房地產(chǎn)估價(jià)講義0知識(shí)講解

1、房地產(chǎn)估價(jià)第一部分：教學(xué)目的與要求一、教學(xué)目的：通過房地產(chǎn)估價(jià)課程的學(xué)習(xí)，目的是使學(xué)生能較系統(tǒng)掌 握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法，學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法分析和解 決房地產(chǎn)估價(jià)工作中的實(shí)際問題。二、教學(xué)要求：要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法，為學(xué)生深 入學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)理論以及開展實(shí)踐工作提供參考并打下基礎(chǔ)。第二部分：課程理論體系與總體結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)是一門系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)估價(jià)過程的普遍規(guī)律、基本原理和 一般方法的科學(xué)。在研究過程中，需要運(yùn)用自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)以及諸多現(xiàn)代科 技成果。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)也是一門具有廣泛應(yīng)用性的實(shí)踐學(xué)科。房地產(chǎn)估價(jià)從房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、房地產(chǎn)

2、估價(jià)的理論基 礎(chǔ)、原則以及程序，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素與六種主要評(píng)估方法， 城鎮(zhèn)土地定級(jí) 評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)制度與相關(guān)法規(guī)等多方面， 論述了房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)科及其所涉及 的一系列問題，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性和應(yīng)用性。本課程共分十三章，第一章緒論，介紹房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)，第二、三章 介紹房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)、原則與程序，第四章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析， 第五章到第十一章介紹剩余法、市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法、收益法、趨勢(shì)法、現(xiàn) 金流量法以及路線價(jià)法的理論與應(yīng)用， 第十二章介紹城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)，第十三 章是房地產(chǎn)估價(jià)制度概述與相關(guān)法規(guī)。第三部分：教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時(shí)分配、教學(xué)內(nèi)容:第一章緒論教學(xué)目的要求：通過學(xué)習(xí)本章要

3、求學(xué)生了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征 與存在形態(tài)，基本掌握房地產(chǎn)的特征。教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格的概念以及房地產(chǎn)的特征。第一節(jié) 前言一、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性（一）房地產(chǎn)估價(jià)是國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的迫切需要（二）房地產(chǎn)估價(jià)是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)的重要依據(jù)（三）房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)行有效管理的重要手段（四）房地產(chǎn)估價(jià)是深化住房制度和土地制度改革的重要基礎(chǔ)（五）房地產(chǎn)估價(jià)是保障人民生活安定的重要措施二、房地產(chǎn)估價(jià)的含義：（房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估或房地產(chǎn)評(píng)估）三、房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)科性質(zhì)與評(píng)估業(yè)性質(zhì)（一）系統(tǒng)性強(qiáng)（二）實(shí)踐性強(qiáng)（三）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的性質(zhì)：中介服務(wù)業(yè)四、國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)值理論及房地

4、產(chǎn)估價(jià)研究狀況（一）國外房地產(chǎn)價(jià)值理論及房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況 A 國外房地產(chǎn)價(jià)值理論研究狀況現(xiàn)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論起源于：十八、十九世紀(jì)的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派在重農(nóng)主義思想影響下，提出土地、資本、勞力和協(xié)作是創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ) 主要代表人物及觀點(diǎn)：威廉 配第 首次提出級(jí)差地租的概念；首先提出了地價(jià)可由土地獲得的地租 資本化的觀點(diǎn)。 缺點(diǎn)：沒有把利潤(rùn)與地租分開來； 沒有把價(jià)值和使用價(jià)值區(qū)別開 來；并且認(rèn)為地租是土地的恩賜，而不是工人勞動(dòng)的產(chǎn)物 。理查德 坎帝隆 認(rèn)同配第關(guān)于地租是一種剩余的觀點(diǎn)；正確指出，地租=市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本利潤(rùn) 。亞當(dāng) 斯密 古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要代表人物。主要貢獻(xiàn)在國富論比以前 明確得多地

5、論述了地租量地決定問題； 他的生產(chǎn)要素成本價(jià)值論成為現(xiàn)代西方成 本估價(jià)法的理論基礎(chǔ)之一。 價(jià)值是一種客觀現(xiàn)象， 價(jià)值的存在是商品效用的源泉， 短缺可以影響商品的交換價(jià)值， 但是土地、 勞力和資本等基本生產(chǎn)要素成本決定 商品的基本價(jià)值或自然價(jià)值 。大衛(wèi) 李嘉圖 是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的又一杰出代表和理論完成者；運(yùn)用勞動(dòng)價(jià) 值理論研究地租， 對(duì)級(jí)差地租理論做出了突出貢獻(xiàn)； 理論建立基礎(chǔ)為土地邊際收 益和報(bào)酬遞減概念的基礎(chǔ)； 土地邊際收益價(jià)值論成為現(xiàn)代西方收益還原法中派生 出的土地剩余估價(jià)技術(shù)和最高最佳使用的理論基礎(chǔ) 。讓 馬帝斯特 薩伊 政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概論中；提出了“生產(chǎn)三要素論”應(yīng)成為 地租理論的基礎(chǔ)，認(rèn)

6、為生產(chǎn)出來的產(chǎn)品是勞動(dòng)、 資本和土地共同發(fā)揮作用的結(jié)果。 這一理論成為我國在土地估價(jià)中測(cè)定土地級(jí)差收益的基本方法 。馬克思19 世紀(jì)古典價(jià)值理論面臨的挑戰(zhàn)之一；批判、吸收、發(fā)展古典地租 理論尤其是李嘉圖的差額地租理論的基礎(chǔ)上， 根據(jù)勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說， 創(chuàng)立了科學(xué)的 地租理論；地租 =市場(chǎng)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格，還提出了“資本化的地租表現(xiàn)為價(jià) 格”，其公式：土地價(jià)格 =地租/利息率； 古典價(jià)值理論面臨的又一挑戰(zhàn) 澳大利 亞學(xué)派的邊際效用原理， 即商品價(jià)值大小與邊際效用有關(guān)， 即商品價(jià)值最終取決 于其滿足消費(fèi)者效用的貢獻(xiàn)率 。阿爾弗雷德 馬歇爾 現(xiàn)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論的奠基人；成功地將邊際效用 的需求價(jià)格理

7、論和古典學(xué)派的供應(yīng)成本學(xué)說結(jié)合起來，創(chuàng)立了新古典綜合論， 使之成為當(dāng)代西方價(jià)值論的基礎(chǔ)； 具體內(nèi)容， 運(yùn)用邊際分析和供求分析綜合起來 分析地租地價(jià)， 認(rèn)為供給與需求像一把剪刀的雙刃共同起作用， 雙方誰也不能單 獨(dú)決定價(jià)值，市場(chǎng)機(jī)制使價(jià)格與成本達(dá)到某種均衡，完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 使價(jià)值、價(jià)格與成本達(dá)到和諧統(tǒng)一。 從某種意義上說， 馬歇爾是現(xiàn)代西方房地產(chǎn) 估價(jià)理論和三種基本估價(jià)方法的奠基人。 約翰 B 克拉克 美國，運(yùn)用邊際分析、數(shù)量分析以及報(bào)酬遞減規(guī)律論證了地 租地價(jià)問題。 威廉 阿郎索美國，在 20世紀(jì) 60年代引入?yún)^(qū)際均衡和區(qū)位邊際收益等空間 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，提出競(jìng)標(biāo)地租觀點(diǎn)， 并做出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下

8、的城鎮(zhèn)土地租金梯度 曲線和同心圓土地利用模式圖； 它是解釋土地在不同用途間轉(zhuǎn)換和不同用途具有 不同地價(jià)的有效方法 。阿爾弗雷德 韋伯 在本世紀(jì)初創(chuàng)立工業(yè)區(qū)位論，其理論的核心是通輸、勞力 及集聚因素間相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)。 華爾特 克理斯塔勒 德國地理學(xué)家，則在系統(tǒng)分析區(qū)域城鎮(zhèn)體系各級(jí)中心地 的分布格局與市場(chǎng)、服務(wù)、交通、行政區(qū)劃等區(qū)位因子相互關(guān)系的基礎(chǔ)上，創(chuàng)立 了中心地理論。 區(qū)位理論， 提示了一定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、 自然等其他 事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律。 B 國外及我國香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況20 世紀(jì) 20年代以來，西方主要國家進(jìn)入城

9、市化高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)出 現(xiàn)空前繁榮，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)研究的發(fā)展，大體上可分為三個(gè)階段： 第一階段，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派的興起，奠定了土地價(jià)值論基礎(chǔ) 。這一時(shí)期的代 表作有費(fèi)希爾發(fā)表的 房地產(chǎn)原理（1923 年），巴比科克的房地產(chǎn)估價(jià)（1924 年），埃利和穆爾豪發(fā)表的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ) （1925 年）。第二階段，摩茨科雜愛房地產(chǎn)評(píng)估界發(fā)表了劃時(shí)代意義的論著 房地產(chǎn)估價(jià) 過程（1927 年），他在這本著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系，將價(jià)值理論與評(píng) 估理論緊密結(jié)合起來， 指出在完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡條件下， 正常價(jià)值、 長(zhǎng)期成本和資 本收益價(jià)值之間可互為驗(yàn)證的理論基礎(chǔ)。第三階段， 其代表人物是海德、 阿特金松

10、和舒姆茨， 他們分別推廣和發(fā)展了 比較法、收益法和成本法中價(jià)值評(píng)估技術(shù)，特別是舒姆茨在估價(jià)過程（1941年）一書中構(gòu)建的估價(jià)模型被美國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)收錄在首次發(fā)表的 房地產(chǎn) 估價(jià)（1951年），該書到 2000 年為止再版 13次，成為西方房地產(chǎn)界最有權(quán)威 的房地產(chǎn)估價(jià)專著。英國房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)源地，早在 1884 年便出版了房地產(chǎn)估價(jià)的專著，詳細(xì) 論述了收益法，近百年間，該方法幾乎沒有多大變動(dòng)；英國的估價(jià)，注重經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)的結(jié)合，主要采用五種估價(jià)方法：比較法、投 資法（收益法）、成本法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和利潤(rùn)法。早在 1890 年，馬歇 爾明確提出了擴(kuò)展收益法的應(yīng)用，

11、 他把利潤(rùn)作為連接價(jià)值與收益的紐帶， 并給出 了公式：價(jià)值 =收益 /利率。發(fā)展到現(xiàn)在，收益法逐漸成為房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本 方法之一。至20世紀(jì) 60年代前的上百年間， 英國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平衡發(fā)展， 通脹率保 持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，傳統(tǒng)收益法中的資本化率就是投資收益率。進(jìn)入 60 年代，房地產(chǎn)投資的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生很大變化， 通脹率大幅提高， 業(yè)內(nèi)人士開 始深刻反省傳統(tǒng)方法的合理性， 提出了全風(fēng)險(xiǎn)收益率和收益率逆差的概念。 全風(fēng) 險(xiǎn)收益率，由于包含了投資的經(jīng)營(yíng)發(fā)、金融、變現(xiàn)、收益變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)而得名。收益 率逆差，是指房地產(chǎn)投資的初期收益率與金邊債券投資收益率相比所出現(xiàn)的倒掛 的現(xiàn)象。1959年，愛爾沃

12、德（Ellwood）提出房地產(chǎn)的總價(jià)值應(yīng)當(dāng)反映抵押貸款 的價(jià)值和權(quán)益的價(jià)值，并發(fā)表了 Ellwood 表，將收益法發(fā)展到了一個(gè)新時(shí)期?，F(xiàn) 在西方房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域廣為熟知的 Ellwood 抵押收益法， 其實(shí)是對(duì)該法的簡(jiǎn)化和 步驟分解，使之簡(jiǎn)易直觀，簡(jiǎn)化后稱作阿克松（Akerson）簡(jiǎn)化式。進(jìn)入80年代 以后，由于英國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例的大幅增加，收益法幾乎被比較法所取代， 并廣泛應(yīng)用至今。美國房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況（特征）美國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作注重技術(shù)（公式） 、 計(jì)量，對(duì)已確定的房地產(chǎn)中的某種權(quán)益的性質(zhì)、品質(zhì)、價(jià)值（或效用）進(jìn)行不偏 不倚的估價(jià)。 估價(jià)工作， 是以針對(duì)相應(yīng)市場(chǎng)領(lǐng)域

13、采用有選擇的調(diào)研方法、 綜合相 關(guān)數(shù)據(jù)、應(yīng)用正確的分析方法， 以及具備為提出解決問題方案所必要的知識(shí)、 經(jīng) 驗(yàn)和專業(yè)性判斷為依據(jù)。美國采用三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：比較法、收益法、成本法。一般將房產(chǎn)和地 產(chǎn)共同評(píng)估， 尤其是早期對(duì)于課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定； 擬定各種路線價(jià)法則， 如慎 格爾在其所著房地產(chǎn)估價(jià)原則一書中提到，最先使用的深度價(jià)值表 4321 法 則；對(duì)于各種深度的宗地價(jià)格，最先被承認(rèn)的法則，是 1866 年紐約市法官霍夫 曼創(chuàng)立的霍夫曼法則；此后，霍夫曼尼爾法則，曾在紐約施行；對(duì)于市街地 的課稅估價(jià)，其中最著名的是蘇馬斯法則； 80 年代的比較法。德國房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況 從歷史上講，德國德城

14、鎮(zhèn)規(guī)劃、用地計(jì)劃等都具有其先進(jìn)性。 德國的房地產(chǎn)估價(jià)方法主要有三種： 比較法、 收益法和成本法。 德國的房地 產(chǎn)估價(jià)主要有市場(chǎng)流通值和課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格兩種。 市場(chǎng)流通值， 是體現(xiàn)房地產(chǎn)在當(dāng) 前市場(chǎng)條件下的價(jià)格， 它由權(quán)益或供求關(guān)系決定的； 課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格， 實(shí)際上是房 地產(chǎn)的普通價(jià)值，主要是為財(cái)產(chǎn)稅、地稅、工商稅、地產(chǎn)購買稅和遺產(chǎn)稅的征收 提供依據(jù)；比較法為最主要方法。加拿大房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況所有私人或公務(wù)員對(duì)房地產(chǎn)市價(jià)的評(píng)估， 基本上都采用比較法、 收益法和成 本法三種方法。這三種方法均根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)而定。成本法的基礎(chǔ)在于，“任何謹(jǐn)慎的投資者所愿意為物業(yè)支付的價(jià)格不會(huì)高于 他購買這塊土地并建造同樣稱

15、心和效用的建筑物而不過分拖延建造時(shí)間的總費(fèi) 用”；收益法，是將收入按與市場(chǎng)相一致的比率進(jìn)行資本化。這一方法是建立在 價(jià)格是預(yù)期收益的折現(xiàn)值這個(gè)基礎(chǔ)上的；比較法的一個(gè)前提是，市場(chǎng)價(jià)來源于 比較物業(yè)的價(jià)格。采用三種方法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 每種方法的結(jié)果都必須由另兩種方法加 以驗(yàn)證。前兩種最被看中，因?yàn)樗鼈冏钅軠?zhǔn)確反映市場(chǎng)上買者及賣者的態(tài)度。 成本法不被看中的原因， 折舊的量化困難且主觀； 對(duì)物業(yè)的需求不同， 造成物業(yè) 價(jià)格會(huì)高于或低于物業(yè)總的建筑成本（含稅收、利潤(rùn)等） 。日本房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況 在日本，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)，因而房地產(chǎn)估價(jià)也被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定估價(jià)， 房地產(chǎn)估價(jià)師被稱為鑒定士。 日本的

16、不動(dòng)產(chǎn)鑒定估價(jià)由日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)和日 本政府共同管理。日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)主要使用比較法、 收益法和成本法。 其中， 比較法和成 本法應(yīng)用最為頻繁。 在對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行鑒定評(píng)價(jià)時(shí)， 一般首選比較法； 對(duì)建筑物 的價(jià)值鑒定評(píng)價(jià)時(shí)首選成本法； 當(dāng)難以從市場(chǎng)上找到用以比較的交易實(shí)例限制了 使用比較法時(shí)，就要借助政府公布的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估信息。比較法通常選用四個(gè)用于比較的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)例。 此外， 在使用收益法時(shí)， 一般 使用直接還原法，而較少使用復(fù)雜的折現(xiàn)現(xiàn)金流方法（DOF）;但若有人特別委托使用 DOF 方法、并愿意為此多支付評(píng)估費(fèi)， 鑒定士也可以提供一個(gè) 10 年期的 DOF 分析。香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況

17、香港的房地產(chǎn)估價(jià)方法承襲自英國，主要采用 5 種方法：比較法、投資法 （即收益法）、成本法、剩余法和利潤(rùn)法。比較法，除了對(duì)一些“特殊”或“罕有”的房地產(chǎn)，由于缺乏可比較的市場(chǎng) 資料，需考慮其他方法外，估價(jià)師都是依照比價(jià)法進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲椒ê?jiǎn)易、 可靠。用收益法進(jìn)行估價(jià)，是根據(jù)房地產(chǎn)正在未來一段日子里可收取租金回報(bào)的 “現(xiàn)在價(jià)值”。首先在同區(qū)內(nèi)找到足夠同類型的房地產(chǎn)的買賣資料，然后分析這 些資料可得到一連串的“回報(bào)年期”系數(shù)房地產(chǎn)的現(xiàn)值系數(shù)。成本法，是建立在以下假設(shè)基礎(chǔ)上的，即建筑費(fèi)與價(jià)值是相關(guān)連的，因此， 地價(jià)加上建筑物的建筑費(fèi)相當(dāng)于土地和建筑物的整體價(jià)值。 在香港，估價(jià)師認(rèn)為： 這個(gè)假設(shè)是

18、含糊的， 因?yàn)閮r(jià)值是由供給和需求兩種力量決定的， 建筑費(fèi)只是影響 供求平衡諸多因素的一個(gè)， 并且僅在個(gè)別方面影響其價(jià)值。 通常用于很少轉(zhuǎn)手或 是沒有市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)類型的估價(jià)。利潤(rùn)法的依據(jù)，是假設(shè)某些房地產(chǎn)價(jià)值與使用該房地產(chǎn)所得到的收益之間具 有一定的關(guān)系。 該方法是一種非常間接的方法， 并包含了一個(gè)固有的缺點(diǎn)， 即完 全依賴估價(jià)人員在解釋和處理數(shù)據(jù)時(shí)的主觀性。少用。剩余法的原理在于， 土地是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的承擔(dān)者， 而土地價(jià)值與其相關(guān)聯(lián) 的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接聯(lián)系。 香港使用這個(gè)方法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)， 要將土地開發(fā)費(fèi)用 扣除，包括基建費(fèi)、建筑師和估價(jià)師費(fèi)、法律費(fèi)、代理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及開發(fā)者的收 益。用這個(gè)

19、方法得到的估值依賴許多的變量， 因而誤差機(jī)會(huì)較大。 除非所考慮的 房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)的可能性和很難找到同類型房地產(chǎn)進(jìn)行直接比較時(shí)， 通 常不用這個(gè)方法。（二）我國房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況與國外房地產(chǎn)估價(jià)的研究類同之處， 即也是先從土地估價(jià)的研究出發(fā)， 然后 再發(fā)展成房地產(chǎn)結(jié)合的估價(jià)。我國房地產(chǎn)估價(jià)理論研究始于 20 世紀(jì) 30 年代。 1930 年，章植的土地經(jīng) 濟(jì)學(xué)出版； 1935 年，張輝出版了上海市地價(jià)研究 ，同年高信出版了南京 市之地價(jià)與地價(jià)稅；1938 年，王丙勛出版了天津市地價(jià)概況 ；1944 年出版 了伊利和魏萬爾合著的土地經(jīng)濟(jì)中譯本、張丕介的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論 、 以及王季深上海之房

20、地產(chǎn) 等一系列著作。 這個(gè)時(shí)期主要是在介紹國外房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作了初步研究。新中國成立后，。認(rèn)為社會(huì)主義不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房 地產(chǎn)業(yè)不復(fù)存在，房地產(chǎn)價(jià)值及價(jià)格評(píng)估研究也被冷落。1980 年 11月成立了中國土地學(xué)會(huì)，并召開了許多學(xué)術(shù)討論會(huì)，探討社會(huì)主 義地租地價(jià)問題。 這一時(shí)期， 以地租地價(jià)問題討論為中心， 引發(fā)了整個(gè)土地價(jià)格 問題的研究， 較普遍地承認(rèn)應(yīng)實(shí)行土地使用制度改革； 以住宅商品化問題討論為 中心，引發(fā)了住宅商品化、住宅制度改革、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等問題的深入研究，逐步形 成了房屋商品化理論體系。1984年12月 12日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了經(jīng)租

21、房屋清產(chǎn)估價(jià)原 則，這是新中國成立后發(fā)布的第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章。規(guī)定房屋估 價(jià)方法為：房屋現(xiàn)值（凈值） =房屋重置完全價(jià)值 新舊程度；或房屋現(xiàn)值 =房屋 重置完全價(jià)值 房屋折舊。自 1987 年起，我國開始城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作，并且由點(diǎn)到面，由沿海到 內(nèi)地，由大中城市向中心城市逐步進(jìn)行， 以便探索出適合我國當(dāng)時(shí)地價(jià)評(píng)估的方 法。 1990年，當(dāng)時(shí)的國家土地管理局在總結(jié)上述方法的基礎(chǔ)上，于 1990 年頒布 城市土地定級(jí)規(guī)程（試行） ， 1993 年頒布城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（）試行 。 1997 年，我國的土地估價(jià)管理辦法 、土地估價(jià)管理?xiàng)l例紛紛出臺(tái)，土 地市場(chǎng)日趨健全和完善，市場(chǎng)交易資料

22、已很充分。1989 年 7 月我國第一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)深圳市物業(yè)估價(jià)所成立。 1990 年深圳市政府發(fā)布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)估價(jià)暫行辦法 。1991 年，建設(shè)部政策 研究中心、 中國城市住宅問題研究會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)組織的課題 房地產(chǎn)價(jià)格 評(píng)估方法與應(yīng)用 完成，第一次比較全面地介紹了國外地房地產(chǎn)估價(jià)方法， 同時(shí) 總結(jié)了當(dāng)時(shí)我國常用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，如，計(jì)分計(jì)點(diǎn)法、重置評(píng)估法、土 地成本加總法。在房屋租賃價(jià)格評(píng)估方面，介紹了實(shí)例估價(jià)法、對(duì)照評(píng)估法、標(biāo) 準(zhǔn)房租增減評(píng)估評(píng)估法， 同時(shí)介紹了土地級(jí)差收益測(cè)算和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆?法。受當(dāng)時(shí)條件的限制， 主要是運(yùn)用成本法， 只有沿海少數(shù)大城市開始應(yīng)用

23、比較 法和收益法。從 1992 年起，北京市研究制定了 北京市房屋重置價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ，在總結(jié)當(dāng) 時(shí)各地使用的分等定價(jià)法、定額核算法、折舊扣除法、分項(xiàng)計(jì)價(jià)法的基礎(chǔ)上，提 出了“部件計(jì)分法”。這為我國房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制定開了定量分析的先河。四、房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的歷史與發(fā)展（一）房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的起源 房地產(chǎn)評(píng)估是社會(huì)分工日趨專業(yè)化的結(jié)果； 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的客觀要 求和必然產(chǎn)物。（二）房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐、房地產(chǎn)評(píng)估（業(yè)）的歷史與發(fā)展：A 中國，早在漢武帝時(shí)，征收以土地為主的財(cái)產(chǎn)稅，從而萌發(fā)出我國古代房地產(chǎn) 評(píng)估現(xiàn)象，并且世界各國評(píng)估業(yè)的發(fā)展也大多以土地稅收估價(jià)為起點(diǎn)。B 英國，二十世紀(jì)七十年代

24、發(fā)生的房地產(chǎn)危機(jī)促使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生， 當(dāng)時(shí)很多銀行、 會(huì)計(jì)、收購伙伴等對(duì)房地產(chǎn)的貶值失望， 在評(píng)估中房地產(chǎn)價(jià)值的確定也缺乏規(guī)范。 產(chǎn)生了機(jī)構(gòu)（英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)） 。C 美國，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的推動(dòng)力是二十世紀(jì)八十年代末期美國的金融風(fēng)險(xiǎn)， 原因 之一在于美國政府對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)不予直接管理。采取措施： 1989 年美國國會(huì)通 過了第 11 號(hào)法令不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估改革關(guān)于修訂聯(lián)邦金融法規(guī)的強(qiáng)制法令 ；管 理制度上， 1987 年成立了美國促進(jìn)會(huì)。D 法國、日本、澳大利亞等國家也都先后制定了自己的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、方法和管理制 度。E 歐洲的評(píng)估組織， 1977 年歐洲不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估組織成立，之后出版了適合全歐洲 的評(píng)估

25、標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)色綱領(lǐng) ，1997年 4 月第一套標(biāo)準(zhǔn)修訂。F 國際：基于不動(dòng)產(chǎn)界需要互相加深理解， 1982 年國際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)成立。 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快， 各國經(jīng)濟(jì)的互相滲透， 建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的 需要也就越來越強(qiáng)烈， 1994 年，形成了修訂完成的國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)白皮書。G 中國： 在當(dāng)代，也出現(xiàn)過類似的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，如五十年代，實(shí)行新稅則時(shí)，曾規(guī) 定對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)先按照標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，然后計(jì)征稅款。中國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了“國家實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估制度” 和“國家 實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度” 。1993 年 2月，原國家土地管理局發(fā)布土地估價(jià)師資格考試暫行辦法 ；199

26、5 年 3 月，建設(shè)部與人事部聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行資格制度暫 行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 ；1995年 5 月，原國家國有資產(chǎn)管理局和人事部聯(lián)合發(fā)布注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 。第二節(jié) 房地產(chǎn)的概念與存在形態(tài) 、房地產(chǎn)的概念（一）概念表述的多樣性：注意定著物與附著物的區(qū)別（二）本質(zhì)的同一性（三）本教材的房地產(chǎn)概念 、房地產(chǎn)的存在形態(tài)（一）單純的土地：狹義、廣義、最廣義（二）單純的建筑物：建筑物、構(gòu)筑物、房屋的區(qū)別（三）房地合一的房地產(chǎn)：完整實(shí)物形態(tài)；區(qū)別單獨(dú)、區(qū)分、共同所有第三節(jié) 房地產(chǎn)的特征一、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性：由特征決定一

27、、土地的特性：（一）土地的自然特性： 承載力；肥力；不可移動(dòng)性；數(shù)量固定性；耐久性；個(gè)別性（二）土地的文化特性： 用途多樣性；社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性；合并與分割的可能性 三、房地產(chǎn)的特征種類：（一）固定性（二）差異性（三）昂貴性（四）升值性（五）長(zhǎng)期性（六）雙重性（七）敏感性第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征與形態(tài)（分類）一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念（一）貨幣表現(xiàn)（二）最根本的特征：雙重實(shí)體二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)的有用性（二）房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性（三）房地產(chǎn)的有效需求三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）共性：以貨幣表現(xiàn)；也受價(jià)值規(guī)律的影響（二）個(gè)性： 表現(xiàn)形式；本質(zhì)特征；價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)；形成基礎(chǔ)四、房地產(chǎn)價(jià)格的形

28、態(tài)（分類）（一）土地價(jià)格分類A 按照土地權(quán)屬分：所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格；B 按照形成基礎(chǔ)分：征用地價(jià)、批租地價(jià)與轉(zhuǎn)讓地價(jià)；C 按照計(jì)算單位分：總地價(jià)、單位地價(jià)與熟地樓面價(jià)。D 按照出讓方式分：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議價(jià)格（二）建筑物價(jià)格分類A 按照流通形式分：出售和出租B 按照計(jì)算單位分：總價(jià)格和單位價(jià)格C 按照交房時(shí)間的差異分：現(xiàn)房?jī)r(jià)格與期房?jī)r(jià)格（三）房地合一價(jià)格分類A 按照形成基礎(chǔ)分：評(píng)估價(jià)格（收益、基準(zhǔn)以及試算價(jià)格） 、市場(chǎng)價(jià)格、 成交價(jià)格、理論價(jià)格和公開市場(chǎng)價(jià)值；B 按照用途不同分：買賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、課稅價(jià)、典當(dāng)價(jià)、保險(xiǎn) 價(jià)、征用價(jià)等；C 按照市場(chǎng)性程度分：正常價(jià)格、限定價(jià)格、特定價(jià)格；

29、D 按照實(shí)物形態(tài)分：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格 五、房地產(chǎn)價(jià)格的作用（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系（二）引導(dǎo)和公告作用：政府定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格（三）促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步（四）優(yōu)化資源配置的作用思考題 ：1、如何理解房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格的概念？2、房地產(chǎn)的特征對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生哪些影響？3、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性？第二章 房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)教學(xué)目的要求： 學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解地租、 地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際的房地產(chǎn) 評(píng)估理論；著重了解地租與區(qū)位理論。教學(xué)重點(diǎn)：地租與區(qū)位理論 教學(xué)難點(diǎn)：轉(zhuǎn)換邊際理論第一節(jié) 地租理論一、地租的概念 土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，土地所有權(quán)價(jià)格；本質(zhì)

30、是收益權(quán)； 只要土地所有權(quán)存在，就存在地租。二、地租的表現(xiàn)形態(tài)（一）絕對(duì)地租A 絕對(duì)地租形成原因：土地所有權(quán)壟斷B 絕對(duì)地租的來源：城市工業(yè)部門總利潤(rùn)的扣除C絕對(duì)地租的量化（本質(zhì)）：是為取得一定的土地空間進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)而必須支付的最低代價(jià)。D 絕對(duì)地租的形成條件：低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成（二）級(jí)差地租A 級(jí)差地租產(chǎn)生的原因：土地的有限性引起的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷B 級(jí)差地租的來源：城市土地經(jīng)營(yíng)所獲得的超額利潤(rùn)C(jī) 級(jí)差地租形成的條件：土地區(qū)位的優(yōu)劣土地的質(zhì)量等級(jí)D 級(jí)差地租的分類與量化：由于形成的具體情況不同具有兩種形式： 級(jí)差地租I和級(jí)差地租U,級(jí)差I(lǐng) 是由于由于土地位置、肥力差

31、別引起的資本生產(chǎn)率的差別而形成的； 級(jí)差地租U 是由于在同一塊土地上連續(xù)追加投資引起的資本生產(chǎn)率的差別而形成。形式上雖有區(qū)別， 但實(shí)質(zhì)相同， 都是由投入在土地上的等量資本所具有的不 同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的結(jié)果； 都是由農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的 差額產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成。三、絕對(duì)地租與級(jí)差地租的異同點(diǎn)（一）相同點(diǎn)： 從本質(zhì)上講都是由土地所有權(quán)決定， 都同樣地體現(xiàn)了土地所有權(quán) 的經(jīng)濟(jì)利益要求。（二）不同點(diǎn)：從量上看，城市絕對(duì)地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤(rùn)的扣除，因而它 是與一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)； 級(jí)差地租則具有與土地的質(zhì)量等級(jí)相關(guān)的 確定的量的規(guī)定性， 因而在城市土地利用及城市地產(chǎn)

32、評(píng)估中級(jí)差地租具有更重要 的意義。四、地租理論在房地產(chǎn)評(píng)估中的指導(dǎo)作用（一）絕對(duì)地租的作用 按照馬克思的地租理論，城市的絕對(duì)地租由農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租水平?jīng)Q定，以城市郊區(qū)一定區(qū)域內(nèi)的相對(duì)劣等地的地租量為基準(zhǔn)。 因此，絕對(duì)地租是房地產(chǎn)評(píng)估中 調(diào)節(jié)、控制城市最低地價(jià)的重要基礎(chǔ)。（二）級(jí)差地租的作用級(jí)差地租是房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)要遵循的最佳效用原則、 預(yù)測(cè)原則、 時(shí)日原則的依 據(jù)。 一定區(qū)位上的城市土地，可以獲得的級(jí)差地租是由土地生產(chǎn)力的水平界定 的。以級(jí)差地租為基礎(chǔ)評(píng)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主要以由不同區(qū)位土地生產(chǎn)力的高低導(dǎo) 致的級(jí)差地租量為依據(jù)。這一點(diǎn)對(duì)評(píng)定地價(jià)的最高值尤為重要。第二節(jié)地價(jià)理論一、地價(jià)理論的概念正因?yàn)橛械?/p>

33、租，才會(huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)：地租的資本化；地租 是地價(jià)的基礎(chǔ)。價(jià)格可以完全不是價(jià)值的表現(xiàn)，沒有價(jià)值的東西在形成上可以具有價(jià)格。二、地價(jià)的計(jì)量馬克思的理論： 如果撇開競(jìng)爭(zhēng)和土地投機(jī)， 影響土地價(jià)格變動(dòng)的有兩個(gè)： 一是地 租量，二是利息率二、地價(jià)理論的應(yīng)用：（一）土地定級(jí)（二）地價(jià)評(píng)估三、地租與地價(jià)理論的區(qū)別與聯(lián)系 事實(shí)上， 地租理論和地價(jià)理論是相互補(bǔ)充、 密不可分的。 所不同的是地租理 論對(duì)地產(chǎn)評(píng)估的過程起著定性化的指導(dǎo)作用； 而地價(jià)理論則是使地產(chǎn)評(píng)估工 作更接近模型化與定量化的基礎(chǔ)。第三節(jié)區(qū)位理論 一、區(qū)位的概念：綜合概念是自然地理位置，經(jīng)濟(jì)、交通地理位置在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表

34、現(xiàn)。 區(qū)位不僅包括地球某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系， 還強(qiáng)調(diào) 自然界的各種地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間 布置上的反映。二、區(qū)位理論的應(yīng)用 （一）區(qū)位論基本原理與城市土地布局；城市土地利用 （二）城市地域結(jié)構(gòu)論與分類估價(jià)；廠址選擇（三）工業(yè)區(qū)位論與工業(yè)用地評(píng)估；商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置（四）規(guī)劃理論；城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)規(guī)劃第四節(jié)轉(zhuǎn)換邊際原理 一、西方轉(zhuǎn)換邊際理論概述是解釋土地面積在具有不同地租支付能力的用途間分配的有益方法。 二、轉(zhuǎn)換邊際理論的應(yīng)用我國在地價(jià)比方面的運(yùn)用：商業(yè)：住宅：工業(yè)地價(jià)比 =4： 2： 1三、轉(zhuǎn)化邊際原理在（房）地產(chǎn)評(píng)估中的作用 （一）在分類

35、估價(jià)中轉(zhuǎn)換邊際原理起著具體的指導(dǎo)作用 如商業(yè)用地對(duì)區(qū)位最敏感，宜用點(diǎn)價(jià)、路價(jià)、片價(jià)等。（二）轉(zhuǎn)換邊際原理在評(píng)定綜合基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)具有決定性（三）轉(zhuǎn)換邊際原理對(duì)于合理調(diào)整用地結(jié)構(gòu)也有重要意義 運(yùn)用轉(zhuǎn)換邊際原理進(jìn)行的地產(chǎn)評(píng)估的成果在實(shí)際中可以作為土地有償使用的依據(jù)，如計(jì)征土地使用稅等。 從這個(gè)意義上講， 轉(zhuǎn)換邊際原理對(duì)于調(diào)整用地結(jié) 構(gòu)、促進(jìn)土地的合理布局有積極推動(dòng)作用。思考題 ：1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的地租、地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際原理在我國的產(chǎn) 生與發(fā)展。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的地租、地價(jià)、區(qū)位以及轉(zhuǎn)換邊際原理的異同點(diǎn)。第三章 房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序 教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要學(xué)生了解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性、原則與

36、程序 教學(xué)重點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序 教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)的原則第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念主體、目的、原則、程序、內(nèi)容、對(duì)象二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（零）房地產(chǎn)估價(jià)為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)（一）房地產(chǎn)估價(jià)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要（二）房地產(chǎn)估價(jià)是各類房地產(chǎn)交易的需要（三）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)稅收的需要（四）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要（五）房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)征用、拆遷、補(bǔ)償?shù)男枰┓康禺a(chǎn)估價(jià)是法人和自然人作出投資決策的需要（七）房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)合資、改制、改組、兼并、聯(lián)合入股以及破產(chǎn)清算或清 產(chǎn)核資的需要（八）房地產(chǎn)估價(jià)是處理房地產(chǎn)糾紛的

37、需要一類在買賣、交換、租賃、征用、課稅等；二類離婚、遺產(chǎn)繼承等。（九）房地產(chǎn)估價(jià)為上市公司上市提供參考依據(jù)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的原則 一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的概念 能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀規(guī)律， 能使估價(jià)工作順利、 有效地展開并最終 取得成果的那些應(yīng)遵循的法則和標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（一）原則是指南，使效率增加；（二）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估 價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果有相似性；（三）幫助估價(jià)人員思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值， 首先把估價(jià)對(duì)象的價(jià)值框定 在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容（一）合法原則：合法前提 合法原則要求估價(jià)以估價(jià)對(duì)象的合

38、法權(quán)益為前提； 合法的含義是指符合國家的法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣囊?guī)定； 合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用與合法處分等方面 。1、合法產(chǎn)權(quán)方面，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)； 具體方面，注意區(qū)分：農(nóng)民集體所有的土地不當(dāng)作國有土地； 劃撥地塊不能當(dāng)作有償出讓地塊； 違法用地不能當(dāng)作合法用地； 違章建筑不能當(dāng)作合法建筑； 臨時(shí)建筑不能當(dāng)作永久建筑； 手續(xù)不完備的建筑不能手續(xù)完備的； 共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)作獨(dú)有（完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)） ； 有糾紛產(chǎn)權(quán)不能當(dāng)作無糾紛產(chǎn)權(quán)2、合法使用方面，以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)； 西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值，在一定程度上反映了這一要求。3、合法處分

39、方面，以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)； 土地使用權(quán)出讓合同4、其他方面，評(píng)估的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。 具體說，房改售房的價(jià)格， 要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求； 新建的經(jīng)濟(jì) 適用住房的價(jià)格， 要符合國家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定； 農(nóng)地征用和城 市房屋拆遷估價(jià)，要符合有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)； 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)， 就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì) 象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。5、舉例說明合法原則的具體應(yīng)用。以城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 （2003年 12月 1 日）第 12條為例，有了 該規(guī)定，估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中就可以按照

40、下列幾點(diǎn)把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面 積一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； 各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定； 拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的， 可以按照協(xié)商 結(jié)果進(jìn)行評(píng)估；在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng) 確認(rèn)。（房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)或具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位）（二）最高最佳使用原則：使用前提長(zhǎng)期考慮的特點(diǎn)必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價(jià)值最大化。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式， 然后 從下列4個(gè)方面依序篩選：1、法律上的許可性

41、2、技術(shù)上的可能性3、經(jīng)濟(jì)上的可行性4、價(jià)值是否最大實(shí)際應(yīng)用上，對(duì)下列前提根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判 斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。最常見的是2+3種的組合。（三）供求原則：價(jià)值規(guī)律的運(yùn)用在分析供求關(guān)系時(shí)，除了要掌握一定時(shí)期內(nèi)供給與需求的總量變化，還要 注意供給與需求的結(jié)構(gòu)性變化；房地產(chǎn)的價(jià)格受需求變化的影響更大；估價(jià)時(shí)分析的供求關(guān)系主要是當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的供求關(guān)系。（四）替代原則：追求經(jīng)濟(jì)合理性是人們經(jīng)濟(jì)行為的普遍原則，價(jià)格低，效用大的選擇結(jié)果，可使相互替代的商品價(jià)格趨于一致。市場(chǎng)比

42、較法的理論基礎(chǔ)替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià) 格。無論我們采用什么估價(jià)思路和估價(jià)方法，都必須首先承認(rèn)替代原則：市場(chǎng)比較法是用相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)格； 收益法是用估價(jià)對(duì)象未來的收益“替代”估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的價(jià)格來“替代”估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，等等。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：（又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日）很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性（在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值）；估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格； 注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同；注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)狀

43、況四者的內(nèi)在聯(lián)系：估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來未來（六）公平原則:合理、公正為評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員需作到：1、應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的；2、估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值，又稱“換位思 考”；3、估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值；4、為評(píng)估出公平合理地價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受 任何私心雜念的影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的程序一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的概念 明確對(duì)某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)， 從頭到尾做哪些工作， 先做什么，后做什么； 反映的是估價(jià)

44、工作的客觀過程，整個(gè)過程中的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān) 系。估價(jià)的程序反映的是估價(jià)工作的客觀過程， 整個(gè)過程的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi) 在的邏輯聯(lián)系。二、房地產(chǎn)估價(jià)程序的內(nèi)容（一）接受任務(wù)：被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自用自估 被動(dòng)接受工作時(shí)，估價(jià)需求者可能是房地產(chǎn)所有者或使用者的代理人； 房地產(chǎn)的欲購買者； 一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作， 另一方也可能委托 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)； 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的， 受理該抵押貸款的銀行也可能委托其 信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)； 政府為課征房地產(chǎn)稅； 法院要處理涉案的 房地產(chǎn)，如拍賣、抵債、定罪量刑等；城市房屋拆遷，拆遷當(dāng)事人委托估價(jià)機(jī)構(gòu) 對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)

45、，等待。自用自估的房地產(chǎn)估價(jià)適用情況， 如：企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)自己擁有的房地 產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)開發(fā)商為其參加政府舉行的土地使用權(quán)拍賣、 招標(biāo)出讓活動(dòng)， 擬報(bào)出的購買價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。（二）明確基本事項(xiàng)、簽定估價(jià)合同：A 明確待估房地產(chǎn) 主要明確估價(jià)對(duì)象，還要弄清楚評(píng)估對(duì)象的坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、B 明確評(píng)估目的 是服務(wù)于市場(chǎng)交易，還是糾紛處理，或是組建合資企業(yè)、跨地區(qū)集團(tuán)、股 份公司等。C 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)日期的確定通常與企業(yè)財(cái)務(wù)核算報(bào)表填報(bào)的結(jié)算期相一致；例 多數(shù)估價(jià)是對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 委托評(píng)估日期為估價(jià)日期； 企業(yè)集團(tuán)各成員組建簽約期為估價(jià)日期；

46、房地產(chǎn)糾紛案中過去發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)點(diǎn)。 一般地，估價(jià)基準(zhǔn)日不要以將來某日做估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價(jià)目的決定的。 從理論上講，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的詳細(xì)程度與估價(jià)的難易程度有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)越具 體，要求的估價(jià)精度越高，估價(jià)也就越困難。D 明確估價(jià)投標(biāo)書的交付日期注意估價(jià)日期（時(shí)點(diǎn)）與評(píng)估時(shí)期的不同點(diǎn)。（三）選擇估價(jià)方法 估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型、估價(jià)方法的適用條件及 所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。估價(jià)方法選定后就是進(jìn)行具體的測(cè)算。（四）收集資料、實(shí)地查勘 估價(jià)所需的資料：委托估價(jià)方需要按估價(jià)合同的要求向受托方提供有關(guān)待 估房地產(chǎn)的法律、 技術(shù)方面的資料； 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有

47、普遍影響的資料； 對(duì)估價(jià)對(duì) 象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；相關(guān)實(shí)例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、 開發(fā)建設(shè)成本、 收益等資料， 搜集什么樣的實(shí)例資料， 主要取決于擬采用的估價(jià) 方法；反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。搜集資料的渠道：委托人提供；實(shí)地查勘獲得；詢問有關(guān)知情人士；查閱估 價(jià)機(jī)構(gòu)的資料庫；到政府有關(guān)部門查閱；查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。實(shí)地查勘注意事項(xiàng)： 有一些估價(jià)項(xiàng)目的委托人與被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主不是同 一人，估價(jià)人員一是可要求委托人與被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通； 自己向 被查勘房地產(chǎn)業(yè)主說明來意和相關(guān)情況，爭(zhēng)取其理解與配合。（五）配備人員、制定作業(yè)計(jì)劃估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的主要內(nèi)容主要包括：

48、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟 和時(shí)間進(jìn)度安排，通常最好附以流程圖、進(jìn)度表等。（六）計(jì)算并最終確定估價(jià)額 不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找原因，可以按照下列從 低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查：測(cè)算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 參數(shù)選取是否合理； 公式選用是否恰當(dāng)； 所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和 估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都應(yīng)有來源依據(jù)。 、 在確認(rèn)所有的測(cè)算結(jié)果無誤之后， 應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、 加 權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一求出一個(gè)

49、綜合結(jié)果。（七）撰寫估價(jià)報(bào)告書估價(jià)報(bào)告的形式分為書面報(bào)告和口頭報(bào)告（如專家證詞） 。書面報(bào)告按照 格式，又可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告，報(bào)告書的格式有固定式、自由式。一份完整報(bào)告通常由個(gè)部分組成： 封面（標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)作業(yè)期） ；目錄；致 委托人函（致函對(duì)象、正文、落款、日期） ；估價(jià)師聲明；估價(jià)的假設(shè)和限制條 件；估價(jià)結(jié)果報(bào)告（委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià) 對(duì)象、評(píng)估價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)作業(yè)期、估價(jià)報(bào)告 應(yīng)用有效期；其他說明） ；估價(jià)技術(shù)報(bào)告（詳細(xì)介紹估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán) 益狀況，分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素，

50、 說明估價(jià)的思路和采用的方法及其 理由，說明估價(jià)的測(cè)算過程、參數(shù)選取等，說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。 ）；附 件。（八）估價(jià)報(bào)告書的審核、確認(rèn)、交付及收費(fèi)事項(xiàng)（九）估價(jià)資料歸檔： 估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的估價(jià)委托合同； 估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托 人出具的估價(jià)報(bào)告 （包括附件）；實(shí)地查勘記錄； 估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄； 估價(jià)過程中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見記錄； 估價(jià)報(bào)告審核記錄；估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料 思考題：1、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)？2試分析各估價(jià)原則的含義。3、如何理解估價(jià)時(shí)點(diǎn)的意義？它與估價(jià)作業(yè)時(shí)間有何區(qū)別?4、估價(jià)為什么要遵循

51、一定的程序？5、估價(jià)人員一般應(yīng)如何選擇估價(jià)方法？6、提高估價(jià)報(bào)告書質(zhì)量的途徑有哪些？第四章房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)、外部因素 教學(xué)重點(diǎn)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)、外部因素。教學(xué)難點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程、與一般商品價(jià)格在形成上的共性（一）商品價(jià)格的形成基礎(chǔ)相同（商品價(jià)值論，供求關(guān)系）（二）商品價(jià)格的構(gòu)成要素相同（三）商品價(jià)格的影響因素：A從市場(chǎng)主體看：需求導(dǎo)向（接受的消費(fèi)者價(jià)格） *競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向根據(jù)成本結(jié)構(gòu)制定 的價(jià)格（成本導(dǎo)向）B從來源看：二、房地產(chǎn)商品價(jià)格形成過程中的特性（一）價(jià)格構(gòu)成要素的復(fù)雜性（二）價(jià)格表現(xiàn)形式的單一性

52、（三）價(jià)格影響因素的多樣性（四）價(jià)格高低差異的重要性第二節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素 、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素的概念：據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的構(gòu)成：內(nèi)部因素來源于土地和建筑物 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的土地因素（一）位置、面積（二）地形、地質(zhì)（三）形狀、用途（四）“生熟”程度（五）交通、環(huán)境（六）土地肥力三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物因素（一）用途、質(zhì)量（二）結(jié)構(gòu)、裝修（三）樓層、朝向（四）附屬設(shè)備、完損程度（五）政策法規(guī)對(duì)建筑物消防、防震等設(shè)施的有關(guān)規(guī)定第三節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素的概念：二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素的內(nèi)容：（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的地區(qū)環(huán)境因素（二）影響房地產(chǎn)

53、價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素（三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素（四）影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素（五）影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策法規(guī)因素（六）影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素（七）影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素第四節(jié)國外房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素舉例一、日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素不同用途的土地，影響其價(jià)格的主要因素也是有差別的，日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)列舉的的住宅、商業(yè)和工業(yè)用地的區(qū)域因素和個(gè)別因素：（一）住宅區(qū)的區(qū)域因素日照、溫度、濕度、風(fēng)向（二）住宅用地的個(gè)別因素（三）商業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（四）商業(yè)用地的個(gè)別因素（五）工業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（六）工業(yè)區(qū)的個(gè)別因素二、美國住宅價(jià)值影響因素排序影響房地產(chǎn)價(jià)格的眾多因素是綜合的、 復(fù)雜的，也是相互關(guān)聯(lián)的，

54、然而各個(gè) 單個(gè)的影響因素經(jīng)過分析是可以排序的。 例如，美國的威斯康辛大學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng) 估技術(shù)教科書中就列舉了一個(gè)對(duì)影響飛機(jī)場(chǎng)周圍的住宅價(jià)格的因素進(jìn)行排序的 例子。下表就是由美國評(píng)估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在芝加哥地區(qū)的20個(gè)社區(qū)調(diào)查分析概括得出。編號(hào)影響因素平均分1在鄰近地區(qū)中其他住宅的質(zhì)量1.232距學(xué)校的接近性1.783不動(dòng)產(chǎn)稅額1.784購物設(shè)施接近性1.975主要道路可達(dá)性1.976市政設(shè)施質(zhì)量1.997鄰近地區(qū)的樹木灌木公園2.008中等程度飛機(jī)噪音2.069中等程度交通噪音2.1310醫(yī)療服務(wù)設(shè)施接近性2.5511在機(jī)場(chǎng)和相關(guān)行業(yè)工作的接近性2.6712機(jī)場(chǎng)可接近性2.85思考題：1、影

55、響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部與外部因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格怎樣產(chǎn)生影響？2、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部與外部因素在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的過程 中，其關(guān)系如何？第五章剩余法及其應(yīng)用教學(xué)目的要求：學(xué)習(xí)本章要求學(xué)生了解剩余法的基本原理與如何應(yīng)用。 教學(xué)重點(diǎn)：剩余法的基本原理、公式和應(yīng)用范圍。教學(xué)難點(diǎn)：利潤(rùn)的估算；預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。第一節(jié) 剩余法的基本原理一、剩余法的基本概念又稱倒算法，假設(shè)開發(fā)法或預(yù)期開發(fā)法二、剩余法的理論依據(jù)：地租理論與價(jià)格構(gòu)成理論 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本=房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本+稅金+利潤(rùn) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本=土地成本+建筑物成本+期間費(fèi)用 土地使用權(quán)的購買價(jià)=房地產(chǎn)銷售價(jià)一（土地開發(fā)費(fèi)含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

56、 +前期工程費(fèi)+建安費(fèi)+公共配套費(fèi)+籌資費(fèi)用+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）一稅金一正常利潤(rùn) 開發(fā)商所愿意支付的最高地租額，也就是地租與價(jià)格理論在這里統(tǒng)一。三、假設(shè)開發(fā)法的實(shí)質(zhì)在估價(jià)實(shí)踐中，假設(shè)開發(fā)法主要用于評(píng)估地價(jià)，但實(shí)際上假設(shè)開發(fā)法可以用 于評(píng)估一切非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)，例如，用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用 于開發(fā)為熟地然后租售的生地或毛地， 可建造為新房的舊房，未完成的房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目或未完工的工程等。四、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用的注意事項(xiàng)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算：開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)，可取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià) 值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤(rùn)率，可取同一市場(chǎng)上類 似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。 運(yùn)用該法必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際 操作中，宜采用折現(xiàn)的方法，難以采用的，可采用計(jì)算利息的方法。目前利潤(rùn)率的測(cè)算是不甚規(guī)范的，一是利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不規(guī)范；二是，房地 產(chǎn)開發(fā)的投資周期較長(zhǎng)，最終較難準(zhǔn)確測(cè)算單個(gè)項(xiàng)目的總投資和總利潤(rùn)