資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估PPT課件

1、1一、不動(dòng)產(chǎn)的概念：1.土地的概念：土地定義：土壤定義：土地與土壤的區(qū)別：第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估概述第1頁(yè)/共130頁(yè)22.地產(chǎn)的定義：地產(chǎn)的分類：第2頁(yè)/共130頁(yè)3房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 3.房地產(chǎn)的定義：第3頁(yè)/共130頁(yè)4實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位實(shí)物：房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，如結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等。權(quán)益：房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。中國(guó)目前主要有：所有權(quán)：?jiǎn)为?dú)所有、共有、區(qū)分所有使用權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)典權(quán)地役權(quán)空間利用權(quán)相鄰關(guān)系包括：噪音污染、空氣污染、光污染等第4頁(yè)/共13

2、0頁(yè)5不同的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：有形資產(chǎn)主要是實(shí)物影響價(jià)值無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益影響價(jià)值房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。第5頁(yè)/共130頁(yè)6區(qū)位：一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事務(wù)在空間方位和距離上的關(guān)系。包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等四個(gè)方面。位置，包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層交通：指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度。環(huán)境景觀：指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設(shè)施：包括房地產(chǎn)外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施指道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施；公共服務(wù)設(shè)施，一般指教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施

3、。第6頁(yè)/共130頁(yè)73.不動(dòng)產(chǎn)的概念 動(dòng)產(chǎn)： 不動(dòng)產(chǎn)：第7頁(yè)/共130頁(yè)8二 、不動(dòng)產(chǎn)的特性（一）土地的特性1、土地的自然特性（補(bǔ)充） （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動(dòng)性 （3）效用的持久性價(jià)格具上升趨勢(shì) （4）效用的差異性（不可替代性）第8頁(yè)/共130頁(yè)92、土地的經(jīng)濟(jì)特性（補(bǔ)充） （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （4）可壟斷性第9頁(yè)/共130頁(yè)103.土地的資源特性 （1）生產(chǎn)性 （2）地域性 （3）時(shí)間變化性 （4）永續(xù)利用性 （5）面積有限性第10頁(yè)/共130頁(yè)114.土地的資產(chǎn)特性 （1）非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品的

4、兩重性 （2）土地價(jià)格的兩重性 （3）不可移動(dòng)性 （4）保值增值性5.土地的權(quán)屬特性第11頁(yè)/共130頁(yè)12二 、不動(dòng)產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性2.耐用性3.相互影響性4.價(jià)值量大性5.保值增值性6.流動(dòng)性差7.用途多樣性8.獨(dú)一無(wú)二性9.易受限制性10. 供給有限性第12頁(yè)/共130頁(yè)13 2010年1月，為配合世博配套工程浦東濱江大道建設(shè)，位于上海浦東新區(qū)東方路的一棟有著100多年歷史的老洋房開(kāi)始實(shí)施整體平移。這棟老洋房為四層磚木結(jié)構(gòu)建筑，建于1906年，原為江海北關(guān)驗(yàn)貨場(chǎng)辦公樓。在平移工程中，千斤頂在計(jì)算機(jī)的控制下將使整棟大樓“行走”30多米，整個(gè)工程于2010年4月完工。第13頁(yè)/共130

5、頁(yè)14不可移動(dòng)性第14頁(yè)/共130頁(yè)15 2008年7月3日，福州老洋房泛船浦教堂神父樓在上百個(gè)千斤頂?shù)闹蜗码x地1米，整體平移。這棟老洋房由于位于建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)，經(jīng)過(guò)一年多準(zhǔn)備，福州市有關(guān)部門決定對(duì)泛船浦教堂神父樓實(shí)施整體平移，以利于文物保護(hù)和減少經(jīng)濟(jì)損失。 這幢樓將先往東平移75.6米，再整體旋轉(zhuǎn)90度向南平移30.7米，由東西朝向變?yōu)槟媳背?。耗資17萬(wàn)元，建筑風(fēng)格屬半哥特式、半法國(guó)式。 第15頁(yè)/共130頁(yè)16第16頁(yè)/共130頁(yè)17第17頁(yè)/共130頁(yè)18三、不動(dòng)產(chǎn)的分類 土地的分類：表4-2 房屋建筑物的分類：表4-3第18頁(yè)/共130頁(yè)19四、不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)原則 一般原則 合法原則

6、 合法產(chǎn)權(quán) 利用方式合法 交易、處分合法第19頁(yè)/共130頁(yè)20五、 房地產(chǎn)的評(píng)估程序（了解）看課本74-77頁(yè)，回答問(wèn)題1.房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序？2.評(píng)估工作方案的具體內(nèi)容？3.房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法？第20頁(yè)/共130頁(yè)21第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)一、地租理論（略）二、區(qū)位理論（了解）第21頁(yè)/共130頁(yè)22三、我國(guó)土地權(quán)屬類型 1、 一般來(lái)講，在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。第22頁(yè)/共130頁(yè)23 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國(guó)家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)，其

7、價(jià)值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)第23頁(yè)/共130頁(yè)242. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣和掛牌四種方式。第24頁(yè)/共130頁(yè)25 最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。 土地使用權(quán)使

8、用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)。第25頁(yè)/共130頁(yè)26四、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體系（一）公平市場(chǎng)價(jià)格、非公平市場(chǎng)價(jià)格（二）土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格（三）按照土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式： 一級(jí)市場(chǎng)：政府批租市場(chǎng)或政府出讓市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場(chǎng)總和。 第26頁(yè)/共130頁(yè)27我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系1、基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 2、標(biāo)定地價(jià)：在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。3、出讓底價(jià)：是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年

9、限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格 上述13屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。45屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。第27頁(yè)/共130頁(yè)28（四）課稅價(jià)格、征用價(jià)格、抵押價(jià)格（五）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率 例題 投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？第28頁(yè)/共130頁(yè)29（六）建筑物價(jià)格體系

10、 1.商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)第29頁(yè)/共130頁(yè)30五、影響地產(chǎn)的因素看課本89-99頁(yè)，回答問(wèn)題1.影響地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有哪幾種?2.一般因素是什么？具體包括哪幾種因素？3.什么是區(qū)域因素？影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素有哪些？影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素有哪些？影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素有哪些？4.什么是個(gè)別因素，影響地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素有哪些？影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素有哪些？第30頁(yè)/共130頁(yè)31一般因素：行政因素：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策等社會(huì)因素：政治安定狀況社會(huì)治安狀況城市化 一般而言，城市化意味著人口向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成需求不

11、斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。房地產(chǎn)投機(jī) 普遍認(rèn)為房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第31頁(yè)/共130頁(yè)32經(jīng)濟(jì)因素u經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，其增長(zhǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其引起地價(jià)上漲。u居民收入和消費(fèi)水平：通常，居民收入的真正增加，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大。u物價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。u利率 房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)

12、；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。第32頁(yè)/共130頁(yè)33其他一般因素 人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu) 心理因素購(gòu)買或出售的心態(tài)個(gè)人欣賞趣味時(shí)尚風(fēng)氣或從眾心理接近名家住宅心理講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼 國(guó)際因素第33頁(yè)/共130頁(yè)34心理因素購(gòu)買或出售的心態(tài)個(gè)人欣賞趣味時(shí)尚風(fēng)氣或從眾心理接近名家住宅心理講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼第34頁(yè)/共130頁(yè)35第35頁(yè)/共130頁(yè)36香港淺水灣 沙灘的后面是一座郁郁蔥蔥的小山。山作龍型，據(jù)說(shuō)風(fēng)水相當(dāng)好。香港人很重視風(fēng)水，有“一運(yùn)二命三風(fēng)水”之說(shuō)。 意思是說(shuō)，命、運(yùn)對(duì)人的一生固然十分重要，但風(fēng)水的影響亦是不可小視的。港島很多豪門巨富都在這

13、里建有住宅，就是看中了這里的風(fēng)水。淺水灣畔風(fēng)水樓，遂成此間一景。 第36頁(yè)/共130頁(yè)37第37頁(yè)/共130頁(yè)38 淺水灣西北面的山坡上。有一棟造型別致的白色大樓。藍(lán)天下格外惹眼。它的別致之處在于整棟大樓的中央開(kāi)了一個(gè)大方洞，這樣的設(shè)計(jì)完全是出于風(fēng)水的考慮。原來(lái)，樓后面的山是港島“九龍顧主”風(fēng)水格局中的一條。龍是要入海的。這樓擋住了龍的去路怎么行？于是設(shè)計(jì)者便在龍頭所向的部位開(kāi)了一個(gè)大大的窗子，據(jù)說(shuō)這樣就能順風(fēng)順?biāo)豁槹夙樍恕Ｒ驗(yàn)檫@樓的風(fēng)水實(shí)在太好，惦記它的人很多，與其一次性售出，不如把它當(dāng)做一固體銀行，所以這一爿房子是只租不賣的。第38頁(yè)/共130頁(yè)39成龍的別墅第39頁(yè)/共130頁(yè)40第4

14、0頁(yè)/共130頁(yè)41 這棟造型頗似鑼鼓的海景大廈，歸亞洲女首富、香港華懋集團(tuán)主席龔如心所有。這位被稱作“小甜甜”的女人，為了贏得丈夫身后近400億遺產(chǎn)，不屈不撓地打了9年官司（比抗日戰(zhàn)爭(zhēng)還多一年咧），終于將遺產(chǎn)爭(zhēng)到了手（當(dāng)然也包括這棟漂亮的造型別致的樓宇）。然而，小甜甜的命運(yùn)實(shí)在是差了些，勝訟后不到一年，便追隨夫君而去，億萬(wàn)財(cái)產(chǎn)，竟是無(wú)福消受。眼前這一爿估值約100億港元的豪宅，如今也不知道歸入誰(shuí)的名下了。第41頁(yè)/共130頁(yè)42區(qū)域因素影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素 商業(yè)繁華程度 交通便捷度 環(huán)境優(yōu)劣度 規(guī)劃限制 其他因素第42頁(yè)/共130頁(yè)43影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素u位置u交通便捷度u

15、基礎(chǔ)設(shè)施保證度u公用設(shè)施完備度u環(huán)境質(zhì)量度u規(guī)劃限制u其他因素第43頁(yè)/共130頁(yè)44影響工業(yè)用地的區(qū)域因素 交通便捷度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 環(huán)境質(zhì)量 規(guī)劃限制 其他因素第44頁(yè)/共130頁(yè)45個(gè)別因素 位置因素 地形地質(zhì)因素 面積因素 地塊形狀因素 土地利用因素第45頁(yè)/共130頁(yè)46第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格純收益/資本化率（a/r） （1） 有限期： （2） a年純收益 r折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。nrraP)1 (11第46頁(yè)/共130頁(yè)47三、各參數(shù)的估算（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而

16、非實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。 凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用第47頁(yè)/共130頁(yè)48以房地產(chǎn)出租為例，求取土地收益的步驟：設(shè)某酒店共有客房200間，每間每天的收費(fèi)為300元，平均入住率為80%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每天總收入的30%，土地的純收益為房地產(chǎn)總收益的40%。 計(jì)算總收入 求取總費(fèi)用 求取總收益 確定房屋純收益 求取土地純收益第48頁(yè)/共130頁(yè)49（二）資本化率-房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 1.綜合折現(xiàn)率的計(jì)算公式：102頁(yè) 2.折現(xiàn)率的計(jì)算方法： 市場(chǎng)提取法 資本資產(chǎn)定價(jià)模型 投資資本結(jié)構(gòu)組合法 債務(wù)保證率法 第49頁(yè)/共130頁(yè)50（三）

17、收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一第50頁(yè)/共130頁(yè)51 收益法舉例收益法舉例例 1： 某旅館需要估價(jià)，根據(jù)調(diào)查，該旅館共有 300 張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收 50 元，年平均空房率為 30% ，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi) 14 萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天 45 元，年平

18、均空房率為 20% ，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的 30% ；該類房地產(chǎn)資本化率為 10% ，該旅館的經(jīng)營(yíng)期限為50年，試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。第51頁(yè)/共130頁(yè)52 習(xí)題： 某旅館需要估價(jià)，根據(jù)調(diào)查，該旅館共有00 張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收元，年平均空房率為 30% ，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi) 萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天 元，年平均空房率為 20% ，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的 30% ；該類房地產(chǎn)資本化率為 % ，該旅館的經(jīng)營(yíng)期限為50年，試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。第52頁(yè)/共130頁(yè)53 課本例4、5、第53頁(yè)/共130頁(yè)54 有一宗

19、土地，出讓年期40年，資本化率為6%，預(yù)計(jì)未來(lái)5年的純收益分別為30萬(wàn)元、32萬(wàn)元、35萬(wàn)元、33萬(wàn)元、38萬(wàn)元，從第6年開(kāi)始，大約保持在40萬(wàn)元左右，請(qǐng)用收益法計(jì)算該宗地價(jià)格。第54頁(yè)/共130頁(yè)55四、收益法的綜合運(yùn)用房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格例某房地產(chǎn)公司于19991999年5 5月以出讓方式取得一塊土地5050年使用權(quán)，并于20012001年5 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,8003,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為6060年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,8004,800元。該大樓總建筑面積為12,00012,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋?/p>

20、寫字樓的租金一般為每天每平方米2.52.5元，空置率在10%10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%12%，其他稅為租金收入的6%6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%0.2%，資本化率確定為6%6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在20042004年5 5月的價(jià)格。第55頁(yè)/共130頁(yè)561 1、估算年有效毛收入2.52.536536512,00012,000（1 110%10%） 9,855,0009,855,000元2 2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1 1）年管理費(fèi)9,855,0009,855,0003.5%3.5%

21、 344,925344,925元（2 2）年維修費(fèi)4,8004,80012,00012,0001.5%1.5% 864,000864,000元（3 3）年保險(xiǎn)費(fèi)4,8004,80012,00012,0000.2%0.2% 115,200115,200元（4 4）年稅金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%） 1,773,9001,773,900元（5 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925344,925864,000864,000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元第56頁(yè)/共130頁(yè)573 3、估算凈收益年凈收益年

22、有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元4 4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為4545年，則：房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756,756,9756%6%111/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)104,434,671104,434,67112,00012,000 8,7038,703元5 5、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在20042004年5 5月的價(jià)格為104,434,671104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,7038,703元。 第

23、57頁(yè)/共130頁(yè)58 習(xí)題2：某房地產(chǎn)公司于20002000年1 1月以出讓方式取得一塊土地5050年使用權(quán)，并于20052005年1 1月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米45004500元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為6060年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米52005200元。該大樓總建筑面積為15,00015,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? 4元，空置率在12%12%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的4%4%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的2%2%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%12%，其他稅為租金收入的7%7%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置

24、價(jià)的0.3%0.3%，資本化率確定為8%8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在20102010年1 1月的價(jià)格。第58頁(yè)/共130頁(yè)59第四節(jié) 市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法1.市場(chǎng)法及其適用條件公式：被估房地產(chǎn)價(jià)格（單價(jià)）交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)時(shí)間因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)第59頁(yè)/共130頁(yè)60二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)第60頁(yè)/共130頁(yè)61三.市場(chǎng)法的步驟和過(guò)程步驟：&廣泛搜集交易資料，確定比較案例&進(jìn)行交易情況修正，特殊因素要剔除：有一定利害關(guān)系的主體之間的交易交易時(shí)

25、有特別動(dòng)機(jī)買方或賣方不了解市場(chǎng)行情其他特殊交易第61頁(yè)/共130頁(yè)624進(jìn)行交易時(shí)間修正4進(jìn)行區(qū)域因素修正4進(jìn)行個(gè)別因素修正4確定待估土地評(píng)估值年限修正系數(shù)： K年限修正系數(shù) n比較案例土地使用權(quán)剩余年限 m待估土地使用權(quán)剩余年限 r折現(xiàn)率)1 (11 )1 (11 nmrrK第62頁(yè)/共130頁(yè)63估算調(diào)整系數(shù)1、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法： 4、個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù)100 100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案

26、例第63頁(yè)/共130頁(yè)64（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。第64頁(yè)/共130頁(yè)65例 1 ：為評(píng)估某寫字樓 2006 年 10 月 31 日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B, C 三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表 4-1 。 表 4-1 可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例 B可比實(shí)例可比實(shí)例 C成交價(jià)格成交價(jià)格5000元（人民幣元（人民幣/ 平平方米）方米）600 （美元（美元/ 平方平方米）米）5500元（人民幣元（人民幣/ 平平方米）方米）成交日期成交日期

27、2006 年年 1 月月 31 日日2006 年年 3 月月 31 日日2006 年年 7 月月 31 日日交易情況交易情況+2% +5%-3%房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況- 8%- 4%+6%第65頁(yè)/共130頁(yè)66在表 4-1 的交易情況中，正負(fù)值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高低于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況而導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度另外，假設(shè)人民幣與美圓的市場(chǎng)匯價(jià) 2006 年 3 月 31 日為 1 ： 8.5 ， 2006 年 10 月 31 日為 1 ： 8.3 ，該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2006 年 1 月 1 日至 2006

28、年 2 月 31 日基本保持不變， 2006 年 2 月 31 日至 2006 年 5 月 31 日平均每月比上月下降 1% ，以后平均每月比上月上漲 0.5% 。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2006 年 10 月 31 日的正常市場(chǎng)價(jià)格。第66頁(yè)/共130頁(yè)67估算步驟如下： 1 、計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格= 可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2 、比準(zhǔn)價(jià)格： =5000 X100/(100+2) (1-1%)3 (1+0.5%)5 100/ （ 100-8 ） =6598.33 （元人民幣/ 平方米） B=600 8.5 100/(100+5) (1-1%)2 (

29、1+0.5%)5 100/ （ 100-4 ） =6328.88 （元人民幣/ 平方米） C=5500 100/(100-3) (1+0.5%)3 100/ （ 100+6 ） =6192.31 （元人民幣/ 平方米） 3 、確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格（算術(shù)平均） 估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）= （ 6598.33+6328.88+6192.31 ）/3 =6373.17 （元/ 平方米）第67頁(yè)/共130頁(yè)68例 2為評(píng)估某商品住宅 2006 年 10 月 24 日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了 A ， B, C 三宗類似商品住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1. 可比實(shí)例的成交價(jià)格，

30、見(jiàn)表 4-2表 4-2可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例 B可比實(shí)例可比實(shí)例 C成交價(jià)格（元成交價(jià)格（元/ 平方米）平方米）370042003900成交日期成交日期2006 年年 5.242006 年年 8.242006 年年 9.24第68頁(yè)/共130頁(yè)692. 交易情況的分析判斷結(jié)果，見(jiàn)表 4-3表 4-3 表 4-3 中交易情況的分析判斷以正常價(jià)格為基礎(chǔ)，正值表示成交價(jià)格高于正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度?？杀葘?shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例 B可比實(shí)例可比實(shí)例 C交易情況交易情況-2%0+1%第69頁(yè)/共130頁(yè)703. 該類商品住宅 2006 年 4 月至 10 月的價(jià)格變動(dòng)情

31、況，見(jiàn)表 4-4 表 4-4 表 4-4 中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)月份月份45678910價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8第70頁(yè)/共130頁(yè)714. 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見(jiàn)表 4-5 表 4-5 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅 2006 年 10 月 24 日的正常市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況權(quán)重權(quán)重估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例可比實(shí)例 B可比實(shí)例可比實(shí)例 C因素因素 10.51009010080因素因素 20.3100100110120因素因素 30.2100125100100第71頁(yè)/共130頁(yè)72解：估算該商品住宅在 200

32、6 年 10 月 24 日的正常市場(chǎng)價(jià)格1. 計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格= 可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2. 交易情況修正系數(shù) 可比實(shí)例： 100/ （ 100-2 ）=100/98 可比實(shí)例 B ： 100/ （ 100-0 ）=100/100 可比實(shí)例 C ： 100/ （ 100+1 ）=100/1013. 交易日期修正系數(shù) 可比實(shí)例： 106.8/92.4 可比實(shí)例 B ： 106.8/100.3 可比實(shí)例 C ： 106.8/109.04. 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 可比實(shí)例： 100/ （ 90 0.5+100 0.3+125 0.2 ）=100/100 可比

33、實(shí)例 B ： 100/ （ 100 0.5+110 0.3+100 0.2 ）=100/103 可比實(shí)例 C ： 100/ （ 80 0.5+110 0.3+100 0.2 ）=100/96 第72頁(yè)/共130頁(yè)735 、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)） 比準(zhǔn)價(jià)格 =3700 X100/98X106.8/92.4 X100/100 =4363.90 （元/ 平方米） 比準(zhǔn)價(jià)格 B=4200 X100/100X106.8/100.3 X100/103 =4341.93 （元/ 平方米） 比準(zhǔn)價(jià)格 C=3900 X100/101X106.8/109.0 X100/96 =3941.09 （元/ 平方米）6 、

34、綜合，取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)簡(jiǎn)單平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果 則： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 （單價(jià)）= （ 4363.90+4341.93+3941.09 ）/3 =4215.64 （元/ 平方米）第73頁(yè)/共130頁(yè)74宗地宗地價(jià)格（元價(jià)格（元/平方米）平方米）時(shí)間時(shí)間交易情交易情況況區(qū)域因區(qū)域因素素個(gè)別因個(gè)別因素素可比可比A80002010.10+2%+5%-1%可比可比B82002010.8-1%+3%0可比可比C83502011.7-3%0+2%待估待估地地？2011.10又知道從2010年8月至2011年10的定基價(jià)格指數(shù)如下:日期2010.82010.102011.72011.10指數(shù)103

35、110115112第74頁(yè)/共130頁(yè)75第五節(jié) 成本法1.公式： 土地評(píng)估值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益2.成本法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。也適用于既無(wú)收益又很少有交易的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地的評(píng)估第75頁(yè)/共130頁(yè)763.成本法的步驟 估算土地取得費(fèi)：征用集體土地：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)購(gòu)買和征用城市舊有土地 估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)第76頁(yè)/共130頁(yè)77 估算稅費(fèi) 估算利息 1.基數(shù)（土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用） 2.計(jì)息周期：年、半年、季、月等 3.計(jì)息方式：分為單

36、利和復(fù)利 4.名義利率和實(shí)際利率 i=(1+r/m )m-1即息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期計(jì)息期為土地開(kāi)發(fā)期的一半第77頁(yè)/共130頁(yè)78 估算土地增值收益土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)）*土地增值收益按補(bǔ)交出讓金的40%計(jì)算直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。估算土地使用權(quán)評(píng)估值第78頁(yè)/共130頁(yè)79例 5 、某成片荒地面積 2 平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 1.2 億元，將其開(kāi)發(fā)成為“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開(kāi)發(fā)期為三年，貸款年利率為 10% ，銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 15% ，開(kāi)發(fā)后土地增值收益率為20%， 試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟

37、地的平均單價(jià)。第79頁(yè)/共130頁(yè)80解：1.土地取得費(fèi)：1.2億2.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用：2.5億3.利息：1.2億*（1+10%）3-1+2.5億*（1+10%）1.5-14.銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：V*15%5.增值收益（1+2+3+4）*20%6.開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)V=1+2+3+4+5=1.2億+2.5億+ 1.2億*（1+10%）3-1+2.5億*（1+10%）1.5-1+ V*15%+5則：V= 單價(jià)=V/2*106第80頁(yè)/共130頁(yè)81習(xí)題：某成片荒地面積 平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 億元，將其開(kāi)發(fā)成為“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為 億元，開(kāi)發(fā)期為三年，貸款年利率為 1

38、0% ，銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 % ，開(kāi)發(fā)后土地增值收益率為20%， 試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。第81頁(yè)/共130頁(yè)82一、成本法1.概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，而后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2 、理論依據(jù)賣方角度：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論過(guò)去的投入買方角度：替代原理第82頁(yè)/共130頁(yè)83五、建筑物價(jià)格的評(píng)估1.建筑物的重置成本構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)前期費(fèi)用其他費(fèi)用間接費(fèi)用合理利潤(rùn)資金成本稅金第83頁(yè)/共130頁(yè)842.建筑物重置成本的估算方法&預(yù)決算調(diào)整法：建筑物單項(xiàng)工程價(jià)值量較大，通常以單項(xiàng)工程為對(duì)象，分別安裝工程造價(jià)的

39、各項(xiàng)構(gòu)成編制出詳細(xì)的歷史核算資料，作為建筑物的歷史成本即項(xiàng)目決算的依據(jù)。 第84頁(yè)/共130頁(yè)85預(yù)決算調(diào)整法的調(diào)整內(nèi)容： 三材差價(jià)：鋼材、木材、水泥的價(jià)格調(diào)整。 地材價(jià)差額：地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)*地價(jià)價(jià)格指數(shù) 人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)：人工費(fèi)=工日數(shù)*（評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)-預(yù)決算工日單價(jià)）調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)*當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)第85頁(yè)/共130頁(yè)86 其他直接費(fèi)調(diào)整 調(diào)整后的其他直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)*評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算重置基價(jià)： 工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)+調(diào)整后的其他直接費(fèi) 重置基價(jià)=工程直接費(fèi)+間接費(fèi)+其他間接費(fèi)+稅金+利潤(rùn) 計(jì)算重置

40、成本第86頁(yè)/共130頁(yè)87u預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。u用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。第87頁(yè)/共130頁(yè)884重編預(yù)決算：按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。該法適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。4價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：根據(jù)建筑物的賬目成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。 該法準(zhǔn)確性較差一般只適用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、以及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。 第88頁(yè)/共130頁(yè)89 公式：待估建筑物的重置成本=待估建筑物賬

41、目原值*綜合價(jià)格指數(shù) 綜合價(jià)格指數(shù)分為定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)兩種。第89頁(yè)/共130頁(yè)90課本例12：第90頁(yè)/共130頁(yè)913.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算4 使用年限法 建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限/建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限*100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限 *100%第91頁(yè)/共130頁(yè)924 打分法 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危房第92頁(yè)/共130頁(yè)93非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6磚木

42、結(jié)構(gòu)二等：40年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第93頁(yè)/共130頁(yè)94（2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.55

43、0.150.3六層七層以上0.80.10.1第94頁(yè)/共130頁(yè)95 例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。 第95頁(yè)/共130頁(yè)96打分法估測(cè)建筑物的成新率的公式：137頁(yè) 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分*結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系

44、數(shù)+裝修部分合計(jì)得分*裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)+設(shè)備部分合計(jì)得分*設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。第96頁(yè)/共130頁(yè)97例13：某鋼混結(jié)構(gòu)的5層樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分為80分，裝修部分為70分，設(shè)備部分為60分，又查表知其修正系數(shù)分別為0.75，0.12，0.13，求房屋的成新率？第97頁(yè)/共130頁(yè)984.建筑物功能性貶值的估算 建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 無(wú)論何原因形成的建筑物功能性貶值，測(cè)算中都要與建筑物重置成本測(cè)算以及成新率測(cè)算一并統(tǒng)籌考慮。第98頁(yè)/共130頁(yè)995.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

45、 由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。 經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率n1iii) r1 (R經(jīng)濟(jì)性貶值第99頁(yè)/共130頁(yè)100成本法的舉例-139：第100頁(yè)/共130頁(yè)101第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法剩余法1.含義： 求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.適用對(duì)象對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)、待開(kāi)發(fā)土地（生、毛、熟）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房第101頁(yè)/共130頁(yè)1023.步驟Q調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)基本情況：土地的位置、土地的面積大小、形狀、地質(zhì)等、城市

46、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地的權(quán)利等。Q選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式Q估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期Q預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值Q估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)Q進(jìn)行具體計(jì)算，求取待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。第102頁(yè)/共130頁(yè)1034.公式 評(píng)估價(jià)= 開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)-租售費(fèi)用第103頁(yè)/共130頁(yè)1045.方法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法：考慮資金時(shí)間價(jià)值的現(xiàn)金折現(xiàn)傳統(tǒng)方法：考慮資本投資的收益回報(bào)或資金借貸的利息收入第104頁(yè)/共130頁(yè)1056.計(jì)算例.某開(kāi)發(fā)商欲購(gòu)買一塊生地開(kāi)發(fā)成“七通一平”后出

47、售，開(kāi)發(fā)周期為2年，已知開(kāi)發(fā)成本為500元/平方米，管理費(fèi)用為200元/平方米，（假設(shè)均均勻投入）銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，開(kāi)發(fā)商的貸款利率為10%，投資利潤(rùn)率為15%，開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)為2000元/平方米，取得待開(kāi)發(fā)土地的稅費(fèi)為其售價(jià)的4%，用兩種方法求該生地的價(jià)值（設(shè)折現(xiàn)率為8%）。第105頁(yè)/共130頁(yè)106解：1.傳統(tǒng)法：V=2000-500-200-2000*5%-V*（1+4%）（1+10%）2-1+（500+200+2000*5%）*（1+10%）-1-（V+500+200+2000*5%）*15%-V*4%V=？ 2.折現(xiàn)法：V=2000/（1+8%）2-（200+500+100）

48、/（1+8%）-V*4% V=？第106頁(yè)/共130頁(yè)107 假設(shè)法案例：課本146頁(yè)第107頁(yè)/共130頁(yè)108第七節(jié)第七節(jié) 路線價(jià)法路線價(jià)法一、路線價(jià)法概念及基本原理1、概念指對(duì)臨接特定道路且接近距離相等的土地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均水平價(jià)格，稱之為路線價(jià)，而后根據(jù)路線價(jià)，配合深度百分率和其他價(jià)格修正率，計(jì)算臨接街道的其他土地價(jià)格的方法，即路線價(jià)法。路線價(jià)表示：絕對(duì)額 美、臺(tái)灣 相對(duì)點(diǎn)數(shù) 日本第108頁(yè)/共130頁(yè)1092.修正狀況1 ）臨街深度修正：各宗地離開(kāi)街道的深度2 ）其他狀況修正：形狀、面積、寬度3 ）不進(jìn)行交易情況和交易日期修正3 、適用對(duì)象和條件1 ）對(duì)象：城市

49、商業(yè)街道兩側(cè)商業(yè)用地地價(jià)評(píng)估2 ）條件：街道較規(guī)整，各宗土地排列整齊第109頁(yè)/共130頁(yè)110二、路線價(jià)法的操作步驟 1 、劃分路線價(jià)區(qū)段：可用性、可及性相當(dāng)，地塊相連、地價(jià)相近2 、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)3 、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地第110頁(yè)/共130頁(yè)111選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求： 一面臨街 土地形狀為矩形 臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度 臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度 用途為所在區(qū)段具有代表性的用途 建筑容積率有代表性 其他（土地使用權(quán)年限、土地生熟程度）有代表性第111頁(yè)/共130頁(yè)1124 、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)5、制作深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率 1 ）深度價(jià)格

50、修正率（深度百分率深度指數(shù)） 單獨(dú)深度百分率 平均深度百分率 累計(jì)深度百分率第112頁(yè)/共130頁(yè)1132 ）制作過(guò)程：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度將標(biāo)準(zhǔn)深度劃分相等的若干等份制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為平均或累計(jì)深度百分率3 ）制作法則 四三二一法則：將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，因各等份距離街道的遠(yuǎn)近不同，所以其價(jià)值也有所不同，從街道的方向算起，第一個(gè)等份占整塊土地價(jià)值的40%，第二塊占30%，第三塊占20%，第四塊占10%。 九八七六法則：超過(guò)100英尺的第一、二、三、三、四的25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。 第113頁(yè)/共1

51、30頁(yè)114例7：某塊臨街深度為30.48米（100英尺），臨街寬度為20米的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)，請(qǐng)根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰的臨街深度為15.24米，寬度為20米的矩形土地的價(jià)格。若土地的深度為45.72米（150英尺），則其總價(jià)為多少？ 解：1.土地總價(jià)為121.92*（40%+30%）=85.34萬(wàn)2.土地總價(jià)為121.92*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =142.65萬(wàn)第114頁(yè)/共130頁(yè)115習(xí)題4：某塊臨街深度為30.48米（100英尺），臨街寬度為20米的矩形土地，總價(jià)為200萬(wàn)，請(qǐng)根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰的臨街深度為15.24米，寬度為20米的矩形土地的價(jià)格。若土地的深度為60.96米，則其總價(jià)為多少？第115頁(yè)/共130頁(yè)1164 、路線價(jià)法的計(jì)算公式1 ）一面臨街 土地價(jià)格（單價(jià)）= 路線價(jià)X 深度價(jià)格修正率 土地價(jià)格（總價(jià)）= 路線價(jià)X 深度價(jià)格修正率X 土地面積2 ）