桂林花生唐購物中心定位商業(yè)報告

1、桂林花生唐購物中心定位報告深圳花樣年商業(yè)管理有限公司2012年9月提升臨桂新區(qū)城市形象、代表區(qū)域發(fā)展水平的標桿項目花樣年購物中心開山之作，開啟未來可復制的商業(yè)發(fā)展之路提升項目的整體溢價，同時創(chuàng)造短期現(xiàn)金收益和遠期經(jīng)營收益前言前言本項目的發(fā)展使命本項目的發(fā)展使命城市商業(yè)分析項目分析項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市城市 宏觀背景宏觀背景品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況城市定位 廣西北部區(qū)域性經(jīng)濟文化中心、“桂湘粵黔”交界區(qū)域中心城市。p桂林世界旅游城桂林世界旅游城2011年10月正式啟動，發(fā)展規(guī)模約200平方公里，人口約100萬。世界旅游城的整體規(guī)劃思路基于臨桂新區(qū)，高于臨桂新

2、區(qū)，以主城區(qū)，即行政和旅游服務中心區(qū)為基礎，發(fā)展旅游、度假、休閑相關產(chǎn)業(yè)，形成以“大旅游”為統(tǒng)領，以“新產(chǎn)業(yè)”和“大物流”為支撐的新城發(fā)展動力體系，通過打造功能完善的綜合性旅游新城區(qū)，建設世界級的旅游產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。 世界旅游城規(guī)劃2020年基本建成，即臨桂新區(qū)除了作為城市副中心之外，區(qū)域旅游屬性進一步增強，因此未來不斷增長的旅游人口將是商業(yè)發(fā)展的重要契機之一。城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況桂林市近年游客接待量桂林市近年旅游收入預計2012年桂林市接待游客量將突破3000萬人，約6倍于全市總人口，預計將創(chuàng)造超過250億元的消費，與旅游業(yè)息息相關的商業(yè)、酒店、交通、餐飲及其他關聯(lián)行業(yè)都將從

3、中直接受益。臨桂新區(qū)地處機場與桂林市區(qū)之間，是超過千萬級中高端旅游人群的必經(jīng)之地，同時臨桂自身也是旅游目的地之一，客觀上為本區(qū)域的商業(yè)、酒店及相關服務業(yè)創(chuàng)造了重大發(fā)展機遇。城市宏觀背景城市宏觀背景城市概況城市概況資料來源：桂林市人民政府網(wǎng)站城市宏觀背景城市宏觀背景城市機遇城市機遇全國唯一建設國家旅游綜合改革試驗區(qū)的地級城市新桂林新桂林 新機遇新機遇p2009年底，國務院明確提出“建設桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)”。p全國旅游綜合改革“一省、一島、一市”格局初步形成。桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū)是我國首個獲得國務院確定建設的旅游綜合改革試驗區(qū)，也是我國首個以城市為單位建設的國家旅游綜合改革試驗區(qū)，從

4、而在全國旅游綜合改革方面初步形成“一省（云南省國家旅游綜合改革發(fā)展試驗區(qū)）一島（海南國際旅游島）一市（桂林國家旅游綜合改革試驗區(qū))”的格局。城市宏觀背景城市宏觀背景城市機遇城市機遇國家服務業(yè)綜合改革試點區(qū)域新桂林新桂林 新機遇新機遇2010年9月，國家發(fā)改委正式批復桂林市為國家首批服務業(yè)綜合改革試點城市。未來5年，桂林市將傾力打造與“桂林山水”相媲美的“桂林服務”品牌?！笆濉逼陂g，率先打造五大服務業(yè)示范區(qū)：p一是以陽朔為中心的城鄉(xiāng)互動的生態(tài)休閑旅游和度假示范區(qū)；p二是以臨桂新區(qū)和七星區(qū)為重點的商務會展與旅游相關產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)；p三是打造以桃花江旅游度假區(qū)、萬福休閑旅游度假園區(qū)等周邊區(qū)域

5、的養(yǎng)生度假和“棲息式”社會化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；p四是以主城區(qū)、八里街商貿(mào)物流園、鐵路西貨站、鐵路北客運站和臨桂新區(qū)兩江機場航空港物流園為重點的商貿(mào)和現(xiàn)代物流聚集示范區(qū)；p五是打造以疊彩區(qū)站前廣場為節(jié)點、漓江沿岸為軸帶的體育文化特色消費示范區(qū)。城市宏觀背景城市宏觀背景城市機遇城市機遇24小時高鐵圈新桂林新桂林 新機遇新機遇隨著國家“五縱五橫十連”的高速鐵路規(guī)劃，桂林將成為連通西南與東南沿海的重要交通樞紐。 “根據(jù)鐵道部批復的湘桂線擴改工程施工組織安排，2010年底全線路基土石方施工已經(jīng)完成，2011年開始鋪軌、架橋和站后房建工程施工，2011年年底所有工程將全部完工。2012年1至3月軌道精確調(diào)整

6、，4月至7月全線聯(lián)調(diào)聯(lián)試，8月至9月試運行，9月底全線開通運營。 這條被喻為廣西生命線的“湘桂線”，將構筑起廣西連接中南、華東、華北地區(qū)的快速通道，與黔桂鐵路和南昆鐵路共同形成西南地區(qū)便捷的出海通道，與新建的貴廣、南廣鐵路構筑起廣西和西南地區(qū)通往粵港澳的便捷通道，屆時桂林到廣州、貴陽、南寧、長沙僅需2個小時左右，“兩小時高鐵經(jīng)濟圈形成”。“ 2011年3月桂林日報截至2011年，桂林城市化率為43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市發(fā)展階段特征，桂林正處于城市化進程的加速發(fā)展階段，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下，大批農(nóng)業(yè)人口將轉(zhuǎn)型為城市居民。項目所處的臨桂新區(qū)正是城市擴張的典型區(qū)域，伴隨著基礎設施和公

7、共服務的不斷完善，區(qū)域內(nèi)的居住人口必然不斷增加，相應的對商業(yè)和其他服務業(yè)的需求也會逐步增強。桂林市城市化進程城市宏觀背景城市宏觀背景城市化水平城市化水平資料來源：桂林市人民政府網(wǎng)站城市宏觀背景城市宏觀背景小結小結 在多重政策機遇的刺激下，桂林城市正處于迅猛發(fā)展過程中，必然帶來城市商業(yè)的升級和整體商業(yè)市場的繁榮。城市城市 商業(yè)分析商業(yè)分析項目分析項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃1 城市宏觀背景品牌落位招商策略收益測算80年代后期市場萌芽期國營百貨公司為壟斷商業(yè)，桂林百貨大樓一家獨大，缺乏競爭。商場檔次不高，主要經(jīng)營基本的日常消費品，零售業(yè)態(tài)較單一，居民消費力也較弱。由于市場聚集效應，一些商業(yè)街區(qū)自發(fā)形成，中山路

8、商圈雛形顯現(xiàn)。90年代末至2000年 市場成長期百貨業(yè)開始由傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨轉(zhuǎn)型，桂林百貨大樓于1994年3月創(chuàng)立王城商廈，與火車站周邊商業(yè)一起推動了中山路商圈的成型。1997年6月，中日合資的微笑堂商廈開業(yè)，引領桂林商業(yè)邁向了一個新高度，也確立了中山路城市商業(yè)核心的地位。2001年至2010年市場快速發(fā)展期商業(yè)形態(tài)開始多樣化：步行街、批發(fā)市場、主題賣場、大型超市等商業(yè)類型均得到快速發(fā)展。外來品牌與本土品牌互為促進：南城百貨（2005）、夢之島（2007）、蘇寧、國美、人人樂、沃爾瑪（2009）、聯(lián)達廣場（2008）密集布局桂林，與本土的鑫海國際（2008）、北斗商區(qū)（2007）等展開正面競

9、爭，如頤高數(shù)碼2007年7月開業(yè)，2009年8月即停業(yè)，王城商廈數(shù)碼市場的商戶集體搬遷至國展購物公園，這些競爭共同促進了桂林商業(yè)邁向繁榮。商圈多點布局形成：以四大百貨商場為核心的中山中路商圈、漓東商圈、城南商圈、城北商圈，城市擴張催生了各區(qū)域商業(yè)中心的出現(xiàn)。2011年市場升級期2012年1月， 青禾美邦家居MALL、紅街開業(yè)，標志著大型主題商業(yè)的出現(xiàn)和城市商業(yè)西進南拓的趨勢。盡管中山中路商圈面臨物業(yè)老化、停車難等發(fā)展瓶頸，但多年沉淀的商業(yè)氛圍和口碑仍遠超其他區(qū)域，因此其城市商業(yè)核心的領導地位短期內(nèi)不會改變。桂林百貨大樓（1987）王城百貨（1994）微笑堂（1997）南城百貨（2005）夢之島

10、百貨（2007）沃爾瑪（2009）TOO聯(lián)達廣場（2008）鑫海國際（2008）青禾美邦（2012）紅街（2012）琴潭商業(yè)中心（規(guī)劃）過濾批發(fā)B區(qū)（在建）會展中心項目（規(guī)劃）城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 “未來十年中，桂林市將著力將桂林打造成為西南地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心，形成“兩主四副，十街一心，兩大物流園區(qū)”的城市商業(yè)格局。 改造提升中山路、臨桂新區(qū)商業(yè)主中心， 發(fā)展漓東、城北、琴潭、雁山等城市商業(yè)副中心。 重點發(fā)展臨桂綜合物流園區(qū)和空港保稅物流園區(qū)，并逐步發(fā)展成為國內(nèi)重要的物流節(jié)點城市和連接東南亞的國際物流中心。” 桂林市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20112020年）臨桂新區(qū)商業(yè)主中

11、心中山路商業(yè)主中心城北商業(yè)中心漓東商業(yè)中心琴潭商業(yè)中心雁山商業(yè)中心未來桂林將形成市區(qū)商業(yè)中心和臨桂新區(qū)商業(yè)中心的雙中心商業(yè)格局 政府從規(guī)劃層面將臨桂新區(qū)商業(yè)中心提升到與市區(qū)商業(yè)中心同級別的地位，是對臨桂新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的有力支持； 但同時商業(yè)有其自身發(fā)展規(guī)律，在市區(qū)商業(yè)已趨于飽和且已形成多點分布的成熟態(tài)勢下，臨桂新區(qū)商業(yè)要成長為與中山路勢均力敵的城市商業(yè)主中心，還需要相當長時間的發(fā)展與沉淀。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目優(yōu)勢不足開業(yè)時間早，在當?shù)仄放朴绊懥Ω?，?jīng)過多年調(diào)整升級，商品品牌組合領先競爭對手；地處商業(yè)核心，人流量大，交通便利，昭示性好

12、；利用銀行等公共關系資源進行捆綁式營銷，網(wǎng)絡住穩(wěn)定的中高端客源；場內(nèi)裝修風格能與時俱進進行更新改造，較能體現(xiàn)檔次，空間尺度把控較為合理。由于早期規(guī)劃原因，外墻主體廣告位嚴重不足，不利于商業(yè)形象的提升；場內(nèi)無導購手冊、無活動DM等宣傳資料，降低了外來游客等流動消費群體的消費體驗感；樓層導示規(guī)劃不盡合理；停車位嚴重不足，停車場出入口已形成嚴重的交通擁堵點；業(yè)態(tài)單一，難以滿足顧客綜合性消費需求。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目優(yōu)勢不足位于商業(yè)中心，人流量大，臨街面廣，外立面造型較獨特，背面有一定景觀優(yōu)勢；交通便利，多條公交線路直達；夢之島百貨在廣西有較高的知名度；高樓層設置有簡易兒童樂園，但

13、規(guī)模較小，能幫助吸引一部分客源；轉(zhuǎn)角鋪為米蘿咖啡，對增強業(yè)態(tài)復合度有一定幫助。面臨百貨大樓和微笑堂的兩面夾擊，在業(yè)態(tài)上無突破，缺乏競爭優(yōu)勢；內(nèi)部通道較狹窄、無中庭、導示不明，空間感較差；品牌布局不盡合理，各區(qū)域之間缺乏互動；項目內(nèi)外均存在廣告位規(guī)劃不足，商業(yè)氛圍營造不夠；頂樓露臺擁有良好景觀，但未有效利用；停車位嚴重不足。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目優(yōu)勢不足桂林第一家大型百貨商場，在本地市民尤其是中老年居民中具有很高知名度與情結；地理位置優(yōu)越，人流量大；通過與分店王城百貨聯(lián)營互動，能有效分食市場份額；商品價格較低，能通過頻繁的促銷活動增強人氣。由于物業(yè)建成年代較久，廣告位、電梯、停

14、車場等硬件設施均已不能滿足現(xiàn)代百貨業(yè)需求；雖經(jīng)多次改造升級，但內(nèi)部動線規(guī)劃、品牌組合等仍不能避免消費體驗感差、檔次偏低等弊??；在業(yè)態(tài)復合度和檔次形象均難以突破的情況下，目前只能走平價路線，終將被新型商業(yè)所淘汰。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目優(yōu)勢不足內(nèi)部形象較凌亂，公共空間通透度不夠，多種裝修風格混雜，未能形成較有品質(zhì)的視覺效果；動線規(guī)劃不盡合理，各區(qū)人流不能充分共享；商業(yè)街和美食廣場形象較差，主要面向年輕人群，不利于整個項目檔次的提升；內(nèi)部軟裝和外墻包裝較簡單，未能充分利用自身規(guī)劃亮點進行獨特的營銷宣傳。建筑規(guī)劃上在桂林市場極具創(chuàng)新性，能給顧客帶來直觀的異于其他項目的消費體驗；次主力

15、店組合的模式具有較大突破，百貨、超市、影院、美食廣場等均能吸引較大人流并共同提升影響力；臨近火車站與公園，能為項目帶來持續(xù)人流；停車位充足，吸引自駕顧客，分流中山中路的客源。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目優(yōu)勢不足漓江東唯一大型商業(yè)中心，緊鄰會展中心，展示面好，人流量大；緊鄰主干道，交通便利，停車位充足；零售業(yè)態(tài)齊全（超市、百貨、家電、IT、），且有搭配少量餐飲娛樂（KFC、KTV、私房菜），初步具備綜合性購物中心雛形。整體形象較凌亂，尤其入口處規(guī)劃不合理，人流車流混雜；單層面積過大，內(nèi)部人流動線過長，中間無中庭等休息區(qū)，電梯數(shù)量不足，不利于顧客游逛；業(yè)態(tài)布局不盡合理，未能充分發(fā)揮一樓

16、商業(yè)價值，也不利于人流共享；城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平典型項目典型項目整體需求旺盛，形態(tài)多樣，分布密集。123連鎖品牌和高品質(zhì)商家較缺乏。適于餐飲娛樂商家入駐的項目匱乏，為新項目創(chuàng)造了機會。城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平餐飲餐飲& &休閑娛樂休閑娛樂城市商業(yè)水平城市商業(yè)水平小結小結p零售層次相對較低，品牌重復度高，國際品牌匱乏p商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，購物環(huán)境一般p融合零售、餐飲、娛樂等功能的綜合性購物中心面臨市場空白p營銷推廣落后，已傳統(tǒng)的買贈為主，文化類營銷是空白p商圈多核化已成發(fā)展趨勢，居

17、民消費日益突破地域限制項目分析項目分析項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市宏觀背景城市商業(yè)分析品牌落位招商策略收益測算桂林城市發(fā)展戰(zhàn)略 保護漓江 發(fā)展臨桂 再造一個新桂林 桂林市政府自2009年提出并以文件形式確立下來這一城市戰(zhàn)略性發(fā)展綱要，臨桂新區(qū)的建設正日益推進，因此臨桂新區(qū)的發(fā)展前景毋庸置疑。臨桂新區(qū)桂林市區(qū)臨桂縣臨桂縣項目分析項目分析空間位置空間位置臨桂新區(qū)對外交通格局 公路：主要通過機場路、萬福路連接市區(qū)與機場；通過321國道、桂柳高速、臨桂雁山道路、桂梧高速等連接龍勝、柳州、雁山、梧州等周邊縣市； 鐵路： 湘桂鐵路復線城市段將從臨桂新區(qū)接入現(xiàn)有湘桂鐵路正線，完工后桂林到南寧只需兩個小時；貴廣高鐵建

18、成后，又將極大縮短臨桂新區(qū)與珠三角的距離。 航空：兩江國際機場目前已開辟50多條國內(nèi)外航線，待機場擴建工程完工后，可降落世界最大的空中客車A380飛機。交通格局對臨桂商業(yè)的影響 立體交通網(wǎng)絡的加速建設一方面能加速臨桂新區(qū)的對外聯(lián)系，吸引外來投資，提升新區(qū)經(jīng)濟活力； 另一方面，交通的便捷化能為區(qū)域內(nèi)帶來大量商旅客流，直接刺激商業(yè)、酒店、會展等服務業(yè)的消費需求，為本項目發(fā)展帶來利好。機場路321國道（至龍勝）萬福路桂柳高速桂梧高速湘桂鐵路復線（待建）臨桂雁山桂廣高鐵擬選線（待建）項目分析項目分析外部交通外部交通項目分析項目分析外部交通外部交通萬至機場路3.7KM西城大道至凱風路11.5KM至迎賓路

19、收費站（桂林南大門）13.5KM至機場18KM至臨桂老城中心5KM至火車站12.2KM至南城百貨14.6KM至汽車站12.8KM至微笑堂14.6KM至始發(fā)站20.6KM至桂柳高速北端出口24.6KM路福機場路花樣年花樣城臨桂新區(qū)內(nèi)部通過六橫五縱的主干道構建成四通八達的交通網(wǎng)絡，且主干道路規(guī)劃較具前瞻性，多為雙向八車道，應能滿足未來城市發(fā)展需求。本項目交通條件優(yōu)越 項目緊鄰新區(qū)南端主干道萬福路和縱向主干道西城大道，可十分便利地通達至桂林市區(qū)、機場、新區(qū)其他板塊及周邊縣市； 西城大道與萬福路均已建成通車，為本項目入市創(chuàng)造了良好的先決條件，且緊鄰兩條主干道能為項目帶來極佳的昭示性與關注度。萬福路（至

20、桂林）萬福路（至機場）西 城 大 道至兩江項目分析項目分析內(nèi)部交通內(nèi)部交通臨桂新區(qū)四大功能片區(qū) 縣城現(xiàn)狀建成區(qū) 新區(qū)中心區(qū) 廟嶺組團 西城工業(yè)園區(qū)項目分析項目分析板塊屬性板塊屬性行政商務板塊本項目位于行政商務板塊，未來將成為新區(qū)乃至桂林公務商務人員聚集地，有望為本項目提供穩(wěn)定的中高端顧客來源。項目分析項目分析區(qū)位分析區(qū)位分析商業(yè)集中板塊行政商務板塊項目分析項目分析重大利好重大利好市政府搬遷市政府搬遷創(chuàng)業(yè)大廈(桂林新市政府辦公大樓)據(jù)悉桂林市政府辦公大樓將于2012年底或2013年初搬遷至創(chuàng)業(yè)大廈，其它政府企事業(yè)單位也將陸續(xù)搬遷至臨桂新區(qū)。本項目與創(chuàng)業(yè)大廈咫尺之遙，必將成為最直接受益者。創(chuàng)業(yè)大廈

21、(桂林新市政府辦公大樓)世紀大道榕山路人民路金山路金水路西城大道臨桂新區(qū)核心商業(yè)區(qū)（目前基本空白）臨桂縣城核心商圈以轉(zhuǎn)盤為核心，向周邊五條路延伸，主要業(yè)態(tài)為日雜零售、五金電器、餐飲等，成規(guī)模的商業(yè)項目有天下桂林步行街和福旺城購物廣場。項目分析項目分析微觀商業(yè)競爭微觀商業(yè)競爭目前臨桂新區(qū)商業(yè)主要為西城大道和世紀大道沿線幾處大型住宅的社區(qū)底商，為本社區(qū)居民提供初級配套服務；另一項顯著特征是，盡管新區(qū)樓盤目前入住率較低，但餐飲業(yè)發(fā)展卻較為樂觀，尤其世紀大道沿線已有不少大型酒樓甚至連鎖餐飲品牌入駐，從形象到檔次都超過老城區(qū)，展現(xiàn)了餐飲業(yè)在新興區(qū)域的生命力。項目分析項目分析微觀商業(yè)競爭微觀商業(yè)競爭桂林新

22、城市中心，首席城市綜合體花樣城以桂林首席城市綜合體的姿態(tài)，融合各色高檔復合建筑，優(yōu)化城市商務辦公、生活居住、休閑娛樂、購物體驗等綜合功能組合，打造桂林城市新中心，這位本項目商業(yè)部分樹立起獨一無二的獨特競爭優(yōu)勢。項目分析項目分析項目素質(zhì)項目素質(zhì)福朋喜來登五星級酒店LOFT國際商務公寓高層觀景住宅區(qū)大型購物廣場知名品牌幼兒園水岸風情商業(yè)街商業(yè)外街 從規(guī)劃、交通、區(qū)位、競爭、項目素質(zhì)等方面分析，本項目具有條件打造成為未來桂林城市商業(yè)新高地。項目分析項目分析項目分析小結項目分析小結項目定位項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃城市宏觀背景城市商業(yè)分析項目分析品牌落位招商策略收益測算優(yōu)勢S劣勢W機會O威脅T項目臨近兩條主干道

23、，交通便利，昭示性強地處城市未來行政、商務、文化中心，能為項目提供穩(wěn)定的高層次消費人群城市綜合體物業(yè)屬性，物業(yè)形態(tài)豐富，影響力大，利于引進大型品牌商家花樣年品牌號召力桂林舉全市之力加速發(fā)展臨桂新區(qū)，必然需要高品質(zhì)商業(yè)與之相適應桂林全市綜合性購物中心都存在市場空白城市商業(yè)多核化已成趨勢，使得本項目有可能利用自身優(yōu)勢將輻射范圍擴展至全市。臨桂新區(qū)目前處于建設初期，居住人口和商業(yè)氛圍不足，需要較長時間的市場培育期臨桂新區(qū)成熟周期不明朗面臨桂林市區(qū)、臨桂老城區(qū)以及未來新區(qū)商業(yè)核心區(qū)等多重競爭商業(yè)體量較大，考驗招商和運營能力項目定位項目定位S.W.O.TS.W.O.T分析分析發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會，克服劣勢

24、，降低威脅面臨的核心問題有效的解決方案項目定位項目定位發(fā)展方向發(fā)展方向城市地標城市地標商業(yè)地標商業(yè)地標建筑地標建筑地標桂林最大城市綜合體，城市新中心最先入市的綜合物業(yè)，與市府咫尺相望的城市地標。開創(chuàng)桂林真正的綜合性、一站式購物新體驗，引領城市商業(yè)水平和消費理念同步升級。雄踞城市未來CBD核心，扼守交通要道，依托五星級酒店、高層公寓和創(chuàng)新的商業(yè)外立面，形成建筑地標。從體量、區(qū)位、潛力、愿景等方面看，桂林花生唐都是當之無愧的城市級商業(yè)中心。下面要思考的是我們拿什么讓她實至名歸？項目定位項目定位特色定位特色定位特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全與孩子一起，來花生唐開啟歡樂一天。不僅滿足生活所需

25、；更能每天緊隨新時尚。血拼或者品嘗。 安享靜謐時光，或者邂逅意外驚喜。與人分享，或者獨自陶醉。 特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全私人聚會，或者商務社交。 專屬夜場，樂享瘋狂。 特色特色11商業(yè)功能最齊全商業(yè)功能最齊全特色特色22國際時尚氣息最濃郁國際時尚氣息最濃郁年輕消費群年輕消費群家庭消費群家庭消費群公務公務/ /商務消費群商務消費群偶得性消費群偶得性消費群特色特色33服務人群最廣泛服務人群最廣泛特色特色44消費體驗最領先消費體驗最領先特色特色44消費體驗最領先消費體驗最領先特色特色44消費體驗最領先消費體驗最領先特色特色44消費體驗最領先消費體驗最領先根據(jù)項目所在區(qū)域的發(fā)展特性，建

26、議項目的商業(yè)檔次分為兩個階段：入市前期，以中高檔偏時尚型購物中心為發(fā)展方向，培育項目的商業(yè)氛圍，在經(jīng)營過程中進行優(yōu)化調(diào)整，伴隨著城市發(fā)展和區(qū)域商業(yè)升級，項目逐步得到市場認可后可往中高檔購物中心發(fā)展。中檔購物中心中高檔購物中心項目形成獨有的經(jīng)營特色，認知度和口碑逐步提升項目逐漸成熟，城市商業(yè)水平顯著提升，部分品牌零售商開始降低入駐項目的標準及更多優(yōu)秀品牌開始進入桂林市場。項目定位項目定位檔次定位檔次定位桂林永州柳州賀州梧州河池來賓根據(jù)本項目城市級商業(yè)中心的定位、交通對人流的導入、同時結合競爭項目綜合分析，得出本項目商業(yè)輻射范圍為：核心輻射圈囊括整個臨桂縣城與桂林市區(qū)。次要輻射圈桂林下屬縣市及周邊

27、城市。邊緣輻射圈其他區(qū)域（偶得顧客或目的性消費者、旅游人群以及其它流動人口）等。項目定位項目定位輻射范圍界定輻射范圍界定業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項目分析項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)思考項目業(yè)態(tài)思考1大獨有零售集群大獨有零售集群引進35家國際快時尚品牌，奠定獨一無二的流行號召力，樹立無可模仿的競爭優(yōu)勢2大品質(zhì)主力店大品質(zhì)主力店立足本地消費，創(chuàng)造穩(wěn)定持續(xù)的顧客來源與商業(yè)氛圍2大特色組團大特色組團打造目的性消費亮點，吸引市區(qū)居民，延伸輻射范圍快時尚超市影院餐飲兒童一站式體驗業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃各業(yè)態(tài)覆蓋人群分析各業(yè)態(tài)覆蓋人群分析市區(qū)/其他區(qū)域消費群家庭消費群商

28、務/公務消費群臨桂區(qū)域消費群影院商務配套兒童主題館超市特色餐飲國際快時尚品牌組合生活配套業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布大型餐飲影院B1L5L2L3L4L1停車場休閑餐飲IT數(shù)碼美容SPA影院休閑餐飲兒童主題館（職業(yè)體驗館、兒童教育、兒童零售）特色餐飲休閑服飾超市特色餐飲國際快時尚品牌組合國際快時尚品牌組合國內(nèi)時尚服飾形象店手表/珠寶/商務配套花生活花世界花朵朵花流行花食代花錦地主要面向年輕人群餐飲板塊兒童板塊零售板塊影院超市主要面向家庭人群主要面向商務人群華潤萬家業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布B1B1超市的主要作用在于籠絡臨桂新區(qū)和縣城的居家消費群，為項目創(chuàng)造持續(xù)人流，促進

29、前期商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L1L1快時尚品牌A快時尚品牌B快時尚品牌C時尚服飾休閑餐飲精品休閑餐飲時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾時尚服飾生活服務生活服務休閑餐飲休閑餐飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。國際快時尚品牌時尚服飾品牌精品/生活服務休閑餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L1L1說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。商商務務配配套套日韓潮流淘寶街日韓潮流淘寶街生生活活配配套套業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L2L2快時尚品牌A快時尚品牌B快時尚品牌C休閑餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲潮 流 服

30、飾時尚服飾時尚服飾IT數(shù)碼潮流服飾說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。時尚品牌服飾精品/生活服務異國餐飲組合業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L3L3游樂場兒童教育兒童教育兒 童 零 售影院主題餐飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。兒童職業(yè)體驗館超大兒童主題館五星影院主題餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L4L4中 華 美 食 館美容SPA影院說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。中華美食館美容SPA業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布L5L5餐 飲餐 飲說明：以下品牌僅供參考，最終落位以實際招商成果為準。領鮮環(huán)球自助餐露臺風

31、情餐廳餐飲占比約22%，如將5樓1965外擺區(qū)計算在內(nèi)，則餐飲占比達到26%，成為項目中面積最大的業(yè)態(tài)，能充分保障餐飲種類和品牌的豐富性，使之成為項目客流的核心動力源之一。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃整體業(yè)態(tài)配比整體業(yè)態(tài)配比以下面積將以最新測量面積為準品牌落位品牌落位招商策略收益測算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項目分析項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃1 12 23 34 45 5功能創(chuàng)造亮點功能創(chuàng)造亮點聚客能力為先聚客能力為先塑造時尚風向標塑造時尚風向標預留升級空間預留升級空間短長期利益的平衡短長期利益的平衡品牌落位品牌落位規(guī)劃思路規(guī)劃思路時尚新地標時尚新地標功能型、體驗型與暢銷型品牌結合，帶動人流，培養(yǎng)時尚人群和品質(zhì)客群的

32、忠誠度，實現(xiàn)短期利益于長期利益的平衡。奠定領頭羊地位，引領時尚 多功能服務多功能服務 型業(yè)態(tài)型業(yè)態(tài) 高人氣高人氣短期回短期回報與長報與長期收益期收益平衡平衡國際快時尚品牌國際快時尚品牌 獨特獨特拉動人流合理布局保障項目租金收益綜合性最強的娛綜合性最強的娛樂和體驗樂和體驗本地主流品牌本地主流品牌最領先最領先全新體驗，吸引并拉攏目標人群保收益保收益品牌落位品牌落位規(guī)劃思路規(guī)劃思路以點帶面以強帶弱以大帶小以主帶輔 品牌名氣不是很大，但在同行內(nèi)銷售業(yè)績良好，提袋率高的商家。此類商家號召力強，帶動力大，能為商場增加客流量。 根據(jù)局部主力店品牌的特點，在周邊選擇與其相互補品牌。 每個業(yè)態(tài)中都會有幾個比較突

33、出的品牌，此類品牌的知名度高，影響力大，消費者駐足率高。主力業(yè)態(tài)與輔助業(yè)態(tài)相對匹配，相輔相成，依靠主力業(yè)態(tài)的煽動力和購買力穩(wěn)定銷售收入的同時刺激周邊業(yè)態(tài)銷售。品牌落位品牌落位品牌選擇思路品牌選擇思路快時尚（6000）以80、90后時尚人群消費為主極強的品牌號召力迅猛的擴張勢態(tài)桂林零售業(yè)的品牌新亮點未來巨大的溢價空間引進商業(yè)項目中最炙手可熱的快時尚品牌，以首家的概念打造桂林最時尚、最齊全的時尚新地標。品牌落位品牌落位時尚旗艦品牌時尚旗艦品牌主流時尚品牌以20-45歲學生、精英白領、商務人士為主鎖定時尚消費人群凸顯定位知名度高，影響力大打造桂林最有品質(zhì)、最具影響力、最代表時尚元素的潮流秀場。品牌落

34、位品牌落位時尚主流品牌時尚主流品牌本地市場主流品牌以年輕人群、家庭主體為主忠誠度高，影響力大提袋率高，經(jīng)營穩(wěn)定收益貢獻力穩(wěn)定且上升空間大與時尚主流形成互補，穩(wěn)定消費者的人流量和購買力，為引導消費者的新的消費習慣做鋪墊。品牌落位品牌落位效益品牌效益品牌品牌落位品牌落位樓層品牌落位樓層品牌落位 L1L1品牌落位品牌落位樓層品牌落位樓層品牌落位 L2L2打造桂林第一個集兒童體驗、兒童娛樂、兒童教育、兒童用品于一體的兒童成長樂園。品牌落位品牌落位兒童類兒童類星期八小鎮(zhèn)將一二線城市最流行的商業(yè)概念引進桂林，引領兒童教育新時尚。星期八小鎮(zhèn)是國內(nèi)首家定位于“讓少年兒童真實體驗成人世界的微縮社區(qū)”針對3-13

35、歲兒童，25-45歲的年輕父母提供一系列逼真的社會場景和職場角色扮演。讓兒童感受勞動的喜悅，體會學習的樂趣，培育兒童對社會和家庭的責任。教教育育娛樂娛樂公益公益品牌落位品牌落位兒童類兒童類兒童寓教于樂中心：兒童早教中心及電玩城的設置，有效拉動目的性的消費客流，同時可將輻射人群擴展至青少年；兒童零售：打造兒童用品集合地，滿足80、90后家庭對高品質(zhì)兒童消費的剛性需求；休閑餐飲、影院、兒童樂園有機互動，業(yè)態(tài)互補，營造最佳休閑親子氛圍；品牌落位品牌落位兒童類品牌落位兒童類品牌落位打造桂林市場餐飲菜系最多、菜品最齊全的饕餮集合地。滿足商務宴請需求；選擇比較高的樓層，最大程度拉動客流帶動其他業(yè)態(tài)的關聯(lián)消

36、費品牌落位品牌落位餐飲類餐飲類品牌落位品牌落位餐飲類（宴會型）餐飲類（宴會型）以桂林最具知名度和檔次的餐飲商家，打造公務、商務宴請首選品牌。獨一無二的玻璃長廊舞臺設計品牌落位品牌落位餐飲類（特色餐飲）餐飲類（特色餐飲）薈萃中華各地代表性餐飲商家，為桂林市民及商旅客群帶來多樣化美食體驗，通過特色各異的風味飲食吸引不同類型的顧客。品牌落位品牌落位餐飲類（休閑、異國品牌）餐飲類（休閑、異國品牌）休閑餐飲商家知名度高、品牌影響力大，且方便快捷，能充分滿足未來行政商務區(qū)的辦公人群需求，也能吸引大批年輕消費者，與零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)實現(xiàn)人群共享。品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 L1休閑餐飲2

37、F:異國餐飲品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 3F:休閑餐飲4F:中華美食館品牌落位品牌落位餐飲類品牌落位餐飲類品牌落位 5F:宴會餐飲以超市、影院、KTV為核心生活配套，聚集人氣。立足本地消費，創(chuàng)造穩(wěn)定持續(xù)的顧客來源與商業(yè)氛圍影院及KTV的設置，有效拉動目的性的消費的縱深客流。品牌落位品牌落位生活配套生活配套& &休閑娛樂類休閑娛樂類品牌落位品牌落位超市超市 / /影院影院品牌落位品牌落位KTV/KTV/美容美容 招商策略招商策略5 業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位8 收益測算城市宏觀背景城市商業(yè)分析項目分析項目定位鎖定目標重點突破主次分明把握節(jié)奏強勢推廣確保開業(yè)根據(jù)目前桂林市商業(yè)現(xiàn)狀及品牌商家

38、的開店需求，綜合花樣國際廣場的地理位置、周邊人口等狀況，為了落實業(yè)態(tài)規(guī)劃，提出以下招商策略原則：20122012年年20132013年年20142014年年依據(jù)項目定位，鎖定主力商家、突破超市、影院和2家快時尚品牌，確保項目主題框架基本成型。以2012年招商成果為基礎，結合兩場大型公關活動，在確定主題商家的基礎上，重點關注次主力商家的招商。整個招商持續(xù)工作要重點明確，按照招商目標把控招商節(jié)奏。根據(jù)主力店、次主力店及核心商戶的商品組合，靈活調(diào)整剩余商鋪的招商策略，通過強勢媒體宣傳，利用主力店及核心品牌商戶的影響力，完成剩余商鋪招商，確保開業(yè)。招商策略招商策略招商原則招商原則影院5月超市6月12月

39、2012年4月10月2013年2014年招商業(yè)態(tài)超市、影院、快時尚、兒童體驗中心、主題餐飲。2013年2014年第一階段：主力商家招商目標商家示意快時尚：H&M、UNIQLO、MUJI等兒童類：星期八小鎮(zhèn)、迪可可職業(yè)體 驗中心等餐飲：味道制造、椿記燒鵝第二階段：核心商家招商1、知名零售品牌2、知名連鎖餐飲品牌3、本地知名品牌商家4、兒童培訓類商家零售類：ONLY、VEROMODA、ELLE、ESPRIT、EP、滔搏等餐飲類：麥當勞、KFC、必勝客、星巴克、麥香坊等第三階段：招商沖刺階段1、沒有完成招商的剩余鋪位2、商務配套、生活配套4月招商策略招商策略整體招商計劃整體招商計劃影院5月超市6月2

40、012年12月7月8月9月10月兒童主題商家簽訂意向書11月1月一至二家餐飲、一家KTV商家簽訂意向書一至兩家快時尚品牌簽訂意向書招商策略招商策略20122012年招商計劃年招商計劃租賃政策租賃政策租金參照租金參照市場比較法租金定位通過選取常平各類屬性商業(yè)物業(yè)的租金進行比較分析，測算本項目平均租金，選擇為城市主要商圈中大型集中商業(yè)項目作為參照，主要從以下幾個要素進行比較：整體區(qū)位 商業(yè)氛圍 商業(yè)屬性 周邊配套 交通條件 展示條件 規(guī)模主題 升值前景租賃政策租賃政策租金參照租金參照根據(jù)可比項目租金，通過比較法進行租金測算，得出項目參考租金，如下表：租賃政策租賃政策租金參照租金參照以首層內(nèi)鋪平均租

41、金60元/月為基準，并參照桂林當?shù)刂饕虡I(yè)項目租金標準，按樓層遞減規(guī)律，同時考慮到各類型主力店的一般承租能力，得出以下租金計算標準：主力店租金按較保守值預測： 超市起始租金為15元/月； 影院起始租金為20元/月；快時尚品牌起始租金為35元/月首層租金平均值預測為60元/月， 高樓層與地下室逐層遞減， L1平均租金預測為60元/月； L2平均租金預測為50元/月； L3平均租金預測為30元/月； L4平均租金預測為25元/月； L5平均租金預測為20元/月；租賃政策租賃政策租金參照租金參照根據(jù)各業(yè)態(tài)對物業(yè)租賃條件的不同需求，制定以下策略：租賃政策租賃政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策租賃

42、政策租賃政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策各業(yè)態(tài)租金遞增政策收益測算收益測算項目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌落位招商策略城市宏觀背景城市商業(yè)分析項目分析整體租金遞增率預測采取前低后高的原則，以吸引商家入駐，在項目培育期基本完成之后提升增長率以獲取更大回報。但不同業(yè)態(tài)的遞增率根據(jù)行業(yè)規(guī)律也略有不同；主力店租金遞增率按恒定遞增預測，超市、影院均按每三年遞增5%預測，但具體執(zhí)行以與商家談判結果為準。收益測算收益測算無百貨租金遞增標準無百貨租金遞增標準開業(yè)前期費用預測約3700萬元，但宣傳推廣和招商費用可能根據(jù)實際情況有較大誤差；開業(yè)后經(jīng)營管理費用約為1449萬元/年，此項費用會隨著項目的不斷成熟而逐步降低。收益測算收益測算無百貨運營費用標準無百貨運營費用標準在不計算運營過程中的廣告位使用費、場地租賃費等多種附加收益的前提