資產(chǎn)評估事務(wù)(一)不動產(chǎn)評估的市場法知識點

1、不動產(chǎn)評估的市場法第二節(jié)不動產(chǎn)評估基本事項的明確及清查核實一、不動產(chǎn)評估基本事項的明確（一）明確評估目的不動產(chǎn)評估主要有土地使用權(quán)出讓評估、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估、企業(yè)改制行為涉及的不動產(chǎn)評估、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的不動產(chǎn)評估、不動產(chǎn)租賃價值評估、不動產(chǎn)抵押評估、不動產(chǎn)保險評估、不動產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等。（二）了解評估對象即對被評估不動產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)進行了解。對不動產(chǎn)實體狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。對不動產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：

2、土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評估對象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。（三）明確評估基準日確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。二、現(xiàn)場調(diào)查1. 現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容（1）實物狀態(tài)土地使用權(quán)評估現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容包括:評估對象名稱；土地坐落、四至、面積、用途、形狀；土地所在地的地形、地勢、地質(zhì)、土壤；土地的開發(fā)程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套；土地周圍環(huán)境、景觀、距離；臨街狀況。建筑物、構(gòu)筑物及地上物現(xiàn)場調(diào)查的主要內(nèi)容包括：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、樓層、層高（凈高）、新舊程度（樓齡）、平面布置、朝向；防水、保溫、隔熱、隔音、采光、通風、日照；估價對象內(nèi)外部裝修（裝飾）、設(shè)施設(shè)

3、備、利用現(xiàn)狀、維護保養(yǎng)、物業(yè)管理。（2）權(quán)利狀態(tài)針對土地使用權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，應(yīng)關(guān)注下列權(quán)屬文件資料： 土地出讓合同、劃撥批準文件、國有土地使用證； 土地轉(zhuǎn)讓合同、法院判決書、法院裁定書、土地權(quán)屬登記資料； 共有土地使用權(quán)、分攤土地使用權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、租賃占用情況、法院查封、拖欠稅費； 規(guī)劃條件、土地使用限制。針對建筑物的權(quán)利狀態(tài)，應(yīng)關(guān)注下列權(quán)屬文件資料： 房屋權(quán)屬登記資料、房屋所有權(quán)證、房屋銷售/購買合同、房屋轉(zhuǎn)讓合同； 房屋租賃合同、房屋租賃證； 法院判決書、法院裁定書等。（3）區(qū)位及交易狀況 區(qū)位特性分析。所在區(qū)域：行政區(qū)、功能區(qū)；所處地段：微觀坐落，臨街狀況；周邊環(huán)境：鄰里、污染、

4、商業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)聚集等。 交易狀況分析。已建成同類物業(yè)的租售情況；現(xiàn)有及在建同類物業(yè)情況；空置率、交易結(jié)構(gòu)、交易趨勢。 功能價格分析。基礎(chǔ)設(shè)施及配套（交通、通訊、供暖、燃氣）；房型、朝向；多途徑分析。（4）財務(wù)核算情況 賬面價值要了解不動產(chǎn)的原始入賬原值、賬面凈值等情況；要了解往來科目中涉及不動產(chǎn)的核算情況，如應(yīng)收應(yīng)付（應(yīng)付未付工程款、續(xù)建成本、欠繳稅費）等；要注意不動產(chǎn)在不同會計科目中的核算情況，如固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、存貨等。 損益情況 納稅情況 會計準則要求投資性房地產(chǎn)公允價值、房地產(chǎn)減值測試評估等。2. 收集的資料清單涉及選用評估方法和撰寫評估報告所需的資料數(shù)據(jù)，包括實物狀況資料、權(quán)

5、利狀況資料、區(qū)位狀況資料、交易情況及周邊同類不動產(chǎn)租售情況資料、財務(wù)狀況資料等。具體如下：（1）評估對象的基本情況，如產(chǎn)權(quán)、平面圖、照片等;（2）有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境因素和區(qū)域因素資料;（3）與評估對象有關(guān)的不動產(chǎn)市場資料，如市場供需狀況、建造成本、租售價格等;（4）國家和地方涉及不動產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標。3. 清查核實的方法和手段（1）清查核實的方法（逐項調(diào)查或抽樣調(diào)查）不動產(chǎn)評估，應(yīng)當對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場逐項調(diào)查，確定不動產(chǎn)是否存在，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬。評估實踐中，對于數(shù)量較大的不動產(chǎn)，可以采用抽樣方法進行現(xiàn)場調(diào)查。應(yīng)當了解采用抽樣調(diào)查方式的局限性，充分考慮抽樣風險，

6、在制定抽樣方案時，應(yīng)當對抽樣風險進行測算。同時，也要在評估報告中進行恰當?shù)呐丁Ａ硗?，如果因客觀原因等因素限制，無法實施現(xiàn)場調(diào)查，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。（2）清查核實的手段通?？梢圆捎媚繙y、詢問、借閱不動產(chǎn)使用單位提供的檔案資料、利用專業(yè)機構(gòu)出具的鑒定意見等。評估實踐中，一般通過目測現(xiàn)場了解不動產(chǎn)的外觀、使用狀態(tài)。通常在現(xiàn)場勘查時資產(chǎn)評估專業(yè)人員很少使用專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定，特別是對基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)等。許多不動產(chǎn)的鑒定需要國家有關(guān)部門核發(fā)的特殊資格，大部分資產(chǎn)評估機構(gòu)不具備此條件，如必須進行某些特殊鑒定，則要聘請有資格的專業(yè)機構(gòu)進行。在不動產(chǎn)清查核實中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員

7、可以利用專家及其工作成果，如專業(yè)機構(gòu)出具的技術(shù)鑒定報告、檢測報告、律師出具的法律意見書等，也可以要求相關(guān)當事人提供保證書或承諾函等。第三節(jié)不動產(chǎn)評估方法一、市場法（最常用的評估方法）二、收益法（最常用的評估方法）三、成本法（基本方法）四、剩余法五、基準地價系數(shù)修正法評估土地（我國不發(fā)達地區(qū)常用）一、市場法（一）概述1. 基本思路依據(jù)替代原則,通過對與評估對象類似的不動產(chǎn)的交易價格的修正調(diào)整，得出評估對象在評估基準日的價值。2. 前提條件只要具有充分、活躍的房地產(chǎn)交易，能夠取得適合的類似房地產(chǎn)交易實例，即可應(yīng)用。（1）需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場;（2）被評估不動產(chǎn)的市場參照物及

8、其相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。3. 適用范圍在下列情況下，市場法往往難以適用:（1）沒有發(fā)生不動產(chǎn)交易或在不動產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);（2）某些類型很少見的不動產(chǎn)或交易實例很少的不動產(chǎn)，如古建筑等;（3）很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟等;風景名勝區(qū)土地;（5）圖書館、體育館、學校用地等。4. 計算公式市場法就是通過對可比交易價格的一系列因素進行修正，而得到被估不動產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值。市場法的基本計算公式是P=PXAXBXCXDXE（4-1）式中：P-被估不動產(chǎn)評估價值；Pz-可比交易實例價格；A-交易情況修正系數(shù)；B-交易日期修正系數(shù)；C區(qū)域因素修正系數(shù)；D個

9、別因素修正系數(shù)；E權(quán)益狀況因素修正系數(shù)。注意：交易情況修正是將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格。組成不動產(chǎn)區(qū)域等因素的各個構(gòu)成因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。（二）應(yīng)用市場法評估不動產(chǎn)的程序1收集交易實例（1）必須有充分的交易資料（運用基礎(chǔ)和前提條件）收集交易實例，并不是執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時的一項工作，而是一項日積月累，時刻關(guān)注不動產(chǎn)市場變化，隨時搜集有關(guān)不動產(chǎn)交易實例的經(jīng)常性工作。（2）交易實例必須真實應(yīng)是實際成交的真實案例，不能簡單利用網(wǎng)絡(luò)等媒體上發(fā)布的“案例”作為交易實例。（3）交易實例的內(nèi)容至少應(yīng)包括不動產(chǎn)基本狀況（建筑結(jié)構(gòu)、門牌號碼、面積、樓層等）、交易方基本情況、交易方式、成

10、交日期、交易目的、成交價格（付款方式、融資條件、稅費負擔）等。2.選取可比實例（1）選取可比實例應(yīng)符合下列要求 是評估對象的類似不動產(chǎn)；成交日期與評估時點相近,不宜超過一年;如果不動產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，評估基準日與案例交易日的間隔可長一些。如果市場變動劇烈,變化較快,則宜選取較近時期的交易實例,最好是一年以內(nèi)的。成交價格為正常價格或可修正為正常價格。（2）造成成交價格偏差的主要因素（非正常價格） 有利害關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有產(chǎn)權(quán)等利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間,通常都會以低于市場價格進行交易； 交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易，如急于脫售或急于購買; 采取拍賣、掛牌、協(xié)議

11、等不同交易方式，往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價格; 交易稅費非正常負擔的交易; 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易; 相鄰不動產(chǎn)的合并交易; 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易; 其他特殊交易的情形，如不動產(chǎn)開發(fā)土地出讓，包含保障性住房的相關(guān)條款等。通常情況下，有上述情況的交易不易作為交易案例。但遇到市場交易不充分、交易不活躍，進而與評估對象情況相似或相近的案例不足時，也可以適當分析、考慮特殊交易情況的案例，但必須將特殊交易情況的案例修正到正常交易，要測定其交易價格與正常價格發(fā)生偏差的程度，需經(jīng)分析后量化處理。3建立比較基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一財產(chǎn)范圍確定可比實例的成交價是否包含債權(quán)債務(wù)，是否包含不動產(chǎn)以外

12、的其他資產(chǎn)或權(quán)益，是房地合一還是房地分離，不動產(chǎn)是否存在附帶不動產(chǎn)或權(quán)益以及上述情況與估價對象不動產(chǎn)是否一致或存在差異。（2）統(tǒng)一付款方式確定可比實例成交價的付款方式是否存在分期，確定分期長短、分期次數(shù)，通常以一次性全額付款為標準進行“折算”。（3）統(tǒng)一稅費負擔按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的稅費應(yīng)由交易雙方負擔，但實際交易中常有一方負擔的情況，應(yīng)確定并“折算”為一致。(4) 統(tǒng)一計價單位確定是采用單價還是總價，幣種一般采用人民幣，確定面積的內(nèi)涵及計量單位并“折算”為一致?！菊f明】收集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎(chǔ)是房地產(chǎn)市場法評估最重要的步驟,也是采用市場法評估成敗的關(guān)鍵。4. 對可比實例價

13、格進行因素修正(1)交易情況修正情形1：直接修正【說明】如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于100，反之則大于100。需要修正的情況包括： 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易。 交易時有特別的動機急于脫售或急于購買最為典型。如按照相關(guān)政策，限期處置低效閑置不動產(chǎn)，往往會使交易價格降低。 采取拍賣、掛牌、協(xié)議等不同交易方式往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價格。 其他特殊交易的情形如房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓中，包含保障性住房的相關(guān)條款。情形2：其他情況需要測定其交易價格與正常價格發(fā)生偏差的程度，則需

14、經(jīng)分析后量化處理。(2)交易日期修正利用價格指數(shù)進行修正的公式如下：3）權(quán)益狀況修正包括土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件、土地使用管制、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況等。（4）區(qū)域因素修正 區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。 區(qū)域因素的影響依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗與判斷，在實際比較中，往往將修正的區(qū)域因素列表，采取分別打分的方法進行。 具體修正方法有直接比較法和間接比較法。方法1：直接比較法一般是以估價對象房地產(chǎn)的區(qū)域因素為基準，分值設(shè)定為100。區(qū)域因素修正后的可比實例價格二可比實例價格X區(qū)域因素修正系數(shù)方法2：間接比較法設(shè)定一宗標準房地產(chǎn)，以標準房地產(chǎn)的區(qū)域因素為基準，基準分仍設(shè)定為100。將評估對象與可比實例的區(qū)域因素分別與標準房地產(chǎn)的區(qū)域因素比較，并逐項打分