安徽馬鞍山當涂小黃山地塊項目定位報告

1、安徽馬鞍山當涂小黃山地塊項目定位報告報告框架上篇 市場調(diào)研篇 宏觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟分析 房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀與預(yù)測 供求市場分析 典型個案分析中篇 項目定位篇項目概況分析SWOT分析項目客群定位項目產(chǎn)品定位建議建筑規(guī)劃建議智能化建議后期營銷建議下篇 項目企劃篇秀稿VI及廣告表現(xiàn)2上篇 市場調(diào)研篇宏觀環(huán)境分析3 當涂縣位于安徽省東部，介于南京與蕪湖之間，地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水3縣(區(qū))接壤，與江蘇邊界線總長度為126.9公里，擁有長江岸線20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。全縣總面積1346平方公里，總?cè)丝?8萬，轄10鎮(zhèn)4鄉(xiāng)。 當涂地處長江下游平原，除中部、東北部有小片丘陵

2、外，大部分為河渠縱橫、平坦開闊的圩區(qū)。東部的石臼湖為皖、蘇界湖。寧銅鐵路、寧蕪高速、205國道、314省道穿境而過，內(nèi)河可航且與長江相通。當涂屬典型的江南魚米之鄉(xiāng)，是全國著名水產(chǎn)大縣、全國河蟹生產(chǎn)強縣。礦藏資源豐富、礦藏有金、銀、銅、鐵、硫等，鐵礦儲量居華東之首，達5億噸。地理人文，自然環(huán)境45 當涂縣區(qū)位條件較好,地處南京、馬鞍山、蕪湖等城市群間，交通十分便捷，滬銅鐵路、皖贛鐵路、205國道、314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境，長江在當涂境內(nèi)有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。 縣城距蕪湖朱家橋外貿(mào)碼頭30公里，距馬鞍山外貿(mào)碼頭20 公里，建設(shè)50萬噸級內(nèi)貿(mào)碼頭一座，距蕪湖灣里軍

3、民兩用機場及蕪湖長江大橋均為20公里；距南京祿口國際機場40公里。交通區(qū)位6宏觀經(jīng)濟分析7 當涂擁有豐富的經(jīng)濟資源。有良田5萬公頃，盛產(chǎn)水稻、油菜籽、優(yōu)質(zhì)棉，是全國重點扶持的500個糧棉大縣之一。全縣有水面3萬公頃，其中可養(yǎng)水面1萬公頃，盛產(chǎn)魚、蝦、蟹、鱉等水產(chǎn)品，被列為安徽省沿江水產(chǎn)開發(fā)示范縣，全國漁業(yè)生產(chǎn)先進縣。 改革開放以來，當涂經(jīng)濟實力位于全省前列。具有地方特色的工業(yè)體系已初步形成，主要有冶金、建材、機械、化工、紡織、食品等行業(yè)。 當涂自然資源及經(jīng)濟發(fā)展狀況8 2007年全縣人均生產(chǎn)總值已達到13837元，折合2017美元，首次突破2000美元大關(guān)。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步調(diào)優(yōu)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)

4、增加值占生產(chǎn)總值的比重由上年的23：47：30調(diào)整為21：50：29。二次產(chǎn)業(yè)比例首次超過50%，以工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟增長格局已經(jīng)形成。 全縣行政區(qū)域面積1346平方公里。年末全縣戶籍人口648886人，其中男336848人，女312038人。 2005年當涂縣位列安徽省十強縣之首。 2008年當涂縣完成城鎮(zhèn)建設(shè)項目投資101億元，超過大部分安徽地級市轄區(qū)，位列全省縣級第一。 2009年，當涂經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭。全縣生產(chǎn)總值達150.4億元，增長19.1%；固定資產(chǎn)投資174億元，增長44.5%。2009年城鄉(xiāng)建設(shè)在完善功能中快速推進，新拉開發(fā)展框架5公里，縣城已建成區(qū)面積超過23平

5、方公里。 經(jīng)濟發(fā)展9 工業(yè)生產(chǎn)快速增長。全年完成工業(yè)增加值39.96億元，增長28.7%，工業(yè)增加值占GDP的比重達44.5%，工業(yè)在全縣經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位日益突出。規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展勢頭良好，全縣240家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值116.40億元，實現(xiàn)銷售產(chǎn)值111.35億元，實現(xiàn)利潤總額7.25億元；全縣銷售收入超億元的企業(yè)有15家，稅收超千萬的企業(yè)有8家，進入中國私營企業(yè)納稅百強的企業(yè)有2家。 建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。全縣完成建筑業(yè)總產(chǎn)值13.15億元，比上年增長36.6%；完成建筑業(yè)增加值5.11億元，比上年同期增長27.0%。房屋建筑施工面積145.82萬平方米，完成房屋竣工面積112.73

6、萬平方米，分別比上年增長13.3%和12.6%。二級資質(zhì)以上建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤總額3903萬元,同比增長37.0%。 工業(yè)、能源和建筑業(yè)10消費需求保持旺盛態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額19.76億元，比上年同期增長17.1%。全縣實現(xiàn)限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額21.03億元，同比增長28.3%。 招商引資規(guī)模繼續(xù)擴大。全年招商引資實際到位資金27.7億元，增長25.9%，實際利用省外資金22.8億元，增長35.2%。 對外經(jīng)濟飛速發(fā)展。全年完成進出口總額2334萬美元，增長279.5%，其中：出口總額2329萬美元，同比增長276.3%。實際利用外資2300萬美元，增長25.3%。 國內(nèi)

7、貿(mào)易和對外經(jīng)濟11 固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資72.5億元，同比增長42.6%。其中完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資56.8億元，增長41.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資70億元，增長66.5%；農(nóng)村投資完成8.7億，同比增長35.5%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長，為縣域經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 城鎮(zhèn)面貌大為改善?？h城建設(shè)完成投資16億元，新區(qū)擴容3平方公里，新增綠地30萬平方米，新建城市道路10公里。小城鎮(zhèn)建設(shè)完成投資14億元，承載功能進一步增強。固定資產(chǎn)投資12 財政收入實現(xiàn)新突破。全年完成財政總收入11.28億元，同比增長47.3%，其中，地方一般性預(yù)算收入6.03億元，同比

8、增長50.4%。財政收入兩年實現(xiàn)翻一翻, 在全省縣級排名第三，比上年前移兩位?？h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)完成稅收1.6億元，太白鎮(zhèn)財政收入超2億元，博望鎮(zhèn)、姑孰鎮(zhèn)財政收入超1億元。 財政支出繼續(xù)增長。預(yù)算支出為10.91億元，同比增長38.1%，其中支農(nóng)、科學(xué)、科技三項及教育支出分別比去年增長161.7%、329.4%、33.5%和54.5%。 民生工程得到較好保障。全縣確定了30項民生工程，啟動實施28項，完成投入3.2億元。在全省縣級率先實施新型農(nóng)村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和完成農(nóng)村飲用水安全工程。 金融業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全縣金融機構(gòu)各項存款余額為63.27億元，比上年同期增長19.4%。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

9、為43億元，比上年同期增長15.7%。金融機構(gòu)各項貸款余額為28.59億元，同比增長38.4%。其中，農(nóng)業(yè)貸款5.74億元，同比下降13.8%。 財政和金融13房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀與預(yù)測14宏觀調(diào)控 2010年的地產(chǎn)市場，政府宏觀調(diào)控對樓市的影響力成為主導(dǎo)因素，宏觀調(diào)控的收緊必然造成各類需求的壓抑，目前上海等地開始放松對三套房的貸款是否標志著本輪調(diào)控弱化？后續(xù)調(diào)控的力度是逐漸放緩還是會有新一輪的收緊，均存在較強的不確定因素！但宏觀調(diào)控的背后必然存在著市場需求的壓抑，樓市報復(fù)性反彈的可能依然存在。 超思維觀點： 2010年乃至隨后的幾年，由于人民幣升值、通貨膨脹、流動性以及地方政府債務(wù)危機等突出問題的

10、存在，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨著前所未有的難度，宏觀調(diào)控面臨的內(nèi)外部環(huán)境更加復(fù)雜，調(diào)控措施所能達到的預(yù)期效果更加不確定！10年下半年及11年的地產(chǎn)項目，做好多方面預(yù)案，快速對市場及政策的信號做出反應(yīng)，踩準市場點將是項目成敗的關(guān)鍵！1516根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)板塊的劃分，整個市場可分為城中、城南、城北、城東、城西五大區(qū)域城中區(qū)城北區(qū) 城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)17城中區(qū)：以姑孰新城為代表，該區(qū)域為老城區(qū)，市政配套設(shè)施、周邊商業(yè)等均較成熟，屬于居民比較趨向居住的區(qū)域，商品房價格較高，土地供應(yīng)較少。城南區(qū)：以安置房小區(qū)和合花園、東城水岸、東城藍灣等為代表，該區(qū)域緊靠縣城南側(cè)的姑孰河，受到河流影響，城區(qū)向南發(fā)展的可能性很小

11、。城東區(qū)：縣城振興路以東為城東區(qū)，該區(qū)域內(nèi)主要有九韻國際，山鷹香榭美地等項目，此處屬于縣城最東側(cè)，此區(qū)域往外圍擴展可能性不大。市場配套需要有待加強。城西區(qū)：青蓮路向南、姑孰路向西為該區(qū)域，該區(qū)域有陽光花園和姑孰鑫城等成熟項目，縣城西側(cè)受到國道與鐵路線影響，像西發(fā)展的可能性較小，目前外圍主要為工業(yè)區(qū)。城北區(qū)：本案地塊所處區(qū)塊，青蓮路向北、振興路向西為該區(qū)域，該區(qū)域全部為新開發(fā)項目，比如正元香檳城、金匯康郡等，發(fā)展前景極為廣闊，縣政府、行政中心、廣電局等已經(jīng)全部搬遷過來，隨著馬鞍山市的南擴與當涂縣縣城的北拓，該區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌某鞘兄行模壳霸搮^(qū)域市政配套有待進一步提高，該區(qū)域發(fā)展空間較大。18 根據(jù)

12、城市規(guī)劃與發(fā)展軌跡來看，未來幾年內(nèi)，當涂城市主要發(fā)展方向為城北新區(qū)及城東新區(qū)，其中城北新區(qū)因為離馬鞍山市區(qū)最近，契合馬鞍山南拓，當涂北延的發(fā)展方針，未來肯定成為當涂縣城市化進程發(fā)展的主要方向，相關(guān)配套也必將日益完善。結(jié) 論19房地產(chǎn)市場需求處于平穩(wěn)增長：隨著當涂縣城市化進程的快速發(fā)展，近幾年內(nèi)將會有大量的農(nóng)村人口進城居住與就業(yè)，這些無疑會為房地產(chǎn)市場上的銷售與租賃增加一劑強心針。投資與自住相結(jié)合，保證了未來幾年內(nèi)當涂縣的房地產(chǎn)市場處于一個健康快速發(fā)展的市場。外部投資需求進入：由于當涂處于南京、馬鞍山、蕪湖的中心位置，且住房價格遠遠低于三市，因此吸引了該三個城市尤其是馬鞍山市的大批購房者前來購買

13、，外部的投資者介入刺激了當涂縣房地產(chǎn)市場，同時價格也遠遠高于同類縣城。房地產(chǎn)市場進入處于產(chǎn)品與服務(wù)競爭階段：隨著當涂縣幾個大項目的入市，提高了當涂縣人民對小區(qū)產(chǎn)品、物業(yè)、環(huán)境和配套規(guī)模的需求。購房者不僅僅在價格上作比較，在產(chǎn)品、物業(yè)、環(huán)境和配套會作為主要比較對象。市場不斷擴大帶來機會：根據(jù)當涂縣十一五規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有200-300萬平方米的需求量，同時股市的慘淡，將有大量資金轉(zhuǎn)入相對比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。當涂房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀20供求市場分析21 根據(jù)當涂縣網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析,從05開始至10年6月，當涂縣納入網(wǎng)上銷售樓盤共計30個，累計可銷售房源約1.8萬套、累計可銷售面積約為200萬平方米

14、（已領(lǐng)銷證）。 截止到2010年6月30日：當涂縣可銷售房源約2500套，累計可銷 售面約30萬平方米（已領(lǐng)銷證）。 在售樓盤市場存量約10萬平方米（未領(lǐng)銷證）。 目前蓄水項目預(yù)計今明兩年將上市約15萬平方米。 待上市項目總計約15萬平方米。 總計今明兩年當涂市場總供應(yīng)量近70萬平方米。供求關(guān)系分析22 根據(jù)上述盤點，今明兩年當涂縣預(yù)計商品住宅供應(yīng)量在70萬平方米左右。根據(jù)之前當涂縣房地產(chǎn)市場成交情況分析，當涂縣的住宅年去化量在35萬平方米左右，由此可見當涂市場已進入供方白熱化競爭階段。 。 還需注意的是，近期當涂縣政府正式啟動了100萬平方米的拆遷安置房項目五星佳苑項目，屆時將會給當涂縣的房

15、地產(chǎn)市場帶一定的沖擊。結(jié)論目前市場的供求關(guān)系在一定時間內(nèi)將持續(xù)供大于求的狀態(tài)。預(yù)計供求比在1：0.65。2324典型個案分析25我司選取了同處城北新區(qū)板塊的兩個樓盤，金匯康郡和正元香檳城兩個項目做重點分析。金匯康郡 樓盤名稱：金匯康郡開發(fā)商：當涂縣金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：當涂東營北路（太白路口）縣檢察院旁售樓處：東營北路（太白路口）縣檢察院商鋪售樓電話：6785778/6785668銷售信息：預(yù)計8/9月份開盤，預(yù)計價格在3500左右物業(yè)類別：多層、高層、商業(yè)建筑類別：框架交通狀況：202路占地面積：160畝綠化率：35%容積率：1.78總建筑面積：19萬平米物業(yè)公司：現(xiàn)代物業(yè)學(xué)區(qū)房：

16、當涂一中、汗青中學(xué)位于小區(qū)東面，小區(qū)自配景觀設(shè)計：浙江杭州城建園林設(shè)計院投資商：浙江經(jīng)協(xié)集團26金匯康郡是馬鞍山首個運動概念樓盤，規(guī)劃有多層花園住宅和高層景觀公寓。項目結(jié)合地塊三面環(huán)水的優(yōu)勢，以“運動人生，活力社區(qū)”為主題，打造運動和健康主題概念的創(chuàng)新型社區(qū)。并在住區(qū)內(nèi)引入羽毛球、網(wǎng)球、籃球、塑膠跑道、沿河慢跑道、高爾夫果嶺及全民健身平臺等多項運動設(shè)施。傳達“當你靠近運動，健康就會靠近你”的健康生活理念。整體規(guī)劃27首期開發(fā)9棟多層，共計306套套型比例：87平方米（2/2/1）共計60套，占首期戶型的20%平方米（3/2/1）共計144套，占首期戶型的47%125-127平方米（3/2/2）

17、共計66套，占首期戶型的22%135-140平方米（4/2/2）共計36套，占首期戶型的11%戶型比例28優(yōu)勢：1、馬鞍山客戶對該樓盤非常認可，2、緊靠政府周圍未來發(fā)展?jié)摿^大。3、社區(qū)內(nèi)配備商業(yè)與會所，方便以后業(yè)主生活。4、社區(qū)以運動、健康為主題，運動設(shè)施較全。劣勢：1、位置較為尷尬，既不靠老城區(qū)，又不靠近新城。2、未針對當涂縣進行多少宣傳，當涂本地人對項目不了解；3、長江國際大酒店矗立在項目前面，后面的房源采光會受到一定的影響。推廣分析：本項目的推廣主要針對馬鞍山客戶，在馬鞍山多個媒體上組合型推廣，同時馬鞍山市中心設(shè)置售樓處，方便馬鞍山市客戶看房。在本地僅僅做了項目周邊的一些看板。客群分析

18、：以馬鞍山市客戶為主，大部分是馬鞍山事業(yè)單位的普通職工，但馬鋼客戶較少，當涂本地的也以周邊的政府工作人員為主。項目優(yōu)劣勢分析29樓盤名稱：正元香檳城開發(fā)商：馬鞍山市正元置業(yè)項目位置：項目位置振興北路與314省道交叉口，新建的交警大隊南面售樓處：振興中路與青蓮路交叉口(臨時)售樓電話6737777銷售信息：預(yù)計8/9月份開盤，預(yù)計價格在3500左右物業(yè)類別：多層、高層、商業(yè)建筑類別：磚混/框架交通狀況：202占地面積：175畝綠化率：37%容積率：1.4總建筑面積：16萬平米銷售公司：杭州耀陽正元香檳城30正元香檳城位于當涂縣城北，是目前連接馬鞍山市最近的一個社區(qū)。西

19、至振興北路，北達314省道，南臨襄城河，與當涂縣交警大隊相毗鄰。通達馬鞍山的兩路公交車全部經(jīng)過本社區(qū)，出行方便。項目周邊有香榭美地、九韻國際等社區(qū)，縣政府、縣黨校、電視臺及行政服務(wù)中心近在咫尺，目前省級重點中學(xué)當涂縣第一中學(xué)及當涂縣人民醫(yī)院都將遷至本項目周邊，發(fā)展?jié)摿薮?，是一個新崛起的政務(wù)新區(qū)。整體規(guī)劃31項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、該項目是目前離馬鞍山市較近的當涂縣樓盤。2、樓間距較大，景觀資源較好。3、社區(qū)內(nèi)配備商業(yè)與會所，方便以后業(yè)主生活。4、地塊較平整，交通出行較方便。劣勢：1、周邊暫無商業(yè)配套，生活不方便。2、離當涂縣城相對較遠，阻礙了部分縣城客戶購買；3、該區(qū)域為被客戶認可，需要一個

20、漫長的過程。推廣分析：目前在當涂縣周邊做了多個戶外大牌，工地圍墻，工地附近道旗。其他暫無推廣，目前售樓處還在縣城，后期會做現(xiàn)場售樓處。預(yù)計開盤前期會針對馬鞍山客戶大規(guī)模推廣。客群分析：據(jù)銷售人員透露，目前來訪客戶中該項目客戶群以馬鞍山市客戶為主。當涂縣本地為輔，大概比例在7：3之間。32首期開發(fā)17棟多層，共計554套、預(yù)計面積62029平方米。套型比例：平方米（2/2/1）共計144套，占首期戶型的26%平方米（3/2/1）共計48套，占首期戶型的9%115-124平方米（3/2/2）共計326套，占首期戶型的59%140平方米（4/2/2）共計36套，占首期戶型的6%戶型比例33其他項目九

21、韻國際項目地址：當涂縣振興路與太白路口銷售 6740889物業(yè)類型：聯(lián)排、多層、高層體量：占地面積15.4萬平方米，總建筑面積17.7萬平方米銷售價格：3700元/平方米主力面積：38138平方米可售房源：30套客戶群體：當涂、馬鞍山開盤時間：2009年12月交房時間：2011年5月開發(fā)公司：馬鞍山奧力孚置業(yè)姑熟新城玫瑰園項目地址：當涂縣姑孰路提署路口（城市中心區(qū)域/大華廣場二樓）銷售 ：05556742222/6742223物業(yè)類型：多層、小高層、商業(yè)、別墅體量：占地面積50萬平方米，總建筑面積70萬平方米銷售價格：3500元/平方米主力面積：120平方米可售房源

22、：50套客戶群體：當涂本地開發(fā)進度：開發(fā)四期開盤時間：2010年4月開發(fā)公司：安徽中源房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司：上海策海房地產(chǎn)營銷策劃34水墨藍庭項目地址：東營路與青蓮路交口銷售地址：當涂縣青蓮路273號銷售 ：物業(yè)類型：多層體量：占地面積7萬平方米，總建筑面積96957平方米銷售價格：2800元/平方米主力面積：200平方米可售房源：2套客戶群體：當涂本地為主，小部分馬鞍山開發(fā)進度：一期已售完，等二期開發(fā)開盤時機：2009年9月交房時間：2010年6月開發(fā)公司：合肥冠華房地產(chǎn)開發(fā)公司當涂分公司銷售公司：安徽輝達地產(chǎn)營銷江南名苑項目地址：當涂縣行春路與黃池路交匯處銷售地址：當涂縣行春路與黃池路交匯處

23、銷售 6742255物業(yè)類型：高層體量：占地面積25796平方米，總建筑面積6.5萬平方米銷售價格：3900元/平方米主力面積：92-120平方米可售房源：82套客戶群體：當涂、馬鞍山開盤時間：2010年1月18日交房時間：2011年6月開發(fā)公司：馬鞍山市波羅納置業(yè)有限責(zé)任公司銷售公司：南京萬唐置業(yè)顧問35世代華府項目地址：位于當涂縣中心（老建委），西臨護城河景觀公園，南臨提署物業(yè)類型：高層體量：占地面積42345平方米，總建筑面積：105561平方米可售房源：未售開盤時間：待售開發(fā)公司：安徽省華銳置業(yè)項目地址：當涂縣205國道當涂縣長途汽車站北150米處銷售地址：

24、當涂縣205國道當涂縣長途汽車站北150米處銷售 6797889物業(yè)類型：普通住宅體量：總建筑面積10萬平方米銷售價格：3000元/平方米主力面積：86117平方米可售房源：未售客戶群體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)開盤時間：待售開發(fā)公司：馬鞍山天一房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司：推動地產(chǎn)家天下36項目地址：姑孰路人民醫(yī)院北側(cè)銷售地址：姑孰路人民醫(yī)院北側(cè)銷售 ：6743777/3333922物業(yè)類型：多層銷售價格：3200元/平方米主力面積：140平方米可售房源：30套客戶群體：縣城開發(fā)進度：現(xiàn)房開盤時間：6月2日交房時間：現(xiàn)房投資商：綠源房地產(chǎn)開發(fā)姑熟鑫苑東城藍灣項目地址：東城水岸廣場南側(cè)銷售地址：

25、東城水岸廣場南側(cè)銷售 ：68748333/68748833物業(yè)類型：多層、小高層體量：占地面積6.66萬平方米，總建筑面積9萬平方米銷售價格：2500元/平方米主力面積：150230平方米可售房源：8套客戶群體：當涂、馬鞍山開發(fā)進度：現(xiàn)房交房時間：現(xiàn)房開發(fā)公司：馬鞍山市金潤達房地產(chǎn)開發(fā)37襄城明珠項目地址：當涂縣太白路姑孰路交匯處銷售地址：當涂縣護城河畔姑孰中段銷售 6733999物業(yè)類型：花園洋房、別墅體量：占地面積232308平方米，總建筑面積232308平方米銷售價格：2500平方米主力面積：216平方米可售房源：9套客戶群體：當涂、馬鞍山開盤時間：2010年

26、4月交房時間：2010年6月開發(fā)公司：安徽佳達房地產(chǎn)開發(fā)（集團）塞納翡翠莊園項目地址：當涂縣當涂青年路南段，于湖路東側(cè)銷售地址：當涂縣當涂青年路南段，于湖路東側(cè)銷售 2466888物業(yè)類型：別墅體量：占地面積18.67萬平方米，總建筑面積121734平方米銷售價格：5500平方米主力面積：280平方米客戶群體：馬鞍山開發(fā)進度：現(xiàn)房開盤時間：2010年3月交房時間：2010年6月開發(fā)公司：安徽協(xié)亞房地產(chǎn)開發(fā)集團銷售公司：南京世聯(lián)地產(chǎn)顧問38項目地址：當涂縣當涂太白大道東側(cè)與于湖路交匯處銷售地址：太白大道與東營路交匯處銷售 ：物業(yè)類型：多層、高層、小高層體量：占地面積1

27、11538平方米，總建筑面積13萬平方米銷售價格：4000元/平方米主力面積：90120平方米可售房源：130套客戶群體：當涂、馬鞍山開發(fā)進度：期房開盤時間：2010年4月交房時間：2011年12月31日投資商：馬鞍山山鷹紙業(yè)股份開發(fā)公司：馬鞍山山鷹置業(yè)山鷹香榭美地項目地址：當涂縣當涂縣姑孰路襄城橋頭銷售地址：當涂縣當涂縣姑孰路襄城橋頭銷售 2916777物業(yè)類型：多層體量：占地面積39492平方米，總建筑面積213321平方米銷售價格：3300元/平方米客戶群體：當涂、馬鞍山開盤時間：2007年9月交房時間：2009年8月開發(fā)公司：當涂縣鼎盛置業(yè)襄河灣39馬鞍山市

28、部分樓盤調(diào)研40項目地址：雨山湖東南路與九華路交叉口銷售地址：雨山湖東南路與九華路交叉口銷售 3559666物業(yè)類型：多層、小高層體量：占地面積126262平方米，總建筑面積25萬平方米銷售價格：上期均價4800，下期待定主力面積：下期90114平方米可售房源：512套/29套客戶群體：馬鞍山開盤時間：2010年1月25日交房時間：2012年7月開發(fā)公司：馬鞍山世榮房產(chǎn)銷售公司：采納視覺天澤水岸41項目地址：江東大道與花園路交叉口銷售地址：江東大道與花園路交叉口銷售 8367888物業(yè)類型：別墅、多層、小高層體量：55萬平方米銷售價格：6

29、500元/平方米主力面積：90140平方米可售房源：2675套/140套客戶群體：馬鞍山開盤時間：2010年5月31日房時間：2010年6月1日投資商：杭鋼置業(yè)集團開發(fā)公司：馬鞍山紫元家和房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司：漢嘉地產(chǎn)顧問春暉花園42項目地址：江東大道與九華路口銷售地址：江東大道湖公園東側(cè)銷售 2828888物業(yè)類型：多層體量：占地面積548941平方米，總建筑面積12萬平方米銷售價格：6400元/平方米主力面積：92140平方米可售房源：1733套/199套客戶群體：馬鞍山開盤時間：2010年3月28日交房時間：2010年12月1日投資商：毫州井泉集團開發(fā)公司：馬鞍

30、山錦江建設(shè)開發(fā)江南御花園43項目地址：雨山九華路與湖東南路交匯處銷售地址：雨山九華路與湖東南路交匯處銷售 3553999物業(yè)類型：多層、高層、小高層體量：占地面積10670平方米，總建筑面積204847平方米銷售價格：6100元/平方米主力面積：92128平方米可售房源：987套/274套客戶群體：馬鞍山開發(fā)進度：做地下車庫開盤時間：2009年12月23日交房時間：2012年開發(fā)公司：馬鞍山雨山房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司：全創(chuàng)地產(chǎn)雨山銀河灣44項目地址：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)銷售地址：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)銷售 ：400-8888551，0555-2

31、776666/2988888物業(yè)類型：小高層、高層體量：占地面積6萬平方米，總建筑面積16萬平方米銷售價格：7000元/平方米主力面積：115155平方米可售房源：460套/20套客戶群體：馬鞍山開發(fā)進度：分三期開發(fā)，一期現(xiàn)房，二期在售，三期未開開盤時間：2010年4月1日交房時間：2010年12月31日投資商：福建朝暉集團開發(fā)公司：安徽省世貿(mào)置業(yè)銷售公司：合潤地產(chǎn)朝暉首府45下篇：項目定位分析項目概況分析46地塊衛(wèi)星地圖項目地塊東營北路緯一路釜山路經(jīng)一路襄河灣47當涂總規(guī)劃圖本項目地塊總體規(guī)劃可看出，本項目周邊將來還會有大批住宅用地出讓48地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)目前為部分農(nóng)田、荒地、水系及一條區(qū)內(nèi)道

32、路，此外，約有15戶待拆遷，待拆面積約2500平米。49地塊四至北向：農(nóng)田，緯一路待修南向：304國道在修西向：農(nóng)田東向：保留水系50交通環(huán)境項目地處緯一路以南，釜山路以北，經(jīng)一路以西，東營北路以東，屬于規(guī)劃中的城北新區(qū)核心區(qū)域。離當涂老城區(qū)約3.5公里，地塊南側(cè)即為在建中的304國道。本區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃較為便利，但現(xiàn)階段因為幾條主次干道均未建成，出行不便，公共交通系統(tǒng)也不很發(fā)達。在修中的304國道通往項目的振興北路51地塊位置：緯一路以南，釜山路以北，經(jīng)一路以西，東營北路以東用地性質(zhì)：商?。ㄑ貣|營北路設(shè)置商業(yè)用房，長度不超150米）建筑退讓：用地紅線即建筑紅線，建筑物退水系現(xiàn)狀岸線15米車位

33、配比：1：0.7（其中室內(nèi)停車需占50%）建筑限高：36米容積率：1.4（10F及10F以上不計容積率）建筑密度：25%綠化率： 30%多層日照間距系數(shù)：1：1.3小區(qū)出入口：地塊西側(cè)、北側(cè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點提煉52項目SWOT分析53項目SWOT分析優(yōu)勢（S）分析城市規(guī)劃發(fā)展方向當涂縣以北向為城市主發(fā)展方向，帶動城北板塊與馬鞍山南部形成對接，該區(qū)域也成為市民置業(yè)新區(qū)域。本案地處北部板塊核心位置，按項目與城市發(fā)展的空間關(guān)系分析，市民置業(yè)心態(tài)及北部板塊咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢將成為本案核心優(yōu)勢。地塊規(guī)模及規(guī)劃指標地塊98.1畝，容積率1.4，規(guī)劃綠化率30%，地塊規(guī)整，對建筑排布、主題景觀及園藝設(shè)計等方

34、面有較大發(fā)揮空間，也為本案市場定位提供了有力的支持。自然環(huán)境地塊地處襄城河北部，整體自然環(huán)境良好，有多處自然水系及水塘散落于地塊中，本案周邊無工業(yè)企業(yè)，空氣質(zhì)量優(yōu)良。交通網(wǎng)絡(luò)本案雖地處城北新城區(qū)地帶，但路網(wǎng)便利，出入馬鞍山市區(qū)及當涂老城區(qū)較為快捷。54項目SWOT分析劣勢（W）分析區(qū)位略偏本案位處城北新城區(qū)位置，目前來看仍屬偏遠地段，公共交通系統(tǒng)缺乏，這將對項目入市前期的客戶積累帶來阻力。生活配套缺乏項目現(xiàn)有生活配套建設(shè)不足，周邊未形成規(guī)范性生活配套環(huán)境。目前交通環(huán)境本地塊雖路網(wǎng)規(guī)劃較為完善，但目前幾條周邊道路均未建成，這是項目的 啟動時機及后期整體規(guī)劃的不確定因素。品牌缺失本項目缺乏項目品牌

35、和發(fā)展商品牌的支撐。55項目SWOT分析機會（0）分析城市發(fā)展機遇當涂縣城市整體北移，縣政府、政務(wù)中心已搬遷至此，本案距馬鞍山市區(qū)僅10公里，開車僅需10分鐘，較高的性價比可抓住部分被動郊區(qū)化的馬鞍山客戶。人口容量擴增當涂縣的建設(shè)發(fā)展，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入駐城市，未來幾年，城市居民置業(yè)需求將持續(xù)擴增，同時，城區(qū)人民生活水平的提高，給二次置業(yè)帶來新一輪消費熱點。地產(chǎn)開發(fā)水平一般當涂縣房地產(chǎn)開發(fā)水平總體落后，成型社區(qū)多為二至三代規(guī)劃產(chǎn)品，尤其在建筑設(shè)計理念、主題景觀及園藝規(guī)劃等方面缺乏創(chuàng)新。56項目SWOT分析威脅（T）分析板塊開發(fā)態(tài)勢本案周邊成規(guī)模樓盤只有襄河灣一處，尚無其它大型發(fā)展項目，住宅社區(qū)

36、的發(fā)展未形成氣候。本項目發(fā)展中，要獨自形成和打造區(qū)域品牌和形象，挑戰(zhàn)性較大。入市量激增，市場消費容量有限當涂縣房地產(chǎn)目前以浙江、福建等外省開發(fā)資本較多，投資開發(fā)量激增，而當涂縣現(xiàn)有市場消費容量有限，未來的競爭更趨激烈。部分項目肯定會對本案客戶造成一定分流。政策影響2010新政對于二套房首付及利率的規(guī)定，在一定程度上影響了部分馬鞍山及周邊一小時經(jīng)濟圈投資客戶的投資熱情。57 本案面臨城市發(fā)展的利好，項目規(guī)模適中，發(fā)展空間較大，但在開發(fā)過程中要處理和解決如下五項矛盾： 本案開發(fā)周期與市場急速變化的矛盾； 地塊硬性缺陷與規(guī)劃、建設(shè)的矛盾； 本案地處城北新區(qū)與生活配套的矛盾； 本案區(qū)位與公共交通系統(tǒng)缺

37、乏的矛盾； 主力客群與推廣方向的矛盾；SWOT綜合分析58價格梯隊分析本案定位從區(qū)域市場類比可以發(fā)現(xiàn)，一類地區(qū)與二類地區(qū)價格明顯區(qū)隔，具備差異化核心賣點的項目市場接受度高。本案區(qū)位處于第二梯隊，唯有全力打造產(chǎn)品品牌，突出服務(wù)附加值，善用營銷技巧，才能在第二梯隊中脫穎而出，在快速去化的前提下確保利潤最大化的同時，亦能向第一梯隊的價格區(qū)間沖刺！ 第一梯隊（3500元/平米以上）：翡翠莊園、山鷹香榭美地、九韻國際、江南名苑 區(qū)位：上述幾個樓盤都隸屬于城東新區(qū)，具備區(qū)位共性。 產(chǎn)品類型：以上幾個項目除翡翠莊園外目前在售產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品，翡翠莊園為獨棟別墅社區(qū)， 表明當涂市場小高層及高層產(chǎn)品的價格明顯高

38、于同地段多層產(chǎn)品。 分析：以上幾個樓盤均以產(chǎn)品取勝，品牌及景觀優(yōu)勢明顯。 第二梯隊（3000-3500元/平米）：金匯康郡、正元香檳城、襄河灣、姑熟新城玫瑰園 區(qū)位：以上樓盤除姑熟新城屬城中大盤外，其它均處城北新區(qū)，和本案屬同一區(qū)位。 產(chǎn)品類型：均以多層及高層產(chǎn)品為主，金匯、正元、玫瑰園目前在售多層，襄河灣已基本售罄。 分析：區(qū)位差異不大，價格也基本相當，本案的定價可參照這一梯隊。 第三梯隊（3000元/平米以下）：東城藍灣、襄城明珠、水墨闌庭 分析：這三個項目屬當涂老盤，目前已基本售罄，只有少量頂層復(fù)式在售，因此單價較低，但該 價格不具備代表性。59客群分析60當涂縣住房消費心理分析近年來當

39、涂住房消費的市場化環(huán)境已基本形成，消費者在購房時考慮的因素主要集中在產(chǎn)品質(zhì)量、房屋外觀及房屋附加值三個方面。第一，現(xiàn)在城關(guān)近50%的居民仍居住在原單位房或房改房內(nèi)，居住環(huán)境較差。其子女獨立后一般都選擇購買商品房，那么他們對房屋的質(zhì)量就會有很高的期望，希望改善原先較差的居住環(huán)境。第二，通過實地的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)城關(guān)內(nèi)大多商品房選擇的還是代表喜慶的紅色和傳統(tǒng)的米白色作為外立面的主色調(diào)。第三，消費者在購買房產(chǎn)時，雖然主要是為了解決居住問題，但作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)來說，本身就有保值和增值的功效，所以好的升值空間也是消費者考慮的主要因素。 61消費目的分析通過市調(diào)以及對當?shù)鼐用癯闃诱{(diào)查了解到：1）、消費者所購

40、商品房60%為自住型，而且主要是當?shù)氐脑芯用?。其中為解決住房的占70%，消費群體多為農(nóng)村選擇在縣城居住的人群；為改善生活的占25%，消費群體多為在城關(guān)居住多年的企事業(yè)單位職工；顯示身份的占5%，消費群體多為經(jīng)商的或經(jīng)濟效益較好的政府機關(guān)公務(wù)人員。2）、消費者所購商品房36%為投資型，作為短期投資的主要是周邊城市的消費人群，約占30%；而作為長期投資的主要是當?shù)叵M人群，約占70%。3）、消費者所購商品房4%為送人等其他因素。 62消費者購房因素分析1）、學(xué)區(qū)房、價格為消費者考慮的首要因素。消費者在選擇購房時，首先考慮的就是子女以后上學(xué)問題，另外，在考慮自己所能承受的總價。通過對市場居民住房消

41、費的調(diào)查顯示，當涂縣普通居民住房消費的承受目前約為40萬元，首付的能力約為12-18萬元左右。2）、位置、環(huán)境、質(zhì)量為消費者考慮的次要因素。一般只要價格合適，消費者在同等的價格條件下，對小區(qū)所在的位置也比較關(guān)注，因為其直接關(guān)系到以后生活是否方便。好的周邊環(huán)境和高質(zhì)量的建筑水平，直接關(guān)系到自己的居住環(huán)境。3）、因為是縣級城市，本身城關(guān)面積不是很大，消費者對交通配套設(shè)施的要求不是很高。 63選購住宅類型及戶型分析通過市場調(diào)研，總建筑面積在20萬平方米以上的小區(qū)，一般都建有別墅或類別墅產(chǎn)品，但其比例僅占總建筑量的10-15%；多層一般占70-80%；復(fù)式占5-20%，極少數(shù)的樓盤建有單身公寓。從銷售

42、量來看，多層住宅銷售情況比較好，幾乎所有的樓盤都遲滯銷售別墅或類別墅產(chǎn)品。通過對開發(fā)企業(yè)住房銷售情況分析，二室一廳、面積在80-100平方米左右的戶型，需求量約占市場總量的25；二室二廳或三室一廳、面積100120平方米戶型，需求量約占總市場總量的45；120平方米以上面積較大的住房需求量約占市場總量的35，而小戶型或單身公寓則定位為老年群體。 64根據(jù)對本案周邊幾個項目的走訪，我司對當涂各板塊的客群有了大致的判斷，結(jié)合本案的地理位置，因本案距馬鞍山市區(qū)僅10分鐘車程，因此，馬鞍山市區(qū)的客群不容忽視，現(xiàn)對主輔客群做如下分析：主力目標客戶（約占50）客戶范圍私營業(yè)主政府直屬機關(guān)、公檢法系統(tǒng)等機關(guān)

43、單位公務(wù)員、中高層干部。大型國企單位職工、中高層主管馬鞍山中等收入者區(qū)域分布馬鞍山、當涂各占50%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔置業(yè)特征處于個人事業(yè)和財富積累的高峰期，具有高層次、高素質(zhì)、高學(xué)歷、高額固定收入之特征。面臨二次置業(yè)和養(yǎng)老置業(yè)，對新的居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求較高。馬鞍山一部分被動郊區(qū)化的客戶65輔助目標客戶（約占35）客戶范圍企事業(yè)單位普通職工普通白領(lǐng)階層當?shù)鼐用駞^(qū)域分布當涂縣城為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔置業(yè)特征這部分客戶比較精明，且挑剔，精打細算，關(guān)注樓盤的品質(zhì)與價格，對樓盤的性價比比較注重，對樓盤的位置、規(guī)模、戶型、面積、升值潛力較為在意，多為實用性的客戶。66其他目標客戶（約占15）客戶范圍房產(chǎn)投資者

44、（投機者）外地來當涂經(jīng)商人士等。區(qū)域分布投資者主要為馬鞍山、蕪湖、南京、巢湖客戶；經(jīng)商人士則區(qū)域不定，主要是來當涂發(fā)展的外地人士。置業(yè)分析專業(yè)投資者（投機者）頭腦冷靜，熟知地產(chǎn)投資回報規(guī)律，了解 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；外來?jīng)商人士購買則是為了經(jīng)商及居住的方便，利用寬裕的資金購置住房，選擇發(fā)展?jié)摿^大的物業(yè)，長線投資，從中獲取利潤。67項目產(chǎn)品定位建議68差異化定位功能差異化：本案所處城市發(fā)展的潛力區(qū)位；具備水系景觀帶；體量適中；有條件定位為以滿足改善型需求為主的定位思路，走舒適、智能、低碳特色，通過功能差異化的定位避免即將出現(xiàn)的大量同質(zhì)化競爭！面積差異化：預(yù)計當涂市場供應(yīng)樓房面積段最為集中的區(qū)段應(yīng)為1

45、00120平米，而本地改善型需求集中的面積段為120140平米，因此建議本案產(chǎn)品面積區(qū)間定位為90-150平米，而以110-125平米的舒適型小三房作為主力戶型！產(chǎn)品差異化：配合本案的主題概念定位，建議在傳統(tǒng)的多層與小高層之外增加花園洋房設(shè)置，以標識本案的市場檔次定位！且在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)配合本案注重舒適性與人性化設(shè)置，多層仍然采用頂復(fù)式，花園洋房采用底復(fù)式設(shè)計，且建議洋房采用退臺式設(shè)計！注重本案的整體均衡，不做別墅或類別墅的產(chǎn)品，精準占位區(qū)段。價格差異化：單價上高于競品項目，并通過附加值打造營造項目性價比優(yōu)勢！69親水花園洋房70花園洋房剖面底復(fù)式設(shè)計，層層退臺，送超大露臺，戶戶有景。花園洋房面

46、積在120-180，5層設(shè)計，可選擇1躍2樓，帶下沉式庭院和露臺；3樓和4樓為平層，帶退臺設(shè)計；5樓送頂樓露臺。 71整體規(guī)劃建議項目由南至北依次為花園洋房、多層、小高層產(chǎn)品，由低到高，天際線高低錯落，井然有序。經(jīng)過測算CAD，水系以南地塊約8000，擬建8000 五層花園洋房，沿釜山路展開，以拔高整個項目的檔次，建議這部分景觀需著力打造，達到景觀示范區(qū)的效果。多層住宅和小高層住宅建筑面積約各占總體量的45%，這樣方能用足容積率。小高層全部為板式建筑，一梯兩戶，便于后期戶型設(shè)計。因受設(shè)計要點所限，建議主入口設(shè)置于地塊西側(cè)，150米商業(yè)帶沿正門兩側(cè)展開，北側(cè)可設(shè)置次入口。72花園洋房花園洋房保留

47、水系小高層多層小區(qū)主入口150米底層商業(yè)景觀示范區(qū)267.91米279.99米73主題概念關(guān)鍵詞：親水低碳在市場競爭達到一定烈度時，單純的性價比競爭已不能滿足市場選擇的充分因素。因此必須在文化訴求、人性關(guān)懷、特色營造等方面塑造產(chǎn)品的附加值才能在日益激烈的競爭中取得先機！因此在項目策劃伊始我們需要先進行主題概念定位！舒適智能化定位：【當涂本地中高檔特色智能園林社區(qū)】 【次別墅類產(chǎn)品】升值潛力公園生活74產(chǎn)品類型定位花園洋房 10%左右【項目定位產(chǎn)品，但較高的價格決定比例不能太大】（戶型設(shè)置110180平米，130150平米面積段作為主力）多層產(chǎn)品45%左右【項目資金回籠的主力產(chǎn)品，市場接受度高】

48、（戶型設(shè)置主要集中在100150平米，配備少量的160平米大戶型，以滿 足高端客群需求，110-125平米面積段作為主力）小高層產(chǎn)品45%左右 【一定體量以平衡容積率與建筑密度，確保景觀綠化檔次】（戶型設(shè)置主要集中在90140平米，配備少量的160平米大戶型，以滿足 高端客群需求， 90120平米面積段作為主力）75根據(jù)測算，以上的多層、小高層建面總和達到90%，能夠最大限度的用足容積率(因10F及10F以上不計算容積率，規(guī)劃時可適當增加面積)。因受規(guī)劃設(shè)計要求所限，沿街底商僅可建設(shè)2000平米左右?？傉嫉孛娣e65451 容積率1.4建筑面積91631 產(chǎn)品類別局部容積率占地面積（）占地占比建

49、筑面積（）建面占比套均面積（）套數(shù)花園洋房17854 12%7854 9%140 56 多層1.331416 48%40841 45%110 371 小高層1.724217 37%41169 45%115 358 可售商鋪11964 3%1964 2%80 25 合計1.4 65451 100%91828 100%113 810 產(chǎn)品配比建議76項目數(shù)量備注占地面積65451容積率1.4總建筑面積91631 地上建筑面積91631 總戶數(shù)810戶套均面積113 居住人口2835人按每戶3.5人計停車位露天車位284個車位配比1：0.7室內(nèi)停車位284個室內(nèi)車位須達50%項目經(jīng)濟技術(shù)指標77面積

50、（）戶均面積（）套數(shù)占比套數(shù)總面積面積占比80-908510%81 6884 7.56%90-1009518%146 13850 15.21%100-12011041%332 36527 40.11%120-13012521%170 21260 23.34%130-18015510%81 12554 13.78%合計112 100%810 91075 100.00%面積區(qū)間100-130平米是本案的主力面積段，經(jīng)濟型的三房兩廳一衛(wèi)和改善型的三房兩廳兩衛(wèi)時本項目的主力產(chǎn)品，同時為了豐富產(chǎn)品類型，也可適當做一些緊湊型的三房，以滿足不同層次客戶的需求。78面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積

51、面積占比110-12032211520%11 1290 16.4334 4712 60.00%150-180522,43216520%11 1851 23.57%小計100%56 7854 100.00%花園洋房面積配比戶數(shù)約56戶建筑面積范圍110-180主力面積140 平均建面140建筑層數(shù)5層為主，坡屋頂設(shè)計、層層退臺79面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積面積占比80-902218512%45 3787 9.27%90-1002219522%82 7760 19.00%100-12032111040%149 16337 40.00%120-13

52、032212518%67 8354 20.45%130-1803/2/2,4/2/21558%30 4604 11.27%小計100%371 40841 100.00%戶數(shù)約370戶建筑面積范圍80-180主力面積100-120 平均建面115建筑層數(shù)六層為主，坡屋頂設(shè)計多層面積配比80面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積面積占比80-902218515%54 4564 11.31%90-1002219519%68 6462 16.02%100-12032111538%136 15644 38.7872 8950 22.18%130-1803/2/2,

53、4/2/21558%29 4725 11.71%小計100%358 40345 100.00%小高層面積配比戶數(shù)約358戶建筑面積范圍80-160主力面積110-130平均建面120 建筑層數(shù)11-12層（建筑限高36米）標準層形態(tài)全部為一梯兩戶戶型特征3房多設(shè)雙衛(wèi)，確保2居室朝南，南廳（板式）或東西廳，盡可能避免北廳81讓我們來看幾個經(jīng)典戶型82位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理萬科水晶城花園洋房83經(jīng)典多層戶型125點睛之筆：過道變餐廳，

54、面積不浪費8415.645.117.465.511.46910.2597小高層三房兩廳一衛(wèi)85建筑規(guī)劃建議86 設(shè)計理念及原則 根據(jù)市場定位，本項目適宜打造成中高端樓盤，構(gòu)建一個舒適、智能、環(huán)境雅致、綠意盎然的健康居所。本項目規(guī)劃建筑設(shè)計貫徹以下原則：設(shè)計和開發(fā)策略的彈性：本項目周邊規(guī)劃的不確定因素較大，本項目宜采取編制詳細規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保留項目隨著市場及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計的靈活機動性。因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如河流、植被、地形地質(zhì)進行規(guī)劃設(shè)計布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局，可充分借助原有水塘形成居住區(qū)內(nèi)的水系景觀。景觀均好：本項目位于城北新區(qū)，區(qū)域景觀資源豐富，為

55、業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本項目內(nèi)不必再做大花園、大廣場，宜設(shè)計帶狀和節(jié)點結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，體現(xiàn)景觀的均好性原則。87一期以特色花園電梯洋房入市，沿釜山路展開，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和實地實景明確項目差異化定位，支撐整體價格體系，為項目確立明確的市場地位。隨后推出部分多層產(chǎn)品，在花園洋房確立的較高端項目占位下以相對平抑的價格差異進行快速去化，平衡現(xiàn)金流。中期推出小高層產(chǎn)品，在相對高端的市場占位及多層產(chǎn)品熱銷所鋪墊的利好形勢下價格逐步高走，以實現(xiàn)利潤訴求。后期加推部分保留位置的花園電梯洋房與多層，價格顯著拉升，以追求利潤最大化，并穩(wěn)固前期客戶信心。為對市場與政策做出迅捷

56、快速的反應(yīng)，建議盡早將洋房與多層產(chǎn)品準備在可快速獲取預(yù)售許可證的狀態(tài)！分期開發(fā)建議項目擬分三期開發(fā)，根據(jù)前一期的銷售進展情況，確立下一期的開發(fā)時間88建筑的組合形式建筑根據(jù)空間的需要錯列布置，即每幢建筑并不對齊，而是錯開一定距離。這樣的排布方式不但可以增加日照間距，為住戶爭取更多的日照時間，而且可以擴大建筑的視線空間，錯落的排布方式可以使一些建筑不受到對面建筑的空間視線的遮擋，從而為住戶贏得更大的空間；豐富了立面的層次和景觀。建筑排布建筑的朝向排布建筑布置方向在南偏東15度，東南朝向為最佳朝向。住宅建筑避免出現(xiàn)東西朝向，公共建筑則可東西向排列。89公共服務(wù)設(shè)施建議 根據(jù)居民的需要，建議設(shè)置活動

57、設(shè)施和場地：結(jié)合會所設(shè)置包括健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設(shè)施；各組團內(nèi)均結(jié)合公共中心和綠化場地布置小型老年活動和兒童活動場所；結(jié)合本項目公共中心布置一處集中的室外社區(qū)康體運動中心，布置羽毛球場，并在各組團活動場地設(shè)置少量健身器材 根據(jù)地塊的條件和總體布局，可在公共中心布置一處會所，不但可提高項目品質(zhì)，也是后期銷售的一大賣點。90區(qū)內(nèi)交通體系建議 居住道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨區(qū)內(nèi)道路分級清楚，做到人車分流，將車輛對住房和安全及環(huán)境的影響減至最低注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計安排以簡潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施，

58、保證老人和兒童均可步行到達滿足消防要求，有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性居住區(qū)靜態(tài)交通的組織主要指居住區(qū)機動車和非機動車停放處的組織問題。當涂摩托車、電動車作為交通工具非常普遍，應(yīng)予特別重視。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)地塊條件，本項目應(yīng)設(shè)置包括居住區(qū)級道路居住小區(qū)級道路組團級道路庭院道路入戶道路構(gòu)成的交通體系。出入口設(shè)置在社區(qū)臨東營北路靠近多層建筑一側(cè)設(shè)置主入口，在地塊北側(cè)緯一路與經(jīng)一路交匯處開設(shè)次出入口。91景觀布局建議景觀設(shè)計總則景觀設(shè)計的目標是要營造一種具有休閑、運動、居住功能的生態(tài)環(huán)境。整個小區(qū)的景觀以地塊南側(cè)區(qū)域為核心啟動區(qū)、為起點，形成景觀示范區(qū)，向北蜿蜒延伸，形成

59、通透性的中軸線景觀；并且每個組團，都有不同的景觀主題和特點；在每個小組團內(nèi)及沿水部分形成不同的景觀焦點，打造全新的親水景觀社區(qū)。在景觀上的設(shè)計，應(yīng)以中心主題景觀、水系為核心，宅間景觀綠化，小組團間景觀，社區(qū)運動系統(tǒng)為支撐點，營造具有特色并呼應(yīng)本項目 “親水社區(qū)” 的主題。要設(shè)置1-2條主景觀帶，1條應(yīng)為干地主景觀帶，1條應(yīng)為水體主景觀帶（充分利用現(xiàn)有水系），景觀綠化應(yīng)深入小區(qū)每個角落，深入到組團內(nèi)部，尤其突出地塊內(nèi)河岸景觀帶，另外在行道旁亦設(shè)綠化帶。92景觀布局建議景觀設(shè)計標準園林生態(tài)功能滿足人們對綠色環(huán)境的要求，達到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的

60、空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。以綠色植物為主，適當點綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。將綠色生態(tài)的理念融合到居民生活的每一個方面，做到推窗見綠、戶戶有景。休閑活動功能注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動的場地，營造和諧、友善、溫馨的人際關(guān)系氛圍。主入口景觀設(shè)計主入口強調(diào)其視覺效果上的氣勢，而中心景觀則更注意社區(qū)性和參與性，采用材質(zhì)和色彩富于變化的硬質(zhì)鋪裝地面。主入口搭配少許人工水景來增添主入口景觀道的活力。主入口通過規(guī)則式水景、花壇和造型優(yōu)美的大樹，營造出一種宏