物業(yè)經(jīng)營模擬題

1、詳 細 情 況窗體頂端一、單選題:1、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)（  ）的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求。A自然壽命B經(jīng)濟壽命C設(shè)計壽命D技術(shù)壽命  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P6下面。2、以下關(guān)于酒店和休閑娛樂設(shè)施的區(qū)別，說法不正確的是（   ）A. 服務(wù)對象不同B. 地理位置不同C. 服務(wù)方式不同D. 建筑設(shè)計不同  A B C D   

2、;你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：C應(yīng)為服務(wù)內(nèi)容不同。酒店和休閑娛樂設(shè)施兩者除了服務(wù)對象不同、地理位置不同、建筑設(shè)計不同、服務(wù)內(nèi)容不同之外，還有就是裝潢風(fēng)格不同。3、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（    ）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A設(shè)施管理B運行管理C價值管理D資產(chǎn)管理  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你

3、的得分為 0 分  解析：P1下面。4、以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理說法不正確的是（    ）A物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理B對收益性物業(yè)進行的資本投資決策屬于物業(yè)經(jīng)營管理活動C物業(yè)經(jīng)營管理以收益性物業(yè)為對象D物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、

4、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。5、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是（    ）A使其財富最大化B獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽C降低其投資組合的總體風(fēng)險D抵抑通貨膨脹的影響  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P20中間部分。6、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資說法錯誤的是（    ）A房地產(chǎn)開發(fā)投資是一種房地產(chǎn)直接投資形式B房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資C房地產(chǎn)開

5、發(fā)投資是將建成后的房地產(chǎn)用于出租D房地產(chǎn)開發(fā)投資形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：正確的應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資是將建成后的房地產(chǎn)用于出售。7、寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，所以出租人就通過增加一個小酒吧來滿足這種需求，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（    ）A各異性B適應(yīng)性C相互影響性D專業(yè)管理依賴性  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b 

6、 本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：B適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度；A各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)；C相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；D專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。8、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點是（ ）。A投資回收期長B投資數(shù)額大C有專門的知識和經(jīng)驗D提高投資者的資信等級  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答

7、題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：9、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（    ）。A比較風(fēng)險B通貨膨脹風(fēng)險C時間風(fēng)險D資本價值風(fēng)險  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：10、下列選項中，不屬于未來經(jīng)營費用風(fēng)險的是（    ）。A建筑物功能過時帶來的風(fēng)險B建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用C未來不可預(yù)見的法律費用D資本價值隨著收益率的變化而變化

8、 A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P41，未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使是對新建成的物業(yè)投資，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使投資者面臨建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用（例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律）。這些費用在未來的變化同樣會使投資者面臨未來經(jīng)營費用風(fēng)險。而D中

9、資本價值隨著收益率的變化而變化是指的資本價值風(fēng)險。11、有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的描述，不正確的是（    ）。A橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)軸上“0”點，通常表示當(dāng)前時點。B如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，計算時通常采用期初慣例法。C把初始投資P看作是第0期期末發(fā)生的。D相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：B正確的是如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息

10、周期的期初或期末，計算時通常采用期末慣例法。12、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失、運營費用，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（     ）。A稅前現(xiàn)金流B有效毛收入C凈運營收益D實際租金收入  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入；凈運營收益=有效毛收入運營費用；稅前現(xiàn)金流=凈運營收益抵押貸款還本付息；實際租金收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失。1

11、3、某筆貸款按月還本付息，年利率為12%，則名義利率和實際利率分別是（   ）A12%，1%B1%，12%C12.68%，12%D12%，12.68%  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：本題實際上不用計算就可選出，因為名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，所以12%就是名義利率；實際利率是指一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初值的增長率，當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率，本題按月還本付息，顯然計息周期

12、數(shù)為12，因此實際利率應(yīng)大于名義利率12%，通過比較以上四個選項，應(yīng)選D。當(dāng)然，實際利率也可以計算如下：14、下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（）A設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損。B由于社會經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損。C設(shè)備有形磨損使設(shè)備精度降低，最終導(dǎo)致設(shè)備喪失使用價值。D無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值。  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：D無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值是正確的，關(guān)于無形

13、磨損，雖然不會使設(shè)備原始價值貶值，但會使原有設(shè)備的價值降低。15、物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運營費用為20萬元，預(yù)計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為（   ）萬元。A45B20C24.5D44.5  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P55， 16、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（   ）A內(nèi)部收益率在數(shù)值

14、上等于基準(zhǔn)收益率B內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被完全收回的比率C如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。D內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的。  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：A內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率不正確，因為內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，這個折現(xiàn)率可能高于基準(zhǔn)收益率也可能等于或小于基準(zhǔn)收益率；B內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被完全

15、收回的比率，這句話說法不清，應(yīng)是內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被完全收回的凈收益率；D正確的應(yīng)是內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的。17、某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（   ）萬元。A846.23B538.55C726.14D485.64  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：

16、18、某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（    ）萬元。A1107.57B1224.35C1253.65D1304.58  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：19、物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（   ）構(gòu)成。A契稅B土地占

17、用稅C土地增值稅D土地出讓金  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：20、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于（）A前期工程費B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C建筑安裝工程費D公共配套設(shè)施建設(shè)費  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑

18、設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用（比如代建市政道路、代市政綠化、人行天橋或地下通道等）。21、以下關(guān)于投資價值和市場價值評估的說法錯誤的是（   ）A評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率B評估投資

19、價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率C在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅D評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：評估投資價值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。22、在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（   ）種

20、以上的估價方法。A1B2C3D4  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P93，在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上（含兩種）估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。23、運用市場法估價的步驟不包括（     ）A搜集交易實例B對可比實例成交價格進行處理C選取可比實例D求取積算價格  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答

21、案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：D不對，應(yīng)為求取比準(zhǔn)價格。24、收益法可分為報酬資本化法和（    ）A直接資本化法B收益還原法C假設(shè)開發(fā)法D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：B收益還原法就是收益法；C假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種成本法；D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法實際上就是題目中給出的報酬資本化法。25、一個高檔住宅小區(qū)附近

22、興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種（   ）。A自然折舊B物質(zhì)折舊C功能折舊D經(jīng)濟折舊  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：建筑物折舊分為物質(zhì)折舊（建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失）、功能折舊（建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失）和經(jīng)濟折舊（建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失）。26、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為3000元/m2，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的2年時間內(nèi)現(xiàn)房

23、出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。A.2300B.2324C.2335D.2573  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：所以，27、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但

24、之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.37  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：根據(jù)題目中開始給出的雙方約定的納稅方式，即買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)，該房地產(chǎn)的正常成交價格應(yīng)按下述公式進行計算正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格正常成交價格正常成交價格×5%=25

25、00解得：正常成交價格=2380.95元/m2根據(jù)后來的重新約定，買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，則買方應(yīng)付給賣方的價格就是賣方實際得到的價格，所以根據(jù)正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格得到買方應(yīng)付給賣方的價格為2380.952380.95×7%=2214.29。28、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（   ）萬元。A368B552C561D 920  A B C D   

26、你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P116頁：報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償=6%+6%×40%=8.4%,n=50-8=4229、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（）、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。A交易場所B價格C管理機制D環(huán)境  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P121中間，一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主

27、體、客體、價格、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 30、以下不屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量的是（）A金融業(yè)的發(fā)展B自然環(huán)境的變化C經(jīng)濟環(huán)境的變化D政治制度的變遷  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P120-121，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量包括：1金融業(yè)的發(fā)展。2信息、通信技術(shù)水平的提高。3生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。4人文環(huán)境的變化。5自然環(huán)境的變化。6政治制度的變遷。31、以下因素中，對房地產(chǎn)的供給量影響最小甚至沒什么影響的

28、是（ ）。A該種房地產(chǎn)的價格水平B消費者的預(yù)期C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P123-124，影響房地產(chǎn)市場供給的因素包括：房地產(chǎn)價格；開發(fā)成本；建造技術(shù)；政府政策；相關(guān)產(chǎn)品的價格；對未來的預(yù)期；開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。這里面的預(yù)期是開發(fā)商對未來的預(yù)期，而不是消費者對未來的預(yù)期。32、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式不包括（    ）。A按地域范

29、圍細分B按房地產(chǎn)用途細分C按目標(biāo)市場細分D按交易形式細分  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P127-128，房地產(chǎn)市場進行細分，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易形式、目標(biāo)市場等五項標(biāo)準(zhǔn)，本題中，某城市是按地域范圍進行細分的，別墅是按房地產(chǎn)用途細分的，銷售是按交易形式細分的。33、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ）。A吸納率分析 B房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D投資購買和使用購買的比例分析  

30、;A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P142中間，房地產(chǎn)供給分析包括：（1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；（2）分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃；（3）分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。34、下列關(guān)于長期物業(yè)管理計劃的說法，不正確的是（   ）A屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃B通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為

31、周期C通常為35年D通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P145，長期物業(yè)管理計劃屬于策略層次的計劃。35、下列關(guān)于房屋租賃說法中錯誤的是（  ）A.承租人具有房屋的占有權(quán)B.承租人具有房屋的處分權(quán)C.承租人具有房屋的使用權(quán)D.承租人擁有部分收益權(quán)  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：b  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的

32、得分為 0 分  解析：P156，房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。36、（   ）是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A居住用房租賃B自動延期租賃C公房租賃D定期租賃  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P157頁中上部，定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。37、凈租通常在（   ）

33、中采用。A短期租賃B中短期租賃C長期租賃D定期租賃  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P158頁中間部分，凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。38、在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇（   ）A包租轉(zhuǎn)租B委托管理C出租代理D其他  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  

34、解析：P160頁上面，在在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式；在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移。39、下列哪項不是物業(yè)管理營業(yè)成本中包括的費用（     ）。A直接人工費B直接材料費C間接費用D管理費用  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P183，營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。40、物業(yè)管理企

35、業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費，計入（    ）A營業(yè)成本B管理費用C營業(yè)成本或管理費用D遞延資產(chǎn)  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P184頁中間，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費，計入營業(yè)成本，不計入管理費用。41、下列哪項不屬于人工費（    ）。A社會保險費B加班費C通信費D工服洗滌費  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案

36、：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：C通信費屬于辦公費，見P189頁。42、以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)，特別適合采用（）編制預(yù)算。A固定預(yù)算B滾動預(yù)算C彈性預(yù)算D零基預(yù)算  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P197頁中下部，在我國，零基預(yù)算作為成本預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辨認的服務(wù)性部門費用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)

37、管理行業(yè)。43、某物業(yè)管理企業(yè)，共有保安25人，保安人員人身保險費100元/人×月，房租費60元/人×月，保安系統(tǒng)費100元/人×月，保安人員工資1500元/人×月，保安用房30元/人×月，該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為（    ）元。A7250B44750C290D1790  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：（100+60+100+30）×25=7250元

38、。44、以下關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)工作說法錯誤的是（    ）A公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)B邀請招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式C招標(biāo)文件是物業(yè)管理招投標(biāo)工作能否成功完成的關(guān)鍵D標(biāo)底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費用的最低限額的統(tǒng)一  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P223頁中上部，所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項目的預(yù)期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費用

39、的最高限額的統(tǒng)一。45、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（   ）A由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂B前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性C前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P210中間，通常，前期物業(yè)服務(wù)的期限是不確定的。這主要源于業(yè)主召開首次業(yè)主大會的時間不確定。物業(yè)管理條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，

40、前期物業(yè)服務(wù)合同終止。46、物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是（   ） A家庭財產(chǎn)保險B企業(yè)財產(chǎn)保險C火災(zāi)保險D責(zé)任保險  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P236，從狹義來說，財產(chǎn)保險包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。47、火災(zāi)保險費率的計算方法有分類法和（   ）兩種。A分層法B分部法C分項法D表定法  A B

41、C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P237。48、物業(yè)管理企業(yè)與工程承包商在簽合同時明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔(dān)，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，這屬于（    ）A風(fēng)險回避B風(fēng)險保留C風(fēng)險抑制D風(fēng)險轉(zhuǎn)移  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P2

42、30中間。A風(fēng)險回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺（板）就可以避免跳臺（板）的風(fēng)險。B風(fēng)險保留的例子有物業(yè)管理企業(yè)一般不會對他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費用。C風(fēng)險抑制的例子有建筑火災(zāi)的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。49、物業(yè)管理企業(yè)績效評價是以（   ）作為具體評價對象。A盈利能力B資產(chǎn)運營水平C償債能力D物業(yè)管理企業(yè)  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P262頁下

43、面，物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動。50、物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告指的是（    ）。A向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告B向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告C向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告D年度物業(yè)管理報告  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  

44、本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P285中間，向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。51、（    ）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。A利潤最大化B資本利潤率最大化C每股利潤最大化D企業(yè)價值最大化  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P247頁中間。52、張某以40萬元購買了

45、一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的總資產(chǎn)報酬率是（）。 A12.5%B4%C7.75%D6.58%  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：53、某企業(yè)由會計報表可知，資產(chǎn)總計期初、期末數(shù)分別是1221100和1163150；負債合計期初、期末數(shù)分別是451100和373150，凈利潤

46、為130000，則該企業(yè)凈資產(chǎn)收益率為（   ）。A16.67%B10.65%C11.18%D36.84%  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：54、（   ）以最終得分和“PR”加注評價類型及評價級別表示。A初步評價結(jié)果B基本評級結(jié)果C定性評價結(jié)果D綜合評價結(jié)果  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為

47、 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P280中間，綜合評價結(jié)果是將基本評價結(jié)果與定性評價結(jié)果按照規(guī)定的方法進行擬合后的最終評價得分產(chǎn)生，以最終得分和 “PR”加注評價類型及評價級別表示，并據(jù)此編制評價報告。而初步評價結(jié)果、基本評價結(jié)果、定性評價結(jié)果分別依據(jù)基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)計算得分產(chǎn)生，以實際得分表示。55、物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化是寫字樓物業(yè)管理的（）A經(jīng)營目標(biāo)B服務(wù)目標(biāo)C管理目標(biāo)D宏觀目標(biāo)  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分 &

48、#160;解析：P309上面，從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護工作。另外，服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化；經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。56、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，不太注重考察租戶的（）。 A.商業(yè)信譽和財務(wù)狀況 B.面積需求大小 C.租金支付方式 D.物業(yè)服務(wù)需求  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P314頁，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇租戶時考慮的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)

49、務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。57、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。A5.2 B6.4 C6.8D7.6  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積；8×80%=出租單元內(nèi)建筑面積+8×15%；解得：出租單元內(nèi)建筑面積=5.2

50、萬m2。58、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。 A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè) B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長 C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P341頁，D正確的應(yīng)是營業(yè)額高但毛利水平較低的

51、租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。59、在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是（  ）。A中心地理論B供給的外部效應(yīng)理論C同類零售店聚集理論D需求的外部效應(yīng)理論  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P335頁，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起，即它們能夠聚集在一起的原因；同類零售店聚集理論解釋了為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店；需求的外部

52、效應(yīng)是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點，它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。60、（   ）是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容？A現(xiàn)場管理B代收代繳C策略與運行管理D引入主力店  A B C D   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c  本題分數(shù)： 1.50 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P332頁中間，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直

53、持續(xù)。二、多選題:61、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（    ）。A建筑規(guī)模B經(jīng)營商品的特點C商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D. 周圍環(huán)境E服務(wù)人口的收入水平   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P3中下部。62、以下屬于資產(chǎn)管理職責(zé)的有（  ）A. 控制運營成本B. 客戶報告與現(xiàn)金管理C. 監(jiān)控物業(yè)績效D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策E. 資本性支出計劃   A B C D E

54、  你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P11，A控制運營成本、E資本性支出計劃兩者屬于物業(yè)管理，B客戶報告與現(xiàn)金管理屬于組合投資管理。63、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。A.投資房地產(chǎn)信托基金B(yǎng).購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E.購買土地進行開發(fā)   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為

55、0 分  解析：64、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命B自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C如果房地產(chǎn)維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：D房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)不對。因為國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)

56、濟壽命與使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。E房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間不對。正確的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間。65、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（ ）。A資金時間價值是資金的增值特性使然B利率是資金時間價值的一種標(biāo)志C從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償D即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量

57、進行直接比較E資金時間價值的大小取決于通貨膨脹率的大小   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：D不對，因為由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量；E也不對，因為影響資金時間價值的因素不只是通貨膨脹率，還包括投資利潤率、風(fēng)險因素等。66、收益性物業(yè)的運營費用包括（    ）等。A空置和收租損失B抵押貸款還本付息C房產(chǎn)稅和所得稅D為租戶提供服務(wù)的費用E物業(yè)管理費用  

58、A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：d, e  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費）、為租客提供服務(wù)的費用（公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。因此，A空置和收租損失、B抵押貸款還本付息都不對，而C中房產(chǎn)稅對，但所得稅不對。67、物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（  

59、; ）A物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大B物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格C物業(yè)價格受供求因素的影響D物業(yè)價格形成的時間較長E物業(yè)價格受交易者個別因素的影響   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d, e  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：P76-77，C不對，不只是物業(yè)價格受供求因素的影響，其他商品的價格也受供求因素的影響。68、物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（    ）A人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關(guān)B對保有物業(yè)課稅會導(dǎo)致物業(yè)價格上升C城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降D房價水平主要取決于地價水平E綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關(guān)   A B C D E   你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, e  本題分數(shù)： 3.00 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 0 分  解析：A的具體解釋見P88，當(dāng)人口數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。B不正確，具體解釋見P91下面，直接或間接地對保有物業(yè)課稅（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅），實際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而