萬科合同管理辦法

1、萬科：合同管理辦法1、目的為加強(qiáng)萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理，規(guī)范 工作流程，維護(hù)公司權(quán)益，根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司合同管 理規(guī)范，制定本管理辦法。2、范圍本管理辦法適用于萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。3、職責(zé)萬科集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)對本管 理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員 貫徹執(zhí)行本管理辦法。4、方法與過程控制一般規(guī)定本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā) 包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品 的合同；勘測、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí) 行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計(jì)類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí) 行。

2、萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理必須遵循以下原則：合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行 業(yè)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán) 利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在一萬元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程 及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工 程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標(biāo)方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合 作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式 確定：某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過萬科集團(tuán) 審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；某些政府壟斷工程；屬于萬科 企業(yè)股

3、份有限公司工程招標(biāo)管理辦法規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細(xì) 填寫萬科企業(yè)股份有限公司考察結(jié)果審批表，并按規(guī)定經(jīng)公 司有關(guān)負(fù)責(zé)人集體會(huì)簽批準(zhǔn)后，方可采用考察對比的方法確定合 作方。合同隨附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)作為 招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進(jìn)行確認(rèn)。利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義 務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確 的、可以界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同 價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式，并就設(shè)計(jì)變更與 現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。合同訂立的管理標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)及合同簽署時(shí)，工程 合同應(yīng)

4、盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本?？偛坑嘘P(guān)部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文 本，各公司應(yīng)予采用。合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議 條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè) 務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有的同類合同，補(bǔ)充條 款則經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時(shí)補(bǔ)充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未 盡事宜；如當(dāng)?shù)卣块T有強(qiáng)制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn) 合同執(zhí)行，但必須通過補(bǔ)充條款等方式充分補(bǔ)充與公司合同標(biāo)準(zhǔn) 文本之間存在差異的內(nèi)容。如公司尚未制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本，可以延用以往的合同，但經(jīng) 辦部門應(yīng)聯(lián)系成本 管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室、 法律組盡快制定相應(yīng)的

5、標(biāo)準(zhǔn)合同。當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)， 業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)提出與相關(guān)部門共同修改。合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：合同價(jià)款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙 方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；提倡在有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招 標(biāo)并確定合同價(jià)款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款，合 同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法，并規(guī)定合同雙 方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定合同價(jià)款，以及就確定后的合同 價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定 控制辦法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5%以內(nèi)的造價(jià)咨詢酬 金發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價(jià)最終

6、核減額超出5%,則因造價(jià)超出 部分而引起的造價(jià)咨詢酬金之增加部分承包單位支付；若承包單 位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%時(shí)，承包單位除造 價(jià)咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款，直至取消今后對萬科工 程的投標(biāo)資格。計(jì)價(jià)依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成 附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答 疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法；發(fā)包單位分包工程、 甲供材料設(shè)備、限價(jià)的范圍和種類；人工、材料、機(jī)械臺班 的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及 總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；開辦費(fèi)、施工組織措 施費(fèi)、擾民費(fèi)

7、、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦 法及其包括的具體范圍。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的 認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法，對于承包單位，可依據(jù)萬科企業(yè)股 份有限公司設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證管理辦法的規(guī)定與其另外訂立 關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議?？們r(jià)結(jié)算辦法：工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算二合 同價(jià)+材料價(jià)差+設(shè)計(jì)變更+現(xiàn)場簽證+增加項(xiàng)目-減少項(xiàng)目+獎(jiǎng)勵(lì)- 罰款"確定結(jié)算總價(jià)。結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維 護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段 確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì) 不應(yīng)超過總造價(jià)的

8、80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)， 應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在滋工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度 款，以防超付。廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在 工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作 協(xié)議作合同的補(bǔ)充協(xié)議。保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益， 應(yīng)與承包單位另外簽署工程質(zhì)量保修協(xié)議作合同的補(bǔ)充協(xié) 議。合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理部負(fù)責(zé)工 期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判和合同簽署；成本管理部負(fù)責(zé) 其中的合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和 談判。合同審批流程：通過招標(biāo)確定合作方后，主辦工程師填寫合 同審批表，

9、在征得有關(guān)職能部門同意后上報(bào)分管副總、總經(jīng)理審 批；合同審批應(yīng)按照合同的審批流程，工程合同審批流程如“圖 一”所示。工程合同審批流程：主辦工程師/造價(jià)工程師共同確定合同格式分管副總復(fù)核簽 字財(cái)務(wù)管理部復(fù)核簽字法律組審核非標(biāo)準(zhǔn)合同招標(biāo)確定合 作單位等主辦工程師填 寫合同審批表成本管理部復(fù)核簽字工程管理部/項(xiàng)目部復(fù)核簽字駐項(xiàng)目部造價(jià)工程 師復(fù)核簽字總經(jīng)理批示簽字辦公室等存檔下發(fā)執(zhí)行為提高合 同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況需要， 在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額以下的工程合同， 在不違及有關(guān)規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授 權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。第一章合同履行

10、的管理合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至 少就主體合同填寫萬科企業(yè)股份有限公司工程合同摘要表， 發(fā)至各部門，并向工程、成本、采購等有關(guān)人員進(jìn)行合同講解交 底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)、總 分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交 底，可只填寫萬科企業(yè)股份有限公司工程合同摘要表發(fā)送到 相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。合同款支付項(xiàng)目部的工程管理人員負(fù)責(zé)合同款支付的經(jīng)辦， 填寫付款申請單、工程付款審批表等，經(jīng)相關(guān)職能部門審核、公 司領(lǐng)導(dǎo)審批后支付；合同款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批 流程。工程進(jìn)度款的支付流程如“圖二”所示。工程付款審批流程：承包單位報(bào)付

11、款申請報(bào)告監(jiān)理審核形象進(jìn)度 現(xiàn)場工程師復(fù) 核、駐項(xiàng)目部造價(jià)工程師復(fù)審 現(xiàn)場工程師填寫工程付款審批 表分管副總簽字財(cái)務(wù)管理部復(fù)核簽字成本管理部復(fù)核簽字 項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核簽字工程管理部 復(fù)核簽字總經(jīng)理財(cái)務(wù)開支票并 成本管理部登記實(shí)際完項(xiàng)目部登簽字 登記成和付款臺賬 記 臺賬對保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時(shí)間內(nèi)扣押承 包單位一定數(shù)額的滲漏保證金。合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更 合同內(nèi)容的，或者承包單位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)向 部門經(jīng)理請示報(bào)告，部門經(jīng)理同意變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié) 商一致后起草變更后的條款，再按

12、照合同訂立的有關(guān)程序辦理， 嚴(yán)禁擅自變更合同。合同結(jié)算當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完 成，并且通過驗(yàn)收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，主辦工程師協(xié)助合作 方收集整理結(jié)算資料，填寫工程結(jié)算申請表。如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況 等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請表中作出詳細(xì)說明及處理意見。成本管理部負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特別注 意：獎(jiǎng)罰條款的執(zhí)行、承包方承諾讓利、各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取或扣 除、承包單位多報(bào)領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實(shí)實(shí)滋的部分、 鋼材實(shí)際用量、主材價(jià)格等。工程結(jié)算的具體方法按萬科企業(yè)股份有限公司工程預(yù)結(jié)算 管理辦法執(zhí)行。工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時(shí)整理、分類

13、、歸檔、保存。合同執(zhí)行情況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后， 應(yīng)合同主辦部門對發(fā)包單位的合同管理、承包單位的工期、質(zhì) 量、成本、配合等進(jìn)行總結(jié)，并填寫萬科企業(yè)股份有限公司合 同執(zhí)行情況評估表。編號：VKCW03-05-F4版本：A/1表格生效日期：xx年08月03日序號：項(xiàng)目名稱：填寫日期年月日合同名稱承包單位序號內(nèi)容合同編號資質(zhì)等級經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn)總結(jié)合同訂立1 （招投標(biāo)、合同的規(guī)范性等）2工程質(zhì)量控制3施工工期控制4工程成本控制5合作配合 情況6其他情況對施工單位的綜合評價(jià)1質(zhì)量控制2工期控制3合作配合4報(bào)價(jià)合理5現(xiàn)場管理6技術(shù)實(shí)力7經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否推薦列入合格承包商數(shù)據(jù)庫：是否填表/負(fù)責(zé)人簽

14、字：優(yōu)秀良好一般較差優(yōu)秀良好一般較 差優(yōu)秀良好一般較差優(yōu)秀良好一般較 差優(yōu)秀良好一般較差優(yōu)秀良好一般較 差優(yōu)秀良好一般較差優(yōu)秀良好一般較 差備注：對施工單位的綜合評價(jià)的技術(shù)部分項(xiàng)目部填；經(jīng)濟(jì)部分 成本管理部填；管理部分項(xiàng)目部、工程管理部協(xié)商填寫。萬科企業(yè)股份有限公司考察承包商結(jié)果審批表編號： VKCW03-05-F5版本：A/1表格生效日期：xx年08月03日表格填寫日期：年月 日序號：項(xiàng)目工程名稱目標(biāo)成本控制價(jià)：擬簽工程 合同簡況對本項(xiàng)目采用考察對比方式確定合作方 的理:考察單位名稱：基本資料：近年代表工程：合作情況：報(bào)價(jià)及付款要求：質(zhì)量水平及保修承諾：工期或供貨期承諾：其他項(xiàng)目部評價(jià)意見工

15、程管理部評價(jià)意見成本管理部評價(jià)意見分管副總選擇意見總經(jīng)理確定合同方備注：1、本表供在金額小、時(shí)間緊且不違反萬科集團(tuán)工程招標(biāo)管 理辦法的情況下，確定合作方時(shí)考察人員填寫并報(bào)各職能部門 和領(lǐng)導(dǎo)審批用。2、最少要選擇三家以上的單位進(jìn)行考察且必須組織兩個(gè)以上 部門的人員共同考察。萬科企業(yè)股份有限公司名稱 編號A/l VKCW03-05-001第1 頁 共2頁全文結(jié)束年08月03日萬科企業(yè)股份有限公司工 程合同管理辦法之版本廉潔合作協(xié)議編制羅力兵更改黃尚斌 審核王文金批準(zhǔn)郁亮生效期廉潔合作協(xié)議甲方：萬科房地產(chǎn)有限公司乙方：甲乙雙方于年 月 日簽署了工程建造合同，為加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)期間的廉潔合作，確保 項(xiàng)

16、目高效優(yōu)質(zhì)按期竣工，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議并作為雙方 共同遵守的廉潔合作行為準(zhǔn)則。一、甲方責(zé)任1、甲方有責(zé)任向乙方介紹本單位有關(guān)廉潔合作管理的各項(xiàng)制 度和規(guī)定。2、甲方有責(zé)任對本單位項(xiàng)目管理人員進(jìn)行廉潔合作教育。3、甲方人員應(yīng)嚴(yán)格遵守本單位有關(guān)廉潔合作管理的規(guī)定，不 得接受乙方的宴請，不得接受任何形式的實(shí)物、現(xiàn)金或禮券。4、甲方在工程項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)甲方人員任何形式的索賄受 賄行為，均應(yīng)及時(shí)采取措施予以制止，并及時(shí)通報(bào)乙方單位領(lǐng) 導(dǎo)。5、甲方人員如違反廉潔合作管理制度及本協(xié)議規(guī)定，甲方應(yīng) 視情節(jié)輕重、影響大小給予行政及經(jīng)濟(jì)處罰。6、對于乙方舉報(bào)甲方人員違反廉潔合作規(guī)定的情況，甲方應(yīng) 及時(shí)進(jìn)行

17、調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行處理。二、乙方責(zé)任1、乙方應(yīng)保證乙方有關(guān)人員了解甲方單位有關(guān)廉潔合作管理 的各項(xiàng)制度及本協(xié)議的規(guī)定，并遵照執(zhí)行。2、乙方不得宴請甲方人員，不得以任何形式贈(zèng)送實(shí)物、現(xiàn)金 或禮券。3、乙方單位在工程項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)現(xiàn)乙方人員任何向甲方人 員行賄行為，均應(yīng)及時(shí)采取措施予以制止，并及時(shí)通報(bào)甲方單位 領(lǐng)導(dǎo)。4、乙方有責(zé)任接受甲方對乙方在工程項(xiàng)目建設(shè)期間廉潔合作 管理執(zhí)行情況的監(jiān)督。5、乙方單位人員有義務(wù)就甲方人員任何形式的索賄或受賄行 為及時(shí)向甲方單位領(lǐng)萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限 公司工程合同管理辦法之廉潔名稱合作協(xié)議編制羅力兵更改 黃尚斌審核王文金批準(zhǔn)編號版本郁亮A/l

18、VKCW03-05-002 第2頁共2頁全文結(jié)束年08月03日生效期 導(dǎo)舉報(bào)；如乙 方向甲方人員行賄，或甲方人員向乙方索賄，乙方滿足其要求且 并未向甲方舉報(bào)的，一經(jīng)查實(shí)，除追回此給甲方造成的損失外， 乙方承若在總價(jià)的基礎(chǔ)上再讓利，并對本方知情不報(bào)人員進(jìn)行相 應(yīng)處罰。6、如因乙方單位及人員在工程項(xiàng)目建設(shè)期間賄賂甲方人員， 被檢查機(jī)關(guān)立案查處的，甲方有權(quán)取消或終止工程合同的履行， 此給甲方造成的損失乙方負(fù)責(zé)賠償。甲方：方：法定代表人：法定代表人：年 月曰年 月曰萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司工 程合同管理辦法之工程名稱質(zhì)量保修協(xié)議編制羅力兵更改黃 尚斌審核王文金批準(zhǔn)編號版本郁亮A/l V

19、KCW03-05-002第 1頁共3頁全文結(jié)束年08月03日生效期 工程質(zhì)量保修協(xié) 議甲方：萬科房地產(chǎn)有限公司乙方：甲乙雙方于年 月 日簽署了工程建造合同，為保證該合同范圍內(nèi)乙方承建的工程在一定 使用期限內(nèi)正常使用，維護(hù)建筑工程所有者、使用者的合法權(quán) 益，明確雙方權(quán)利與義務(wù)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商簽定本協(xié)議。乙方在 質(zhì)量保修期內(nèi)按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例及本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修 責(zé)任。一、質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ) 工程、主體結(jié)構(gòu)工程、防水及防滲漏，裝修工程，電氣工程、給 排水工程，暖通工程等約定的其他工程。2、在質(zhì)量保修期內(nèi)于乙方工程質(zhì)量原因給甲方和業(yè)

20、主造成的 直接和連帶損失，乙方承擔(dān)賠償和保修責(zé)任，所需費(fèi)用從工程質(zhì) 量保修金中扣除。3、工程竣工驗(yàn)收后，本工程移交給萬科物業(yè)管理公司管理，保修款轉(zhuǎn)交該公司保管，并從移交 日起，萬科物業(yè)管理公司有權(quán)代為行使甲方在本協(xié)議中的所有權(quán)利 和責(zé)任。4、屬于保修范圍內(nèi)的項(xiàng)目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后 派人及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行修理，并保證保修質(zhì)量，否則甲方有權(quán)委 托他人修理，所需費(fèi)用從工程質(zhì)量保修金中扣除。5、乙方需指定專人在現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修工作。在乙方人員到達(dá)之前，甲方可采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)急措施，費(fèi)用乙 方承擔(dān)。具體時(shí)間如下：1)給排水、供電設(shè)施及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到通知后4 小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場，6小時(shí)內(nèi)完成維修

21、工作。2)其他情況，乙方須在接到通知后24小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場，48小時(shí) 內(nèi)完成維修工作。5、維修過程中，甲方應(yīng)給予乙方必要的協(xié)助。四、保修質(zhì)量乙方負(fù)責(zé)保修的質(zhì)量，工程保修項(xiàng)目完成后須 經(jīng)業(yè)主或甲方代表驗(yàn)收簽字方可。工程保修項(xiàng)目應(yīng)保證在六個(gè)月 內(nèi)不出現(xiàn)同類問題，否則，即使保修期滿也應(yīng)繼續(xù)維修。因乙方滋工質(zhì)量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現(xiàn)類 似問題，乙方每次每項(xiàng)向甲方支付違約金1000元，同時(shí)，甲方有 權(quán)委托他人修理，此引起的費(fèi)用和責(zé)任乙方承擔(dān)。五、質(zhì)量保修卡為增強(qiáng)客戶信心，本工程施工單位向各客戶 出具質(zhì)量保修卡，并加蓋滋工單位公章。質(zhì)量保修卡應(yīng)與竣工資 料同時(shí)提交甲方。萬科企業(yè)股份有限公司萬科

22、企業(yè)股份有限公司工程合同管理 辦法之工程名稱質(zhì)量保修協(xié)議編制羅力兵更改黃尚斌審核 王文金批準(zhǔn)編號版本郁亮A/l VKCW03-05-002第3頁共3頁 全文結(jié)束年08月03日生效期六、質(zhì)量保修金支付工程結(jié) 算時(shí)，依據(jù)合同內(nèi)容，甲方從乙方工程結(jié)算造價(jià)中扣除%作為工程質(zhì)量保修金。如質(zhì)量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M(fèi)用，乙方 應(yīng)在接到甲方通知后15天內(nèi)將差額補(bǔ)齊。七、質(zhì)量保修金返還工程質(zhì)量驗(yàn)收滿2年后，如無質(zhì)量問 題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，在xx年 月 日至年 月 日承建工程，現(xiàn)保證房屋和整體配套工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，除裝 修等人為損壞外，各部位質(zhì)量保修期如下：主體結(jié)構(gòu)保修期為年，屋面

23、防水工程、有防水要求的衛(wèi)生 間、房間、和外墻面和門窗框的防滲漏保修期為年，電氣管線、 給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期為年。在質(zhì)量保修期內(nèi)若出現(xiàn)質(zhì)量問題，我公司負(fù)責(zé)賠償、維修。物業(yè)管理處及施工單位聯(lián)系電話：背面：施工單位簡介甲方：乙方：年 月曰年 月曰1、目的為加強(qiáng)萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理，規(guī)范 工作流程，維護(hù)公司權(quán)益，根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司合同管 理規(guī)范，制定本管理辦法。2、范圍本管理辦法適用于萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。3、職責(zé)萬科集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)對本管 理辦法的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。萬科集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員 貫徹執(zhí)行本

24、管理辦法。4、方法與過程控制一般規(guī)定本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā) 包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品 的合同；勘測、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí) 行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計(jì)類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí) 行。萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程合同管理必須遵循以下原則：合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行 業(yè)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán) 利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在一萬元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程 及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工

25、程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標(biāo)方式確定合作方。除下列情況外的所有合同的合 作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過萬科集團(tuán) 審批確定了長期合作伙伴關(guān)系；某些政府壟斷工程；屬于萬科 企業(yè)股份有限公司工程招標(biāo)管理辦法規(guī)定的適用情形，經(jīng)詳細(xì) 填寫萬科企業(yè)股份有限公司考察結(jié)果審批表，并按規(guī)定經(jīng)公 司有關(guān)負(fù)責(zé)人集體會(huì)簽批準(zhǔn)后，方可采用考察對比的方法確定合 作方。合同隨附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)作為 招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進(jìn)行確認(rèn)。利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義 務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象

26、；合同中尤其應(yīng)有明確 的、可以界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同 價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式，并就設(shè)計(jì)變更與 現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。合同訂立的管理標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)及合同簽署時(shí)，工程 合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本?？偛坑嘘P(guān)部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文 本，各公司應(yīng)予采用。合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議 條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè) 務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有的同類合同，補(bǔ)充條 款則經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時(shí)補(bǔ)充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未 盡事宜；如當(dāng)?shù)卣块T有強(qiáng)制性規(guī)定，可

27、按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn) 合同執(zhí)行，但必須通過補(bǔ)充條款等方式充分補(bǔ)充與公司合同標(biāo)準(zhǔn) 文本之間存在差異的內(nèi)容。如公司尚未制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本，可以延用以往的合同，但經(jīng) 辦部門應(yīng)聯(lián)系成本管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室、 法律組盡快制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同。當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)， 業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)提出與相關(guān)部門共同修改。合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：合同價(jià)款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙 方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；提倡在有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招 標(biāo)并確定合同價(jià)款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款，合 同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法，并規(guī)定合同雙

28、 方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定合同價(jià)款，以及就確定后的合同 價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定 控制辦法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5%以內(nèi)的造價(jià)咨詢酬 金發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價(jià)最終核減額超出5%,則因造價(jià)超出 部分而引起的造價(jià)咨詢酬金之增加部分承包單位支付；若承包單 位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10%時(shí)，承包單位除造 價(jià)咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款，直至取消今后對萬科工 程的投標(biāo)資格。計(jì)價(jià)依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成 附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答 疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下

29、問題：包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法；發(fā)包單位分包工程、 甲供材料設(shè)備、限價(jià)的范圍和種類；人工、材料、機(jī)械臺班 的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；總分包的關(guān)系、配合的范圍以及 總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；開辦費(fèi)、施工組織措 施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦 法及其包括的具體范圍。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的 認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法，對于承包單位，可依據(jù)萬科企業(yè)股 份有限公司設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證管理辦法的規(guī)定與其另外訂立關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議。總價(jià)結(jié)算辦法：工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算二合 同價(jià)+材料價(jià)差+設(shè)計(jì)變更+現(xiàn)場簽證+增加項(xiàng)目-減

30、少項(xiàng)目+獎(jiǎng)勵(lì)- 罰款”確定結(jié)算總價(jià)。結(jié)算和付款辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維 護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段 確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì) 不應(yīng)超過總造價(jià)的80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)， 應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度 款，以防超付。廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在 工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作 協(xié)議作合同的補(bǔ)充協(xié)議。保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益， 應(yīng)與承包單位另外簽署工程質(zhì)量保修協(xié)議作合同的補(bǔ)充協(xié) 議。合同起草、談判與簽

31、署的主要職能部門：工程管理部負(fù)責(zé)工 期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判和合同簽署；成本管理部負(fù)責(zé) 其中的合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和 談判。合同審批流程：通過招標(biāo)確定合作方后，主辦工程師填寫合 同審批表，在征得有關(guān)職能部門同意后上報(bào)分管副總、總經(jīng)理審 批；合同審批應(yīng)按照合同的審批流程，工程合同審批流程如“圖 一”所示。工程合同審批流程：主辦工程師/造價(jià)工程師共同確定合同格式分管副總復(fù)核簽 字財(cái)務(wù)管理部復(fù)核簽字法律組審核非標(biāo)準(zhǔn)合同招標(biāo)確定合 作單位等 主辦工程師填 寫合同審批表成本管理部復(fù)核簽字 工程管理部/項(xiàng)目部復(fù)核簽字 駐項(xiàng)目部造價(jià)工程 師復(fù)核簽字總經(jīng)理批示簽字辦公室等存檔下發(fā)執(zhí)行為提高合 同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實(shí)際情況需要， 在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額以下的工程合同， 在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，