新盛大廈評估報告 (4)

1、新盛大廈評估報告 珠海電子集團(tuán)大廈房地產(chǎn)評估糾紛 一、珠海電子集團(tuán)大廈概況 該房地產(chǎn)評估糾紛案的評估客體是坐落于xx省xx市吉大路2號的xx市電子集團(tuán)大廈（以下簡稱電子大廈），隸屬于xx市電子集團(tuán)公司（以下簡稱電子公司）。電子大廈是珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)周轉(zhuǎn)廠房發(fā)展有限公司于1984年報建，1986年竣工的四層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)輕工業(yè)廠房，總建筑面積3930平方米，土地權(quán)屬性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)。 1988年10月，電子公司前身珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)電子工業(yè)總公司從珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)周轉(zhuǎn)廠房發(fā)展有限公司購得電子大廈，每建筑平方米600元人民幣，總計235.8萬元人民幣。電子公司購得電子大廈后，將其改為商鋪和辦公樓，并將商

2、鋪和部分辦公用房對外出租。xx市政府“清理擅自改變建筑物使用功能和用地性質(zhì)領(lǐng)導(dǎo)小組”于1994年7月27日，就電子公司擅自改變建筑物使用功能和用地性質(zhì)發(fā)出查處通知書，責(zé)令于1994年8月11日前向xx市國土局清查整頓辦公室申報登記。電子公司提出將大廈一層800平方米使用功能改為商場的申請，經(jīng)xx市規(guī)劃委員會、規(guī)劃局、國土局批準(zhǔn)同意改變使用功能，并要求按照有關(guān)文件規(guī)定補(bǔ)交地價、辦理有關(guān)手續(xù)。 二、珠海電子集團(tuán)大廈的委托評估 因電子公司的下屬公司拖欠珠海國際有限公司債務(wù)，xx省高級人民法院于1995年4月22日二審終審后作出民事判決，珠海國際有限公司于1996年6月9日向法院申請執(zhí)行，執(zhí)行總金額本

3、息合計1200余萬港元。法院于1995年7月31日查封電子大廈，1996年1月委托xx市拍賣行對電子大廈進(jìn)行拍賣。拍賣前，法院于1996年1月23日委托珠海房產(chǎn)評估所對電子大廈的價值進(jìn)行評估。珠海房產(chǎn)評估所以1996年3月11日為評估基準(zhǔn)日，評估電子大廈的價值為14587723元人民幣，并向法院出具了估價答復(fù)書。法院分別于1996年4月16日和5月31日兩次將估價答復(fù)書送達(dá)電子公司，電子公司當(dāng)時并未對評估結(jié)果提出異議。 三、珠海電子集團(tuán)大廈的拍賣 法院委托xx市拍賣行以珠海房產(chǎn)所的評估價為底價進(jìn)行拍賣。為保證拍賣活動的公開、公平、公正，拍賣行分別于1996年4月8日、4月22日、5月31日、6

4、月5日在珠海特區(qū)報上刊登了拍賣公告，其中在后兩次拍賣公告中還公布了拍賣底價。1996年6月7日，拍賣行舉辦了公開拍賣會，電子大廈在拍賣會上由唯一的應(yīng)價者珠海港電力燃料公司以1460萬元的拍賣價競得。該拍賣競得人實(shí)則是澳門恒富陽光地產(chǎn)公司的競買受托人。澳門恒富陽光地產(chǎn)公司1996年6月6日與珠海港電力燃料公司簽署了競買委托授權(quán)書，不過澳門恒富陽光地產(chǎn)公司卻是1996年7月10日成立的。 四、珠海電子集團(tuán)大廈評估糾紛的緣起 電子大廈被拍賣后，電子公司對拍賣底價確定中所依據(jù)的評估結(jié)果產(chǎn)生了質(zhì)疑。電子公司認(rèn)為，他們曾經(jīng)于1994年6月委托廣東粵建審計師事務(wù)所對電子大廈以抵押貸款為目的進(jìn)行過評估，評估基

5、準(zhǔn)日為1994年6月18日，評估價值為2751萬元人民幣，況且，“按照xx市1992年頒布的關(guān)于調(diào)整xx市有償使用土地價格的通知，坐落于珠海吉大路上的辦公大樓，有償使用的土地價格是4250元/平方米”，而珠海房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估價值為3700元/平方米，這還沒有土地的價格高。1996年7月10日，電子公司向xx市國有資產(chǎn)管理局遞交了關(guān)于拍賣國有房屋確定底價問題的報告，1996年7月19日，珠1 海市國有資產(chǎn)管理局向電子公司發(fā)出關(guān)于國有資產(chǎn)底價確定問題的批復(fù)，認(rèn)為xx市房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估違反了國務(wù)院國有資產(chǎn)評估管理辦法，xx市房產(chǎn)評估所不具有xx省國有資產(chǎn)管理局授予的評估資格，因此

6、該評估行為無效。 五、有關(guān)部門的調(diào)查及新聞媒體的介入 電子大廈評估糾紛引起xx市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及原國家國有資產(chǎn)管理局的高度重視。xx省國有資產(chǎn)管理局根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局的指示，同意電子公司要求對電子大廈進(jìn)行重新評估以作對比的申請，由xx市國有資產(chǎn)管理局牽頭，組織xx市審計事務(wù)所、xx市資產(chǎn)評估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會計師事務(wù)所三家聯(lián)合，于1997年10月對電子大廈進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評估價值為2565萬元。鑒于xx市房產(chǎn)評估所的評估結(jié)果與此次評估結(jié)果相差1100多萬元，xx省國有資產(chǎn)管理局及資產(chǎn)評估協(xié)會組建了資產(chǎn)評估行業(yè)評估糾紛調(diào)節(jié)委員會，經(jīng)過多次調(diào)查取證，結(jié)論認(rèn)為：巨額國有

7、資產(chǎn)流失已是既成事實(shí)。 應(yīng)xx市房產(chǎn)評估所的請求，xx省房地產(chǎn)估價師學(xué)會與中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會組建了十余人構(gòu)成專家小組，于1998年1月14日至21日對電子大廈重新進(jìn)行了評估，評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評估結(jié)果為：按報建批準(zhǔn)的輕工廠房用途評估，評估價為780萬元（含補(bǔ)地價）；按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽呛蜕啼佊猛驹u估，評估價為2026萬元（含補(bǔ)地價）；若不考慮補(bǔ)地價因素，評估價為1400萬元。xx市房產(chǎn)評估所對電子大廈的評估結(jié)果與專家小組重估結(jié)果相近，不存在評估偏低的問題。 對于電子大廈評估糾紛一事，從1997年10月起，廣東衛(wèi)星電視臺、南方日報、羊城晚報等新聞媒體相繼進(jìn)行了報道，

8、1998年1月9日，原國家國有資產(chǎn)管理局機(jī)關(guān)報中國資產(chǎn)新聞發(fā)表題為“時間相差一年半，評估差了千里遠(yuǎn)，1300萬國資哪兒去了?！钡奈恼?。1998年2月7日晚，中央電視臺“焦點(diǎn)訪談“欄目以“一紙?jiān)u估，損失千萬”為題對此事進(jìn)行了專題報道，從而引起了社會的廣泛關(guān)注。 電子大廈評估糾紛主要涉及兩個焦點(diǎn)問題。一是法院委托對電子大廈進(jìn)行評估的xx市房產(chǎn)評估所有無評估資格；二是xx市房產(chǎn)評估所對電子大廈評估的結(jié)果是否過低，從而造成國有資產(chǎn)流失。 六、房地產(chǎn)估價師學(xué)會專家小組對評估糾紛的理解 （一）關(guān)于房地產(chǎn)估價行業(yè)的主管部門 1994年7月5日由全國人大常委會通過頒布的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第6條規(guī)定

9、：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?！钡?3條明確規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。”第58條明確規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。1991年11月16日由國務(wù)院令第91號頒布的 國有資產(chǎn)評估管理辦法第2條規(guī)定：“國有資產(chǎn)評估，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，適用本辦法?！?998年1月10日由xx省人大常委會公布的xx省資產(chǎn)評估管理?xiàng)l例第3條規(guī)定：“在本省行政區(qū)域內(nèi)從事資產(chǎn)評估活動適用本條例。法律、法規(guī)規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！睘榱素瀼刂腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法確立的法律制度，建設(shè)部、人事部于1995年發(fā)布了房

10、地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定，具體規(guī)定了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、執(zhí)業(yè)等有關(guān)內(nèi)容。為了規(guī)定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為，1997年建設(shè)部又發(fā)布了關(guān) 于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定，就房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資格的確認(rèn)以及定級分類、晉升條件、不同等級從業(yè)范圍等作了規(guī)定。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法是國家1994年頒布的法律，國有資產(chǎn)評估管理辦法是國務(wù)院1991年頒布的行政法規(guī)按照新法優(yōu)于舊法，效力層次高者優(yōu)于效力層次低者的法律適用規(guī)則，顯然管理房地產(chǎn)估價行業(yè)的政府職能部門是國家和省建設(shè)行政主管部門和城市房地產(chǎn)管理部門，而不是國有資產(chǎn)管理部門。國有資產(chǎn)評估管理辦法及xx省資產(chǎn)評估管理?xiàng)l例中“除

11、法律、法規(guī)另有規(guī)定外”的涵義就在這里。這也是為保證法律的嚴(yán)肅性、統(tǒng)一性，避免法律、法規(guī)之間的相互沖突而設(shè)立的。國有資產(chǎn)管理部門要求從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員都由他們“統(tǒng)管”、由他們認(rèn)定資格，完全是有意無意地曲解法律，在實(shí)踐中也是行不通的。 （二）關(guān)于xx市房產(chǎn)評估所的評估資格 國有資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，xx市房產(chǎn)評估所不具備房地產(chǎn)評估資格，其理由一是它沒有取得國資部門頒發(fā)的資格證書，二是投有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。這種觀點(diǎn)是片面的，也是極不負(fù)責(zé)任的越權(quán)行為，明顯帶有部門爭權(quán)奪利的色彩。首先，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格應(yīng)由國家和省建設(shè)行政主管部門和城市房地產(chǎn)管理部門來確認(rèn)，而不是由國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)定。其次，x

12、x市房產(chǎn)評估所是1993年4月10日由xx市編制委員會批準(zhǔn)設(shè)立的事業(yè)單位，下屬于xx市房產(chǎn)管理局，行使一定的政府職能，也是xx市首家從事房地產(chǎn)估價工作的機(jī)構(gòu)，領(lǐng)取有xx省行政事業(yè)性收費(fèi)許可證。作為事業(yè)法人，我國的法律、法規(guī)并沒有一定要進(jìn)行工商登記的規(guī)定。早在1992年9月7日建設(shè)部發(fā)布的城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法第4條就明確規(guī)定：“城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)市場估價的職能機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)的組成部分，承辦本行政區(qū)域涉及政府稅費(fèi)收入及由政府給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償費(fèi)用的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)以及受當(dāng)事人委托的其它房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”在英國、香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，也

13、有類似的做法。第三，該所1996年6月20日取得了xx省建設(shè)委員會首批頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資格證書；1997年10月21日xx省建設(shè)委員會根據(jù)建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定，審定其為二級評估機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，與機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)有著本質(zhì)區(qū)別，其中最重要的一點(diǎn)，是其價格實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價格。同一宗房地產(chǎn)，具有的權(quán)益不同，價值是極不相同的。因此，房地產(chǎn)評估與一般資產(chǎn)評估相比更具專業(yè)性。在國外及港臺，房地產(chǎn)評估都是一個獨(dú)立的專業(yè)從這個意義上講，一般的審計師、會計師、資產(chǎn)評估師如不經(jīng)過房地產(chǎn)評估的專業(yè)訓(xùn)練和考核，是無法也無能力從事房地產(chǎn)評估的。 （三）關(guān)于電子大廈的評估結(jié)果 房地產(chǎn)評估

14、中首要的評估原則是合法原則，即要以評估對象的合法使用、合法轉(zhuǎn)讓為前提進(jìn)行。例如，在用途方面應(yīng)以城市規(guī)劃為依據(jù)；在產(chǎn)權(quán)方面應(yīng)以土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書為依據(jù)；另根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第39條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 對于電子大廈評估，其在1996年3月11日土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能為輕工廠房。所以，廣東粵建審計師事務(wù)所及由市國資局牽頭組織的三家聯(lián)合評估，“假設(shè)”它為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使用權(quán)，如果不是一種故意的違法行為，就是一種對房地產(chǎn)評估專業(yè)的完全無知

15、。此外還須說明 的是。（1）未經(jīng)市場檢驗(yàn)的評估價不能用來作為衡量公開市場價格正確與否的標(biāo)準(zhǔn)。（2）高估抵押價值有可能造成國有資產(chǎn)流失。高估房地產(chǎn)抵押價值會加大金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，在貸款者違約、須處置抵押物時，高估的抵押價值極易給金融機(jī)構(gòu)帶來額外損失。若提供抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)是國有的，就會帶來國有資產(chǎn)流失。 （3）根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以劃撥土地上的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)價格，若將包含土地使用權(quán)價格在內(nèi)的評估價作為抵押的價值依據(jù)是錯誤的。電子公司只擁有劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有天壤之別，劃撥土地收益只能依法上交國家所有，絕不能由土地使用者所有。 七、

16、xx省建設(shè)委員會關(guān)于電子大廈評估情況的說明（199 8、 2、9） （一）xx市房產(chǎn)評估所對電子大廈評估的情況 1996年1月，xx市中級人民法院以1995珠法執(zhí)字第119號委托函，委托xx市房產(chǎn)評估所對市電子集團(tuán)吉大景樂路二號樓進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評估目的： 為法院判案提供參考。1996年3月5日，評估所派了兩名工作人員到現(xiàn)場實(shí)地勘察，評估檔案記載有該大樓的大概位置圖、外部及內(nèi)部裝修情況記錄。由于該大樓的房產(chǎn)證只注明是非住宅，而且在評估時也沒有該大樓被批準(zhǔn)改變使用功能的任何資料（實(shí)際上也沒有批準(zhǔn)改變使用功能），因此，評估所在評估時依據(jù)原來的報建批文，按廠房的用地性質(zhì)進(jìn)

17、行評估。xx市中級人民法院一直認(rèn)為電子大廈就是輕工廠房，并且對這一情況作了充分的調(diào)查，證據(jù)確鑿。評估所根據(jù)房地產(chǎn)評估的合法原則、最高最佳使用原則，估價時點(diǎn)原則等，運(yùn)用了成本法和收益法進(jìn)行評估，綜合得出該大廈房地產(chǎn)在土地的原規(guī)劃用途為興建工業(yè)廠房這一狀態(tài)下的價格為1458萬元，平均每平方米3712元，評估報告由注冊房地產(chǎn)估價師黃永東審核簽名，以xx市房產(chǎn)估價答復(fù)書（編號0004631）提交市中級法院。 （二）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證落到澳門商人手里的情況 新聞傳媒的報道提到，電子大廈拍賣時，只有珠海港電力燃料公司競價，最后的成交記錄也是該公司，但最后辦房產(chǎn)證時，業(yè)主的名字卻是澳門的恒富陽光地產(chǎn)投資貿(mào)易有限

18、公司。關(guān)于這個問題，通過到xx市國土局、房產(chǎn)局的檔案室查閱檔案，當(dāng)時的情況是：1996年6月7日拍賣完成之后，xx市拍賣行出具了拍賣成交確證書，確定恒富陽光公司為成交人，證明其已付清價款。xx市國土局出具了土地轉(zhuǎn)讓許可證，受讓人也是恒富公司。xx市房產(chǎn)局依據(jù)這些材料確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人并辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于為什么競價人與辦證人不一致的問題，拍賣行的總經(jīng)理說，按照拍賣法的規(guī)定，拍賣時是允許委托競投的，關(guān)于兩家是否有書面委托，經(jīng)詢問回答是肯定的。 需要說明的一點(diǎn)是，在市國土局查閱檔案時，發(fā)現(xiàn)國土局的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓計費(fèi)單、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表都記載電子大廈有商業(yè)用途，而且土地使用權(quán)證上標(biāo)明的是綜合樓

19、，但卻沒有見到市規(guī)劃部門任何的批準(zhǔn)改變土地使用功能的文件。 （三）關(guān)于xx市房產(chǎn)評估所是否具有房地產(chǎn)評估資格的問題 報紙及電視臺均認(rèn)為該所不具備評估資格，原因是它既沒有取得國資部門頒發(fā)的資格證書，也沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。xx市房產(chǎn)評估是由xx市編委于1993年4月批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位，隸屬市房產(chǎn)局，一直負(fù)責(zé)xx市房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收的評估。該所于1996年6月經(jīng)省建委首批確認(rèn)取得房地產(chǎn)評估資格證書，所長黃永東于1995年經(jīng)全國統(tǒng)考取得房地產(chǎn)估價師資格并已注冊。作為事業(yè)法人， 我國的法律法規(guī)并沒有一定要進(jìn)行工商登記的規(guī)定。 八、珠海資產(chǎn)評估行業(yè)評估糾紛調(diào)節(jié)委員會對評估糾紛的理解 （一）關(guān)于xx市房產(chǎn)評估

20、所的評估資格 按照城市房地產(chǎn)管理法第57條（5）的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。國務(wù)院頒布的國有資產(chǎn)評估管理辦法及1994年7月1日實(shí)施的xx省房地產(chǎn)評估條例都規(guī)定，必須領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照才能開展評估業(yè)務(wù)。關(guān)于我國法律法規(guī)沒有就事業(yè)法人一定要進(jìn)行工商登記規(guī)定的說法，是混淆了事業(yè)單位履行行政職能所開展的業(yè)務(wù)和向社會提供中介服務(wù)兩種職能的區(qū)別。xx市房產(chǎn)評估所1996年6月才取得房地產(chǎn)評估資格證書，而電子大廈估價答復(fù)書的簽發(fā)日期為1996年3月11日。如果不違規(guī)，該所何必于1998年1月補(bǔ)辦工商登記手續(xù)。 按照當(dāng)時的國有資產(chǎn)評估管理辦法規(guī)定，國有資產(chǎn)占用單位發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時，需向有關(guān)行政主管部門申請資產(chǎn)評估立項(xiàng)，并由其產(chǎn)權(quán)主體直接委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。 （二）關(guān)于電子大廈的評估價值 1.關(guān)于電子大廈用途的確定 按照資產(chǎn)客觀現(xiàn)實(shí)的存在狀況，應(yīng)當(dāng)以電子大廈在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)實(shí)功能即辦公和商場用途為評估基礎(chǔ)。理由是：（1）19