新建北京理工大學科技園投資建設項目可行性研究報告

1、一 .項 目情 況 簡介1.1 項 目地理位 置及 區(qū)域 交 通狀 況北京理工大學科技園地處北京市市區(qū)北部、北京理工大學南校 區(qū)，總用地面積 51946 平方米，園區(qū)東臨新街口外大街，西至文慧園北路，南通文慧園路，北 依學院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分優(yōu)越。 園區(qū)位于 北京海淀高科技產業(yè)開發(fā)區(qū)中關村科技園區(qū)腹地， 高等院校、 科研機 構密集，周邊有北京師范大學、北京郵電大學、北方交通大學，以及 中國政法大學、中央財政金融大學等著名高校。有中、高級技術職稱 人員數(shù)萬人，人才技術優(yōu)勢十分明顯，有良好的文化科技氛圍。園區(qū)基礎設施發(fā)達，科技、教育、文化、體育、金融、旅游等 現(xiàn)代化城市功能完備

2、， 其良好的社區(qū)環(huán)境， 對科技人員有強大的吸引 力。1.2 項 目規(guī) 劃項 目 占地 面積 為 51964 平 方 米 ， 規(guī) 劃 總建 筑 面積 為20.212 萬平 米，其 中地 上建 筑 面積 15.584 萬平 米：其 中： 辦公樓 20370 平 米實驗樓 5028 平 米公 寓 式 辦公 46150 平 米交流展 示用房 9416 平 米孵 化 大 廈 專 家 大 廈 展 覽中心 附屬用房40398 平 米32154 平 米1260 平 米325 平 米保 留建 筑 734 平 米地 下建 筑 面積 4.63 萬平 米：其 中： 設備用房 9226 平 米辦公輔 助 5021 平

3、米車庫（ 含人 防 ）32038 平 米總停 車位 1250 輛其 中： 地 上停 車位 73 輛地 下停 車位 1177 輛，地 上建 筑 層 數(shù) 為 2 18 層地 下建 筑 層 數(shù) 為 1 3 層建 筑 高度 為 12.50-60.00 米綠 化 率 35%容積 率 3.0項 目分 三期 開發(fā)：一 期 為： 孵 化 大 廈經(jīng)濟技術指標如下：總建 筑 面積： 54260 平 米地上建 筑 面積： 40398 平 米地 下建 筑 面積： 13862 平 米總停 車位： 323 輛，地 下 298 輛 、地 上 25 輛地上建 筑層 數(shù)： 2 15 層地 下建 筑 層 數(shù)： 3 層建 筑 高度

4、： 12.5 60.0 米二期 、 三期 如 下圖所 示：目前 已取 得各 項 立 項 批 復 和設 計 圖 紙， 近 期 可 完 成 拆遷 任 務 。二 . 合作條件目前 北 京 理 工 大 學 已與北 京 京 師鵬 飛 房地產 開發(fā) 有 限公 司簽署合作 開發(fā)協(xié)議， 協(xié)議 主 要 內容 為：一期：北 京理工 大 學提供土地，負 責 一期孵 化 大廈 的拆遷 工作， 達 到場地 三通 一平 的條件 ，由 北 京 京 師鵬 飛房地產 開發(fā)有限 公 司負責 開發(fā)建設， 項 目建成后雙方按 4： 6 分 配建 筑 面積 （ 北理工 占 4）。 土地 出讓金各 自交 納所分得 的 面積。二期有兩種模

5、式：1、 理 工 負責拆遷， 項 目建 成后雙方按 4： 6 分 配建 筑 面積（ 北理 工 占 4 ）。 土地 出讓金各 自交 納所分得 的 面積。2、理 工 只提供土地 ，不 負責拆遷 ，項 目建 成后雙方按 2： 8 分 配建 筑 面積（ 北理工 占 2）。土 地 出讓金各 自交 納所分得 的面積。北 京 京 師鵬 飛 房地產 開發(fā)公 司與我公 司的 合作 條件是：以 3000 萬 元人 民 幣整體 轉讓北 京 京 師鵬 飛房地產 開發(fā)公 司 （ 該公 司只有本 項 目， 沒 有 其 它的債 權債 務 關 系 ）。 付 款 方 式 為： 在項 目符合公 司的 要 求后支 付 1500 萬

6、 元人 民 幣， 另 外 的 1500 萬 元 付款 時 間待項 目回款后支 付。三 .項 目經(jīng) 濟分 析項 目 一 期 投 資 估 算1、 開發(fā)成本估算1.1 土地成本項 目轉讓 費共 1500 萬 元， 項 目土地 出讓金 暫估 為 1000 元 /平 米 ，地下部分 出讓金 為地上 的 1/3 ，項 目征地 費用總額 為人 民 幣 4201.12 萬 元。單位 可銷售面積成本 為 4201.12/2.42 （ 地 上 面積 ）=1736元 /平 米。1.2 前期工程 費用包 括 土 地 出 讓 金 契 稅 、 可 行 性 研 究 費 、 設 計 費 、 工 程 勘 探 費 等 費用， 共

7、計 約 724.53 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 724.53/2.42 （ 地 上 面 積 ）=298.91 元 /平 米。1.3 基礎設施及 配套設施建設 費包 括供 電 、供 氣 、供水 、 排 污 、 照明 、 道 路 等基礎設施 及 配套設施，其建設 費用估計 為 1091.62 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 1091.62/2.42 （ 地 上 面 積 ）=450.36 元 /平 米。1.4 建安 費用建 安 費用包括 中央 空調、電 梯 等 費用。按 建 筑 面積 2300 元 /平 米計 算共 12479.8 萬 元。單 位 可 銷 售 面

8、 積 成 本 為 12479.8/2.42 （ 地 上 面 積 ）=5148.69 元 /平 米。1.5 不 可 預 見 費取 以上 四項 費用總 和 的 1%， 共 為 169.97 萬 元單位 可銷售面積成本 為 169.97/2.42 （ 地 上 面積 ）=70.12 元 /平 米。2 、 開發(fā)費用估算2.1 管理 費用管理 費用取 直接 費的 1% 計 算， 管理 費用為 169.97 萬 元。單位 可銷售面積成本 為 169.97/2.42 （ 地 上 面積 ）=70.12 元 /平 米。2.2 銷售費用銷 售 費 用 取 銷 售 收 入 的 1.5% ， 銷 售 費 用 為2617

9、6.8*0.015=392.65 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 356.29/2.42 （ 地 上 面 積 ）=161.99 元 /平 米。2.3 財務 費用項 目財務 費用為貸款利息 ，貸 款 5000 萬 元 ，貸 款期限 為 一年，利息 為 350 萬 元。單 位 可 銷 售面 積 成 本 為 350/2.42 （ 地 上 面 積 ）=144.4元 /平 米。3、 項 目開發(fā) 總成本項 目開發(fā) 總成本估計 為 19829.26 萬 元，單位 成本 為 19829.26/2.42=8180.79 元 / 。項目投資成本估算匯總表序號12345678910名稱土地費用前期工

10、程費基礎設施及配套設施建設費建安工程費不可預見費物業(yè)管理基金計提財務費用管理費用銷售費用成本合計成本總額（萬元）4201.12724.531091.6212479.8169.97249.6350169.97392.6519829.26備注含土地出讓金 2701.12 萬元，項目轉讓費 1500 萬元市政建設占 15 項費用合計的 1%建安成本的 2%貸款 5200 萬元，貸款期限一年，利率為 7%占 15 項費用合計的 1%銷售收入（約2.6 億元）的1.5%項 目銷售收入 預 算1 銷售單價 的確定根 據(jù) 政 府相 關 政 策及 對 項 目周邊樓 盤 的調查 結果， 設 定 項 目的銷售均價

11、 為：寫 字樓： 10000 元 /平 米 ；地 下 車位： 10銷 售 收 入 及 投 資 分 析 表一 銷售收入 26176.8萬 元 /個2 銷售總收入 的確定銷售總收入 預 測表物 業(yè) 類 型寫字樓地 下 車 位合 計3 經(jīng) 濟分 析可售面積 銷售單價2.424 萬 10000 元 /194 10 萬 元 /個項 目損 益表（ 單位： 萬 元 ）銷售總收入（ 萬 元 ）24238.8193826176.8總計可售面積(萬)出 售 率銷售單價(元/ ）二 投資成本合計面積(萬)單位面積成本(元/)利潤三 營業(yè)稅及附加24238.8寫字2.424 樓100%10000.0019829.26

12、5.438180.796347.541439.72車位出 售 率銷售單價(元/個）1938194100%100000四 營業(yè)稅稅后利潤五 稅后成本收益率六 所得稅七 所得稅稅后利潤八 稅后成本收益率九 稅前投資收益率九 稅后投資收益率4907.8224.75%1619.583288.2416.58%98.16%63.24%4、工程進度安排序號12345678910時間2004 年 4 月2004 年 5 月2004 年 6 月2004 年 78 月2004 年 9-12 月2005 年 1 月2005 年 2 月2005 年 3 月2005 年 4 月2005 年 5 月進度安排雙方達成開發(fā)協(xié)

13、議成立開發(fā)公司開工完成地下結構施工主體結構封頂開始銷售，室內初裝修、外墻裝修銷售、外墻裝修完成室內裝修及小市政建設室內裝修及小市政建設室內裝修及小市政建設，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序 號時間2004年5 月2004年6 月7 月8 月2004年9 月10 月（ 1 ）費用支付重組公司、支付 40%的土地出讓金1080.45 萬元、前期工程費的 50%計 362 萬元、管理費用 13 萬元，轉讓費 1500萬元,共 2955.79 萬元賬面余資金籌措額項目融資2044.215000 萬元支付前期費用 362 萬元、 管理費用 13.04萬元，共 402.07 萬元。項目開槽，土方

14、 1642.72施工完成 80%。支付管理費用共 13 萬元， 地下一層完成。支付管理費用共 13 萬元，地下室結構完成。支付管理費用 13 萬元，項目主體施工至 -30.25三層支付管理費用 13 萬元，項目主體施工至七層半2134567811 月12 月2005年1 月2005年2 月2005年3 月2005年4 月2006年5 月支付管理費用 13 萬元，項目主體施工至十二層支付剩余的60%的土地出讓金 1620.67 萬元、管理費用 13 萬元，項目主體施工封頂支付管理費用共 13 萬，項目開始銷售，銷售回款 5235.36 萬元。歸還貸款本金4000 萬元。支付基礎設施費 273 萬

15、、主體建安費4883.4 萬元、不可預見費42 萬元、管理 費 13 萬元，共 5211.87 萬，銷售回款5235.36 萬元，歸還貸款本金 1000 萬元 支付基礎設施費 273 萬、裝修費 2532 萬 元、不可預見費 42 萬元、管理費 13 萬元， 銷售費用 131 萬元， 共 2991.49 萬， 銷售回款 5235.36 萬元，支付基礎設施費 273 萬、裝修費 2532 萬元、不可預見費 42 萬元、管理費 13 萬元，銷售費用 131 萬元， 共 2991.49 萬， 銷售回款 5235.36 萬元支付稅金及其它費用共 6650.38 萬元銷售回籠5235.36 萬 元銷售回

16、籠5235.36 萬 元銷售回籠5235.36 萬 元銷售回籠5235.36 萬 元銷售回籠5235.36 萬 元1192.04215.532459.44703.273288.25項 目 二 期 投 資 估 算1、 開發(fā)成本估算1.1 土地成本項 目轉讓 費共 1500 萬 元， 項 目土地 出讓金 暫估 為 1000 元 /平 米 ，地下部分 出讓金 為地上 的 1/3 ，項 目征地 費用總 額 為人 民 幣 6159.21 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 6159.21/4.25 （ 地 上 面 積 ）=1448.46 元 /平 米。1.2 前期工程 費用包 括 土 地 出

17、 讓 金 契 稅 、 可 行 性 研 究 費 、 設 計 費 、 工 程 勘 探 費 等 費用， 共計 約 1183.17 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 1183.17/4.25 （ 地 上 面 積 ）=278.25 元 /平 米。1.3 基礎設施及 配套設施建設 費包 括供 電 、供 氣 、供水 、 排 污 、 照明 、 道 路 等基礎設施 及 配套設施，其建設 費用估計 為 2762.37 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 2762.37/4.25 （ 地 上 面 積 ）=649.62 元 /平 米。1.4 建安 費用建 安 費用包括 中央 空調、電 梯 等

18、 費用。按 建 筑 面積 2000元 /平 米（ 含地 下 室建安成本 的平均 數(shù) ）計 算共 18258.8 萬元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 18258.8/4.25 （ 地 上 面 積 ）=4293.9 元 /平 米。1.5 不 可 預 見 費取 以上 四項 費用總 和 的 1%， 共 為 283.64 萬 元單位 可銷售面積成本 為 283.64/4.25 （ 地 上 面積 ）=66.7元 /平 米。2 、 開發(fā)費用估算2.1 管理 費用管理 費用取 直接 費的 1% 計 算， 管理 費用為 283.64 萬 元。單位 可銷售面積成本 為 283.64/4.25 （ 地 上

19、 面積 ）=66.7元 /平 米。2.2 銷售費用銷 售 費 用 取 銷 售 收 入 的 1.5% ， 銷 售 費 用 為43848.08*0.015=657.72 萬 元。單 位 可 銷 售 面 積 成 本 為 657.72/4.25 （ 地 上 面 積 ）=154.68 元 /平 米。2.3 財務 費用項 目財務 費用為貸款利息 ，貸 款 8000 萬 元 ，貸 款期限 為 一年，利息 為 560 萬 元。單位 可銷 售面 積 成本 為 560/4.25 （ 地 上 面 積 ）=131.69元 /平 米。3、 項 目開發(fā) 總成本項 目開發(fā) 總成本估計 為 30513.72 萬 元，單位 成

20、本 為 30513.72/4.25=7175.88 元 / 。項目投資成本估算匯總表序號12345678910名稱土地費用前期工程費基礎設施及配套設施建設費建安工程費不可預見費物業(yè)管理基金計提財務費用管理費用銷售費用成本合計成本總額備注（萬元）含土地出讓金 4659.21 萬元，項目轉讓費 1500 萬元1183.172762.37 市政建設18258.8283.64 占 15 項費用合計的 1%365.18560283.64565.3230421.32建安成本的 2%貸款 5200 萬元，貸款期限一年，利率為 7%占 15 項費用合計的 1%銷售收入（約 4.38 億元）的 1.5%6159

21、.21項 目銷售收入 預 算1 銷售單價 的確定根 據(jù) 政 府相 關 政 策及 對 項 目周邊樓 盤 的調查 結果， 設 定 項 目的銷售均價 為：公 寓： 8000 元 /平 米； 地 下 車位： 10 萬元 /個2 銷售總收入 的確定銷售總收入 預 測表物 業(yè) 類 型 可售面積 銷售單價公 寓 4.252 萬 8000 元 /地 下 車位 367 10 萬 元 /個合 計3 經(jīng) 濟分 析項 目損 益表（ 單位： 萬 元 ）銷售總收入（ 萬 元 ）34018.08367037688銷 售 收一 銷售收入總計可售面積(萬)出 售 率銷售單價(元/ ）二 投資成本合計面積(萬)銷售成本(元/)利

22、潤三 營業(yè)稅及附加四 營業(yè)稅稅后利潤五 稅后成本收益率入 及 投 資 分 析 表37688.0834018.08 3670公寓 4.252 車位 367100% 出 售 率 100%銷售單價(元/8000.00 100000個）30421.329.137154.157266.762072.845193.9217.07%六 所得稅七 所得稅稅后利潤八 稅后成本收益率九 稅前投資收益率十 稅后投資收益率1713.993479.9311.44%64.92%43.50%4、工程進度安排序號12345678910時間2004 年 4 月2004 年 5-8 月2004 年 9-12 月2004 年 78

23、 月2004 年 9-12 月2005 年 6 月2005 年 7 月2005 年 8 月2005 年 9 月2005 年 10 月進度安排雙方達成開發(fā)協(xié)議拆遷開工，地下施工完成完成地下結構施工主體結構封頂開始銷售，室內初裝修、外墻裝修銷售、外墻裝修完成室內裝修及小市政建設室內裝修及小市政建設室內裝修及小市政建設，交房5、費用支付及資金籌措資金使用進度表序號12567時間2004年5-8 月2004年9-12月2005年1-5 月2005年6 月2005年7 月（ 1 ）費用支付重組公司、 拆遷、 支付前期工程費的 50%、交納 40%的土地出讓金，共計 3055 萬元賬面余資金籌措額項目融資

24、49458000 萬元支付前期費用 592 萬元、不可預見費 81萬元、管理費用 81 萬元，共 754 萬元。 4191項目地下室施工。交納 60%的土地出讓金 3696 萬元、不可預見費 101 萬元、管理費用 101 萬元，利息280 萬元， 共 4178 萬元， 項目主體施工至 封頂支付管理費用共 20 萬， 不可預見費 20 萬元、主體建安成本 8216 萬元、項目開始銷售，銷售回款7538 萬元，累計 8257 萬元支付基礎設施費 691 萬、裝修建安費 2511萬元、不可預見費20 萬元、管理費20 萬元，銷售費用 141 萬元、銷售回款 7538萬元，累計 3383 萬元， 歸

25、還貸款本金 3000萬元 13銷售回籠-7067538 萬元銷售回籠4497538 萬元89102005 支付基礎設施費 691 萬、裝修建安費 2511年 萬元、不可預見費20 萬元、管理費20 萬元，銷售費用 141 萬元、銷售回款 75388 月 萬元，累計 3383 萬元， 歸還貸款本金 4000萬元2005 支付基礎設施費 691 萬、裝修建安費 2511年 萬元、不可預見費20 萬元、管理費20 萬元，銷售費用 141 萬元、銷售回款 75389 月 萬元，累計 3383 萬元， 歸還貸款本金 1000萬元2006 支付基礎設施費 691 萬、裝修建安費 2511年 萬元、不可預見

26、費20 萬元、管理費20 萬元，銷售費用141 萬元、物業(yè)基金 365 萬10 月 元、稅金 3787 萬元、利息 280 萬元、銷售回款 7538 萬元，累計 7815 萬元銷售回籠6047538 萬元銷售回籠37597538 萬元銷售回籠34827538 萬元三 期 BT 投 資三期 總建 筑 面積 為 5.66 萬平 米， 項 目投 資估 算 如 下： 項目投資估算明細表 （三期產業(yè)化用房，采用 BT 方式）占 地 面 積：序項目名稱 號約 28000 取費標準總建筑5.6566積：成本總計算基數(shù)額(萬)（萬元）萬建筑成本（元/ ）一1234567891011前期工程費可行性研究費工程地

27、質勘測費建筑工程保險地籍測繪及購圖費建筑工程設計費工程招投標及標底編制費建設工程許可證執(zhí)照費工程建設監(jiān)理費建設工程質量管理監(jiān)督費實心粘土磚限制使用費散裝水泥使用費1418 251免建安工程造價的169703建安工程概算總16970額的 2按 1 元/建筑面積 8 0 元/6中標價格的16970 10 20.6建安工程概算的169701建安工程造價的169703%建安工程造價的16970 42 82.5按 14 元/，不用6退 90%按 3 元/4535099080511717346666981103312131415二1234567市政技術方案咨詢費市政工程設計費用地性質調整、環(huán)境及交通影響評

28、估費教育配套費基礎設施及配套設施費供電工程供水工程供熱系統(tǒng)中水系統(tǒng)排污及雨水工程小區(qū)道路及照明工程小區(qū)安防及按 8 元/ 6 45 8按 40 元/ 6 226 40免 0免 01991 352建筑面積 30 元/6建筑面積 30 元/6建筑面積 65 元/6建筑面積 30 元/6建筑面積 40 元/6按 20 元/按 20 元/2261131131701701703684020206530303066891011弱電系統(tǒng)天然氣系統(tǒng)綠化、廣場、景觀、圍墻運動設施建設費小區(qū)配套附屬設施建設費按 22 元/按 40 元/按 30 元/按 25 元/666612422617014122403025三 建安工程費公寓建安成 1本直接費用合 四計五 不可預見費計提物業(yè)