宿州富通鞋城項目規(guī)劃建議報告P..

1、宿州富通鞋城項目規(guī)劃建議報告 上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 2011年8月上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 開發(fā)戰(zhàn)略建議：目前開發(fā)商在宿州有以下三個項目：信宏建材市場：開發(fā)區(qū)生活、居住配套未成熟，中豪、意邦等項目競爭激烈，而且已經(jīng)進入銷售階段，時間上我們不占優(yōu)勢，建議暫緩該項目開發(fā)，待市場成熟后再行研判；東方財富廣場：位于市中心區(qū)域，財富價值最高，最易去化；但是目前拆遷工作有待完成，開發(fā)條件尚不成熟；富通鞋城項目：依托于百麗及周邊鞋材企業(yè)的市場，具備較大的商業(yè)價值，隨著開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)進度，已經(jīng)具備開發(fā)條件，建議最早開發(fā)該項目。我們建議項目開發(fā)順序為：富通鞋城項目東方財富廣場信宏建材市場上海皓基地產(chǎn)

2、上海嘉永地產(chǎn) 鞋材市場狀況分析上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 中國鞋業(yè)概況據(jù)中國海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，總結(jié)2010年中國出口鞋99.3億雙到213個國家及地區(qū)，金額達337億美元，比去年同期增長21.5% 和26.7%。延續(xù)上升趨勢，2011年1至4月，中國出口鞋類金額119億美元，比去年同期增長22.9%。目前我國制鞋行業(yè)已形成了廣東、浙江、福建三個重要的鞋類主產(chǎn)區(qū)，3省合計年產(chǎn)量占全國總量的70%以上。國內(nèi)各鞋業(yè)市場狀況：福建泉州 1至7月共檢驗出口鞋類3.68億雙、貨值20.08億美元；出口量占福建出口的45%，占中國八分之一左右，其中運動鞋出口列廣東東莞市之后為全國第二位。福建晉江現(xiàn)有鞋類生產(chǎn)企業(yè)

3、3016家，年產(chǎn)鞋9.5億雙，2010年實現(xiàn)鞋類行業(yè)總產(chǎn)值超過500億元，運動、旅游鞋產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的40%、世界總產(chǎn)量的20%。全市鞋業(yè)企業(yè)累計擁有31個中國馳名商標、9個中國名牌產(chǎn)品、36個國家免檢產(chǎn)品，“國字號”品牌總數(shù)占全國運動鞋行業(yè)的一半以上，擁有12家上市公司和26家上市后備企業(yè)。7月份溫州出口鞋類產(chǎn)品26.06億美元，同比增長28.7%。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)珠三角已形成鞋業(yè)市場“前店后廠”模式，在廣州環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規(guī)模上檔次的鞋業(yè)專業(yè)市場。廣州老八區(qū)的鞋業(yè)、鞋材市場分布十分清晰，主要分布在越秀濠畔街、白云區(qū)站西路和海珠廣州大道南一帶。濠

4、畔街東起解放南路，西至海珠南路，全長約650米，有商鋪950間左右，主要經(jīng)營皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機械、粘膠劑、海棉條等，規(guī)劃及市政配套有局限性，市場配套有所不足。華南鞋城位于廣州大道南，占地10萬平方，有700多家商鋪，是華南地區(qū)最大的鞋業(yè)市場，主要經(jīng)營成品鞋，與站西路鞋城相比，其檔次比較低，以零批為主，產(chǎn)品以內(nèi)銷為主，價格優(yōu)惠，品種齊全。環(huán)市西路與西增路交匯處的富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心，建筑面積2.7萬平方,26層高，最小的鋪位面積16平方，是以“全球鞋業(yè)的國際采購中心”為定位，集鞋業(yè)批發(fā)、貿(mào)易洽談、展覽展示、國際采購、商務(wù)辦公于一體的“五星級”鞋業(yè)商鋪。廣州站西路一帶的鞋業(yè)市場從上世

5、紀90年代初開始，形成了一個龐大鞋業(yè)交易市場商圈。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 站西路鞋業(yè)站西路匯聚了來自世界各地的皮革、鞋材、五金及制鞋機具，吸引了來自世界各地的知名商家，包括全國各地和東南亞、歐洲的客商，極大的推動了廣東鞋材行業(yè)的迅猛發(fā)展，經(jīng)銷中、高檔鞋為主，全國十大鞋王廠家都在此設(shè)點批發(fā)點，世界知名品牌如花花工資、沙弛、巴利、皮爾卡丹、洛奇等在此設(shè)經(jīng)銷點。裕景廣州國際鞋城，歐陸鞋城、新濠畔鞋城面積不到2平方公里的土地上，擁有16個專業(yè)鞋城，經(jīng)營面積12萬多平方，共3000多商鋪，年交易額10億多元，而在站西路鞋業(yè)市場，最具代表性的當屬步云天地。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 步云天地環(huán)球國際商

6、貿(mào)中心“步云天地”位于廣州站西路26號，占地約1.7萬平方米，一二三期合共10萬平方米以上的營商面積?！安皆铺斓亍笔且試H化設(shè)計戰(zhàn)略，努力建造一座具有國際標準的集鞋業(yè)批發(fā)、貿(mào)易展示、環(huán)球采購、旅游觀光為一體的現(xiàn)代化鞋業(yè)商貿(mào)中心。目前步云天地進場經(jīng)營的鞋商、客戶約一千多家，分別來自全國各地及港澳乃至海外地區(qū)，采購商主要來自美加、歐洲及非洲等國和地區(qū)。步云天地著力建立與國際市場接軌的管理規(guī)范，提供多元化、信息化、國際化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場特點之一完善的交通廣州鞋業(yè)市場的興旺與交通有著密切的關(guān)系，濠畔街歷史上的繁榮因玉帶濠有舟楫之便而繁榮。面對國內(nèi)外巨大市場，交通更成

7、為鞋業(yè)專業(yè)市場選址的首要因素。站西路、廣園西路、環(huán)市西路一帶依托廣州火車站、白云機場、貨運站及地鐵，交通網(wǎng)絡(luò)完善，成為專業(yè)市場的首選之地。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場特點之二鞋材市場重心移至站西路一帶站西路一帶的發(fā)展已具有相當?shù)囊?guī)模，很多內(nèi)地廠家以直銷的價格優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了客戶青睞。站西路一帶商城配套完善齊全，極大的方便了商家和采購商，商家紛紛把商鋪遷移至站西路一帶。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場特點之三高進駐率目前珠三角已形成鞋業(yè)市場“前店后廠”模式，而這個店就是指廣州的鞋業(yè)專業(yè)市場。在廣州環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一批有規(guī)模上檔次的鞋業(yè)專業(yè)市場，市場出租

8、率較高。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場特點之四鞋業(yè)市場專業(yè)細化如今廣州鞋業(yè)市場已經(jīng)專業(yè)細化，行業(yè)業(yè)態(tài)包含了整個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場特點之五鞋城商鋪面積多元化鞋材專業(yè)市場由于經(jīng)營需要，在經(jīng)營面積上有一定的區(qū)別，如鞋城鋪主要是向客戶展示成品，商鋪面積不大，在1015平方米左右；而鞋材商鋪面積較大，在4050平方米，有些新開專業(yè)市場還有倉庫配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批發(fā)市場。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 廣州鞋業(yè)市場經(jīng)過多年發(fā)展和積累，已成為全國乃至全球鞋業(yè)集散地；宿州無長時間市場基礎(chǔ)的積累。廣州市場產(chǎn)業(yè)鏈完整，材料、成品、原材料、加工、經(jīng)銷、對

9、外貿(mào)易等，現(xiàn)有宿州鞋業(yè)以制造、加工為主，貿(mào)易、展示功能較弱，短時間內(nèi)難以形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。廣州市場管理體系成熟；宿州市場尚未成熟，需要有多年的培育才能完善。項目周邊競爭樓盤已經(jīng)進入銷售，時間節(jié)點上本項目已經(jīng)落后。項目優(yōu)劣勢分析廣州鞋業(yè)市場大部分是以老式作坊形態(tài)發(fā)展，硬件落后，宿州新開發(fā)區(qū)規(guī)劃起點高，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。依托發(fā)達的公路、鐵路、水運網(wǎng)絡(luò)，給市場提供了龐大的發(fā)展空間。開發(fā)商有資深行業(yè)背景和行業(yè)資源。項目規(guī)模大，可以有效才產(chǎn)生集聚效應(yīng)，促進項目推進及提高銷售價格。項目在所在板塊龍頭形態(tài)明顯，可以以自身為標桿，領(lǐng)導市場。劣勢優(yōu)勢上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 宿州地理位置優(yōu)越，依托制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨

10、勢，覆蓋華中、華東及華北市場。百麗、康奈等一批中國鞋業(yè)的龍頭企業(yè)進駐宿州，已初步形成一定的產(chǎn)業(yè)支撐。相比較其他競爭對手面世時間上落后，可以在規(guī)劃上超越對手，在銷售節(jié)奏上掌控市場對手，達到后來居上的效果。相對于本項目的產(chǎn)業(yè)定位，在招商上與競爭樓盤無明顯沖突，具有產(chǎn)業(yè)支撐，招商優(yōu)勢明顯。和其他項目商業(yè)業(yè)態(tài)上錯位經(jīng)營，可以將所在地區(qū)打造成城市新商業(yè)中心，達成共贏。周邊其他競爭項目已經(jīng)開盤，可能會稀釋部分市場購買力。項目體量大，開發(fā)周期長，造成資金壓力項目也較大。項目周邊商業(yè)及居住氛圍尚不成熟，有待培養(yǎng)，項目前期的商業(yè)需要開發(fā)商及政府相關(guān)部門扶持。機會點威脅點上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 市場結(jié)論宿州鞋

11、業(yè)市場依托優(yōu)越的地理環(huán)境和高起點規(guī)劃，借鑒相對成熟市場的運作經(jīng)驗，合理、有序開發(fā)，完全有條件形成中國“南廣州、北宿州”的鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)格局。宿州廣州上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品規(guī)劃建議上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 現(xiàn)方案規(guī)劃思考：規(guī)劃中整體商業(yè)體量偏大； 大規(guī)模專業(yè)市場開發(fā)須循序漸進，前期推盤量應(yīng)合理控制； 城市綜合商業(yè)氛圍須以成熟居住環(huán)境為基礎(chǔ)，目前條件未成熟；解決方案： 豐富產(chǎn)品類型，以LOFT類商業(yè)形態(tài)減低商業(yè)去化壓力； 專業(yè)市場先行，控制開發(fā)節(jié)奏，一期以不超過10萬方為限；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局思考： 現(xiàn)方案中公寓、商業(yè)、專業(yè)市場互相穿插，相互影響； 公寓產(chǎn)品缺乏綠化、景觀、

12、安保等社區(qū)概念，嚴重影響居住品質(zhì)，進而影響銷售； 外高內(nèi)低的整體布局影響商業(yè)開放度，不利于商業(yè)氛圍的形成；根據(jù)政府要求，項目專業(yè)市場及商業(yè)配套面積不低于50%。解決方案如下：上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議1將原方案規(guī)劃中的專業(yè)市場、公寓、城市綜合體功能明確化，形成三個相對獨立而又互相關(guān)聯(lián)的功能分區(qū)。城市綜合體公寓區(qū)專業(yè)市場區(qū)步行街上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議21、公寓部分集中至南面，臨近城市商業(yè)，與專業(yè)市場分開；2、公寓與專業(yè)市場之間增加步行街，起過度作用，同時增加公寓底商的商業(yè)價值；3、專業(yè)市場臨近百麗及周邊專業(yè)市場區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局合理；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局

13、建議31、原方案中北面公寓僅鄰內(nèi)部規(guī)劃路，其底商商業(yè)價值較低；2、調(diào)整后在公寓和專業(yè)市場之間增加步行街，既有效形成不同產(chǎn)品類型的區(qū)隔和過度，又使專業(yè)市場形成四面環(huán)路格局，四通八達，大大減低動線死角，極大提升其價值；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議41、人民路側(cè)建筑兩幢高層產(chǎn)權(quán)式酒店公寓；2、以LOFT公寓形態(tài)吸引消費者；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議5公寓區(qū)人民路側(cè)建筑兩幢小戶型公寓，豐富產(chǎn)品類型；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 產(chǎn)品布局建議1、公寓集中，便于管理和小區(qū)建設(shè)；2、公寓臨南面便于采光，并且與南部即原A、B、C區(qū)生活商業(yè)配套近鄰，易體現(xiàn)居住價值；3、北面臨步行街，規(guī)劃

14、為住宅生活配套，并與專業(yè)市場隔離開來。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 開發(fā)序列建議根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定，一期開發(fā)圖中1號高層LOFT及專業(yè)市場，預計開發(fā)時間為兩年；二期開發(fā)圖中2號區(qū)域的公寓及底商，為后期商業(yè)價值增值提供保障，預計開發(fā)時間為一年半；三期開發(fā)圖中3號區(qū)域公寓及底商，預計開發(fā)時間為一年半；四期開發(fā)圖中4號區(qū)域?qū)I(yè)市場，預計開發(fā)時間為一年；五期開發(fā)圖中5號區(qū)域公寓及城市商業(yè)；六期開發(fā)圖中6號區(qū)域酒店及辦公等物業(yè)；123456上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 方案二：特點：在公寓之前先行建立星級酒店等地標性建筑，提高項目知名度及品質(zhì)，可有效提升后期公寓、商業(yè)等產(chǎn)品的價值，開發(fā)資金壓力相對較大。上海皓

15、基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 123456一期開發(fā)圖中1號高層LOFT及專業(yè)市場，預計開發(fā)時間為兩年；二期開發(fā)圖中2號區(qū)域酒店及辦公，為后期公寓、商業(yè)價值增值提供保障，預計開發(fā)時間為一年半；三期開發(fā)圖中3號區(qū)域公寓及底商，預計開發(fā)時間為一年半；四期開發(fā)圖中4號區(qū)域?qū)I(yè)市場，預計開發(fā)時間為一年；五期開發(fā)圖中5號區(qū)域公寓及城市商業(yè)；六期開發(fā)圖中6號區(qū)域公寓；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：LOFT公寓形態(tài)及特點LOFT公寓，即沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅，發(fā)源於六、七十年代的美國紐約，已演化成為一種時尚的居住與生活方式LOFT公寓特點：流動性：戶型內(nèi)無障礙，除廚房、衛(wèi)生間固定外，整個戶內(nèi)沒有隔斷，住房

16、可自由組合；開放性：以大落地玻璃窗為主，絕少遮擋，強調(diào)與社會一同生活；組合性：除平面組合外，亦可立體組合，上下層面之間可以連通，或同一單元挑高空間（或雙層空間）自由組合；上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考商廈地面樓高10層，地下兩層，負2層為地下停車場，可容納兩百多個車位，負一層至3層為大型鞋材專業(yè)市場，4-10層為國際級的鞋品展示、高級商貿(mào)寫字樓層，規(guī)劃分區(qū)詳細、合理。 上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考內(nèi)部導識系統(tǒng)完善，利于引導消費者。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考內(nèi)部動線合理，一共22部垂直電梯，4部扶手電梯（可通10樓），極大程度滿足高層商戶需求。普通寫字樓、商城不可能有這么多部電梯，這是步云天地成功的關(guān)鍵因素！ 上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考公共空間明亮、整潔，滿足人流過多及消防疏散等需求。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 附：廣州步云天地規(guī)劃及管理參考展示部位規(guī)劃合理，管理到位，提升產(chǎn)品的商業(yè)價值和附加值。上海皓基地產(chǎn) 上海嘉永地產(chǎn) 我司提供服務(wù)內(nèi)容：整體推廣、銷售策略制訂及執(zhí)行；銷售及招商