房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款操作流程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款操作流程（完整版）一、開發(fā)貸款定義 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。 二、借款主體 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得企業(yè)法人營 業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 三、貸款條件 1.必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人 營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)。 2.具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3.開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。 4.項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃

2、許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(施)工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。 5.項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨螅辛己玫氖袌鲎馐?前景。 6.項目的工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。 7.貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。 8.項目資本金應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。 四、貸款所需材料 （一）基本材料 1.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明; 2.法人代碼證書(原件及復(fù)印件); 3.稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件); 4.企業(yè)貸款

3、卡; 5.財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告，成立不足三年的 企業(yè)提交自成立以來的年度審計報告和近期報表; 6.公司章程(原件及復(fù)印件); 7.驗資報告(原件及復(fù)印件); 8.法定代表人證明、簽字樣本; 9. 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本; 10. 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董 事會或發(fā)包人同意的決議或文件(原件); 11.貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(原件) ; 12.其他所需材料。 （二）貸款項目材料 1.國有土地出讓合同; 2.國有土地使用證; 3.中標(biāo)通知書; 4.付

4、清土地出讓金憑證; 5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證; 6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 7.建筑工程施工許可證; 8.建筑總承包合同; 9.項目總投資測算及建筑資金缺口證明; 10.項目可行性報告; 11.其他相關(guān)材料。 （三）擔(dān)保材料 按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。 貸款利率 貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%-30%。 五、貸款程序 1.借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫借款申請書，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供 有關(guān)資料。 2.銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件， 對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評估，測定貸款的風(fēng)險度。提出貸與

5、不貸、貸款額度、 期限、利率和擔(dān)保方式意見。 3.銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核 實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。 商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。 4.貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款通則的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并依據(jù)有 關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。 六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下: 遞交申請-受理調(diào)查-項目評估-核查審批 辦理手續(xù)-資料歸檔-貸后管理-收貸撤保 （一）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請借款人資格： 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件:

6、 1、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì) 組織。 2、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證 明文件。 3、經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。 4、信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。 5、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。 6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。 7、貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。 8、借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán) 證、建設(shè)工程開工證。 9、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告。

7、 10、貸款項目工程預(yù)算報告合理真實。 11、貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款 之前投入項目建設(shè)。12、企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。 13、貸款人規(guī)定的其他條件。 申請貸款資料： 開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。 1、 單位資料 (1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及 簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件; (2) 單位章程、成立批文; (3) 經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表; (4) 工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登

8、記證正副本復(fù)印件; (5) 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告; (6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書; (7) 借款申請報告; (8) 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議; (9) 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5 項資料并報貸款擔(dān)保 承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或 使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明; (10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。 2、 項目資料 (1) 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告; (2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證; (3) 建筑工程規(guī)劃許可證; (4) 土地出讓合同及規(guī)

9、劃紅線圖、國有土地使用證; (5) 地價款繳交憑證復(fù)印件; (6) 施工許可證; (7) 房地產(chǎn)預(yù)算許可證; (8) 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料 進(jìn)行核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。1、貸款審查的主要內(nèi)容： （1）、審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 （2）、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。（3）、審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)， 項目情況是否可行。

10、（4）、審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下 限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。 （5）、 審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為 3 年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過 1 年。 （6）、審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。 2、質(zhì)押貸款:包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。 抵押貸款:包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。 3、保證貸款:(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，擔(dān) 保法規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證 人;(2)核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董

11、事會決議;(3)審查保證人的保證能力。 4、 復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為: 貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)企業(yè)信用等級系數(shù)(1-Y)+項目風(fēng)險等級系數(shù) Y Y=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額) 貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=(正常貸款金額項目貸款風(fēng)險度1.0+逾期貸款金額項目貸款見儀式 1.3+呆滯貸款金額項目貸款風(fēng)險度1.8+呆賬貸款金額項目貸款風(fēng)險度2.5)/貸款總額 5、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超 過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 6、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。 貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提

12、交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評估與調(diào)查。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表交審查 主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。 (三)貸款的審批 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項目評估權(quán)限辦理。1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。 2、凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會 對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸 審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基

13、本與貸款上報行的審查崗相同。 3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。（四）貸款的發(fā)放 經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證 合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項目辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸 款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要 長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險 單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時