體育拓展部專業(yè)培訓(xùn)資料

1、體育拓展部專業(yè)培訓(xùn)資料總那么一、商圈調(diào)查的目的調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)專賣店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)零售地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)等。2、確定產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。3、分析商圈是否重迭。4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店。5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：A道路設(shè)施不便。B人口擁擠。C交通過度擁塞。6、法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況。7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)競(jìng)爭(zhēng)是否劇烈、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供給商位置、運(yùn)輸是否方便交通狀況、可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍1、直營(yíng)

2、店的展店前商圈調(diào)查及立地調(diào)查、報(bào)告。2、加盟店加盟意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。三、權(quán)責(zé)單位及權(quán)責(zé)確實(shí)立商圈調(diào)查作業(yè)由拓展組主管，負(fù)責(zé)門店的尋找、研判分析。四、展店開發(fā)崗位職責(zé)商圈情報(bào)之主動(dòng)收集。商圈資料之建立。商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。執(zhí)行開店之布點(diǎn)策略制度。展店方案、活動(dòng)之推動(dòng)。商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。租金行情之分析了解和呈報(bào)。競(jìng)爭(zhēng)廠商開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。定期每季展店發(fā)表會(huì)之規(guī)劃與推動(dòng)。展店評(píng)審作業(yè)之規(guī)劃與推動(dòng)。準(zhǔn)加盟店之拜訪和公關(guān)。和房東之租店談判。與法務(wù)訂定租店合同。執(zhí)行開店管理及制度。不良店之遷移和淘汰。其它有關(guān)展店

3、事項(xiàng)。商圈的定義 商圈是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三局部：1主要商圈：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。2次要商圈：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。3邊緣商圈：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。邊緣商圈包含剩余的顧客次要商圈商店包含大約二成的顧客主要商圈包含大約七成的顧客注：商圈根本上是沒有形狀的，然而為了方便方案，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。商圈調(diào)查流程 商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式 商圈范圍劃分確定如有以下各情況限制,因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：1.商圈范圍A.集中型商圈主要商圈半徑在20

4、00米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界、凡超過米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、平安島阻隔、主要干道3.鐵路、平交道之阻隔因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈4.高架橋、地下道阻隔因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.平安島之阻隔因平安島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6.大水溝因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7.單行道因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向

5、由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。二、繪制簡(jiǎn)圖1.集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖2.標(biāo)出重要建筑物及樓別金融大樓，辦公大樓3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征戲院、百貨公司4.人潮聚集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所超級(jí)市場(chǎng)娛樂區(qū)之同等類5.標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置6.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門店7.政府重要之行政中心8.車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所9.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向單行道方向10.標(biāo)出未來促銷活動(dòng)發(fā)之地點(diǎn)三、抽樣點(diǎn)及發(fā)點(diǎn)之選擇確定1.抽樣點(diǎn)之選擇(1)辦公人口或上班族聚集之地點(diǎn)未

6、來適合設(shè)店之地點(diǎn)(2)人潮走向聚集地點(diǎn)(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn)(6)其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店2.發(fā)點(diǎn)之選擇(1)主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(2)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段四、商圈特征1.商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大樓與舊式建筑之分布C.目前之改建情況D.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)行業(yè)型態(tài)A.于主要商店街、干道之行業(yè)類型B.以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品之層次(3)分布家數(shù)，見附件表格一。A.以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象B.主要道路之商店分布明細(xì)a.將商店

7、分門別類記錄b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表C.于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D.商店聚集地帶之概述E.以商店輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。(4)地點(diǎn)類型A.孤立店 B.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) C.規(guī)劃購物中心2.住宅特色集中型商圈可不用調(diào)查(1)建物型態(tài)A.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a.建筑高度，樓數(shù)b.建筑型式為新式或舊式c.分布區(qū)域B.目前之改建情況C.一三年內(nèi)可能改建之趨式(2)分布情況A.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況B.將該商圈分為a.商店區(qū)，以甲為代碼b.辨公區(qū)甲為代碼c.新式住宅區(qū)以乙為代碼d.舊式住宅區(qū)以乙為代碼e.文教區(qū)，以丙為代碼C.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，

8、制作商圈D.并于圖上注明建筑物之樓別3.集會(huì)場(chǎng)所(1)場(chǎng)所類型A.本商圈內(nèi)會(huì)聚人潮之場(chǎng)所類型a.商店肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司b.戲院c.政府之行政機(jī)關(guān)d.展覽會(huì)場(chǎng)e.學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園f.補(bǔ)習(xí)班g.表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所h.菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)i.證券公司B.聚集人口類型a.青少年b.上班族c.特定行業(yè)人士d.家庭主婦(2)動(dòng)線A.人潮聚集流動(dòng)之路線B.人潮聚集流動(dòng)之主要方向4.競(jìng)爭(zhēng)者分析了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、飽和的程度。見附件表格二。(1)賣場(chǎng)氣氛本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之競(jìng)爭(zhēng)店，其賣場(chǎng)氣氛、購物環(huán)境、效勞態(tài)度(2)來客數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店每日之成交客戶數(shù)(

9、3)平均消費(fèi)額A.了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例B.根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格C.加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額(4)營(yíng)業(yè)額來客數(shù)平均消費(fèi)額每日營(yíng)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額每月工作天數(shù)每月營(yíng)業(yè)額5.商店組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。五、人潮狀況實(shí)地抽樣方式 1.主要人潮走向(1)平日及假日之人潮狀況，見附件表格三A.將一周之時(shí)間區(qū)分為段a.周一周五b.周六、周日、國(guó)定假日B.以點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段C.以分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、摩托車

10、、汽車、助動(dòng)車、腳踏車D.抽樣時(shí)將人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上見附件表格四。E.將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù) 例：以分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為，將 Z，那么為其可能之人口流動(dòng)數(shù)F.將其數(shù)字依時(shí)段填入人潮流動(dòng)抽樣表G.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示人潮分布圖2.人口、住家戶數(shù)推算集中型商圈可不用調(diào)查(1)固定住家a.該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b.以戶數(shù)得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a.計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù)b.該區(qū)公司家數(shù)人該區(qū)辦公人口c.該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口3.交通狀況見附件表格五。(1)

11、公車之往返方向A.經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線B.經(jīng)過該商圈公車之將行駛路線與終點(diǎn)站(2)下車后之走向A.為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B.為休閑、購物之目的行經(jīng)之路線C.為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響A.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮B.重要道路可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮(4)該商圈能停車之場(chǎng)所六、消費(fèi)特征與人口特征1.該區(qū)住戶人口所得A.高所得，達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率B.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得倍以上所占比率C.平均每戶全年收支情況表與圖2.該區(qū)往來、居住人口之消費(fèi)習(xí)慣A.對(duì)便利性、效勞品質(zhì)及門店氣份之訴求概況B.習(xí)慣消費(fèi)C. 年齡分配情形D.性別分配情形E.教育程度分

12、配表與圖F.職業(yè)分配表與圖3.外來流動(dòng)人口之消費(fèi)習(xí)慣、特征A.年齡分布情況B.消費(fèi)之種類C.所得之高底七、商圈類型1.集中型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約位以上)商圈內(nèi)住宅人口(約以上)區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集商店集中且范圍大與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司交通頻繁，車輛流量大商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2.分散型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)人口少商圈內(nèi)腹地分散區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下商店分散且范圍小與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小交通不頻繁，車輛流量少商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住八、預(yù)估收入、支出與可能凈利見附件表格六。1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)

13、與租金之調(diào)查(1)與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢2.預(yù)估每次消費(fèi)金額(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位3.每日來客人數(shù)預(yù)估(1)了解各店之人潮數(shù)(2)以各店之來客各店之人潮數(shù)各店之入店率(3)再以求出之入店率該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)預(yù)估客戶數(shù)(4)未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來客數(shù)之影響而做正負(fù)百分比之修正4.可能業(yè)績(jī)(1)預(yù)估消費(fèi)金額可能客戶數(shù)可能每日營(yíng)業(yè)金額(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額可能每月營(yíng)業(yè)金額5.固定費(fèi)用(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元(2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元(3)管銷費(fèi)用預(yù)估 元(4)預(yù)估固定費(fèi)用 元6.預(yù)估變動(dòng)本錢(1)預(yù)估管理

14、月費(fèi) %(2)銷貨本錢 %(3)總變動(dòng)費(fèi)用 % 月營(yíng)業(yè)額7.預(yù)估凈利(1)可能月營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)租金固定費(fèi)用變動(dòng)總費(fèi)用預(yù)估凈利(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利8.損益平衡固定費(fèi)用租金變動(dòng)本錢九、建議地點(diǎn)之確定1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利2.并分析可能之未來開展情況3.將可供本企業(yè)開設(shè)門店之地段或區(qū)間一一注明十、商圈未來開展?jié)摿敖Y(jié)論1.開展情況(1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造(2)未來捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)(3)大型辦公大樓、商業(yè)中心等之建造(4)該商圈之未來轉(zhuǎn)變情況A.人口年齡層之轉(zhuǎn)變B.消費(fèi)習(xí)慣之未來改變情況C.人潮聚集之可能變動(dòng)地段2.競(jìng)爭(zhēng)情況(1)商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者

15、的數(shù)量及大小。(2)商圈內(nèi)的飽和程度。3.結(jié)論根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出以下五項(xiàng)重點(diǎn)加以說明：(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段適宜開店(2)何種商品組合之配合(3)顧客之型態(tài)(4)租金狀況(5)集會(huì)場(chǎng)所十一、幻燈片、投影片之制作方式及目的1.幻燈片制作方式及目的(1)針對(duì)能顯示商圈特征之對(duì)象為主a.商圈之界線如：大馬路、高架橋等b.住宅區(qū)的建筑型態(tài)c.辦公區(qū)之建筑型態(tài)d.商店區(qū)之行業(yè)分布e.抽樣點(diǎn)f.人、車潮的概況g.競(jìng)爭(zhēng)店的店面(2)便于了解此商圈之實(shí)際情況(3)配合報(bào)告內(nèi)容讓第三者對(duì)該商圈有明確的概念2.投影片之制作方式及目的(1)針對(duì)報(bào)告中之圖表或明確數(shù)字為

16、主要對(duì)象a.商圈簡(jiǎn)圖b.商圈之住宅、辦公、混合商店區(qū)劃分之簡(jiǎn)圖c.經(jīng)過此區(qū)之公車路線圖d.競(jìng)爭(zhēng)者分析圖e.固定人口之各區(qū)分布簡(jiǎn)圖g.抽樣人潮分布圖g.年齡層分配圖h.教育程度分配圖i.所得支出分配圖j.預(yù)估收入支出與可能凈利表k.結(jié)論(2)便于解說商圈概況撰寫選址報(bào)告新店選址分析報(bào)告的內(nèi)容如下：新店周圍地理位置特征表述附圖說明；新店物業(yè)的具體情況；新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍商圈大小；新店商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)情況；新店商圈內(nèi)居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次；新店的交通便利情況；新店投資效益分析；新店開業(yè)后商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色建議；新店開業(yè)后的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范；新店未來前景分析。 立地要素 一、營(yíng)業(yè)面

17、積1.是否合于本方案預(yù)定面積2.營(yíng)業(yè)面積以平方米分類(1) 平方米(2) 平方米上下(3) 平方米上二、標(biāo)準(zhǔn)寬度1.以 米最正確2.以 米次佳3.以 米次佳三、可見度1.拐角一樓最正確2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)，下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段四、便利性1.同一商圈內(nèi)以半徑米，為其設(shè)店范圈2.注意大障礙之阻隔，如大馬路、高架橋、鐵道等等3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以500家公司行號(hào)為設(shè)店基數(shù)五、可取得性1.其該點(diǎn)租約之期限2.說服加盟之可能六、房屋使用類別1.目前之房屋使用類別2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀七、租金1.以營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)2.以營(yíng)業(yè)額 最正確注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。地點(diǎn)

18、選定主要條件一、人潮1.流動(dòng)人口根本原那么(1)平均每分鐘人次以上極佳(2)平均每分鐘人次以上次佳(3)平均每分鐘人次以上為準(zhǔn)2.商店群足以吸引人群走向之商店附近(1) 大型購物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口(2) 百貨公司、大型服裝店附近(3) 肯德基、麥當(dāng)勞二、地點(diǎn)1.拐角位置最正確2.主要干道之交會(huì)點(diǎn)、下班之主要街道和方向3.人潮走向之咽喉地段4.主要轉(zhuǎn)運(yùn)公車站牌附近5.辦公商圈機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào)密集區(qū)三、賣場(chǎng)面積1. 平方米最正確2. 平方米次佳3. 平方米次佳四、租金1.以該店可能之營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)2. 以下最正確注：以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。附件表格一商圈道路商店

19、分布明細(xì)表編號(hào)商 店 別代碼甲乙丙丁合 計(jì)1體育運(yùn)動(dòng)專賣店R2超級(jí)市場(chǎng)S3銀行、郵局P4服務(wù)店X5便利商店C6食品店F7婚禮服W8銀樓、珠寶店J9旅行社T10花店、禮品店G11百貨公司I12服飾店D13飲食店B14醫(yī)院、藥房H15攝影店16電氣用品店E17美容美發(fā)材料行Q18眼鏡店O19娛樂場(chǎng)A20裝璜家俱行L21幼兒園、學(xué)校K22房屋中介M23皮飾、皮鞋店N24證券公司P25文教用品、書店V總 計(jì)備注: 甲 編號(hào)為競(jìng)爭(zhēng)店 乙 編號(hào)5互補(bǔ)店 丙 丁附件表格二競(jìng)爭(zhēng)者分析表競(jìng)爭(zhēng)店位置營(yíng)業(yè)面積租金營(yíng)業(yè)時(shí)間價(jià)位來客數(shù)日業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)特色強(qiáng)弱勢(shì)及未來發(fā)展情況附件表格三 _商圈以下抽樣時(shí)間：年月日 星期 (15分鐘次區(qū) 域 甲 乙 丙 丁時(shí)間分類07:0009:0009:0011: