房地產(chǎn)開發(fā)項目財稅疑難問題處理

1、第一講土地返還款的稅務處理房地產(chǎn)全程稅務規(guī)劃房地產(chǎn)全程稅務規(guī)劃戰(zhàn)略戰(zhàn)略+ +籌劃籌劃+ +風險風險房地產(chǎn)納稅分析n房地產(chǎn)稅負重、征稅環(huán)節(jié)多、涉及16個稅種n稅收政策復雜而多變n各地政策執(zhí)行尺度不一n稅收征管嚴、稽查多稅務規(guī)劃戰(zhàn)略結構 風險化解 稅收籌劃獲取獲取土地土地 設計設計建安建安環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 資金運籌資金運籌 與成本分攤與成本分攤預售與預售與銷銷 售售 項目清算項目清算 與增值與增值 自持物業(yè)自持物業(yè)營業(yè)稅 契稅、印花稅、土地使用稅 土地增值稅土地增值稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)業(yè)務流程及涉稅問題房地產(chǎn)業(yè)務流程及涉稅問題n 房地產(chǎn)項目公司國土局發(fā)改委規(guī)劃局房管局建設局規(guī)劃局建設局房管局建

2、設局簽定拿地合同設立項目公司立項用地許可證拆遷許可證初步設計審查審批施工圖審查備案工程招投標及備案建設工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房預售許可證專業(yè)驗收綜合驗收竣工驗收辦證備案交房土地出讓金返還 拆遷還房 甲供材 成本分拆 加計扣除 匯算清繳 稅款預征 土增稅清算 自持物業(yè) 售后回租 售后返租 股權收購負責部門步驟涉稅要點工商局稅務局環(huán)衛(wèi)局衛(wèi)生局取得土地返還款的稅務指引與籌劃取得土地返還款的稅務指引與籌劃n取得土地返還款如何記賬？n觀點一：取得土地使用權，以實際支付的土地價款作為土地成本，實際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。n觀點二：土地返還款具有政府補助的性質，計入營業(yè)外收入。n【處理原則

3、】：如果企業(yè)通過招拍掛取得土地使用權且已全部繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應作為營業(yè)外收入。n【籌劃技巧】：土地返還款盡量不要沖減土地成本。取得土地返還款的稅務指引與籌劃取得土地返還款的稅務指引與籌劃n大連的地方政策大連的地方政策n土地返還款不得計入扣除項目土地返還款不得計入扣除項目n關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（大地稅函【2008】188號）規(guī)定：“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳費證明以及財政、土地管理等部門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支出土地出讓金或購置土地使用

4、權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目”。取得土地返還款的稅務指引與籌劃取得土地返還款的稅務指引與籌劃n青島的地方政策 從政府部門取得拆遷補償及財政補貼款項，抵減開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。n房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā)【2008】100號）規(guī)定：“對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得補償以及財務補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額”。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增

5、值稅土地增值稅拆遷換房（用于購買拆遷換房（用于購買安置房）安置房）視為銷售不動產(chǎn)，繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。計征企業(yè)所得稅，先掛預收賬款，后轉入主營業(yè)務收入回遷房收入用于拆遷（代理拆遷、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）拆遷補償）（1）建筑物拆除平整土地：建筑業(yè)營業(yè)稅（2）代理支付動遷補償款差額應按服務業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅（1）取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務收入扣除相對應的成本費用，差額應計入當年應納稅所得額（2）代理支付動遷補償款額，應計入當年的應納稅所得額不征收土地增值稅。原因：不屬于產(chǎn)權轉讓行為。政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地出讓金的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營

6、業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅基礎設施（道路、防洪、排水.）屬于BT項目，按照建筑業(yè)營業(yè)稅處理；如果協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按照企業(yè)取得政府補貼處理，不征收營業(yè)稅。計征企業(yè)所得稅屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產(chǎn)收入，不征收土地增值稅。公共配套同上計征企業(yè)所得稅如認定為向政府銷售不定產(chǎn)項目的，征收土地增值稅；不認定的沖減土地征用及拆遷補償費。政府返還土地的六種處理模式政府返還土地的六種處理模式政府返還土地政府返還土地出讓金出讓金營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅政府

7、將土地出讓金政府將土地出讓金返還給其它有關企返還給其它有關企業(yè)或個人業(yè)或個人不征收營業(yè)稅。屬于財稅【2011】70號文件規(guī)定，作為不征稅收入。否則，繳納企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。未約定，僅作為補未約定，僅作為補助或獎勵。助或獎勵。不征收營業(yè)稅。計征企業(yè)所得稅。不征收土地增值稅。土地一級開發(fā)的稅收政策土地一級開發(fā)的稅收政策n一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助

8、地方政府完成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。土地一級開發(fā)稅收政策土地一級開發(fā)稅收政策 當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓， 若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設計單位、施工單位提供規(guī)劃設計勞務和建筑業(yè)勞務取得的收入，應照章征收營業(yè)稅。 關于納稅人投資政府土地改造項目的有關營業(yè)稅問題的公告（國家稅務局公告2013年第15號）BTBT項目的稅

9、務指引項目的稅務指引nBT項目解析及風險分析n所謂BT,即是“Build Transfer”英文字母縮寫，意即“建設移交”。BT項目是政府利用非政府資金來進行非營利性基礎設施建設的一種融資模式。主要運作主題及模式為合同授予方是政府（包括政府有關部門或政府授權的企業(yè)），BT項目公司負責該項目的投融資和建設施工，項目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購協(xié)議在規(guī)定期限內(nèi)支付回購資金。n【風險點分析】：BT項目分為兩種模式，一種是投資建設方即做投資又提供建造服務；另一種是投資建設方僅進行投資，而未直接提供建造服務。BT項目的涉稅處理nBT模式繳納營業(yè)稅的三種模式n（1）以取得的回購款項按照“建筑業(yè)”稅目全額

10、繳納營業(yè)稅。重慶市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知（渝地稅發(fā)【2008】195號）n（2）已取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。安徽省宣城市地方稅務局、廣東省惠州市地方稅務局 和河南省地方稅務局。n（3）以取得的回購款項扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。江西省地方稅務局2010年第4號公告第二講房地產(chǎn)規(guī)范賬務核算模式房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n一、稅收策劃與會計核算的關系n1、會計核算時達到稅收籌劃目標的基礎。n2、一切稅收籌劃都要通過會計核算來實現(xiàn)

11、。n3、規(guī)范的會計核算時實現(xiàn)稅收籌劃的關鍵。房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n二、房地產(chǎn)項目會計核算的特點n1、產(chǎn)品的成本核算復雜n2、經(jīng)營收入及其相關稅金的核算與其他行業(yè)不同n3、涉稅環(huán)節(jié)多、稅種多n4、涉及的費用多房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n三、常用的會計科目 開發(fā)產(chǎn)品預收賬款開發(fā)成本投資性房地產(chǎn)開發(fā)間接費用房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n四、預收賬款的處理n1、一般企業(yè)n企業(yè)會計準則應用指南會計科目和主要賬務處理（2205預收 賬款）n核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預收款項。銷售實現(xiàn)時，按實現(xiàn)的收入記入主營業(yè)

12、務收入。n2、房地產(chǎn)企業(yè)n營業(yè)稅暫行條例實施細則（財務部國家稅務局第52號令）n第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n五、會計賬務的建立n如何設立“開發(fā)成本”的子目？n土地征用及拆遷補償費n前期工程費n基礎設施費n建筑安裝工程費n公共配套設施費n開發(fā)間接費n財法字【1995】6號n中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則n國稅發(fā)【2009】31號n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n六、“開發(fā)成本”科目核算的

13、內(nèi)容n1、“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費”科目核算的內(nèi)容n土地征用及拆遷補償費是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權而產(chǎn)生的各項費用。 房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算一、土地征用及拆遷補償費一、土地征用及拆遷補償費【土地買賣或轉讓、大市政【土地買賣或轉讓、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交土地變更用途和超面積補交地價及相關稅費、拆遷補償?shù)貎r及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等】【土地費、危房補償費等】【土地征用

14、費、耕地占用稅、勞動征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償凈支出、安附著物拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等】置動遷用房支出等】1.1.土地征用費土地征用費土地買家或出讓金土地買家或出讓金拍賣傭金拍賣傭金大市政配套費大市政配套費稅金（契稅、耕地占用稅）稅金（契稅、耕地占用稅）土地使用費土地使用費土地閑置費土地閑置費土地開發(fā)費土地開發(fā)費補交地價款（變更、超面積）補交地價款（變更、超面積）合作款項（地價及相關稅費）合作款項（地價及相關稅費）其他其他2 2、拆遷補償費、拆遷補償費拆遷補償費拆遷補償費安置及動遷費安置及動遷費回遷房建造費回遷房建造費農(nóng)作物

15、補償費農(nóng)作物補償費危房補償費危房補償費其他其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n2、開發(fā)成本前期工程費n 前期工程費是指在取得土地開發(fā)權后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。 房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算二、前期工程費【指項目開發(fā)前其發(fā)生的二、前期工程費【指項目開發(fā)前其發(fā)生的水文地質勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行水文地質勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用】性研究、籌建、場地通平等前期費用】【規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、【規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、

16、勘查、測繪、地質、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】1 1、報批報建費、報批報建費規(guī)劃管理費規(guī)劃管理費拆遷管理費拆遷管理費施工許可證費施工許可證費工程造價管理費工程造價管理費人防報建費人防報建費土地登記費土地登記費新材料基金新材料基金圖紙審查費圖紙審查費定額測定費定額測定費定額勞保費定額勞保費城市綠化費城市綠化費其他其他2 2、規(guī)劃設計費、規(guī)劃設計費總體規(guī)劃設計費總體規(guī)劃設計費單位設計費單位設計費管線設計費管線設計費改造設計費改造設計費施工圖設計費施工圖設計費小市政施工圖設計費小市政施工圖設計費環(huán)境設計費環(huán)境設計費人防設計費人防設計費可行性研究編制費可行性研究編制費制圖費、曬圖費

17、制圖費、曬圖費規(guī)劃設計模型制作費規(guī)劃設計模型制作費方案評審費方案評審費其他其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算二、前期工程費【指項目開發(fā)前期發(fā)二、前期工程費【指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘查、匯測、規(guī)劃、設生的水文地質勘查、匯測、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用】【規(guī)劃、設計、項目可行前期費用】【規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、性研究和水文、地質、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】3、勘查丈量費、勘查丈量費建筑面積尺量費產(chǎn)權面積實測費樓房放線驗線費地基測量釘樁費水文勘測費地質勘測費文物勘測

18、費地基勘測費沉降勘測費日照勘測費其它4 4、工程招標費、工程招標費工程招投標管理費工程招投標交易服務費工程招投標代理服務費房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算二、前期工程費【指項目開二、前期工程費【指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘查、發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘查、測繪、規(guī)劃、設計、可行性測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前研究、籌建、場地通平等前期費用】【規(guī)劃、設計、項期費用】【規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、勘查、測繪、“三通一平三通一平”等支出】等支出】5、三通一平費臨時道路臨時道路臨時用電臨時供水建設場地平整6、臨時

19、設施費臨時辦公室臨時場地占用費臨時借用空地租金臨時圍墻臨時圍欄臨時圍板其他7、其他擋光費危房補償鑒定費施工噪音管理費給排水工程費排洪工程費排污工程費房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n3、“開發(fā)成本建筑安裝工程費”科目核算的內(nèi)容建標【2013】44號n 項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用（含向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），包括相應的甲供材料、設備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。 房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算三、建筑安裝費【指開發(fā)項目開發(fā)三、建筑安裝費【指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑費用。主要過程中發(fā)生的各項建筑費用

20、。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費】【是指以出包方式目安裝工程費】【是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費】以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費】1、基礎工程費土石方工程樁基工程2、主體工程費柱梁板工程墻體工程樓地面工程屋蓋工程3、安裝工程費電梯工程費暖通空調工程費消防工程費門窗工程費弱電系統(tǒng)工程費其他4、裝修工程費內(nèi)外墻裝修費室內(nèi)精裝修費樣板房裝修費電梯間裝修費公共部位裝修費其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n4、“開發(fā)成本基礎設施費”科目核算的內(nèi)容n 基礎設

21、施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎設施工程費用、紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費用。房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算四、基礎設施費【指開發(fā)項目四、基礎設施費【指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林

22、綠化等園林環(huán)境工程費】林綠化等園林環(huán)境工程費】【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出】支出】1、社區(qū)管理工程費供電工程費燃氣工程費供暖工程費通訊工程費照明工程費電視工程費智能化系統(tǒng)費其他2、環(huán)衛(wèi)工程費垃圾站（箱）建設費公廁建設費其他3、園林工程費道路工程費綠化工程費景觀工程費其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n5、“開發(fā)成本公共配套設施費”項目核算內(nèi)容n 配套設施費是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)、產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不

23、能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。 房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算五、公共配套設施費【指開發(fā)項五、公共配套設施費【指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或者無償贈與地方政府、政府公共者無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施支出】事業(yè)單位的公共配套設施支出】【包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)【包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設施發(fā)生的支出】公共配套設施發(fā)生的支出】1、不可經(jīng)營公共配套設施消防設施消防設施水泵房水塔鍋爐房居委會崗亭自行車棚變電所其他2、可經(jīng)營公共配套設施幼兒園/托兒所

24、/學校郵局/醫(yī)院圖書館/閱覽室健身房游泳池球場其他3、其他配套設施人防工程設施地下室地下車位/車庫其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算n6、“開發(fā)成本開發(fā)間接費”科目核算內(nèi)容n 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為直接組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設和產(chǎn)生的各項費用。房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算六、開發(fā)期間費用【制企業(yè)為直接組織和六、開發(fā)期間費用【制企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、

25、折舊費、包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等】【是指直接組織、管理開發(fā)施建造費等】【是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉攤銷等】保護費、周轉攤銷等】1、工資2、職工福利3、折舊費4、修理費5、辦公費6、水電費7、勞動保護費8、工程管理費預決算編審費工程監(jiān)理費工程保險費工程咨詢費工程質量及安監(jiān)費工程

26、質量鑒定費工程驗收費其他房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算房地產(chǎn)項目稅收籌劃與會計核算六、開發(fā)間接費用【指企業(yè)為直接組織六、開發(fā)間接費用【指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等】【是指直接及項目營銷設施建造費等】【是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括組織、

27、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等】攤銷等】9、周轉房攤銷10、營銷設施建造費11、低值易消耗品攤銷12、物業(yè)管理完善費公建維修基金前期物業(yè)管理費其他13、借款費用利息支出匯稅損益14、其他第3講成本核算對象 與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n一、成本核算對象確認n 所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本項目的劃分是相同的，成本項目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是由房地產(chǎn)行業(yè)有關規(guī)定有關規(guī)定所確定的。n 而成本對象的確定，則是房地產(chǎn)企業(yè)自

28、行確定的，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目、其成本核算對象是不同的。n 成本核算對象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要首要任務。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前項目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項目的成本核算對象。成本核算對象的劃分成本核算對象的劃分n成本核算對象的確認原則n（1）以單獨編制設計預算和施工預算的單位工程成本對象。n（2）對同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，由同一單位施工，可以合并為一個成本對象。n（3）單獨建筑的停車場，應作為成本對象單獨核算、但利用地下基礎設施形成的停車場，作為公共配套設施處理。n【稅務指引】：成本對象在開工之前合理確定，并報稅務機關備案。n 國家稅務

29、總局公告2014年第35號n 領會掌握文件精神成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本對象二成本對象一成本對象三開發(fā)總成本成本項目一成本項目二成本項目一成本項目二成本項目三成本項目二成本項目一成本項目二成本項目二成本核算對象確定于成本規(guī)劃成本核算對象確定于成本規(guī)劃n二、開發(fā)成本的歸集n就是將成本支出記入各成本核算對象的過程。n例：2014年3月，西南房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍拍得了A塊土地，A塊土地120畝，價款總額為3億元，A塊土地上整體項目規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)河別墅區(qū)，具體技術經(jīng)濟指標還未知。成本核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n三、開發(fā)成本的分配n就是將記入

30、成本項目的成本支出進行合理分攤，并計入成本對象的過程。n 國稅發(fā)【國稅發(fā)【20062006】187187號號n國家稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通國家稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知知n屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或者其他合理其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。n國稅發(fā)【國稅發(fā)【20092009】3131號號n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知n 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。成本核算對象確定與成

31、本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n 其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按收益的原則和分配至各成本對象，具體分配方法按以下規(guī)定選擇其一。n1 1、占地面積法、占地面積法n按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。n2 2、建筑面積法、建筑面積法n按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。n3 3、直接成本法、直接成本法n按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。n4 4、預算造價法、預算造價法n按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期

32、內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。n5 5、其他成本分配方法、其他成本分配方法層高系數(shù)建筑面積法層高系數(shù)建筑面積法成本分攤方法的稅務指引成本分攤方法的稅務指引n層高系數(shù)建筑面積法：對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分攤法”作為成本分攤的計算方法。n（1）計算層高系數(shù)n在納稅人同一項目（包含不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數(shù)。n某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高/住宅層高n（2）計算層高系數(shù)面積n總層高系數(shù)面積=（某類型用房層高系數(shù)

33、某類型用房可售建筑面積）n某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)某類型用房已售建筑面積n（3）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本/ 總層高系數(shù)某類型用房已售部分系數(shù)面積 利息費用分攤的稅務指引利息費用分攤的稅務指引n1.一般常見分攤方法直接成本法、預算造價法n2、可以考慮的其他方法n借款費用資本化n【思考】：可以按照建筑面積法分攤利息成本嗎？開發(fā)間接費用的稅務指引開發(fā)間接費用的稅務指引n開發(fā)間接費用n國稅發(fā)【2009】31號，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、

34、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。n【稅收籌劃】：“管理費用”向“開發(fā)間接費用”的轉化n【會計處理】如何核算“開發(fā)間接費用”：設置一級科目還是二級科目？n徒增稅暫行條例實施細則（財法字【1995】6號）：直接組織、管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷費。n【稅務指引】：會計核算的“項目營銷設施建造費”如樣板間、售樓部等設施建造支出以及開盤前發(fā)生的沙盤、模型等投入費用可按國稅發(fā)【2009】31號文件列入開發(fā)間接費用，在企業(yè)所得稅前列支扣除。n【思考】可否在土地增值稅清算時扣除？成本

35、核算對象確定與成本規(guī)劃成本核算對象確定與成本規(guī)劃n【案例】：A地塊占地面積8萬平方米，土地價值3億元，總建筑面積為20萬平方米。整體項目分為商業(yè)區(qū)、普通住宅區(qū)和別墅區(qū)三個區(qū)域，具體指標如下：n（1）商業(yè)區(qū)：占地面積2萬平米，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙樓為商業(yè)和七層寫字樓，總建筑面積10萬平方米，其中：裙樓建筑面積3萬平米，寫字樓建筑面積7萬平米。n（2）普通住宅區(qū)：占地面積4萬平米，建筑面積8萬平米。n（3）別墅區(qū)：占地面積2萬平米，建筑面積2萬平米。涉稅成本核算的稅務指引涉稅成本核算的稅務指引n涉稅成本賬務技巧涉稅成本賬務技巧n1、成本與費用的轉化n【案例】：能進成本不做費用n2、降低自持物業(yè)成本n【

36、案例】：酒店自持，土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧n3、采用定期攤銷方法n【案例】：頂部穹窿的攤銷處理n涉稅合同運用技巧涉稅合同運用技巧n1、分體工程項目的分簽技巧n2、單獨工程施工、裝修的成本切割n3、建安工程轉包n設計、成立、運營一家建筑公司n經(jīng)濟合同是一個稅控工具，經(jīng)濟合同的法律效力成就其功能。n涉稅成本分析技巧涉稅成本分析技巧n1、成本分拆的秘密n商業(yè)地產(chǎn)、別墅與普通住宅的成本分拆策略n2、【思考】請問你有哪些成本分拆操作？案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本商業(yè)項目商業(yè)項目商業(yè)項目普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅道 路商業(yè)廣場開放式廣開放式廣場場綜合體項目綜合

37、體項目地稅之家地稅之家地稅之家第四講土地增值稅土地增值稅清算若干問題清算若干問題土地增值稅清算前期準備工作土地增值稅清算前期準備工作n清算范圍清算范圍 國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。開發(fā)項目中同時包含商業(yè)用房與普通住宅的，按建筑面積分配開發(fā)成本。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務 n必須進行清算的項目必須進行清算的項目n（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目；n（2）整體轉讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；n（3）直接轉讓土地使用

38、權的項目；n（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務n可以要求清算的項目可以要求清算的項目n（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的；n（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；n（3）經(jīng)主管稅務機關進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務n清算政策清算政策n國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉移，則不征收土地增值稅。n上述規(guī)定明確了

39、企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品在征收土地增值稅時不作為視同銷售處理，在土地增值稅的稅款清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用，既不需要填報土地增值稅納稅申報表。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務n清算政策清算政策n對符合清算條件的應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。n對符合稅務機關可要求清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人于收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務n土地增值稅核定征收政策土地增值稅核定征收政策n清算中符合下列條件之一的實行

40、核定征收：n（1）應當設置賬簿但未設置賬簿；n（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；n（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；n（4）符合土增稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。n（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，有無正當理由的。土地增值稅的清算實務土地增值稅的清算實務n清算準備工作寄管理流程清算準備工作寄管理流程n1、清算對象的確定：與成本核算對象有區(qū)別n2、成本費用標準劃分與票據(jù)情況檢查n3、賬務調整n4、財務匡算：稅負測算n5、調整方案應對措施土地增值稅清算監(jiān)管問題土地增值稅清算

41、監(jiān)管問題n清算鑒證業(yè)務準則n國稅發(fā)2007132號n土地增值稅清算管理規(guī)程n國稅發(fā)200991號土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n一、關于土地增值稅清算時收入確定的問題一、關于土地增值稅清算時收入確定的問題n土地增值稅清算時，以全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣二、房地產(chǎn)開發(fā)

42、企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題除項目金額的確定問題n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題n房地產(chǎn)開發(fā)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。n土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開

43、發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題除問題n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題n（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷

44、補償費。土地增值稅清算注意的問題土地增值稅清算注意的問題n五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題五、關于拆遷安置土地增值稅計算問題n（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。n（三）貨幣安置的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。土地增值稅籌劃技巧土地增值稅籌劃技巧1、項目分解轉讓項目分解轉讓不動產(chǎn)與附屬設施分開出售（1）附屬設施不計算繳納土地增值稅（2）提高附屬設施價款，控制不動產(chǎn)價格2 2、精裝修、精裝修（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝的房屋，其裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，且可以加計扣除。（2）如果將精裝修房屋分劈為銷售毛坯房與代裝修勞務，則裝修成本不能加計扣除。（3）是否精裝修的決策：主要考慮裝修成本