第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

1、1第九章第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用 第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取第五節(jié)第五節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例本本章章習(xí)習(xí)題題2第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義（熟悉）一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必

2、要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。3第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）1、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。4第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（掌握）三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（掌握） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途5第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再

3、開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），統(tǒng)稱“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。6第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述2、估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于兩個(gè)預(yù)測(cè)：o 是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；o 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。7第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述3、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法為了達(dá)到較好

4、的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：o 要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃；o 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；o 要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；8第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述4、其他用途o 除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析?？蔀榉康禺a(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)據(jù)：（1）測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；（3）測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。9第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟

5、（熟悉）四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟（熟悉）n 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；n 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；n 預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；n 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；n 預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；n 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。10第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述o 例例：以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式（這類待開(kāi)發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如用途、建筑高度、容積率等，通常政府事先已確定）：11第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述（1）調(diào)查該類待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括四個(gè)方面：o

6、 第一，搞清楚土地的位置。包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。搞清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。o 第二，搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。12第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述o 第三，搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括搞清楚規(guī)定的用途建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式服務(wù)。o 第四，搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測(cè)未

7、來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。13第一節(jié)第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述（2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。最重要的是要選擇最佳的用途最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，或者說(shuō)，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上窨需要什么類型的房地產(chǎn)。14第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式、公式：o 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)o 其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)取得稅費(fèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)銷售

8、費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費(fèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)15第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）2、運(yùn)用上述公式估價(jià)，注意：一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前、后的狀況二是要把握開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式16第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（）待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價(jià)對(duì)象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產(chǎn)（舊房）17第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有：熟地新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房18第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌

9、握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（）將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來(lái)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的情形有七種：o 估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；o 估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；o 估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；19第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）o 估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；o 估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；o 估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；o 估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房20第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式銷售、出

10、租、營(yíng)業(yè)21第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式化的公式1、求生地價(jià)值的公式：（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)22第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)23第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的

11、基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）2、求毛地價(jià)值的公式：（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值取得毛地的稅費(fèi)由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)24第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）（2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得毛地的稅費(fèi)由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)25第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）3、求熟地價(jià)值的公式： 熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得熟地的稅費(fèi)由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用

12、投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)26第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）4、求在建工程價(jià)值的公式： 在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的價(jià)值取得在建工程的稅費(fèi)續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)27第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）5、求舊房?jī)r(jià)值的公式： 舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-取得舊房的稅費(fèi)裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)28第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化

13、的公式式1、適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：V=VP-C待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；采用市場(chǎng)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)29第二節(jié)第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式（掌握）2、適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：V=VR-C采用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值30第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義（了解）一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義（了解）、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值o 原因：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地取得成本、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間不盡相同31第三

14、節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法、考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；二是采取計(jì)算投資利息的方式將這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱傳統(tǒng)方法32第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別（熟悉）二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：、對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)的測(cè)算：o 傳統(tǒng)方法根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額；o 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

15、33第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法、傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出的時(shí)間不同，通過(guò)計(jì)算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮各項(xiàng)收入支出發(fā)生的時(shí)間不同，先要將它們折算到同一時(shí)間，然后再相加減34第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法、傳統(tǒng)方法投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中35第三節(jié)第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)（熟三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)（熟悉）悉）、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算結(jié)果較精確

16、，但過(guò)程復(fù)雜；傳統(tǒng)方法結(jié)果粗略，但過(guò)程簡(jiǎn)單、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求“先知先覺(jué)”：o 后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確o 各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確o 各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確36第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┮弧⒑罄m(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期一、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。37第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期起點(diǎn)：與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同； 終

17、點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日38第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┙?jīng)營(yíng)期根據(jù)銷售、出租、營(yíng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)方式的不同，又可具體化為銷售期和運(yùn)營(yíng)期銷售期起點(diǎn)：開(kāi)始銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日 終點(diǎn)：將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日運(yùn)營(yíng)期起點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 終點(diǎn)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日39第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┒?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值二、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值1、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要弄清三個(gè)問(wèn)題：o 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況o 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間o 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)

18、測(cè)方法40第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取（掌握）（掌握）2、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 （1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房 （2）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等41第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（1）對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的價(jià)值（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)不好需延遲銷售的，則是預(yù)

19、測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值42第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?4、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法 （1）通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)；或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合的方法 （2）對(duì)于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值 注意：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法來(lái)求取43第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┤?、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)1、具體包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、

20、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；o 實(shí)際估價(jià)中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)，即預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值。44第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?、取得稅費(fèi)是指購(gòu)置待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購(gòu)置者交納的有關(guān)稅費(fèi)，通常按房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例求。3、后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的計(jì)算，要與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)。4、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。45第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取（掌握）（掌握）正

21、確測(cè)算投資利息應(yīng)把握六個(gè)方面：o 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目；o 計(jì)息期的長(zhǎng)短；o 計(jì)息的方式；o 利率的高低；o 計(jì)息周期；o 名義利率和實(shí)際利率。46第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨?測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。47第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取（掌握）（掌握）四、折現(xiàn)率四、折現(xiàn)率 與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。48第四節(jié)第四節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求?。ㄕ莆眨ㄕ莆眨┪?、測(cè)算