房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建方報(bào)酬確定研究——以綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司為例.pdf

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建方報(bào)酬確定研究以綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司為例重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文（學(xué)術(shù)學(xué)位）學(xué)生姓名：金瑩指導(dǎo)教師：劉玉峰副教授專業(yè)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理學(xué)科門類：管理學(xué)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院二 O 一二年十月Research on the Agent's Payment of Commercial Agency ConstructionA case study of Greentown Construction Management LimitedA Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of

2、 the Requirement for theMasters Degree of ManagementByJin YingSupervised by Associate Prof. Liu YufengSpecialty: Technology Economy and ManagementFaculty of Construction Management and Real Estate ofChongqing University, Chongqing ChinaOctober 2012重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文中文摘要摘要隨著宏觀調(diào)控的延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步由“地產(chǎn)”時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)”時(shí)代，單

3、純依靠“土地紅利”獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的傳統(tǒng)模式難以為繼。在投資主體的多元化和“投資、開(kāi)發(fā)”職能逐漸剝離的情況下，專業(yè)開(kāi)發(fā)能力將在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)扮演越來(lái)越重要的角色?；谖蟹綄?duì)專業(yè)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)的需求和眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式應(yīng)運(yùn)而生。該模式能夠有效整合雙方的優(yōu)勢(shì)資源，在信息共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多贏”目標(biāo)，受到當(dāng)前市場(chǎng)的高度認(rèn)可。但是作為新生事物，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的相關(guān)理論研究缺乏,眾多房地產(chǎn)代建項(xiàng)目落地過(guò)程中產(chǎn)生大量懸而未決的問(wèn)題和矛盾。本文擬采用“發(fā)現(xiàn)問(wèn)題理論驗(yàn)證解決問(wèn)題實(shí)例驗(yàn)證”這一思路，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式

4、中最核心的問(wèn)題，即代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)的確定問(wèn)題。主要內(nèi)容如下：1）詳細(xì)闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的概況，包括概念、特點(diǎn)、運(yùn)作模式和發(fā)展現(xiàn)狀等內(nèi)容，對(duì)比現(xiàn)有政府代建模式的理論研究文獻(xiàn)，得出該模式中雙方矛盾的焦點(diǎn)是代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)確定問(wèn)題。2）以委托代理理論、合作伙伴理論以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制為理論基礎(chǔ)，分析得出房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的合作的理論基礎(chǔ)“合作伙伴理論”；通過(guò)對(duì)經(jīng)典委托代理模型的演繹和對(duì)最優(yōu)激勵(lì)合同的研究，得出在激勵(lì)問(wèn)題中考慮風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)因素是十分必要性，“風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)度”指標(biāo)會(huì)對(duì)激勵(lì)效果產(chǎn)生重大影響。基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案的激勵(lì)方式不僅能有效提高代建方的工作積極性，還能降低委托方的總激勵(lì)成本，緩解“代理人問(wèn)題”。此外

5、，合理的代建費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)該包括固定報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩部分。3）根據(jù)理論研究的結(jié)果，采用問(wèn)卷調(diào)查法和類比法等方法設(shè)計(jì)出代建方取費(fèi)模式?；诂F(xiàn)有實(shí)例，運(yùn)用問(wèn)卷調(diào)查法確定雙方對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的傾向性，重點(diǎn)研 究共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)情況；設(shè)計(jì)出基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案的代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)；最后通過(guò)實(shí)例研究證明代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理的，具有一定現(xiàn)實(shí)指 導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)代建，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬I重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ABSTRACTWith the governments regulations, the real estate market has shifted from the era of

6、land to the era of property. Consequently, relying solely on dividends derived from the land will be no longer be viable. As investment entities become more and more diverse and the function of investment and development becomes more and more separate, professionalized development capacity will play

7、 an increasingly important role in the real estate industry.Construction project management emerged as clients were in need of professional management services and real estate developers needed to go through a strategic transformation. Construction project management has been highly recognized by th

8、e market as it enables both the client and the construction manager to effectively integrate their primary resources, share information and risks so that the benefits for both parties can be maximized.However, as construction project management is still a fairly new phenomenon, not sufficient studie

9、s have been done about it. As a result, many issues arose in the process of construction and have become intractable. This essay addresses the core issue, namely payment incentives for construction managers, through a combined method of statistics, theoretical models and theory application. The main

10、 content is as follows:1) Through thorough reading of relevant government documents and documents regarding construction project management, I discovered that the most significant issue is payment incentives.2) By studying the theories of construction management, partnership and risk sharing, I reac

11、hed the conclusion that the foundation for cooperation in construction project management is the consensus reached between the client and the construction manager. Based on the deduction of theoretical models, I concluded that modes of payment incentives are closely linked to risk sharing mechanisms

12、. Therefore, it is imperative that the risk sharing is factored into the payment planning. I also argued that the payment should be comprised of a fixed management fee and risk payment.3) Through drawing analogies from real-life examples and studying documents, I came up with a way to determine the

13、fixed management fee. By way of surveys, I foundII重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要a reasonable way to share risks between the two parties. Finally, I tested the feasibility of this mode of payment.Keywords: Commercial Agency Construction, Modes of Payment, Risk returnIII重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄目錄中文摘要.I英文摘要 .II1緒 論 .11.1研究提出的背景 .

14、11.2研究的目的及意義 .21.3文獻(xiàn)綜述 .31.3.1.代建制的概念和特點(diǎn)31.3.2.代建模式中代建方的激勵(lì)問(wèn)題51.3.3.文獻(xiàn)評(píng)述71.4論文的研究?jī)?nèi)容、方法及技術(shù)路線 .81.4.1.研究對(duì)象及內(nèi)容81.4.2.研究方法91.4.3.技術(shù)路線92房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題 .112.1房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式概述 .112.1.1.房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的概念112.1.2.房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的創(chuàng)新點(diǎn)112.1.3.房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式分類122.2房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的運(yùn)作模式 .132.2.1.委托方的主要職責(zé)132.2.2.代建方的主要職責(zé)132.2.3.項(xiàng)目公司的運(yùn)作方式142.

15、3房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題 .152.4本章小結(jié) .173房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的理論基礎(chǔ) .183.1委托代理理論 .183.1.1.委托代理理論概述183.1.2.委托代理理論基本模型193.2合作伙伴理論 .213.2.1.供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系概述223.2.2.公私伙伴關(guān)系概述22IV重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄3.2.3工程管理中和諧管理理論概述 .233.3風(fēng)險(xiǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) .233.3.1風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的定義 .243.3.2風(fēng)險(xiǎn)偏好概述 .253.3.3房地產(chǎn)代建項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)組合方式 .263.4房地產(chǎn)代建模式中的激勵(lì)與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) .283.5本章小結(jié) .304房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方固定

16、報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究 .324.1房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方報(bào)酬取費(fèi)現(xiàn)狀 .324.1.1綠城建設(shè)的報(bào)酬取費(fèi)模式 .324.1.2北京鼎益地產(chǎn)的報(bào)酬取費(fèi)模式 .324.1.3廣州維森的報(bào)酬取費(fèi)模式 .334.1.4深圳里程地產(chǎn)的報(bào)酬取費(fèi)模式 .334.1.5小結(jié) .344.2房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) .344.2.1代建方固定報(bào)酬構(gòu)成 .344.2.2固定報(bào)酬取費(fèi)方式 .354.2.3固定報(bào)酬的支付方式 .384.3本章小結(jié) .395房地產(chǎn)項(xiàng)目代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究 .405.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 .405.1.1風(fēng)險(xiǎn)的含義及特點(diǎn) .405.1.2風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分類 .415.2房地產(chǎn)項(xiàng)目

17、代建模式中風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則及方法 .435.2.1風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則 .435.2.2風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方法 .445.2.3問(wèn)卷調(diào)研方法及對(duì)象 .445.3房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案 .465.3.1風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)傾向性的數(shù)據(jù)分析 .465.3.2基于代建方視角的實(shí)證結(jié)果分析 .485.4基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型 .505.4.1風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬基本模型 .505.4.2基于代建方視角的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型 .505.5本章小結(jié) .54V重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄6案例分析 .556.1項(xiàng)目概述 .556.2案例特點(diǎn) .556.3代建方報(bào)酬確定 .576.3.1 合同約定的取費(fèi)方式 .576.3.2 基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的代建

18、方報(bào)酬取費(fèi)方案 .576.4對(duì)比分析 .596.5本章小結(jié) .607結(jié)論與展望 .617.1結(jié)論 .617.2本研究尚存的問(wèn)題及展望 .61致謝 .62參考文獻(xiàn) .63附錄 .65VI重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1緒論1.1 研究提出的背景工程項(xiàng)目依據(jù)投資主體不同可大致劃分為政府投資項(xiàng)目和非政府投資項(xiàng)目?！按ㄖ啤币呀?jīng)在政府投資項(xiàng)目中得到廣泛運(yùn)用，取得了良好的管理效果。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，由普通企業(yè)投資的房地產(chǎn)項(xiàng) 目開(kāi)始引入代建管理模式。追溯房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式產(chǎn)生的原因，可歸納為如下 兩點(diǎn)：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)由“地產(chǎn)”時(shí)代向“房產(chǎn)”時(shí)代的轉(zhuǎn)變，中小開(kāi)發(fā)商面臨“生存”問(wèn)題

19、。伴隨行業(yè)調(diào)控政策和主要城市土地價(jià)格上漲，單純依靠“土地增值”獲取主要開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)難以復(fù)制，房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲的可能性微乎其微，如何在嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境下，贏得有限的市場(chǎng)，是中小開(kāi)發(fā)商或外來(lái)行業(yè)的投資者面臨的最大問(wèn)題。2007 年至 2010 年期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，大量行業(yè)內(nèi)外企業(yè)高價(jià)購(gòu)地，涌入房市。由于缺乏開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)水平較低，營(yíng)造的產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，這些企業(yè)急需引入專業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)和優(yōu)質(zhì)品牌，通過(guò)提高房產(chǎn)品的“性價(jià)比”去贏得有限的市場(chǎng)，才能保證公司在最嚴(yán)厲的調(diào)控中“生存”。2）行業(yè)投資主體多元化，投資職能與開(kāi)發(fā)職能逐步分離，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。由于“銀根緊縮”和“限購(gòu)

20、、限貸”政策的持續(xù)推行，大型開(kāi)發(fā)商同樣面臨“生存”問(wèn)題。依靠銀行信貸和銷售資金回款支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“資金流滾動(dòng)擴(kuò)張”模式難以為繼，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，或縮小投資規(guī)模或徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩I(yè) 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)商”，憑借自身專業(yè)的開(kāi)發(fā)能力謀求生存和發(fā)展。通過(guò)最 大程度地剝離投資功能，輸出品牌和專業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，將成為眾多開(kāi)發(fā) 商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式對(duì)于委托方和代建方具有同樣重要的意義。隨著房地產(chǎn) 項(xiàng)目代建模式在全國(guó)各省市落地，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中遇到各類問(wèn)題。筆者有幸在 國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、影響力最大的“專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)商”綠城房產(chǎn)建設(shè)管 理有限公司實(shí)習(xí)，見(jiàn)證了眾多房地產(chǎn)代建項(xiàng)目

21、的落地。筆者所屬部門是整個(gè)模式 研究和探索的最前沿部門，負(fù)責(zé)宣傳、推廣和拓展代建業(yè)務(wù)，既能直接接觸市場(chǎng)， 觸碰委托方的真實(shí)訴求，又能收集到代建方內(nèi)部運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題。特殊部門職 能使筆者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目代建業(yè)務(wù)模式有了更深入的了解。結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)際情況， 得出委托方和代建方主要的矛盾點(diǎn)集中在以下幾方面：1重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1）對(duì)委托方而言，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，資金壓力增大，較為高昂的代建費(fèi)用極可能攤薄自身收益，商務(wù)談判過(guò)程中未對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)做清晰界定，委托方通常需要獨(dú)自承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制能力較弱；2）對(duì)代建方而言，代建費(fèi)用較低，除人員薪酬福利和行政辦公費(fèi)用等固定管理費(fèi)外，

22、利潤(rùn)微薄，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的積極性有限，在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中的受委托方干預(yù)的影響較大，話語(yǔ)權(quán)相對(duì)較弱。綜上：雙方的矛盾根源在于激勵(lì)機(jī)制不完善。在雙方目標(biāo)和利益訴求不一致、信息不對(duì)稱的情況下，委托方無(wú)法設(shè)計(jì)出合理的補(bǔ)償契約誘使代理方以自身利益為目標(biāo)而努力工作，而代建方在缺乏足夠激勵(lì)的環(huán)境下，工作積極性較低，難以發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的特色和優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)研究，是房地產(chǎn)代建制中亟待解決的核心問(wèn)題。1.2 研究的目的及意義房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式可以有效整合雙方的優(yōu)勢(shì)資源，在信息共享、責(zé)任對(duì)等、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作前提下，通過(guò)積極地配合協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的“多

23、贏”目標(biāo)，既是委托方解決“生存”問(wèn)題的良藥，又是房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要方向。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)也受到當(dāng)前市場(chǎng)的高度認(rèn)可。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式在我國(guó)仍處于探索階段，相關(guān)理論研究較少。在房地產(chǎn)代建項(xiàng)目落地過(guò)程中產(chǎn)生大量懸而未決的問(wèn)題和矛盾，委托方和代建方仍未就代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見(jiàn)，對(duì)于如何將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在委托方和代建方之間合理分擔(dān)，進(jìn)而確定項(xiàng)目剩余的分配方案等問(wèn)題也沒(méi)有清晰的界定。論文研究的目的和意義：1）以代建方的報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為研究對(duì)象，確定代建報(bào)酬的構(gòu)成方式、取費(fèi)方案以及支付方式等；以房地產(chǎn)代建模式的定義、分類、運(yùn)作模式及現(xiàn)有代建方的收費(fèi)方式為現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，結(jié)合委托代理理論、風(fēng)

24、險(xiǎn)分擔(dān)理論及合作伙伴理論等的理論基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中代建方的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)。2）在理論上，補(bǔ)充并完善房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的相關(guān)理論研究?，F(xiàn)有的“代建制”多以政府投資項(xiàng)目為研究對(duì)象，研究政府與代建人之間的關(guān)系。而房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的研究對(duì)象是一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。兩者在理論基礎(chǔ)、合作基礎(chǔ)、組織關(guān)系、委托方類型和利益訴求、代建方取費(fèi)方式等方面均在較大差異。因此，獨(dú)立研究房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式的概念、運(yùn)作模式及代建方取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十分有必要。3）在實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式作為近年國(guó)內(nèi)興起的新型開(kāi)發(fā)管理模式，擁有廣闊的發(fā)展前景。本研究基于理論演繹法和實(shí)證法展開(kāi)，在一定程度上解釋2重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論和解決了

25、房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式運(yùn)行過(guò)程中遇到的某些問(wèn)題，有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。本研究確定的代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)，可以作為委托方和代理方在契約談判過(guò)程中確定合理收益分配方案的參考依據(jù)。1.3 文獻(xiàn)綜述2004 年 7 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于投資體制改革的決定1，代建制首次在政策層面上提出。政府提倡“對(duì)非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目加快推行代建制，即通過(guò)招投標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位?！痹诖酥螅罅康奈墨I(xiàn)開(kāi)始探討代建制管理模式的現(xiàn)狀和發(fā)展問(wèn)題，從代建制實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)探討代建制中參與主體、項(xiàng)目運(yùn)作模式、代建取費(fèi)、合同管理以及激勵(lì)等問(wèn)題?；仡櫖F(xiàn)有文獻(xiàn)，政府代建

26、制理論研究主要圍繞以下兩方面：一是代建制的概念和特點(diǎn)；二是基于委托代理理論的代建方激勵(lì)機(jī)制研究。1.3.1 代建制的概念和特點(diǎn)陳少春2提出代建制屬于委托代理關(guān)系，代建人與業(yè)主簽訂合同，代建人按照契約規(guī)定，代表業(yè)主從事工程項(xiàng)目全過(guò)程管理或分階段管理工作。 黃仲龍3提出，代建制的概念應(yīng)該從狹義和廣義兩個(gè)角度解讀，從狹義角度看，代建制即是政府投資項(xiàng)目的代建模式，政府選擇項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的全過(guò)程管理工作，達(dá)到控制成本、提升項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量、提高投資回報(bào)率的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)政府投資項(xiàng)目“投資、建設(shè)、管理、使用”四項(xiàng)職能分離；從廣義角度看，代建制是委托方選擇有資質(zhì)的代理方對(duì)項(xiàng)目定位、可行性研究、設(shè)計(jì)管理、施

27、工管理、監(jiān)理進(jìn)行全權(quán)管理，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，交付給委托方的工程管理模式。 林立祥4認(rèn)為，根據(jù)代建方職責(zé)，可將“代建制”分為兩種類型：一種是“代業(yè)主”，實(shí)質(zhì)類似與國(guó)際通用的項(xiàng)目管理承包模式，即政府選定項(xiàng)目管理公司對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理，并承擔(dān)建設(shè)過(guò)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)；另一種是“代建建設(shè)單位”，實(shí)質(zhì)類似與國(guó)際工程項(xiàng)目管理模式中的項(xiàng)目管理服務(wù)，即政府選擇項(xiàng)目管理企業(yè)履行部分管理權(quán)，代建單位不承擔(dān)項(xiàng)目過(guò)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。 李永超5提出，政府投資項(xiàng)目采用代建制，可以利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提升私人企業(yè)的“積極性”，提高公共產(chǎn)品的供給效率及產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)而解決因?yàn)檎畨艛鄮?lái)的供給效率低下、投資把控不利、產(chǎn)品質(zhì)量較差等問(wèn)

28、題，亦可以規(guī)避尋租行為?；谡顿Y項(xiàng)目“代建制”概念的研究基礎(chǔ)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)“代建制”的概念和內(nèi)涵進(jìn)行了衍生研究。廣義角度解讀“代建制”，即代建方為委托方提供的全過(guò)程或分階段的工程咨詢管理服務(wù),提供的是一種管理經(jīng)驗(yàn)和智力服務(wù)。3重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論褚海鵬6提出，代建方在全過(guò)程管理過(guò)程中提供的是不易儲(chǔ)存的、隱形的管理經(jīng)驗(yàn)，屬于智力服務(wù)的一種，但是這種無(wú)形資產(chǎn)必須依托于工程建設(shè)項(xiàng)目存在。 王燕、張飛漣、顏紅燕7提出，代建制是代建方利用自身的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、豐 富的工程項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理，包括方案設(shè)計(jì)、建筑產(chǎn)品定位、 招投標(biāo)工作、工程采購(gòu)、施工管理等各個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，從而提高

29、管理效率， 控制投資，避免不必要的浪費(fèi)。代建方提供的是一種分階段或全過(guò)程進(jìn)行的項(xiàng)目管理服務(wù)。 孟憲海、馮念一8提出，代建制是政府通過(guò)招投標(biāo)等公開(kāi)公正的方式引入專業(yè)的項(xiàng)目管理公司，授予項(xiàng)目管理公司在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施期間合理的管理權(quán)；項(xiàng)目管 理公司依靠自身專業(yè)能力提供全過(guò)程或分階段的工程管理服務(wù)，通過(guò)成本管理和 工期管理等，達(dá)到令委托方滿意的投資效率和回報(bào)率，并在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后 移交給使用方。張偉、周國(guó)棟9提出，政府代建制是對(duì)現(xiàn)有我國(guó)政府投資項(xiàng)目管理模式改革和 創(chuàng)新，與傳統(tǒng)的“工程指揮部模式”、“自建模式”等相比，在投資效率、成本 控制、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、管理水平等方面均有較明顯的優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)政府投 資項(xiàng)目工程管理模式的重要發(fā)展方向。國(guó)外研究多以政府代建制與 PM（項(xiàng)目管理承包）模式