物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1、物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)第一節(jié)內(nèi)部管理規(guī)程一、值班工作管理規(guī)程（一）值班管理規(guī)程1.保安部實(shí)行24小時(shí)輪班值班制度。2.值班人員分4個(gè)班。3個(gè)班分早、中、夜三班當(dāng)值，1個(gè)班休息，每6天輪班一次。每班工作8小時(shí)，早班由8：0017：00，中班由16：00-24：00，夜班由23：45到次日8：15.3.各班的保安員必須按照主任編排的保安部崗位表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，不遲到、不早退、不喝酒。巡更人員要依時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。4.當(dāng)值人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管：（1）報(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等。（2）及時(shí)勸處理在大廈內(nèi)違反

2、管理規(guī)定的人員和事件。（3）遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告部門(mén)經(jīng)理及有關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。（4）涉及刑事及重大責(zé)任的事件，報(bào)派出所立案處理。（5）在當(dāng)值期間發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，要在交接班簿上做好記錄。（二）相關(guān)記錄崗位記事簿（表3-1）保安部崗位表(表3-2)重點(diǎn)留意公司記錄表（表3-3）表3-1崗位記事簿日期時(shí)間工作內(nèi)容當(dāng)值管理員表3-2保安部崗位表崗位時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名時(shí)間至至至至至姓名表3-3重點(diǎn)留意公司記錄表日期時(shí)間房號(hào)公司名稱(chēng)監(jiān)控原因記錄人簽名備注二、交

3、接班管理規(guī)程（一）交接班規(guī)定為認(rèn)真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。1.本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。2.本班最后一崗與下一班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作。3.交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在最后一崗的工作記錄欄目里寫(xiě)明下一班接崗人的姓名。4.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方須當(dāng)面說(shuō)明。如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問(wèn)題的，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門(mén)主管處理。5.交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班。6.接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。（二）領(lǐng)班交接班制度1.接班人須提前

4、15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢(xún)問(wèn)工作情況，以便班前列隊(duì)時(shí)將工作重點(diǎn)明確給保安員。2.交班人須將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認(rèn)真記錄在每班工作交接表上，交接雙方簽名確認(rèn)。3.交班人將公物轉(zhuǎn)交下一班，交接雙方須在公物交接表上簽名確認(rèn)。4.交班人須將相關(guān)記錄書(shū)寫(xiě)清楚，并將相關(guān)記錄簿移交給接班人。5.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方須當(dāng)面說(shuō)明。如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班之間問(wèn)題的，應(yīng)即時(shí)報(bào)告部門(mén)主管處理。（三）相關(guān)記錄保安部工作日志簿（表3-4）保安部交接班記錄（表3-5）保安部主任交接班簿（表3-6）表3-4保安部工作日志簿接班對(duì)講機(jī)（臺(tái)）巡更器（個(gè)）鑰匙串共（個(gè)）時(shí)

5、間內(nèi)容及跟進(jìn)過(guò)程南樓電梯廳北樓巡樓南樓電梯廳北樓巡樓大廈出口部門(mén)主管意見(jiàn)及處理：部門(mén)主管簽名：總經(jīng)理批語(yǔ)：總經(jīng)理簽名：當(dāng)值主任表3-5保安部交接班記錄日期： 班次：時(shí)間內(nèi)容值班人員簽名表3-6保安部主任交接班簿日期： 班次：次序時(shí)間內(nèi)容值班人員簽名三、培訓(xùn)規(guī)程（一）崗前培訓(xùn)1.上崗前向每位新入職員工介紹大廈情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。（1）上崗前必須掌握保安、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作。（2）新入職員用1周的時(shí)間進(jìn)行實(shí)習(xí)，掌握本職工作的基本技能，第2周開(kāi)始正式上崗。（二）保安資格培訓(xùn)根據(jù)公安局要求，每位保安員必須持證上崗。對(duì)于沒(méi)有保安資格證的新員工，經(jīng)管理公司同意后上報(bào)公安分局保安

6、辦參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)，獲得保安資格證書(shū)后持證上崗。（三）內(nèi)部培訓(xùn)1.保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制訂的保安部?jī)?nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變身體，使其掌握本職技能。2.消防培訓(xùn)：根據(jù)每年制訂的保安部?jī)?nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火戰(zhàn)斗計(jì)劃等培訓(xùn)內(nèi)容，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的。（四）培訓(xùn)工作管理規(guī)程1.保安部每位員工必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門(mén)培訓(xùn)課程，如大廈組織的培訓(xùn)課程與本部門(mén)組織的課程在內(nèi)容上相同或時(shí)間上有

7、沖突時(shí)，以大廈組織的為主，本部培訓(xùn)課程作相應(yīng)調(diào)整。2.培訓(xùn)前進(jìn)行書(shū)面通知或口頭通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。3.培訓(xùn)結(jié)束后要進(jìn)行考核評(píng)估，評(píng)估分筆試考核、實(shí)際操作考核等，并做好保安員工作考核表記錄，作為每年評(píng)選先進(jìn)保安員的依據(jù)。4.公司的培訓(xùn)記錄由人事部存檔，保安部培訓(xùn)記錄由本部文員整理存檔，保存期限為3年。（五）培訓(xùn)課程設(shè)置1.培訓(xùn)目的：通過(guò)培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍。2.培訓(xùn)項(xiàng)目（1）應(yīng)知應(yīng)會(huì)A服務(wù)意識(shí)教育；B禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)；C大廈消防設(shè)施、設(shè)備介紹；D大廈員工消防須知；E消防安全基本理論；F

8、保安常識(shí)；G公司制度與規(guī)定；H部門(mén)制度與規(guī)定。（2）崗位工作規(guī)范A崗位禮貌用語(yǔ)、工作方法與技巧；B崗位工作職責(zé)與細(xì)則；C大廈突發(fā)事件處理突發(fā)性停電事件處理；打架斗毆、暴力事件處理；醉酒鬧事及精神病人處理；盜竊、搶劫事件處理；電梯困人處理；水浸事件處理；火警、火災(zāi)事故處理；車(chē)場(chǎng)各種突發(fā)情況處理；可疑人員盤(pán)查及可疑爆炸物品處理；其他治安問(wèn)題、糾紛處理。（3）消防訓(xùn)練A.穿著消防服、拋水帶；B.負(fù)重爬樓梯；C.消防演習(xí)。（4）軍體訓(xùn)練A.隊(duì)列訓(xùn)練（立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步法行進(jìn)與立定、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)）；B.拳術(shù)訓(xùn)練（基本功、擒拳1-20動(dòng)作套路、主動(dòng)擒敵）。（5）法律常識(shí)A刑法常

9、識(shí)；B中華人民共和國(guó)消防法；C中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例；D廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例。（6）參加廣州市公安局組織的保安培訓(xùn)，領(lǐng)取保安上崗證。3.培訓(xùn)要求（1）培訓(xùn)期間，要認(rèn)真聽(tīng)教員講解，遵守課堂紀(jì)律。（2）理論學(xué)習(xí)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄。（3）隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)軍事化要求操作。（4）拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開(kāi)玩笑，以免損傷筋骨。（5）培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課。4.考評(píng)方式（1）理論考試采取筆試閉卷方式，85分以上為優(yōu)，75-84分為良，60-74分為中，60分以下為差。（2）軍體訓(xùn)練由保安主管、教官進(jìn)行單兵考核，成績(jī)分優(yōu)、中良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由教官擬定。5.獎(jiǎng)懲辦法

10、（1）實(shí)習(xí)員工培訓(xùn)考評(píng)分達(dá)不到中等以上的，延期轉(zhuǎn)正。（2）普通員工培訓(xùn)考核分達(dá)不到中等以上的，將列為考查對(duì)象，隨時(shí)有可能被陶汰。（3）普通員工培訓(xùn)考證分達(dá)到優(yōu)秀的，作為資深員考察對(duì)象。四、警棍佩帶和使用規(guī)定為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：1.警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩帶的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借他人。2.當(dāng)值保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶右后側(cè)。3.不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。4.處理一般問(wèn)題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著客人講話(huà)。5.非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。6.當(dāng)值保安員要妥善保管所佩帶的警棍，如有遺失或損壞

11、，要照價(jià)賠償。7.交接班時(shí)要檢查清楚后再交接，發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。五、對(duì)講機(jī)使用規(guī)定對(duì)講機(jī)是保安部必備的重要通訊工具，全體保安人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的性能，愛(ài)護(hù)并熟練地使用對(duì)講機(jī)。（一）使用規(guī)定1.持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€(xiàn)拆下來(lái)使用。2.發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上司報(bào)告，由部門(mén)主管檢查后交工程部維修，嚴(yán)禁自行拆修。3.嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率。4.嚴(yán)格按對(duì)講機(jī)充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。5.交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況；接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)值

12、主管或領(lǐng)班。6.領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查所有對(duì)講機(jī)，并督促保安員注意使用方法及操作事項(xiàng)。（二）對(duì)話(huà)要求1.呼叫對(duì)方時(shí)，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，并在最后講“收到請(qǐng)回話(huà)”。2.收接方回話(huà)后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”。3.用對(duì)講機(jī)講話(huà)時(shí)應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談與工作無(wú)關(guān)的事情。第二節(jié)安全保衛(wèi)工作規(guī)程一、非辦公時(shí)間出入管理（一）非辦公時(shí)間出入管理規(guī)定為加強(qiáng)非辦公時(shí)間的管理，保證大廈用戶(hù)的財(cái)產(chǎn)安全，特制定寫(xiě)字樓非辦公時(shí)間來(lái)訪(fǎng)、加班人員登記規(guī)定。1.非辦公時(shí)間星期一至星期五19：00至次日8：00；星期六至星期一星期六12：30至星期一8：

13、00；國(guó)家法定節(jié)假日全天。2.來(lái)訪(fǎng)登記管理（1）非辦公時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員，須在大堂接待處出示身份證或有效證件，填寫(xiě)來(lái)訪(fǎng)登記表，并如實(shí)回答大廈保安、管理人員的詢(xún)問(wèn)，離開(kāi)時(shí)注銷(xiāo)登記。（2）來(lái)訪(fǎng)人員尋訪(fǎng)不遇時(shí)，應(yīng)馬上離開(kāi)，不得借故在辦公區(qū)域停留。（3）大廈當(dāng)值保安因安全或其他原因認(rèn)為有必要時(shí)，可隨時(shí)請(qǐng)來(lái)訪(fǎng)者離開(kāi)大廈3.加班申請(qǐng)、登記管理（1）大廈用戶(hù)需在非辦公時(shí)間加班或裝修等，應(yīng)提前1-3天向管理公司遞交申請(qǐng)，注明加班天數(shù)、加班時(shí)間、加班人員名單等，經(jīng)批準(zhǔn)后方可加班。（2）長(zhǎng)期加班的用戶(hù)，應(yīng)到管理公司服務(wù)中心辦理出入證。（3）持證人員如有變更，用戶(hù)須及時(shí)將出入證交回管理公司。（4）臨時(shí)加班用戶(hù)，進(jìn)

14、入大廈時(shí)需出示身份證登記，離去時(shí)注銷(xiāo)登記。（5）非辦公時(shí)間，加班人員不得在該辦公樓層以外樓層游蕩。（6）加班人員應(yīng)服從管理，配合巡樓保安員、管理員的例行檢查。（7）大廈當(dāng)值保安、管理人員因大廈安全或其他原因認(rèn)為有必要時(shí)，可隨時(shí)請(qǐng)加班人員離開(kāi)大廈。4.來(lái)訪(fǎng)、加班人員須知（1）禁止在廈范圍內(nèi)留宿。（2）槍支、彈藥、易燃易爆等違禁物品帶入大廈。（3）禁止在大廈范圍內(nèi)從事非法活動(dòng)。（4）禁止在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行推銷(xiāo)。（5）非緊急情況下，不得動(dòng)用大廈內(nèi)的消防設(shè)施。（6）衣冠不整或身份不明者不得進(jìn)入大廈。（7）來(lái)訪(fǎng)、加班人員須在24：00前離開(kāi)大廈。（8）所有攜帶物品，應(yīng)自覺(jué)接受保安、管理人員的檢查和登記。（

15、9）在非辦公時(shí)間內(nèi)帶出貴重及大件物品，須提前向管理公司申請(qǐng)。（二）操作流程圖辦理用戶(hù)非辦公時(shí)間加班工作流程圖（見(jiàn)服務(wù)中心圖1-15）盤(pán)查可疑人員流程圖（圖3-1）醉酒、精神病人處理流程圖（圖3-2）圖3-1盤(pán)查可疑人員流程圖圖3-2醉酒、精神病人處理流程圖二、送餐人員管理規(guī)定為維護(hù)大廈的正常治安秩序，防止送餐人員亂竄樓層，對(duì)進(jìn)入大廈送餐人員特作如下規(guī)定：1送餐人員需配戴臨時(shí)出入證，在大廈指定出入口進(jìn)出。2送餐人員應(yīng)乘坐貨梯上樓送餐，不準(zhǔn)上與送餐服務(wù)無(wú)關(guān)的樓層，不得在大廈內(nèi)到處亂竄、游蕩。3送餐人員應(yīng)衣冠整潔干凈，不得穿背心、短褲、拖鞋進(jìn)入大廈。4送餐人員應(yīng)自覺(jué)維護(hù)大廈整潔，使用旅行袋裝飯盒，不

16、得污染大廈環(huán)境。5違反上述規(guī)定者，保安員將對(duì)其批評(píng)教育，重犯者不準(zhǔn)進(jìn)入大廈送餐。三、貨物放行規(guī)定為了維護(hù)大廈用戶(hù)的財(cái)產(chǎn)安全，確保大廈的公共秩序，特制定此規(guī)定。帶（運(yùn)）出貨物的時(shí)間：1.用戶(hù)在正常辦公時(shí)間內(nèi)，需帶（運(yùn)）出少量貨物，承辦者應(yīng)持蓋有其公司公章及負(fù)責(zé)人簽字的證明，在出閘時(shí)將證明交保安員驗(yàn)收。2.如需將大量貨物帶（運(yùn)）出，需提前1-3天向管理公司遞交申請(qǐng)書(shū)，填寫(xiě)放行條，在出閘時(shí)將放行條交保安員驗(yàn)收。運(yùn)出時(shí)間最好安排在夜晚或周末非辦公時(shí)間。3.在非帶（運(yùn)）出時(shí)間如未獲批準(zhǔn)帶（運(yùn)）出貨物，當(dāng)值保安人員有權(quán)截留所帶（運(yùn)）出的貨物。4.所有搬運(yùn)大件貨物的公司必須按指定通道、貨梯、時(shí)間進(jìn)行搬運(yùn)。搬

17、運(yùn)過(guò)程如損壞公共設(shè)施，要照價(jià)賠償。5.用戶(hù)如雇請(qǐng)外來(lái)搬運(yùn)人員，須對(duì)他們嚴(yán)加管束，禁止他們到非搬運(yùn)樓層亂竄，并在進(jìn)入大廈前將其姓名、身份證號(hào)碼、人數(shù)等資料交大廈保安部。6.所有帶（運(yùn)）出貨物者必須服從管理，如實(shí)回答保安員的查詢(xún)。四、拾遺管理規(guī)定（一）辦理用戶(hù)失物認(rèn)領(lǐng)的程序1.接用戶(hù)報(bào)失后，詳細(xì)記錄報(bào)失用戶(hù)所在公司名稱(chēng)、房號(hào)、扒姓名、電話(huà)、遺失物品日期、時(shí)間、遺失物品地點(diǎn)及失物的名稱(chēng)、款式、型號(hào)等資料，并將用戶(hù)所提供的資料巡樓保安協(xié)助查找。2.如失物找回，通知用戶(hù)到保安部辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)；如失物未能找回，回復(fù)用戶(hù)。3.如有人報(bào)拾遺物品時(shí)，應(yīng)先將拾遺人的姓名、聯(lián)系電話(huà)、物品名稱(chēng)、拾遺日期等內(nèi)容填寫(xiě)在失物

18、移交記錄表上，連同失物一起保存。失物移交記錄表復(fù)印一份存檔。4.保安部將失物名稱(chēng)交服務(wù)中心張貼于大廈公告欄上。5.待失主憑有效的身份證明到保安部辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)后，保安產(chǎn)將用戶(hù)簽收的失物認(rèn)領(lǐng)表存檔。6.月底前將當(dāng)月拾獲而暫未有用戶(hù)認(rèn)領(lǐng)的失物匯總后交服務(wù)中心在廈公告欄上張貼，通知用戶(hù)盡快到管理公司辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。（二）拾遺管理規(guī)定為在員工中發(fā)揚(yáng)拾金不昧的優(yōu)良傳統(tǒng)，現(xiàn)制定如下管理規(guī)定：1.員工在大廈范圍內(nèi)拾到的任何物品，都應(yīng)立即上交本部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一登記。2.各部門(mén)在登記員工上交的失物后，應(yīng)及時(shí)上交服務(wù)中心，移交時(shí)應(yīng)有簽收手續(xù)。3.若業(yè)主、或來(lái)訪(fǎng)人員拾到的物品，由管理員或保安員將拾遺者帶到服務(wù)中心登記。4.

19、各部門(mén)上交的遺失物品，將由副總經(jīng)理鑒定物品價(jià)值，并監(jiān)管拾物招領(lǐng)和失主認(rèn)領(lǐng)程序。5.遺失物在張貼招領(lǐng)啟事后6個(gè)月未認(rèn)領(lǐng)的，由管理公司上交派出所。6.員工拾金（物）不昧，主動(dòng)上交者，公司將給予表?yè)P(yáng)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。7.員工若拾到物品隱瞞不報(bào)，一經(jīng)查出，公司將予以相應(yīng)處分。（三）操作流程圖用戶(hù)辦理失物認(rèn)領(lǐng)流程圖（圖3-3）（四）相關(guān)記錄失物認(rèn)領(lǐng)表（表3-7）失物移交記錄表（表3-8）圖3-3用戶(hù)辦理失物認(rèn)領(lǐng)流程圖表3-7失物認(rèn)領(lǐng)表失主所在公司名稱(chēng)房號(hào)失主姓名聯(lián)系電話(huà)失物名稱(chēng)遺失地點(diǎn)遺失日期及時(shí)間身份證明文件類(lèi)別證件號(hào)碼失物描述：失主簽收管理公司經(jīng)辦人日期日期表3-8失物移交記錄表拾遺人姓名聯(lián)系電話(huà)物品名稱(chēng)

20、拾遺日期移交人移交日期接收人接收日期備注：五、重大事件報(bào)告制度（一）重大事件報(bào)告制度為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報(bào)告制度。1.重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；用戶(hù)集體投訴（3家以上）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。2.發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)主管或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。3.參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)

21、內(nèi)以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)。4.重大事件報(bào)告部門(mén)經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門(mén)經(jīng)理不在而事件緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)。5.參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)內(nèi)填寫(xiě)重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預(yù)防措施。（二）緊急事件處理程序1.突發(fā)事件的處理程序（1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告當(dāng)值主任。（2）簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值。（3）驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)

22、，留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r。（4）查看本部各類(lèi)記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員。（5）對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。（6）對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)。（7）對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作；對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。（8）對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告由保安部經(jīng)理、主任在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。（9）保安部經(jīng)理、主任在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。（10）保安部經(jīng)理、主

23、任組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好豐控堵戴，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所、有關(guān)部門(mén)及管理公司總經(jīng)理。2.斗毆等暴力事件的處理程序（1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。（2）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、消防電話(huà)或其他最快的方式報(bào)告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安中心的指令。（3）保安中心接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。（4）斗毆事件中如大廈

24、的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。（5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。（6）事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。3.盜竊等破壞事件的處理程序（1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)大廈內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人。如力量不夠，用對(duì)講機(jī)、消防電話(huà)或其他方式盡快報(bào)告大廈保安中心，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安中心的指令。（2）保安中心接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。（3）事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。（4

25、）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。4.電梯困人的處理程序（1）消防中心接到電梯應(yīng)急電話(huà)或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報(bào)告當(dāng)值主任和部門(mén)經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、電梯編號(hào)、停留的樓層通知工程部和電梯公司。（2）監(jiān)控中心通過(guò)電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話(huà)與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。（3）如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決。（4）部門(mén)經(jīng)理填寫(xiě)重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過(guò)。5.水浸處理程序（1）當(dāng)值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將出事地點(diǎn)和情況報(bào)告主管，同時(shí)盡快采

26、用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。（2）當(dāng)值主任接報(bào)后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，組織搶險(xiǎn)。（3）設(shè)法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來(lái)自大廈外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來(lái)自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來(lái)自大廈機(jī)管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。（4）組織當(dāng)值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同工程部采取有效措施，如將電梯開(kāi)高離開(kāi)受浸范圍、關(guān)閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙、疏通排水渠、開(kāi)啟排水泵、用吸水機(jī)吸水等，盡可能減少水

27、浸所致的損失。（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，通知工程部查明故障原因，修復(fù)受損的一言堂，盡快恢復(fù)大廈的正常運(yùn)作。6.停電事故的處理程序（1）接通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶(hù)。工程部安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理部派管理員提前10分鐘到達(dá)電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。（2）未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系工程部，盡快采取措施恢復(fù)供電。（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護(hù)秩序。（5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機(jī)制造

28、治安問(wèn)題。（三）操作流程圖打架斗毆等暴力事件處理流程圖（圖3-4）電梯困人處理流程圖（圖3-5）水浸事件處理流程圖（圖3-6）爆炸物品處理流程圖（圖3-7）圖3-7爆炸物品處理流程圖（四）相關(guān)記錄重大事件報(bào)告表（表3-9）重大事件總結(jié)表（表3-10）表3-9重大事件報(bào)告表致：日期：由：時(shí)間：地點(diǎn)：事故主要原因（簡(jiǎn)要說(shuō)明）：處理經(jīng)過(guò)（簡(jiǎn)要說(shuō)明）：報(bào)告人：_ 部門(mén)主管簽名：_表3-10重大事件總結(jié)表由： 致：日期：事件發(fā)生經(jīng)過(guò)：事件發(fā)生主要原因分析：事件處理措施：事件預(yù)防措施：報(bào)告人：第五節(jié)消防工作手冊(cè)一、臨時(shí)動(dòng)火、焊割作業(yè)安全管理規(guī)定為規(guī)范在大廈范圍內(nèi)從事臨時(shí)動(dòng)火、焊割作業(yè)的單位或個(gè)人，根據(jù)中華

29、人民共和國(guó)建筑消防管理規(guī)則及省、市消防主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)定。（一）申請(qǐng)需在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)動(dòng)火、焊割作業(yè)的單位或個(gè)人，必須提前向管理公司提出書(shū)面動(dòng)火申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)列明動(dòng)火作業(yè)時(shí)間、范圍、內(nèi)容及操作者姓名，并承諾遵守大廈一切規(guī)定，同時(shí)提交操作者的有效操作證書(shū)復(fù)印書(shū)。管理公司接到申請(qǐng)后兩個(gè)工作日內(nèi)審批。審批申請(qǐng)過(guò)程中若認(rèn)為有必要，管理公司可以要求申請(qǐng)人提交操作者操作證原件及消防部門(mén)的有關(guān)批文，以供查驗(yàn)。（二）分級(jí)審批管理根據(jù)用火的危險(xiǎn)程度，把審批動(dòng)火管理權(quán)分為三級(jí)： 1.一級(jí)動(dòng)火須由用火部門(mén)防火責(zé)任人會(huì)同工程部、保安部認(rèn)真檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，定出可靠的防火措施，填寫(xiě)一級(jí)動(dòng)火申請(qǐng)單（重大動(dòng)火項(xiàng)目

30、要寫(xiě)出專(zhuān)題備忘錄），由管理公司防火總負(fù)責(zé)人簽批后，報(bào)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督部門(mén)審批，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查確認(rèn)措施可靠，逐條落實(shí)后，方可批準(zhǔn)動(dòng)火。 2.二級(jí)和三級(jí)動(dòng)火必須由用火部門(mén)防火負(fù)責(zé)人制定消防措施，填寫(xiě)動(dòng)火申請(qǐng)單后，報(bào)管理公司防火總負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，工程部、保安部現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)督。 3.焊接和切割（簡(jiǎn)稱(chēng)焊割）屬于明火作業(yè)。公安消防管理部門(mén)規(guī)定，從事燒焊作業(yè)的人員，必須持有當(dāng)?shù)夭块T(mén)培訓(xùn)后發(fā)放的焊工證，方可上崗燒焊。（三）動(dòng)火作業(yè)的“八不”、“四要”和“一清”1動(dòng)火前“八不”防火、滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火。周?chē)囊兹茧s物未清除不動(dòng)火。附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動(dòng)火。凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器、管道，未經(jīng)洗刷干

31、凈、排除殘存的油質(zhì)不動(dòng)火。凡盛裝過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的容器和管道不動(dòng)火。凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的房間、倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆危險(xiǎn)的不動(dòng)火。在高空進(jìn)行焊接或開(kāi)始焊割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取保護(hù)措施的不動(dòng)火。未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。2.動(dòng)火中“四要”動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人。現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火。發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救。動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。3.動(dòng)火后“一清”動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)安全責(zé)任人在動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，確保火種完全熄滅，留守現(xiàn)場(chǎng)15-30分鐘才能離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。（四）違反規(guī)定的處理在大廈范

32、圍內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)動(dòng)火、焊割作業(yè)的單位或個(gè)人，違反本規(guī)定時(shí)，管理公司有權(quán)視甚情節(jié)輕重采取以下處理措施：1.限時(shí)整改；2.責(zé)令立即停止動(dòng)火作業(yè)；3.移交消防管理部門(mén)處理。二、裝修施工場(chǎng)地消防安全規(guī)定為加強(qiáng)裝修施工場(chǎng)地的消防管理，保證裝修施工場(chǎng)地及大廈用戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全，特制定此消防安全規(guī)定。1.施工現(xiàn)場(chǎng)須按裝修的實(shí)際面積和使用材料配備一定數(shù)量的2kg以上滅火器。配備標(biāo)準(zhǔn)：100m2以下楝2-3支；100m2以上3-4支；半層5-6支；全層8-10支。2.施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙及使用明火燒雜物、彎膠管等。3.易燃、易爆、帶腐蝕性、有毒等危險(xiǎn)物品帶入大廈內(nèi)。4.裝修工程所需有機(jī)溶劑、油漆等只允許帶進(jìn)當(dāng)天裝修所需用

33、量，當(dāng)天離開(kāi)時(shí)一律帶走，不得儲(chǔ)存、堆放在大廈內(nèi)。5.嚴(yán)格遵守安全用電規(guī)定，不得亂拉亂接電線(xiàn)或超負(fù)荷用電。6.室內(nèi)布裝電線(xiàn)須使用絕緣導(dǎo)線(xiàn)，并穿硬塑料管或鋼管進(jìn)行明、暗敷設(shè)，絕緣導(dǎo)線(xiàn)的絕緣強(qiáng)度應(yīng)符合電源電壓要求，電源電壓為380v的應(yīng)采用額定電壓為550v的絕緣導(dǎo)線(xiàn)，電源電壓為220v的應(yīng)采用額定電壓為250v的絕緣線(xiàn)。7.室內(nèi)裝修須嚴(yán)格按消防安全要求，使用不燃或難燃的防火材料，不得使用易燃材料。8.動(dòng)明火燒焊的單位，焊動(dòng)火作業(yè)前須先向管理公司工程部提出申請(qǐng)，嚴(yán)格按臨時(shí)動(dòng)火焊割作業(yè)安全管理規(guī)定作業(yè)。9.未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)，不得擅自改動(dòng)觸動(dòng)煙感器、噴淋頭、緊急廣播喇叭和消防栓等消防設(shè)備。10.室內(nèi)裝修間隔

34、必須符合消防安全規(guī)定，如間隔封頂、間隔內(nèi)無(wú)煙感噴淋的必須加裝等。11.裝修施工得遮擋消防設(shè)施、疏散指示標(biāo)志及出口，不得妨礙消防設(shè)施和疏散走道的正常使用。12.為避免施工場(chǎng)地粉塵過(guò)大引起煙感報(bào)警，每日施工前報(bào)經(jīng)保安部同意后須用膠紙袋將煙感器包住，每日施工結(jié)束后須將包裝物取掉，恢復(fù)煙感器的正常工作狀態(tài)。13.每日施工結(jié)束離場(chǎng)前，須通知保安部當(dāng)值領(lǐng)班到場(chǎng)進(jìn)行室內(nèi)消防安全檢查，確認(rèn)無(wú)安全隱患后方可鎖門(mén)離開(kāi)。三、消防工作制度為加強(qiáng)消防管理，確保大廈用戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國(guó)消防法工作手冊(cè)，制定本制度。（一）建立消防安全委員會(huì)根據(jù)中華人民共和國(guó)消防法的規(guī)定，結(jié)合大廈實(shí)際情況，成立消防安全委員會(huì)，

35、總經(jīng)理?yè)?dān)任防火總負(fù)責(zé)人，各部門(mén)主管為防火責(zé)任人，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施維護(hù)管理，以保安部為主體建立義務(wù)消防隊(duì)。1.大廈防火總負(fù)責(zé)人的職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)消防安全機(jī)構(gòu)，貫徹執(zhí)行消防法則。（2）組織制定各項(xiàng)消防工作規(guī)章制度。（3）組織、布置、檢查、總結(jié)消防工作，并定期向當(dāng)?shù)毓?、消防監(jiān)督告消防工作情況。（4）組織防火安全檢查，整改火險(xiǎn)隱患。（5）對(duì)員工進(jìn)行消防宣傳教育。（6）組織、領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)開(kāi)展消防工作。（7）組織對(duì)消防設(shè)施器材的管理。（8）組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散方案。（9）組織撲救初期火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散。（10）調(diào)查火警事故，協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查火災(zāi)原因。2.各部門(mén)防火責(zé)任人職責(zé)（1）當(dāng)好

36、管理公司防火負(fù)責(zé)人的參謀，配合防火總負(fù)責(zé)貫徹、執(zhí)行消防法則。（2）根據(jù)消防總負(fù)責(zé)人指示，組織消防演練。（3）建立防火檔案。（4）在消防總負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，開(kāi)展消防宣傳，檢查并督促整改火災(zāi)隱患。（5）負(fù)責(zé)消防工作巡查。（6）督促落實(shí)各項(xiàng)消防規(guī)章制度。3.各班組防火責(zé)任人職責(zé)（1）各班組防火責(zé)任人逐級(jí)向上一級(jí)負(fù)責(zé)，做到“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”，對(duì)消防器材、消防設(shè)備設(shè)施實(shí)行層層承包管理。（2）組織員工定期進(jìn)行消防知識(shí)學(xué)習(xí)和消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)。（3）每日檢查自己管轄區(qū)域的消防設(shè)施、設(shè)備。（4）每日檢查器材位置、編號(hào)、數(shù)量是否相符，有無(wú)過(guò)期、損壞及丟失，及時(shí)做好記錄并報(bào)告保安部。（5）要求員工做好滅火器材清潔，保持外

37、表干凈美觀，擺放整齊。（6）教會(huì)員工學(xué)習(xí)使用一般滅火器材及火警處理的操作技能，做到“一滅火，二搶救，三疏散，四保護(hù)”。（7）檢查走火能道是否暢通，消防設(shè)施是否被堵塞或占用，及時(shí)處理或報(bào)保安部。（8）配合保安部做好各項(xiàng)防火工作。4.負(fù)責(zé)消防設(shè)施維護(hù)管理的工程技術(shù)員職責(zé)（1）確保消防供水系統(tǒng)、消防栓等設(shè)備完備。（2）確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)完備。（3）保證煙感和溫感探測(cè)器、水噴淋?chē)婎^、防火門(mén)、防煙門(mén)、防火卷閘、防排煙設(shè)施、消防水槍和水帶、疏散標(biāo)志和指示燈等消防設(shè)施完備。（4）定期保養(yǎng)、維修大廈消防設(shè)備設(shè)施。5.義務(wù)消防隊(duì)（1）迅速行動(dòng)組：由保安部當(dāng)值主管、工程部系統(tǒng)工程師、管理部經(jīng)理、部

38、門(mén)當(dāng)值保安員及工程部當(dāng)值人員，管理部、行政人事部的男員工組成。迅速行動(dòng)組發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)進(jìn)行初期火警撲救，防止火勢(shì)蔓延。不能控制的火警，應(yīng)實(shí)施救火程序。（2）救護(hù)疏散組：由各部秘書(shū)、文員和財(cái)務(wù)部員工組成，負(fù)責(zé)搶救傷員和重要文件物資并疏散大廈人員。（3）保衛(wèi)組：由保安部部分保安員組成。火警發(fā)生時(shí)，負(fù)責(zé)保衛(wèi)大廈內(nèi)重要部位及把守各通道口，防止外來(lái)者進(jìn)入大廈范圍內(nèi)，并帶領(lǐng)消防隊(duì)員到火警現(xiàn)場(chǎng)。（4）指揮部（組）：由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理、管理部經(jīng)理組成，負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火指揮工作。一、定期消防安全檢查制度（一）定期消防安全檢查制度為規(guī)范大廈的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1.公共區(qū)

39、域、公共設(shè)施消防安全檢查（1）每月末及節(jié)日前，對(duì)大廈各層公共區(qū)域，公共設(shè)施進(jìn)行安全檢查。（2）檢查工作由公司消防總負(fù)責(zé)人組織，工程、保安、管理部門(mén)負(fù)責(zé)人參與。（3）檢查項(xiàng)目為各層所配備的消防滅火器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效。（4）檢查各層配電房、風(fēng)機(jī)房、茶水間及頂層電梯機(jī)房的電掣電器等設(shè)施設(shè)備是否符合消防安全規(guī)定，門(mén)鎖是否完好。（5）檢查各層走廊、電梯廳、走火梯是否暢通，走火梯門(mén)、煙感探測(cè)器、指示燈是否正常。2.各層公司房間內(nèi)消防安全檢查（1）檢查各公司房間內(nèi)是否有違反消防安全條例的事項(xiàng)。（2）公司房間內(nèi)所使用的電器是否符合安全規(guī)定。（3）公司房間是否按規(guī)定配備一定數(shù)量的滅火器。3.后勤區(qū)域

40、消防安全檢查（1）檢查設(shè)備層各消防栓、滅火器是否完好。（2）檢查各機(jī)房、電房設(shè)施設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，機(jī)房、電房?jī)?nèi)所配備的滅火器材是否完好。（3）檢查各走廊、走火通道是否暢通，指示燈及煙感報(bào)警系統(tǒng)是否正常。4.檢查中發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或其他違反消防安全規(guī)定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理。不能立即解決的，由管理公司出整改通知書(shū)，限期整改。（二）相關(guān)記錄班組級(jí)防火安全檢查表（表3-11）表3-11班組級(jí)防火安全檢查表項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間星期發(fā)現(xiàn)隱患情況整改情況負(fù)責(zé)人簽名月日班組檢查一二三四五六日部門(mén)分部意見(jiàn)說(shuō)明1.三級(jí)防火檢查，即班（組）長(zhǎng)和員工每天班前班后對(duì)本崗位、地段自查一次；由部（分部）防

41、火責(zé)任人每周檢查一次，由班組長(zhǎng)或地段防火責(zé)任人登記簽名，每星期報(bào)保安部一次；各部防火責(zé)任人每月組織有關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)合檢查一次。2.發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)立即整改，難以整改的向上級(jí)部門(mén)防火責(zé)任人報(bào)告3.檢查內(nèi)容：應(yīng)根據(jù)本崗位特點(diǎn)，著重做好切斷電源、清理易燃雜物、檢查是否遺留煙頭火種或其他隱患等工作二、消防教育培訓(xùn)制度為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。1.管理公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于兩次。2.管理公司對(duì)新入職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)100。3.對(duì)員工的培訓(xùn)包括以下內(nèi)容：（1）學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)。（2）熟悉使用常用滅火器材。（3）開(kāi)展消防綜合演練。4.保安部保安員、重點(diǎn)

42、崗位員工、領(lǐng)班及領(lǐng)班以上職位員工必須參加市消防協(xié)會(huì)組織的消防知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)費(fèi)用由公司支付。接受培訓(xùn)的員工必須在本公司服務(wù)1年以上，服務(wù)不足1年者須退還培訓(xùn)費(fèi)。5.管理公司每年至少兩次對(duì)用戶(hù)開(kāi)展消防宣傳教育培訓(xùn)。內(nèi)容包括：（1）大廈防火工作的各項(xiàng)規(guī)定。（2）手提式滅火器的使用方法。（3）消防應(yīng)急通道位置及緊急情況時(shí)的疏散方法。三、滅火器管理規(guī)定1.滅火器是大廈消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用。2.消防中心負(fù)責(zé)滅火器的管理工作，包括采購(gòu)、驗(yàn)收及購(gòu)買(mǎi)、充氣計(jì)劃等。3.員工不得亂動(dòng)、搬離或非緊急情況下使用存放的滅火器。4.滅火器購(gòu)回后，消防中心負(fù)責(zé)在滅火器的瓶身噴注“大廈”字樣的標(biāo)志和編號(hào)，并

43、貼上標(biāo)簽注明購(gòu)入或充氣日期。5.在每月中旬的消防檢查中，要對(duì)滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在器瓶標(biāo)簽上注明失效日期。四、消防中心工作守則1.嚴(yán)禁在消防中心內(nèi)有吸煙、吃喝、聊天、睡覺(jué)、高聲喧嘩等妨礙工作的行為。2.搞好消防中心環(huán)境、設(shè)備的衛(wèi)生，保持整潔的工作環(huán)境。3.確保專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警電話(huà)暢通，非緊急情況不得使用報(bào)警電話(huà)；緊急情況使用專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警時(shí)，講話(huà)要簡(jiǎn)單、明確。4.未經(jīng)許可，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入消防中心。5.消防中心工作人員要遵守大廈和保安部的規(guī)章制度，愛(ài)崗敬業(yè)，努力提高業(yè)務(wù)水平；加強(qiáng)鍛煉，保證身體素質(zhì)處于良好的備戰(zhàn)狀態(tài)。五、消防演習(xí)程序（一）演習(xí)的目的增強(qiáng)員工和大廈各公司人員的消防意識(shí)

44、，提高對(duì)火災(zāi)撲救工作的組織和處理能力，更好地了解大廈的防火制度及大廈的消防逃生路徑，提高自救能力。（二）消防演習(xí)的頻度大廈的消防演習(xí)原則上每年進(jìn)行一次，特殊情況下經(jīng)防火負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以增加演習(xí)次數(shù)。（三）參加消防演習(xí)成員1.管理公司防火責(zé)任人及公司領(lǐng)導(dǎo)。2.各部門(mén)管理人員。3.各部門(mén)義務(wù)消防隊(duì)員。4.大廈各公司防火負(fù)責(zé)人和工作人員。（四）演習(xí)的組織大廈消防演習(xí)的組織由管理公司保安部具體負(fù)責(zé)，管理公司其他部門(mén)配合。消防演習(xí)準(zhǔn)備工作步驟如下：1.保安部擬訂消防演習(xí)方案并報(bào)公司防火總責(zé)任人批準(zhǔn)。2.保安部在消防演習(xí)前兩周內(nèi)對(duì)現(xiàn)有的保安員進(jìn)行消防集訓(xùn)，鍛煉隊(duì)員的耐力和意志，以達(dá)到備戰(zhàn)目的。3.請(qǐng)消防器材

45、專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，使全體隊(duì)員能熟練掌握各種器材的性能和使用方法。4.演習(xí)前管理公司組織一次消防設(shè)施設(shè)備檢查，確保大廈現(xiàn)有消防設(shè)備正常使用。5.管理公司確定演習(xí)日期和時(shí)間后，提前一周發(fā)文通知大廈內(nèi)各單位，并要求各單位提供參加演習(xí)人員名單。（五）消防演習(xí)過(guò)程1.報(bào)警程序（保安部負(fù)責(zé)）（1）發(fā)生火警，首先把火警地點(diǎn)報(bào)告消防監(jiān)控中心，消防中心值班人員立即通知巡樓保安或有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，同時(shí)將監(jiān)控鏡頭定在火警樓層進(jìn)行監(jiān)控。（2）經(jīng)確認(rèn)火警屬實(shí)，立即通知保安部經(jīng)理或消防中心負(fù)責(zé)人，按計(jì)劃迅速召集各部門(mén)義務(wù)消防隊(duì)員盡快趕到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。（3）總經(jīng)理指揮到場(chǎng)人員進(jìn)行滅火和救人工作。（4）根據(jù)總經(jīng)理的命令，消防

46、中心用緊急廣播通知需要疏散的用戶(hù)或按警鈴報(bào)警。2.疏散搶救（管理部負(fù)責(zé)）（1）負(fù)責(zé)引導(dǎo)人員向安全區(qū)疏散，護(hù)送行動(dòng)不便者撤離險(xiǎn)境，然后檢查是否有人留在著火房?jī)?nèi)；安置好從著火層疏散下來(lái)的人員，并安撫穩(wěn)定其情緒。（2）疏散次序。先從著火房間開(kāi)始，再?gòu)闹饘由弦陨细鲗娱_(kāi)始，安撫著火層以下暫不需要疏散用戶(hù)，使其不到處亂跑。（3）引導(dǎo)自救。組織員工引導(dǎo)用戶(hù)沿著消防走火梯沖過(guò)煙霧下樓梯。派人帶領(lǐng)不能從預(yù)定消防走火梯疏散的人員登上天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍噴射掩護(hù)。3.組織滅火（保安部及義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)）（1）啟動(dòng)消防水泵，備足著火層以上各層的消防用水量，鋪設(shè)水帶做好滅火準(zhǔn)備。（2）關(guān)閉防火分區(qū)的防火門(mén)。

47、（3）攜帶滅火工具到著火房間的相鄰房和上下層的房間通道查明是否有火勢(shì)蔓延的可能，并及時(shí)撲滅蔓延過(guò)來(lái)的火焰。（4）針對(duì)不同的燃燒采用不同的滅火方法。4.安全警戒（保安部負(fù)責(zé)）（1）大廈外圍警戒任務(wù)是消除路障，指導(dǎo)車(chē)輛離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，勸導(dǎo)過(guò)路行人及無(wú)關(guān)人員撤離現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)好大廈外圍的秩序。（2）大廈首層出入口警戒任務(wù)是不準(zhǔn)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大廈，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)大廈，看管好從著火層疏散下來(lái)的物件。（3）著火層下一層的警戒任務(wù)是阻止客人進(jìn)入著火層，防止有人趁火打動(dòng)，保護(hù)好消防裝備器材，指導(dǎo)疏散人員向下一層有秩序地撤離。5.醫(yī)療救護(hù)（人事部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)）部分人員組成醫(yī)療救護(hù)小組，配備所需的急救藥品和器材，設(shè)立臨時(shí)救

48、護(hù)站。其余人員對(duì)各自部門(mén)的重要資料和賬簿進(jìn)行保護(hù)或轉(zhuǎn)移。（六）總結(jié)消防演習(xí)的效果每次消防演習(xí)結(jié)束后，保安部須書(shū)面總結(jié)演習(xí)效果和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；管理部負(fù)責(zé)搜集匯總大廈用戶(hù)對(duì)消防演習(xí)的反饋意見(jiàn)；以上兩份總結(jié)呈報(bào)大廈防火總責(zé)任人審閱后存檔。九、消防報(bào)警信號(hào)處理程序1.消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到消防報(bào)警信號(hào)或電話(huà)報(bào)警時(shí)：（1）用對(duì)講機(jī)通知巡樓保安員或管理員即時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)；（2）即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，講清報(bào)警地點(diǎn)；（3）將監(jiān)控鏡頭定在報(bào)警樓層監(jiān)視，并將情況及時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告。2.巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員呼叫后，以最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)，并且遵循以下規(guī)則：（1）報(bào)警地點(diǎn)在公共地方，直接進(jìn)入報(bào)

49、警地點(diǎn)檢查。（2）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元內(nèi)，先按門(mén)鈴，向用戶(hù)簡(jiǎn)要說(shuō)明理由后，進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。（3）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)內(nèi)，與商場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。（4）報(bào)警地點(diǎn)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，與停車(chē)場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。（5）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元且上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，并留守注意觀察，等待當(dāng)值主管到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。（6）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)獨(dú)立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人，留守現(xiàn)場(chǎng)觀察，等待當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。3.當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安員報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員以最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查。（1）經(jīng)到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查，確認(rèn)屬誤報(bào)，即

50、時(shí)通知消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員復(fù)位，若進(jìn)入寫(xiě)字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)檢查，需向用戶(hù)解釋清楚，致歉后方可離開(kāi)。（2）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元內(nèi)或商場(chǎng)獨(dú)立鋪位且已上鎖時(shí)，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查，排除險(xiǎn)情后加鎖，并通知用戶(hù)。（3）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查確認(rèn)為火警后，按初期火警處理程序處理。4.消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安收到當(dāng)值主管指令后將信號(hào)復(fù)位，并做好記錄。六、初期火警處理程序1.發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：（1）即時(shí)報(bào)告大廈消防監(jiān)控中心，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向等；（2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；（3）可能情況下，關(guān)閉門(mén)窗以減緩火勢(shì)蔓延速度。2.消防監(jiān)

51、控中心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：（1）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管；（2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況；（3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。3.當(dāng)值主管收到火警報(bào)告后：（1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；（2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；（3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用走火梯疏散。4.滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。5.若撲救無(wú)效，當(dāng)值主管即時(shí)決定：（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；（2）立即向上級(jí)報(bào)告；（3）進(jìn)入火災(zāi)緊急處理程序。七、火災(zāi)緊急處理方案初期火警撲救無(wú)效，火勢(shì)無(wú)法控制并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)主管應(yīng)該即時(shí)向大廈當(dāng)值最高主管報(bào)告。1.大廈當(dāng)值最高主管接到報(bào)告后：（1）即時(shí)召集大廈內(nèi)義務(wù)消防隊(duì)員，命令義務(wù)消防隊(duì)各組負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)本組人員各就各位；（2）向消防