武漢市CBD畝公共設施項目開發(fā)經營專題調研報告

1、調研目的調研目的從摸清公共設施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公從摸清公共設施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公共設施開發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。共設施開發(fā)的基本特征、一般模式和工作流程。著眼武漢公共設施投資開發(fā)實際，結合典型案例和項著眼武漢公共設施投資開發(fā)實際，結合典型案例和項目特點，對目特點，對CBD公共設施規(guī)劃分布、經營分類、經營公共設施規(guī)劃分布、經營分類、經營原則、開發(fā)時序等具體分析。原則、開發(fā)時序等具體分析。結合對結合對CBDCBD各類公共設施項目經營可行性、優(yōu)劣勢的分各類公共設施項目經營可行性、優(yōu)劣勢的分析，提出析，提出山、湖、廣場等公共設施開發(fā)經營山、湖、廣場等公共設施開

2、發(fā)經營具體具體策略，策略，投資建設管理模式以及下一步開展工作的建議。投資建設管理模式以及下一步開展工作的建議。前前 言言針對各公共設施項針對各公共設施項目的審批程序、管目的審批程序、管理模式、建設要求、理模式、建設要求、經營性質等關鍵問經營性質等關鍵問題展開調研。題展開調研。在研究在研究40004000畝內畝內公共設施項目規(guī)公共設施項目規(guī)劃基礎上，重點劃基礎上，重點從案例出發(fā)分析從案例出發(fā)分析可經營項目的特可經營項目的特點和規(guī)律。點和規(guī)律。提出提出40004000畝公共畝公共設施項目的開發(fā)設施項目的開發(fā)及經營建議。及經營建議。工作思路工作思路從公共設施項目的分類及是否具有可經營性分析出發(fā)，結合

3、從公共設施項目的分類及是否具有可經營性分析出發(fā)，結合CBDCBD項項目特點和規(guī)劃，剖析國內和武漢市公共設施項目典型案例，研究目特點和規(guī)劃，剖析國內和武漢市公共設施項目典型案例，研究40004000畝公共設施項目的開發(fā)模式。畝公共設施項目的開發(fā)模式。工作方法工作方法前前 言言前前 言言 2006 2006年年1111月至月至1212月，先后對武漢市、區(qū)政府部門、有關單位及國內相關月，先后對武漢市、區(qū)政府部門、有關單位及國內相關城市進行走訪，考察學習了相關公建項目，回顧總結公司近年來外出調研項城市進行走訪，考察學習了相關公建項目，回顧總結公司近年來外出調研項目情況。目情況。 開開 發(fā)發(fā) 區(qū)：武漢經

4、濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。區(qū)：武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。 政府部門：武漢市區(qū)兩級規(guī)劃、建委、園林、教育、城管、水務、體育政府部門：武漢市區(qū)兩級規(guī)劃、建委、園林、教育、城管、水務、體育 等局委辦以及相關企事業(yè)單位等局委辦以及相關企事業(yè)單位2020余家單位。余家單位。 具體項目：上海羅店項目、上海新天地、上海人民廣場、世博園項目、具體項目：上海羅店項目、上海新天地、上海人民廣場、世博園項目、 常青花園、武漢國展中心、龍王廟國際廣場、解放公園、常青花園、武漢國展中心、龍王廟國際廣場、解放公園、 洪山廣場、西北湖廣場、漢口火車站廣場、沌口體育中心、洪山廣場、西北湖廣場

5、、漢口火車站廣場、沌口體育中心、 武漢江灘公園等。武漢江灘公園等。參照的國家政策及法律法規(guī)參照的國家政策及法律法規(guī)公共設施法律法規(guī)依據總類：公共設施法律法規(guī)依據總類：中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國城市房地產管理法城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GB137-90）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）武漢市房地產管理條例武漢市房地產管理條例各單項法律法規(guī)依據分類：各單項法律法規(guī)依據分類：城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定（中華人民共和國建設部令第城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定（中華人

6、民共和國建設部令第108108號）號）武漢市城市綠化管理條例武漢市城市綠化管理條例武漢市城市公園管理條例武漢市城市公園管理條例武漢市湖泊保護條例武漢市湖泊保護條例武漢市人民政府辦公廳關于落實城市新建住宅居民委員會及社區(qū)服務設施用房的通知武漢市人民政府辦公廳關于落實城市新建住宅居民委員會及社區(qū)服務設施用房的通知（武政辦（武政辦200293200293號文）號文）湖北省機動車停放服務收費管理實施細則湖北省機動車停放服務收費管理實施細則市物價局關于貫徹實施市物價局關于貫徹實施湖北省機動車停放服務收費管理實施細則湖北省機動車停放服務收費管理實施細則的通知武價服字的通知武價服字 200695200695

7、號號電影制片、發(fā)行、放映經營資格準入暫行規(guī)定電影制片、發(fā)行、放映經營資格準入暫行規(guī)定國家廣播電影電視總局令第國家廣播電影電視總局令第2020號號武漢市體育場所管理辦法武漢市體育場所管理辦法戶外廣告登記管理規(guī)定戶外廣告登記管理規(guī)定 （中華人民共和國國家工商行政管理總局令（中華人民共和國國家工商行政管理總局令 第第2525號）號）1公共設施項目概況公共設施項目概況2公共設施項目一般開發(fā)特點及流程公共設施項目一般開發(fā)特點及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設施項目經營模式分析畝公共設施項目經營模式分析 重點案例分析重點案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公共設施的定義公共設施的定義公共

8、設施即社會性基礎設施，是指城市區(qū)域內服務于大眾的文化、體育、公園、公共設施即社會性基礎設施，是指城市區(qū)域內服務于大眾的文化、體育、公園、廣場、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設施，廣義的公共設施還包括商業(yè)服務、廣場、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設施，廣義的公共設施還包括商業(yè)服務、金融保險、大眾住房、宗教設施等。金融保險、大眾住房、宗教設施等。公共設施分類公共設施分類行政管理行政管理金融保險金融保險商業(yè)服務商業(yè)服務文化娛樂文化娛樂大眾住房大眾住房體育運動體育運動教育教育宗教宗教科研科研社會福利社會福利綠地、公園、綠地、公園、廣場廣場公共設施的特點公共設施的特點公公共共設設施施的的特特點點土地接收土地

9、接收從提供的公共產品形態(tài)看，這些設施提供的從提供的公共產品形態(tài)看，這些設施提供的“公共產品公共產品”更多的是無形的服務，如：教育、醫(yī)療等。更多的是無形的服務，如：教育、醫(yī)療等。產品無形性產品無形性從設施形態(tài)上看，不同于市政基礎設網絡覆蓋的布局方從設施形態(tài)上看，不同于市政基礎設網絡覆蓋的布局方式，而更多的是以點狀分布為主。式，而更多的是以點狀分布為主。相對于市政設施而言，這些設施的生活必需性和迫切性相對于市政設施而言，這些設施的生活必需性和迫切性相對要低一些，但這些設施同時具有更廣泛的社會認同性。相對要低一些，但這些設施同時具有更廣泛的社會認同性。點狀分布性點狀分布性非迫切性非迫切性土地接收土地

10、接收隨著人們對環(huán)境的要求越來越高，對公共設施的數量和品隨著人們對環(huán)境的要求越來越高，對公共設施的數量和品質的要求也趨高，如：山、湖、廣場等人文環(huán)境的建設。質的要求也趨高，如：山、湖、廣場等人文環(huán)境的建設。環(huán)境品質性環(huán)境品質性公共設施的分類公共設施的分類公公共共設設施施的的分分類類土地接收土地接收文化、體育、教育、醫(yī)療文化、體育、教育、醫(yī)療等服務設施等服務設施公益性公共設施公益性公共設施大型公園、綠地等環(huán)境設施大型公園、綠地等環(huán)境設施主要由市場配給的提供生活、生產和旅主要由市場配給的提供生活、生產和旅游等活動服務的設施，如：經營性教育設游等活動服務的設施，如：經營性教育設施、經營性文化體育設施等

11、。這類公共設施、經營性文化體育設施等。這類公共設施政府一般只做宏觀控制和引導，不直接施政府一般只做宏觀控制和引導，不直接投資。投資。經營性公共設施經營性公共設施這類設施與居民生活這類設施與居民生活關系密切，涉及城市整關系密切，涉及城市整體功能和公共利益。一體功能和公共利益。一般由政府投資，很難由般由政府投資，很難由市場運作。市場運作。1公共設施項目概況公共設施項目概況2公共設施項目一般開發(fā)特點及流程公共設施項目一般開發(fā)特點及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設施項目經營模式分析畝公共設施項目經營模式分析 重點案例分析重點案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公公共共設設施施項項目目

12、開開發(fā)發(fā)模模式式土地接收土地接收政府完全主導型模式政府完全主導型模式-政府公共部門負責從方案設計、資金籌措到建造、維護、管理等系列，并擁有設施的所有權。目前我國大型公共設施項目基本采取這種模式。大型公共設施大型公共設施（城市級或地區(qū)級）（城市級或地區(qū)級）居住區(qū)配套居住區(qū)配套公共設施公共設施BOT模式模式-政府公共部門保留設施的所有權并為之負責，民營企業(yè)通過特許經營、代建制等方式，協(xié)同參與設施的建設、經營和管理。體育、醫(yī)療等設施PPP模式模式-政府部門與民營企業(yè)合作模式。PPP模式是公共基礎設施建設中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式，是一種以各參與方的“雙贏”、“多贏”為合作理念的現代融資

13、模式。如軌道建設中采用模式市財政統(tǒng)一支付市財政統(tǒng)一支付-政府不收任何費用，由市財政統(tǒng)一支付，建設方、產權、管理者均是政府。在計劃經濟時代，這是目前我國的主要的模式。從土地出讓金中提取建設資金從土地出讓金中提取建設資金-土地出讓金中包括居住配套公共設施中純公共產品的建設資金，政府建立專項帳戶，?？顚Ｓ谩嵺`過程中由于實施方案有可能變化，導致真正能夠到位的專項資金比實際費用少。單獨收取居住區(qū)配套公共設施建設費單獨收取居住區(qū)配套公共設施建設費-按照一定的收費標準和建設用地上居住建筑面積，單獨收取居住配套公共設施建設費，政府建立專項帳戶，?？顚Ｓ?。 一般由政府以招投標形式來控制工期和費用。（上海做法）

14、政府要求開發(fā)商無償代建政府要求開發(fā)商無償代建-政府要求開發(fā)商無償配建居住區(qū)公共設施，然后交給政府。（北京做法）國內公共設施項目投資管理的一般模式國內公共設施項目投資管理的一般模式一般大型公園、廣場由政府投資建設及后期運營管理；小區(qū)配套公園、廣場由一般大型公園、廣場由政府投資建設及后期運營管理；小區(qū)配套公園、廣場由開發(fā)商投資建設及管理。開發(fā)商投資建設及管理。公園、廣場公園、廣場政府政策政府政策政府興建或鼓勵開發(fā)商建設公園、廣場政府興建或鼓勵開發(fā)商建設公園、廣場項目，改善城市環(huán)境，提升城市品質。項目，改善城市環(huán)境，提升城市品質。規(guī)劃要求規(guī)劃要求綠化、設施、功能、商業(yè)配套等統(tǒng)一進綠化、設施、功能、商

15、業(yè)配套等統(tǒng)一進行全面規(guī)劃。行全面規(guī)劃。建設時序建設時序一般先解決集中人群居住，社區(qū)達到一一般先解決集中人群居住，社區(qū)達到一定規(guī)模后修建。定規(guī)模后修建。規(guī)劃局規(guī)劃局論證、審批論證、審批 開發(fā)流程：開發(fā)流程：規(guī)劃方案規(guī)劃方案 設計設計建委報建建委報建 申報申報 立項立項編寫編寫 可研可研武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。一般的開發(fā)特征為政府相關部門自籌資金整治、改造、維護并運營。一般的開發(fā)特征為政府相關部門自籌資金整治、改造、維護并運營。人工湖人工湖政府政策政府政策還沒有形成政府部門統(tǒng)一管理格

16、局。還沒有形成政府部門統(tǒng)一管理格局。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃根據其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃設計。設計。建設時序建設時序一般根據城市及城市區(qū)域功能要求，確定其一般根據城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設時序。建設時序。規(guī)劃方案規(guī)劃方案設計及審批設計及審批 開發(fā)流程：開發(fā)流程：建委報建建委報建 申報立項申報立項 編寫可研編寫可研 建成后建成后管理運營管理運營 九年義務教育學校九年義務教育學校作為九年義務教育學校，開發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費，作為九年義務教育學校，開發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費，或者開發(fā)商建成學校后移交政府?；蛘唛_發(fā)商建

17、成學校后移交政府。政府政策政府政策政府強制義務教育配套用地，開發(fā)商不政府強制義務教育配套用地，開發(fā)商不得隨意更改義務教育用地性質。得隨意更改義務教育用地性質。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據預計商務區(qū)內未來常駐人口量、居住人根據預計商務區(qū)內未來常駐人口量、居住人口組團和學校服務半徑確定配置中小學?？诮M團和學校服務半徑確定配置中小學。建設時序建設時序一般當區(qū)域人口達到一定數量規(guī)模后建設學一般當區(qū)域人口達到一定數量規(guī)模后建設學校。校。預留教育預留教育配套用地配套用地 開發(fā)流程：開發(fā)流程：繳納教繳納教育配套費育配套費 或者開發(fā)商或者開發(fā)商建設學校設施建設學校設施 移交教育移交教育 部門管理部門管理 工程建設工程

18、建設 根據城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設體育館。一般為政府單獨投資建設或根據城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設體育館。一般為政府單獨投資建設或政府與企業(yè)共同投資建設。政府與企業(yè)共同投資建設。體育場體育場政府政策政府政策政府鼓勵企業(yè)采取政府鼓勵企業(yè)采取BOT模式參與體育場模式參與體育場建設運營。建設運營。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃根據其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃設計。設計。建設時序建設時序一般根據城市及城市區(qū)域功能要求，確定其一般根據城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設時序。建設時序。規(guī)劃方案規(guī)劃方案設計設計 及審批及審批開發(fā)流程：開發(fā)流程：建委報建建委報建

19、申報申報 立項立項編寫編寫 可研可研建成后建成后運營運營 及移交及移交作為公共服務設施，在開發(fā)區(qū)域內項目一般由開發(fā)商預留出開發(fā)作為公共服務設施，在開發(fā)區(qū)域內項目一般由開發(fā)商預留出開發(fā)用地，或者建成地面建筑后，無償移交給相關管理部門使用。用地，或者建成地面建筑后，無償移交給相關管理部門使用。公交停車場、公安派出所、居委會、變電站、公廁公交停車場、公安派出所、居委會、變電站、公廁政府政策政府政策區(qū)域開發(fā)以上公共設施項目，政府雖未區(qū)域開發(fā)以上公共設施項目，政府雖未有強制性要求，但一般的開發(fā)模式為有強制性要求，但一般的開發(fā)模式為“建設移交建設移交”的方式。的方式。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據區(qū)域內的規(guī)劃的建筑

20、規(guī)模、人口數量，根據區(qū)域內的規(guī)劃的建筑規(guī)模、人口數量，按照相關規(guī)定調整布點。按照相關規(guī)定調整布點。建設時序建設時序一般根據區(qū)域功能要求，確定其建設時序。一般根據區(qū)域功能要求，確定其建設時序。預留用地預留用地或建筑設施或建筑設施 開發(fā)流程：開發(fā)流程：爭取相關政策爭取相關政策 確定規(guī)劃布點確定規(guī)劃布點 建成后移交建成后移交 一般作為經營性土地進入公開招、拍、掛程序，由具備油品經營資質的開發(fā)商一般作為經營性土地進入公開招、拍、掛程序，由具備油品經營資質的開發(fā)商取得土地后進行建設和運營。目前國內中石化和中石油所占市場份額最大，外取得土地后進行建設和運營。目前國內中石化和中石油所占市場份額最大，外資企業(yè)

21、如道達爾已進駐國內市場。資企業(yè)如道達爾已進駐國內市場。加油站加油站政府政策政府政策政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經營加油站，但極少通過審批。經營加油站，但極少通過審批。規(guī)劃要求規(guī)劃要求根據城市道路或區(qū)域車流要求，對數量及規(guī)根據城市道路或區(qū)域車流要求，對數量及規(guī)模進行規(guī)劃設計。模進行規(guī)劃設計。建設時序建設時序一般在區(qū)域性開發(fā)時序中比較靠前。一般在區(qū)域性開發(fā)時序中比較靠前。選擇經營主體選擇經營主體 開發(fā)流程：開發(fā)流程：土地土地出租或轉讓出租或轉讓 確定規(guī)劃用地確定規(guī)劃用地 建設運營建設運營 目前國內地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通

22、目前國內地下空間一般作為地上建筑的配套組成部分在利用，如：地鐵站地下通道，人行過街通道，商業(yè)、住宅、寫字樓等項目配套地下停車場，人防工程等，道，人行過街通道，商業(yè)、住宅、寫字樓等項目配套地下停車場，人防工程等，單獨進行地下空間開發(fā)的極少。因此，地下空間與開發(fā)項目的有機結合是關鍵。單獨進行地下空間開發(fā)的極少。因此，地下空間與開發(fā)項目的有機結合是關鍵。 地下空間地下空間政府政策政府政策目前，我國關于地下空間利用方面的專門目前，我國關于地下空間利用方面的專門立法尚屬空白，僅存在相關的單行法及一立法尚屬空白，僅存在相關的單行法及一些地方性法規(guī)。些地方性法規(guī)。 規(guī)劃要求規(guī)劃要求地下空間的開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

23、，各行業(yè)按照地下空間的開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各行業(yè)按照各自的發(fā)展需要自行開發(fā)，不能形成整體、各自的發(fā)展需要自行開發(fā)，不能形成整體、系統(tǒng)體系。系統(tǒng)體系。建設時序建設時序地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開發(fā)發(fā)規(guī)劃方案規(guī)劃方案設計及審批設計及審批 開發(fā)流程：開發(fā)流程：建委報建建委報建 申報立項申報立項 編寫可研編寫可研 建成后建成后管理運營管理運營 作為一種相對獨立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運營機構采取承包作為一種相對獨立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運營機構采取承包方式買斷一定年限的使用權進行經營。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺沖擊力

24、方式買斷一定年限的使用權進行經營。戶外廣告具有低成本、全天候、視覺沖擊力強勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。強勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。戶外廣告戶外廣告政府政策政府政策政府沒有統(tǒng)一的協(xié)調機構，呈現多頭管理的政府沒有統(tǒng)一的協(xié)調機構，呈現多頭管理的局面，相關的政策缺乏確定性和一致性。局面，相關的政策缺乏確定性和一致性。 規(guī)劃要求規(guī)劃要求要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調性。要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調性。建設時序建設時序區(qū)域建設達到一定規(guī)模后出現。區(qū)域建設達到一定規(guī)模后出現。城管部門授予城管部門授予廣告設置許可權廣告設置許可權 開發(fā)流程：開發(fā)流程：工商部門授予工商部門授予

25、廣告經營權廣告經營權 城管、規(guī)劃部門城管、規(guī)劃部門完成專項規(guī)劃完成專項規(guī)劃廣告公司廣告公司開展經營活動開展經營活動 單單 位位建建 議議規(guī)劃院規(guī)劃院湖、山、廣場等大型公共設施，規(guī)劃只是作技術設計，沒有明確湖、山、廣場等大型公共設施，規(guī)劃只是作技術設計，沒有明確建設主體，遇到類似城市級公建項目由政府投資建設。建設主體，遇到類似城市級公建項目由政府投資建設。園林部門園林部門城管部門城管部門從個別交談了解，按照從個別交談了解，按照“誰建設、誰經營、誰管理誰建設、誰經營、誰管理”原則，希望原則，希望公司自行建設并維護管理山體公園、人工湖以及廣場等。公司自行建設并維護管理山體公園、人工湖以及廣場等。開發(fā)

26、區(qū)管委會開發(fā)區(qū)管委會從前期開發(fā)區(qū)經驗看，大型公建項目一定有市政府投入和支持，從前期開發(fā)區(qū)經驗看，大型公建項目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會很重。后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會很重。開發(fā)區(qū)公司開發(fā)區(qū)公司公共設施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相公共設施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關稅費，不利于經營。關稅費，不利于經營。開發(fā)商開發(fā)商人工山、湖造景工程對物業(yè)、土地價值提升巨大，但后期一定要人工山、湖造景工程對物業(yè)、土地價值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長期管理風險太大、經營難于平衡，移交給政府，否則長期管理風險

27、太大、經營難于平衡，運營商運營商一般公共設施運營都有優(yōu)惠政策和補貼，商務區(qū)的公共設施建設一般公共設施運營都有優(yōu)惠政策和補貼，商務區(qū)的公共設施建設管理的標準和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。管理的標準和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。走訪單位的建議走訪單位的建議1公共設施項目概況公共設施項目概況2公共設施項目一般開發(fā)特點及流程公共設施項目一般開發(fā)特點及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設施項目經營模式分析畝公共設施項目經營模式分析 重點案例分析重點案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 公共設施建設是城市區(qū)域開發(fā)和房地產開發(fā)成功的一個至關重要因公共設施建設是城市區(qū)域開發(fā)和房地產開發(fā)成功

28、的一個至關重要因素。不同于市政基礎設施，一般大型公共設施建設均由政府直接投素。不同于市政基礎設施，一般大型公共設施建設均由政府直接投資建設和維護管理，其對區(qū)域、物業(yè)和土地價值的帶動效應顯著。資建設和維護管理，其對區(qū)域、物業(yè)和土地價值的帶動效應顯著。v 營造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項目標志。營造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和項目標志。 v 增強周邊區(qū)域和項目的品牌知名度和魅力。增強周邊區(qū)域和項目的品牌知名度和魅力。v 滿足服務區(qū)域內客戶對各種公共設施的需求。滿足服務區(qū)域內客戶對各種公共設施的需求。v 極大地提升周邊土地和物業(yè)的價值。極大地提升周邊土地和物業(yè)的價值。v 與相關項目開發(fā)連動

29、，獲取更多的商機和效應。與相關項目開發(fā)連動，獲取更多的商機和效應。案例研究表明：案例研究表明：公共設施投資建設與管理：公共設施投資建設與管理：1、前期依賴于市政府投入，通過協(xié)調有關部門負責、前期依賴于市政府投入，通過協(xié)調有關部門負責 投資建設；投資建設；2、建設時序步驟：規(guī)劃編制、建設時序步驟：規(guī)劃編制市政基礎設施市政基礎設施公共公共 設施建設設施建設工業(yè)項目工業(yè)項目配套房地產開發(fā)。配套房地產開發(fā)。3、規(guī)劃落實上，為減少資金壓力，對規(guī)劃的公園、規(guī)劃落實上，為減少資金壓力，對規(guī)劃的公園、 綠地等公共設施，采取暫不征地、緩建等辦法。綠地等公共設施，采取暫不征地、緩建等辦法。4、目前公共設施已改為開

30、發(fā)區(qū)自主建設，每年維護、目前公共設施已改為開發(fā)區(qū)自主建設，每年維護 管理包袱很重，不包括綠化植樹，每年維護管理管理包袱很重，不包括綠化植樹，每年維護管理 約約6000萬（含武漢體育中心）。萬（含武漢體育中心）。從改善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境入手，在加強基礎設施同時，高度重視公共設施投入，前期采取了市政府統(tǒng)一協(xié)調，相關部門負責投資建設的措施，迅速形成了開發(fā)區(qū)良性運轉的硬件設施環(huán)境，成為武漢吸引外資一個窗口。調研案例一：武漢經濟技術開發(fā)區(qū)調研案例一：武漢經濟技術開發(fā)區(qū)作為一個國家級高新技術開發(fā)區(qū)，一開始就注重環(huán)境營造和建設，在市政基礎設施建設同時，市政府先后支持建設了光谷廣場、森林公園、科技會展等公共設施。

31、近年來，部分規(guī)模較小的公共設施采取了市場運作，主要是由開發(fā)區(qū)成立專門公司進行商運作。公共設施投資建設與管理：公共設施投資建設與管理：1、總體開發(fā)程序：土地規(guī)劃、總體開發(fā)程序：土地規(guī)劃市政基礎市政基礎住住 宅建設宅建設公建環(huán)境設施。公建環(huán)境設施。 2、為改善環(huán)境和提升土地價值，開發(fā)區(qū)將綠地、為改善環(huán)境和提升土地價值，開發(fā)區(qū)將綠地、 廣場等作為出讓代征廣場等作為出讓代征 土地，與項目打包建設。土地，與項目打包建設。3、將公共設施與開發(fā)區(qū)發(fā)展結合，如學校建設一、將公共設施與開發(fā)區(qū)發(fā)展結合，如學校建設一 般等入住人口達到一定數量后，政府投資建般等入住人口達到一定數量后，政府投資建 設基礎教育設施；商業(yè)

32、化運作學校采取誰投資設基礎教育設施；商業(yè)化運作學校采取誰投資 誰運營的方式。誰運營的方式。4、有關停車場等公建設施，一般與大型工業(yè)園區(qū)、有關停車場等公建設施，一般與大型工業(yè)園區(qū) 配套建設及生活社區(qū)配套建設。配套建設及生活社區(qū)配套建設。調研案例二：東湖高新技術開發(fā)區(qū)調研案例二：東湖高新技術開發(fā)區(qū)新區(qū)在公共設施建設上，主要采取政府投入與市場運作結合方式，一方面，政府集中投資建設市政道路、琴臺藝術中心、六湖連通生態(tài)工程等設施項目；另一方面，引入開發(fā)商進行國際博覽城項目等公建設施建設。公共設施投資建設與管理：公共設施投資建設與管理：1、總體項目開發(fā)時序：市政工程、總體項目開發(fā)時序：市政工程還建房建還建

33、房建 設、征地設、征地公共設施公共設施項目開發(fā)。項目開發(fā)。2、新城博覽城項目應從規(guī)劃開始，也遇到了公、新城博覽城項目應從規(guī)劃開始，也遇到了公 共設施經營模式以及移交問題，目前也正在共設施經營模式以及移交問題，目前也正在 與政府協(xié)商。與政府協(xié)商。3、道路等市政基礎設施由政府建設。、道路等市政基礎設施由政府建設。4、所有公共設施項目都要立項，相關手續(xù)要到、所有公共設施項目都要立項，相關手續(xù)要到 位，城建檔案要完善。位，城建檔案要完善。調研案例三：武漢新區(qū)調研案例三：武漢新區(qū)羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積6.8平方公平方公里，規(guī)劃建筑面積里，規(guī)劃建筑面積

34、180萬平方米，萬平方米，總投資總投資5555億元，億元，項項目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團及羅店資產投資公司三方組目由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團及羅店資產投資公司三方組建公司負責運作。公建項目運作特點：建公司負責運作。公建項目運作特點：1、總體開發(fā)時序：市政工程、總體開發(fā)時序：市政工程公共設施公共設施項目項目 開發(fā)開發(fā)土地交政府土地交政府“招牌掛招牌掛”。2、會議中心（、會議中心（3萬方）、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫萬方）、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫 球場（規(guī)劃綠地、未取得土地使用權）等設施取得球場（規(guī)劃綠地、未取得土地使用權）等設施取得 土地使用權，持有物業(yè)經營。土地使用權，持有物業(yè)經營。3、所有移交公共設施

35、投資通過出售區(qū)內經營性土地、所有移交公共設施投資通過出售區(qū)內經營性土地 的收益予以償還。的收益予以償還。調研案例四：上海羅店調研案例四：上海羅店“北歐新鎮(zhèn)北歐新鎮(zhèn)”采取”政府參與，公司運營“方式，其公共設施包括市政道路（10條）、美蘭湖（300畝）、廣場、公園、學校、醫(yī)院、政府辦公設施等由企業(yè)投資建設，然后全部移交政府管理。香港瑞安集團運營的太平橋項目占地香港瑞安集團運營的太平橋項目占地52公頃，包括商公頃，包括商業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等項目，業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等項目， 2001年年9月對外營業(yè)。其中包括月對外營業(yè)。其中包括4.4萬平方面的綠地、廣場、萬平方面的綠地、廣

36、場、人工湖（人工湖（ 1.2萬平方米）、太平橋公園、地下車庫萬平方米）、太平橋公園、地下車庫（200位）等公共設施，總投資約位）等公共設施，總投資約10億元。其特點：億元。其特點：1、開發(fā)時序：新天地項目、開發(fā)時序：新天地項目公園等公共設施公園等公共設施住住 宅宅寫字樓。寫字樓。2、人工湖、廣場、公園等公共設施與商業(yè)街區(qū)構成一、人工湖、廣場、公園等公共設施與商業(yè)街區(qū)構成一 體，相得益彰營造體，相得益彰營造“上海新天上海新天”物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)。3、將公共設施項目與商業(yè)項目有機結合，建成后極大、將公共設施項目與商業(yè)項目有機結合，建成后極大 地促進了周邊房地產價值提升，周邊住宅價格從開地促進了周邊

37、房地產價值提升，周邊住宅價格從開 始的每平方米始的每平方米8000元一路攀升至元一路攀升至25000元（含上海元（含上海 住宅市場自然升值部分）。住宅市場自然升值部分）。調研案例五：上海新天地調研案例五：上海新天地上海太平橋項目完全采取市場化運作方式，包括公共設施項目的規(guī)劃設計、投資建設以及后期的運營管理全部由開發(fā)公司進行運作。1公共設施項目概況公共設施項目概況2公共設施項目一般開發(fā)特點及流程公共設施項目一般開發(fā)特點及流程 34目目 錄錄40004000畝公共設施項目經營模式分析畝公共設施項目經營模式分析 重點案例分析重點案例分析 5下一步工作建議下一步工作建議 項目建設成本控制原則項目建設成

38、本控制原則提升提升周邊土地、物業(yè)價值周邊土地、物業(yè)價值原則原則與配套經營設施整體運營與配套經營設施整體運營原則原則實現經營平衡可持續(xù)發(fā)展原則實現經營平衡可持續(xù)發(fā)展原則公共設施項目經營的原則公共設施項目經營的原則4000畝公共設施類別及分布畝公共設施類別及分布義務教育學校義務教育學校6 6個個 山體公園山體公園1 1個、廣場個、廣場2 2個個公共停車場公共停車場12個個人工湖公園人工湖公園1個個體育場體育場1個個加油站加油站1個個公交停車場、公安派公交停車場、公安派出所、居委會、變電出所、居委會、變電站、公廁站、公廁G11G12G11E1G4油4000畝公共設施所在地塊畝公共設施所在地塊公益性顯

39、著，屬城市級公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府公共設施，建議與政府合作建設移交政府管理合作建設移交政府管理具有可經營屬性，或與具有可經營屬性，或與周邊物業(yè)結合經營，建議周邊物業(yè)結合經營，建議自主建設并持有經營管理自主建設并持有經營管理需開發(fā)商代建并移交需開發(fā)商代建并移交的設施，建議與政府的設施，建議與政府合作建設并移交管理合作建設并移交管理40004000畝公共設施項目分類畝公共設施項目分類 定位與功能：定位與功能：CBDCBD規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖，是規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖，是“山南水北山南水北”城市經典意向和商務城市經典意向和商務“金十字金十字”軸的核心景觀，

40、為商務、工作、休閑、觀光、軸的核心景觀，為商務、工作、休閑、觀光、旅游服務的開放式公共性場所，對提升旅游服務的開放式公共性場所，對提升CBDCBD整體功能、形成聚集輻射效應，帶整體功能、形成聚集輻射效應，帶動周邊物業(yè)土地價值作用巨大。動周邊物業(yè)土地價值作用巨大。 經營的特征：其價值在于帶動武漢經營的特征：其價值在于帶動武漢CBDCBD區(qū)域的整體形象提升，營造周邊環(huán)區(qū)域的整體形象提升，營造周邊環(huán)境作用巨大，但其自身項目不具有盈利特點。境作用巨大，但其自身項目不具有盈利特點。第一類：公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府合作建設第一類：公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府合作建設 并移交政府

41、管理并移交政府管理山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖 40004000畝公共設施經營管理模式畝公共設施經營管理模式模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、符合大型公共設施政府持有，及、符合大型公共設施政府持有，及服務于城市居民的公益目標一致；服務于城市居民的公益目標一致； 2 2、與政府合作建設，約定移交。、與政府合作建設，約定移交。減少公司土地資產數量及公共減少公司土地資產數量及公共設施未來價值利用空間；設施未來價值利用空間；建成后長期持有經建成后長期持有經營管理營管理1.1.持續(xù)提升周邊物業(yè)和土地價值；持續(xù)提升周邊物業(yè)和土地價值；2

42、 2、增加公司公共資產的積淀，為挖、增加公司公共資產的積淀，為挖掘公共設施潛在價值留下空間；掘公共設施潛在價值留下空間；3 3、作為城市運營商，有利于形成長、作為城市運營商，有利于形成長期整體的期整體的CBDCBD品牌效應。品牌效應。1 1、自身不具備經營性，考慮、自身不具備經營性，考慮經營平衡，需加大經營物業(yè)的經營平衡，需加大經營物業(yè)的建設成本投入；建設成本投入；2 2、增加后期維護管理每年約、增加后期維護管理每年約200200萬費用投入；萬費用投入；3 3、增加社會管理風險。、增加社會管理風險。 建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理山體公園山體公

43、園人工湖公園人工湖公園模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、符合大型公共設施政府持有，與服、符合大型公共設施政府持有，與服務于城市及周邊居民的公益目標一致；務于城市及周邊居民的公益目標一致；2 2、與政府合作建設，約定移交政府。、與政府合作建設，約定移交政府。1 1、減少公司土地資產數量及、減少公司土地資產數量及公共設施未來價值利用空間；公共設施未來價值利用空間；2 2、自身不具有經營性，維護、自身不具有經營性，維護管理費用平衡，需增加投資至管理費用平衡，需增加投資至少少2.52.5萬方物業(yè)用于租賃。萬方物業(yè)用于租賃。建成后長期持有經建成后長期持有經營管理

44、營管理1 1、持續(xù)提升、持續(xù)提升CBDCBD價值及周邊酒店、寫字價值及周邊酒店、寫字樓物業(yè)價值；樓物業(yè)價值；2 2、增加公司公共資產的積淀，為挖掘、增加公司公共資產的積淀，為挖掘潛在價值留下空間；潛在價值留下空間；3 3、作為城市運營商，有利于形成長期、作為城市運營商，有利于形成長期整體的整體的CBDCBD品牌效應。品牌效應。 1 1、根據規(guī)劃，實際享用湖岸、根據規(guī)劃，實際享用湖岸線物業(yè)約占湖的線物業(yè)約占湖的1/31/3；2 2、增加后期維護管理每年約、增加后期維護管理每年約600600萬費用投入；萬費用投入；3 3、增加公司物業(yè)管理外其他、增加公司物業(yè)管理外其他風險。風險。 建議模式：與政府

45、合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理核心區(qū)廣場核心區(qū)廣場模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點建成后移交政府部建成后移交政府部門管理門管理1 1、強化維護公共設施秩序行政管理職能；、強化維護公共設施秩序行政管理職能；2 2、與服務城市及周邊居民的公益目標一致、與服務城市及周邊居民的公益目標一致3 3、操作簡單，合同約定移交；、操作簡單，合同約定移交；1 1、不能凸現商務區(qū)統(tǒng)一、不能凸現商務區(qū)統(tǒng)一品牌物業(yè)管理國際水準；品牌物業(yè)管理國際水準；2 2、未來廣場周邊物業(yè)挖、未來廣場周邊物業(yè)挖掘經營潛力受制約。掘經營潛力受制約。建成后長期持有經建成后長期持有經營管理營管理1 1、體現商務區(qū)

46、國際化物業(yè)管理，持續(xù)提升、體現商務區(qū)國際化物業(yè)管理，持續(xù)提升CBDCBD寫字樓物業(yè)價值；寫字樓物業(yè)價值；2 2、增加公司公共資產的積淀，為挖掘潛在、增加公司公共資產的積淀，為挖掘潛在價值留下空間；價值留下空間；3 3、作為城市運營商，有利于形成長期整體、作為城市運營商，有利于形成長期整體的的CBDCBD品牌效應。品牌效應。1 1、增加廣場公共行政管、增加廣場公共行政管理風險；理風險；2 2、增加后期維護管理以、增加后期維護管理以及引入政府職能費用投入及引入政府職能費用投入，如漢口火車站廣場，如漢口火車站廣場300300人管理隊伍；人管理隊伍；3 3、增加社會管理風險。、增加社會管理風險。建議模

47、式：與政府合作建成后，移交政府管理建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理武漢龍王廟公園武漢龍王廟公園該公園前身是江漢公園，由江漢區(qū)園林局管理。該公園前身是江漢公園，由江漢區(qū)園林局管理。2004年武漢年武漢盛唐房地產發(fā)展有限公司開發(fā)龍王廟廣場，投資盛唐房地產發(fā)展有限公司開發(fā)龍王廟廣場，投資1.2億對江億對江漢公園進行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進行管理。漢公園進行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進行管理。公園周邊一期商業(yè)面積公園周邊一期商業(yè)面積1.45萬平方米，月租金平均每平方米萬平方米，月租金平均每平方米130元左右。公園相鄰成熟商業(yè)地帶月租金平均每平方米元左右。公園相鄰成熟商業(yè)地帶月租金平均每

48、平方米100元左右。元左右。上海羅店上海羅店“北歐新鎮(zhèn)北歐新鎮(zhèn)”羅店北歐新鎮(zhèn)，占地羅店北歐新鎮(zhèn)，占地6.8平方公里，規(guī)劃建筑面積平方公里，規(guī)劃建筑面積180萬平方萬平方米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風情商務米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風情商務區(qū)等，其核心風貌區(qū)占地區(qū)等，其核心風貌區(qū)占地1.2平方公里，包括美蘭湖公園平方公里，包括美蘭湖公園（300畝）、諾貝爾科技公園、美蘭湖會議中心、北歐風情畝）、諾貝爾科技公園、美蘭湖會議中心、北歐風情街、街、36洞國際洞國際PGA高爾夫球場以及文化廣場等。從高爾夫球場以及文化廣場等。從2002年年10月至今已初具規(guī)模月至今已初具

49、規(guī)模 。 相關案例相關案例啟動區(qū)廣場啟動區(qū)廣場 定位與功能：定位與功能： “ “歐洲之門歐洲之門”國際會展中心的重要部分，以連接國際友好城市國際會展中心的重要部分，以連接國際友好城市為理念，通過廣場與連接會展、酒店、商業(yè)等項目營造商業(yè)氛圍，對提升啟動區(qū)為理念，通過廣場與連接會展、酒店、商業(yè)等項目營造商業(yè)氛圍，對提升啟動區(qū)整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點。整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點。 經營性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對圍合聚集，通過與會展、商業(yè)、經營性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對圍合聚集，通過與會展、商業(yè)、酒店物業(yè)一道經營管理，可以提升周邊物業(yè)價

50、值品味、檔次，樹立商務區(qū)高端形酒店物業(yè)一道經營管理，可以提升周邊物業(yè)價值品味、檔次，樹立商務區(qū)高端形象，經營上可以通過周邊物業(yè)經營以及配套服務經營，以彌補日常廣場管理費用象，經營上可以通過周邊物業(yè)經營以及配套服務經營，以彌補日常廣場管理費用支出。支出。第二類、具有可經營屬性，或與周邊物業(yè)結合經營，建議自主建設并持第二類、具有可經營屬性，或與周邊物業(yè)結合經營，建議自主建設并持有物業(yè)長期經營管理有物業(yè)長期經營管理40004000畝公共設施經營管理模式畝公共設施經營管理模式啟動區(qū)廣場啟動區(qū)廣場模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點建成后移交政府建成后移交政府1 1、與服務于城市及周邊居民的公益目、與服務于城市及周

51、邊居民的公益目標一致；標一致；3 3、操作簡單，合同約定移交；、操作簡單，合同約定移交；1 1、會展、酒店、商業(yè)等物、會展、酒店、商業(yè)等物業(yè)與廣場成一體難于分割管業(yè)與廣場成一體難于分割管理；理；2 2、不能凸現友城廣場與歐、不能凸現友城廣場與歐洲之門主題特色。洲之門主題特色。建成后長期經營建成后長期經營1 1、體現啟動區(qū)友城廣場與歐洲之門主、體現啟動區(qū)友城廣場與歐洲之門主體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價值。體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價值。2 2、作為城市運營商，有利于形成長期、作為城市運營商，有利于形成長期整體的整體的CBDCBD品牌效應。品牌效應。3 3、廣場相對封閉圍合的持有物業(yè)經營、廣場相對封閉

52、圍合的持有物業(yè)經營與廣場一體經營可以平衡管理費用。與廣場一體經營可以平衡管理費用。1 1、增加廣場公共行政管理、增加廣場公共行政管理壓力。壓力。2 2、如何引入政府管理職能、如何引入政府管理職能，并形成協(xié)作工作的要求較，并形成協(xié)作工作的要求較高。高。建議模式：建成后保留自己經營管理建議模式：建成后保留自己經營管理上海新天地上海新天地該項目占地該項目占地52公頃，由香港瑞安集團開發(fā)，包括商業(yè)、娛樂、公頃，由香港瑞安集團開發(fā)，包括商業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等項目。其中新天地項目占地面積寫字樓、住宅、大型公園等項目。其中新天地項目占地面積3萬方，建筑面積萬方，建筑面積6萬方，萬方，2001年

53、年9月對外營業(yè)。太平橋公園綠月對外營業(yè)。太平橋公園綠地占地地占地4.4萬平方米，位于整個太平橋項目的中央地帶。園中萬平方米，位于整個太平橋項目的中央地帶。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地心興建了上海市中心最大的人工湖，占地1.2萬平方米，新天萬平方米，新天地項目（含太平橋公園）總投資約地項目（含太平橋公園）總投資約1.5億美元。億美元。相關案例相關案例寧波天一廣場寧波天一廣場寧波天一廣場占地面積寧波天一廣場占地面積2020萬平方米，總建筑面積萬平方米，總建筑面積2222萬平方米。萬平方米。主體建筑有主體建筑有2222座歐陸風情濃郁的現代建筑群組成，是目前國內座歐陸風情濃郁的現代建筑群組

54、成，是目前國內規(guī)模最大的規(guī)模最大的“一站式一站式”購物休閑廣場。工程總投資購物休閑廣場。工程總投資1414億元。于億元。于20022002年年1010月月1 1日開業(yè)。日開業(yè)。 公共停車場公共停車場 定位與功能：公園、廣場等項目配建地下停車場（不包括小區(qū)及單體項目配定位與功能：公園、廣場等項目配建地下停車場（不包括小區(qū)及單體項目配套停車場）該類型公共停車場具有其經營的獨立性，可作為專業(yè)停車場開發(fā)經套停車場）該類型公共停車場具有其經營的獨立性，可作為專業(yè)停車場開發(fā)經營。營。 經營性分析：一是武漢市經營性分析：一是武漢市20052005年土地公開市場曾成功交易兩塊停車場用地，年土地公開市場曾成功交

55、易兩塊停車場用地，交易價格達交易價格達789.87789.87萬元萬元/ /畝和畝和415.04415.04萬元萬元/ /畝，地塊規(guī)劃停車場用地具可經營性。畝，地塊規(guī)劃停車場用地具可經營性。二是估算建議一個二是估算建議一個200200車位的地下停車場，根據武漢目前地下停車場市場調節(jié)價車位的地下停車場，根據武漢目前地下停車場市場調節(jié)價收費一般為每車收費一般為每車5 5元元/ /小時，平均每天每車位停車小時，平均每天每車位停車8 8小時，停車率小時，停車率80%,80%,管理費用及管理費用及稅費占收入稅費占收入10%10%，每年估算收益：，每年估算收益：210.24210.24萬元萬元/ /年。年

56、。40004000畝公共設施經營管理模式畝公共設施經營管理模式模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點作為單獨項目經營作為單獨項目經營1 1、通過統(tǒng)一管理提升、通過統(tǒng)一管理提升CBDCBD品質；品質；2 2、能夠形成穩(wěn)定的現金流；、能夠形成穩(wěn)定的現金流；3 3、經營方式靈活，可租可售。、經營方式靈活，可租可售。1 1、公司對該類項目不熟悉；、公司對該類項目不熟悉；2 2、公司必須配備相關人員；、公司必須配備相關人員；3 3、有可能不符合其它開發(fā)商、有可能不符合其它開發(fā)商對項目的投資要求。對項目的投資要求。與其它項目配套經營與其它項目配套經營1 1、提高了其它經營項目的整體性；、提高了其它經營項目的整體性；2

57、2、公司比較省心；、公司比較省心；3 3、有利于精簡公司下設機構。、有利于精簡公司下設機構。1 1、由于不同開發(fā)商運營水平、由于不同開發(fā)商運營水平的差異導致的差異導致CBDCBD配套服務參差配套服務參差不齊。不齊。2 2、公司損失了后續(xù)經營收益。、公司損失了后續(xù)經營收益。公共停車場公共停車場建議模式：核心區(qū)、啟動區(qū)停車場單獨經營，住宅、山體附近停車場與周邊項目打包經營建議模式：核心區(qū)、啟動區(qū)停車場單獨經營，住宅、山體附近停車場與周邊項目打包經營體體 育育 場場 館館 定位與功能：一般分為競賽需求和全民健身需求，根據規(guī)劃，武漢定位與功能：一般分為競賽需求和全民健身需求，根據規(guī)劃，武漢CBDCBD

58、體體育場應為配套服務型體育設施，沒有列入正式城市設施建設規(guī)劃。育場應為配套服務型體育設施，沒有列入正式城市設施建設規(guī)劃。 經營性分析：一是鼓勵引用體育產業(yè)化經營，與商業(yè)服務經營結合，經營性分析：一是鼓勵引用體育產業(yè)化經營，與商業(yè)服務經營結合，“以以商養(yǎng)體商養(yǎng)體”是目前國內眾多體育場館的經營方式。二是從武漢市體育設施經營是目前國內眾多體育場館的經營方式。二是從武漢市體育設施經營看，江漢區(qū)體育場每年營業(yè)收入看，江漢區(qū)體育場每年營業(yè)收入600600萬元左右，主要靠商業(yè)門面租賃支撐運營；萬元左右，主要靠商業(yè)門面租賃支撐運營；洪山體育館會員、門票等營業(yè)收入每年洪山體育館會員、門票等營業(yè)收入每年70070

59、0萬元左右，基本滿足自身運營需要。萬元左右，基本滿足自身運營需要。40004000畝公共設施經營管理模式畝公共設施經營管理模式模式模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點建成后自行經營管理建成后自行經營管理1 1、能夠與周邊項目同步建設；、能夠與周邊項目同步建設；2 2、能夠根據公司需求引入項目；、能夠根據公司需求引入項目；3 3、能夠控制建設成本。、能夠控制建設成本。1 1、公司對該類項目不熟悉；、公司對該類項目不熟悉；2 2、不利于與專業(yè)體育競賽溝通。、不利于與專業(yè)體育競賽溝通。建成后委托經營管理建成后委托經營管理1 1、提高體育設施管理效率，并通、提高體育設施管理效率，并通過周邊租賃物業(yè)獲得效益；過周邊租賃

60、物業(yè)獲得效益；2 2、走專業(yè)化管理，有利于引入體、走專業(yè)化管理，有利于引入體育賽事組織。育賽事組織。 體育場館體育場館建議：建議：1 1、公司下一步對該項目進行詳細市場分析和經營測算、公司下一步對該項目進行詳細市場分析和經營測算 2 2、將該地塊作為調節(jié)用地，部分調整規(guī)劃。、將該地塊作為調節(jié)用地，部分調整規(guī)劃。相關案例相關案例國家體育場項目：占地面積占地面積20.4萬平米，建筑面積萬平米，建筑面積25.8萬平米，建設總投資約萬平米，建設總投資約20多億美元。多億美元。 投資主體：北京市國有資產經營有限責任公司和投資主體：北京市國有資產經營有限責任公司和中信集團聯合體共同組建的國家體育場有限責任