第七講房地產(chǎn)投資概論

1、第六講 房地產(chǎn)投資概論第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的主體與特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 一、投資與房地產(chǎn)投資概念 投資：為了獲取預期的收入和利潤而采取的貨幣支出活動的總稱。投資的收益形式可以說是多種多樣。 房地產(chǎn)投資：為了獲取預期的房地產(chǎn)租金和在后期售賣后得到的利潤和價差的投資活動，在某種意義上都可以稱為房地產(chǎn)投資。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 二、房地產(chǎn)投資的方式 1.直接購置房地產(chǎn) 它與普通自住購置房地產(chǎn)不同，它在于投資受益，而不是像后者作為生產(chǎn)資料和消費資料使用。 特點：投資人可直接控制和操作，不需代理人和代理機構(gòu)。但投

2、資人須承擔全部風險，資金流動風險大，不宜開展組合投資。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 二、房地產(chǎn)投資的方式 2.房地產(chǎn)投資信托 房地產(chǎn)投資信托（REIT）是采用股份公司的所有制方式，將被動的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來。美國國內(nèi)稅收法規(guī)定該國的股東可以獲得與直接房地產(chǎn)投資有關(guān)的若干好處，如經(jīng)過論證的房地產(chǎn)投資信托的免稅地位等。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 二、房地產(chǎn)投資的方式 3.房地產(chǎn)抵押貸款證劵 這種房地產(chǎn)投資方式和一般證劵投資相同，通過購買房地產(chǎn)抵押貸款證劵來進行投資。 特點：流動性好，具有債劵投資的特點。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 二、房地產(chǎn)投資的方式 4.房地產(chǎn)辛迪加 辛迪

3、加類似于企業(yè)組織中的合伙制，但一般是有限合伙的方式。辛迪加通常有主要合伙人和有限合伙人組成，主要合伙人負責整個辛迪加資金運用與經(jīng)營管理，并要承擔無限償還辛迪加債務的責任，而有限合伙人無權(quán)過問辛迪加的各種投資管理活動，但也不需要無限清償辛迪加所積欠的債務。分配按出資股份來分配。 特點：流動性差，不宜操作和管理第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 二、房地產(chǎn)投資的方式 5.混合房地產(chǎn)基金 是由大銀行、保險公司或房地產(chǎn)投資公司提供退休基金作為房地產(chǎn)投資的渠道，在國外比較普遍。 特點：投資分散、領(lǐng)域廣，可以達到風險規(guī)避的效果。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 三、房地產(chǎn)投資類型 1.借貸型投資 投資人為貸款人

4、，用租金和投資利潤來償還本金和利息。 風險高，但獲利空間大，須對市場投資項目心中有數(shù)方可。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資的方式和類型 三、房地產(chǎn)投資類型 2.股權(quán)型投資 基于通常股權(quán)概念，從證劵公司、銀行、開發(fā)公司或政府部門發(fā)行的相關(guān)債劵、土地抵押証劵和房屋抵押證劵等。 投資風險小，流動性大，容易把握。3.兩類投資的比較投資類型收益率投資者地位投資風險借貸型投資固定債權(quán)人大股權(quán)型投資可變所有者小第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的主體與特征 一、房地產(chǎn)投資的主體 1.私人投資者：包括單個自然人，小型個人投資團體，小型企業(yè)和小型組織等。從我國目前來看，私人投資者主要從事房地產(chǎn)買賣和經(jīng)營活動，從事房地產(chǎn)開發(fā)的很少。 投資靈活

5、，規(guī)模小，投資風險較大。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的主體與特征 一、房地產(chǎn)投資的主體 2.公司投資者 包括上市公司和非上市公司，只要以注冊公司形式來從事房地產(chǎn)投資和盈利活動的投資組織和機構(gòu)都稱為公司投資者。 我國正式的房地產(chǎn)投資公司不是很多，大多是以開發(fā)為主體的投資經(jīng)營公司。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的主體與特征 一、房地產(chǎn)投資的主體 3.機構(gòu)投資者 包括養(yǎng)老金、保險公司、外國投資顧問、跨國公司和房地產(chǎn)信托投資公司等。 這種投資主體在國外非常普遍和盛行，但在國內(nèi)由于很多政策原因還很少見。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的主體與特征 二、投資的特征（考慮因素） 1. 流動性：變現(xiàn)能力 2. 適銷性：特定價格下的可銷能力 3.

6、 稅收的影響：免稅否和稅率大小 4. 收益率：收益能力 5. 風險性：風險規(guī)避能力 6. 易操作性：操作能力和管理能力第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 1.進行風險分析 根據(jù)投資者的個人情況，并針對不同的投資項目進行評估。具體分析可采用確定性分析和不確定性分析來進行，確定性分析主要是指投資回收期分析、凈現(xiàn)值分析和內(nèi)部收益率法來進行。不確定性分析主要是盈虧平衡分析，敏感性分析和風險概率分析等。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 2.投資多元化，降低投資風險 投資風險在對不同投資項目進行多項目投資時，其投資風險要明顯小于單個項目投資，有

7、經(jīng)驗和實力的房地產(chǎn)投資個人和組織在房地產(chǎn)投資操作時，都會通過進行投資的多元化來降低不可預期性和投資風險。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 3.參加保險，轉(zhuǎn)移風險 參加保險可以預防因自然災害造成的投資損失。另外，也可以通過合理的設計租約，付款方式，把相關(guān)風險轉(zhuǎn)移給其他人。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 4.選擇適當?shù)乃袡?quán)形式 投資人既可以以個人為投資主體，也可以通過建立有限責任公司和合伙制公司而把損失鎖定在資本投入額之內(nèi)。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 5.對于流動性資本缺乏的投資個體和組織應采

8、取風險最小化投資策略而不宜采用收益最大化的投資策略。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 一、房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避 6.謹慎投資原則是房地產(chǎn)投資中的一項重要原則，房地產(chǎn)投資項目和其他的商品投資不一樣，投資金額巨大，投資周期長，對人的影響非常大，所以在投資前比較謹慎對待，詳盡分析。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 二、房地產(chǎn)的投資周期 1.投資前期 2.投資實施期 3.經(jīng)營期 4.投資項目后期第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 二、房地產(chǎn)的投資周期 1.投資前期 投資項目設想投資項目考察項目可行性論證項目評估與決策分析項目資金流量分析等。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 二、房地產(chǎn)的投資周期 2.投資實施期 對開發(fā)企業(yè)來說： 項目設計建設施工工程管理竣工驗收 對經(jīng)營企業(yè)和個人來講： 項目預購項目交付項目經(jīng)營前期準備第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 二、房地產(chǎn)的投資周期 3.經(jīng)營期 租賃性物業(yè)： 市場投入聯(lián)系租賃客戶簽訂租賃合同 倒賣性物業(yè) 預定房屋付款收房尋找買價高價賣出第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避和投資周期 二、房地產(chǎn)的投資周期 4.投資項目后期 租賃型項目 租賃黃金期末投入市場銷售 倒賣型項目 高價轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)按揭；轉(zhuǎn)讓公正書等方式，風險巨大。課堂思考 1.房地產(chǎn)投資與其他投資的比較？投資項目的特征比較投資項目比較投資特征流動性適銷性杠桿作