專題二房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)法律法規(guī)

1、（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專題）（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營專題）專題一專題一 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)專題二專題二 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 法律法規(guī)法律法規(guī)畢畢 瓊瓊 媛媛2012.4.15回回 顧顧專題一專題一 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)相關(guān)概念、術(shù)語一、房地產(chǎn)相關(guān)概念、術(shù)語 案例：商品房買賣糾紛解決途徑思考案例：商品房買賣糾紛解決途徑思考 二、房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀 三、理論工作程序三、理論工作程序 關(guān)注：房地產(chǎn)營銷案例借鑒關(guān)注：房地產(chǎn)營銷案例借鑒 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是怎樣形成的？?jī)r(jià)格是怎樣形成的？ 五

2、、全國、鄭州、五、全國、鄭州、縣域房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)探討縣域房地產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)探討 一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營法律服務(wù)背景一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營法律服務(wù)背景 二、相關(guān)法律法規(guī)分類、匯總二、相關(guān)法律法規(guī)分類、匯總 三、常見的法律事務(wù)范疇、三、常見的法律事務(wù)范疇、 糾紛類型糾紛類型 四、案例討論四、案例討論專題二專題二 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 法律法規(guī)法律法規(guī)一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營法律服務(wù)背景一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營法律服務(wù)背景 1 1、房地產(chǎn)法律服務(wù)的起源及發(fā)展、房地產(chǎn)法律服務(wù)的起源及發(fā)展 2 2、該業(yè)務(wù)是一個(gè)很好的發(fā)展和研究方向、該業(yè)務(wù)是一個(gè)很好的發(fā)展和研究方向二、相關(guān)法律法規(guī)分類、匯總二、相關(guān)法律法規(guī)分類、

3、匯總 1、房地產(chǎn)法律法規(guī) 是一切調(diào)整房地產(chǎn)活動(dòng)的有關(guān)法律法規(guī)。 2、如何來分類？ （分類的標(biāo)準(zhǔn)很多） 按照立法時(shí)間分； 按照立法層次分； 按照管理職能分； 土地管理法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法、物權(quán)法、合同法招標(biāo)投標(biāo)法、建筑法、物權(quán)法、合同法 國有土地房屋征收補(bǔ)償條例、國有土地房屋征收補(bǔ)償條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例管理?xiàng)l例、土地法實(shí)施條例、物業(yè)管理?xiàng)l例、土地法實(shí)施條例、物業(yè)管理?xiàng)l例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定、商品房預(yù)售管理辦法商品房預(yù)售管理辦法、閑置土地處置辦法、房地產(chǎn)估價(jià)師注

4、冊(cè)管理辦法閑置土地處置辦法、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法 省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、省住房公積金省住房公積金管理?xiàng)l例、省住房公積金管理?xiàng)l例管理?xiàng)l例、省住房公積金管理?xiàng)l例房地產(chǎn)房地產(chǎn)法律法律房地產(chǎn)房地產(chǎn)法規(guī)法規(guī)房地產(chǎn)房地產(chǎn)規(guī)章規(guī)章地方立法地方立法（按立法層次分）房地產(chǎn)法律體系圖（按立法層次分）房地產(chǎn)法律體系圖 省建設(shè)工程監(jiān)理管理?xiàng)l例、省城市房地產(chǎn)交易管理辦法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法、評(píng)標(biāo)專家和評(píng)標(biāo)專家?guī)旃芾磙k法 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋、關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、住宅建筑規(guī)范、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、建筑工

5、程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（2008）；關(guān)于促進(jìn)河南省房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的若干意見（2008）地方法規(guī)地方法規(guī)規(guī)章規(guī)章司法司法解釋解釋標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范規(guī)范政策政策文件文件（按管理職能）房地產(chǎn)法律體系圖（按管理職能）房地產(chǎn)法律體系圖稅收管理稅收管理物業(yè)管理物業(yè)管理中介服務(wù)中介服務(wù)管理管理權(quán)屬登記權(quán)屬登記管理管理 城市拆遷城市拆遷管理管理房地產(chǎn)房地產(chǎn)交易管理交易管理 建設(shè)工程建設(shè)工程管理管理房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)管理建設(shè)用地建設(shè)用地管理管理 分類 1）建設(shè)用地管理的主要法律法規(guī)：）建設(shè)用地管理的主要法律法規(guī)： 1.1.土地管理法土地管理法；2.2.土地管理

6、法實(shí)施條例土地管理法實(shí)施條例；3.3.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例條例；4.4.招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定定；5.5.建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法；6.6.協(xié)議出讓國有土地使用規(guī)定協(xié)議出讓國有土地使用規(guī)定；7.7.閑置土地處置辦法閑置土地處置辦法。2）房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要法律法規(guī)：）房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要法律法規(guī)： 1.1.房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法；2.2.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例；3.3.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定；4.4.房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定房地

7、產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定；5.5.關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例的通知資金比例的通知；6.6.關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見意見；7.7.商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定使用說明書制度的規(guī)定。3）建設(shè)工程管理的主要法律法規(guī)）建設(shè)工程管理的主要法律法規(guī)： 1.1.城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法；2.2.建筑法建筑法；3.3.招投標(biāo)法招投標(biāo)法；4.4.合同法合同法；5.5.建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；6.6.建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例；7.7.工程

8、項(xiàng)目報(bào)建管理辦法工程項(xiàng)目報(bào)建管理辦法；8.8.建筑工程施工許可管理辦法建筑工程施工許可管理辦法；9.9.審理施工合同若干問題的司法解釋審理施工合同若干問題的司法解釋；4）房地產(chǎn)交易管理的主要法律法規(guī)：）房地產(chǎn)交易管理的主要法律法規(guī)： 1.1.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定2 2、商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法；3.3.城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法；4.4.城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法；5.5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6.6.城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法；7.7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理

9、辦法；8.8.審理商品房買賣合同若干問題司法解釋審理商品房買賣合同若干問題司法解釋； 5）城市拆遷管理的主要法律法規(guī)：）城市拆遷管理的主要法律法規(guī)： 1.1.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例；2.2.國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例；6）權(quán)屬登記管理的主要法律法規(guī)）權(quán)屬登記管理的主要法律法規(guī)： 1.1.房屋登記辦法房屋登記辦法；2.2.土地登記辦法土地登記辦法；3.3.房屋權(quán)屬登記信息查詢辦法房屋權(quán)屬登記信息查詢辦法；4.4.房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法；5. .建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知登記有關(guān)問

10、題的通知；6.6.關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定定； 7）中介服務(wù)管理的主要法律法規(guī)：）中介服務(wù)管理的主要法律法規(guī)： 1.1.城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定；2.2.關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知；3.3.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法；4.4.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法；8）物業(yè)管理的主要法律法規(guī)：）物業(yè)管理的主要法律法規(guī)： 1.1.物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例；2.2.住宅專項(xiàng)資金維修管理辦法住宅專項(xiàng)資金維修管理辦法；3.3.業(yè)主大會(huì)規(guī)程業(yè)主大會(huì)規(guī)程；4.4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

11、辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法；5.5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法；3.3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；4.4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法法；9）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的主要法規(guī)：）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的主要法規(guī)： 1.1.契稅暫行條例契稅暫行條例；2.2.中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例；3.3.中華人民共和國土地增值稅暫行條例中華人民共和國土地增值稅暫行條例；4.4.中華人民共和國征地占用稅暫行條例中華人民共和國征地占用稅暫行條例；5.5.中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅

12、暫行條例；6.6.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例；7.7.中華人民共和國印花稅暫行條例中華人民共和國印花稅暫行條例。10）其他管理的主要法律法規(guī)：）其他管理的主要法律法規(guī)： 1.1.住房公積金管理?xiàng)l例住房公積金管理?xiàng)l例；2.2.城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法；3.3.城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定；4.4.經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；5.5.城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定； 可以按照房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營四個(gè)階段來劃分可以按照房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營四個(gè)階段來劃分 相應(yīng)的法律事務(wù)和糾紛：相應(yīng)的法律事務(wù)和糾紛

13、： 1 1、房開決策、前期階段（拿地、籌錢）；、房開決策、前期階段（拿地、籌錢）； 2 2、建設(shè)實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、建造）；、建設(shè)實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、建造）； 3 3、銷售經(jīng)營階段（賣房、盈利）；、銷售經(jīng)營階段（賣房、盈利）； 4 4、物業(yè)管理服務(wù)階段（管房、保修）。、物業(yè)管理服務(wù)階段（管房、保修）。 三、法律事務(wù)范疇、三、法律事務(wù)范疇、 常見的糾紛類型常見的糾紛類型 1 1、決策、前期階段（拿地、籌錢）、決策、前期階段（拿地、籌錢） 法律事務(wù)：法律事務(wù)： 公司法律事務(wù)；土地交易法律事務(wù)；公司法律事務(wù)；土地交易法律事務(wù)； 資金籌集法律事務(wù)；招投標(biāo)法律事務(wù)；資金籌集法律事務(wù)；招投標(biāo)法律事務(wù)； 報(bào)批辦證法

14、律事務(wù)；報(bào)批辦證法律事務(wù)； 問題糾紛問題糾紛（較多涉及行政管理、行政訴訟領(lǐng)域（較多涉及行政管理、行政訴訟領(lǐng)域） 土地違規(guī)開發(fā)；土地違規(guī)開發(fā)； 拆遷補(bǔ)償安置拆遷補(bǔ)償安置 （20112011年，新年，新國有土地上房屋征收管理?xiàng)l例國有土地上房屋征收管理?xiàng)l例） 2 2、建設(shè)實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、建造）；、建設(shè)實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、建造）； 法律事務(wù)：法律事務(wù)： 項(xiàng)目建設(shè)過程風(fēng)險(xiǎn)控制法律事務(wù)；項(xiàng)目建設(shè)過程風(fēng)險(xiǎn)控制法律事務(wù)； 建設(shè)工程合同法律事務(wù)；建設(shè)工程合同法律事務(wù)； 其他合同法律事務(wù)；其他合同法律事務(wù)； 竣工驗(yàn)收交付法律事務(wù)。竣工驗(yàn)收交付法律事務(wù)。 問題糾紛問題糾紛: : 建設(shè)工程合同糾紛建設(shè)工程合同糾紛（重在施

15、工合同）；（重在施工合同）； （此類法律事務(wù)（此類法律事務(wù) 歸屬于建筑工程法律事務(wù)范疇?。w屬于建筑工程法律事務(wù)范疇！） 3 3、銷售經(jīng)營階段（賣房、盈利）；、銷售經(jīng)營階段（賣房、盈利）； 法律糾紛：法律糾紛： 1 1）虛假宣傳、承諾；）虛假宣傳、承諾； 2 2）認(rèn)購協(xié)議、交付定金的效力；）認(rèn)購協(xié)議、交付定金的效力； 3 3）商品房買賣合同糾紛：）商品房買賣合同糾紛： 設(shè)計(jì)變更；設(shè)計(jì)變更； 延期交付、逾期辦理房產(chǎn)證；延期交付、逾期辦理房產(chǎn)證； 面積誤差；面積誤差； 房屋質(zhì)量存在缺陷、瑕疵。房屋質(zhì)量存在缺陷、瑕疵。關(guān)注：商品房關(guān)注：商品房“贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”法律風(fēng)法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)討論：商品房買賣合同的

16、懲罰性賠償討論：商品房買賣合同的懲罰性賠償1 1、開發(fā)商贈(zèng)送的一般都是些什么、開發(fā)商贈(zèng)送的一般都是些什么“面積面積”？ 1 1）“偷面積偷面積”：本身不計(jì)面積或計(jì)半面積。：本身不計(jì)面積或計(jì)半面積。 2 2）違建面積：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建。）違建面積：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建。 3 3）侵犯共有面積：頂層露臺(tái)、地下室、庭院等。）侵犯共有面積：頂層露臺(tái)、地下室、庭院等。關(guān)關(guān) 注：商品房注：商品房“贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn) 1 1 凸窗面積贈(zèng)送凸窗面積贈(zèng)送利用凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)大空間容量。利用凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)大空間容量。凸窗面積贈(zèng)送限制：當(dāng)凸窗高度凸窗面積贈(zèng)送限制：當(dāng)凸窗高度小于小于

17、2.202.20米，或凸窗進(jìn)深不大于米，或凸窗進(jìn)深不大于0.600.60米米時(shí)，時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積。凸窗部分不計(jì)算建筑面積。注：注：落地凸窗進(jìn)深不宜過大，否則會(huì)落地凸窗進(jìn)深不宜過大，否則會(huì)影響室內(nèi)采光效果影響室內(nèi)采光效果在臥室中設(shè)置落地凸窗（凸窗高度在臥室中設(shè)置落地凸窗（凸窗高度2.2m2.2m），可結(jié)合凸窗設(shè)置書房），可結(jié)合凸窗設(shè)置書房/ /電腦房電腦房/ /陽光房等空間，陽光房等空間，該項(xiàng)做法適用度較廣該項(xiàng)做法適用度較廣露臺(tái)面積全贈(zèng)送露臺(tái)面積全贈(zèng)送限制：雙層高且限制：雙層高且上蓋水平投影小上蓋水平投影小于于1212平米平米單層送露臺(tái)雙層送露臺(tái)可設(shè)置錯(cuò)層送露臺(tái)可設(shè)置錯(cuò)層送露臺(tái)（面積（

18、面積12m12m2 2）面）面積全贈(zèng)送，增加戶積全贈(zèng)送，增加戶內(nèi)居住舒適度內(nèi)居住舒適度 2 灰空間運(yùn)用：露臺(tái)當(dāng)陽臺(tái)功能，錯(cuò)層送露臺(tái)，設(shè)置在主臥與客灰空間運(yùn)用：露臺(tái)當(dāng)陽臺(tái)功能，錯(cuò)層送露臺(tái)，設(shè)置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值整體預(yù)留房間空位，整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留鋼筋承重埋掛并預(yù)留鋼筋承重埋掛件，驗(yàn)收交樓后，整件，驗(yàn)收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。體替業(yè)主搭板改房。注：后期改造成本較注：后期改造成本較高，且交房時(shí)必須保高，且交房時(shí)必須保證改房處的安全質(zhì)量證改房處的安全質(zhì)量/ /防水等符合驗(yàn)收標(biāo)防水等符合驗(yàn)收

19、標(biāo)準(zhǔn)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性準(zhǔn)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性承重鋼筋掛件預(yù)埋 3 3 突破規(guī)定極致突破規(guī)定極致 偷面積：直接送房偷面積：直接送房 預(yù)留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈(zèng)送面積預(yù)留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈(zèng)送面積不計(jì)面積的不計(jì)面積的1 1、 凸窗凸窗( (外飄窗外飄窗) )無限度外擴(kuò)無限度外擴(kuò)( (凸窗高凸窗高2.22.2米內(nèi)米內(nèi)) () (空間的延伸空間的延伸) )2 2、 落地凸窗落地凸窗(2.2(2.2米內(nèi)米內(nèi)) ) ( (空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積) )3 3、 可可局部拆卸內(nèi)假凸窗局部拆卸內(nèi)假凸

20、窗 ( (增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高) ) 4 4、 兩層高以上的普通大露臺(tái)兩層高以上的普通大露臺(tái) ( (增加使用面積但是不占用房間面積增加使用面積但是不占用房間面積) )5 5、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園 ( (增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積) )6 6、 層高小于層高小于2.22.2米的地下室，半地下室空間米的地下室，半地下室空間 ( (增加輔助使用空間增加輔助使用空間) )7 7、 雙首層設(shè)計(jì)的雙首層設(shè)計(jì)的

21、”地下空間地下空間” ( (增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積積) ) 總結(jié)總結(jié) “ “贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”的幾種常用方法的幾種常用方法 8 8、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e ！ ( (增加輔助使用空間增加輔助使用空間) ) 9 9、 超高內(nèi)庭院超高內(nèi)庭院 ( (可變現(xiàn)實(shí)用面積可變現(xiàn)實(shí)用面積) )1010、室內(nèi)層高、室內(nèi)層高2.22.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層米以下的夾層，插層，技術(shù)層 ( (增加輔助使用面積增加輔助使用面積) )計(jì)半面積的計(jì)半面積的1 1、一層普通大陽臺(tái)，未封閉的陽臺(tái)，挑廊、一層普通大陽臺(tái)，未封閉的陽臺(tái)，挑廊2 2、與房屋

22、相連有上蓋無柱的走廊、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3 3、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái)、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái)4 4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1 1、室內(nèi)、室內(nèi)4.04.0米以下米以下 ( (增加空間體量和舒適度增加空間體量和舒適度) )2 2、室內(nèi)室內(nèi)4.44.4米米6 6米甚至更高米甚至更高 ( (增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積) )少分?jǐn)偣裁娣e少分?jǐn)偣裁娣e1 1、不計(jì)面積的公共面積、不計(jì)面積的公共面積 ( (高層高，夾層等高層高，夾層等) )( (減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積

23、減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積) )2 2、計(jì)一半面積的公共面積、計(jì)一半面積的公共面積 ( (陽臺(tái)形式等陽臺(tái)形式等) )( (減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積) )3 3模糊公共空間模糊公共空間( (裝飾性園林建筑裝飾性園林建筑 與入戶大堂相連與入戶大堂相連) )( (增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積面積) )臥室臥室廚房陽臺(tái)庭 院平面簡(jiǎn)圖平面簡(jiǎn)圖和解和解oror訴訟？訴訟？（途徑）（途徑）賠償？賠償？（多少?。ǘ嗌伲。┩朔浚客朔?？（理由！）（理由?。┧屯ピ河心?/p>

24、些法律問題？送庭院有哪些法律問題？2 2、開發(fā)商贈(zèng)送的、開發(fā)商贈(zèng)送的“面積面積”法律風(fēng)險(xiǎn)分析法律風(fēng)險(xiǎn)分析 1 1）開發(fā)商角度：）開發(fā)商角度： 涉嫌虛假宣傳、損害他人利益、涉嫌虛假宣傳、損害他人利益、 行政查處風(fēng)險(xiǎn)、遭遇訴訟賠償糾紛等。行政查處風(fēng)險(xiǎn)、遭遇訴訟賠償糾紛等。 2 2）業(yè)主角度：）業(yè)主角度： 產(chǎn)權(quán)無登記、所獲面積不牢靠、花高價(jià)得到、產(chǎn)權(quán)無登記、所獲面積不牢靠、花高價(jià)得到、 “ “贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”發(fā)生安全隱患、事故得不到法律的支發(fā)生安全隱患、事故得不到法律的支持。持。關(guān)關(guān) 注：商品房注：商品房“贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)1 1、關(guān)于懲罰性賠償；、關(guān)于懲罰性賠償； （消法消法第第

25、4949條、條、合同法合同法第第113113條、一加一賠償）條、一加一賠償）2 2、思考、思考消法消法在商品房買賣中可否適用？在商品房買賣中可否適用？ （是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)、關(guān)注的熱點(diǎn)）（是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)、關(guān)注的熱點(diǎn)）2 2、何種情況適用懲罰性賠償?shù)姆l解釋：、何種情況適用懲罰性賠償?shù)姆l解釋： （商品房買賣適用懲罰性賠償?shù)模ㄉ唐贩抠I賣適用懲罰性賠償?shù)? 6種情形）種情形）討討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題1 1）關(guān)于懲罰性賠償；）關(guān)于懲罰性賠償； 消法消法第四十九條：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)第四十九條：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠

26、償其受有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 合同法合同法第一百一十三條：經(jīng)營者有欺詐行為第一百一十三條：經(jīng)營者有欺詐行為的，消費(fèi)者有權(quán)要求雙倍賠償。的，消費(fèi)者有權(quán)要求雙倍賠償。 討討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題2 2）觀）觀 點(diǎn)：點(diǎn)： （1 1）消法消法第四十九條適用范圍不包括商品房買賣。第四十九條適用范圍不包括商品房買賣。 （2 2）消法消法適用于商品房買賣合同糾紛是大勢(shì)所趨、適用于商品房買賣合同糾

27、紛是大勢(shì)所趨、人心所向；人心所向； 討討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題 參考：學(xué)者的觀點(diǎn)參考：學(xué)者的觀點(diǎn) 民法學(xué)家民法學(xué)家梁慧星先生梁慧星先生認(rèn)為，商品房買賣不適用認(rèn)為，商品房買賣不適用消法消法第第4949條。條。 一是一是消法消法制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時(shí)制定的劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時(shí)制定的產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量法品質(zhì)量法明文規(guī)定不包括建筑物明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。，可作參考。 二是二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商

28、品有差異，商品與作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。 三是商三是商品房買賣合同金額巨大品房買賣合同金額巨大，動(dòng)輒數(shù)十上百萬，動(dòng)輒數(shù)十上百萬，如判決雙如判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決

29、。看來很難說是合情合理合法的判決。 參考：法院和法官的觀點(diǎn)參考：法院和法官的觀點(diǎn) 不少法院也是認(rèn)為房屋買賣不適用不少法院也是認(rèn)為房屋買賣不適用消法消法，但不同的法，但不同的法院作出的判決完全不同。院作出的判決完全不同。 有的法官認(rèn)為房屋是大件商品，有的法官認(rèn)為房屋是大件商品，是不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，所以不適用該，所以不適用該法；法；有的法官則認(rèn)為房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問題有的法官則認(rèn)為房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問題，所以，所以不適用該法；不適用該法； 有的法官干脆指明房屋不屬于產(chǎn)品質(zhì)量法的調(diào)整范圍，應(yīng)有的法官干脆指明房屋不屬于產(chǎn)品質(zhì)量法的調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法適用城市房地產(chǎn)管理

30、法進(jìn)行判決。進(jìn)行判決。 更有法官認(rèn)為，更有法官認(rèn)為，消法消法對(duì)商品做的是對(duì)商品做的是“狹義狹義”理解，即理解，即“一般商品說一般商品說”。商品房是特殊的商品，一旦刻意強(qiáng)調(diào)按。商品房是特殊的商品，一旦刻意強(qiáng)調(diào)按消法消法調(diào)整，調(diào)整，將會(huì)給市場(chǎng)交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成將會(huì)給市場(chǎng)交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平公平”與與“秩序秩序”之間的嚴(yán)重失衡之間的嚴(yán)重失衡。 商品房買賣適用懲罰性賠償?shù)膸追N情形：商品房買賣適用懲罰性賠償?shù)膸追N情形： 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第八條、具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品

31、房買賣合同目的不能第八條、具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 討討

32、論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題 第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；虛假商品房預(yù)售許可證明； （

33、二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。置房屋的事實(shí)。討討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問題 案案 例例1 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn)：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) 案案 例例2 2：隔熱層的使用歸屬問題：隔熱層的使用歸屬問題 案案 例例3 3：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn)：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn)四、相關(guān)案例分析四、相關(guān)案例分析 某群訴案。銷售廣告中出具贈(zèng)送閣樓，并用圖某群訴案。銷售廣告中出具贈(zèng)送閣樓，并用圖文明確表示，但在交房后，并無圖中所

34、示閣樓，導(dǎo)文明確表示，但在交房后，并無圖中所示閣樓，導(dǎo)致業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。致業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 分析：銷售廣告的效力？開發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任？分析：銷售廣告的效力？開發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任？案案 例例1 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn)：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)根據(jù)商品房買賣合同司法解釋商品房買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定，商品房的相關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，但就在的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，但就在開發(fā)規(guī)劃開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)及相關(guān)設(shè)施范圍內(nèi)及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體明確，所做的說明和允諾具體明確，并并對(duì)商品房對(duì)商品房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。合同

35、的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該說明和允諾未載入合同，仍為合同內(nèi)容。即使該說明和允諾未載入合同，仍為合同內(nèi)容。 何為具體明確？何為具體明確？屬于法官自由心證的范疇。屬于法官自由心證的范疇。 虛假廣告的法律責(zé)任：行政責(zé)任和民事責(zé)任。特別提醒，虛假廣告的法律責(zé)任：行政責(zé)任和民事責(zé)任。特別提醒，有可能適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)雙倍賠償責(zé)任。有可能適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)雙倍賠償責(zé)任。案案 例例1 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn)：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) 某小區(qū)在銷售時(shí)，對(duì)頂層的用戶約定，同某小區(qū)在銷售時(shí)，對(duì)頂層的用戶約定，同意其使用頂層隔熱層空間。后頂層的兩戶業(yè)主意其使用頂層隔熱層空間。后頂層的兩戶業(yè)主對(duì)隔熱層使用發(fā)生爭(zhēng)議。對(duì)隔熱層使用發(fā)生爭(zhēng)議。 分析：合同中承諾是否有效？如何規(guī)避、分析：合同中承諾是否有效？如何規(guī)避、解決此類糾紛？解決此類糾紛？案案 例例2 2：隔熱層的使用歸屬問題：隔熱層的使用歸屬問題 分分 析：析： 1 1）隔熱層從法律定義上來看為業(yè)主共有部分，不）隔熱層從法律定義上來看為業(yè)主共有部分，不論是開發(fā)商和業(yè)主都無權(quán)私自對(duì)隔熱層作出歸屬約定。論是開發(fā)商和業(yè)主都無權(quán)私自對(duì)隔熱層作出歸屬約定。若是頂樓的業(yè)主需要使用隔熱層，必須經(jīng)本幢業(yè)主全若是頂樓的業(yè)主需要使用隔熱層，必須經(jīng)本幢業(yè)主全體同意