安徽馬鞍山當(dāng)涂小黃山地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

1、安徽馬鞍山當(dāng)涂小黃山地塊項(xiàng)目定位報(bào)告報(bào)告框架上篇 市場(chǎng)調(diào)研篇 宏觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀與預(yù)測(cè) 供求市場(chǎng)分析 典型個(gè)案分析中篇 項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目概況分析SWOT分析項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議建筑規(guī)劃建議智能化建議后期營(yíng)銷建議下篇 項(xiàng)目企劃篇秀稿VI及廣告表現(xiàn)2上篇 市場(chǎng)調(diào)研篇宏觀環(huán)境分析3 當(dāng)涂縣位于安徽省東部，介于南京與蕪湖之間，地處長(zhǎng)三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水3縣(區(qū))接壤，與江蘇邊界線總長(zhǎng)度為126.9公里，擁有長(zhǎng)江岸線20公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。全縣總面積1346平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)，轄10鎮(zhèn)4鄉(xiāng)。 當(dāng)涂地處長(zhǎng)江下游平原，除中部、東北部有小片丘陵

2、外，大部分為河渠縱橫、平坦開(kāi)闊的圩區(qū)。東部的石臼湖為皖、蘇界湖。寧銅鐵路、寧蕪高速、205國(guó)道、314省道穿境而過(guò)，內(nèi)河可航且與長(zhǎng)江相通。當(dāng)涂屬典型的江南魚(yú)米之鄉(xiāng)，是全國(guó)著名水產(chǎn)大縣、全國(guó)河蟹生產(chǎn)強(qiáng)縣。礦藏資源豐富、礦藏有金、銀、銅、鐵、硫等，鐵礦儲(chǔ)量居華東之首，達(dá)5億噸。地理人文，自然環(huán)境45 當(dāng)涂縣區(qū)位條件較好,地處南京、馬鞍山、蕪湖等城市群間，交通十分便捷，滬銅鐵路、皖贛鐵路、205國(guó)道、314省道及擬建中的沿江高速公路貫穿縣境，長(zhǎng)江在當(dāng)涂境內(nèi)有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。 縣城距蕪湖朱家橋外貿(mào)碼頭30公里，距馬鞍山外貿(mào)碼頭20 公里，建設(shè)50萬(wàn)噸級(jí)內(nèi)貿(mào)碼頭一座，距蕪湖灣里軍

3、民兩用機(jī)場(chǎng)及蕪湖長(zhǎng)江大橋均為20公里；距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里。交通區(qū)位6宏觀經(jīng)濟(jì)分析7 當(dāng)涂擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源。有良田5萬(wàn)公頃，盛產(chǎn)水稻、油菜籽、優(yōu)質(zhì)棉，是全國(guó)重點(diǎn)扶持的500個(gè)糧棉大縣之一。全縣有水面3萬(wàn)公頃，其中可養(yǎng)水面1萬(wàn)公頃，盛產(chǎn)魚(yú)、蝦、蟹、鱉等水產(chǎn)品，被列為安徽省沿江水產(chǎn)開(kāi)發(fā)示范縣，全國(guó)漁業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。 改革開(kāi)放以來(lái)，當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于全省前列。具有地方特色的工業(yè)體系已初步形成，主要有冶金、建材、機(jī)械、化工、紡織、食品等行業(yè)。 當(dāng)涂自然資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r8 2007年全縣人均生產(chǎn)總值已達(dá)到13837元，折合2017美元，首次突破2000美元大關(guān)。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)優(yōu)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)

4、增加值占生產(chǎn)總值的比重由上年的23：47：30調(diào)整為21：50：29。二次產(chǎn)業(yè)比例首次超過(guò)50%，以工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局已經(jīng)形成。 全縣行政區(qū)域面積1346平方公里。年末全縣戶籍人口648886人，其中男336848人，女312038人。 2005年當(dāng)涂縣位列安徽省十強(qiáng)縣之首。 2008年當(dāng)涂縣完成城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目投資101億元，超過(guò)大部分安徽地級(jí)市轄區(qū)，位列全省縣級(jí)第一。 2009年，當(dāng)涂經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭。全縣生產(chǎn)總值達(dá)150.4億元，增長(zhǎng)19.1%；固定資產(chǎn)投資174億元，增長(zhǎng)44.5%。2009年城鄉(xiāng)建設(shè)在完善功能中快速推進(jìn)，新拉開(kāi)發(fā)展框架5公里，縣城已建成區(qū)面積超過(guò)23平

5、方公里。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展9 工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。全年完成工業(yè)增加值39.96億元，增長(zhǎng)28.7%，工業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)44.5%，工業(yè)在全縣經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位日益突出。規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全縣240家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值116.40億元，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值111.35億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額7.25億元；全縣銷售收入超億元的企業(yè)有15家，稅收超千萬(wàn)的企業(yè)有8家，進(jìn)入中國(guó)私營(yíng)企業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)的企業(yè)有2家。 建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。全縣完成建筑業(yè)總產(chǎn)值13.15億元，比上年增長(zhǎng)36.6%；完成建筑業(yè)增加值5.11億元，比上年同期增長(zhǎng)27.0%。房屋建筑施工面積145.82萬(wàn)平方米，完成房屋竣工面積112.73

6、萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)13.3%和12.6%。二級(jí)資質(zhì)以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3903萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)37.0%。 工業(yè)、能源和建筑業(yè)10消費(fèi)需求保持旺盛態(tài)勢(shì)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.76億元，比上年同期增長(zhǎng)17.1%。全縣實(shí)現(xiàn)限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額21.03億元，同比增長(zhǎng)28.3%。 招商引資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。全年招商引資實(shí)際到位資金27.7億元，增長(zhǎng)25.9%，實(shí)際利用省外資金22.8億元，增長(zhǎng)35.2%。 對(duì)外經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。全年完成進(jìn)出口總額2334萬(wàn)美元，增長(zhǎng)279.5%，其中：出口總額2329萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)276.3%。實(shí)際利用外資2300萬(wàn)美元，增長(zhǎng)25.3%。 國(guó)內(nèi)

7、貿(mào)易和對(duì)外經(jīng)濟(jì)11 固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資72.5億元，同比增長(zhǎng)42.6%。其中完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資56.8億元，增長(zhǎng)41.2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資70億元，增長(zhǎng)66.5%；農(nóng)村投資完成8.7億，同比增長(zhǎng)35.5%。固定資產(chǎn)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，為縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 城鎮(zhèn)面貌大為改善?？h城建設(shè)完成投資16億元，新區(qū)擴(kuò)容3平方公里，新增綠地30萬(wàn)平方米，新建城市道路10公里。小城鎮(zhèn)建設(shè)完成投資14億元，承載功能進(jìn)一步增強(qiáng)。固定資產(chǎn)投資12 財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)新突破。全年完成財(cái)政總收入11.28億元，同比增長(zhǎng)47.3%，其中，地方一般性預(yù)算收入6.03億元，同比

8、增長(zhǎng)50.4%。財(cái)政收入兩年實(shí)現(xiàn)翻一翻, 在全省縣級(jí)排名第三，比上年前移兩位?？h經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)完成稅收1.6億元，太白鎮(zhèn)財(cái)政收入超2億元，博望鎮(zhèn)、姑孰鎮(zhèn)財(cái)政收入超1億元。 財(cái)政支出繼續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)算支出為10.91億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中支農(nóng)、科學(xué)、科技三項(xiàng)及教育支出分別比去年增長(zhǎng)161.7%、329.4%、33.5%和54.5%。 民生工程得到較好保障。全縣確定了30項(xiàng)民生工程，啟動(dòng)實(shí)施28項(xiàng)，完成投入3.2億元。在全省縣級(jí)率先實(shí)施新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和完成農(nóng)村飲用水安全工程。 金融業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為63.27億元，比上年同期增長(zhǎng)19.4%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

9、為43億元，比上年同期增長(zhǎng)15.7%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為28.59億元，同比增長(zhǎng)38.4%。其中，農(nóng)業(yè)貸款5.74億元，同比下降13.8%。 財(cái)政和金融13房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)14宏觀調(diào)控 2010年的地產(chǎn)市場(chǎng)，政府宏觀調(diào)控對(duì)樓市的影響力成為主導(dǎo)因素，宏觀調(diào)控的收緊必然造成各類需求的壓抑，目前上海等地開(kāi)始放松對(duì)三套房的貸款是否標(biāo)志著本輪調(diào)控弱化？后續(xù)調(diào)控的力度是逐漸放緩還是會(huì)有新一輪的收緊，均存在較強(qiáng)的不確定因素！但宏觀調(diào)控的背后必然存在著市場(chǎng)需求的壓抑，樓市報(bào)復(fù)性反彈的可能依然存在。 超思維觀點(diǎn)： 2010年乃至隨后的幾年，由于人民幣升值、通貨膨脹、流動(dòng)性以及地方政府債務(wù)危機(jī)等突出問(wèn)題的

10、存在，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著前所未有的難度，宏觀調(diào)控面臨的內(nèi)外部環(huán)境更加復(fù)雜，調(diào)控措施所能達(dá)到的預(yù)期效果更加不確定！10年下半年及11年的地產(chǎn)項(xiàng)目，做好多方面預(yù)案，快速對(duì)市場(chǎng)及政策的信號(hào)做出反應(yīng)，踩準(zhǔn)市場(chǎng)點(diǎn)將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵！1516根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)板塊的劃分，整個(gè)市場(chǎng)可分為城中、城南、城北、城東、城西五大區(qū)域城中區(qū)城北區(qū) 城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)17城中區(qū)：以姑孰新城為代表，該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，市政配套設(shè)施、周邊商業(yè)等均較成熟，屬于居民比較趨向居住的區(qū)域，商品房?jī)r(jià)格較高，土地供應(yīng)較少。城南區(qū)：以安置房小區(qū)和合花園、東城水岸、東城藍(lán)灣等為代表，該區(qū)域緊靠縣城南側(cè)的姑孰河，受到河流影響，城區(qū)向南發(fā)展的可能性很小

11、。城東區(qū)：縣城振興路以東為城東區(qū)，該區(qū)域內(nèi)主要有九韻國(guó)際，山鷹香榭美地等項(xiàng)目，此處屬于縣城最東側(cè)，此區(qū)域往外圍擴(kuò)展可能性不大。市場(chǎng)配套需要有待加強(qiáng)。城西區(qū)：青蓮路向南、姑孰路向西為該區(qū)域，該區(qū)域有陽(yáng)光花園和姑孰鑫城等成熟項(xiàng)目，縣城西側(cè)受到國(guó)道與鐵路線影響，像西發(fā)展的可能性較小，目前外圍主要為工業(yè)區(qū)。城北區(qū)：本案地塊所處區(qū)塊，青蓮路向北、振興路向西為該區(qū)域，該區(qū)域全部為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，比如正元香檳城、金匯康郡等，發(fā)展前景極為廣闊，縣政府、行政中心、廣電局等已經(jīng)全部搬遷過(guò)來(lái)，隨著馬鞍山市的南擴(kuò)與當(dāng)涂縣縣城的北拓，該區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌某鞘兄行?，目前該區(qū)域市政配套有待進(jìn)一步提高，該區(qū)域發(fā)展空間較大。18 根據(jù)

12、城市規(guī)劃與發(fā)展軌跡來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)，當(dāng)涂城市主要發(fā)展方向?yàn)槌潜毙聟^(qū)及城東新區(qū)，其中城北新區(qū)因?yàn)殡x馬鞍山市區(qū)最近，契合馬鞍山南拓，當(dāng)涂北延的發(fā)展方針，未來(lái)肯定成為當(dāng)涂縣城市化進(jìn)程發(fā)展的主要方向，相關(guān)配套也必將日益完善。結(jié) 論19房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于平穩(wěn)增長(zhǎng)：隨著當(dāng)涂縣城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，近幾年內(nèi)將會(huì)有大量的農(nóng)村人口進(jìn)城居住與就業(yè)，這些無(wú)疑會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的銷售與租賃增加一劑強(qiáng)心針。投資與自住相結(jié)合，保證了未來(lái)幾年內(nèi)當(dāng)涂縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)健康快速發(fā)展的市場(chǎng)。外部投資需求進(jìn)入：由于當(dāng)涂處于南京、馬鞍山、蕪湖的中心位置，且住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三市，因此吸引了該三個(gè)城市尤其是馬鞍山市的大批購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買

13、，外部的投資者介入刺激了當(dāng)涂縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類縣城。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入處于產(chǎn)品與服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)階段：隨著當(dāng)涂縣幾個(gè)大項(xiàng)目的入市，提高了當(dāng)涂縣人民對(duì)小區(qū)產(chǎn)品、物業(yè)、環(huán)境和配套規(guī)模的需求。購(gòu)房者不僅僅在價(jià)格上作比較，在產(chǎn)品、物業(yè)、環(huán)境和配套會(huì)作為主要比較對(duì)象。市場(chǎng)不斷擴(kuò)大帶來(lái)機(jī)會(huì)：根據(jù)當(dāng)涂縣十一五規(guī)劃，未來(lái)幾年內(nèi)將有200-300萬(wàn)平方米的需求量，同時(shí)股市的慘淡，將有大量資金轉(zhuǎn)入相對(duì)比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)涂房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀20供求市場(chǎng)分析21 根據(jù)當(dāng)涂縣網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析,從05開(kāi)始至10年6月，當(dāng)涂縣納入網(wǎng)上銷售樓盤共計(jì)30個(gè)，累計(jì)可銷售房源約1.8萬(wàn)套、累計(jì)可銷售面積約為200萬(wàn)平方米

14、（已領(lǐng)銷證）。 截止到2010年6月30日：當(dāng)涂縣可銷售房源約2500套，累計(jì)可銷 售面約30萬(wàn)平方米（已領(lǐng)銷證）。 在售樓盤市場(chǎng)存量約10萬(wàn)平方米（未領(lǐng)銷證）。 目前蓄水項(xiàng)目預(yù)計(jì)今明兩年將上市約15萬(wàn)平方米。 待上市項(xiàng)目總計(jì)約15萬(wàn)平方米。 總計(jì)今明兩年當(dāng)涂市場(chǎng)總供應(yīng)量近70萬(wàn)平方米。供求關(guān)系分析22 根據(jù)上述盤點(diǎn)，今明兩年當(dāng)涂縣預(yù)計(jì)商品住宅供應(yīng)量在70萬(wàn)平方米左右。根據(jù)之前當(dāng)涂縣房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析，當(dāng)涂縣的住宅年去化量在35萬(wàn)平方米左右，由此可見(jiàn)當(dāng)涂市場(chǎng)已進(jìn)入供方白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段。 。 還需注意的是，近期當(dāng)涂縣政府正式啟動(dòng)了100萬(wàn)平方米的拆遷安置房項(xiàng)目五星佳苑項(xiàng)目，屆時(shí)將會(huì)給當(dāng)涂縣的房

15、地產(chǎn)市場(chǎng)帶一定的沖擊。結(jié)論目前市場(chǎng)的供求關(guān)系在一定時(shí)間內(nèi)將持續(xù)供大于求的狀態(tài)。預(yù)計(jì)供求比在1：0.65。2324典型個(gè)案分析25我司選取了同處城北新區(qū)板塊的兩個(gè)樓盤，金匯康郡和正元香檳城兩個(gè)項(xiàng)目做重點(diǎn)分析。金匯康郡 樓盤名稱：金匯康郡開(kāi)發(fā)商：當(dāng)涂縣金匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：當(dāng)涂東營(yíng)北路（太白路口）縣檢察院旁售樓處：東營(yíng)北路（太白路口）縣檢察院商鋪售樓電話：6785778/6785668銷售信息：預(yù)計(jì)8/9月份開(kāi)盤，預(yù)計(jì)價(jià)格在3500左右物業(yè)類別：多層、高層、商業(yè)建筑類別：框架交通狀況：202路占地面積：160畝綠化率：35%容積率：1.78總建筑面積：19萬(wàn)平米物業(yè)公司：現(xiàn)代物業(yè)學(xué)區(qū)房：

16、當(dāng)涂一中、汗青中學(xué)位于小區(qū)東面，小區(qū)自配景觀設(shè)計(jì)：浙江杭州城建園林設(shè)計(jì)院投資商：浙江經(jīng)協(xié)集團(tuán)26金匯康郡是馬鞍山首個(gè)運(yùn)動(dòng)概念樓盤，規(guī)劃有多層花園住宅和高層景觀公寓。項(xiàng)目結(jié)合地塊三面環(huán)水的優(yōu)勢(shì)，以“運(yùn)動(dòng)人生，活力社區(qū)”為主題，打造運(yùn)動(dòng)和健康主題概念的創(chuàng)新型社區(qū)。并在住區(qū)內(nèi)引入羽毛球、網(wǎng)球、籃球、塑膠跑道、沿河慢跑道、高爾夫果嶺及全民健身平臺(tái)等多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施。傳達(dá)“當(dāng)你靠近運(yùn)動(dòng)，健康就會(huì)靠近你”的健康生活理念。整體規(guī)劃27首期開(kāi)發(fā)9棟多層，共計(jì)306套套型比例：87平方米（2/2/1）共計(jì)60套，占首期戶型的20%平方米（3/2/1）共計(jì)144套，占首期戶型的47%125-127平方米（3/2/2）

17、共計(jì)66套，占首期戶型的22%135-140平方米（4/2/2）共計(jì)36套，占首期戶型的11%戶型比例28優(yōu)勢(shì)：1、馬鞍山客戶對(duì)該樓盤非常認(rèn)可，2、緊靠政府周圍未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。3、社區(qū)內(nèi)配備商業(yè)與會(huì)所，方便以后業(yè)主生活。4、社區(qū)以運(yùn)動(dòng)、健康為主題，運(yùn)動(dòng)設(shè)施較全。劣勢(shì)：1、位置較為尷尬，既不靠老城區(qū)，又不靠近新城。2、未針對(duì)當(dāng)涂縣進(jìn)行多少宣傳，當(dāng)涂本地人對(duì)項(xiàng)目不了解；3、長(zhǎng)江國(guó)際大酒店矗立在項(xiàng)目前面，后面的房源采光會(huì)受到一定的影響。推廣分析：本項(xiàng)目的推廣主要針對(duì)馬鞍山客戶，在馬鞍山多個(gè)媒體上組合型推廣，同時(shí)馬鞍山市中心設(shè)置售樓處，方便馬鞍山市客戶看房。在本地僅僅做了項(xiàng)目周邊的一些看板?？腿悍治?/p>

18、：以馬鞍山市客戶為主，大部分是馬鞍山事業(yè)單位的普通職工，但馬鋼客戶較少，當(dāng)涂本地的也以周邊的政府工作人員為主。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析29樓盤名稱：正元香檳城開(kāi)發(fā)商：馬鞍山市正元置業(yè)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置振興北路與314省道交叉口，新建的交警大隊(duì)南面售樓處：振興中路與青蓮路交叉口(臨時(shí))售樓電話6737777銷售信息：預(yù)計(jì)8/9月份開(kāi)盤，預(yù)計(jì)價(jià)格在3500左右物業(yè)類別：多層、高層、商業(yè)建筑類別：磚混/框架交通狀況：202占地面積：175畝綠化率：37%容積率：1.4總建筑面積：16萬(wàn)平米銷售公司：杭州耀陽(yáng)正元香檳城30正元香檳城位于當(dāng)涂縣城北，是目前連接馬鞍山市最近的一個(gè)社區(qū)。西

19、至振興北路，北達(dá)314省道，南臨襄城河，與當(dāng)涂縣交警大隊(duì)相毗鄰。通達(dá)馬鞍山的兩路公交車全部經(jīng)過(guò)本社區(qū)，出行方便。項(xiàng)目周邊有香榭美地、九韻國(guó)際等社區(qū)，縣政府、縣黨校、電視臺(tái)及行政服務(wù)中心近在咫尺，目前省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)當(dāng)涂縣第一中學(xué)及當(dāng)涂縣人民醫(yī)院都將遷至本項(xiàng)目周邊，發(fā)展?jié)摿薮螅且粋€(gè)新崛起的政務(wù)新區(qū)。整體規(guī)劃31項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、該項(xiàng)目是目前離馬鞍山市較近的當(dāng)涂縣樓盤。2、樓間距較大，景觀資源較好。3、社區(qū)內(nèi)配備商業(yè)與會(huì)所，方便以后業(yè)主生活。4、地塊較平整，交通出行較方便。劣勢(shì)：1、周邊暫無(wú)商業(yè)配套，生活不方便。2、離當(dāng)涂縣城相對(duì)較遠(yuǎn)，阻礙了部分縣城客戶購(gòu)買；3、該區(qū)域?yàn)楸豢蛻粽J(rèn)可，需要一個(gè)

20、漫長(zhǎng)的過(guò)程。推廣分析：目前在當(dāng)涂縣周邊做了多個(gè)戶外大牌，工地圍墻，工地附近道旗。其他暫無(wú)推廣，目前售樓處還在縣城，后期會(huì)做現(xiàn)場(chǎng)售樓處。預(yù)計(jì)開(kāi)盤前期會(huì)針對(duì)馬鞍山客戶大規(guī)模推廣?？腿悍治觯簱?jù)銷售人員透露，目前來(lái)訪客戶中該項(xiàng)目客戶群以馬鞍山市客戶為主。當(dāng)涂縣本地為輔，大概比例在7：3之間。32首期開(kāi)發(fā)17棟多層，共計(jì)554套、預(yù)計(jì)面積62029平方米。套型比例：平方米（2/2/1）共計(jì)144套，占首期戶型的26%平方米（3/2/1）共計(jì)48套，占首期戶型的9%115-124平方米（3/2/2）共計(jì)326套，占首期戶型的59%140平方米（4/2/2）共計(jì)36套，占首期戶型的6%戶型比例33其他項(xiàng)目九

21、韻國(guó)際項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣振興路與太白路口銷售 6740889物業(yè)類型：聯(lián)排、多層、高層體量：占地面積15.4萬(wàn)平方米，總建筑面積17.7萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：3700元/平方米主力面積：38138平方米可售房源：30套客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2009年12月交房時(shí)間：2011年5月開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山奧力孚置業(yè)姑熟新城玫瑰園項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣姑孰路提署路口（城市中心區(qū)域/大華廣場(chǎng)二樓）銷售 ：05556742222/6742223物業(yè)類型：多層、小高層、商業(yè)、別墅體量：占地面積50萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：3500元/平方米主力面積：120平方米可售房源

22、：50套客戶群體：當(dāng)涂本地開(kāi)發(fā)進(jìn)度：開(kāi)發(fā)四期開(kāi)盤時(shí)間：2010年4月開(kāi)發(fā)公司：安徽中源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司：上海策海房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃34水墨藍(lán)庭項(xiàng)目地址：東營(yíng)路與青蓮路交口銷售地址：當(dāng)涂縣青蓮路273號(hào)銷售 ：物業(yè)類型：多層體量：占地面積7萬(wàn)平方米，總建筑面積96957平方米銷售價(jià)格：2800元/平方米主力面積：200平方米可售房源：2套客戶群體：當(dāng)涂本地為主，小部分馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：一期已售完，等二期開(kāi)發(fā)開(kāi)盤時(shí)機(jī)：2009年9月交房時(shí)間：2010年6月開(kāi)發(fā)公司：合肥冠華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司當(dāng)涂分公司銷售公司：安徽輝達(dá)地產(chǎn)營(yíng)銷江南名苑項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣行春路與黃池路交匯處銷售地址：當(dāng)涂縣行春路與黃池路交匯處

23、銷售 6742255物業(yè)類型：高層體量：占地面積25796平方米，總建筑面積6.5萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：3900元/平方米主力面積：92-120平方米可售房源：82套客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2010年1月18日交房時(shí)間：2011年6月開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山市波羅納置業(yè)有限責(zé)任公司銷售公司：南京萬(wàn)唐置業(yè)顧問(wèn)35世代華府項(xiàng)目地址：位于當(dāng)涂縣中心（老建委），西臨護(hù)城河景觀公園，南臨提署物業(yè)類型：高層體量：占地面積42345平方米，總建筑面積：105561平方米可售房源：未售開(kāi)盤時(shí)間：待售開(kāi)發(fā)公司：安徽省華銳置業(yè)項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣205國(guó)道當(dāng)涂縣長(zhǎng)途汽車站北150米處銷售地址：

24、當(dāng)涂縣205國(guó)道當(dāng)涂縣長(zhǎng)途汽車站北150米處銷售 6797889物業(yè)類型：普通住宅體量：總建筑面積10萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：3000元/平方米主力面積：86117平方米可售房源：未售客戶群體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)盤時(shí)間：待售開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山天一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司：推動(dòng)地產(chǎn)家天下36項(xiàng)目地址：姑孰路人民醫(yī)院北側(cè)銷售地址：姑孰路人民醫(yī)院北側(cè)銷售 ：6743777/3333922物業(yè)類型：多層銷售價(jià)格：3200元/平方米主力面積：140平方米可售房源：30套客戶群體：縣城開(kāi)發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房開(kāi)盤時(shí)間：6月2日交房時(shí)間：現(xiàn)房投資商：綠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)姑熟鑫苑東城藍(lán)灣項(xiàng)目地址：東城水岸廣場(chǎng)南側(cè)銷售地址：

25、東城水岸廣場(chǎng)南側(cè)銷售 ：68748333/68748833物業(yè)類型：多層、小高層體量：占地面積6.66萬(wàn)平方米，總建筑面積9萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：2500元/平方米主力面積：150230平方米可售房源：8套客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房交房時(shí)間：現(xiàn)房開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山市金潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)37襄城明珠項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣太白路姑孰路交匯處銷售地址：當(dāng)涂縣護(hù)城河畔姑孰中段銷售 6733999物業(yè)類型：花園洋房、別墅體量：占地面積232308平方米，總建筑面積232308平方米銷售價(jià)格：2500平方米主力面積：216平方米可售房源：9套客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2010年

26、4月交房時(shí)間：2010年6月開(kāi)發(fā)公司：安徽佳達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）塞納翡翠莊園項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣當(dāng)涂青年路南段，于湖路東側(cè)銷售地址：當(dāng)涂縣當(dāng)涂青年路南段，于湖路東側(cè)銷售 2466888物業(yè)類型：別墅體量：占地面積18.67萬(wàn)平方米，總建筑面積121734平方米銷售價(jià)格：5500平方米主力面積：280平方米客戶群體：馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房開(kāi)盤時(shí)間：2010年3月交房時(shí)間：2010年6月開(kāi)發(fā)公司：安徽協(xié)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)銷售公司：南京世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)38項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣當(dāng)涂太白大道東側(cè)與于湖路交匯處銷售地址：太白大道與東營(yíng)路交匯處銷售 ：物業(yè)類型：多層、高層、小高層體量：占地面積1

27、11538平方米，總建筑面積13萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：4000元/平方米主力面積：90120平方米可售房源：130套客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：期房開(kāi)盤時(shí)間：2010年4月交房時(shí)間：2011年12月31日投資商：馬鞍山山鷹紙業(yè)股份開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山山鷹置業(yè)山鷹香榭美地項(xiàng)目地址：當(dāng)涂縣當(dāng)涂縣姑孰路襄城橋頭銷售地址：當(dāng)涂縣當(dāng)涂縣姑孰路襄城橋頭銷售 2916777物業(yè)類型：多層體量：占地面積39492平方米，總建筑面積213321平方米銷售價(jià)格：3300元/平方米客戶群體：當(dāng)涂、馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2007年9月交房時(shí)間：2009年8月開(kāi)發(fā)公司：當(dāng)涂縣鼎盛置業(yè)襄河灣39馬鞍山市

28、部分樓盤調(diào)研40項(xiàng)目地址：雨山湖東南路與九華路交叉口銷售地址：雨山湖東南路與九華路交叉口銷售 3559666物業(yè)類型：多層、小高層體量：占地面積126262平方米，總建筑面積25萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：上期均價(jià)4800，下期待定主力面積：下期90114平方米可售房源：512套/29套客戶群體：馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2010年1月25日交房時(shí)間：2012年7月開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山世榮房產(chǎn)銷售公司：采納視覺(jué)天澤水岸41項(xiàng)目地址：江東大道與花園路交叉口銷售地址：江東大道與花園路交叉口銷售 8367888物業(yè)類型：別墅、多層、小高層體量：55萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：6

29、500元/平方米主力面積：90140平方米可售房源：2675套/140套客戶群體：馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2010年5月31日房時(shí)間：2010年6月1日投資商：杭鋼置業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山紫元家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司：漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)春暉花園42項(xiàng)目地址：江東大道與九華路口銷售地址：江東大道湖公園東側(cè)銷售 2828888物業(yè)類型：多層體量：占地面積548941平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：6400元/平方米主力面積：92140平方米可售房源：1733套/199套客戶群體：馬鞍山開(kāi)盤時(shí)間：2010年3月28日交房時(shí)間：2010年12月1日投資商：毫州井泉集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司：馬鞍

30、山錦江建設(shè)開(kāi)發(fā)江南御花園43項(xiàng)目地址：雨山九華路與湖東南路交匯處銷售地址：雨山九華路與湖東南路交匯處銷售 3553999物業(yè)類型：多層、高層、小高層體量：占地面積10670平方米，總建筑面積204847平方米銷售價(jià)格：6100元/平方米主力面積：92128平方米可售房源：987套/274套客戶群體：馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：做地下車庫(kù)開(kāi)盤時(shí)間：2009年12月23日交房時(shí)間：2012年開(kāi)發(fā)公司：馬鞍山雨山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售公司：全創(chuàng)地產(chǎn)雨山銀河灣44項(xiàng)目地址：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)銷售地址：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)銷售 ：400-8888551，0555-2

31、776666/2988888物業(yè)類型：小高層、高層體量：占地面積6萬(wàn)平方米，總建筑面積16萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：7000元/平方米主力面積：115155平方米可售房源：460套/20套客戶群體：馬鞍山開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分三期開(kāi)發(fā)，一期現(xiàn)房，二期在售，三期未開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間：2010年4月1日交房時(shí)間：2010年12月31日投資商：福建朝暉集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司：安徽省世貿(mào)置業(yè)銷售公司：合潤(rùn)地產(chǎn)朝暉首府45下篇：項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目概況分析46地塊衛(wèi)星地圖項(xiàng)目地塊東營(yíng)北路緯一路釜山路經(jīng)一路襄河灣47當(dāng)涂總規(guī)劃圖本項(xiàng)目地塊總體規(guī)劃可看出，本項(xiàng)目周邊將來(lái)還會(huì)有大批住宅用地出讓48地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)目前為部分農(nóng)田、荒地、水系及一條區(qū)內(nèi)道

32、路，此外，約有15戶待拆遷，待拆面積約2500平米。49地塊四至北向：農(nóng)田，緯一路待修南向：304國(guó)道在修西向：農(nóng)田東向：保留水系50交通環(huán)境項(xiàng)目地處緯一路以南，釜山路以北，經(jīng)一路以西，東營(yíng)北路以東，屬于規(guī)劃中的城北新區(qū)核心區(qū)域。離當(dāng)涂老城區(qū)約3.5公里，地塊南側(cè)即為在建中的304國(guó)道。本區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃較為便利，但現(xiàn)階段因?yàn)閹讞l主次干道均未建成，出行不便，公共交通系統(tǒng)也不很發(fā)達(dá)。在修中的304國(guó)道通往項(xiàng)目的振興北路51地塊位置：緯一路以南，釜山路以北，經(jīng)一路以西，東營(yíng)北路以東用地性質(zhì)：商?。ㄑ貣|營(yíng)北路設(shè)置商業(yè)用房，長(zhǎng)度不超150米）建筑退讓：用地紅線即建筑紅線，建筑物退水系現(xiàn)狀岸線15米車位

33、配比：1：0.7（其中室內(nèi)停車需占50%）建筑限高：36米容積率：1.4（10F及10F以上不計(jì)容積率）建筑密度：25%綠化率： 30%多層日照間距系數(shù)：1：1.3小區(qū)出入口：地塊西側(cè)、北側(cè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)提煉52項(xiàng)目SWOT分析53項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）分析城市規(guī)劃發(fā)展方向當(dāng)涂縣以北向?yàn)槌鞘兄靼l(fā)展方向，帶動(dòng)城北板塊與馬鞍山南部形成對(duì)接，該區(qū)域也成為市民置業(yè)新區(qū)域。本案地處北部板塊核心位置，按項(xiàng)目與城市發(fā)展的空間關(guān)系分析，市民置業(yè)心態(tài)及北部板塊咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢(shì)將成為本案核心優(yōu)勢(shì)。地塊規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)地塊98.1畝，容積率1.4，規(guī)劃綠化率30%，地塊規(guī)整，對(duì)建筑排布、主題景觀及園藝設(shè)計(jì)等方

34、面有較大發(fā)揮空間，也為本案市場(chǎng)定位提供了有力的支持。自然環(huán)境地塊地處襄城河北部，整體自然環(huán)境良好，有多處自然水系及水塘散落于地塊中，本案周邊無(wú)工業(yè)企業(yè)，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。交通網(wǎng)絡(luò)本案雖地處城北新城區(qū)地帶，但路網(wǎng)便利，出入馬鞍山市區(qū)及當(dāng)涂老城區(qū)較為快捷。54項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（W）分析區(qū)位略偏本案位處城北新城區(qū)位置，目前來(lái)看仍屬偏遠(yuǎn)地段，公共交通系統(tǒng)缺乏，這將對(duì)項(xiàng)目入市前期的客戶積累帶來(lái)阻力。生活配套缺乏項(xiàng)目現(xiàn)有生活配套建設(shè)不足，周邊未形成規(guī)范性生活配套環(huán)境。目前交通環(huán)境本地塊雖路網(wǎng)規(guī)劃較為完善，但目前幾條周邊道路均未建成，這是項(xiàng)目的 啟動(dòng)時(shí)機(jī)及后期整體規(guī)劃的不確定因素。品牌缺失本項(xiàng)目缺乏項(xiàng)目品牌

35、和發(fā)展商品牌的支撐。55項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（0）分析城市發(fā)展機(jī)遇當(dāng)涂縣城市整體北移，縣政府、政務(wù)中心已搬遷至此，本案距馬鞍山市區(qū)僅10公里，開(kāi)車僅需10分鐘，較高的性價(jià)比可抓住部分被動(dòng)郊區(qū)化的馬鞍山客戶。人口容量擴(kuò)增當(dāng)涂縣的建設(shè)發(fā)展，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入駐城市，未來(lái)幾年，城市居民置業(yè)需求將持續(xù)擴(kuò)增，同時(shí)，城區(qū)人民生活水平的提高，給二次置業(yè)帶來(lái)新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平一般當(dāng)涂縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平總體落后，成型社區(qū)多為二至三代規(guī)劃產(chǎn)品，尤其在建筑設(shè)計(jì)理念、主題景觀及園藝規(guī)劃等方面缺乏創(chuàng)新。56項(xiàng)目SWOT分析威脅（T）分析板塊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)本案周邊成規(guī)模樓盤只有襄河灣一處，尚無(wú)其它大型發(fā)展項(xiàng)目，住宅社區(qū)

36、的發(fā)展未形成氣候。本項(xiàng)目發(fā)展中，要獨(dú)自形成和打造區(qū)域品牌和形象，挑戰(zhàn)性較大。入市量激增，市場(chǎng)消費(fèi)容量有限當(dāng)涂縣房地產(chǎn)目前以浙江、福建等外省開(kāi)發(fā)資本較多，投資開(kāi)發(fā)量激增，而當(dāng)涂縣現(xiàn)有市場(chǎng)消費(fèi)容量有限，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。部分項(xiàng)目肯定會(huì)對(duì)本案客戶造成一定分流。政策影響2010新政對(duì)于二套房首付及利率的規(guī)定，在一定程度上影響了部分馬鞍山及周邊一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈投資客戶的投資熱情。57 本案面臨城市發(fā)展的利好，項(xiàng)目規(guī)模適中，發(fā)展空間較大，但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要處理和解決如下五項(xiàng)矛盾： 本案開(kāi)發(fā)周期與市場(chǎng)急速變化的矛盾； 地塊硬性缺陷與規(guī)劃、建設(shè)的矛盾； 本案地處城北新區(qū)與生活配套的矛盾； 本案區(qū)位與公共交通系統(tǒng)缺

37、乏的矛盾； 主力客群與推廣方向的矛盾；SWOT綜合分析58價(jià)格梯隊(duì)分析本案定位從區(qū)域市場(chǎng)類比可以發(fā)現(xiàn)，一類地區(qū)與二類地區(qū)價(jià)格明顯區(qū)隔，具備差異化核心賣點(diǎn)的項(xiàng)目市場(chǎng)接受度高。本案區(qū)位處于第二梯隊(duì)，唯有全力打造產(chǎn)品品牌，突出服務(wù)附加值，善用營(yíng)銷技巧，才能在第二梯隊(duì)中脫穎而出，在快速去化的前提下確保利潤(rùn)最大化的同時(shí)，亦能向第一梯隊(duì)的價(jià)格區(qū)間沖刺！ 第一梯隊(duì)（3500元/平米以上）：翡翠莊園、山鷹香榭美地、九韻國(guó)際、江南名苑 區(qū)位：上述幾個(gè)樓盤都隸屬于城東新區(qū)，具備區(qū)位共性。 產(chǎn)品類型：以上幾個(gè)項(xiàng)目除翡翠莊園外目前在售產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品，翡翠莊園為獨(dú)棟別墅社區(qū)， 表明當(dāng)涂市場(chǎng)小高層及高層產(chǎn)品的價(jià)格明顯高

38、于同地段多層產(chǎn)品。 分析：以上幾個(gè)樓盤均以產(chǎn)品取勝，品牌及景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 第二梯隊(duì)（3000-3500元/平米）：金匯康郡、正元香檳城、襄河灣、姑熟新城玫瑰園 區(qū)位：以上樓盤除姑熟新城屬城中大盤外，其它均處城北新區(qū)，和本案屬同一區(qū)位。 產(chǎn)品類型：均以多層及高層產(chǎn)品為主，金匯、正元、玫瑰園目前在售多層，襄河灣已基本售罄。 分析：區(qū)位差異不大，價(jià)格也基本相當(dāng)，本案的定價(jià)可參照這一梯隊(duì)。 第三梯隊(duì)（3000元/平米以下）：東城藍(lán)灣、襄城明珠、水墨闌庭 分析：這三個(gè)項(xiàng)目屬當(dāng)涂老盤，目前已基本售罄，只有少量頂層復(fù)式在售，因此單價(jià)較低，但該 價(jià)格不具備代表性。59客群分析60當(dāng)涂縣住房消費(fèi)心理分析近年來(lái)當(dāng)

39、涂住房消費(fèi)的市場(chǎng)化環(huán)境已基本形成，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的因素主要集中在產(chǎn)品質(zhì)量、房屋外觀及房屋附加值三個(gè)方面。第一，現(xiàn)在城關(guān)近50%的居民仍居住在原單位房或房改房?jī)?nèi)，居住環(huán)境較差。其子女獨(dú)立后一般都選擇購(gòu)買商品房，那么他們對(duì)房屋的質(zhì)量就會(huì)有很高的期望，希望改善原先較差的居住環(huán)境。第二，通過(guò)實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)城關(guān)內(nèi)大多商品房選擇的還是代表喜慶的紅色和傳統(tǒng)的米白色作為外立面的主色調(diào)。第三，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，雖然主要是為了解決居住問(wèn)題，但作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，本身就有保值和增值的功效，所以好的升值空間也是消費(fèi)者考慮的主要因素。 61消費(fèi)目的分析通過(guò)市調(diào)以及對(duì)當(dāng)?shù)鼐用癯闃诱{(diào)查了解到：1）、消費(fèi)者所購(gòu)

40、商品房60%為自住型，而且主要是當(dāng)?shù)氐脑芯用瘛Ｆ渲袨榻鉀Q住房的占70%，消費(fèi)群體多為農(nóng)村選擇在縣城居住的人群；為改善生活的占25%，消費(fèi)群體多為在城關(guān)居住多年的企事業(yè)單位職工；顯示身份的占5%，消費(fèi)群體多為經(jīng)商的或經(jīng)濟(jì)效益較好的政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員。2）、消費(fèi)者所購(gòu)商品房36%為投資型，作為短期投資的主要是周邊城市的消費(fèi)人群，約占30%；而作為長(zhǎng)期投資的主要是當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群，約占70%。3）、消費(fèi)者所購(gòu)商品房4%為送人等其他因素。 62消費(fèi)者購(gòu)房因素分析1）、學(xué)區(qū)房、價(jià)格為消費(fèi)者考慮的首要因素。消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)，首先考慮的就是子女以后上學(xué)問(wèn)題，另外，在考慮自己所能承受的總價(jià)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)居民住房消

41、費(fèi)的調(diào)查顯示，當(dāng)涂縣普通居民住房消費(fèi)的承受目前約為40萬(wàn)元，首付的能力約為12-18萬(wàn)元左右。2）、位置、環(huán)境、質(zhì)量為消費(fèi)者考慮的次要因素。一般只要價(jià)格合適，消費(fèi)者在同等的價(jià)格條件下，對(duì)小區(qū)所在的位置也比較關(guān)注，因?yàn)槠渲苯雨P(guān)系到以后生活是否方便。好的周邊環(huán)境和高質(zhì)量的建筑水平，直接關(guān)系到自己的居住環(huán)境。3）、因?yàn)槭强h級(jí)城市，本身城關(guān)面積不是很大，消費(fèi)者對(duì)交通配套設(shè)施的要求不是很高。 63選購(gòu)住宅類型及戶型分析通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，一般都建有別墅或類別墅產(chǎn)品，但其比例僅占總建筑量的10-15%；多層一般占70-80%；復(fù)式占5-20%，極少數(shù)的樓盤建有單身公寓。從銷售

42、量來(lái)看，多層住宅銷售情況比較好，幾乎所有的樓盤都遲滯銷售別墅或類別墅產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)住房銷售情況分析，二室一廳、面積在80-100平方米左右的戶型，需求量約占市場(chǎng)總量的25；二室二廳或三室一廳、面積100120平方米戶型，需求量約占總市場(chǎng)總量的45；120平方米以上面積較大的住房需求量約占市場(chǎng)總量的35，而小戶型或單身公寓則定位為老年群體。 64根據(jù)對(duì)本案周邊幾個(gè)項(xiàng)目的走訪，我司對(duì)當(dāng)涂各板塊的客群有了大致的判斷，結(jié)合本案的地理位置，因本案距馬鞍山市區(qū)僅10分鐘車程，因此，馬鞍山市區(qū)的客群不容忽視，現(xiàn)對(duì)主輔客群做如下分析：主力目標(biāo)客戶（約占50）客戶范圍私營(yíng)業(yè)主政府直屬機(jī)關(guān)、公檢法系統(tǒng)等機(jī)關(guān)

43、單位公務(wù)員、中高層干部。大型國(guó)企單位職工、中高層主管馬鞍山中等收入者區(qū)域分布馬鞍山、當(dāng)涂各占50%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔置業(yè)特征處于個(gè)人事業(yè)和財(cái)富積累的高峰期，具有高層次、高素質(zhì)、高學(xué)歷、高額固定收入之特征。面臨二次置業(yè)和養(yǎng)老置業(yè)，對(duì)新的居住環(huán)境和生活質(zhì)量要求較高。馬鞍山一部分被動(dòng)郊區(qū)化的客戶65輔助目標(biāo)客戶（約占35）客戶范圍企事業(yè)單位普通職工普通白領(lǐng)階層當(dāng)?shù)鼐用駞^(qū)域分布當(dāng)涂縣城為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔置業(yè)特征這部分客戶比較精明，且挑剔，精打細(xì)算，關(guān)注樓盤的品質(zhì)與價(jià)格，對(duì)樓盤的性價(jià)比比較注重，對(duì)樓盤的位置、規(guī)模、戶型、面積、升值潛力較為在意，多為實(shí)用性的客戶。66其他目標(biāo)客戶（約占15）客戶范圍房產(chǎn)投資者

44、（投機(jī)者）外地來(lái)當(dāng)涂經(jīng)商人士等。區(qū)域分布投資者主要為馬鞍山、蕪湖、南京、巢湖客戶；經(jīng)商人士則區(qū)域不定，主要是來(lái)當(dāng)涂發(fā)展的外地人士。置業(yè)分析專業(yè)投資者（投機(jī)者）頭腦冷靜，熟知地產(chǎn)投資回報(bào)規(guī)律，了解 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?；外?lái)經(jīng)商人士購(gòu)買則是為了經(jīng)商及居住的方便，利用寬裕的資金購(gòu)置住房，選擇發(fā)展?jié)摿^大的物業(yè)，長(zhǎng)線投資，從中獲取利潤(rùn)。67項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議68差異化定位功能差異化：本案所處城市發(fā)展的潛力區(qū)位；具備水系景觀帶；體量適中；有條件定位為以滿足改善型需求為主的定位思路，走舒適、智能、低碳特色，通過(guò)功能差異化的定位避免即將出現(xiàn)的大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)！面積差異化：預(yù)計(jì)當(dāng)涂市場(chǎng)供應(yīng)樓房面積段最為集中的區(qū)段應(yīng)為1

45、00120平米，而本地改善型需求集中的面積段為120140平米，因此建議本案產(chǎn)品面積區(qū)間定位為90-150平米，而以110-125平米的舒適型小三房作為主力戶型！產(chǎn)品差異化：配合本案的主題概念定位，建議在傳統(tǒng)的多層與小高層之外增加花園洋房設(shè)置，以標(biāo)識(shí)本案的市場(chǎng)檔次定位！且在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)配合本案注重舒適性與人性化設(shè)置，多層仍然采用頂復(fù)式，花園洋房采用底復(fù)式設(shè)計(jì)，且建議洋房采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)！注重本案的整體均衡，不做別墅或類別墅的產(chǎn)品，精準(zhǔn)占位區(qū)段。價(jià)格差異化：?jiǎn)蝺r(jià)上高于競(jìng)品項(xiàng)目，并通過(guò)附加值打造營(yíng)造項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)！69親水花園洋房70花園洋房剖面底復(fù)式設(shè)計(jì)，層層退臺(tái)，送超大露臺(tái)，戶戶有景?；▓@洋房面

46、積在120-180，5層設(shè)計(jì)，可選擇1躍2樓，帶下沉式庭院和露臺(tái)；3樓和4樓為平層，帶退臺(tái)設(shè)計(jì)；5樓送頂樓露臺(tái)。 71整體規(guī)劃建議項(xiàng)目由南至北依次為花園洋房、多層、小高層產(chǎn)品，由低到高，天際線高低錯(cuò)落，井然有序。經(jīng)過(guò)測(cè)算CAD，水系以南地塊約8000，擬建8000 五層花園洋房，沿釜山路展開(kāi)，以拔高整個(gè)項(xiàng)目的檔次，建議這部分景觀需著力打造，達(dá)到景觀示范區(qū)的效果。多層住宅和小高層住宅建筑面積約各占總體量的45%，這樣方能用足容積率。小高層全部為板式建筑，一梯兩戶，便于后期戶型設(shè)計(jì)。因受設(shè)計(jì)要點(diǎn)所限，建議主入口設(shè)置于地塊西側(cè)，150米商業(yè)帶沿正門兩側(cè)展開(kāi)，北側(cè)可設(shè)置次入口。72花園洋房花園洋房保留

47、水系小高層多層小區(qū)主入口150米底層商業(yè)景觀示范區(qū)267.91米279.99米73主題概念關(guān)鍵詞：親水低碳在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到一定烈度時(shí)，單純的性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)已不能滿足市場(chǎng)選擇的充分因素。因此必須在文化訴求、人性關(guān)懷、特色營(yíng)造等方面塑造產(chǎn)品的附加值才能在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)！因此在項(xiàng)目策劃伊始我們需要先進(jìn)行主題概念定位！舒適智能化定位：【當(dāng)涂本地中高檔特色智能園林社區(qū)】 【次別墅類產(chǎn)品】升值潛力公園生活74產(chǎn)品類型定位花園洋房 10%左右【項(xiàng)目定位產(chǎn)品，但較高的價(jià)格決定比例不能太大】（戶型設(shè)置110180平米，130150平米面積段作為主力）多層產(chǎn)品45%左右【項(xiàng)目資金回籠的主力產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度高】

48、（戶型設(shè)置主要集中在100150平米，配備少量的160平米大戶型，以滿 足高端客群需求，110-125平米面積段作為主力）小高層產(chǎn)品45%左右 【一定體量以平衡容積率與建筑密度，確保景觀綠化檔次】（戶型設(shè)置主要集中在90140平米，配備少量的160平米大戶型，以滿足 高端客群需求， 90120平米面積段作為主力）75根據(jù)測(cè)算，以上的多層、小高層建面總和達(dá)到90%，能夠最大限度的用足容積率(因10F及10F以上不計(jì)算容積率，規(guī)劃時(shí)可適當(dāng)增加面積)。因受規(guī)劃設(shè)計(jì)要求所限，沿街底商僅可建設(shè)2000平米左右?？傉嫉孛娣e65451 容積率1.4建筑面積91631 產(chǎn)品類別局部容積率占地面積（）占地占比建

49、筑面積（）建面占比套均面積（）套數(shù)花園洋房17854 12%7854 9%140 56 多層1.331416 48%40841 45%110 371 小高層1.724217 37%41169 45%115 358 可售商鋪11964 3%1964 2%80 25 合計(jì)1.4 65451 100%91828 100%113 810 產(chǎn)品配比建議76項(xiàng)目數(shù)量備注占地面積65451容積率1.4總建筑面積91631 地上建筑面積91631 總戶數(shù)810戶套均面積113 居住人口2835人按每戶3.5人計(jì)停車位露天車位284個(gè)車位配比1：0.7室內(nèi)停車位284個(gè)室內(nèi)車位須達(dá)50%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)77面積

50、（）戶均面積（）套數(shù)占比套數(shù)總面積面積占比80-908510%81 6884 7.56%90-1009518%146 13850 15.21%100-12011041%332 36527 40.11%120-13012521%170 21260 23.34%130-18015510%81 12554 13.78%合計(jì)112 100%810 91075 100.00%面積區(qū)間100-130平米是本案的主力面積段，經(jīng)濟(jì)型的三房?jī)蓮d一衛(wèi)和改善型的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)時(shí)本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品，同時(shí)為了豐富產(chǎn)品類型，也可適當(dāng)做一些緊湊型的三房，以滿足不同層次客戶的需求。78面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積

51、面積占比110-12032211520%11 1290 16.4334 4712 60.00%150-180522,43216520%11 1851 23.57%小計(jì)100%56 7854 100.00%花園洋房面積配比戶數(shù)約56戶建筑面積范圍110-180主力面積140 平均建面140建筑層數(shù)5層為主，坡屋頂設(shè)計(jì)、層層退臺(tái)79面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積面積占比80-902218512%45 3787 9.27%90-1002219522%82 7760 19.00%100-12032111040%149 16337 40.00%120-13

52、032212518%67 8354 20.45%130-1803/2/2,4/2/21558%30 4604 11.27%小計(jì)100%371 40841 100.00%戶數(shù)約370戶建筑面積范圍80-180主力面積100-120 平均建面115建筑層數(shù)六層為主，坡屋頂設(shè)計(jì)多層面積配比80面積（）戶型（）戶均面積套數(shù)占比套數(shù)建筑面積面積占比80-902218515%54 4564 11.31%90-1002219519%68 6462 16.02%100-12032111538%136 15644 38.7872 8950 22.18%130-1803/2/2,

53、4/2/21558%29 4725 11.71%小計(jì)100%358 40345 100.00%小高層面積配比戶數(shù)約358戶建筑面積范圍80-160主力面積110-130平均建面120 建筑層數(shù)11-12層（建筑限高36米）標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)全部為一梯兩戶戶型特征3房多設(shè)雙衛(wèi)，確保2居室朝南，南廳（板式）或東西廳，盡可能避免北廳81讓我們來(lái)看幾個(gè)經(jīng)典戶型82位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理萬(wàn)科水晶城花園洋房83經(jīng)典多層戶型125點(diǎn)睛之筆：過(guò)道變餐廳，

54、面積不浪費(fèi)8415.645.117.465.511.46910.2597小高層三房?jī)蓮d一衛(wèi)85建筑規(guī)劃建議86 設(shè)計(jì)理念及原則 根據(jù)市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目適宜打造成中高端樓盤，構(gòu)建一個(gè)舒適、智能、環(huán)境雅致、綠意盎然的健康居所。本項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)貫徹以下原則：設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策略的彈性：本項(xiàng)目周邊規(guī)劃的不確定因素較大，本項(xiàng)目宜采取編制詳細(xì)規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保留項(xiàng)目隨著市場(chǎng)及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈活機(jī)動(dòng)性。因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如河流、植被、地形地質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局，可充分借助原有水塘形成居住區(qū)內(nèi)的水系景觀。景觀均好：本項(xiàng)目位于城北新區(qū)，區(qū)域景觀資源豐富，為

55、業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本項(xiàng)目?jī)?nèi)不必再做大花園、大廣場(chǎng)，宜設(shè)計(jì)帶狀和節(jié)點(diǎn)結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，體現(xiàn)景觀的均好性原則。87一期以特色花園電梯洋房入市，沿釜山路展開(kāi)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和實(shí)地實(shí)景明確項(xiàng)目差異化定位，支撐整體價(jià)格體系，為項(xiàng)目確立明確的市場(chǎng)地位。隨后推出部分多層產(chǎn)品，在花園洋房確立的較高端項(xiàng)目占位下以相對(duì)平抑的價(jià)格差異進(jìn)行快速去化，平衡現(xiàn)金流。中期推出小高層產(chǎn)品，在相對(duì)高端的市場(chǎng)占位及多層產(chǎn)品熱銷所鋪墊的利好形勢(shì)下價(jià)格逐步高走，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)訴求。后期加推部分保留位置的花園電梯洋房與多層，價(jià)格顯著拉升，以追求利潤(rùn)最大化，并穩(wěn)固前期客戶信心。為對(duì)市場(chǎng)與政策做出迅捷

56、快速的反應(yīng)，建議盡早將洋房與多層產(chǎn)品準(zhǔn)備在可快速獲取預(yù)售許可證的狀態(tài)！分期開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目擬分三期開(kāi)發(fā)，根據(jù)前一期的銷售進(jìn)展情況，確立下一期的開(kāi)發(fā)時(shí)間88建筑的組合形式建筑根據(jù)空間的需要錯(cuò)列布置，即每幢建筑并不對(duì)齊，而是錯(cuò)開(kāi)一定距離。這樣的排布方式不但可以增加日照間距，為住戶爭(zhēng)取更多的日照時(shí)間，而且可以擴(kuò)大建筑的視線空間，錯(cuò)落的排布方式可以使一些建筑不受到對(duì)面建筑的空間視線的遮擋，從而為住戶贏得更大的空間；豐富了立面的層次和景觀。建筑排布建筑的朝向排布建筑布置方向在南偏東15度，東南朝向?yàn)樽罴殉?。住宅建筑避免出現(xiàn)東西朝向，公共建筑則可東西向排列。89公共服務(wù)設(shè)施建議 根據(jù)居民的需要，建議設(shè)置活動(dòng)

57、設(shè)施和場(chǎng)地：結(jié)合會(huì)所設(shè)置包括健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娛樂(lè)休閑設(shè)施；各組團(tuán)內(nèi)均結(jié)合公共中心和綠化場(chǎng)地布置小型老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)場(chǎng)所；結(jié)合本項(xiàng)目公共中心布置一處集中的室外社區(qū)康體運(yùn)動(dòng)中心，布置羽毛球場(chǎng)，并在各組團(tuán)活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置少量健身器材 根據(jù)地塊的條件和總體布局，可在公共中心布置一處會(huì)所，不但可提高項(xiàng)目品質(zhì)，也是后期銷售的一大賣點(diǎn)。90區(qū)內(nèi)交通體系建議 居住道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨區(qū)內(nèi)道路分級(jí)清楚，做到人車分流，將車輛對(duì)住房和安全及環(huán)境的影響減至最低注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)安排以簡(jiǎn)潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來(lái)組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，

58、保證老人和兒童均可步行到達(dá)滿足消防要求，有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機(jī)聯(lián)系，以及建筑物布置的多樣性居住區(qū)靜態(tài)交通的組織主要指居住區(qū)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放處的組織問(wèn)題。當(dāng)涂摩托車、電動(dòng)車作為交通工具非常普遍，應(yīng)予特別重視。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)地塊條件，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置包括居住區(qū)級(jí)道路居住小區(qū)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路庭院道路入戶道路構(gòu)成的交通體系。出入口設(shè)置在社區(qū)臨東營(yíng)北路靠近多層建筑一側(cè)設(shè)置主入口，在地塊北側(cè)緯一路與經(jīng)一路交匯處開(kāi)設(shè)次出入口。91景觀布局建議景觀設(shè)計(jì)總則景觀設(shè)計(jì)的目標(biāo)是要營(yíng)造一種具有休閑、運(yùn)動(dòng)、居住功能的生態(tài)環(huán)境。整個(gè)小區(qū)的景觀以地塊南側(cè)區(qū)域?yàn)楹诵膯?dòng)區(qū)、為起點(diǎn)，形成景觀示范區(qū)，向北蜿蜒延伸，形成

59、通透性的中軸線景觀；并且每個(gè)組團(tuán)，都有不同的景觀主題和特點(diǎn)；在每個(gè)小組團(tuán)內(nèi)及沿水部分形成不同的景觀焦點(diǎn)，打造全新的親水景觀社區(qū)。在景觀上的設(shè)計(jì)，應(yīng)以中心主題景觀、水系為核心，宅間景觀綠化，小組團(tuán)間景觀，社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)為支撐點(diǎn)，營(yíng)造具有特色并呼應(yīng)本項(xiàng)目 “親水社區(qū)” 的主題。要設(shè)置1-2條主景觀帶，1條應(yīng)為干地主景觀帶，1條應(yīng)為水體主景觀帶（充分利用現(xiàn)有水系），景觀綠化應(yīng)深入小區(qū)每個(gè)角落，深入到組團(tuán)內(nèi)部，尤其突出地塊內(nèi)河岸景觀帶，另外在行道旁亦設(shè)綠化帶。92景觀布局建議景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)園林生態(tài)功能滿足人們對(duì)綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺(jué)效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的

60、空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、變化的植物，使人在小區(qū)能充分感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。將綠色生態(tài)的理念融合到居民生活的每一個(gè)方面，做到推窗見(jiàn)綠、戶戶有景。休閑活動(dòng)功能注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動(dòng)的場(chǎng)地，營(yíng)造和諧、友善、溫馨的人際關(guān)系氛圍。主入口景觀設(shè)計(jì)主入口強(qiáng)調(diào)其視覺(jué)效果上的氣勢(shì)，而中心景觀則更注意社區(qū)性和參與性，采用材質(zhì)和色彩富于變化的硬質(zhì)鋪裝地面。主入口搭配少許人工水景來(lái)增添主入口景觀道的活力。主入口通過(guò)規(guī)則式水景、花壇和造型優(yōu)美的大樹(shù)，營(yíng)造出一種宏