城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)PPT課件[通用]

1、第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)從價(jià)值角度給土地“論資排輩”土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系二者從不同角度對(duì)土地的特性進(jìn)行評(píng)價(jià)：土地分等定級(jí)：評(píng)定土地的使用價(jià)值；土地估價(jià)：評(píng)定土地使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。第一節(jié) 概述一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的概念1、分等：通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊(duì)，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等。土地等的實(shí)質(zhì)：各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量狀況的排序。土地等的順序在全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。 2、定級(jí)定級(jí)：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然2種屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析

2、，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。土地級(jí)的實(shí)質(zhì)：反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益（土地質(zhì)量）的差異。土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。 二、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的目的與對(duì)象1、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的目的：為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用率，為國(guó)家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施，為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的制定提供科學(xué)依據(jù)。2、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是：城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地；土地定級(jí)的對(duì)象：城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨(dú)立工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同進(jìn)行

3、評(píng)定。 三、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的體系城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系等級(jí)分層次進(jìn)行綜合定級(jí)分類定級(jí)市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口50萬(wàn)以上的大城市，宜進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)。商業(yè)用地定級(jí)住宅用地定級(jí)工業(yè)用地定級(jí)四、土地定級(jí)原則1、綜合分析原則諸要素與土地質(zhì)量和效益的關(guān)系2、主導(dǎo)因素原則 3、地域分異原則分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異4、土地級(jí)差收益原則5、定量與定性分析結(jié)合原則經(jīng)驗(yàn)性的分析盡量量化；初步方案以定量分析為主。最終定案宜依靠定性分析。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等一、城鎮(zhèn)土地分等的程序1、城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查2、城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化3、計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等4、驗(yàn)證、

4、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等5、編制城鎮(zhèn)土地分等成果6、城鎮(zhèn)土地分等成果驗(yàn)收7、成果應(yīng)用和更新二、城鎮(zhèn)土地分等的具體方法（一）城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作土地分等工作由土地行政主管部門組織實(shí)施。1、計(jì)劃方案準(zhǔn)備內(nèi)容包括：開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等的區(qū)域和范圍；分等工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)；時(shí)間劃分和經(jīng)費(fèi)預(yù)算；需要的技術(shù)資料和圖件資料；分等成果圖；分等技術(shù)方案。編寫城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書2、各種表格準(zhǔn)備有選擇性地從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程附錄表格中選擇工作表格。準(zhǔn)備有關(guān)編制分等成果圖和資料圖所需的工作底圖。3、工作圖件準(zhǔn)備（二）城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇1、影響城鎮(zhèn)土地等次的因素因子層介紹城鎮(zhèn)土地分等因素：指對(duì)城鎮(zhèn)土地等有

5、重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、姿態(tài)條件。分為：2個(gè)層次因素因子7大主要因素、24個(gè)因子及選擇要求因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求城鎮(zhèn)區(qū)位因素必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)必選城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)備選城鎮(zhèn)聚集規(guī)模因素必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)規(guī)模城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)值備選城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素備選城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)產(chǎn)出效果單位用地

6、二、三產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)強(qiáng)度備選建筑規(guī)定資產(chǎn)投資強(qiáng)度備選城鎮(zhèn)勞動(dòng)力投入強(qiáng)度備選因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素必選區(qū)域GDPGDP綜合指數(shù)必選財(cái)政狀況地方財(cái)政收入綜合指數(shù)必選固定資產(chǎn)投資狀況全社會(huì)固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)必選商業(yè)活動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)必選外貿(mào)活動(dòng)外貿(mào)出口額綜合指數(shù)備選區(qū)域綜合服務(wù)能力因素必選區(qū)域科技水平專業(yè)技術(shù)人員比備選金融狀況人均年末銀行儲(chǔ)蓄率存款余額必選郵電服務(wù)能力人均優(yōu)點(diǎn)業(yè)務(wù)量備選區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素備選區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地農(nóng)業(yè)人口人均耕地備選區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選2、因素、因子的選擇原則（1）指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響；

7、（2）指標(biāo)值有較大的變化范圍；（3）指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)城鎮(zhèn)未來(lái)土地等產(chǎn)生影響；（4）能反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等差異；（5）易通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲取或易量化處理。3、影響城鎮(zhèn)土地等的因素、因子選擇方法一般根據(jù)特爾菲法進(jìn)行，必要時(shí)可采用主成分分析法作為輔助手段來(lái)篩選。4、城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重的確定權(quán)重：反映分等因素因子對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。遵循3條原則：（1）權(quán)重值與因素對(duì)土地質(zhì)量影響的大小成正比；（2）權(quán)重值在0-1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為1；（3）可單獨(dú)選用特爾菲法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可用特爾菲法結(jié)合其他兩種方法來(lái)確定。特爾菲法又稱專家打分法，是一

8、種常用的技術(shù)測(cè)定法，它能對(duì)大量非技術(shù)性的、無(wú)法定量分析的因素作出概率估算，并能將概率估算的結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評(píng)估意見(jiàn)逐次收斂，最后集中在一致的評(píng)估結(jié)果上。操作方法：對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分，最后按下式計(jì)算權(quán)重值：Wi第i個(gè)因素或因子的權(quán)重；Ei第i個(gè)因素或因子經(jīng)多輪打分后的均值。要求1）專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)專家、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為10-40人；2）按照表格3-2-1進(jìn)行打分。專家打分時(shí)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景和打分說(shuō)明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況獨(dú)立打分；3）從第一輪打分起，必須參考上一輪

9、打分的結(jié)果進(jìn)行；4）打分輪次一般為2-3輪。因素或因子因素/因子A因素/因子B因素/因子C因素/因子D因素/因子E因素/因子F因素/因子G上一輪平均分上輪方差重要性排序權(quán)重值表3-2-1 城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重調(diào)查表因素成對(duì)比較法通過(guò)因素間成對(duì)比較，對(duì)比較結(jié)果賦值、排序。即：對(duì)所選因素/因子的相對(duì)重要性進(jìn)行兩兩比較、賦值、計(jì)算權(quán)重。要求：對(duì)因素賦值范圍應(yīng)在0-1之間，同時(shí)，兩因素之和等于1；對(duì)比結(jié)果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，則A因素大于C因素的關(guān)系。層次分析法（AHP法）對(duì)因素/因子的相對(duì)重要性進(jìn)行判斷，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。要求：因素相對(duì)重要性的判別最好使用特爾菲法測(cè)定

10、的數(shù)據(jù)；判斷矩陣必須通過(guò)一致性檢驗(yàn)。（三）城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理1、調(diào)查的內(nèi)容（1）分等的基本資料（2）城區(qū)區(qū)位資料（3）城鎮(zhèn)積聚規(guī)模資料（4）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料（5）城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料（6）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料（7）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料（8）區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料2、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查的一般要求（1）除反映增長(zhǎng)率的資料外，其他資料時(shí)限應(yīng)在前2年內(nèi)；應(yīng)統(tǒng)一時(shí)限。（2）同一因素/因子的數(shù)據(jù)應(yīng)口徑一致。（3）調(diào)查資料應(yīng)填入城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程規(guī)定的相應(yīng)表格或調(diào)查手簿中。（4）必要的實(shí)地考察、補(bǔ)充校核工作。3、城鎮(zhèn)土地分等資料的整理主要內(nèi)容：選取合適的方法對(duì)資料進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，為以后因素分值

11、計(jì)算工作做準(zhǔn)備。標(biāo)準(zhǔn)化處理的方法有2種：位序標(biāo)準(zhǔn)化或極值標(biāo)準(zhǔn)化。（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理1）城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)求取統(tǒng)計(jì)各種對(duì)外交通手段 對(duì)各種交通方式分別賦分 加總各項(xiàng)得分 計(jì)算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)賦分的標(biāo)準(zhǔn)可選用2種方式之一：一是用特爾菲法或因素成對(duì)比較法確定賦分標(biāo)準(zhǔn)；二是參照城鎮(zhèn)土地分等規(guī)程提供的賦分標(biāo)準(zhǔn)：有鐵路站點(diǎn)的城鎮(zhèn)每擁有1條國(guó)家干線鐵路得6分每擁有一個(gè)跨省際告訴公路出入口得5分。2）城鎮(zhèn)輻射能力指數(shù)求取通過(guò)城鎮(zhèn)所在區(qū)位的貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量來(lái)計(jì)算。按照極值標(biāo)準(zhǔn)化公式，對(duì)城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量分別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理 用特爾菲法或因素成對(duì)比較法確定貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量的權(quán)重 加權(quán)計(jì)算城鎮(zhèn)對(duì)

12、外輻射能力指數(shù) 把結(jié)果填入相應(yīng)表格極值標(biāo)準(zhǔn)化公式（2）城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料整理將城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入有關(guān)表格。（3）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料的整理將城鎮(zhèn)年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水量、城鎮(zhèn)氣化率、排水管道密度的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。（4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料的整理GDP綜合指數(shù)、地方財(cái)政收入綜合指數(shù)、固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)、外貿(mào)出口額綜合指數(shù)的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。（5）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料的整理人均年末儲(chǔ)蓄余額、人均全年郵電業(yè)務(wù)量、專業(yè)技術(shù)人員比的的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。（四）城

13、鎮(zhèn)土地等的初步劃分1、初步劃分的要求（1）是在運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值的基礎(chǔ)上確定的；（2）在一個(gè)分等初步方案的形成過(guò)程中，因子指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化方法應(yīng)保持一致。2、因子分值計(jì)算的原則（1）在城鎮(zhèn)土地分等因素資料整理的基礎(chǔ)上，采用位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化的方法，分別計(jì)算分等對(duì)象的因子分值，因子分值( 0-100)。因子分值越大，其對(duì)土地質(zhì)量的影響越大。（2）因子評(píng)價(jià)指標(biāo)與土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系或負(fù)相關(guān)關(guān)系。只有區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)，其余因子與土地質(zhì)量都是正相關(guān)。3、因子分值計(jì)算的公式（1）位序標(biāo)準(zhǔn)化的公式Y(jié)ij第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)因子分值；Xij 第i個(gè)分等

14、對(duì)象的位序（各分等對(duì)象按第j項(xiàng)因子指標(biāo)值大小進(jìn)行排序，當(dāng)指標(biāo)值與土地質(zhì)量呈正相關(guān)時(shí)，排序從大到小進(jìn)行；反之亦反。）；n參加分等的城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)。（2）極值標(biāo)準(zhǔn)化公式Y(jié)ij第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)因子分值；(j)，Xj當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)時(shí)，(j)=1且X= ；當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益呈負(fù)相關(guān)時(shí)，(j)=-1且X= ；Xij 第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)指標(biāo)值； 各分等對(duì)象Xij指標(biāo)的最小值； 各分等對(duì)象Xij指標(biāo)的最大值.舉例已知某因子與土地質(zhì)量等呈負(fù)相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為（ ）。A

15、45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.5（3）因子 分值計(jì)算按上述原則、要求和公式，對(duì)個(gè)因素對(duì)應(yīng)的因子指標(biāo)分別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出各因子的分值，將結(jié)果填入相關(guān)表格。如：表3-2-2 城鎮(zhèn)設(shè)施因素因子分值計(jì)算表表3-2-2 城鎮(zhèn)設(shè)施因素因子分值計(jì)算表編號(hào)城鎮(zhèn)名稱道路狀況（人均鋪裝道路面積）供水狀況（人均生活用水量）供氣狀況（氣化率）排水狀況（排水管道密度）城鎮(zhèn)生活設(shè)施因素分值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值12n因子權(quán)重值標(biāo)準(zhǔn)化方法4、因素分值計(jì)算（1）因素分值計(jì)算公式Fik第i個(gè)分等對(duì)象第k個(gè)因素的權(quán)重值Wkj第j項(xiàng)因子對(duì)應(yīng)上層第k個(gè)因素的權(quán)重值Yij第i個(gè)分

16、等對(duì)象第j項(xiàng)因子分值n第k個(gè)因素包含的因子個(gè)數(shù)（2）綜合分值計(jì)算公式Si第i個(gè)分等對(duì)象的綜合分值Wk第k個(gè)因素的權(quán)重值Fik第i個(gè)分等對(duì)象第k個(gè)因素的權(quán)重值5、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分（1）劃分的原則1）按綜合分值劃分，不同土地等對(duì)應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間，最好的土地為1等，以此類推。2）土地等的數(shù)目，按國(guó)家規(guī)程規(guī)定，省（自治區(qū)）按3-8個(gè)等確定；直轄市3-5個(gè)等；省級(jí)以下區(qū)域2-5個(gè)等；全國(guó)和跨省級(jí)區(qū)域依實(shí)際情況而定。3）按綜合分值和區(qū)域狀況確定2-3個(gè)不同的初步分等方案，填入相應(yīng)表格。（2）土地等的初步劃分方法數(shù)軸法：將綜合分值點(diǎn)標(biāo)繪在數(shù)軸上，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處作為等間分界；總分頻率曲線法：對(duì)綜合分值

17、進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。（五）城鎮(zhèn)土地等成果驗(yàn)證與確定將初步劃分的土地等通過(guò)實(shí)際市場(chǎng)的一些數(shù)據(jù)進(jìn)行證明，看劃分的結(jié)果十分與實(shí)際一致。城鎮(zhèn)土地等的最終確定應(yīng)綜合考慮專家和下級(jí)行政主管部門的反饋意見(jiàn)，在分等報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明城鎮(zhèn)土地等調(diào)整的依據(jù)和原因，并將最終確定的土地等填入相應(yīng)表格。第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)一、城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的內(nèi)容1、準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；2、因素資料整理及定量化；3、單元分值計(jì)算及土地級(jí)評(píng)定；4、編制城鎮(zhèn)土地級(jí)別圖及量算面積；5、土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理；6、編寫城鎮(zhèn)土地定級(jí)報(bào)告；7、定級(jí)成果驗(yàn)收；8、成果歸檔和資料更新。二、城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的具體

18、方法（一）定級(jí)的準(zhǔn)備工作1、計(jì)劃：編寫城鎮(zhèn)土地定級(jí)任務(wù)書2、表格準(zhǔn)備3、圖件準(zhǔn)備（二）城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇因素指對(duì)土地定級(jí)有重點(diǎn)影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。1、影響城鎮(zhèn)定級(jí)的因素體系介紹基本因素層派生因素層因子層土地區(qū)位繁華度商服中心等級(jí)高級(jí)商務(wù)金融集聚度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)交通通達(dá)度道路功能和寬度道路網(wǎng)密度公交便捷度基本因素層派生因素層因子層城市設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施供水設(shè)施排水設(shè)施供暖設(shè)施供氣設(shè)施供電設(shè)施社會(huì)服務(wù)設(shè)施文化教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施文娛體育設(shè)施郵電設(shè)施公園綠地基本因素層派生因素層因子層環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量大氣污染水污染噪聲自然條件地形坡度地基承載力洪水淹沒(méi)與積水綠化覆蓋率其他人口

19、密度人口密度建筑容積率建筑容積率城鎮(zhèn)規(guī)劃用地潛力2、定級(jí)因素選擇的范圍和方法范圍：綜合定級(jí)因素選擇的范圍，商業(yè)用地定級(jí)因素選擇的范圍，住宅用地定級(jí)因素選擇的范圍，工業(yè)用地定級(jí)因素選擇的范圍其他方面的因素選擇范圍。方法：按城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程規(guī)定的內(nèi)容采用特爾菲法測(cè)定要選擇的因素，或按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。第二節(jié) 定級(jí)因素的選擇綜合定級(jí)商服繁華交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件定級(jí)因素商服繁華影響度Merchant道路通達(dá)度Road公交便捷度Bus對(duì)外交通便利度Traffic基礎(chǔ)設(shè)施完善度Infrastructure公用設(shè)施完備度Public facilities環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度Environment綠地覆蓋率G

20、reen自然條件優(yōu)劣度Natural conditions選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.2一.定級(jí)因素選擇范圍商業(yè)用地商服繁華交通條件基本設(shè)施人口狀況定級(jí)因素商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度(客運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施完善度人口密度Population選擇要求必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1住宅用地基本設(shè)施交通條件環(huán)境條件商服繁華人口狀況定級(jí)因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)

21、外交通便利度(客運(yùn))環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度選擇要求必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.1工業(yè)用地交通條件基本設(shè)施環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚定級(jí)因素道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度(貨運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚影響度Assemble選擇要求必選備選重要性順序1234權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01（三）城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料調(diào)查1、繁華程度2、交通條件3、基本設(shè)施4、環(huán)境條件5、社會(huì)、歷史及人口6、產(chǎn)業(yè)集聚7、城鎮(zhèn)規(guī)模8、定級(jí)

22、驗(yàn)證資料9、其他資料（四）定級(jí)資料整理及量化1、量化的基本內(nèi)容選擇定級(jí)因素確定定級(jí)因素權(quán)重確定因素的指標(biāo)值、指數(shù)、功能分、距離及作用分編制作用分值表，勾繪定級(jí)因素作用分值圖2、量化的一般方法根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中的空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，將定級(jí)因素分為面狀因素和點(diǎn)、線狀因素兩大類分別進(jìn)行量化。（1）面狀因素含義：面狀因素對(duì)土地質(zhì)量的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)。面狀因素有2個(gè)主要特征：它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大；它僅對(duì)其自身客體所在位置產(chǎn)生影響，而對(duì)周圍的地塊基本無(wú)外溢的影響。如：基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、綠地狀況、影響范圍小的污染等。量化的步驟：整理因素資料 計(jì)算因素指標(biāo)值 用數(shù)學(xué)模型求

23、出各因素的作用分面狀因素的量化模型eii指標(biāo)值的作用分xii指標(biāo)值Xmax，xmini指標(biāo)的最大、最小值（2）點(diǎn)、線狀因素含義：點(diǎn)、線狀因素對(duì)土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的遠(yuǎn)近有關(guān)。點(diǎn)、線狀因素的2個(gè)主要特征：它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積小，在空間分布上集聚現(xiàn)象明顯，相對(duì)于城鎮(zhèn)總體而言多為點(diǎn)狀、線狀形態(tài)分布；它不僅對(duì)其自身客體所在位置上的土地質(zhì)量有影響，而且通過(guò)區(qū)位的波及性和外溢作用形成一定的區(qū)位關(guān)系，對(duì)周圍的地塊乃至整個(gè)城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同的影響。如：商業(yè)服務(wù)中心、道路、文體設(shè)施、公交站點(diǎn)等。點(diǎn)、線狀因素的量化點(diǎn)、線狀因素的量化步驟：計(jì)算設(shè)施本身的功能分 計(jì)算設(shè)施對(duì)空間上各點(diǎn)產(chǎn)生的作用分（根據(jù)因素的影響隨距離衰減具有不同規(guī)律的特點(diǎn)，選取不同的衰減公式）典型的線性衰減公式為：典型的指數(shù)衰減公式為