房產(chǎn)稅和契稅的學(xué)習(xí)資料

1、 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 征收對(duì)象只是房屋征收對(duì)象只是房屋個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅 征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不涉及農(nóng)村和工礦區(qū)，不涉及農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性房屋經(jīng)營(yíng)性房屋 經(jīng)營(yíng)自用經(jīng)營(yíng)自用-按房屋計(jì)稅余值征收按房屋計(jì)稅余值征收 出租、出典出租、出典-按租金收入計(jì)稅按租金收入計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)納稅人納稅人1、產(chǎn)權(quán)國(guó)家所有：經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；、產(chǎn)權(quán)國(guó)家所有：經(jīng)營(yíng)管理單位納稅； 產(chǎn)權(quán)集體和個(gè)人所有：集

2、體單位、個(gè)人產(chǎn)權(quán)集體和個(gè)人所有：集體單位、個(gè)人 納稅；納稅；2、產(chǎn)權(quán)出典：承典人納稅；、產(chǎn)權(quán)出典：承典人納稅；3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地：、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地： 房產(chǎn)代管人或使用人納稅；房產(chǎn)代管人或使用人納稅；4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決：房產(chǎn)代房產(chǎn)代 管人或使用人納稅管人或使用人納稅；5、無(wú)租使用其他房產(chǎn)無(wú)租使用其他房產(chǎn)：使用人代為納稅；使用人代為納稅； 房產(chǎn)計(jì)稅余值房產(chǎn)計(jì)稅余值房產(chǎn)租金收入房產(chǎn)租金收入對(duì)個(gè)人居住用房對(duì)個(gè)人居住用房出租（不分用途）出租（不分用途）1.2%12%4%從價(jià)計(jì)征從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-扣除比例）1.2%

3、/12實(shí)際應(yīng)稅月份從租計(jì)征從租計(jì)征：應(yīng)納稅額租金收入12%、4%1.經(jīng)營(yíng)自用自用屋從價(jià)；2.出租出租從租；3.房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的從價(jià)；4.房產(chǎn)投資，收取固定收入，不不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的的從租；5.融資融資租賃從價(jià)房產(chǎn)原值=“固定資產(chǎn)”科目中的房屋原價(jià)。如未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整。原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。改建、擴(kuò)建的要相應(yīng)增加原值。更換附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需常換的零配件，更新后不計(jì)入原值，原零配件原值也不扣除

4、。房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等均應(yīng)當(dāng)征稅。與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等應(yīng)將地下與地上房屋視為整體按照地上房屋建筑的規(guī)定計(jì)算征收。工業(yè)用獨(dú)立地下建筑物：原價(jià)的5060%作為原值應(yīng)稅原值（1原值減除比例）1.2%商業(yè)和其他用獨(dú)立地下建筑物：原價(jià)的7080%為原值應(yīng)稅原值（1原值減除比例）1.2%l國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l企業(yè)辦各類學(xué)校、

5、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，停止使用后免征房產(chǎn)稅l軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入免征房產(chǎn)稅l基建工地為基建服務(wù)的臨時(shí)性房屋免征房產(chǎn)稅l房屋大修停用半年以上，大修期間免征房產(chǎn)稅l納稅單位與免稅單位共同使用的房屋分別征收與免征房產(chǎn)稅l老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房免征房產(chǎn)稅l郵政部門的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，出售前免征房產(chǎn)稅l鐵道部（中國(guó)鐵路總公司）所屬鐵路運(yùn)輸企業(yè)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l中國(guó)人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅l天然林保護(hù)工程相關(guān)房產(chǎn)2011年1月1日-2020年

6、12月31日免征房產(chǎn)稅l經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入免征房產(chǎn)稅l為農(nóng)村居民提供生活用水而建設(shè)的供水工程運(yùn)營(yíng)管理單位的生產(chǎn)、辦公用房產(chǎn)、土地2011年1月1日-2015年12月31日免征房產(chǎn)稅l專門經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅l商品儲(chǔ)備管理公司極其直屬庫(kù)承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月之月起繳納自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自建成之日的次月次月起繳納委托施工企業(yè)建房的從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起納稅，辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的從使用當(dāng)月起計(jì)征購(gòu)置新建商品房房屋交付使用次月次月起繳納購(gòu)置存量房地產(chǎn)房產(chǎn)證簽發(fā)次月次

7、月起繳納出租、出借房產(chǎn)交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用出租、出借本企業(yè)建造的商品房房產(chǎn)使用或交付次月起繳納期限期限按年計(jì)算、分期分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。地點(diǎn)地點(diǎn)房產(chǎn)所在地繳納。不在同一地方按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅契稅由財(cái)產(chǎn)承受人納稅非改制重組政策一般規(guī)定1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換。不包括農(nóng)村集體土地承包。3.房屋買賣。

8、視同買賣1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋按房屋現(xiàn)值繳納。2.房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納。（自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅）3.買房拆料或翻建新房照章征收。房屋贈(zèng)與 1.繳納契稅。（包括獲獎(jiǎng)方式取得）房屋交換1.交換價(jià)值相等，免納契稅；價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。房屋附屬設(shè)施有關(guān)政策1.承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（車位、車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）征收契稅。2.分期付款方式購(gòu)買按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。3.如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的按確定的稅率征收；與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的適用與房屋相同稅率。4.承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金要征稅。不得因減免出讓金而減免契稅。5.

9、改變土地用途而簽訂出讓合同變更協(xié)議或新簽訂出讓合同應(yīng)征稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。6.將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓給他人的按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，只要享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)繳納契稅。改制重組政策公司制改造1.非公司制企業(yè)整體改建為公司制企業(yè)，或有限公司整體改建為股份公司的，免征。2.非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限公司與他人組建新公司（占股超過(guò)50%），免征。3.國(guó)有控股公司組建新公司（占股85%以上），免征。股權(quán)轉(zhuǎn)讓單位、個(gè)

10、人承受企業(yè)股權(quán)，不征收。企業(yè)合并合并為一個(gè)企業(yè)且原投資主體存續(xù)的，合并后企業(yè)承受原合并各方房屋土地權(quán)屬免征。企業(yè)分立分設(shè)為兩個(gè)或以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受的土地房屋權(quán)屬免征。企業(yè)出售與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，減半征。與原企業(yè)100%職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征。企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征。非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的規(guī)定同“企業(yè)出售”（30%，100%,3年）。事業(yè)單位改制投資主體沒有發(fā)生變化的，免征。投資主體發(fā)生變化的，規(guī)定同“企業(yè)出售”（30%，100%,3

11、年）。債權(quán)轉(zhuǎn)股國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受的土地、房屋權(quán)屬，免征。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)1.承受縣級(jí)以上政府或國(guó)資管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)的，免征。2.同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征收契稅。其他情形出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，征稅。公司制改造1.非公司制企業(yè)整體改建為公司制企業(yè)，或有限公司整體改建為股份公司的，免征。契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%-5%注：對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及

12、以下且屬家庭唯一住房的普通住房，按1%稅率征收契稅。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價(jià)格（買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定土地使用權(quán)交換、房屋交換所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額土地使用權(quán)出讓協(xié)議方式成交價(jià)格。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，依次按下列方式確定：評(píng)估價(jià)格：土地基準(zhǔn)地價(jià)。競(jìng)價(jià)方式一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格（含土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)）先 劃 撥 后 出讓補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征?；疽?guī)定

13、基本規(guī)定1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的免征。（公有制單位集資或單位購(gòu)買的普通住房比照）3.因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用占用后，重新承受的由省級(jí)人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征。6.駐華使領(lǐng)館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員經(jīng)外交部確認(rèn)免征。其他減免項(xiàng)目其他減免項(xiàng)目1.售后回租方式融資（1）金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)承受承租人房屋、土地權(quán)屬的征稅。售

14、后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。（2）以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。（3）市、縣級(jí)人民政府征收居民房屋，貨幣補(bǔ)償用購(gòu)房或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的處理等同于差價(jià)房屋交換規(guī)定。（4）企業(yè)承受土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。（5）單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資不征收契稅。（6）個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下，免征契稅。2.對(duì)國(guó)家石油儲(chǔ)備基地第一期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的契稅予以免征。3.對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房