房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課件第7章

1、第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性分析概述一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用（一）房地產(chǎn)可行性研究 是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。是投資決策的重要依據(jù)是項(xiàng)目審批的依據(jù) 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、可行性研究的步驟和內(nèi)容（一）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項(xiàng)目概括 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)分析國(guó)

2、民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 結(jié)論（二）可行性研究的步驟 三、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告及注意事項(xiàng) （一）房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告 封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖 （二）房地產(chǎn)可行性研究注意事項(xiàng)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈年值財(cái)務(wù)凈年值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用年值費(fèi)用年值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率投資報(bào)酬率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期投資回收期 （一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值tttc某開發(fā)項(xiàng)目方案預(yù)測(cè)表 年年項(xiàng)目項(xiàng)目012345-25開發(fā)投資25025002600經(jīng)營(yíng)費(fèi)用400450500經(jīng)營(yíng)收入7008001300凈現(xiàn)金流量-250-2500-260

3、0300350800二、房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)計(jì)算FIRR折現(xiàn)率折現(xiàn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系圖 （二）財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率ttt試算法計(jì)算FIRR的一般步驟如下： 第一步：初略估計(jì)FIRR的值。iFIRR,為減少試算次數(shù)，可先令FIRRic。 第二步：分別計(jì)算出i1、i2(i1 0,FNPV2 0。 第三步：用線性插入法計(jì)算FIRR的近似值，其公式如下 （三）投資收益率 投資收益率=年凈收益/投資總額x100% （四）靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期：ttt，Pt（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份1）上一年累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出

4、現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量 動(dòng)態(tài)投資回收期：= 0 Pt （累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)1）上一年累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法（一）土地費(fèi)用估算土地征用拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)（二）前期工程費(fèi)規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)“三通一平”費(fèi)（四）房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)采用的方法：?jiǎn)卧浪惴?、單位指?biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（六）開發(fā)間接費(fèi)（七）管理費(fèi)：按項(xiàng)目投資或直接費(fèi)用的3%左右（八）銷售費(fèi)用（九）財(cái)務(wù)費(fèi)用（十）其他費(fèi)用（十一）稅

5、費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等等（十二）不可預(yù)見費(fèi)：是前面所有費(fèi)用的3%-7%估算土地費(fèi)用土地費(fèi)用前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) t t管理費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用其他費(fèi)用稅金及政府收費(fèi)稅金及政府收費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)四、成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案及租售收入測(cè)算 租售方案包括： 項(xiàng)目出租、出售還是租售并舉，出租面積和出售面積的比例； 可出租面積、可出售面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 出租和

6、出售的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定； 租金和售價(jià)水平的確定； 收款計(jì)劃的確定序序號(hào)號(hào) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 建設(shè)期建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期 第第1期期 第第2期期 第第3期期 第第N-1期期 第第N期期 1可出租建筑面積可出租建筑面積 2單位租金單位租金 3可能毛租金收入可能毛租金收入 4出租率（出租率（%）5有效毛租金收入有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 8凈轉(zhuǎn)售收入凈轉(zhuǎn)售收入 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入測(cè)算表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入測(cè)算表 單位：建筑面積（單位：建筑面積（m2），銷售收入（元），銷售收入（元）第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)能力

7、分析一、風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析方法盈虧平衡分析盈虧平衡分析項(xiàng)目安全率項(xiàng)目安全率敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析1234（一）盈虧平衡分析 又叫量本利分析，是通過分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量和項(xiàng)目盈虧關(guān)系的一種分析方法。 R=B TC=P Q FC Vc Q其中：R為利潤(rùn)，B為銷售收入，P為銷售價(jià)格，Q為房地產(chǎn)商品數(shù)量，TC為總成本， FC為固定成本，Vc為單位 變動(dòng)成本。 （二）項(xiàng)目安全率 f=（Q Q* ）/Q 100%f10% 10%15%15%25%25%30% 30%狀態(tài)危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全盈虧平衡點(diǎn)，盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本點(diǎn)，是指

8、開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為零時(shí)的指標(biāo)。 令R=B TC=P Q FC Vc Q=0，則有 Q*=FC/（P Vc） 盈虧平衡點(diǎn)銷售量 R*= P Q* 盈虧平衡點(diǎn)銷售額三、敏感性分析（一）敏感性分析敏感性分析的概念 又叫敏感度分析，就是通過測(cè)定一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，了解項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度，從而確定不確定性因素對(duì)于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的敏感程度，根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應(yīng)的對(duì)策，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。1、選擇要分析的不確定性因素v售價(jià)和租金v開發(fā)成本v開發(fā)周期v空置率和空置期v貸款利率和貸款額2、選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)5、提出控制敏感性因素的

9、建議4、判定敏感性因素3、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況（二）敏感性分析的步驟3、單因素敏感性分析例：某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如下，其中Ic=10%影響因素期初投資租賃收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年）估計(jì)值2000600350201）選取期初投資、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素2）選取凈現(xiàn)值（NPV）指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)3）計(jì)算預(yù)測(cè)水平下的凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，則：NPV=2000+（600 350）（P/A，I，n） = 2000+（600 350）（P/A，10%，20） = 2000+2508.5136 =128.4（萬元）4）確定敏感性因素的變動(dòng)幅度分別為10%和20

10、%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)值。期初投資的敏感性分析期初投資變動(dòng)幅度20%10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4 71.6 271.6租賃收入變動(dòng)幅度20%10%0+10%+20%NPV893.23 382.42 128.4 639.22 1150.03租賃收入的敏感性分析經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度20%10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4 169.58 467.55經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析作出敏感性曲線圖：128.4投資經(jīng)營(yíng)費(fèi)用價(jià)格（收入）5、排序并確定敏感性因素價(jià)格（收入）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用期初投資6、提出控制方案二、概率分析例：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表1，根

11、據(jù)經(jīng)驗(yàn)和預(yù)測(cè)，開發(fā)成本和銷售收入為需要分析的兩個(gè)不確定性因素，各自可能發(fā)生的概率如表2，取Ic=10%，試計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零的概率和凈現(xiàn)值大于1000萬元的累計(jì)概率。表1 單位：萬元年年01234投資與開發(fā)成本投資與開發(fā)成本120036003600銷售收入銷售收入7000 6200凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量1200 3600 3600 7000 6200概率概率 變幅變幅變動(dòng)因素變動(dòng)因素15%0+15%銷售收入銷售收入0.40.40.2投資與開發(fā)成本投資與開發(fā)成本0.20.50.3表212345678開發(fā)成開發(fā)成本變動(dòng)本變動(dòng)趨勢(shì)趨勢(shì)概率概率1銷售收入銷售收入變動(dòng)趨勢(shì)變動(dòng)趨

12、勢(shì)概率概率2狀態(tài)狀態(tài)概率概率Pi（23）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值PNPViPNPVi Pi+15%0.3+15%0.2A0.062923.09177.7800.4B0.121499.01179.8815%0.4C0.1274.938.9900.5+15%0.2D0.13965.90396.5900.4E0.22541.82508.3615%0.4F0.21117.74223.5515%0.2+15%0.2G0.045008.71200.3500.4H0.083584.63286.7715%0.4I0.082160.55172.84合計(jì)112155.11P（FNPV0）=1-P（0）=1P（FNPV

13、1000）=1-P（1000）=1-0.12=0.88第四節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、價(jià)值尺度、折現(xiàn)率、匯率不同項(xiàng)目項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目標(biāo)目標(biāo)利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)商經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)商國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格（包括影子工影子價(jià)格（包括影子工資和影子匯率）資和影子匯率）折現(xiàn)率折現(xiàn)率基準(zhǔn)收益率或期望收益率基準(zhǔn)收益率或期望收益率社會(huì)折現(xiàn)率社會(huì)折現(xiàn)率外部費(fèi)用和外部效益外部費(fèi)用和外部效益不考慮不考慮考慮考慮計(jì)算指標(biāo)計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本步驟Step 3效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整Step 2Step 1效益、費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、環(huán)