【房地產(chǎn)】同致行：廣森南罐項目第三輪匯報稿ppt課件

1、廣森城市橄欖園產(chǎn)品謀劃建議書謹(jǐn)呈：深圳市廣森地產(chǎn) 2006-03-22搜房網(wǎng)統(tǒng)計：深圳上周(3月5日-3月9日) 各區(qū)成交均價(單位:元/m2)羅湖9462元(前一周9842元)3.86%；福田11167元(前一周10275元)8.68%；南山9627元(前一周10090元)4.59%；鹽田5832元(前一周6503元)10.3%；寶安6763元(前一周6129元)10.3%；龍崗5446元(前一周5521元)1.36%。南山房地產(chǎn)價錢快步上漲，廣森城市橄欖園工程開展面臨新的思索和定位。工程開發(fā)思索前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造分析城市橄欖園工程定位市場空間城市橄欖園開發(fā)戰(zhàn)略城市橄欖園方案整改建議項目名

2、稱單房一房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例鼎太風(fēng)華五期73-85 288 65.8% 104-110 150 34.2% 第五公社35-42 103 7.8%34-55 726 54.6% 73-84 370 27.8%113-120 130 9.8% 雷圳碧榕灣名苑 78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友鄰國際公寓29 468 40 36-40 468 40% 53 234 20 %繽紛年華69-79 234 49.6 93-96 238 50.4 前海片區(qū)增量市場前海片區(qū)增量市場產(chǎn)品主要是居家型

3、中、小戶型，過渡性置業(yè)特征明顯項目名稱單房(面積)一房(面積)二房(面積)三房(面積)四房(面積)復(fù)式(面積)萬裕椰風(fēng)海岸家園88125綠海名都72113145陽光棕櫚園三期 749897113104144現(xiàn)代城華庭 天朗風(fēng)清 5788112前海片區(qū)存量市場1項目名稱單房(面積)一房(面積)二房(面積)三房(面積)四房(面積)復(fù)式(面積)光彩新世紀(jì)家園497191英達(dá)鈺龍園416694東方新地苑41 8199- 105前海片區(qū)存量市場2前海片區(qū)存量市場產(chǎn)品也屬于居家型中、小戶型，過渡性置業(yè)特征明顯星海名城產(chǎn)品線分析研討一期：9層小高層行列式規(guī)劃二房 6470M2三房 91106M2二期：111

4、8中、小高層行列式規(guī)劃二房 60-80M2三房 87-125M2四房 125M2以上五房 125-180M2 三期：1828中、高層圍合式庭院規(guī)劃二房 70-78M2三房 91-129M2四房 125M2以上四期：2833層高層圍合式庭院規(guī)劃一房 4555M2二房 65-75M2三房 85-100M2備注：該期名為第五公社五期：3235層高層圍合式庭院規(guī)劃二房 8598M2三房110-M2四房-165M2 備注：該戶型為早期想象，能夠有變動從上面數(shù)據(jù)可以看出：星海名城一、二、三、四期產(chǎn)品主要是居中型中、小戶型，第五期的產(chǎn)品線有所放大，其目的客戶主要針對前幾期及其它社區(qū)換房群體。一期二期三期五期

5、二房二廳688575-9069857392三房二廳89939312010212697110鼎太風(fēng)華產(chǎn)品線分析研討從上面數(shù)據(jù)可以看出：星海名城一、二、三、五期的產(chǎn)品主要是居家中、小戶型前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造分析:以中、小戶型居家型產(chǎn)品為特征，-市場給予本工程小、中、大戶型的開展空間.前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造分析城市橄欖園工程開發(fā)市場空間城市橄欖園定位戰(zhàn)略城市橄欖園方案整改建議小戶型居住、投資物業(yè)中、大戶型居住物業(yè)中、小戶型居住物業(yè)能夠價值方向工程能夠的價值方向-小戶型產(chǎn)品存在的幾個要素支持要素支持一：地段支持要素支持二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持要素支持三：人口環(huán)境支持要素支持四：城市資源占有率要素支持要素支持五：

6、投資價值要素支持小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持1：與中心商圈的絕對間隔及心思間隔2：交通條件3：城市社區(qū)方式，街區(qū)功能規(guī)劃4：中心商圈的商業(yè)成熟度5：與時髦消費圈的關(guān)系要素分析小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持一：地段支持/南山商業(yè)分布格局南油商業(yè)文化中心區(qū)：東連濱海大道，南接后海住宅片區(qū)，西依南油大道，北望深圳大學(xué)，以海雅百貨為中心的南油商業(yè)文化中心區(qū)，聚集了歲寶百貨、順電、兒童世界南山分店、友誼城南山分店、創(chuàng)景名店南山分店、滿家福等商家。好百年家居廣場、繽紛假日廣場商業(yè)街、萬佳百貨及南山書城等等。南頭商圈：以家樂福、曼哈為中心，整個南

7、頭商圈密布有家樂福、沃爾瑪、曼哈、人人樂、東方巴黎、西部電子、一本電器、姊妹城、麥當(dāng)勞、肯德基等大型商家，蘇寧電器也已強(qiáng)勢進(jìn)駐。 南油蛇口商圈：依托南油大道商業(yè)帶，現(xiàn)已開展得相當(dāng)繁華。該商圈位處南山重要的交通樞紐地段，更有在深圳頗具盛名的蛇口消費片區(qū)作后盾。南油商業(yè)文化中心區(qū)南油蛇口商圈南頭商圈本工程處于南頭商圈的邊緣地帶，在與中心商圈的實踐間隔和心思間隔都較近，具備開發(fā)小戶型的潛質(zhì)小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持一：地段支持/交通條件 1、1號線延伸段世界之窗至深圳西站、2號線和5號線軌道交通； 2、南平鐵路至龍華、龍崗； 3、建立沿江高速公路銜接深港西部通道； 從未來交通規(guī)劃，

8、本工程所處片區(qū)未來與羅湖、福田的心思間隔會越來越小，一小時生活圈正在構(gòu)成，本工程具備開發(fā)小戶型的潛質(zhì)小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持主要與工程所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)親密相關(guān)。1：假設(shè)工程所在地的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。根據(jù)社會學(xué)的原理。二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團(tuán)隊認(rèn)識相當(dāng)濃重，人的價值觀也以團(tuán)隊價值觀為取向，人的獨立性認(rèn)識并不濃重，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求本人獨立的空間。2：假設(shè)工程所在地三產(chǎn)業(yè)比較昌盛，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較劇烈。這種情況隨著三產(chǎn)業(yè)的昌盛而愈加劇烈。要素分析要素支持二：經(jīng)濟(jì)環(huán)

9、境支持小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持/深圳產(chǎn)業(yè)構(gòu)造隨著深圳第三產(chǎn)業(yè)比重的添加，市場對小戶型的需求將進(jìn)一步加大小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持三：人口環(huán)境支持小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是表達(dá)在當(dāng)?shù)氐娜丝跇?gòu)造與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需求有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)卦?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭構(gòu)造中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化涵養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。要素分析要素支持三：人口環(huán)境支持小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要

10、素支持四：城市資源占有率要素分析要素支持四：城市資源占有率要素支持1：城市交通網(wǎng)絡(luò)公交線路2：周邊的商業(yè)氣氛3：周邊的商務(wù)環(huán)境小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持四：城市資源占有率/本工程要素分析1：城市交通網(wǎng)絡(luò)公交線路19、217、113、15、204、223、331、350、229、331、22、210、K113、217、K204、423、427、436、453、462路等多條公交線路小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持四：城市資源占有率/本工程要素分析/周邊的商業(yè)氣氛本案宜潤商業(yè)廣場人人樂麥當(dāng)勞天虹商場肯德基家樂福華發(fā)家具城、王府大酒店蘇豪商業(yè)廣場曼哈商業(yè)廣場沃爾瑪南油商

11、業(yè)文化中心區(qū)南頭商圈小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持五：投資價值周邊住宅租金程度情況樓盤名稱戶型面積裝修情況租金單位租金陽光棕櫚園1房1廳55裝修1600180029-322房2廳75裝修2500280033-37.33房2廳118裝修2800350023.7-29.7鼎太風(fēng)華1房1廳61裝修1800210029.5-34.42房2廳92裝修2300250025-27.23房2廳120裝修3000330025-27.5星海名城2房2廳72裝修2100220029.2-30.63房2廳105裝修2800350026.7-33.34房2廳136裝修3300350022.1-25.7南海

12、玫瑰園3房2廳2衛(wèi)98裝修3300380033.7-38.84房2廳2衛(wèi)126裝修3300400026.2-31.7本工程所處片區(qū)的租金程度集中在25-35元/平方米小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-要素支持五：投資價值投資回報率25262728293031323334357%4286 4457 4629 4800 4971 5143 5314 5486 5657 5829 6000 6%5000 5200 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 5%6000 6240 6480 6720 6960 7200 7440 7680 7920 8

13、160 8400 4%7500 7800 8100 8400 8700 9000 9300 9600 9900 10200 10500 3%10000 10400 10800 11200 11600 12000 12400 12800 13200 13600 14000 2.25%13333 13867 14400 14933 15467 16000 16533 17067 17600 18133 18667 從上表數(shù)據(jù)我們得出：本工程定位為小戶型，可以實現(xiàn)9600元/平方米市場價錢，市場正常開展小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證-本工程的要素的對比分析要素支持一：地段支持要素支持二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境

14、支持要素支持三：人口環(huán)境支持要素支持四：城市資源占有率要素支持要素支持五：投資價值要素支持本工程存在開發(fā)小戶型潛質(zhì)小戶型居住、投資物業(yè)開發(fā)可行性論證中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)屬于居家型中、小戶型.市場存在空間，但該定位不利拉升價錢。中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證從三級市場戶型與價錢關(guān)系：房源房型面積總價單價保利城花園三房二廳10298萬元套9607.48元龍城花園三房二廳11046萬元套4181.82元蔚藍(lán)雅苑三房二廳9471萬元套7553.19元金色年華二房二廳7553.08萬元套7077.33元海怡東方二房二廳7774萬元套9610.39元星海名城四房二廳12790

15、萬元套7086.61元中、小戶性平均價錢：7346.33元平方米中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證房源房型面積總價單價華彩天城居五房三廳237200萬元套8438.82元花園城期五房三廳196180萬元套9183.67元觀海臺三房二廳120100萬元套8333.33元鴻瑞花園三房二廳12198萬元套8099.17元南山區(qū)東濱路匯濱廣場 三房二廳13090萬元套6923.08元崇尚百貨樓上現(xiàn)代城華庭 二房二廳8068萬元套8500.00元中、大戶型平均價錢：8246.35元平方米中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證各類型戶型對價錢奉獻(xiàn)陳列順序：小戶型物業(yè)中、大戶型物業(yè)中、小戶型居住物業(yè)中、小戶型居住物

16、業(yè)開發(fā)可行性論證從客戶群體特征分析：根據(jù)馬斯洛實際,中、小戶型客戶對價錢比較敏感,同是存在許多不確定性. 從購買客戶心思分析：中、小戶型居住物業(yè)不利提升價錢;同時市場競爭壓力比較大,消化速度相對較慢,由于屬于市場主流產(chǎn)品,開發(fā)風(fēng)險相對較低,從工程開發(fā)價值最大化角度思索:不提倡本工程走中小戶型產(chǎn)品開展之路。中、小戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證中、大戶型居住物業(yè)屬于市場空白市場，從市場供應(yīng)構(gòu)造來看：前海片區(qū)將產(chǎn)生許多換房群體，市場存在空間。從半島城邦一期案例分析：戶 型面 積套 數(shù)百分比2*2*172-8621020.85%3*2*196545.3%3*2*2120-1

17、3642842.3%4*2*2144-22029228.9%5*2*2266282.7%半島城邦主流產(chǎn)品線以前海片區(qū)供應(yīng)構(gòu)造構(gòu)成補充，吸引了大批前海片區(qū)的客戶從客戶群體特征分析：根據(jù)馬斯洛實際,中、戶型客戶對價錢比較不敏感，容易實現(xiàn)高位中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證，從購買客戶心思分析：B地塊A地塊從本工程條件來看：中、大戶型居住物業(yè)開發(fā)可行性論證本工程有條件塑造大園林景觀，提升工程質(zhì)量本工程定位為中、大戶型有市場空間，關(guān)鍵在于能否打造留住片區(qū)內(nèi)換房客的產(chǎn)品。前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造分析城市橄欖園工程開發(fā)市場空間城市橄欖園定位戰(zhàn)略城市橄欖園方案整改建議城市橄欖園定位戰(zhàn)略指點原那么城市橄欖園價值最

18、大化發(fā)明最大附件值指點者壟斷價錢產(chǎn)品有不可反復(fù)性過河拆橋跟隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價錢戰(zhàn)的制造者補缺者目的明確，發(fā)掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者改動游戲規(guī)那么強(qiáng)調(diào)新的評價規(guī)范強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特征和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機(jī)主義者城市橄欖園定位戰(zhàn)略小戶型居住、投資物業(yè)與中、大戶型居住物業(yè)結(jié)合市場補缺者城市橄欖園定位戰(zhàn)略B地塊A地塊1548369本工程外部景觀不佳，需求塑造小區(qū)內(nèi)部園林，從地塊特征來看：地塊南側(cè)不適宜分布中、大戶型物業(yè)。東側(cè)舊多層住宅北側(cè)舊多層住宅西側(cè)前海路南側(cè)學(xué)府路小戶型居住、投資物業(yè)與中、大戶型居住物業(yè)分布建議中、大戶型居住物業(yè)小

19、戶型居住、投資物業(yè)- 深圳小戶型住宅技術(shù)參考目的建筑面積戶型建筑面積單房30 45 平方米一房二廳40 50 平方米二房二廳55 75 平方米三房二廳75 95 平方米開間名字開間客廳3000 3900 MM主臥3000 3300 MM次臥2500 3000 MM衛(wèi)生間1400 1800 MM廚房1500 2100 MM提高運用率，“偷面積方法方法指標(biāo)凸窗最大進(jìn)深 800 MM（多采用600MM）步入式凸窗最大進(jìn)深 1500 MM（多采用6001000MM）露臺（二層高）理想進(jìn)深 2400 MM（多采用15003000MM）小戶型居住、投資物業(yè)產(chǎn)品謀劃- 南山小戶型住宅產(chǎn)品線分析項目名稱單房一

20、房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例鼎太風(fēng)華五期73-85 288 65.8% 104-110 150 34.2% 第五公社35-42 103 7.8%34-55 726 54.6% 73-84 370 27.8%113-120 130 9.8% 雷圳碧榕灣名苑 78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友鄰國際公寓29 468 40 36-40 468 40% 53 234 20 %繽紛年華69-79 234 49.6 93-96 238 50.4 小戶型居住、投資物業(yè)產(chǎn)品謀劃- 南山小戶型住宅產(chǎn)品線分析

21、項目名稱單房一房二房三房四房復(fù)式面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例半島城邦76-87188-163-16596-220-267146信和自由廣場 42-52 13211.7% 68-77 552 48.9% 89-103 422 37.4% 132 22 2% 小戶型居住、投資物業(yè)產(chǎn)品謀劃- 南山小戶型住宅產(chǎn)品線分析經(jīng)過上述數(shù)據(jù)的分析：南山區(qū)的產(chǎn)品線主要是：戶型建筑面積單房29 42 平方米一房二廳34 52 平方米二房二廳53 87 平方米三房二廳93 120 平方米深圳小戶型規(guī)范戶型建筑面積單房30 45 平方米一房二廳40 50 平方米二房二廳55

22、75 平方米三房二廳75 95 平方米小戶型居住、投資物業(yè)產(chǎn)品謀劃南山小戶型的產(chǎn)品線主要集中在二房以下，在建筑面積上趨“小戶型面積區(qū)間（套內(nèi)）一房29-35平方米兩房65-73平方米小戶型居住、投資物業(yè)產(chǎn)品謀劃結(jié)合深圳住宅戶型分類及南山產(chǎn)品線的戶型大小我司建議本工程的產(chǎn)品線如下：-南山工程客戶分析樓盤名稱占地面積建筑面積開盤時間客戶繽紛年華11980.56575002005-10-29附近原住民、公務(wù)員、企業(yè)主、私營業(yè)主等綠茵豐和8210.3287362005-12-1公司管理層、高級白領(lǐng)、部分寶安及福田投資客等雷圳碧榕灣一期8213.419854.262005-9-25公務(wù)員、白領(lǐng)、公司中高

23、層管理者等半島城邦53290.61432402006-2-18外籍人士、企業(yè)家、外企高層、公務(wù)員等中海陽光棕櫚園540001500002003-8-30科技園片區(qū)的白領(lǐng)及公司中高層、原住民、公務(wù)員及私營業(yè)主等鳴溪谷12500362002005-10-22公務(wù)員、私營業(yè)主、原住民、福田南山高級白領(lǐng)、公司中高層綠海名都340691022002003-11-8福田南山白領(lǐng)、原住民、私營業(yè)主、部分投資客 友鄰國際公寓5596.153755.62005-12-5福田南山白領(lǐng)、原住民、部分外籍人士、私營業(yè)主等中、大戶型居住物業(yè)謀劃-典型工程客戶特征分析2005年前海片區(qū)購房客戶置業(yè)目的目前前海片區(qū)購房客戶

24、仍主要集中為前海片區(qū)已購房業(yè)主、硅谷、中心區(qū)等地，購房仍以換代式自住為主，較之05年前，變化主要表達(dá)在客戶職業(yè)特征方面。數(shù)據(jù)來源：第五公社、鼎太風(fēng)華中、大戶型居住物業(yè)謀劃-客戶開展趨勢分析客戶變化給予我們的啟示：前海片區(qū)缺乏吸引中、高擋客戶吸引力，主要吸附中、低檔客戶，客戶階層越來越細(xì)分。年、年寶安中心區(qū)將進(jìn)一步拉動關(guān)內(nèi)中、高擋客戶，而前海片區(qū)越來越缺乏吸附力，由于前海沒有上規(guī)模工程開展來吸引市中心客戶。中、大戶型居住物業(yè)謀劃戶型面積區(qū)間（套內(nèi)）三房115-130平方米四房140平方米結(jié)合南山產(chǎn)品線的中大戶型供應(yīng)特征：前海片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造分析城市橄欖園工程開發(fā)市場空間城市橄欖園開發(fā)戰(zhàn)略城市橄欖

25、園方案整改建議三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：95.51三房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積：74.57二房二廳一衛(wèi)套內(nèi)面積：59.88一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：32.3一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：37.6一房一廳一衛(wèi)、套內(nèi)面積：30.2三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：93.5三房二廳二衛(wèi)、套內(nèi)面積：89.5原方案規(guī)劃規(guī)劃點評該方案總體原那么是從北往南分布產(chǎn)品走大,戶型分布存在不合理型，二房二廳一衛(wèi)布置沒有充分利用小區(qū)的園林景，總體上戶型分布與園林景觀結(jié)合型不強(qiáng)。規(guī)劃規(guī)劃建議整改方案建議布置小戶型臨西側(cè)布置酒店、東側(cè)布置小戶型住宅，建議布置三梯四戶大戶型，該棟南北向有大開間小區(qū)園林建議布置二梯三戶中、大戶型，該棟南向有大開間小區(qū)園林戶型套內(nèi)面積建筑面積（按實用率）一房一廳一衛(wèi)30.2-37.636.83-45.85二房二廳一衛(wèi)59.8873.02三房二廳一衛(wèi)74.5790.93三房二廳二衛(wèi)89.5-95.51116.48原方案產(chǎn)品線點評從上面估算產(chǎn)品線來看：一房一廳一衛(wèi)面