(土地)市場(chǎng)比較法

1、（二）估價(jià)過程1、運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格市場(chǎng)比較法即是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格二比較實(shí)例宗地價(jià)格X待估宗地情況指數(shù)待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)XX比較實(shí)例宗地情況指數(shù)比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)X比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（1）比較實(shí)例選擇選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求： 用途

2、相同交易類型相同屬于正常交易區(qū)域及個(gè)別條件相近同一供需圈估價(jià)期日相近統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)本次評(píng)估在收集到與待估宗地條件類似的多個(gè)實(shí)例中，選擇了與待估宗地條件最為類似的三個(gè)交易實(shí)例作比較實(shí)例，它們的基本情況如下：實(shí)例A:該地塊位于桂林市環(huán)城北二路東城別墅住宅區(qū)B2號(hào)住宅用途，用地面積為325平方米，建筑容積率為0.7，土地使用年期限70年。宗地所在區(qū)域繁華度一般，距市商業(yè)中心約2000米，距區(qū)域中心約4000米，宗地距公交車站距離約300米，環(huán)境污染程度小，綠化狀況綠化率5-10，宗地地形平坦，形狀規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度完備，公用設(shè)施配套完備，目前規(guī)劃有一定限制，宗地自身?xiàng)l件為面積和形狀對(duì)土地利用有一定

3、影響。于2012年9月15日，宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊）及“場(chǎng)地平整”的出讓價(jià)格為3283元/平方米。實(shí)例B:該地塊位于桂林市環(huán)城北二路東城別墅住宅區(qū)A1#，住宅用途，用地面積為分?jǐn)?51平方米，建筑容積率為1.0，土地使用年期限70年。宗地所在區(qū)域繁華度一般，距市商業(yè)中心約2000米，距區(qū)域中心約4000米，宗地距公交車站距離約300米，環(huán)境污染程度小，綠化狀況綠化率5-10，宗地地形平坦，形狀較規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度完備，公用設(shè)施配套完備，目前規(guī)劃有一定限制，宗地自身?xiàng)l件為面積和

4、形狀對(duì)土地利用有一定影響。于2012年11月9日，宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊）及“場(chǎng)地平整”的出讓價(jià)格為3290元/平方米。實(shí)例C:該地塊位于桂林市環(huán)城北二路52號(hào)漓江花園117組團(tuán)275號(hào)，住宅用途，用地面積分?jǐn)?20平方米，建筑容積率為0.75，土地使用年期70年。宗地所在區(qū)域繁華度一般，距市商業(yè)中心約2000米，距區(qū)域中心約4000米，宗地距公交車站距離約100米，環(huán)境污染小，綠化狀況綠化率5-10，宗地地形平坦，形狀規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度完備，公用設(shè)施配套完備，目前規(guī)劃有一定限

5、制。于2012年7月17日，宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊）及“場(chǎng)地平整”的出讓價(jià)格為3358元/（2）比較因素的選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：A、交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)；B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；C、區(qū)域因素：主要有商服繁華度、距市中心距離、距區(qū)域中心距離、交通便利度（距公交車站距離）、道路通達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、公用設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境污染程度、綠化狀況等。D、個(gè)別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、目前規(guī)劃限制等。3）比較

6、因素條件說明估價(jià)對(duì)象于比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表3表3比較因素條件說明表內(nèi)待佔(zhàn)示-容及比較比較因素實(shí)待估宗地實(shí)例A實(shí)例B例_C實(shí)-位置1丄丄1-1-1、小環(huán)城北二路東城別墅住宅區(qū)A5#/+宀環(huán)城北二路東城別墅住宅區(qū)B2號(hào)/+宀環(huán)城北二路東城別墅住宅區(qū)A1#/+宀!環(huán)城北二花園117組團(tuán)275號(hào)/+宀土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2012.9.152012.4.182012.11.92012./.1/交易彳介格（兀/疔）-S丄豐XII待估TT-士3283TT-士3290TT-士3358TT-士交易情況正常正常正常正常土地使用年限70、！70、！70、！70、！價(jià)格類型出讓出讓出讓出讓區(qū)域因

7、素商服繁華度般般般般距市中心距離.約4000米約4000米約4000米約4000米距區(qū)域中心距離約2000米約2000米約2000米約2000米道路通達(dá)度臨生活主干臨生活主干臨生活主干臨街巷距公交車站距離H=|-TlII、廠1亠約300米約300米約300米約100米基礎(chǔ)設(shè)度施完備較完備較完備較完備較完備公用設(shè)度施完備較完備較完備較完備較完備基礎(chǔ)設(shè)施狀況干77+立二尸習(xí)th壬口宗通紅線線內(nèi)“五通一平定汎/|宗地紅線外“五通紅線內(nèi)“五通一平定汎小宗通紅線線內(nèi)“五通一平定汎/|宗地紅線外“五通紅線內(nèi)“五通一平定汎小環(huán)境污染程度污染小污染小污染小污染小綠化狀況5-10%5-10%5-10%5-10%

8、個(gè)素別因宗地面枳（疔）358.4325351320示地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則容枳率1.00.710.75目刖規(guī)劃限制有一疋限制有一疋限制有一疋限制有一疋限制宗地自身?xiàng)l件面積地利狀有疋影響!積地利用有疋影響面積地利狀有疋影響!積地利用有疋影響（4）編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下： 待估宗地與三個(gè)實(shí)例的土地用途、交易情況、價(jià)格類型等條件均一致，故對(duì)上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。 地價(jià)指數(shù)由于桂林市區(qū)域內(nèi)各類土地價(jià)格在近年來(lái)有一定變化，因此需進(jìn)行評(píng)估期日修正。 使用年限修正系數(shù)待估宗地與三個(gè)比較實(shí)例的土地使用年期一

9、致，故不作修正。 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)I、區(qū)域因素：A、商服繁華度，分為低、較低、較高、高四個(gè)等級(jí)，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對(duì)住宅地價(jià)影響較大，以待估宗地為100，每增加一個(gè)等級(jí)，地價(jià)相應(yīng)往上修正3；B、距市中心距離，以待估宗地為100，每增加1公里，相應(yīng)減少1；C、距區(qū)域中心距離，以待估宗地為100，每增加1公里，相應(yīng)減少1；D、道路通達(dá)度，分為鄰街巷、鄰支路、鄰次干道、鄰主干道四個(gè)等級(jí)，以待估宗地的等級(jí)為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2；E、距公交車站距離,分為（150米151-300米301-500米、501700米）、700米五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1；F、環(huán)境污染程度

10、,分為無(wú)污染、污染小、有一定污染、污染交重、污染嚴(yán)重五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正2；G、綠化狀況，分為綠化覆蓋率>20%、20-15%、15-10%、105、<5五個(gè)等級(jí)，每相差一級(jí)，相應(yīng)修正2；H、基礎(chǔ)設(shè)施完備度,分為完備、較完備、不完備三個(gè)等級(jí),以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正2%；I、公用設(shè)施完備度,分為完備、較完備、不完備三個(gè)等級(jí),以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正2%?？?、個(gè)別因素：A、宗地形狀，分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正1%；B、容積率修正，以待估宗地為1

11、00,比較實(shí)例的容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價(jià)往上或往下修正0.1%；C、目前規(guī)劃限制，分為無(wú)限制、有一定限制、有較大限制，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正2%。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表4。表4比較因素條件指數(shù)表內(nèi)待估宗地實(shí)例實(shí)例實(shí)例容及比較待估宗地比較因素實(shí)例ABC土地用途100100100100交易日期1009910098交易情況100100100100土地使用年限100100100100價(jià)格類型100100100100區(qū)域因素商服繁華度100100100100距市中心距離100100100100距區(qū)域中心距離100100100100道路通

12、達(dá)度100100100100距公交車站距離100100100101基礎(chǔ)設(shè)施完備度100100100100公用設(shè)施完備度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100環(huán)境污染程度100100100100綠化狀況100100100100個(gè)別因素宗地面積100100100100宗地形狀100100100100容積率10099.710099.75宗地自身?xiàng)l件100100100100目前規(guī)劃限制100100100100（5）因素比較修正系數(shù)表表5因素比較修正系數(shù)表內(nèi)待估宗地容及比較比較因素實(shí)例待估宗地地價(jià)修正實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C土地價(jià)格（元/平方米）328332903358土地用途100/1

13、00100/100100/100交易日期100/99100/100100/98交易情況100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100價(jià)格類型100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100距區(qū)域中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/100100/100100/100距公交車站距離100/100100/100100/101基礎(chǔ)設(shè)施完備度100/100100/100100/100公用設(shè)施完備度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100環(huán)境污染程度100/100100/100100/100綠化狀況100/100100/100100/100個(gè)別因素宗地面積100/100100/100100/