房地產(chǎn)估價理論與方法之市場法

1、目錄市場法概述市場法概述搜集交易實(shí)例搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)建立比較基準(zhǔn)目錄市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價格求取比準(zhǔn)價格交易情況修正交易情況修正6.1概述一、含義：市場法(比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法)選取一定數(shù)量，符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。 本質(zhì)：以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格房地產(chǎn)的價值 通常由此法測算出的價值稱比準(zhǔn)價格 可比實(shí)例(可比房地產(chǎn))：符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，指交易實(shí)例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點(diǎn)接

2、近、實(shí)際成交價格為正常成交價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的替代原理三、估價對象和條件： 1、估價對象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn) eg.住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不采用市場法的房地產(chǎn)：數(shù)量很少 eg.特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑 很少發(fā)生交易 eg.學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓 可比性很差 eg. 在建工程 2、條件：在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易三類修正：交易情況修正實(shí)際交易情況與正常交易情況不同市場狀況調(diào)整成交日期與估價時點(diǎn)不同（兩個時點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場狀況不同）房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況

3、與估價對象房地產(chǎn)狀況不同收集交易實(shí)例收集交易實(shí)例選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正求取比準(zhǔn)價格求取比準(zhǔn)價格四、市場法估價的操作步驟四、市場法估價的操作步驟例1、下列房地產(chǎn)中，一般情況下試用市場法估價的有（ ）【2009年真題】 A.標(biāo)準(zhǔn)廠房 B.房地產(chǎn)開發(fā)用地 C.行政辦公樓 D.寫字樓 E.在建工程 6.2搜集交易實(shí)例一、搜集交易實(shí)例的必要性 只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市

4、場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍二、搜集交易實(shí)例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會計師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況 同行之間相互提供 其他三、搜集交易實(shí)例的要求 內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例 可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容：交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交日期，成交價格，付款方式，交易情況。四、建立交易實(shí)例庫 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫； 是一項基礎(chǔ)性工作，也是形成估價機(jī)構(gòu)核心

5、競爭力的重要手段之一 ；6.3選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性 交易實(shí)例庫中實(shí)例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選擇 符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡稱可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 一般選取310個可比實(shí)例三、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求4點(diǎn)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)用途上應(yīng)與估價對象的用途相同規(guī)模上應(yīng)與估價對象規(guī)模相當(dāng)。0.52倍范圍內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相同權(quán)力上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估

6、價時點(diǎn)（一年以上的不采用）可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格四、選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問題估價具體對象應(yīng)一致不一致時可采用分配法交易實(shí)例較多時一定要選與估價對象最為類似的例2、評估某套建筑面積為120的住宅在2008年9月底市場價 值，收集了以下4個交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（ ）【2008年真題】 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁交易交易實(shí)例實(shí)例建筑建筑面積面積用途用途價格價格 元元/成交成交日期日期區(qū)位區(qū)位正常正常情況情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易

7、丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易6.4建立比較基準(zhǔn)一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 范圍不同有以下幾種情況：帶有債權(quán)債務(wù)統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的，估價對象的房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價格債權(quán)債務(wù)估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格債權(quán)債務(wù)含有非房地產(chǎn)成分統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成分，估價對象房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的可比實(shí)例房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價格估價對象含有非房地產(chǎn)成分，估價對象房地產(chǎn)價格=不含非房地產(chǎn)成分的估價對象房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價格實(shí)物范圍不同統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍補(bǔ)充可比實(shí)例缺

8、少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行加價和減價當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)，而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是： 房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格債務(wù)債權(quán)例3、估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值3萬元的家具，家具八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（ ）萬元?！?009年真題】 A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00解析：86830.8=75.6二、統(tǒng)一付款方式 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價格折算為在其成交日期一次性付清

9、的金額。 具體方法通過折現(xiàn)計算（FP）（AP）三、統(tǒng)一價格單位 統(tǒng)一價格表示單位，可用總價也可以用單價，一般為單價通常是單位面積的價格，也可以有其他單位面積的價格。有些可比實(shí)例是先對總價進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他修正調(diào)整 2.統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點(diǎn)的市場匯價。3.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價使用面積=總價一般情況下，建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價使用面積下的單價建筑面

10、積=套內(nèi)建筑面積公攤建筑面積例4、某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特比注意的環(huán)節(jié)是（ ） 【2009年真題】 A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B.統(tǒng)一付款方式 C.統(tǒng)一價格單位 D.統(tǒng)一市場狀況例5、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單

11、位的實(shí)際價格約為（ ）元人民幣/。（1平方英尺=0.0929 ）A.17484 B.19020 C.19754 D.20539解析：付款方式實(shí)際價格=折算為人民幣 105.917.7=815.49萬人民幣建筑面積=（使用面積/0.65）0.0929=428.77單價=815.49萬/428.77=19019萬美元91.10507.11007.13007.1353505.15 .06.5交易情況修正一、含義： 將非正常的成交可比實(shí)例價格，修正為正常價格二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素9個 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易 利害關(guān)系人之間的交易 交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易 急

12、于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 特殊交易方式的交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 受迷信影響的交易三、交易情況修正的方法1.百分率法：可比實(shí)例的成交價格交易情況修正系數(shù)= 可比實(shí)例正常市場價格2.差額法：可比實(shí)例的成交價格交易情況修正額= 可比實(shí)例正常市場價格可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高A%，與可比實(shí)例正常市場價格比其成交價格低A%是不等同的在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法交易情況修正系數(shù)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定如可比實(shí)例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為則交易情況修正系數(shù)為 四、交易

13、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)（確定價格是由哪一方實(shí)際得到的）基本公式：正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)得金額正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)付金額買方實(shí)際付出的價格賣方實(shí)際得到的價格應(yīng)由買賣雙 方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率%)1(1S 率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比買方實(shí)際付出的價格正常成交價格率應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比賣方實(shí)際得到的價格正常成交價格11PS.站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,看他的正常成交價格.轉(zhuǎn)嫁給了賣方,那么就用賣方實(shí)際得到的價格-應(yīng)由買方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價格轉(zhuǎn)嫁給了買方,就用買方實(shí)際付出的價格+應(yīng)由賣方

14、承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價格常用公式：6.6市場狀況調(diào)整一、含義： 可比實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點(diǎn)的價格，這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整 本質(zhì)：房地產(chǎn)市場對價格的影響本質(zhì)：房地產(chǎn)市場對價格的影響 二、市場狀況調(diào)整的方法（百分率法基本公式）可比實(shí)例在其成交日期的價格市場狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格如果從成交日期到估價時點(diǎn)，可比實(shí)例的市場價格漲跌的百分率為T%，則（常用公式）可比實(shí)例在其成交日期的價格（1T%）可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格1、市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)

15、定基價格指數(shù)（尾首相比，以某個固定時期作為基期）環(huán)比價格指數(shù)（連乘，以上一時期作為基期）價格可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的成交日期時的價格指數(shù)估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)的價格可比實(shí)例在其成交日期價格可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)的價格指數(shù)再下一時期價格指數(shù)成交日期的下一時期的的價格可比實(shí)例在其成交日期2、市場狀況調(diào)整的價格變動率法逐期遞增或遞減的價格變動率期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率價格可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的價格變動率）（的價格可比實(shí)例在其成交日期期數(shù) 1價格可比實(shí)例在估價時點(diǎn)的期數(shù)）價格變動率（的價格可比實(shí)例在其成交日期 1例6、為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006年

16、10月1日、成交價格為3000元/的可比實(shí)例。另獲知該類房地產(chǎn)的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實(shí)例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整?！窘狻繉υ摽杀葘?shí)例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是將該價格由2006年10月1日調(diào)整到2007年9月1日?？梢詫r間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個月，第二段為2007年2月1日至9月1日七個月，則： 3000(11.5%)4 (12%)7 =3658 (元/)6.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整一、含義：進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，

17、調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點(diǎn)時的狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容3項 區(qū)位狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路總體的兩種思路：直接比較法以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較間接比較法設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整方向：如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實(shí)例成交價格減價 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)

18、狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實(shí)例成交價格加價具體思路：確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度將可比實(shí)例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行調(diào)整四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要方法：百分率法，差額法具體方法：直接比較調(diào)整， 間接比較調(diào)整1、百分率法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在

19、估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為R%，則可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格%11RR1001002、差額法：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格直接比較調(diào)整步驟：確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權(quán)重以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價

20、格的比率利用該比率對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整公式：間接比較調(diào)整第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價對象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于100.地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在估價對象房可比實(shí)例的得分況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格狀況下的價格可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)可比實(shí)例的得分況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100100估價對象的得分綜上:地產(chǎn)狀況下的價格可比實(shí)例在估價對象房估價對象的得分可比實(shí)例的得分況下的價格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀100100例7、某寫字樓的采光受到影響。為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加