惠州龍門住宅項目初步報告(1)

1、居住居住 改變平陵改變平陵平陵平陵理想家園理想家園不管是刻意還是不經(jīng)意理想家園都在改變歷史在平陵這片熱土上將寫下重彩濃抹的一筆！過去：簡陋村屋現(xiàn)在：自建屋未來：平陵理想家園項目營銷策劃報告1CHAPTER1 價值體系搭建 思考一：認(rèn)識本案的價值體系 這片土地賦予我們何等的重任我們從平陵說起我們從平陵說起印象之區(qū)位：龍門門戶 聯(lián)通南北平陵鎮(zhèn)位于龍門縣東部，地處東經(jīng)11420 ,北緯2338，是龍門縣“東大門”。東鄰博羅縣，西接王坪鎮(zhèn)、龍華鎮(zhèn)，南鄰龍江鎮(zhèn)，北與東源縣交界。平陵鎮(zhèn)地處珠江三角洲“大三角”的邊緣，是龍門通往惠州、深圳、廣州、東莞、汕頭、梅州等地的必經(jīng)之地，也是湖南、江西及華東等省市通往

2、粵東的交通要道。優(yōu)越的地理位置使平陵鎮(zhèn)成為龍門縣的三個中心鎮(zhèn)之一，全鎮(zhèn)面積143.35平方公里。平平陵陵印象之潛力：生態(tài)小鎮(zhèn) 宜居之地行政：1個居委、14個村委人口：約4萬人人均收入： 約5000元居住環(huán)境良好經(jīng)濟(jì)低于惠城平均水平印象之未來：龍門門戶 花園小鎮(zhèn)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施改善，平陵將從落后小鎮(zhèn)成為集業(yè)、居、游、憩為一體的摩登花園小鎮(zhèn)印象之現(xiàn)狀：彈丸小地 偏僻之隅1 1、平陵鎮(zhèn)目前尚無開發(fā)商品房的歷史、平陵鎮(zhèn)目前尚無開發(fā)商品房的歷史2 2、據(jù)訪談，平陵本地人對當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)同度并不高、據(jù)訪談，平陵本地人對當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)同度并不高3 3、當(dāng)?shù)乜蛻敉x擇龍門、博羅、惠城等地置業(yè)、當(dāng)?shù)乜蛻敉x擇龍門

3、、博羅、惠城等地置業(yè)平陵：明天很美好，今天很殘酷今天的平陵落后、偏僻無開發(fā)項目認(rèn)同度低明天的平陵輕軌、花園小鎮(zhèn)半小時生活圈業(yè)居游憩皆宜進(jìn)程推手理想家園在殘酷的今天和美好的明天之間，理想家園的建設(shè)，將是雄心壯志要成為平陵鎮(zhèn)現(xiàn)代化進(jìn)程的推手，這就是使命！那么，我們準(zhǔn)備好了嗎？再立足項目再立足項目項目詳情佛曰：不可說！本本案案山林鎮(zhèn)政府 本案占地一萬多平米，坐擁山、林、谷三大資源，項目是天生的優(yōu)質(zhì)資源項目。 在區(qū)位上，本案獨踞平陵鎮(zhèn)中心，金龍大道與易發(fā)大道交界處，與鎮(zhèn)政府、中國電信僅一步之遙，三面地勢毫無阻擋，視野非常開闊。 本項目擬打造成平陵鎮(zhèn)標(biāo)志性高品質(zhì)住宅，配有近萬平米商業(yè)街，商住皆宜，是平陵

4、鎮(zhèn)人居環(huán)境新標(biāo)桿。項目用地項目用地11020.17總建筑面積40681.35計容建筑面積33297.84住宅建筑面積28914.60商業(yè)建筑面積4383.24不計容建筑面積7383.51地下車庫面積7383.51建筑密度32.30%容積率3.02總戶數(shù)318戶停車位137個物業(yè)類型高層花園社區(qū)配套山景資源、內(nèi)部園林、外部完善設(shè)施戶型配比74125的二三房一期技術(shù)指標(biāo)解讀:中小規(guī)模項目中小規(guī)模社區(qū)中等容積率戶數(shù)不多整體規(guī)模無優(yōu)勢項目配套解讀：中心，步行10分鐘范圍內(nèi)，應(yīng)有盡有項目周邊市場、百貨超市、學(xué)校、銀行、醫(yī)院、酒店娛樂等設(shè)施應(yīng)有盡有，是平陵當(dāng)之無愧的。本案本案鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府汽修中心汽修中心銀

5、行銀行藥店藥店鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)中心酒 吧酒 吧電器購物中心電器購物中心餐飲餐飲平陵中學(xué)平陵中學(xué)餐飲餐飲酒店酒店郵局郵局步行步行10分鐘分鐘項目規(guī)劃解讀：平陵首個花園洋房社區(qū)項目是傳統(tǒng)的南北朝向布局，較為迎合當(dāng)?shù)刭彿咳后w的心理。寬闊的樓距，有利于園林景觀的發(fā)揮，使項目具備較高素質(zhì)?；咎卣骰咎卣鹘ㄖ螒B(tài)：小高層、高層層數(shù)：11層 、18層朝向：南北朝向棟數(shù)：4棟戶數(shù)：318戶停車位：137個1、概況描述、概況描述2、具體戶型、具體戶型二房面積：72、74、78、79平米三房面積：101、108、110、111、114、125平米項目戶型解讀：實用的居家戶型一梯3、4戶、兩梯4戶、南北朝向、主流戶型超高

6、實用率項目商業(yè)解讀：綜合性外向型社區(qū)商業(yè)1、商業(yè)概述、商業(yè)概述 商業(yè)建筑面積7383.51，立足于本社區(qū)的商業(yè)消費需求，從而達(dá)到覆蓋整個平陵的商業(yè)高度。1千人的小區(qū)，4萬人的平陵，理想家園，大有可為! 項 目 價 值 體 系 概 括項 目 價 值 體 系 概 括龍 門 門 戶龍 門 門 戶平陵首個花園式洋房社區(qū)平陵首個花園式洋房社區(qū)前所未有、前所未見、前所未聞前所未有、前所未見、前所未聞平陵里程碑式、革命式的人居進(jìn)程宜 居 小 鎮(zhèn)宜 居 小 鎮(zhèn)山 景山 景 / 全 配 套全 配 套我們是革命者、先驅(qū)、創(chuàng)造者、見證者一些建筑會永遠(yuǎn)聳立在那里，所以它必須適合過去，現(xiàn)在和將來的地理位置并且和諧地與周

7、邊的環(huán)境聯(lián)系起來。 山本理顯我們不想讓它出生就被遺忘，所以我們不停地在尋找與這塊充滿生命力的土地匹配的價值我們的宏圖起源于平陵是我，我是平陵！立足平陵包裝平陵推出平陵匯聚平陵打造產(chǎn)品發(fā)掘潛力宣傳平陵客戶云集打造高度認(rèn)同的精品社區(qū)打造高度認(rèn)同的精品社區(qū)基礎(chǔ)基礎(chǔ)提升提升傳遞傳遞結(jié)果結(jié)果 思考二：市場競爭分析 項目所面臨的競爭與機遇2CHAPTER 2市場競爭分析市場競爭分析區(qū)域內(nèi)無同類競爭項，具有較大的潛力契待發(fā)掘！ 思考三：客戶定位 項目的客戶定位與解讀3CHAPTER 3客戶精確洞察客戶構(gòu)成預(yù)計客戶構(gòu)成預(yù)計核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶爭取客戶爭取客戶占比85%本地的公務(wù)員、教職工、工廠管理

8、人員、個體工商戶。占比10%占比5%周邊村鎮(zhèn)改善住房農(nóng)民置業(yè)目的置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)居住區(qū)域工作區(qū)域教育水平職位分布行業(yè)分布年齡特征家庭周期類型選擇A： 平陵本地客戶為主 主要的客戶群體為平陵的本土居民，他們世代居住在平陵，往往有1-2套自建房或出租屋，收入來源主要靠收租、做點小生意，或在附近工廠謀份較為輕松的工作；B: 客戶層面較為復(fù)雜 他們當(dāng)中大部分文化程度一般，也相對保守，是居家的有閑一族。平常休閑活動不多，無非是與街坊鄰里喝茶拉家常。有少部分學(xué)歷較高的公務(wù)員、教師等群體到龍門居住，小鎮(zhèn)生活過于平淡是他們外遷的主因。C： 年齡結(jié)構(gòu)復(fù)雜 老平陵人并非無經(jīng)濟(jì)能力，他們有能力在龍門、博羅買房或者已

9、經(jīng)買房，但他們并不愿在外地住，害怕那種離鄉(xiāng)土的孤獨感。因此，置業(yè)群體可能有40-50歲的老平陵人，有30-40歲的中堅群體，也有20-30需要婚房的年輕群體。D: 物業(yè)類型單一 他們并非不向往花園洋房，如果在平陵買房，目的也是實現(xiàn)由自建房向高品質(zhì)花園洋房的轉(zhuǎn)變。因而，他們選擇的物業(yè)往往是二房或者三房，面積往往要求100平方以上。E: 以首次置業(yè)為主 平陵客戶中，在外地龍門、博羅置業(yè)的比例并不高，不超過2成。本案開發(fā)后，將是當(dāng)?shù)氐谝粋€釋放剛需的項目，置業(yè)群體將以首次為主。平陵本地客戶特征給他們更好的居住夢想客戶定性描述：客戶定性描述：我們的客戶應(yīng)該是這樣一幫人他們位于傳統(tǒng)是性價值區(qū)，注重服務(wù)、注重品質(zhì)、相信眼見為實傳統(tǒng)理性價值區(qū)現(xiàn)代理性價值區(qū)初期成本價值區(qū)高尚安逸簡約明智購物全面成本服務(wù)質(zhì)量可靠創(chuàng)新科技個人效率定制化自然激情古典歸屬感自由自在活力刺激/樂趣進(jìn)取新潮/酷現(xiàn)代感性價值區(qū)高尚感性價值區(qū)看中物業(yè)管理尋求被尊重注重尊貴感受希望有面子建筑品質(zhì)園林品質(zhì)公共設(shè)施品質(zhì)項目均好性眼見為實不喜花俏有板有眼外源客戶購買心理接觸項目：大部分為途經(jīng)、朋友介紹購買緣由：或價格凹地承接（外溢） 或看好升值潛力（投資） 或有獨特資源 （高端休閑、戶口需求）置業(yè)次數(shù)：首次（外溢需求） 多次（投資需求唯有性價比和獨特資源方能打動外源客由此延伸我們的推廣調(diào)性實實在在的賣點 實實在