別墅物業(yè)管理方案4

1、別墅物業(yè)治理方案別墅物業(yè)治理方案.HYPERLINKl_bookmark11第一部分項(xiàng)目表面.HYPERLINKl_bookmark22第二部分物業(yè)治理辦事內(nèi)容.HYPERLINKl_bookmark32第三部分治理方法.HYPERLINKl_bookmark46第四部分治理原則.HYPERLINKl_bookmark56第五部分治理目標(biāo).HYPERLINKl_bookmark67第六部分總目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo).HYPERLINKl_bookmark77第七部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的包管步伐.8第八部分物業(yè)治理費(fèi)收支治理.HYPERLINKl_bookmark830第九部分VI企業(yè)視覺識(shí)別系統(tǒng).HYPERLIN

2、Kl_bookmark9301第一部分項(xiàng)目表面一、地理位置及占地面積：二、區(qū)內(nèi)情況：三、衡宇特點(diǎn)：四、配套設(shè)施：五、交通條件：六、物業(yè)治理：第二部分物業(yè)治理辦事內(nèi)容辦事項(xiàng)目（一）工程服務(wù)（二）設(shè)辦事內(nèi)容園區(qū)內(nèi)衡宇小、中、大維修辦事園區(qū)內(nèi)大眾設(shè)備設(shè)施治理辦事尺度1.小修：1）完成日常小修任務(wù)指標(biāo)；2）衡宇小修、急修、實(shí)時(shí)率100%；接到維修單10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)；零修實(shí)時(shí)（24小時(shí)）完成，急修不外夜；3）小修及格率達(dá)100%；4）水電維修不凌駕24小時(shí)，土建維修不凌駕3天。2.中修：保持衡宇完好率100%；衡宇外觀：保持完好，無破壞立面，整潔，無涂污處，無違反劃定私搭亂建現(xiàn)象；3.維修工程質(zhì)量及格率

3、達(dá)100%；分項(xiàng)查抄、結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)；憑據(jù)工序一步到位，杜絕二次返工現(xiàn)象；4.住戶滿意率到達(dá)98%以上；1.公用設(shè)備、設(shè)施圖紙、資料檔案完善齊全，完整率100%2.設(shè)備設(shè)施維護(hù)良好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，寧靜無事故隱患達(dá)100%2備設(shè)施管理（三）裝修治理（四）保潔服務(wù)監(jiān)視業(yè)主和住照有關(guān)劃定進(jìn)修園區(qū)門路情況常清潔調(diào)養(yǎng)3.設(shè)備設(shè)施調(diào)養(yǎng)、查驗(yàn)制度完備率達(dá)99%；4.消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損壞，可隨時(shí)啟用；5.門路流通，路面平坦，無積水，無塌陷；完好使用率99%以上，無隨意占道，無改變使用功效；6.排水管、溝完好率99%；排水通暢，無堵、冒現(xiàn)象，定期疏通，無積水、塌陷、殘破，定期查抄一次/月；7.路燈、庭院燈燈具

4、完好率100%，無損壞，定期維護(hù)調(diào)養(yǎng)、清潔，每月一次。8.大眾文化娛樂、休閑設(shè)施完好率100%，確保設(shè)施的使用功效，定期維護(hù)，每月查抄一次；9.供水、供電運(yùn)行正常，無亂搭接，無泄漏；1.審查裝修單元相關(guān)資質(zhì)、證件及格率到達(dá)100%；2.查抄業(yè)主治理裝修相關(guān)證件、表格、裝修竄改部位等手續(xù)是否公道并切合要求；3.監(jiān)視裝修單元無危及衡宇結(jié)構(gòu)與他人寧靜、無改變用途及不戶遵可變動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行裝修施工監(jiān)視率100%；行裝4.修建垃圾無亂堆亂放，無亂搭接；5.裝修時(shí)間牢固，不影響他人，不超時(shí)施工；6.每日三次做到巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)視查抄裝修人員是否持證上崗，人證相符；7.查抄裝修場(chǎng)合是否有火警隱患，有否違章用電、

5、用火現(xiàn)象。1.24小時(shí)衛(wèi)生保潔制；2.園區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等設(shè)備，及格率100%；的日3.園區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生、空氣清新，情況無污染，保潔率99.6%4.垃圾日產(chǎn)日清，大眾垃圾每天清理一次；5.垃圾箱每日清潔一次，每周清洗二次；6.地面部分無垃圾雜物、無泥砂、無積水，自行車棚整潔無雜3（五）綠園區(qū)內(nèi)花草樹木綠化地日常養(yǎng)護(hù)和治理管理（六）保維持園區(qū)大眾秩序安及住戶寧靜服務(wù)（七）園區(qū)的日常消防治消防理治理物、無蜘蛛網(wǎng)，無亂張貼標(biāo)語、小告白，無亂堆亂放，清潔率99%以上；7.所有大眾場(chǎng)合無雜物、無垃圾，保潔率99%以上；8.園區(qū)內(nèi)少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下。1）綠化完好率100

6、%；植物配置根本公道，喬灌花草齊全，園區(qū)內(nèi)綠化部署優(yōu)美，花草樹木與修建協(xié)調(diào)一致，根本無裸露土地；綠地籠罩率凌駕40%；2）有多種樹種，有一定命量的耐蔭灌木，耐蔭宿根花草、草坪，有一定的立體綠化，烘托美化情況；3）花草樹木生長(zhǎng)正常，修剪實(shí)時(shí)，無明顯枯枝死杈，及病蟲侵害現(xiàn)象；4）樹木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5）樹木無釘拴捆綁現(xiàn)象；6）綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占現(xiàn)象。1）園區(qū)實(shí)行關(guān)閉治理，24小時(shí)巡邏值班制度，與派出所配合，維護(hù)園區(qū)治安有權(quán)對(duì)園區(qū)內(nèi)可疑人員進(jìn)行盤問；2）巡視時(shí)產(chǎn)生火警事故或隱患及治安、交通等事故，實(shí)時(shí)處理懲罰并上報(bào)相關(guān)部分；3）被盜、刑事、火警、治安案件

7、年產(chǎn)生率1以下，年度無重大刑事案件、重大火警和交通事故產(chǎn)生；4）遇突發(fā)案件，保安人員2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，第一時(shí)間接納防備步伐；危險(xiǎn)處設(shè)有明顯標(biāo)記和防備步伐；5）保安人員著裝有明顯標(biāo)記和事情范例，按巡檢路線認(rèn)真巡檢；6）違章產(chǎn)生率1以下，處理懲罰及回訪率100%。1）園區(qū)消防設(shè)施完好率100%，消防供水率100%；系統(tǒng)設(shè)施完好，定期定人查抄維護(hù)，對(duì)消防供水系統(tǒng)定期試水試壓；2）火警產(chǎn)生率1以下，有防備步伐，定期進(jìn)行寧靜教誨、培訓(xùn)，包管事情人員掌握根本消防技能，及格率到達(dá)100%；43）制定防火責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行，消防設(shè)施有明顯標(biāo)記，不得挪做它用，安排公道，定期巡視查抄，使之及格有效。（八）車輛交通治

8、理（九）檔案資料管理（十）代收代繳辦事園區(qū)內(nèi)提供車輛治理創(chuàng)建園區(qū)大眾檔案資料代收、繳費(fèi)辦事1）提供車輛停車泊位、車輛發(fā)牌、登記率100%，認(rèn)真查抄進(jìn)出車輛及車輛憑證；2）車輛按劃定路線及速度行駛，有明顯交通提示標(biāo)記；3）車輛無鳴笛叫人，違章率低于1以下；4）人車進(jìn)出有序，車證相符，繳費(fèi)率98%以上，無被盜。1）創(chuàng)建盤算機(jī)資料庫，檔案齊全，檔案創(chuàng)建與完好率100%，有物業(yè)治理用度的收繳和使用記載，事情日記整潔真實(shí)；2）衡宇有總平面圖、地下管網(wǎng)圖籌劃批準(zhǔn)文件、竣工擔(dān)當(dāng)驗(yàn)收檔案，（驗(yàn)收證明、竣工驗(yàn)收單、土建、水暖、電氣人防、設(shè)備竣工圖紙）、大眾設(shè)施設(shè)計(jì)安裝圖紙資料，帳實(shí)相符；3）有1/10001比例

9、尺的現(xiàn)狀圖、籌劃總平面圖、門路籌劃圖、豎向籌劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)籌劃圖、綠地籌劃圖以及園區(qū)的詳細(xì)籌劃說明書和情況預(yù)評(píng)價(jià)書；4）有分戶治理記載，衡宇數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)表，居住園區(qū)情況表、衡宇寧靜普查統(tǒng)計(jì)表；5）有歷年衡宇完損品級(jí)評(píng)定記載，衡宇及設(shè)備大、中、小修和查抄記載，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記載；6）大眾維修基金的提存和使用記載。1）熟悉收繳大眾設(shè)施費(fèi)。衛(wèi)生清潔費(fèi)、殺蟲費(fèi)、治理費(fèi)、水電氣費(fèi)的收費(fèi)尺度、盤算要領(lǐng)；2）熟悉抄看水電氣表，正確讀表，計(jì)量準(zhǔn)確（準(zhǔn)確率100%）并提供憑證；3）治理費(fèi)收繳率98%以上；按劃定收取，不擅自提高收費(fèi)。5（十一）服務(wù)規(guī)范用語1）好，謝謝，對(duì)不起，請(qǐng)?jiān)?，歡迎到臨，請(qǐng)當(dāng)

10、心，打攪了，請(qǐng)留步，您走好，再見2）節(jié)日快樂，祝賀您事情愉快，祝您好運(yùn)，新年好，圣誕快樂3）小姐，先生，女士，夫人4）讓您久等了，給您添麻煩了，希望您滿意，有什么可以幫您？與客戶進(jìn)行日常業(yè)我再給您想想步伐務(wù)來往時(shí)使用禮貌5）請(qǐng)問您有什么事？請(qǐng)問您找誰？有什么需要我?guī)椭空?qǐng)您用語登記，歡迎到臨本園區(qū)6）很樂意為您辦事，這是我應(yīng)該做的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，請(qǐng)您多提名貴意見7）請(qǐng)您登記，請(qǐng)您出示停車卡，請(qǐng)您鎖好車門，請(qǐng)您按指定位置停車，請(qǐng)交停車費(fèi)，謝謝到臨第三部分治理方法駐場(chǎng)治理第四部分治理原則辦事宗旨業(yè)主和住戶至上辦事第一依法治理企業(yè)辦事精神熱誠奉獻(xiàn)求實(shí)創(chuàng)新職業(yè)道德熱愛事情忠于職守廉潔奉公遵守規(guī)律6

11、費(fèi)力搏斗鉆研業(yè)務(wù)文明禮貌勤儉節(jié)約科學(xué)治理優(yōu)質(zhì)辦事第五部分治理目標(biāo)以人為本，為業(yè)主/住戶辦事，通過對(duì)別墅園區(qū)的治理，對(duì)業(yè)主/住戶的辦事，保持和提高物業(yè)的完好水平，使物業(yè)保值增值，以維護(hù)業(yè)主/住戶的整體利益為出發(fā)點(diǎn)，為業(yè)主/住戶帶來最大限度的利益。以業(yè)主/住戶為中心，為業(yè)主/住戶提供完善的辦事，創(chuàng)造寧靜、清潔的生活情況。治理處對(duì)別墅園區(qū)實(shí)施專業(yè)化、范例化治理，使我們的治理融入業(yè)主中，用優(yōu)質(zhì)的治理辦事，為業(yè)主/住戶營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的生活空間。舒適、溫暖、快捷、方便、/住戶的居住生活之通過我們的治理辦事，樹立物業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌形象；通過營(yíng)造高品質(zhì)的生活空間，樹立別墅園區(qū)的良好社會(huì)形象；通過別墅園區(qū)的良好形象

12、使開發(fā)商得到更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；通過我們的努力使治理處成為業(yè)主/住戶的朋友和別墅園區(qū)的恒久治理者，使治理處在競(jìng)爭(zhēng)中得到生長(zhǎng)。第六部分總目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)總體目標(biāo)：我們將盡力確保別墅園區(qū)物業(yè)治理按本方案尺度實(shí)施及到達(dá)良好效果。通過我們的物業(yè)治理辦事，樹立物業(yè)治理的品牌形象，確保開發(fā)商今年在別墅園區(qū)項(xiàng)目上銷售/出租任務(wù)的完成。2002年10月開展ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并在一年內(nèi)得到ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書。爭(zhēng)創(chuàng)“優(yōu)秀物業(yè)治理示范園區(qū)”。7分項(xiàng)指標(biāo)：第七部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的包管步伐治理體制和人員配備治理機(jī)構(gòu)設(shè)置憑據(jù)治理原則、治理方法及別墅園區(qū)的具體情況，治理處全面賣力日常治理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)園

13、區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。治理處按治理內(nèi)容設(shè)置機(jī)構(gòu)，包管治理區(qū)域?qū)庫o、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、業(yè)主/住戶正常居住。人員配備按ISO9002質(zhì)量尺度和別墅園區(qū)治理內(nèi)容，科學(xué)、公道地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，本著“精干、高效、節(jié)約”的原則確定人員體例。治理處職責(zé)?貫徹執(zhí)行物業(yè)治理公司的事情目標(biāo)、決策、籌劃和各項(xiàng)指令。?執(zhí)行公司統(tǒng)一的財(cái)政治理劃定。?執(zhí)行公司統(tǒng)一的人事治理劃定。?賣力治理處的全面治理事情，并憑據(jù)公司的整體籌劃，制訂治理處的事情目標(biāo)、事情籌劃并組織實(shí)施。?制定治理方案報(bào)公司批準(zhǔn)并組織實(shí)施。?憑據(jù)公司批準(zhǔn)的年度財(cái)政籌劃，公道、有效的控制本錢，收取物業(yè)治理費(fèi)、供暖費(fèi)等種種用度，提高種種用度的收繳率，并積極開展項(xiàng)目?jī)?nèi)的多種

14、經(jīng)營(yíng)，為公司經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。?賣力別墅園區(qū)項(xiàng)目治理處種種文檔的收發(fā)、通報(bào)、存檔及信息治理、反饋等事情。賣力別墅園區(qū)項(xiàng)目治理處辦公用品、工程所需維修質(zhì)料及牢固資產(chǎn)的采買。?賣力別墅園區(qū)項(xiàng)目工程設(shè)備、設(shè)施的日常查抄、維修、調(diào)養(yǎng)事情。賣力別墅園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修治理事情。賣力別墅園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)保安、保潔、綠化、車輛治理等事情。?憑據(jù)權(quán)限和內(nèi)容賣力處理懲罰和配合業(yè)主、開發(fā)商對(duì)治理處事情或人員的有關(guān)投訴。?自覺擔(dān)當(dāng)業(yè)主和開發(fā)商的監(jiān)視，并協(xié)調(diào)好與業(yè)主和開發(fā)商的干系。8?賣力與各項(xiàng)目所在地政府及有關(guān)部分創(chuàng)建良好的協(xié)作干系。?配合協(xié)調(diào)與項(xiàng)目部、銷售公司等公司內(nèi)相關(guān)部分的干系，配合供暖、收視等專業(yè)部分的事情

15、，配合相關(guān)的外包公司的事情，為專業(yè)公司及外包公司提供須要的條件。入住入住流程具體說明：1、驗(yàn)房2、填寫返修單3、返修4、驗(yàn)收5、領(lǐng)取資料、簽協(xié)議?發(fā)給業(yè)主簽訂并填寫的文件資料簽訂物業(yè)治理?xiàng)l約、供暖協(xié)議書，業(yè)主、治理處各保存一份。業(yè)主領(lǐng)取衡宇使用、治理、維修條約并簽訂答應(yīng)書，三方各保存一份。6、領(lǐng)取住戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)、工程質(zhì)量包管書、住宅使用說明書、修建工程保修卡。業(yè)主填寫業(yè)主根本情況登記表、緊急情況聯(lián)絡(luò)登記表。7、收取用度在簽訂協(xié)議后，向業(yè)主收取物業(yè)治理費(fèi)、供暖費(fèi)等，如治理裝修再向裝修公司收取裝修治理費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)、包管金等。8、鎖匙發(fā)放?驗(yàn)房及格并簽署執(zhí)法文件后，治理鑰匙交代手續(xù)。?填寫鑰匙

16、交代單。?業(yè)主/住戶、治理處簽章。裝修一、衡宇裝修步伐業(yè)主治理入住手續(xù)后，可以依照以下步伐進(jìn)行裝修事情。裝修流程如下圖：裝修流程具體說明：（1）業(yè)主/住戶需要裝修時(shí)，應(yīng)提前到公司物業(yè)部提出申請(qǐng)，領(lǐng)取住宅園區(qū)裝修治理劃定和9別墅園區(qū)裝修手冊(cè)，并如實(shí)填寫業(yè)主（住戶）裝修施工申請(qǐng)表，治理裝修申報(bào)手續(xù)。（2）業(yè)主/住戶將裝修方案、設(shè)計(jì)圖紙以及裝修施工單元的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件、資質(zhì)證書復(fù)印件等有效證件交到物業(yè)部，由工程部審批方案。及格后，簽協(xié)議。（3）若裝修項(xiàng)目不切合劃定，須變動(dòng)裝修內(nèi)容，交工程部再審，直至通過。（4）裝修方案審批及格后，治理處、業(yè)主/住戶、裝修施工單元三方配合簽定衡宇裝修協(xié)議書。（

17、5）協(xié)議簽定后，業(yè)主/住戶和裝修施工單元需交納裝修押金、裝修治理費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。（6）裝修單元執(zhí)交費(fèi)票據(jù)、施工人員身份證、免冠近照二張到治理處物業(yè)部填寫裝修施工人員登記表，領(lǐng)取收支證及施工許可證。（7）進(jìn)場(chǎng)裝修為確保裝修期間一切正常，治理處憑據(jù)建立部、市、區(qū)有關(guān)文件，指定了別墅園區(qū)裝修手冊(cè)，對(duì)施工時(shí)間、施工人員、施工期間的寧靜、消防、施工用電，清潔衛(wèi)生等做出劃定，所有施工人員必須遵守。在裝修期間如需變動(dòng)轉(zhuǎn)內(nèi)容，需到物業(yè)部存案，治理復(fù)審，得到許可后，方可按變動(dòng)后的內(nèi)容進(jìn)行整修。（8）治理處在裝修期間要監(jiān)視裝修歷程，不定期對(duì)其進(jìn)行查抄，并將查抄情況做好記載。治理處各職能部分憑據(jù)各自職責(zé)，監(jiān)視裝修單

18、元有無違反裝修協(xié)議及裝修劃定的行為產(chǎn)生。若施工中有違反協(xié)議內(nèi)容的，通知施工單元實(shí)時(shí)進(jìn)行整改后，方可繼承施工，如拒不平從，則由物業(yè)部簽發(fā)違章處理懲罰單，立即停工，另做處理懲罰。（9）治理處保安保潔部在裝修期間賣力查抄監(jiān)視裝修垃圾和生活垃圾的清運(yùn)事情。二、裝修期間治安的治理1施工人員進(jìn)入園區(qū)，都應(yīng)治理收支證。收支園區(qū)時(shí)，保安賣力查驗(yàn)，無證者禁絕進(jìn)入園區(qū)。收支證僅供本人使用不得轉(zhuǎn)借；持證人要自覺擔(dān)當(dāng)和配合保安查驗(yàn)；收支證到期或有遺失，須實(shí)時(shí)到發(fā)證部分治理延期或補(bǔ)辦手續(xù)。2裝修期間為增強(qiáng)對(duì)施工人員的治理，進(jìn)行以下主要事情：?保持各施工別墅大眾區(qū)域的大眾衛(wèi)生及大眾秩序。?監(jiān)視施工人員在運(yùn)進(jìn)、運(yùn)出裝修質(zhì)料

19、等物品時(shí)，是否有遺灑等情況出現(xiàn)，如發(fā)明，要實(shí)時(shí)制止。?防備施工人員破壞大眾區(qū)域的設(shè)備及設(shè)施。10?禁絕施工人員將施工質(zhì)料堆放在大眾區(qū)域內(nèi)。?查抄消防設(shè)備的完好，發(fā)明違反消防劃定的人或行為立即制止并上報(bào)。?防備施工人員在施工區(qū)域內(nèi)打斗打斗。3裝修公司在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)裝修前，應(yīng)與治理處簽訂施工防火寧靜協(xié)議書應(yīng)先到工程部治理動(dòng)火證，特種作業(yè)人員需持證上崗作業(yè)。4、所有裝修人員在施工期間必須遵守裝修手冊(cè)及保安保潔部制定的特別通告，如需動(dòng)用明火，保安員在日常巡視當(dāng)中，將對(duì)施工人員進(jìn)行治理，并有權(quán)對(duì)違反裝修手冊(cè)及特別通告行為的人員進(jìn)行制止，情節(jié)嚴(yán)重者將通知物業(yè)部對(duì)其進(jìn)行處罰，直至停止施工。三、裝修期間裝修垃

20、圾的清運(yùn)裝修期間，施工單元須將裝修垃圾裝袋放在戶門以內(nèi)，裝修垃圾不得散放；生活垃圾不得與裝修垃圾混放；如違反劃定，物業(yè)人員有權(quán)制止并令其清理，拒不平從者，治理處有權(quán)令其停工，清場(chǎng)。裝修垃圾由施工單元日產(chǎn)日清，如遇特殊情況，實(shí)時(shí)與物業(yè)部取得聯(lián)系，另行擺設(shè)人員清運(yùn)。保潔人員在清運(yùn)垃圾時(shí)要包管密封，不遺灑，不丟落，將垃圾運(yùn)至指定所在。上門收取垃圾的原因：?包管園區(qū)室外情況衛(wèi)生處于良好的保潔狀態(tài)。?包管別墅園區(qū)的設(shè)施設(shè)備不受損壞。返修、保修返修是指業(yè)主/住戶衡宇自用部分仍在保修期內(nèi)的維修.維修事情由施工單元賣力。返修流程具體說明：?業(yè)主/住戶在保修期內(nèi)向物業(yè)部提出返修申請(qǐng)。?物業(yè)部通知工程技能人員到現(xiàn)

21、場(chǎng)核實(shí)情況，確認(rèn)是否是質(zhì)量問題。?情況屬實(shí)由物業(yè)部填寫返修單（單中應(yīng)寫明預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話、維修項(xiàng)目等），轉(zhuǎn)交給施工單元。?施工單元憑據(jù)返修單內(nèi)容，在約定時(shí)間內(nèi)派人員進(jìn)行維修，如在約定時(shí)間內(nèi)不能擺設(shè)，由施工單元自行與業(yè)主/住戶另行商定時(shí)間。?維修完畢，由工程部進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)及格后，通知業(yè)主/住戶確認(rèn)。?物業(yè)部對(duì)業(yè)主/住戶的報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行回訪。11?保修期滿前一個(gè)月，物業(yè)部通告業(yè)主/住戶。?保修到期后，由開發(fā)商、治理處及施工單元配合進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)曾經(jīng)提出返修要求的項(xiàng)目，憑據(jù)實(shí)際情況重點(diǎn)查驗(yàn)。維修維修是指業(yè)主/住戶衡宇自用部分已過保修期的維修.用度由業(yè)主/住戶包袱。維修流程圖：維修流程具體說明：?物業(yè)

22、部接到業(yè)主/住戶報(bào)修電話或書面申請(qǐng)，核實(shí)該戶是否欠交用度（如欠交催繳）后填寫維修工單，維修工單中應(yīng)寫明報(bào)修預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話、維修項(xiàng)目及用度(包羅質(zhì)料費(fèi)及人工費(fèi))。?物業(yè)部將工單轉(zhuǎn)工程部值班人員，由工程部委派人實(shí)時(shí)進(jìn)行維修。?工程部值班人員憑據(jù)維修工單內(nèi)容，在約定時(shí)間內(nèi)派維修人員進(jìn)行維修，維修事情完成在維修單上填寫完成時(shí)間，如住戶原因，在約定時(shí)間內(nèi)不能進(jìn)行維修，應(yīng)實(shí)時(shí)通知物業(yè)部，另行約定維修時(shí)間。?業(yè)主/住戶驗(yàn)收及格，簽字確認(rèn)工程質(zhì)量及用度。維修人員將維修工單轉(zhuǎn)物業(yè)部存檔。?物業(yè)部定期對(duì)業(yè)主/住戶進(jìn)行回訪。?維修費(fèi)由物業(yè)部計(jì)入當(dāng)月應(yīng)收，定時(shí)收費(fèi)。投訴的處理懲罰治理處各部分日常治理運(yùn)作原則：全面

23、推行國(guó)際、海內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量治理體系，園區(qū)內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安消防、車輛、清潔綠化、園區(qū)文化、設(shè)施維修調(diào)養(yǎng)等統(tǒng)一范例治理，注重每一個(gè)治理辦事人員的培訓(xùn)、考評(píng)、進(jìn)行日檢、周檢、月檢、年終評(píng)審事情。治理處治理規(guī)章制度分為民眾制度和內(nèi)部治理制度兩大類，總體實(shí)施原則為：創(chuàng)建專項(xiàng)事情領(lǐng)導(dǎo)小組。設(shè)立總值班制度。執(zhí)行物業(yè)治理公司的各項(xiàng)治理制度。12治理制度目錄：民眾制度別墅園區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l約別墅園區(qū)物業(yè)治理住戶手冊(cè)別墅園區(qū)精神文明建立條約別墅園區(qū)別墅使用與維護(hù)治理劃定衡宇二次裝修治理劃定交通車輛、停車場(chǎng)治理劃定別墅園區(qū)治安治理劃定別墅園區(qū)消防治理劃定別墅園區(qū)清潔衛(wèi)生治理劃定別墅

24、園區(qū)園林綠化治理劃定別墅園區(qū)情況掩護(hù)治理劃定別墅園區(qū)飼養(yǎng)寵物治理劃定別墅園區(qū)寧靜用水、用電治理劃定別墅園區(qū)娛樂場(chǎng)合治理劃定別墅園區(qū)暫住人口治理劃定別墅園區(qū)衡宇出租治理劃定別墅園區(qū)路燈治理步伐別墅園區(qū)配電室治理制度別墅園區(qū)水泵治理制度內(nèi)部崗?fù)ぢ氊?zé)治理處經(jīng)理崗?fù)ぢ氊?zé)物業(yè)部經(jīng)理崗?fù)ぢ氊?zé)客服中心主管崗?fù)ぢ氊?zé)客服中心職員崗?fù)ぢ氊?zé)行政主管崗?fù)ぢ氊?zé)行政職員崗?fù)ぢ氊?zé)13財(cái)政主管崗?fù)ぢ氊?zé)出納員崗?fù)ぢ氊?zé)收費(fèi)員崗?fù)ぢ氊?zé)保安保潔部經(jīng)理崗?fù)ぢ氊?zé)保安主管崗?fù)ぢ氊?zé)保安員牢固崗崗?fù)ぢ氊?zé)保安員巡邏崗崗?fù)ぢ氊?zé)車輛治理員崗?fù)ぢ氊?zé)中控值班員崗?fù)ぢ氊?zé)保安保潔部保安主管崗?fù)ぢ氊?zé)保安保潔部保潔主管崗?fù)ぢ氊?zé)保潔員崗?fù)ぢ氊?zé)綠化工崗?fù)ぢ氊?zé)工程部

25、經(jīng)理崗?fù)ぢ氊?zé)電氣主管崗?fù)ぢ氊?zé)電工崗?fù)ぢ氊?zé)維修主管崗?fù)ぢ氊?zé)維修工崗?fù)ぢ氊?zé)水暖工崗?fù)ぢ氊?zé)內(nèi)部治理運(yùn)作制度員工手冊(cè)員工行為語言范例員工職業(yè)道德范例員工培訓(xùn)治理制度員工培訓(xùn)大綱檔案資料治理制度財(cái)政治理制度治理處值班制度14回訪制度投訴處理懲罰制度園區(qū)文化事情制度大眾鑰匙治理劃定庫房治理制度公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)、調(diào)養(yǎng)治理劃定有償辦事收費(fèi)制度防火治理制度防火寧靜“三級(jí)”查抄制度消防應(yīng)急方案衡宇維修治理劃定維修辦事事情尺度寧靜辦事事情尺度保潔辦事事情尺度事情流程治理處整體運(yùn)作流程業(yè)主投訴處理懲罰流程園區(qū)文化運(yùn)動(dòng)實(shí)施流程業(yè)主入住流程二次裝修治理流程檔案創(chuàng)建與治理流程辦事質(zhì)量評(píng)價(jià)及不及格辦事控制流程物料使用控制流

26、程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)事情流程牢固資產(chǎn)購買控制流程辦事分包控制流程業(yè)主室內(nèi)維修事情流程治安事件處理懲罰事情流程15情況治理事情流程消防應(yīng)急處理懲罰流程員工培訓(xùn)事情流程事情質(zhì)量考核制度員工辦事質(zhì)量考核步伐員工賞罰條例部分月考核表員工月考核表內(nèi)部治理一、培訓(xùn)員工是第一線的事情人員，直接為業(yè)主/住戶辦事，事情質(zhì)量的優(yōu)劣，水平崎嶇直接影響到辦事質(zhì)量、公司聲譽(yù)和形象。因此，對(duì)員工的培訓(xùn)十分重要。入職培訓(xùn)：由物業(yè)治理公司人力部賣力對(duì)新入職員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)。崗?fù)づ嘤?xùn)：各部分憑據(jù)實(shí)際需要及具體事情要求，分別對(duì)員工分專業(yè)再培訓(xùn)。知識(shí)即應(yīng)知。憑據(jù)差別工種和崗?fù)?，?yīng)該掌握專業(yè)知識(shí)、崗?fù)し独?、事情步伐和事情尺度。別的，還

27、應(yīng)該對(duì)別墅園區(qū)表面，及與辦事有關(guān)的種種知識(shí)有一定的了解，以隨時(shí)滿足業(yè)主/住戶的需要。能力即應(yīng)會(huì)。不但要熟練本崗?fù)さ募寄鼙绢I(lǐng)，要有應(yīng)變能力,以滿足差別業(yè)主/住戶的要求。態(tài)度。指儀容儀表及待人接物的態(tài)度。差別崗?fù)び胁顒e的要求，儀容儀表要范例得體、潔凈大方、笑容可掬、態(tài)度老實(shí)、禮貌自然、講求高效率，要求辦事始終處于最佳狀態(tài)。為業(yè)主/住戶營(yíng)造一個(gè)清新舒適、情況優(yōu)美、整潔自在的生活空間。培訓(xùn)的組織方法1、培訓(xùn)職責(zé)：物業(yè)公司人力資源部賣力全公司員工日常培訓(xùn)籌劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等事情。2、培訓(xùn)實(shí)施流程：我們對(duì)員工的培訓(xùn)分為“入職培訓(xùn)崗?fù)まD(zhuǎn)正培訓(xùn)日常治理培訓(xùn)”3、培訓(xùn)時(shí)間：4、培訓(xùn)要領(lǐng)：16例會(huì)（政治思想及

28、職業(yè)道德教每周一次內(nèi)務(wù)治理每天一小時(shí)每周六、日培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新員工大眾培訓(xùn)科目（由人力資源部擺設(shè)）序號(hào)12345678910大眾科目名稱及具體內(nèi)容由人力資源統(tǒng)一進(jìn)行軍訓(xùn)（包羅軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練）禮儀知識(shí)：1、常用禮儀知識(shí)；辦事意識(shí)：1、職業(yè)道德教誨；企業(yè)文化：2、形體訓(xùn)練；3、行為語言范例2、如那邊理懲罰投訴；3、相同本領(lǐng)1、企業(yè)生長(zhǎng)史及根本情況介紹；2、企業(yè)理念；3、員工手冊(cè)；4、勞動(dòng)及人事方面的治理規(guī)章制度園區(qū)根本情況介紹及二次裝修治理要點(diǎn)行業(yè)法例：建立部及物業(yè)治理方面的法例條理物業(yè)治理底子知識(shí)寧靜知識(shí)及消防知識(shí)質(zhì)量治理及ISO9002質(zhì)量包管體系知識(shí)實(shí)習(xí)課時(shí)3天6課時(shí)3課時(shí)3課時(shí)4課

29、時(shí)4課時(shí)2課時(shí)2課時(shí)2課時(shí)5天2、保安員及車管員培訓(xùn)科目序號(hào)1、234培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)每周一至五培養(yǎng)組織規(guī)律性單兵行列訓(xùn)練和體能訓(xùn)練練就扎實(shí)根本功擒拿搏斗根本功、捕俘拳和防衛(wèi)熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能術(shù)每周評(píng)比查抄保持宿舍潔凈整潔一次提高思想自覺性，總結(jié)自身17567誨、事情講評(píng)及闡發(fā)）保安辦事事情手冊(cè)保安辦事的規(guī)章制度和相關(guān)法例政策消防治理事情手冊(cè)突發(fā)事件的應(yīng)急處理懲罰緊急存在不敷熟悉保安崗?fù)ぢ氊?zé)每月培訓(xùn)考核操縱規(guī)程事情尺度熟悉相關(guān)執(zhí)法廠知識(shí)，提高每月培訓(xùn)考核理論水平了解消防根本知識(shí)、根本步每月培訓(xùn)考核伐職責(zé)提高突發(fā)事件的處理懲罰能8每季度一次聚集演練力9消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和傷員救護(hù)知識(shí)每半年

30、一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力3、保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)1234567培訓(xùn)內(nèi)容例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教誨，事情講評(píng)及闡發(fā)）內(nèi)務(wù)治理清潔辦事事情手冊(cè)清潔設(shè)備操縱和調(diào)養(yǎng)清潔方面的治理劃定四害消殺和防治消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)4、園藝工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德1教誨，事情講評(píng)及闡發(fā)）培訓(xùn)頻率每周一次每月一次查抄每月培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季度一次每半年一次培訓(xùn)頻率每周一次18培訓(xùn)目標(biāo)提高思想覺悟、總結(jié)自身存在不敷保持宿舍潔凈整潔熟悉崗?fù)ぢ氊?zé)、操縱規(guī)程和事情尺度提高事情技能、保持事情效率提高理論水平熟練掌握消殺步伐提高消防實(shí)戰(zhàn)能力培訓(xùn)目標(biāo)提高思想覺悟總結(jié)自身存在不敷234234567內(nèi)務(wù)治理園藝

31、辦事事情手冊(cè)園藝機(jī)器、設(shè)備操縱和調(diào)養(yǎng)園藝潔方面的治理劃定北方植物生長(zhǎng)知識(shí)綠化治理籌劃要求消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)每月一次查抄每月培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季度一次每半年一次保持宿舍潔凈整潔熟悉崗?fù)ぢ氊?zé)、操縱規(guī)程和事情尺度提高事情技能、保持事情效率提高理論水平熟練掌握?qǐng)@林知識(shí)提高消防實(shí)戰(zhàn)能力5、維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教1誨，事情講評(píng)及闡發(fā)）內(nèi)務(wù)治理維修辦事事情手冊(cè)設(shè)備治理事情手冊(cè)消防治理事情手冊(cè)衡宇修繕尺度園區(qū)內(nèi)水、電、消防管道的走向5及設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)土建、機(jī)電、暖通等相關(guān)專業(yè)的6底子治理知識(shí)7設(shè)備及機(jī)具的操縱演練和調(diào)養(yǎng)8消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)二、物業(yè)部日常治理運(yùn)作

32、物業(yè)部主要事情：每周一次每月一次查抄每月培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每季培訓(xùn)考核每半年一次培訓(xùn)考核每半年一次提高思想覺悟總結(jié)自身存在不敷保持宿舍潔凈整潔熟悉崗?fù)ぢ氊?zé)、操縱規(guī)程和事情尺度熟悉相關(guān)法例、提高理論水平熟悉園區(qū)狀況提高事情效率提高綜合能力發(fā)素質(zhì)查驗(yàn)實(shí)際操縱能力尋找差距提高消防實(shí)戰(zhàn)能力人事、行政治理：賣力制定人員定崗定編及培訓(xùn)籌劃，種種集會(huì)紀(jì)要的編寫，員工福利報(bào)酬、人為、考勤，種種文件的收發(fā)及傳閱，員工檔案的治理19賣力本治理處各項(xiàng)規(guī)章制度的創(chuàng)建健全事情賣力本治理處制度執(zhí)行的監(jiān)視查抄事情賣力辦公物品采購事情賣力庫房的日常治理，對(duì)收支庫的物品進(jìn)行驗(yàn)收和登記。賣力員工宿舍、就餐、班車等后

33、勤辦事的治理事情。賣力內(nèi)部種種信息的通報(bào)、追辦事情?？头行臍g迎業(yè)主提出的辦事要求歡迎業(yè)主投訴、報(bào)修代收、代轉(zhuǎn)物品（珍貴物品除外）報(bào)刊、信件收發(fā)電話回訪、上門走訪（定期、不定期）解答業(yè)主提出的問題通報(bào)物業(yè)治理辦事信息特約辦事分為自營(yíng)部分（保潔，工程維修），與互助部分?；ブ糠峙c家政公司商議提供辦事項(xiàng)目給業(yè)主，用度按項(xiàng)目尺度向業(yè)主/住戶收取。特約辦事流程圖：特約辦事項(xiàng)目明細(xì)：1、自營(yíng)部分：工程維修辦事包羅：為業(yè)主換燈膽、水龍頭、修馬桶等業(yè)主居室內(nèi)設(shè)備設(shè)施的有償維修辦事，及裝修前的審圖、裝修后的隱蔽工程驗(yàn)收、裝修歷程中的質(zhì)量控制查抄等。2、互助部分：保潔辦事包羅：地面清洗、木地板打蠟、大理石清洗打

34、蠟、拋光、翻新、大理石防滲、大理石墻面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、廚房、衛(wèi)生間清潔、清洗轎車、殺蟲滅害、房間開荒、清潔及日常清潔等項(xiàng)辦事。為業(yè)主聯(lián)系家政公司，提供代訂牛奶、代訂報(bào)刊、代請(qǐng)保姆、代訂禮品、代訂鮮花、代請(qǐng)搬遷公司、代訂出租汽車、代請(qǐng)家教、送水辦事、代請(qǐng)婚慶辦事、代請(qǐng)攝像、照相辦事、代請(qǐng)清洗油煙機(jī)、代請(qǐng)小時(shí)工等事情。檔案治理：創(chuàng)建客戶檔案20預(yù)售契約復(fù)印件物業(yè)治理?xiàng)l約供暖協(xié)議業(yè)主根本情況登記表緊急情況聯(lián)絡(luò)表?xiàng)l約答應(yīng)書業(yè)主及家人身份證復(fù)印件及照片財(cái)政收費(fèi)治理：每月12日向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知單，；20日向未定期繳費(fèi)業(yè)主發(fā)送催繳通知單如仍不能履行義務(wù)的向業(yè)主發(fā)函。創(chuàng)建用度統(tǒng)收臺(tái)帳，實(shí)時(shí)登

35、記用度收繳情況三、工程部日常治理運(yùn)作設(shè)置說明：電氣專業(yè)：賣力對(duì)園區(qū)內(nèi)的變（配）電系統(tǒng)、消防自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及種種水泵、風(fēng)機(jī)電機(jī)的日常運(yùn)行治理、籌劃查驗(yàn)及突發(fā)事故處理懲罰等事情。維修專業(yè)：賣力對(duì)園區(qū)內(nèi)的給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、會(huì)所機(jī)電設(shè)備及其它通用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行治理、籌劃查驗(yàn)、年終調(diào)養(yǎng)、突發(fā)事故處理懲罰等事情。運(yùn)轉(zhuǎn)值班：賣力對(duì)園區(qū)內(nèi)的變（配）電、中央空調(diào)等系統(tǒng)的值班運(yùn)行，對(duì)大眾區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，包管園區(qū)內(nèi)種種設(shè)備的寧靜運(yùn)行，為園區(qū)內(nèi)的重要運(yùn)動(dòng)提供保障。人員擺設(shè):工程部憑據(jù)別墅園區(qū)項(xiàng)目的具體情況體例、擺設(shè)如下：憑據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況，將工程維修人員分為二個(gè)部分，克日常維修和運(yùn)轉(zhuǎn)值班，日常

36、維修部分包羅電氣、水暖二個(gè)專業(yè)，主要賣力日常維修、設(shè)備日常調(diào)養(yǎng)等事情；完成業(yè)主/住戶提出的種種維修安裝要求，為業(yè)主/住戶提供有償辦事，解決弱電系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)妨礙，及強(qiáng)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的日常治理和緊急搶修事情，完成運(yùn)轉(zhuǎn)班未能解決的遺留問題。另一部分為運(yùn)轉(zhuǎn)值班維修，每班1人，要求每個(gè)員工都具有多種技能。工程部經(jīng)理指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)員工進(jìn)行事情，在日常事情中給員工進(jìn)行培訓(xùn)和示范，協(xié)助治理處經(jīng)理做好工程組織治理事情。工程部的主要事情項(xiàng)目工程部在公司工程部的直接領(lǐng)導(dǎo)下，賣力對(duì)別墅園區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（配電、21照明、給排水、通風(fēng)、消防）進(jìn)行日常維修治理。具體內(nèi)容如下：?全面賣力所統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)

37、目，按技能治理指令的劃定，有效地制定維修事情籌劃。?賣力體例執(zhí)行項(xiàng)目設(shè)備的預(yù)防性維修事情籌劃。?處理懲罰緊急事故和突發(fā)事件。?做好交代驗(yàn)收事情，協(xié)商遺留問題的處理懲罰方案，配合施工單元返修及未完成項(xiàng)目的施工。?賣力別墅園區(qū)配電系統(tǒng)所有設(shè)備維護(hù)調(diào)養(yǎng)事情，嚴(yán)格執(zhí)行供電局、勞動(dòng)局的有關(guān)規(guī)程、劃定，確保變（配）電系統(tǒng)寧靜可靠運(yùn)行。?定期巡視查抄本專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)明問題實(shí)時(shí)組織人員搶修。?制定設(shè)備的中、小修及調(diào)養(yǎng)籌劃。?體例種種設(shè)備的技能檔案，登記系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修記載，使設(shè)備處于良好的事情狀態(tài)。?工程維修物品的采購配合事情。?賣力打印種種工程文件，復(fù)印、收發(fā)及檔案的存放。創(chuàng)建整理工程部技

38、能檔案，按月將各系統(tǒng)設(shè)備的有關(guān)妨礙情況、維修項(xiàng)目、調(diào)換零件及更新內(nèi)容填入設(shè)備技能檔案。主要事情步伐創(chuàng)建重大設(shè)備事故處理懲罰步伐，統(tǒng)一指揮各部分通力互助，包管加入搶修的各級(jí)事情人員，快捷有序的事情。?如園區(qū)內(nèi)產(chǎn)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員要冷靜快速切斷電源、煤氣，并立即通知工程部值班室，并掩護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。?工程部值班室接到陳訴后，立即通知有關(guān)專業(yè)主管、技工趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知工程部經(jīng)理、保安保潔部經(jīng)理、治理處總經(jīng)理。?事故現(xiàn)場(chǎng)級(jí)別最高的賣力人統(tǒng)一指揮，工程部經(jīng)理賣力組織工程技能人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行搶修，盡快排除妨礙，規(guī)復(fù)正常運(yùn)行。?設(shè)備事故排除后，由工程部經(jīng)理賣力組織事故闡發(fā)，查明事故產(chǎn)生原因，并對(duì)責(zé)任者提

39、出處理懲罰意見，上報(bào)治理處總經(jīng)理，審批后執(zhí)行，同時(shí)對(duì)有關(guān)操縱、使用設(shè)備的人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)教誨和培訓(xùn)，以防類似事故產(chǎn)生。創(chuàng)建職工寧靜守則，增強(qiáng)遵紀(jì)守法及寧靜生產(chǎn)教誨制度和技能培訓(xùn)，要求員工嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)22章制度。創(chuàng)建寧靜生產(chǎn)教誨制度，增強(qiáng)技能培訓(xùn)，各級(jí)主管人員增強(qiáng)對(duì)所治理下屬的各項(xiàng)培訓(xùn)事情，督導(dǎo)查抄執(zhí)行情況，定期培訓(xùn)考核。創(chuàng)建立備治理制度，增強(qiáng)員工責(zé)任心，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。?為包管園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備處于最佳狀態(tài)，園區(qū)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備必須按系統(tǒng)創(chuàng)建、健全設(shè)備技能檔案，特別是各系統(tǒng)主機(jī)。?各專業(yè)系統(tǒng)，種種設(shè)備的運(yùn)行查驗(yàn)，應(yīng)指定專業(yè)人員賣力，并定期由工程部專業(yè)主管進(jìn)行查抄。?為包管工程部的技能素質(zhì)，工程部經(jīng)理

40、、主管應(yīng)定期對(duì)下屬進(jìn)行培訓(xùn)，使治理和維修水平不停提高，使設(shè)備處于最佳事情狀態(tài)。?工程部的上崗人員均應(yīng)持有關(guān)部分考核、簽發(fā)的上崗寧靜操縱證。?各重要崗?fù)さ闹蛋嗳藛T嚴(yán)禁擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行機(jī)房重地閑人免進(jìn)制度，嚴(yán)格執(zhí)行交代班制度，交班時(shí)設(shè)備產(chǎn)生妨礙，交班人員必須協(xié)同下一班排除妨礙。?為包管園區(qū)設(shè)備的正常運(yùn)行，工程部值班室實(shí)行有權(quán)變更指揮工程部所有當(dāng)班人員。?園區(qū)內(nèi)如有重要運(yùn)動(dòng)，工程部實(shí)行經(jīng)理賣力制，24小時(shí)值班制度，夜班工程值班代班人員，指定專人定時(shí)、定點(diǎn)、定時(shí)完成前期準(zhǔn)備事情，并在運(yùn)動(dòng)中跟進(jìn)保駕。?工程部的種種機(jī)器設(shè)備和小型電動(dòng)?xùn)|西，由專人賣力保管，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)同意，不得私自外借他人或帶出園

41、區(qū)外使用。?特殊原因需全部或局部停水、停電時(shí)必須提前請(qǐng)示最高領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，同意后方可進(jìn)行事情，部無權(quán)擅自做主。創(chuàng)建立備維修范例，設(shè)備維修必須責(zé)任到人，各專業(yè)維修技能工人必須按劃定時(shí)間完本錢職事情。?工程部運(yùn)轉(zhuǎn)主管，賣力園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行治理事情及日常運(yùn)行事情，賣力各部分及業(yè)主住戶設(shè)備日常維修、派工治理事情，各部分設(shè)備報(bào)修，必須填寫報(bào)修單，運(yùn)轉(zhuǎn)主管憑據(jù)事情性質(zhì)，分派專業(yè)維修人員事情并在報(bào)修單上注明接單時(shí)間。?對(duì)影響業(yè)主/住戶需要和園區(qū)觀瞻的設(shè)施設(shè)備維修，執(zhí)行限時(shí)搶修制度，維修技工接到搶修或緊急修理任務(wù)，必須按工程部要求，限時(shí)修好或調(diào)換設(shè)備，須要時(shí)由運(yùn)轉(zhuǎn)主管通知各專業(yè)主管增派力量，進(jìn)行搶修。工程/2

42、3?設(shè)備正常維修執(zhí)行各專業(yè)系統(tǒng)包干，責(zé)任到人治理，各專業(yè)，各級(jí)維修調(diào)養(yǎng)人員必須按劃定的時(shí)間和事情內(nèi)容查抄本專業(yè)賣力的責(zé)任區(qū)域種種設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)明妨礙實(shí)時(shí)排除，重要妨礙實(shí)時(shí)上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。?設(shè)備運(yùn)行要嚴(yán)格執(zhí)行值班制度，各重要部分，重要設(shè)備每天運(yùn)行情況必須按劃定的時(shí)間，內(nèi)容填寫好運(yùn)行記載，設(shè)備巡視記載，認(rèn)真執(zhí)行交代班制度。設(shè)備運(yùn)行記載不全或妨礙未實(shí)時(shí)解決，而引起設(shè)備損壞或造成不良結(jié)果的，要追究責(zé)任。?中央空調(diào)及熱力系統(tǒng)，變（配）電室等重要設(shè)備，憑據(jù)勞動(dòng)局的有關(guān)劃定、規(guī)程進(jìn)行季候維修，會(huì)合人員逐項(xiàng)查抄維修，并通過試運(yùn)行，測(cè)試有關(guān)數(shù)據(jù)，記載，歸檔。?工程部維修所需要的備品備件，東西實(shí)行統(tǒng)一治理

43、，各員工憑據(jù)本專業(yè)事情籌劃和日常維修用量，每月20日前做出維修質(zhì)料籌劃上報(bào)公司工程部審批，經(jīng)批準(zhǔn)后，由公司統(tǒng)一購買，工程部賣力質(zhì)料的質(zhì)量、驗(yàn)收。特殊的和急用質(zhì)料經(jīng)請(qǐng)示公司工程部可以另行購買。每日消耗的維修質(zhì)料，由工程部經(jīng)理簽字，到庫房領(lǐng)取，重要備品備件執(zhí)行以舊換新領(lǐng)取。創(chuàng)建立備、設(shè)施日常維修派工步伐，明確工程部運(yùn)行維修的派工步伐和有關(guān)人員責(zé)任，使維修的項(xiàng)目得以盡快完成，提高事情效率。?工程部設(shè)運(yùn)轉(zhuǎn)值班室，實(shí)行24小時(shí)值班，賣力設(shè)備運(yùn)行及設(shè)施維修派工，分派維修任務(wù)。?園區(qū)各使用部分發(fā)明設(shè)備、設(shè)施損壞需實(shí)時(shí)報(bào)修，填寫工程報(bào)修單，部分主管簽字，如業(yè)主報(bào)修，需有物業(yè)部簽收的工單送工程值班室。?工程部對(duì)

44、業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，如維修項(xiàng)目仍在保修期，由物業(yè)部聯(lián)系施工單元賣力保修，并填寫返工單，維修事情完成后由保修單元、業(yè)主分別在返工單上簽字；已過保修期的項(xiàng)目，工程部提供有償辦事。?運(yùn)轉(zhuǎn)主管收到工單后，查抄填寫報(bào)修日期、時(shí)間、內(nèi)容，分專業(yè)工種在運(yùn)行登記表上詳細(xì)記載，并迅速通知維修技工。?維修技工接到維修任務(wù)后迅速前去修理，小修項(xiàng)目實(shí)時(shí)處理懲罰，經(jīng)查抄不能快速完成的項(xiàng)目立即陳訴工程部，增派力量解決。?若維修事情需延長(zhǎng)加時(shí)事情，由運(yùn)轉(zhuǎn)主管通知有關(guān)部分，配合向業(yè)主說明原因，需要延長(zhǎng)的時(shí)間，征得業(yè)主同意，接納應(yīng)急步伐，增加維修力量，淘汰對(duì)業(yè)主的影響。?業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修時(shí)，需有業(yè)主在場(chǎng)，維修完成后，

45、雙方查抄簽字；若業(yè)主差別意馬上修理時(shí)，維修技工應(yīng)查明妨礙原因，無危險(xiǎn)后，征求業(yè)主意見，約定維修時(shí)間，不可打攪24業(yè)主，如業(yè)主不在家中，需要緊急搶修時(shí)需有物業(yè)部、保安保潔部同時(shí)在場(chǎng)。?維修事情進(jìn)行中如因配件或特殊原因造成不能馬上修復(fù)時(shí)，應(yīng)實(shí)時(shí)通知運(yùn)轉(zhuǎn)主管，并向業(yè)主（或使用部分）說明原因，運(yùn)轉(zhuǎn)主管做專項(xiàng)登記，并簽字，將工單收入維修欄或棄捐欄中，交班時(shí)移交下班完成，重要設(shè)備急修和個(gè)體不能處理懲罰的維修項(xiàng)目報(bào)工程部經(jīng)理。?值班室設(shè)派工板，詳列各專業(yè)名稱、待修、未修、棄捐、完成的欄目。創(chuàng)建預(yù)防性維修步伐，制止設(shè)備損壞而造成園區(qū)的正常生活；接納預(yù)防性維修，制止設(shè)施、設(shè)備不能正常運(yùn)行，對(duì)業(yè)主造成未便。?對(duì)如

46、下設(shè)備應(yīng)做到預(yù)防性維修：消防報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水泵等。?創(chuàng)建預(yù)防性維修籌劃，各專業(yè)主管每月上旬向工程部經(jīng)理呈報(bào)本月籌劃查驗(yàn)籌劃，及上月籌劃查驗(yàn)完成情況。?工程部每月組織各專業(yè)主管查抄園區(qū)各設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行，調(diào)養(yǎng)狀況，對(duì)重要設(shè)備創(chuàng)建籌劃查驗(yàn)卡。?在執(zhí)行籌劃查驗(yàn)歷程中，如有礙物業(yè)正常運(yùn)行時(shí)，工程部經(jīng)理或其代表應(yīng)提前通知有關(guān)部分。?當(dāng)一些維修事情需在夜間進(jìn)行時(shí)，工程部經(jīng)理應(yīng)提供足夠的有關(guān)維修事項(xiàng)告之維修工及通知有關(guān)部分。創(chuàng)建優(yōu)先維修事情步伐，督導(dǎo)員工快速反響，提高事情效率，優(yōu)先解決影響業(yè)主正常使用的工程問題，妥善擺設(shè)因特殊情況受影響的其它事情。?園區(qū)內(nèi)重要設(shè)備產(chǎn)生妨礙和影響業(yè)

47、主正常使用的設(shè)施損壞時(shí)，各部分事情賣力人，可直接打電話通知工程部值班室。?電話申請(qǐng)人需說明設(shè)備妨礙現(xiàn)象、所在并報(bào)出姓名、職務(wù)。?工程部經(jīng)理、運(yùn)轉(zhuǎn)主管立即組織力量進(jìn)行搶修，專業(yè)維修技工接到通知后10分鐘之內(nèi)趕到妨礙現(xiàn)場(chǎng)，迅速排隊(duì)妨礙，規(guī)復(fù)設(shè)備正常運(yùn)行。?由申請(qǐng)維修部分補(bǔ)填事情單，并雙方簽字認(rèn)可。?若妨礙不能迅速排除，需停機(jī)查驗(yàn)，影響正常運(yùn)行時(shí)，報(bào)告總經(jīng)理。?設(shè)備妨礙排除后，由專業(yè)主管寫出書面陳訴，說明設(shè)備產(chǎn)生妨礙原因，提出預(yù)防步伐，報(bào)工程部經(jīng)理。?如因操縱人員違反操縱規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管憑據(jù)情節(jié)輕重，提出對(duì)直接責(zé)任者的25處理懲罰意見，報(bào)工程部經(jīng)理審批后賜與處罰。創(chuàng)建重要運(yùn)動(dòng)運(yùn)行步伐，

48、高效快捷的完成各項(xiàng)事情，維護(hù)公司形象，執(zhí)行經(jīng)理指示，各有關(guān)部分協(xié)調(diào)落實(shí)具體事情，包管重要運(yùn)動(dòng)順利進(jìn)行。?接到經(jīng)理指示，各有關(guān)部分經(jīng)理賣力組織實(shí)施，現(xiàn)場(chǎng)查抄落實(shí)提出具體發(fā)起。?工程部賣力重要運(yùn)動(dòng)歡迎的前期設(shè)備設(shè)施的安裝部署和運(yùn)動(dòng)期間的設(shè)備保駕事情。?運(yùn)轉(zhuǎn)主管賣力協(xié)調(diào)各專業(yè)事情的執(zhí)行。?專業(yè)主管賣力所需設(shè)備設(shè)施的安裝部署。?工程部經(jīng)理賣力督導(dǎo)查抄事情質(zhì)量，發(fā)明問題實(shí)時(shí)解決。?運(yùn)動(dòng)期間工程部派專人賣力設(shè)備保駕。創(chuàng)建特殊工種治理制度，確保人員生命寧靜及園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的寧靜運(yùn)行，制定特殊工種的治理制度，增強(qiáng)培訓(xùn)。?特種工種的范疇：電氣、崎嶇壓運(yùn)行維修電工弱電、監(jiān)控系統(tǒng)維修技工電、氣焊工kg/cm2的壓力

49、容器保管員：易燃、易爆、劇毒等保管員如有以下工種做操縱人員按特殊工種看待：木工機(jī)器操縱，易燃、易爆、劇毒品的使用人員。?對(duì)從事特殊工種并在要害部分事情者，應(yīng)進(jìn)行須要的審查，事情責(zé)任心等各方面體現(xiàn)較好的，才氣分派到特殊工種。?從事特殊工種事情，應(yīng)事先由醫(yī)務(wù)部分作體檢。?擔(dān)當(dāng)特殊工種事情，經(jīng)過專門技能培訓(xùn)、考核及格并取得本工種操縱及格證者方準(zhǔn)許獨(dú)立事情，新員工和其他工種調(diào)入到特殊工種的要經(jīng)專業(yè)主管考核判定，在試用期間必須在專業(yè)主管指導(dǎo)下事情。?嚴(yán)禁非特殊工種人員從事特殊工種事情，由于小我私家隨意作業(yè)而產(chǎn)生事故的由小我私家負(fù)全責(zé)。?特殊工種人員必須增強(qiáng)技能學(xué)習(xí)，不停提高專業(yè)技能水平和專業(yè)知識(shí)，要做到

50、四懂三會(huì)。26四懂：懂原理、結(jié)構(gòu)、性能、用途三會(huì)：會(huì)使用、調(diào)養(yǎng)、排除妨礙?嚴(yán)格執(zhí)行崗?fù)へ?zé)任制，遵守寧靜操縱規(guī)程，對(duì)違反制度規(guī)程的要進(jìn)行批評(píng)教誨，直到賜與須要的規(guī)律處分。?增強(qiáng)設(shè)備的查抄和維護(hù)，要有定期查抄，調(diào)養(yǎng)制度各設(shè)備專責(zé)制度，包管寧靜裝置齊全、完好、靈敏、有效。協(xié)助物業(yè)部配合體例裝修手冊(cè)，包管園區(qū)設(shè)施設(shè)備的寧靜運(yùn)行，為業(yè)主提供寧靜、舒適、優(yōu)美的生活情況。四、保安保潔部日常治理運(yùn)作保安保潔部主要事情及步伐?園區(qū)治安治理：通過監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)園區(qū)、會(huì)所進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。增強(qiáng)園區(qū)、會(huì)所巡視，防備事故的產(chǎn)生，增強(qiáng)與治安部分的聯(lián)系，確保其對(duì)我們事情的支持。?園區(qū)消防治理：創(chuàng)建消防責(zé)任制，創(chuàng)建義務(wù)消防隊(duì)，對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡檢，并組織須要的消防演習(xí)。?機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的治理：對(duì)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)進(jìn)行24小時(shí)巡視。對(duì)非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)進(jìn)行不定時(shí)巡視。意外情況處理如產(chǎn)生車輛相互碰撞，做好現(xiàn)場(chǎng)情況記載，如車主不在現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)時(shí)通知車主到現(xiàn)場(chǎng)處理懲罰。原則不為雙方分別責(zé)任，由雙方自行協(xié)商解