資產(chǎn)評估市場途徑PPT課件

1、 8.1 市場途徑及程序 8.2 市場參照物 8.3 市場途徑中的主要評估方法 8.4 市場途徑應(yīng)用舉例及方法評價目 錄第1頁/共53頁 通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和掌握資產(chǎn)評估市場途徑及其具體技術(shù)方法的理論基礎(chǔ)、適用條件、應(yīng)用前提、構(gòu)成要素、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、數(shù)學(xué)表達(dá)式和歸納式，以及市場途徑中的各種評估技術(shù)方法的基本應(yīng)用。【學(xué)習(xí)目標(biāo)】第2頁/共53頁 8.1.1 市場途徑的基本涵義 市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。 市場途徑是根據(jù)替代原理，采用比較和類比的思路及方法判斷資產(chǎn)價

2、值的評估技術(shù)規(guī)程。 運(yùn)用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估對象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。8.1 市場途徑及程序第3頁/共53頁 通過市場途徑及方法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是要有一個活躍的公開市場； 排除了個別交易的偶然性其二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。8.1.2 市場途徑的基本前提第4頁/共53頁參照物及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。（2）面臨的市場條件具有可比性，包括供求關(guān)系、競爭狀態(tài)和交易條件（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，同時，時間因素的影響是可以調(diào)整的。第5頁/

3、共53頁 1）選擇參照物 選擇參照物的關(guān)鍵要求是可比性問題，資產(chǎn)功能、市場條件、成交時間等；參照物應(yīng)選擇三個以上，以避免偶然因素。 2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素 具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素各有側(cè)重。選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)。例如：地理位置是房地產(chǎn)價值的重要影響因素，技術(shù)水平在機(jī)器設(shè)備評估中起主導(dǎo)作用。8.1.3 市場途徑的基本程序第6頁/共53頁 3）指標(biāo)對比、量化差異 將參照物與評估對象對比指標(biāo)之間的差異數(shù)量化和貨幣化。 4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異 將已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，得到每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的

4、初評結(jié)果。 5）綜合分析確定評估結(jié)果 對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以確定最終評估值。可比性都很好時，可采用算術(shù)平均或加權(quán)平均。第7頁/共53頁評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素： （1）資產(chǎn)的功能 資產(chǎn)功能是資產(chǎn)使用價值的主體，在社會需要的前提下資產(chǎn)功能越好，其價值越高。 （2）資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量 指外觀、結(jié)構(gòu)、役齡、規(guī)格型號和制造工藝水平。 （3）市場條件 參照物交易時間與評估對象評估基準(zhǔn)日的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。 （4）交易條件 指交易批量、交易動機(jī)、交易時間。第8頁/共53頁 8.2.1 市場參照物的基本特征 1）市場參照物的實體特征 具體表現(xiàn)在功能、具體用途、性能上具有可比（相同、

5、相似、相近） 2）市場參照物的權(quán)益特征 權(quán)益可比，如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等 3）市場參照物的市場特征 市場條件可比，如市場空間、市場級次、市場供求關(guān)系、市場競爭狀況等8.2 市場參照物第9頁/共53頁 4）市場參照物的時效特征參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，適度期間內(nèi)的價格才具有可比性和相容性。 5）市場參照物的其他特征 主要指參照物的交易條件（交易批量、動機(jī)、付款方式）第10頁/共53頁運(yùn)用市場途徑評估資產(chǎn)價值時，參照物通常應(yīng)選擇三個和三個以上。以避免某個參照物個別交易中的特殊因素或偶然因素對成交價及評估值的影響。只選擇一個參照物將面臨較大的風(fēng)險。8.2.2 市

6、場參照物的數(shù)量要求第11頁/共53頁 8.3.1 直接比較法 利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物對應(yīng)特征直接進(jìn)行比較得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評估對象價值。 直觀簡捷，便于操作，但要求可比性較高評估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n （81） 或：評估對象價值=參照物成交價格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n （82）8.3 市場途徑中的主要評估方法(直接、間接）第12頁/共53頁特例（差異僅體現(xiàn)在某一基本特征上） 1）現(xiàn)行市價法 當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參

7、照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，直接利用基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。 2）市價折扣法 以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象某方面不利因素，憑評估人員經(jīng)驗或有關(guān)部門規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象的價值。 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（1價格折扣率） （83）第13頁/共53頁例題8-1 評估某一擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價位10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。 資產(chǎn)評估價值=10 (1 40%)6第14頁/共53頁 以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算

8、評估對象的價值。 資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力） （84） 例8-2: 資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其計算公式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力） （85） 例8-3: 3）功能價值類比法10 (90 120)7.50.710 (90 120)8.18第15頁/共53頁例題8-2例題8-3第16頁/共53頁 以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估基準(zhǔn)日的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象的

9、價值。 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（1+價格變動指數(shù)） （86） （861） 或 （862） 4）價格指數(shù)法產(chǎn)定基價格變動指數(shù)參照物交易期日同類資基價格變動指數(shù)評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定參照物資產(chǎn)交易價格資產(chǎn)評估價值11(1資產(chǎn)評估價值參照物資產(chǎn)交易價格參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格變動指數(shù)）第17頁/共53頁 價格指數(shù)法一般只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異，且時間差異不能過長。第18頁/共53頁例8-5應(yīng)用公式8-6、8-7-1 被評估房地產(chǎn)于2015年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2015年上半年各月月末的價格同2014年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、

10、7.3%、9.6%，10.5%。其中，參照房地產(chǎn)在2015年3月底的價格為3800元/M2,則評估對象于2015年6月30日的價值接近于3932元/M2。 計算式為：(1 10.5%)38003932(1 6.8%)第19頁/共53頁例8-6應(yīng)用公式8-6-2（8-7-2） 已知某資產(chǎn)在2015年1月的交易價格為300萬元，該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：從2015年1月至5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%，評估對象于2015年5月的評估價值接近于331.07萬元。300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1第20頁

11、/共53頁 以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算評估對象的價值。 只運(yùn)用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（評估對象成新率參照物成新率） （88） 其中： 資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限）5）成新率價格調(diào)整法第21頁/共53頁 1）市場售價類比法 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異值時間差異值交易情況差異值 （89） 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) （810） 在具體操作過程中，運(yùn)用直接比較法時使用頻率較高的有以下技術(shù)方法：第22頁/共53頁 價值比

12、率法是指利用參照物的市場交易價格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。 （1）成本市價法 資產(chǎn)評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本） （811）例8-7（2）市盈率倍數(shù)法（主要適用于企業(yè)價值評估） 企業(yè)評估價值被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 （812）例8-8 2）價值比率法10002020000第23頁/共53頁 評估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被評估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其市價接近于30萬元。 計算式：8-720 15

13、0%30第24頁/共53頁 某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評估價值為：20000萬元。 計算式：8-810002020000第25頁/共53頁 間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。 該法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。 該法只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。8.3.2 間

14、接比較法第26頁/共53頁 市場途徑中的具體方法使用前提必須滿足的 兩個基本條件： 第一，利用參照物進(jìn)行評估，參照物與評估對象必須相同或相似，即具有可比性。 第二，參照物的交易時間與評估基準(zhǔn)日間隔不能過長。 市場途徑的具體方法可以成為成本途徑的具體方法，但成本途徑中的具體方法的使用前提會有所區(qū)別。第27頁/共53頁 8.4.1 市場途徑在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 1）估價對象概況 2）評估要求 3）評估過程 （1）選擇評估方法 （2）收集有關(guān)的評估資料（評估對象資料和參照物資料） （3）進(jìn)行交易情況修正 （4）進(jìn)行交易日期修正 （5）進(jìn)行區(qū)域因素修正 （6）進(jìn)行個別因素修正 （7）計算被評估土地的初

15、步價格 （8）計算評估結(jié)果8.4 市場途徑應(yīng)用舉例及方法評價第28頁/共53頁 (1)估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。 (2)評估要求。評估該地塊2014年10月3日的公平市場交易價格。 (3)評估過程。 選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法時行評估。 搜集有關(guān)的評估資料。 A.搜集待估土地資料。 B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表8-1。第29頁/共53頁例：評估屬于住宅區(qū)的一塊600平方米的空地 表8-1 交易情況修正：A、D正常買賣，B偏低2%，C偏低3% 交易日期修正：每月上漲1

16、% 所以A為6%，B為7%，C為12%，D為10% 區(qū)域因素修正：表8-2，A100，B88，C108，D100 充分利用修正：評估地塊大，有利使用，ABCD高2% 使用年限修正：折現(xiàn)率8% 計算參照物修正后的單價，取其平均值作為評估單價，再按面積計算總價。第30頁/共53頁 進(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正;交易實例B較正常買賣價格偏低2%;交易實例C較正常買賣價格偏低3%。 則各交易實例的交易情況修正率為： 交易實例A：0%;交易實例B：2%;交易實例C：3%;交易實例D：0%。第31頁/共53頁第32頁/共53頁 進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004

17、年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為： 交易實例A：6%;交易實例B：7%;交易實例C：12%;交易實例D：10%。 評估價值=交易實例的價值(1+間隔月份數(shù)1%)第33頁/共53頁第34頁/共53頁 進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。第35頁/共53頁第36頁/共53頁 進(jìn)行個別因素修

18、正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：=（1-0.0994）（1-0.0676）=0.90060.9324=0.9659第37頁/共53頁計算式：第38頁/共53頁計算待估土地的初步價格參照價交易系數(shù)日期系數(shù)區(qū)域系數(shù)面積系數(shù)年限系數(shù)第39頁/共53頁采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果土地評估單價為：（909+1 038+901+942）4=948（元/m2）土地評估總

19、價為：600948=568 800（元）第40頁/共53頁 1）評估對象基本情況 2）二手設(shè)備市場調(diào)研 3）確定調(diào)整因素，進(jìn)行差異調(diào)整 （1）制造廠家調(diào)整：B廠高出11% （2）出廠年限調(diào)整：相同不需調(diào)整 （3）實體狀態(tài)調(diào)整：表8-5 （4）計算評估值 先計算參照物調(diào)整后的價格，取平均作為評估值。8.4.2 市場途徑在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用第41頁/共53頁2014年2月2014年2月第42頁/共53頁 2)二手設(shè)備市場調(diào)研 對二手設(shè)備市場進(jìn)行調(diào)研，確定市場參照物。 3）確定調(diào)整因素，進(jìn)行差異調(diào)整。 （1）制造廠家調(diào)整 新設(shè)備的價格差異率=（4.44-4）/4*100%=11% B廠家生產(chǎn)的該產(chǎn)品市場價格比A廠家高11% 以此作為評估舊設(shè)備的調(diào)整比率。 （2）出廠年限調(diào)整 參照