西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告5月

1、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2010年05月 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃第三部分第三部分 20092009年西安商品房市場(chǎng)分析年西安商品房市場(chǎng)分析第五部分第五部分 總結(jié)總結(jié) 第二部分第二部分 20092009年西安土地市場(chǎng)概況年西安土地市場(chǎng)概況第四部分第四部分 2010 2010土地出讓、成交及商品房住宅成交情況土地出讓、成交及商品房住宅成交情況第一部分第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃n宏觀經(jīng)濟(jì)n城市規(guī)劃41.1西安西安GDP走勢(shì)圖走勢(shì)圖 2009年西安市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)加快回升，固定資產(chǎn)投資場(chǎng)持續(xù)旺盛，

2、企業(yè)效益和財(cái)政收入逐步好轉(zhuǎn)，貨幣信貸趨于穩(wěn)健，物價(jià)運(yùn)行基本平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體回升向好，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還有待更加穩(wěn)固。 51.2GDP、人均、人均GDP增幅對(duì)比增幅對(duì)比單位：元單位：億元61.3主要城市主要城市GDP、人均、人均GDP增幅及城市對(duì)比增幅及城市對(duì)比排名26位單位：億元 09年西安市GDP2719.10億元比上年增長(zhǎng)24.16%，全國(guó)排名全國(guó)排名2626位位。人均GDP達(dá)到了32351元，全國(guó)排名全國(guó)排名3636位位，較2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP為4737美元，接近5000美元大關(guān)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP達(dá)到5000美元就意味著打到了中等收入國(guó)家平均

3、水平。如果按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，如果人均GDP達(dá)到3000美元到10000美元之間，就意味著國(guó)民經(jīng)濟(jì)達(dá)到相當(dāng)實(shí)力，現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入到關(guān)鍵時(shí)期。以上表明：西安城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市潛力日益彰顯。以上表明：西安城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市潛力日益彰顯。1.4西安各區(qū)縣西安各區(qū)縣GDP占全市比重占全市比重西安共9區(qū)4縣，09年GDP比例占10%以上的有5個(gè)區(qū)。按排名，雁塔區(qū)雁塔區(qū)504億元，總量排名首位，占19.2%。蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)分別占12.8%、12.7%、11.5%、10.7等。全年財(cái)政總收入397.63億元；2009年西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18963元（與武漢、沈陽(yáng)、成都基本

4、持平），同比增長(zhǎng)24.7%，全年居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)比上年下降0.3%。81.5各區(qū)縣固定資產(chǎn)占全市比重各區(qū)縣固定資產(chǎn)占全市比重雁塔區(qū)雁塔區(qū)：總量首位，投資百億打造魚化工業(yè)園，打造10個(gè)商圈，計(jì)劃到2011年，完成固定資產(chǎn)投資100億元以上，引進(jìn)企業(yè)100家以上，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值60億元以上，形成未來(lái)西安南城又一產(chǎn)業(yè)高地。 未央?yún)^(qū)未央?yún)^(qū)：總量第二，將重點(diǎn)建設(shè)張家堡商圈，大力培育三橋、北客站、六村堡、大明宮、徐家灣、龍首村等區(qū)域商業(yè)中心 。蓮湖區(qū)蓮湖區(qū)：總量第三，主要 打造3個(gè)超廣域商圈；4個(gè)廣域商圈：及5個(gè)區(qū)域商圈。 長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安區(qū)：總量第四，近幾年以西高新二次創(chuàng)業(yè)為依托，區(qū)域開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)，并形

5、成了以西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)等全國(guó)高校為龍頭的科教產(chǎn)業(yè)群；以陜西日?qǐng)?bào)、華商報(bào)、陜西師大出版社、陜西省檔案館、國(guó)土資源西北勘察設(shè)計(jì)院等單位為龍頭的文化科研產(chǎn)業(yè)集群；第四軍醫(yī)大學(xué)西京醫(yī)院、吉源醫(yī)院、陜師大附中、附小及幼兒園等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，布局和配套功能齊全。 1.6西安基本情況西安基本情況行政格局行政格局 1、西安市轄9個(gè)市轄區(qū)：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū) 。4個(gè)縣：藍(lán)田縣 、周至縣 、戶縣 、高陵縣 。市人民政府新址定于未央?yún)^(qū) 。 2、轄區(qū)總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積為3582平方公里，建城區(qū)面積369平方公里。 3、常住人口

6、843.46萬(wàn)（截止2009年末），其中城鎮(zhèn)人口565萬(wàn)，市區(qū)戶籍人口549萬(wàn)，市區(qū)常住人口646.23萬(wàn)(截止2008年底) 。 西安另有西安另有7 7個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源改革示范開(kāi)發(fā)區(qū)和基地，統(tǒng)稱個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源改革示范開(kāi)發(fā)區(qū)和基地，統(tǒng)稱“四區(qū)一港兩基地四區(qū)一港兩基地”， 分別是：分別是： 1、國(guó)家級(jí)西安高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) （簡(jiǎn)稱：西安高新區(qū)）1991年成立的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū) 2、國(guó)家級(jí)西安曲江新區(qū) （西安曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)） 3、西安灃渭新區(qū) 4、西安浐灞生態(tài)區(qū) 5、西安國(guó)際港務(wù)區(qū) 6、西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 7、西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 行政區(qū)劃圖行政區(qū)劃圖1.7西安城市總體規(guī)劃概述

7、西安城市總體規(guī)劃概述2008-20202008-2020總體規(guī)劃總體規(guī)劃 2008年5月6日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）。這是西安城市總體規(guī)劃的第四輪修編到2020年。 1、到2020年，西安市域總?cè)丝谝?guī)模為1070.78萬(wàn)人，西安主城區(qū)城市人口規(guī)模將達(dá)到528.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)體系將形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。 2、全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?65平方千米以內(nèi)，主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī) ?？刂圃?90平方千米以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為92.73平方米左右。 3、廉租房和經(jīng)適房納入近期建設(shè)規(guī)劃 4、以歷史文化名城為核心，形成“一環(huán)、三片、三街”等保護(hù)體系。

8、優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局、棋盤路網(wǎng) 構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的布局特色 。發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 1 1對(duì)外交通對(duì)外交通 建成面向國(guó)際的中國(guó)西部航空樞紐，國(guó)內(nèi)重要的公路、鐵路交通樞紐，西部最大的物流中心。構(gòu)筑以航空、鐵路、高速公路為骨架的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，確立輻 射全國(guó)的快速、便捷的客貨運(yùn)交通樞紐地位。 2 2城市交通城市交通 建立以軌道交通、普通公共交通為主，多種交通方式相結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)。完善主城區(qū)道路系統(tǒng)，形成“一高、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線 加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。西安城市總體規(guī)劃西安城市總體規(guī)劃主城區(qū)主城區(qū)西安城市總體規(guī)劃西安城市總體規(guī)劃綜合交通綜合交通1

9、 1號(hào)線計(jì)劃號(hào)線計(jì)劃20132013年開(kāi)通，年開(kāi)通，2 2號(hào)線雙向短軌通，號(hào)線雙向短軌通，20102010年年5 5月月3131日全線軌通。日全線軌通。3 3號(hào)線號(hào)線20112011年開(kāi)工，年開(kāi)工，20152015年通車。年通車。 1.8西安城市西安城市2009年市政年市政主要?jiǎng)討B(tài)主要?jiǎng)討B(tài)1.9西安城市西安城市2010年年1-5月份主要事件月份主要事件第二部分第二部分 西安土地市場(chǎng)分析西安土地市場(chǎng)分析n2009年土地市場(chǎng)概況n2010年土地市場(chǎng)趨勢(shì)2.12.1西安土地市場(chǎng)概況西安土地市場(chǎng)概況 05年以前西安土地總成交單價(jià)總體上相對(duì)理性，成交單價(jià)在500-700元/浮動(dòng)，06-07年商住用地成交

10、單價(jià)呈上升趨勢(shì)，樓面價(jià)升至1000元/以上，同比上升50%。 09年西安土地交易面積達(dá)10979畝，較上年同比增長(zhǎng)47%。其中住宅為6603畝，同比增幅近60%。招拍掛住宅用地樓面價(jià)已超過(guò)1000元，從09年下半年拍賣的部分普通住宅用地來(lái)看，樓面地價(jià)基本上集中在1600-2000元/不等。2.22.220092009年西安土地市場(chǎng)成交情況年西安土地市場(chǎng)成交情況2.32.320092009年西安各區(qū)土地市場(chǎng)成交分析年西安各區(qū)土地市場(chǎng)成交分析20092009年各區(qū)域成交土地面積與樓面地價(jià)的分析年各區(qū)域成交土地面積與樓面地價(jià)的分析 1、城南區(qū)成交面積躍居全市第一，成交土地面積為145.6萬(wàn)，規(guī)劃建筑

11、面積429.9萬(wàn)，其中曲江板塊依然是城南的重點(diǎn)區(qū)域，成交25宗，成交面積占城南總成交的84%。城南區(qū)樓面地價(jià)為1288元/，僅次于城內(nèi)；2、城東區(qū)由于浐灞板塊土地集中成交，成交面積位居第二位，成交面積為120.3萬(wàn)，規(guī)劃面積為304.7萬(wàn)，樓面地價(jià)為765元/；3、城北區(qū)土地成交量較去年有較大提升，但城北區(qū)土地涉及過(guò)多的拆遷，外來(lái)企業(yè)考慮到運(yùn)作難度，不得不放棄城北。2009年全年城北區(qū)招拍掛市場(chǎng)土地成交面積為50.77萬(wàn)，規(guī)劃面積為190.9位居全市第三；4、高新區(qū)土地成交主要集中在高新區(qū)，由于可供開(kāi)發(fā)土地有限，高新西擴(kuò)成為必然。 2.42.420092009年西安重點(diǎn)地區(qū)土地成交情況年西安重

12、點(diǎn)地區(qū)土地成交情況20092009年住宅用地成交面積區(qū)域月度對(duì)比年住宅用地成交面積區(qū)域月度對(duì)比 在區(qū)域住宅的交易月度分布中，可以看出曲江、浐灞和城北曲江、浐灞和城北地區(qū)住宅土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。 2.52.520092009年西安各區(qū)土地成交地價(jià)分析年西安各區(qū)土地成交地價(jià)分析20092009年各區(qū)域成交地價(jià)分析年各區(qū)域成交地價(jià)分析 盡管沒(méi)出現(xiàn)地王，西安的地價(jià)卻保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，但各個(gè)區(qū)域之間的低價(jià)差距不斷拉大。2009年除了長(zhǎng)安區(qū)外，西安其他所有區(qū)域的平均地價(jià)都超過(guò)100萬(wàn)元/畝，其中城南區(qū)和城內(nèi)區(qū)平均地價(jià)更是接近250萬(wàn)元/畝，特別是城南區(qū)地價(jià)已經(jīng)超過(guò)土地季度稀缺的城內(nèi)區(qū)，成為西安市場(chǎng)平均地價(jià)

13、最高的區(qū)域。這種地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)也在很大程度上決定了西安房?jī)r(jià)上漲的幅度。 預(yù)計(jì)今年城東區(qū)和高新區(qū)地價(jià)將保持穩(wěn)定，而城南區(qū)隨著曲江外擴(kuò)，作為中高端項(xiàng)目集中區(qū)域勢(shì)必會(huì)抬高地價(jià)；城北區(qū)在大明宮效應(yīng)的持續(xù)熱炒下，整體地價(jià)也將快速上升。 2.62.620092009年西安土地市場(chǎng)容積率分析年西安土地市場(chǎng)容積率分析20092009年掛牌地塊容積率分析年掛牌地塊容積率分析 從09年通過(guò)成交土地容積率來(lái)看，2.4-3.5之間的地塊面積占到了土地放量的50%，所以09年入市項(xiàng)目將以高層、小高層為主；容積率在4.0以上的地塊占到了15%，高容積率的土地呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；容積率1.6以下的低容積率地塊出讓面積占2

14、1%，但大多數(shù)為工業(yè)性質(zhì)用地，其中住宅用地僅有兩宗，都處于區(qū)間區(qū)域，未來(lái)低密度產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較小。成交地塊容積率成交地塊容積率2.72.720092009年西安土地市場(chǎng)十宗年西安土地市場(chǎng)十宗“最最” 2010年西安土地供應(yīng)區(qū)域分布年西安土地供應(yīng)區(qū)域分布 20102010年西安土地供應(yīng)主要在這幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，以及城中村改造帶來(lái)的年西安土地供應(yīng)主要在這幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，以及城中村改造帶來(lái)的土地，集中在三環(huán)沿線區(qū)域。土地，集中在三環(huán)沿線區(qū)域。 2.82.820102010年西安市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析年西安市土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 一、2010年商品房新增市場(chǎng)供應(yīng)表（萬(wàn)） 2010年西安市各類住房建設(shè)量預(yù)計(jì)約為1198萬(wàn)，

15、同比09年持續(xù)增長(zhǎng)，商品住房依然占據(jù)絕對(duì)比例，保障房計(jì)劃開(kāi)工面積有不同程度的下降。 二、區(qū)域市場(chǎng)-西安商品房市場(chǎng)2009年各區(qū)域供求比 2.92.920102010年西安市土地市場(chǎng)需求分析年西安市土地市場(chǎng)需求分析 09年各個(gè)區(qū)域供不應(yīng)求的局面將在2010年得到改善，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)量和成交量之間的差距將不斷縮小，西安市場(chǎng)也將迎來(lái)區(qū)域均衡化發(fā)展的新階段。 2.102.10 20092009年西安市土地市場(chǎng)小結(jié)年西安市土地市場(chǎng)小結(jié) 1、從2009年1月份開(kāi)始西安市土地市場(chǎng)的成交土地均價(jià)一直維持在緩慢上漲。 2、關(guān)于市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)交易類型。從2009年12個(gè)月的成交數(shù)據(jù)分析可以看出，2009

16、年西安市土地市場(chǎng)成交最熱點(diǎn)區(qū)域是曲江、浐灞和城北曲江、浐灞和城北三個(gè)地區(qū)，這源于經(jīng)濟(jì)回暖的影響，對(duì)于土地類型而言，浐灞地區(qū)在2009年商業(yè)用地的交易量比較集中。第三部分第三部分 2009年西安市商品房市場(chǎng)分析年西安市商品房市場(chǎng)分析3.13.120022002年以來(lái)西安市住宅成交分析年以來(lái)西安市住宅成交分析 歷年住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖歷年住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖 從2002年-2009年，除了2006年住宅均價(jià)成交均價(jià)出現(xiàn)了小幅下滑以外，整體成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，從2002年的不足2000元/上漲至2009年近5000元/；成交量從05年開(kāi)始呈現(xiàn)階梯狀上漲，08年由于金融危機(jī)影響出現(xiàn)較大幅度下滑，09年全市住

17、宅成交量達(dá)到1319萬(wàn)，超過(guò)08年的兩倍。 3.23.220092009年西安市商品房成交量分析年西安市商品房成交量分析 07年之前西安樓市成交面積一直徘徊在較低水平，但到09年6月，商品房銷售量達(dá)到110萬(wàn)平米，為2007年11月以來(lái)首次突破百萬(wàn)平米。09年西安商品房銷售面積已逾千萬(wàn)。而在今年2月，主要受春節(jié)長(zhǎng)假及政策環(huán)境影響，2月西安市商品房成交面積56.08萬(wàn)，環(huán)比下滑44.39%，同比下滑9.41%。3.33.320092009年西安市住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖年西安市住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖 西安普通住宅價(jià)格在經(jīng)過(guò)07年大幅攀升后，08年在各種因素的影響下，出現(xiàn)了“短暫的停歇”，但09年尤其是春節(jié)

18、過(guò)后，西安樓市全面復(fù)蘇，成交量持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)也一路看漲。到7月西安房?jī)r(jià)“個(gè)漲”已經(jīng)演變成為“普漲”，8月份首次突破5000元，達(dá)5009元，9月成交均價(jià)甚至攀上6000元/的最高峰，且在四季度旺季大量推出品質(zhì)較高、景觀上佳的新房源，再次將房?jī)r(jià)有所推高，整體市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)明顯趨高，同時(shí)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域如浐灞、城北等區(qū)域部分樓盤價(jià)格漲幅相對(duì)更為突出。2009年西安普通住宅成交價(jià)格為4701元/。3.43.420052005年以來(lái)西安市房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)年以來(lái)西安市房?jī)r(jià)收入比走勢(shì) 西安市歷年房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)圖 從2005年至今，西安住宅成交的總價(jià)水平穩(wěn)步上升，同時(shí)西安居民的可支配收入水平也保持了較快的增速，并且

19、高于平均總價(jià)的增長(zhǎng)水平，從趨勢(shì)來(lái)看，西安房?jī)r(jià)收入比逐年降低，主要是由于收入水平增長(zhǎng)較快。綜合作用下，西安的房?jī)r(jià)收入比逐年下降，從2000年的18.18，降到2009年的11.91。 3.53.520092009年西安市住宅月度供求分析年西安市住宅月度供求分析 20092009年住宅月度供求走勢(shì)勢(shì)圖年住宅月度供求走勢(shì)勢(shì)圖 2009年全年供應(yīng)量為11049萬(wàn)，成交量為13319萬(wàn)，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，一定程度上消化了部分市場(chǎng)存量。造成供不應(yīng)求的局面主要有兩個(gè)原因，一是由于08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，許多開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，市場(chǎng)供應(yīng)量放量趨緩；二是由于利好政策不斷，各類需求旺盛，成交量猛增。 3.63.620

20、092009年西安市住宅成交套數(shù)及面積分析年西安市住宅成交套數(shù)及面積分析 90以下占總成交套數(shù)的43.43%，比08年提高13.43%；90-144占總成交套數(shù)的47.95%，比08年增長(zhǎng)了3.95%；下半年90-144之間住宅成交比例的增大，是因?yàn)橄掳肽旮纳菩托枨蟛粩嗳胧小?3.73.720092009年西安市住宅購(gòu)買人群分析年西安市住宅購(gòu)買人群分析 09年普通住宅購(gòu)買人群中本市人群占到總成交套數(shù)的91.88%，消費(fèi)人群的主體仍然是本地人群，與08年相比上漲1.08%。隨著購(gòu)房剛性需求在2009年1、2季度得以有效的釋放，而2009年3、4季度商品房住宅市場(chǎng)可以用“量?jī)r(jià)齊升”來(lái)形容，投資型和

21、改善型購(gòu)房需求比例在逐步增大，隨著西安房?jī)r(jià)的日趨上漲，大多數(shù)的本市購(gòu)房者將放眼于投資房地產(chǎn)行業(yè)，如今西安的購(gòu)房者已認(rèn)識(shí)到在西安置業(yè)的升值潛力，于是紛紛出手。 09年西安城市化進(jìn)程伴隨著城市中心北移、地鐵2號(hào)線施工建設(shè)、曲江外擴(kuò)、大明宮開(kāi)發(fā)等四區(qū)兩基地開(kāi)發(fā)、以及城中村全面改造等帶來(lái)的骨架外擴(kuò)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使得西安房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展趨于均衡化。其中城北區(qū)和城東區(qū)從城市化中受益最大，并成為2009年西安市場(chǎng)發(fā)展最迅猛的區(qū)域，各個(gè)區(qū)域的整體房?jī)r(jià)水平也隨之上漲。 3.83.820092009年西安區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)年西安區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)城東區(qū)：城東區(qū)：在浐灞生態(tài)區(qū)火熱的帶動(dòng)下需求旺盛，但0

22、9年市場(chǎng)供應(yīng)難以滿足。城西區(qū)：城西區(qū)：09年底拉開(kāi)了整體改造開(kāi)發(fā)的序幕，市場(chǎng)供應(yīng)猛增。城南區(qū)：城南區(qū)：仍是購(gòu)房者最關(guān)注的區(qū)域，出現(xiàn)供求兩旺局面。城北區(qū)：城北區(qū)：是09年西安市場(chǎng)發(fā)展最快區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)集中放量，成交也在四季度超過(guò)城南區(qū)，其發(fā)展?jié)摿薮?。高新區(qū)：高新區(qū)：09年市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)反彈，成交在全市市場(chǎng)中所占的比例也不斷上升。城內(nèi)區(qū)：城內(nèi)區(qū)：仍處于緩慢邊緣化的過(guò)程中，預(yù)計(jì)2010 年市場(chǎng)將持續(xù)萎縮。 3.9 20093.9 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城東區(qū)城東區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 2010年城東區(qū)伴隨著地鐵一號(hào)線開(kāi)工、世園會(huì)的即將開(kāi)幕以及紡織城的

23、集中改造都將使城東基礎(chǔ)建設(shè)煥然一新，這將直接推動(dòng)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)?。而浐灞板塊在城東的改造中將是發(fā)展最快的一個(gè)板塊。 3.9 20093.9 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城東區(qū)城東區(qū)- -熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊- -浐灞生態(tài)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū) 2010年浐灞生態(tài)區(qū)的開(kāi)發(fā)，地鐵一號(hào)線的修建直接帶動(dòng)了長(zhǎng)樂(lè)路沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2011年世園會(huì)的舉辦前一年也將是浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展最快的一年。現(xiàn)今浐灞仍有大量的閑置土地有待開(kāi)發(fā)，發(fā)展?jié)摿薮?。如今恒大、綠地、龍湖、恒盛、深振業(yè)等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。3.9 20093.9 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱

24、點(diǎn)板塊 城東區(qū)城東區(qū)關(guān)注項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目 由于是新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，浐灞板塊在很多方面仍然與成熟區(qū)域有一定的差距，一些樓盤所處位置的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)仍然稍顯不足。 3.10 20093.10 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城西區(qū)城西區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 城西區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)一直比較零散，而且規(guī)模較小，但隨著2010年大興新區(qū)的改造建設(shè)的加快、西咸一體化的提速，勢(shì)必會(huì)吸引眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐。 3.10 20093.10 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城西區(qū)城西區(qū)- -熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊- -大興新區(qū)大興新區(qū) 大興新區(qū)位于西安城區(qū)

25、西北隅，是目前西安市二環(huán)范圍內(nèi)唯一可成片改造開(kāi)發(fā)區(qū)域，是西安市委市政府批準(zhǔn)實(shí)施的西安首例成片舊城改造項(xiàng)目，是“十一五”重大項(xiàng)目和“皇城復(fù)興計(jì)劃”的重要組成部分。 多家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)均有進(jìn)駐意向，融僑集團(tuán)是首家進(jìn)駐的國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)。 3.10 20093.10 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城西區(qū)城西區(qū)關(guān)注項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目 近兩年來(lái)，西咸板塊顯然已成為諸多西安購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域。借著西安、咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化的東風(fēng)，以及西咸共建區(qū)城市新區(qū)后發(fā)的優(yōu)勢(shì)，這里更成為聚焦點(diǎn)。 3.11 20093.11 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城

26、南區(qū)城南區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 2010年城南區(qū)的發(fā)展伴隨著曲江版塊的外擴(kuò)展開(kāi)，新規(guī)劃的曲江版塊，不僅區(qū)域面積擴(kuò)大了一倍，并且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上形成了以文化產(chǎn)業(yè)為主的完整體系。 3.11 20093.11 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城南區(qū)城南區(qū)- -熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊- -曲江擴(kuò)建曲江擴(kuò)建 曲江新區(qū)面積將擴(kuò)大至40.97平方公里，并在現(xiàn)有基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)九大文文產(chǎn)業(yè)園區(qū)，到2015年全面建成曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。目前金地、中海、融僑、富力、龍湖、深鴻基、中建、華僑城等已進(jìn)駐曲江開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上新增200多畝商業(yè)金融用地面積和新增2000多畝生態(tài)綠地面積。預(yù)

27、計(jì)將是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最熱區(qū)域之一。 3.11 20093.11 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城南區(qū)城南區(qū)關(guān)注項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目 曲江新區(qū)自2003 年開(kāi)工建設(shè)以來(lái)，其悠久的歷史文化底蘊(yùn)、自然為本的生態(tài)環(huán)境，使曲江迅速成為備受關(guān)注的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一亮點(diǎn)，吸引了一大批國(guó)內(nèi)外品牌房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐。金地、中海、融僑、大華、富力、龍湖、深鴻基、中建、華僑城等紛紛進(jìn)駐曲江開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 3.12 20093.12 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城北區(qū)城北區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 2008-2009年城北土地成交量相對(duì)較少，供應(yīng)總量

28、為64.78萬(wàn)，主要集中在經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊、紅廟坡板塊和大明宮板塊。2010年，地鐵一號(hào)線的通車和市政府正式進(jìn)入城北辦公，都促進(jìn)著城北區(qū)域價(jià)值的整體提升。在建設(shè)中的北客站周邊涇河沿岸以及經(jīng)渭開(kāi)發(fā)區(qū)的土地放量將迎來(lái)大城北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。 3.12 20093.12 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城北區(qū)城北區(qū)- -熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊- -大明宮區(qū)域大明宮區(qū)域 大明宮區(qū)域是繼曲江之后又一個(gè)文化旅游為主題新建區(qū)域，約4800畝。距離城市中心地帶（鐘樓）只有4公里，距離市政府新的行政中心只有5公里。2010年10月大明宮遺址公園首期即將開(kāi)園，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中建地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。

29、 3.12 20093.12 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城北區(qū)城北區(qū)關(guān)注項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目 大明宮區(qū)域整體改造正在進(jìn)行，建材市場(chǎng)的拆遷接近尾聲，太華路拓寬也已開(kāi)始，2010年10月大明宮遺址公園首期即將開(kāi)園，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中建地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐。 3.13 20093.13 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 目前住宅項(xiàng)目基本上以精裝公為主，而商業(yè)的供應(yīng)也極為稀少。城內(nèi)區(qū)由于其稀缺的地段資源，是投資型客戶的首選。2009年城內(nèi)區(qū)的成交客戶一次性付款的占到了47%，客戶購(gòu)買力強(qiáng)。城內(nèi)區(qū)是全市的中心，

30、其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)和稀缺的供應(yīng)，也引來(lái)了各區(qū)域購(gòu)買力最強(qiáng)的客戶。 3.14 20093.14 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 高新區(qū)高新區(qū)- -土地供應(yīng)土地供應(yīng) 2009年高新區(qū)的成交量一直處于全市低位，隨著2009年下半年的供應(yīng)增加，成交量也呈現(xiàn)了放量趨勢(shì)。2009年高新區(qū)成交客戶中，一次性付款客戶達(dá)到了33%，僅次于城內(nèi)區(qū)。今年，隨著高新新區(qū)產(chǎn)業(yè)配套的逐步完善以及二次創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)高新新區(qū)將成為熱點(diǎn)。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)板塊高新新區(qū)高新新區(qū) 高新區(qū)正處于二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃的核心地段，已經(jīng)明確提出將建設(shè)面向整個(gè)西部服務(wù)的CBD中央商務(wù)區(qū)，現(xiàn)已有綠地集團(tuán)、和記黃埔等企業(yè)進(jìn)駐，未來(lái)高新區(qū)管委會(huì)的南遷帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展。 3.14 20093.14 2009年西安各區(qū)域年西安各區(qū)域土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊土地供應(yīng)及熱點(diǎn)板塊 高新區(qū)高新區(qū)關(guān)注項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目 經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)，高新新區(qū)現(xiàn)已成為西安經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，雖然目前高高新區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤仍然較少，但后期土地儲(chǔ)備充足，基礎(chǔ)配套設(shè)施的發(fā)展也較快，加上高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)，將使其成為未來(lái)幾年西安樓市最火熱的地區(qū)之一。 3.153.15 20092009年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 1、產(chǎn)品分析：贈(zèng)送面積、小戶型組合、精裝房、低碳建筑及四新技術(shù)。 2、