物業(yè)工程部作業(yè)指導(dǎo)書樣本

1、 上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書目錄一、 一、工程部架構(gòu)組成二、工程部物資配備三、工程部主要工作職能四、工程部管理制度五、工程部崗位職責(zé)六、工程部工作程序一、 工程部架構(gòu)1、架構(gòu)圖工程主管萬能維修工共維修操作工土建維修2、崗位設(shè)置/人員配備序號崗位名稱崗位配備班組計數(shù)班次運作工作描述備注1工程主管1*1班日班2萬能維修工1*1班翻班值班長3土建維修1*1班翻班4維修操作工2*1班翻班5合計5人合計3、作息時間及班次運轉(zhuǎn)安排日班：09：0017：30 值班：17：30次日09：00翻班：做五休二，依此類推。4、工程人員任職條件序號崗位配置基本要求工作說明調(diào)整時間備注1工程主管1

2、工程/電腦/主觀/計劃性/分析邏輯/吃苦等工程介入/應(yīng)急維修/房屋設(shè)施設(shè)備維保/裝修審核/裝修管控等8月底現(xiàn)有人員轉(zhuǎn)崗2維修員4土建、配套、水電等應(yīng)急維修/房屋維修養(yǎng)護/設(shè)施設(shè)備運行管理等8月底項目交付需求新增3合計5人商業(yè)街/辦公樓/小區(qū)二、工程物資配備序號品 名數(shù) 量說明備注1鋁合金梯子(1m、2m、3m)1*32液壓鉗3萬用表14數(shù)字萬用表15鉗型電流表16潛水泵17沖擊鉆18手槍鉆19電錘110搖表111管道疏通器112砂輪機113溫感、煙感測試儀114切割機115維修工作臺116對講機217大、中管鉗118隨身工具419總 計三、工程部主要工作職能1、制定所轄范圍內(nèi)各設(shè)備的安全操作規(guī)

3、程及設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃，并保證這些計劃按預(yù)定的規(guī)范、要求按時/按質(zhì)完成。2、 負責(zé)整個小區(qū)的日常維修、保養(yǎng)工作。3、 定期巡檢小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域設(shè)備的運行情況，及時完成各種工作報表的記錄與整理工作。4、 負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水、電能耗統(tǒng)計工作，及時提出節(jié)能措施，爭取最大限度的減少公司的開支。5、 安排并跟進物業(yè)及設(shè)備安裝的交接、驗收工作，并建立完整的檔案。6、 協(xié)助洽談、評估、監(jiān)督工程外判項目，并組織跟進質(zhì)量驗收。7、 配合其他部門做好日常的管理工作。8、 完成上級下達的其它工作指令。四、工程部管理制度（一）、上門維修文明守則1、維修人員上門服務(wù)時，應(yīng)著裝整潔，舉止言談文明禮貌。2、維修人員

4、根據(jù)維修工作單的內(nèi)容，按照業(yè)主預(yù)約的時間，準時到達。3、維修人員到達業(yè)主家門時，要有間隙地按門鈴，若三分鐘后，無人應(yīng)答時，可輕叩房門，若再過三分鐘后，仍無人應(yīng)答時，可用紙留言說明情況，塞入業(yè)主門縫內(nèi)，回工程部后須告知值班長，以便及時和業(yè)主再聯(lián)系。4、維修人員上門時，須向業(yè)主出示服務(wù)胸卡，核對維修工作單的內(nèi)容，得到業(yè)主同意后，在門口脫鞋換上自帶鞋套，然后入室服務(wù)。5、維修人員維修服務(wù)時，要多為業(yè)主著想，工具要輕拿輕放(使用維修工作布)，維修要保質(zhì)保量，不留施工尾巴。6、維修人員維修服務(wù)結(jié)束后，要及時清理維修場地，并將維修工作單交之業(yè)主簽字，若業(yè)主提出額外的維修項目，可在力所能及的情況下，盡量滿足

5、業(yè)主的要求，然后補辦維修工作單。（二）、設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)定 為保證小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施的正常運行，能早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的隱患和劣化程度，以便采取有效措施，及時加以消除，以延長其使用壽命，必須對設(shè)備設(shè)施進行定期定點巡視檢查。1、樓頂水箱1.1變頻增壓泵1.1.1變頻增壓泵運轉(zhuǎn)聲音是否正常，每隔半年利用清洗水箱間隙，進入水箱對變頻增壓泵及支架進行檢查。1.1.2變頻增壓泵控制箱：檢查電壓、電流、壓力是否正常。1.2水箱及附件檢查水箱管道及閥門是否滲水，每季度開關(guān)閥門一次，保證其靈活性。2、屋頂泛光照明和航空障礙燈2.1屋頂泛光照明2.1.1檢查泛光照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。2.1.2檢

6、查泛光照明控制箱。2.2航空障礙燈2.2.1檢查航空障礙燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。2.2.2檢查航空障礙燈控制箱。3、消防樓梯照明和樓層電梯廳照明3.1檢查消防樓梯照明和樓層電梯廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。3.2檢查樓梯景觀照明BA控制箱。4、水籠井內(nèi)給水減壓閥檢查給水減壓閥壓力是否正常。5、底層大廳5.1底層大廳照明檢查底層大廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。5.2底層大廳門禁、門機系統(tǒng)5.2.1門禁系統(tǒng)：測試供電電壓；緊固接線樁頭螺絲；清除浮塵。5.2.2門機系統(tǒng)測試供電電壓（門機電鎖）；清潔電鎖；檢查門機是否有漏電現(xiàn)象；檢查導(dǎo)向論、止動輪、吊輪

7、；緊固機械部分，清潔導(dǎo)軌， 導(dǎo)向槽內(nèi)加注潤滑脂。5.3底層大廳安防系統(tǒng)5.3.1攝像機供電電壓測試，亮度、聚焦角度調(diào)整；Qg頭檢查，鏡頭位置調(diào)整；清潔罩殼，傳動部位加儀表油；檢查攝像機支架牢固程度；定期與監(jiān)控中心聯(lián)動操作試驗。5.3.2可視對講系統(tǒng)測試系統(tǒng)前端、末端及系統(tǒng)供電電壓；緊固樁頭螺絲；清除浮塵。6、配電間6.1每天檢查配電柜電壓、電流是否正常。6.2每月對配電柜作外部保潔，并結(jié)合電試周期，進行柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。7、風(fēng)機房7.1每天檢查風(fēng)機運行是否正常，不應(yīng)有過大的嘈聲和震動。7.2每天檢查控制柜的電壓、電流是否正常。7.3定期檢查風(fēng)機的傳動皮帶，如有松，及時收緊

8、或更換新皮帶。7.4定期檢查更換風(fēng)機軸承的潤滑脂。8、誘導(dǎo)風(fēng)機每天檢查誘導(dǎo)風(fēng)機運行是否正常，不應(yīng)有過大的嘈聲和震動。9、地下層水泵房9.1水泵機組9.1.1水泵機組運行是否正常，不應(yīng)有異聲和過大的震動，不應(yīng)有滲水現(xiàn)象。9.1.2出水壓力是否正常。9.1.3檢查電控箱電壓、電流是否正常，電動機不應(yīng)有異聲和過高的溫升。9.1.4檢查潤滑油油位，如低于正常油位，及時添加。9.2閥門、止回閥檢查密封膠墊是否滲水，如有滲水，及時更換密封膠墊。9.3管道9.3.1檢查管道及聯(lián)接處是否有滲水現(xiàn)象，檢查管道支架是否牢固。9.3.2定期做好管道支架除銹、油漆工作。10、地下層污水潛水泵10.1污水潛水泵運行是否

9、正常。10.2定期檢測污水潛水泵絕緣電阻，（0.25M）,如不合格,應(yīng)查明原因,及時處理。（三）、設(shè)備臺帳管理1、設(shè)備檔案的建立1.1管理處工程部在接管物業(yè)后將管轄范圍內(nèi)的設(shè)備建立臺帳1.2管理處工程部應(yīng)在接管物業(yè)后將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號。1.3按物業(yè)管理處規(guī)定對每臺設(shè)備分別進行編號，并編制設(shè)備臺帳、填寫設(shè)備臺卡。1.4設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換零配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維修記錄。1.5每臺設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標識，標識按物業(yè)管理處規(guī)定制作。1.6設(shè)備管理要求設(shè)備臺帳、設(shè)備臺卡、設(shè)備標識的內(nèi)容相一致。2、設(shè)備編號分類2.1電氣設(shè)備 ： 變壓器、高低壓配電柜（

10、箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。2.2給排水設(shè)備：生活泵、水箱、水過濾器、排污泵、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。2.3消防設(shè)備 ：消火拴泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風(fēng)機、消防排煙機、火災(zāi)報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設(shè)備等。2.4暖通設(shè)備：燃氣鍋爐、新風(fēng)機組、空調(diào)機、循環(huán)泵、分體空調(diào)機、電熱地采暖、暖風(fēng)機等。2.5電梯設(shè)備 2.6工程設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、樓宇訪客可視系統(tǒng)，家庭安防報警系統(tǒng)門禁管理系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)，背景音響系統(tǒng)等設(shè)備（四）、生活水箱管理規(guī)定1、所有水池的進水浮球閥檢查清洗，調(diào)換易損件。2、所有水

11、箱浮球拆卸檢查、清洗、調(diào)換易損件。3、水箱門鎖全部加油，重新用塑料包扎，保證鎖開啟后靈活，清洗完畢將箱門鎖好，并交專人保管。4、 清洗水池、水箱時，必須穿用規(guī)定的工作服與工作鞋。5、 水池、水箱用漂白精進行消毒。6、 經(jīng)消毒后的水池、水箱必須進行三次清水沖洗，使減少消毒液氣味。7、 生活水箱清洗后應(yīng)立即蓋上蓋板上鎖。8、 生活水箱每年清洗兩次，根據(jù)安排提前通知業(yè)主，并做好記錄。五、工程部崗位職責(zé)（一）、工程主管職責(zé)直接向物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。1、 負責(zé)整個小區(qū)設(shè)備系統(tǒng)運行管理、維修保養(yǎng)，改善及更新工程計劃。2、 制訂和實施小區(qū)內(nèi)的重大設(shè)備的保養(yǎng)，檢修改造計劃，并定期檢查各專業(yè)提出的各類工作計劃的實際完

12、成情況。3、 全面負責(zé)工程部日常維修，跟蹤控制所有水、電等能源消耗，并嚴格控制內(nèi)部的維修費用，保證小區(qū)取得最大限度的節(jié)能、節(jié)支。4、 制定并實施驗房和二次裝修的計劃方案，并建立完整的檔案。5、 協(xié)調(diào)及正確指導(dǎo)客戶裝修施工、監(jiān)督管理所有圖紙記錄，各系統(tǒng)專業(yè)備件、配件詳細資料。6、 及時組織人力處理重大事故或設(shè)備故障，妥善安排防范措施，杜絕設(shè)備事故的發(fā)生。7、 查核承包商的單據(jù)及報價，并監(jiān)管承包商工作，向物業(yè)經(jīng)理提供工程技術(shù)數(shù)據(jù)及建議。8、 根據(jù)季節(jié)變化抓好防火、防風(fēng)、防雨工作，確保小區(qū)內(nèi)安全。9、 分析工程項目報價單，并現(xiàn)場檢查施工質(zhì)量與施工進度，對完工的項目組織工程部人員進行評估驗收。10、

13、負責(zé)協(xié)調(diào)工程部與小區(qū)內(nèi)部各部門及外界配套部門的關(guān)系，以獲得良好的外部環(huán)境。11、 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理擬定年度工程預(yù)算及工程審核。12、 協(xié)助及指導(dǎo)下屬員工定期進行職位及崗前工作、技術(shù)培訓(xùn)。13、 全面制定并實施工程部各項制度，并跟蹤檢查。14、 直接考核下屬員工對其工作做出指導(dǎo)和評估。（二）、電梯管理職責(zé)直接向工程主管負責(zé)1、 負責(zé)整個小區(qū)內(nèi)電梯系統(tǒng)設(shè)備運行管理，并對電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施制 施維護保養(yǎng)的計劃。2、負責(zé)電梯及電梯機房的巡查。3、負責(zé)電梯設(shè)備外委維保的質(zhì)量跟蹤、記錄等工作及電梯關(guān)人等故障的緊急處理。4、 工作中要勤查設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時通知維保單位處理。5、負責(zé)填寫巡視日記，詳細記錄電梯運行中

14、所發(fā)生的問題。6、對外委合同的質(zhì)量、頻度作出評估。7、監(jiān)督維保單位進行調(diào)試、改裝工作，控制和保證施工質(zhì)量。8、完成上級交辦的其它任務(wù)。（三）、工程工程管理職責(zé)直接向工程主管負責(zé)1、負責(zé)小區(qū)內(nèi)電視、音響系統(tǒng)，通訊設(shè)備、消防控制系統(tǒng)、自動門等保安設(shè)備及BA系統(tǒng)、局域網(wǎng)絡(luò)、車輛管理等工程系統(tǒng)的運行管理，并對上述系統(tǒng)設(shè)備制定實施維護保養(yǎng)的計劃。2、負責(zé)各種活動時所需音像（響）設(shè)備的安裝和調(diào)試。3、負責(zé)對交換機電話線路的定期檢查。4、配合保安部做好消防控制系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，定期做消防測試，保證小區(qū)消防設(shè)備安全運行。5、落實有關(guān)的會所的音響設(shè)備和業(yè)主的電視機、電話機、可視對講等的的維修安排。6、負責(zé)小區(qū)內(nèi)外

15、圍工程設(shè)備的質(zhì)量跟蹤、記錄等工作。7、在工作中要勤查設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障組織人員立即排除，如果處理不了，及時通知維保單位。8、負責(zé)填寫巡視日記，詳細記錄運行中所發(fā)生的問題。9、監(jiān)督維保單位進行調(diào)試、改裝工作，控制和保證施工質(zhì)量。10、完成上級交辦的其它任務(wù)。（四）、工程維修值班長職責(zé)直接向工程主管負責(zé)1、 負責(zé)及時處理客戶單元、公共區(qū)域、會所的維修申請，合理安排、調(diào)度、調(diào)整公共區(qū)域與住戶單元及會所的各維修工種的維保與巡檢接單人員，確保維修及時率、設(shè)備完好率。2、 熟悉客戶單元設(shè)備情況，掌握公共區(qū)域、會所設(shè)施設(shè)備的運行狀態(tài)，認真做好每天維修接單的現(xiàn)場復(fù)查工作，確保維修質(zhì)量。3、 掌握維修所需的備品備件

16、的狀況，及時填寫申購單，確保維修工作的正常進行。4、 對各維修工進行工作統(tǒng)計，編報每天的工作日報表，注重記錄預(yù)約維修的項目。5、 協(xié)助編制與實施對員工的培訓(xùn)計劃，著重加強服務(wù)意識、技術(shù)水平、一專多能等方面的培訓(xùn)，提高工作效率、控制維修成本。6、 對維修質(zhì)量與服務(wù)程序進行跟蹤監(jiān)督并進行評估。7、 遇到需外協(xié)單位協(xié)作的事項應(yīng)及時向客戶說明，并致電有關(guān)單位了解情況，及時回復(fù)或通過物業(yè)員回復(fù)客戶，說明情況及預(yù)定時間。8、 在維修工程產(chǎn)生費用時，應(yīng)與物業(yè)員向客戶交代清楚，在客戶同意收費及明白工程細節(jié)后，方可安排施工。9、協(xié)助管理部對客戶做好保修期外設(shè)備維修收費的解釋工作，并對外協(xié)單位的維修質(zhì)量進行督導(dǎo)，

17、為客戶把好技術(shù)關(guān)與驗收關(guān)。10、配合工程主管處理好客戶維修質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等投訴事宜。11、完成上級交辦的其他任務(wù)。（五）、工程電工職責(zé)直接向工程值班長負責(zé)1、 嚴格按照配電操作規(guī)程，負責(zé)配電設(shè)備的運行監(jiān)護和嚴格執(zhí)行進出配電房的有關(guān)規(guī)定，杜絕閑雜人員進入配電房，確保配電設(shè)備的安全運行。2、 對派發(fā)的維修單應(yīng)無條件執(zhí)行，要及時、準確、無誤的實施完成。3、 負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)各設(shè)備機房、照明、各水景點的巡檢和維修。4、 負責(zé)小區(qū)會所、辦公區(qū)域、業(yè)主、公共區(qū)域等室內(nèi)外照明燈具、電器開關(guān)、插座及小型電器的日常維修。5、 負責(zé)所有照明控制盤、開關(guān)箱、動力開關(guān)柜的定期檢查、清理和維修工作。6、 負責(zé)做好配電

18、的安全防范措施，并保管好配電房的常用儀器、儀表和各類工具。7、 負責(zé)小型改造維修工程的電器安裝、改造事項。8、 配合其它工種對有關(guān)電器設(shè)備實施計劃保養(yǎng)和維修。9、 嚴格執(zhí)行電工操作規(guī)程，維修時注意安全。10、完成上級交辦的其它任務(wù)。（六）、維修人員崗位要求直接向工程值班長負責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)的安排、調(diào)遣及指令，遵守高空操作及防火、用電安全規(guī)程，確保自身及他人的安全進行維修、保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。2、負責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主住戶要求入室的設(shè)備設(shè)施維修及房屋修繕作。3、負責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施日常巡檢工作，并認真做好巡檢記錄，若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時維修，當時無法解決（或無法獨立維修的），須立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報，以便調(diào)配

19、其他人員前來維修。4、負責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)工作，根據(jù)維修工作單內(nèi)容，要及時、準確、無誤地實施完成，維護工作結(jié)束后，應(yīng)認真做好錄，并做好現(xiàn)場清理工作，若面積較大或污染較重，可請示要求保潔人員前來協(xié)助。5、協(xié)助外協(xié)單位對小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)工作，在條件容許情況下，為他們提供便利。6、遇到緊急搶修時，應(yīng)無條件的執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)配，并以最快的速度趕到現(xiàn)場，實施搶修，若有特殊情況，須向領(lǐng)導(dǎo)說明。7、在工作中嚴禁浪費材料。8、完成交辦的其它任務(wù)。六、工作程序（一）、報修1.0、目的為全體業(yè)戶提供物業(yè)維修服務(wù)2.0、范圍小區(qū)全體業(yè)戶。3.0職責(zé)管理處負責(zé)本規(guī)程歸口管理，各相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。4

20、.0工作程序4.1、業(yè)主報修程序4.1.1業(yè)主電話報修接待程序（1）客服接待接起電話首先應(yīng)說：“您好，嘉實物業(yè)，請講。”（2） 問清情況，在小區(qū)業(yè)戶接待記錄表中填寫報修內(nèi)容及樓號、室號、客戶姓名、確定維修時間等。（3）緊急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（4）一般報修：在電話中和業(yè)主預(yù)約上門時間，并填寫接待記錄表，通知工程值班長安排維修員前往修理。4.1.2、業(yè)主至接待處報修接待程序（1）問清情況，在小區(qū)業(yè)戶接待記錄表中填寫報修內(nèi)容及樓號、室號。（2） 急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（3）一般報修：在電話中和業(yè)主預(yù)約上門時間，并填寫接待記錄表，通知工

21、程值班長安排維修員前往修理。4.2、巡檢、保安、保潔報修程序4.2.1、巡檢、保安、保潔在小區(qū)工作時，發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施運行異常，或接收業(yè)主報修需求時，可用對講機告知客服接待，并說明設(shè)備使用的地點，異常情況內(nèi)容或業(yè)主報修的樓號、室號、報修內(nèi)容。4.2.2、客服接待接到巡檢、保安、保潔的報修信息，按情況分別填寫小區(qū)接待記錄表。4.2.3、根據(jù)報修情況（1）緊急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦維修工作單。（2）一般報修，填寫接待記錄表，通知工程值班長安排維修員前往修理。4.3、維修后回訪程序4.3.1、維修員將完成維修工作單交工程值班長，工程值班長將維修情況匯總回復(fù)客服接待。4.3.2、客服

22、接待根據(jù)報修性質(zhì)選擇合適的回訪方式方法。（1）采用電話的形式對業(yè)主進行回訪。（2）對有償服務(wù)并且涉及居住生活安全的供水、供電等采用上門服務(wù)。（3）在工作表單上注明回訪記錄時間、回訪人員等。4.3.3、每月底統(tǒng)計歸檔。4.4報修流程圖各種形式報修客服前臺接待做好接待記錄緊急報修項目直接通知維修迅速現(xiàn)場維修補單一般保修項目通知工程值班派單現(xiàn)場維修回復(fù)客服修后回復(fù)客服客服回訪客戶分別統(tǒng)計分析整理后歸檔(二)、弱電維修保養(yǎng)程序1.0 目的 保證弱電系統(tǒng)正常運行，延長設(shè)備使用壽命，減少故障率。2.0 適用范圍 小區(qū)紅外周界報警系統(tǒng)、監(jiān)控攝像系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、門機系統(tǒng)、車輛管理系

23、統(tǒng)、BA系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)。3.0 職責(zé)3.1 工程維修人員負責(zé)弱電設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)。3.2 工程值班長負責(zé)制定弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃，組織實施技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。3.3 工程主管負責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備管理的組織、實施和監(jiān)督、檢查。4.0 工作程序4.1 紅外周界報警系統(tǒng)4.1.1 供電電壓測試4.1.2 支架固定，螺絲上黃油。4.1.3 清潔外殼，監(jiān)控聯(lián)測試。4.2 攝像機4.2.1 供電電壓測試，亮度聚焦調(diào)整。4.2.2 Qq頭檢查，鏡頭位置調(diào)整。4.2.3 清潔罩殼，傳動部分加儀表油。4.2.4 監(jiān)控中心聯(lián)動操作試驗。4.3 消防報警系統(tǒng)4.3.1 測試系統(tǒng)電壓各類探頭模塊運作狀態(tài)。4.3.

24、2 查找安裝部位有否漏水。4.4 可視對講系統(tǒng)4.4.1 測試供電電壓。4.4.2 緊固樁頭螺絲。4.4.3 清除浮塵。4.5 門禁系統(tǒng)4.5.1 測試供電電壓4.5.2 緊固接線樁頭螺絲。4.5.3 清除浮塵。4.6 門機系統(tǒng)4.6.1 緊固機械部分，清潔導(dǎo)軌，檢查導(dǎo)向輪。4.6.2 測試供電電壓（門機電鎖）。4.6.3 清潔電鎖。4.7 車輛管理系統(tǒng)4.7.1 地腳螺絲固定。4.7.2 機械傳動部分加油。4.7.3 樁頭緊固。4.8 BA系統(tǒng)4.8.1 檢查DDC箱內(nèi)供電電壓，緊固樁頭螺絲。4.8.2 保持箱內(nèi)整潔。4.8.3 監(jiān)控聯(lián)動測試。4.8.4 檢查探測機構(gòu)運行狀態(tài)。4.8.5 填

25、寫維保記錄。4.9 注意事項4.9.1 維保時注意設(shè)備安全，防止出現(xiàn)短路斷路現(xiàn)象。4.9.2 維保時注意人身安全。4.9.3 維保前后加強中控聯(lián)絡(luò)。4.9.4 注意保持場地的整潔。5.0 相關(guān)表式小區(qū)周界報警系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)監(jiān)控攝像系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)消防報警系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)可視對講系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)門禁、門機系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)車輛管理系統(tǒng)維修記錄表小區(qū)BA系統(tǒng)維修記錄表（三）、樓宇建筑設(shè)施保養(yǎng)程序1.0 目的 通過對房屋公共部位及公共設(shè)施（樓宇建筑）的日常養(yǎng)護及定期修繕，為業(yè)主（住戶）提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。2.0 適用范圍 小區(qū)公共設(shè)施（樓宇建筑物、構(gòu)筑物）養(yǎng)護及修繕。3.0 職責(zé)

26、3.1 工程部參與樓宇建筑、構(gòu)筑養(yǎng)護、大、中型項目修繕洽談，外包給專業(yè)公司的由物業(yè)經(jīng)理負責(zé)安排解決。3.2 工程主管根據(jù)養(yǎng)護計劃，負責(zé)協(xié)調(diào)并派發(fā)與工程部相關(guān)聯(lián)的協(xié)作部分。3.3 工程值班長根據(jù)工程主管的安排，加強對所修理項目及現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督，確保技術(shù)工藝施工作業(yè)質(zhì)量。4.0 工作程序4.1 工作規(guī)定4.1.1 房屋大修期限為15年以上，設(shè)備設(shè)施大修期限為6-8年。4.1.2 房屋中修期限為7-10年，設(shè)備設(shè)施中修期限為2-5年（設(shè)備設(shè)施大型組件進行拆解保養(yǎng)保修）。4.1.3 房屋、設(shè)備、設(shè)施的修理費用應(yīng)根據(jù)維修合同約定的費用資金渠道，由房產(chǎn)公司、建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理處、物業(yè)公司財務(wù)會同有

27、關(guān)部門審核，報總經(jīng)理審批。4.1.4 工程值班長依工程主管的安排，每天到施工現(xiàn)場解決施工中出現(xiàn)的問題，檢查和驗收當天任務(wù)完成情況。4.1.5 住宅樓內(nèi)、墻體局部挖補，墻面局部粉刷，接到報修后根據(jù)維修責(zé)任確定維修房案，工程部負責(zé)操作解決。4.1.6 因其它方面的原因，未能完成的部分，由物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)安排。4.1.7 屋面清掃、補漏泛水、道路井蓋、井圈的修配、刷漆、地下車庫墻面粉刷由工程主管編制計劃修繕表，安排解決。4.1.8 室外排水管道的疏通，窨井、雨水井的清理由清潔部領(lǐng)班安排解決。4.1.9 公共區(qū)域、窗的維修、裝配五金、少量拆換由安保專業(yè)巡樓人員發(fā)現(xiàn)問題報客服，由工程值班長派工負責(zé)解決。4.

28、1.10 定期檢查房屋公共部位、樓宇建筑，填寫修繕養(yǎng)護表。5.0 相關(guān)表式小區(qū)房屋及公共設(shè)施檢查記錄表（四）、供電設(shè)備運行管理程序1.0 目的 確保小區(qū)各樓宇內(nèi)的供配電設(shè)備正常安全運行。2.0 適用范圍 適用于各樓宇內(nèi)供配電設(shè)備的運行管理。3.0 職責(zé)3.1 工程值班長負責(zé)供配電設(shè)備的綜合管理和對供配電設(shè)備維保的檢查監(jiān)督。3.2 工程主管負責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。4.0 工作程序4.1 每天定時巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括高低壓室、變壓器室、污水處理設(shè)備、水泵房設(shè)備、水景控制設(shè)備、集水井設(shè)備，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。4.2 發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其它設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原

29、因，并通知主管（工程師）安排處理。4.3 接到客戶報修通知后，按接待報修工作規(guī)程操作。4.4 未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意，不得擅自更改設(shè)備線路和運行管理，特殊情況下，須經(jīng)批準并做記錄。4.5 嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。4.6 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。4.7 與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，以便交接。4.8 按照計劃派工單做好供配電設(shè)備的維修、保養(yǎng)、清潔工作。5.0 相關(guān)表式小區(qū)日耗電量統(tǒng)計電工巡檢記錄表（五）、供電設(shè)備維修保養(yǎng)程序1.0 目的 確保本小區(qū)各樓宇內(nèi)的供配電設(shè)備的正常運行。2.0 適用范圍 適用于各樓宇供配電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)。3.0 職責(zé)3

30、.1 工程部維修保養(yǎng)人員負責(zé)供配電設(shè)備的巡查、保潔，并做好記錄。3.2 維保人員負責(zé)檢修設(shè)備的故障。3.3 維保人員將檢修所需的材料填好領(lǐng)料單交值班長簽字后到倉庫領(lǐng)料。3.4 維保結(jié)束后將維修結(jié)果交值班長。4.0 工作程序4.1 嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。4.2 室內(nèi)各配電柜每月做外部保潔，并結(jié)合電試周期，進行柜清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.3 空調(diào)配電室內(nèi)各配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.4 消防、噴淋柜配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.5 生活水泵配電柜每月做外部保潔，

31、每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.6 穩(wěn)壓泵配電箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.7 潛水泵配電箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.8電梯機房電源柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.9 風(fēng)機房配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.10 污水間配電柜每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.11 水景間每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.12 地下集水井控

32、制箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.13 小區(qū)燈光防雨控制箱每月做外部保潔，每年進行一次柜內(nèi)清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。4.14 維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓配電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表和當值記錄本上。5.0 相關(guān)表式低壓配電箱、柜保養(yǎng)測試表（六）、供電設(shè)備操作程序1.0 目的 確保本小區(qū)各樓宇內(nèi)的供配電設(shè)備正常安全運行。2.0 適用范圍 適用于各樓宇、雙回路供配電設(shè)備的日常操作。3.0 職責(zé)3.1 值班電工必須根據(jù)工作程序操作，負責(zé)設(shè)備的巡查，并做好記錄。3.2 值班電工將供配電設(shè)備的故障情況及時報告值班長

33、。3.3 值班長負責(zé)供配電設(shè)備的綜合管理和對保養(yǎng)人員的檢查監(jiān)督。3.4 工程主管負責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。4.0 工作程序4.1 供電方式為一主一備，兩路電源的進線柜即受電柜設(shè)電氣聯(lián)鎖。當主供電源停電，只有在主供電源的受電開關(guān)分閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合用，并在主供開關(guān)上懸掛“嚴禁合用”警示牌，同時在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運行方式。4.2 停電應(yīng)按先停低壓后停高壓，送電應(yīng)按空載先高壓后低壓原則執(zhí)行。當主供電源停電，投入備用電源前，應(yīng)首先將主供電源退出運行狀態(tài)，掛上“嚴禁合用”警示牌，然后把備用電源受電開關(guān)合用受電。4.3 變配電間應(yīng)配齊安全用具（高壓測電筆、絕緣棒、絕緣橡皮手套、絕緣鞋

34、、絕緣毯、專用接地線、紅白帶、警告牌等），絕緣用具要保管良好。4.3.1 巡視檢查變壓器的溫度、變壓器工作聲響、高壓絕緣等特殊情況。4.3.2 檢查各配電柜的電流、電壓、開關(guān)指示燈的工作狀態(tài)。4.3.3 檢查供電線路的功率因數(shù)，使其保證在0.9以下，以提高用電質(zhì)量。4.4 配電間要做到“四防一通”（防火、防汛、防小動物、防雨雪、通風(fēng)良好），室內(nèi)以及室外通道嚴禁堆放雜物，并確保配電間的整齊清潔。4.5非電工人員未經(jīng)批準不準進入變配電間，無高壓電工執(zhí)照人員，禁止操作和維修高壓變、配電設(shè)備。4.6 進入變、配電間操作時必須做到：4.6.1 必須穿戴好防護用品。4.6.2 認真填寫好操作票，嚴格按操作

35、票要求進行操作。4.6.3 停電檢修須經(jīng)部門批準同意，憑停電通知單或工作票，操作需由工人執(zhí)行，嚴禁單獨操作。5.0 相關(guān)表式變電操作票變電所工作票10KV變電所出入記錄（七）、水景設(shè)施運行管理程序1.0 目的 通過對水景噴泵的日常管理及定期的檢查維護，保持其使用功能及外貌，為業(yè)主提供一個賞心悅目、幽雅的生活環(huán)境。2.0 適用范圍 小區(qū)公共區(qū)域水景噴泵設(shè)施的運行管理。3.0 職責(zé)3.1 維修工負責(zé)水景噴泵設(shè)備設(shè)施的日常巡視和檢查。3.2 值班長負責(zé)水景噴泵設(shè)備設(shè)施運行管理制度的制定，且有目的參與巡視和檢查。3.3 工程主管負責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督。4.0 工作程序4.1 工作規(guī)定4.1.1 各水

36、景點巡檢，補水啟用時間，有專人負責(zé)，時序控制，由鐘控自動調(diào)節(jié)。4.1.2 操作維修人員須經(jīng)培訓(xùn)充分掌握其原理方可上崗。4.1.3 保持泵房間、水泵、閥門、管路及配電柜的清潔與衛(wèi)生。4.1.4 各水景點的控制室須懸掛“水系統(tǒng)示意圖”及操作規(guī)程。4.1.5 控制室在無人的情況下必須上鎖，無關(guān)人員不得入內(nèi)。4.1.6 如有人員朝池內(nèi)拋擲雜物，公司員工有義務(wù)加以說服勸阻。4.1.7 巡檢時，如發(fā)現(xiàn)池內(nèi)有漂浮的雜物，維修工適時地給予打撈。4.1.8 對各水景點的水質(zhì)定期檢測，每星期安排一次，測算值6PH7，含氯量0.3PM5.0 相關(guān)表式水景水質(zhì)情況檢測表（八）、水景設(shè)施維修養(yǎng)護程序1.0 目的 通過對

37、水景噴泵的日常管理與定期維修保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施的正常運行。2.0 適用范圍 小區(qū)公共區(qū)域、水景噴泵設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。3.0 職責(zé)3.1 維修工負責(zé)水景、噴泵設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)。3.2 值班長負責(zé)水景、噴泵維修保養(yǎng)管理規(guī)程的制定，繪制簡單的水系統(tǒng)示意圖。3.3 工程主管負責(zé)對上述工作的監(jiān)督、檢查。4.0 工作程序4.1 工作規(guī)定4.1.1 每隔半年檢修一次各水景點的泵頭、閥門、管路及電路柜。4.1.2 每年對水泵閥門進行維修保養(yǎng)二次，分別安排在每次清洗水景之前。4.1.3 維修時，值班長須協(xié)調(diào)好工作次序的分工。4.1.4 不可處理的故障問題，值班長須查尋故障原因，進行故障分析，找出解決問題的

38、方法。4.1.5 在維修保養(yǎng)之前，必須準備好相應(yīng)的材料及工具，隨機待用。4.1.6 維修保養(yǎng)結(jié)束后，須及時填好維修保養(yǎng)記錄。4.1.7 運轉(zhuǎn)中如發(fā)現(xiàn)問題，可處理的需及時處理，不能處理的需及時匯報，并說明原因。5.0 相關(guān)表式噴水池保養(yǎng)記錄表（九）、給排水設(shè)備管理程序1.0 目的 通過對給排水設(shè)備設(shè)施正確操作及日常維護保養(yǎng)和管理，確保給排水設(shè)備設(shè)施正常運行。2.0 適用范圍 適用于小區(qū)樓宇及公共區(qū)域、會所給排水設(shè)備設(shè)施日常運行及維護。3.0 職責(zé)3.1 維修工負責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作、巡查和日常維護。3.2 工程主管負責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的綜合操作管理，并負責(zé)檢查和監(jiān)督。4.0 工作程序4.1 工作

39、規(guī)定4.1.1 維修工必須培訓(xùn)上崗，并持有上崗證。4.1.2 維修工必須熟悉本園區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施情況。4.1.3 維修工必須嚴格遵守給排水設(shè)備操作規(guī)定，做好巡檢工作，巡檢結(jié)果記錄在消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表上。4.1.4 操作時如遇有毒、有害氣體，必須做好防護措施。4.1.5 操作工不得擅自啟動給排水供水設(shè)備。4.1.6 如有特殊情況，生活、消防、等系統(tǒng)需要停泵開泵，物業(yè)管理處應(yīng)及時發(fā)出公告。4.1.7 維修工配合維護單位做好維護保養(yǎng)工作，并負責(zé)監(jiān)督其維護保養(yǎng)質(zhì)量，做 好驗收確認工作。4.1.8 受理客戶報修，并做好維修及交接班記錄。5.0 相關(guān)表式消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表(十)、

40、給排水設(shè)備設(shè)施運行管理程序1.0 目的 通過對給排水系統(tǒng)正確的運行管理，確保給排水設(shè)備設(shè)施的正常運行。2.0 適用范圍 小區(qū)給水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維護和管理。3.0 職責(zé)3.1 維修工負責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的巡檢和日常維護。3.2 按規(guī)定的巡視路徑，依次巡檢各設(shè)備設(shè)施。3.3 巡檢內(nèi)容3.3.1 供水泵電機溫度、噪聲、振動等運行情況。3.3.2 系統(tǒng)電氣控制柜運作（電壓、電流等參數(shù)）是否正常。3.3.3 系統(tǒng)電氣控制柜接線樁頭是否氧化發(fā)黑。3.3.4 變頻泵變頻指數(shù)是否有異常波動。3.3.5 生活泵水位自動控制化線路動作是否靈敏。3.3.6 浮球閥動作是否靈敏。3.4 工程主管負責(zé)制定給排水設(shè)備設(shè)施綜合

41、管理制度，檢查、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作，同時負責(zé)跟進消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表巡檢記錄的內(nèi)容。3.5 工程主管負責(zé)對上述工作的檢查監(jiān)督及綜合評估，每周評估一次。4.0 工作程序4.1 工作規(guī)定4.1.1 機房內(nèi)地坪為灰色，墻面為白色，水泵及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色的界線示警。4.1.2 機房應(yīng)通風(fēng)良好，照明光線充足，并有應(yīng)急照明，門窗開啟靈活。4.1.3 機房地面、墻壁、門窗、設(shè)備表面無積塵、無油漬、無污物，油漆完好，整潔光亮。4.1.4 機房內(nèi)嚴禁存放無關(guān)雜物，禁止吸煙，應(yīng)配備有關(guān)消防器材。4.1.5 生活泵、變頻泵用水管道油漆成綠色，消防及噴淋泵用水管道油漆成大紅色。4.1.6 經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該設(shè)備有

42、異常情況，根據(jù)給排水系統(tǒng)各設(shè)備搶修程序?qū)嵤屝?，直至恢?fù)正常運行。4.1.7 管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)排污、噪聲、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。4.1.8 生活、消防、噴淋等泵房按巡檢表要求進行檢查，并做好記錄。4.1.9 值班人員應(yīng)配備機房門、水箱蓋箱門鑰匙。4.1.10 水泵房發(fā)生水浸事故，應(yīng)由相關(guān)人員書寫事發(fā)原因，處理急救過程及善后事宜，并 且提出合理化建議報物業(yè)經(jīng)理。5.0 相關(guān)表式消防、噴淋、生活泵房巡檢記錄表_泵定期切控制狀態(tài)記錄表（十一）、給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)程序1.0 目的 通過對給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備正常運行。2.0 適用范圍 小區(qū)給水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)。3.0

43、職責(zé)3.1 維修工負責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)。3.2 值班長負責(zé)制定維修保養(yǎng)工作程序，協(xié)調(diào)人員作業(yè)次序的分工；負責(zé)事前工作的準 備，事中工作的安排，事后工作的總結(jié)，重視圖紙資料的收集、整理。3.3 工程主管負責(zé)對上述工作的檢查和監(jiān)督。4.0 工作程序4.1 工作規(guī)定4.1.1 工程主管每年12月份負責(zé)制定和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。4.1.2 根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑工作，生活泵、變頻泵每隔三個月添加一次潤滑脂。4.1.8 每個月定期除塵、保潔一次。4.1.9 安排大修之前，須做好現(xiàn)場勘探工作，預(yù)測估算可能會發(fā)生的意外情況，有預(yù)想的應(yīng)急措施。4.1.10 消防泵、噴淋泵、增壓泵每月啟動運行一次，運行泵和備用泵每月交替運行。4.1.11 系統(tǒng)管道中的泵閥（包括減壓閥）過濾器每季度檢漏和注潤滑油一次，必要時更 換過濾器濾芯。4.1.12 蓄水池生活水箱每半年清洗一次，清洗后作水質(zhì)化