某房地產(chǎn)評估案例(1)ppt課件

1、某房地產(chǎn)評價(jià)案例一、評價(jià)目的為某公司委估住宅樓用于歸還銀行貸款提供價(jià)值根據(jù)。二、評價(jià)根據(jù)1、業(yè)務(wù)商定書；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理方法；3、國有資產(chǎn)評價(jià)管理方法；4、xx省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)買賣管理?xiàng)l例；5、有關(guān)協(xié)議書及xx市房地產(chǎn)綜合開發(fā)本錢資料。.三、評價(jià)基準(zhǔn)日 評價(jià)人員根據(jù)評價(jià)目的，并經(jīng)委托方確認(rèn)后，評價(jià)基準(zhǔn)日確定為2005年10月1日。四、評價(jià)假設(shè) 假設(shè)該委托對象可以對外銷售，且銷售手續(xù)齊全；房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系明晰；土地全部以出讓方式獲得。五、委托對象概略 委托對象為某公司與某某部隊(duì)營建辦共同開發(fā)的工程。規(guī)劃建立用地13300平方米，土地產(chǎn)權(quán)屬軍產(chǎn)。其中4582.5平方米為某公司與某某部隊(duì)共

2、同一切。獲得方式為受讓；其他8717.5平方米為某某部隊(duì)單獨(dú)一切。某公司共開發(fā)九幢住宅樓，總面積為27508平方米，除了8號樓以外，某公司對其享有70年的運(yùn)用權(quán)；本次委估的住宅樓總面積為7553.19平方米其中：住宅面積6140.3平方米，公建面積1095.49平方米，車庫面積317.4平方米用以歸還銀行借款。該委估對象外墻為.仿石材噴涂罩面，歐式坡屋頂，塑鋼窗，水電暖配套齊全。 經(jīng)評價(jià)人員現(xiàn)場勘察、委估對象為全新置業(yè)。 委估對象地處某某市某某區(qū)，所占土地按某某市土地級別劃分規(guī)范，定為二級地一類區(qū)。東北面是某某街，西面是某某路，西南面是某某路，北向是某某街。附近有某某市人民體育場、醫(yī)專附屬醫(yī)院

3、等文化衛(wèi)生體育設(shè)備，交通便利，地勢平坦，居住環(huán)境優(yōu)良。六、評價(jià)分析測算 根據(jù)委估對象的特點(diǎn)，本次評價(jià)采用重置本錢法進(jìn)展。 詳細(xì)技術(shù)思緒為：假設(shè)在評價(jià)基準(zhǔn)日現(xiàn)有建筑物存在的土地是一塊空地，而在同一場所建筑物以外的情況均維持不變，計(jì)算重新建造與現(xiàn)有建筑物完全一樣或具有同等成效的全新形狀的建筑物時(shí)，所必要的土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用、利息和正常的利稅，以獲得建筑物的重置建筑本錢。思索委估房屋的綜合成新率，最終獲得其評價(jià)價(jià)值。 .首先，確定委估住宅樓土地面積：總?cè)莘e率=總建筑物面積/土地面積=27508/13300=2.07委估住宅樓土地面積=委估住宅樓面積/總?cè)莘e率=7553.19/2.07=3648.88

4、然后計(jì)算委估住宅樓的重置本錢。根本計(jì)算公式為：PS=L+A+B+C+D+E+F+G其中：PS重置完全價(jià)值；L土地費(fèi)用A前期費(fèi)用B建安工程費(fèi)；C根底設(shè)備配套費(fèi)；.D管理費(fèi)用；E利息及融資費(fèi)用；F投資利潤；G稅費(fèi)。在以上計(jì)算的根底上，估算評價(jià)值。公式是：P=PS*綜合成新率詳細(xì)分項(xiàng)測算如下：一獲得土地費(fèi)用1、根據(jù)某某市該區(qū)土地出讓金規(guī)范，該宗地出讓金規(guī)范為3791元/平方米，結(jié)合本次評價(jià)對象特點(diǎn)，計(jì)算樓面地價(jià)。.樓面地價(jià)=出讓金規(guī)范土地面積/總建筑面積=379113300/27508=1832.93元/平方米住宅土地出讓金為：6140.30平方米1832.93元/平方米=1125萬元公建土地出讓金

5、為：1095.491832.93=201萬元車庫土地出讓金為：317.401832.93=58萬元土地出讓金合計(jì)為1125+201+58=4萬元2、計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)掌握的同類區(qū)域征地拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)，確定委估住宅樓的此項(xiàng)費(fèi)用為：1000元/平方米3648.88=364萬元獲得土地費(fèi)用合計(jì)為：4+364=1748萬元.二專業(yè)費(fèi)用 此項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃勘察、可行性研討、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用。同類同檔次房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用平均為建筑面積每平方米30元左右，據(jù)此測算此項(xiàng)費(fèi)用為：307553.19=23萬元三根底設(shè)備配套費(fèi) 此項(xiàng)費(fèi)用為政府開發(fā)部門收取的根底配套費(fèi)用及其他配套費(fèi)用，每平方米300元。300元/平方米

6、7553.19=227萬元四建安工程費(fèi)用 此項(xiàng)費(fèi)用包括土建工程費(fèi)、水暖及電工工程費(fèi)、裝修費(fèi)用。委估房地產(chǎn)為：住宅，每平方米900元，公建、車庫每平方米1100元。.住宅建安本錢工程費(fèi)為：6140.30平方米900元/平方米=553萬元公建、車庫建安工程費(fèi)為：1412.89平方米1100元/平方米=155萬元建安工程費(fèi)用為：553+155=708萬元五管理費(fèi)用根據(jù)委估對象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的2.5%計(jì)算：2706萬2.5%=68萬元其中，2706萬元為前四項(xiàng)費(fèi)用之和。六利息及融資費(fèi)用 此項(xiàng)費(fèi)用支出按建立工期3年及某某市近期平均程度10%計(jì)算。該工程資金投入情況如下：.一、二項(xiàng)費(fèi)用在建立期

7、初一次性投入；三、四項(xiàng)費(fèi)用在建立期內(nèi)均勻投入，測算為：1748+231+10%3-1=586萬元227+7081+10%3/2-1=144萬元此項(xiàng)費(fèi)用為586萬元+144萬元=730萬元七投資利潤 根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)平均利潤率7%計(jì)算，為2706+68+730=245萬元八稅金主要為固定資源投資方向調(diào)理稅、營業(yè)稅及附加等，比率為10.5%，計(jì)算為394萬元3504+24510.55%。.九測算評價(jià)標(biāo)的重置全價(jià)重置完全價(jià)值=4+364+23+227+708+68+730+245+394=4143萬元十委估對象價(jià)錢該評價(jià)標(biāo)的為全新形狀，評價(jià)價(jià)錢為人民幣肆仟壹佰肆拾叁萬元RMB4143萬元)。七、評

8、價(jià)結(jié)果 經(jīng)評價(jià)人員現(xiàn)場勘察與分析測算，報(bào)告結(jié)果如下：委估對象在可以自在地進(jìn)入市場買賣，市場上存在足夠的買方和賣方，并無特殊情況出現(xiàn)的條件下，在評價(jià)基準(zhǔn)日能夠?qū)崿F(xiàn)的總價(jià)為人民幣肆仟壹佰肆拾叁萬元整，平均單價(jià)為5485.10元/平方米。.八、闡明 本報(bào)告未經(jīng)委托方贊同，不得向委托方和評價(jià)報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告只作為委托方確定現(xiàn)時(shí)點(diǎn)市場的公允價(jià)值提供參考根據(jù)，不得做其他用途。九、其他事項(xiàng)闡明一根據(jù)目前某某市房地產(chǎn)市場情況分析，商品房供大于求的矛盾非常突出，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的價(jià)錢競爭越演越烈。由于房地產(chǎn)投資需求資金量大，投資回收期長，風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，其商品房市場較為疲軟。思索到本次評價(jià)目的為以資抵債，因此提議債務(wù)銀行在清收債務(wù)時(shí)，思索抵債物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。.