上信十里花溪營銷策略思路溝通

1、上信十里花溪營銷策略思路溝通商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于我方的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對我方給貴司作匯報之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略徐州城鎮(zhèn)總體開展規(guī)劃 徐州城鎮(zhèn)開展概念規(guī)劃的核心思路從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市；積極開展中小城市，擇優(yōu)培育重點新興區(qū)域；徐州開展概念規(guī)劃提出城市開展總的戰(zhàn)略設(shè)想“走出邊緣，構(gòu)建中心。規(guī)劃明確了跳出淮海、經(jīng)營“天下，積極“放棄、步步為營和“區(qū)

2、域合作、中心突破的區(qū)域策略；通過 “雙心并舉，兩翼延伸的城市區(qū)域空間布局的結(jié)構(gòu)與形態(tài)的演進，使徐州從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市，構(gòu)建“交通軸+城鎮(zhèn)組團+生態(tài)綠地的空間結(jié)構(gòu)。按照城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，徐州將緊密聯(lián)系全省“三圈五軸城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)的形成與開展，以區(qū)域的集聚開展為核心，大力推進并完善中心城市建設(shè)，積極開展中小城市，擇優(yōu)培育重點新興區(qū)域，全面提高城鎮(zhèn)開展質(zhì)量。賈汪區(qū)整體規(guī)劃賈汪區(qū)整體規(guī)劃定位：賈汪區(qū)將成為徐州市外圍重要組團，沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶重要的工業(yè)商貿(mào)型城市和新興的生態(tài)園林城市。賈汪區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃在以城市主干道206國道為軸線的組團式片區(qū)結(jié)構(gòu)的根底上，通過提升老城區(qū)(老礦區(qū))的商業(yè)職

3、能和延伸與新的片區(qū)的結(jié)合，從而形成“一城兩片、一心一軸七區(qū)的總體布局結(jié)構(gòu)。徐州賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場初判目前是賈汪區(qū)的城市定位正在面臨著巨大轉(zhuǎn)型和重新確立的重要開展階段，巨大的開展機遇與嚴峻挑戰(zhàn)并存。2007年2021年賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場得到了空前速度的開展，眾多工程在較小的區(qū)域內(nèi)爭奪有限的客戶資源?，F(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化程度較低，后續(xù)工程亟待產(chǎn)品升級以尋求市場突破。區(qū)域內(nèi)根本以剛性需求為主，且市場供給較多，新工程面臨去化周期較長，資金壓力較大等問題。長期來看，賈汪區(qū)的房地產(chǎn)開展受到徐州市區(qū)市場開展的巨大影響，隨著2021年底徐賈快速通道的開通和地鐵延長線的建設(shè)，賈汪區(qū)必將以更快的速度融入大徐州市場。

4、思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略工程核心價值初判新城市交通物業(yè)的市場價值TOD賈汪新城區(qū)地段及門戶價值新城小學的人文價值城市化進程中的CBD形象價值戰(zhàn)略思考緣起TOD模式是指以公共交通為導向的開展模式，需要土地和交通政策的支持。概念TOD即是指：“以公共交通為導向的開展模式。是指在不排斥小汽車使用的前提下，以培育客流為著眼點，以提高土地價值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點處適度進行高密度的土地開發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計，同時在宏觀上兼顧引

5、導城市空間有序增長，控制城市無序蔓延的作用。其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途，使人們在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種方式出行。特點主要方式主要方式是通過土地使用和交通政策來協(xié)調(diào)城市開展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地缺乏的矛盾。設(shè)計原那么從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開發(fā)將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達的公交站點的范圍內(nèi)建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來混合多種類型、密度和價格的住房保護生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間使公共空間成為建筑導向和鄰里生活的焦點鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實施填充式開發(fā)或者再開發(fā)

6、案例分析之一：香港 原因： 香港的土地資源極其有限和珍貴，政府大力開展城市干道、地鐵和巴士等公共交通。 政府在開展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同開展。即政府把高鐵周邊的土地出售給開發(fā)商，所以開發(fā)商在一定程度上代替了政府進行城市公共設(shè)施的建設(shè)。 政府也采取了一定的政策優(yōu)惠，比方說如果開發(fā)商退紅線增加一米的話，政府會允許開發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積 。香港：TOD開展很成功香港地鐵旺角站外商業(yè)香港成功成功關(guān)鍵詞：土地資源稀缺、政策支持，混合物業(yè)案例分析之二：日本多摩新鎮(zhèn)多摩新鎮(zhèn)的夜晚多摩新鎮(zhèn)日本多摩新鎮(zhèn)：成功的TOD模式 原因：東京都的高速開展導致住宅市場的外擴，多摩快速開展 新鎮(zhèn)的重要商服設(shè)施

7、都在新市鎮(zhèn)中心集中布置，增加了人流量，間接促進了城市人群對于城市快速交通要道的使用 政府的土地利用政策整體限制城市中心的開展同時也促進周邊高密度、高強度開展成功成功關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外擴、混合物業(yè)、 政策支持、公共空間案例分析之三：深圳西部通道西部通道位于南山蛇口東角頭，是深圳與香港的第四個陸路連接通道，也是深圳通行能力最大的陸路口岸，于2006年建成通車，實現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通，使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟互動與融合更加緊密。在客戶渠道擴展上，西部通道帶來的客戶群改變明顯，西部通道翻開南山外銷大門，蛇口、后海迎來高端外銷時代。西部通道通車，引發(fā)南山產(chǎn)業(yè)升級，南山寫字樓開發(fā)風起云涌，城市就業(yè)

8、中心將逐漸向南山轉(zhuǎn)移，知識型移民成為繼IT人士之后南山又一購房主力軍。西部通道對深圳南山區(qū)房地產(chǎn)的影響是十分深遠的，蛇口東填海區(qū)作為西部通道進入深圳的門戶，其影響更為直接、深刻。TOD模式價值提升從國際上看，美國及歐洲等國規(guī)劃的城市快速通道，通常在城市快速通道1平方公里范圍內(nèi)地產(chǎn)的價值可上升10至20，在快速通道出入口附近400至600米的距離內(nèi)的物業(yè)比外面的價值要高出很多；從國內(nèi)看：成都南延線天府大道開通后房地產(chǎn)物業(yè)的價值也比開通前的房地產(chǎn)物業(yè)的價值高出30%以上；深惠沿海高速通車后，縮短了大亞灣與深圳的城市距離，惠州大亞灣納入深圳一小時生活圈，大量深圳置業(yè)者斷然走向大亞灣。而深汕、廣惠、惠

9、鹽、惠河、深惠五條高速路，縮短了大亞灣與深圳的城市距離，沉著往返間，“工作在深圳，生活在大亞灣成為輕而易舉的事。 徐賈快速通道規(guī)劃徐賈快速通道徐賈快速通道作為2021年至2021年的跨年度城建重點工程，總投資約5.7億元，將打造新城區(qū)到賈汪之間全長37公里的快速通道，新建道路18.4公里，其中賈汪區(qū)路線長14.278公里，徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)路線長4.158公里，建成后實現(xiàn)半封閉一級公路。途經(jīng)青山泉鎮(zhèn)、大吳鎮(zhèn)、大黃山鎮(zhèn)，跨屯頭河、310國道、旗山礦運煤專用鐵路、經(jīng)瓦莊西，跨京杭運河、不老河，至大黃山鎮(zhèn)后路線轉(zhuǎn)向南，經(jīng)小張莊西，止于孤山西206國道。預(yù)計2021年12月底全線竣工。TOD出現(xiàn)的前提一般

10、是由于中心城區(qū)功能過度集中，為了實現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴的背景下產(chǎn)生，實現(xiàn)分中心與城市核心的快速聯(lián)系。徐賈快速通道規(guī)劃徐州即將進入軌道交通。2021年，徐州市地方財政一般預(yù)算收入到達164.3億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值達2390億元，城區(qū)人口含銅山約170萬余人，規(guī)劃線路客流規(guī)模亦能到達要求，具備進入“軌道交通時代的根本要素。地鐵一號線延長線將通達賈汪區(qū)TOD出現(xiàn)的前提一般是由于中心城區(qū)功能過度集中，為了實現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴的背景下產(chǎn)生，實現(xiàn)分中心與城市核心的快速聯(lián)系。徐賈快速通道價值初析市民張先生說，徐州到賈汪距離縮短了，這是最大的好處。在市區(qū)上班，居住地在賈汪。現(xiàn)在去一趟賈汪，

11、坐公交車大約要用1個小時，開私家車也需要40多分鐘?？焖偻ǖ澜ǔ珊螅瑥男熘莩菂^(qū)上快速通道，能夠在15-20分鐘時間內(nèi)到達賈汪。同時，在賈汪買一套房子要比在徐州市區(qū)及郊區(qū)其他地方買房子廉價很多，省下原本打算在市區(qū)買房的錢還可以買一輛私家車，白天在市區(qū)工作，晚上回賈汪居住，20多分鐘就回到家，有房有車，生活多自在。摘自?中國徐州網(wǎng)徐州日報? 未來：連接利國至銅山城區(qū)之間的交通廊道便捷：賈汪到城區(qū)只要20分鐘，白天在市區(qū)工作，晚上回賈汪居住現(xiàn)狀：賈汪到徐州行車時間約40分鐘至1小時工程TOD價值分析及價值利用TOD模式工程概念之“對癥下藥：順應(yīng)政府對徐州市和賈汪區(qū)整體城市定位規(guī)劃，具有強大說服力；區(qū)

12、域內(nèi)首家用TOD模式包裝的工程，利于樹立工程區(qū)域性典型樓盤形象，有效提高客戶識別度；TOD模式能更好地使用政府規(guī)劃和土地價值來聚焦工程升值潛力，能夠為客戶更清晰描述“生活藍圖；拉近徐州與賈汪的客戶心理距離，擴大目標客群面，覆蓋徐州東北部意向客群；高效便捷，降低生活本錢，提高生活質(zhì)量成為TOD新區(qū)開發(fā)模式的核心價值點；兵法原理揚長避短優(yōu)勢最大化：站在城市開展的角度包裝工程TOD價值，以本工程獨有的純居住物業(yè)形態(tài)、賈汪新城區(qū)中心門戶優(yōu)勢、新城小學的人文價值、交通優(yōu)勢及內(nèi)部景觀資源優(yōu)勢，塑造徐州首席TOD水岸高尚純住區(qū)。工程占位思考自身條件區(qū)域開展上信品牌地段良好，交通便捷，處于門戶位置。徐賈快速通

13、道將進一步加快區(qū)域城市化進程，拉進徐州與賈汪城區(qū)的距離感。上信置業(yè)在徐州首個房地產(chǎn)工程，需樹立良好品牌形象，同時為分期開發(fā)、利潤最大化及后續(xù)拿地開發(fā)奠定良好根底。本工程將成為城市人群拓展城市想象空間的載體；本案將是城市化進程中城市延伸區(qū)的“TOD首席人居工程。徐賈快速通道2021年底通車，賈汪新城區(qū)的開展，工程地處賈汪新城區(qū)中心的自身屬性注定本工程必須成為“TOD首席人居工程。目標客戶群定位在徐州工作，生活重心、工作都在新區(qū)公務(wù)員、教師等相關(guān)銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)、年輕置業(yè)者重要客戶偶得客戶周邊置業(yè)換新房，與父母分房的居住升級生活緣外省市、想落戶徐州、長期投資核心客戶我們的主力客戶是這么

14、一批人：他們在25-35歲之間，土生土長于徐州或只身匹馬闖蕩；他們多為公務(wù)員、銀行職員、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)，有一份不錯的職業(yè)，收入穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期；他們關(guān)注捷運交通、生活配套的便利，對生活品質(zhì)有追求；居住講究緊湊實用，性價比高；注重區(qū)域未來的升值潛力和開展空間；本工程目標客戶群在徐賈快速通道通車前后，快速城市化進程將使區(qū)域?qū)傩酝蝗话l(fā)生改變，工程前期將以賈汪及周邊區(qū)域為主，隨著賈汪區(qū)域迅速開展，后期有望成為城市主流外溢人口大型居住區(qū)。目標客戶群置業(yè)想法被城市邊緣化，但又希望與城市毫無距離，能在都市和家中自有轉(zhuǎn)換；“與年輕漸行漸遠，但有一定經(jīng)濟實力！思想前衛(wèi)，接受力強，對新鮮事物天生擁有強烈

15、的敏銳感，渴望獨立，更渴望擁有自己小小的世界；“房子不一定要大，但一定要有溫馨，夠特別；追求品位同時，更能有自己獨立的精神世界；“他們，或“地主或敏銳的投資者或資金運轉(zhuǎn)高手，收入豐厚，有獨到、長遠的投資眼光，對區(qū)域開展價值認可，看好產(chǎn)品升值、保值空間； 一種實用前瞻的置業(yè)想法獨立、實用、便利、升值潛力調(diào)性參考調(diào)性參考思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略產(chǎn)品價值提升一、社區(qū)概念TOD、純水岸、人居低碳二、環(huán)境概念公園三、建筑風格現(xiàn)代典雅四、領(lǐng)先戶型將在后續(xù)溝通中針對性詮釋TOD之城、都

16、市之城、水岸之城、生活之城、城上城純水岸低碳住區(qū)TOD模式高融合性可持續(xù)開展示范性社區(qū)概念價值提升工程定位徐州 首席純水岸人居社區(qū)T O D：2021徐賈快速通道所能帶來的TOD模式將是工程的核心，TOD模式帶來工作本錢降低、生活本錢降低、交通本錢的降低、時間本錢的降低工程所處區(qū)域即將成為TOD效率時代的新興都市區(qū)。純 水 岸：工程內(nèi)部打造的環(huán)境屬性。人居社區(qū)：低能量、低消耗、低開支、可持續(xù)開展的生活型社區(qū)。環(huán)境價值提升開放型社區(qū)外廣場位于泓福路與桃源路交匯處，要有昭示性、營造社區(qū)領(lǐng)地感，突出空間的公共性、互動性?？紤]其耐用性，建議以硬質(zhì)鋪裝，可在中心設(shè)置小型噴泉或水景綠化帶。環(huán)境價值提升開放

17、型社區(qū)主入口主動迎接城市化，營造社區(qū)的生活氣氛，聚人氣，建議入口處設(shè)置“保安崗亭和“工程標識1、我們在營造宜居的居住氣氛，她是不同于新明半島的只有氣勢，是溫馨的，平易近人的，宜居的；2、“保安崗亭增加出入小區(qū)的平安性；3、“工程標識突出工程的風格，界定領(lǐng)域感；環(huán)境價值提升中心溪岸廣場工程所設(shè)置的中心溪岸廣場作為整體形象核心展示窗口，在此集中投入，以精致人工和自然環(huán)境交相輝映，通過社區(qū)開放式入口和此處強烈比照，給到客戶以震撼。環(huán)境價值提升環(huán)境價值提升小高層底層局部架空可考慮在局部建筑底層的局部架空，使住宅院落與組團綠地、中心廣場綠地的視覺空間更為流暢，可穿透性良好，有助于社區(qū)鄰里的交往；同時可放

18、置一些室外運動器具，供住戶鍛煉；或作為樓宇的公共花卉培植區(qū)和休閑、交流場所，實際上承擔了局部泛會所的功能。 建筑風格價值提升現(xiàn)代典雅風格現(xiàn)代典雅主義建筑風格源于西方,是現(xiàn)代主義與古典主義的折衷和融合。它與現(xiàn)代古典主義有非常多的類似之處。現(xiàn)代典雅主義更多的是一種營銷學的分類。現(xiàn)代典雅主義在建筑運用上表現(xiàn)出的特點：住宅外立面多結(jié)合采用涂料、陶質(zhì)、石材等建筑材料色彩運用方面穩(wěn)重、大方。重視比例和三段論，基部多用石材頂部造型復雜，靠不同材料的結(jié)合使用營造穩(wěn)重，豪奢的氣氛；實際效果與造價密切相關(guān)低檔涂料和廉價線條的效果較差。確立上信十里花溪整體高檔形象，提升工程地處賈汪新城區(qū)的地段價值，維護社區(qū)整體天際

19、線，考慮與多層花園洋房的完美融合。思路溝通框架PART 1 上信十里花溪市場初判PART 2 上信十里花溪戰(zhàn)略思考PART 3 上信十里花溪產(chǎn)品提升PART 4 上信十里花溪執(zhí)行策略總體執(zhí)行目標快速成就上信TOD系列品牌上信十里花溪成為徐州首席TOD純水岸低碳社區(qū)代表提升工程銷售速度，同時確保工程利潤最大化關(guān)鍵點：TOD系列價值體系工程前期推廣思路1、認知：認識上信十里花溪品牌 徐州TOD時代的快樂生活2、認同：認同上信十里花溪產(chǎn)品 停止空談3、認可：認可上信十里花溪價值 上信TOD系新標準體驗最終實現(xiàn)工程利潤最大化、快速銷售、回籠資金上信十里花溪前期執(zhí)行策略第一階段：待定推廣主題：徐州TOD

20、時代的快樂生活廣告訴求：企業(yè)品牌線TOD城市運營商 配合政府規(guī)劃及徐賈大道開通信息高調(diào)發(fā)布 工程品牌線徐州TOD時代的快樂生活營銷活動： 1.客戶拓展徐州市首屆少兒鋼琴賽暫擬邀請李云迪 2.客戶拓展徐州市首屆青年歌手大獎賽 3.客戶拓展2021上信金融頂峰論壇暫擬邀請郎咸平媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品第二階段：待定推廣主題：提升上信TOD產(chǎn)品價值調(diào)性停止空談開啟新城區(qū)之門TOD系產(chǎn)品首發(fā)徐州廣告訴求：工程品牌線TOD系產(chǎn)品價值標準地段價值、工程規(guī)劃、人居價值等活動：客戶維系上信十里花溪家庭文化節(jié) 價值展示上信TOD系十里花溪工程新聞發(fā)布會 形象塑造徐州上游、順風順

21、水、首席水岸人居社區(qū)媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品上信十里花溪前期執(zhí)行策略第三階段：待定推廣主題：上信TOD系新標準體驗什么是快，什么是活軟文高調(diào)宣講徐賈大道開通后的生活方式改變！從此，十里花溪的生活更快活。廣告訴求：工程品牌線TOD系產(chǎn)品核心賣點規(guī)劃、建筑、園林、景觀等活動：客戶維系上信客戶答謝會 客戶拓展上信徐州市場巡展媒介物料：報紙、戶外大牌、短信、場地看板、道旗、宣傳印刷品上信十里花溪前期執(zhí)行策略現(xiàn)場包裝展示導示系統(tǒng)工程周邊道路全面改裝，設(shè)置引導旗小區(qū)內(nèi)部看樓通道的引導標志新售樓處周邊及對面的商業(yè)資源充分利用，制造地盤效應(yīng)立刻行動現(xiàn)場包裝展示導示系統(tǒng)立刻行動上信十里花溪營銷節(jié)點鋪排工作內(nèi)容工作內(nèi)容細分基本內(nèi)容一、營銷執(zhí)行報告區(qū)域競爭市場格局區(qū)域的市場、產(chǎn)品、競爭、客戶及專題研究總體分析、市場產(chǎn)品特征分析、購房客戶需求特征、營銷特征分析、典型競爭樓盤分析、項目競爭策略提供項目市場競爭策略及定位建議項目解讀，項目定位項目營銷推進計劃及策略對項目整合營銷執(zhí)行進行統(tǒng)籌策劃營銷策略，推廣執(zhí)行及費用預(yù)算二、銷售物料VI系統(tǒng)方案設(shè)計紙袋、信封信箋、工牌、vi系統(tǒng)、道旗項目名稱、項目和公司LOGO