青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

1、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展研究1、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場評估1房地產(chǎn)開發(fā)工程投資持續(xù)快速增長。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動效果顯著。其中，住宅工程完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓工程完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營業(yè)用房工程完成投資3.59億元，占24.42%；其他工程完成投資0.67億元，占4.58%，投資構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動作用增強(qiáng)。2商品房銷售供應(yīng)兩旺。房地產(chǎn)市場隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態(tài)勢

2、。2002年全區(qū)房屋開發(fā)面積210.81萬2，占全市總開發(fā)量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點(diǎn)。新開發(fā)面積96.3l萬2，占全市的16.54%，與2001年根本持平。年開工商品房面積70.46萬2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅開工面積44.37萬2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)面積有一定下降，2022年16月份房地產(chǎn)開發(fā)面積為50.6萬2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建立用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展后勁仍然強(qiáng)勁。

3、3個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬2，增長12.61%.4空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長，供求兩旺，開展根本上是安康的。2、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的成因?yàn)槭裁辞鄭u開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個方面

4、來分析其成因。1經(jīng)濟(jì)因素。社會經(jīng)濟(jì)良性開展，居民收入快速進(jìn)步。2022年110月份，青島開發(fā)區(qū)國內(nèi)消費(fèi)總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長46.3%.全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)快速開展和人民收入快速進(jìn)步，為房地產(chǎn)市場快速開展提供了可靠的開展基矗2城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)開展的內(nèi)在動力。青島的城市建立日新月異，近年來，抓住國家施行積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五方案所確定的開展目的和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)展主城和輔城的新區(qū)開發(fā)建立和重要根底設(shè)施的建立，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)展棚戶區(qū)改造和

5、用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣開展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基矗青島市委、市政府已確定了“以開展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)開展中心向青島開發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)開展重心的戰(zhàn)略目的，這無疑說明青島開發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)開展重中之重。3改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開發(fā)區(qū)人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所承受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場的開展提供了最初的物質(zhì)基椽啟動資金和消費(fèi)者。4政策因素。各級政府制訂出臺的相關(guān)政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是

6、促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺的相關(guān)政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優(yōu)惠政策。5房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)制靈敏。這幾年青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營經(jīng)濟(jì)成份快速增長，激活了整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借靈敏的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷售業(yè)績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡構(gòu)造較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學(xué)歷占2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占37.5%，大專學(xué)歷占49.5%.房地產(chǎn)企業(yè)施行“注重品質(zhì)、追求

7、品牌戰(zhàn)略。建立一批現(xiàn)代化、規(guī)?；?、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開發(fā)區(qū)的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。6環(huán)境因素。一是全國各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建立日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如2022年19月份，青島市進(jìn)出口總值不含中央、省公司為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進(jìn)口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)開展。3、青島開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將來開展趨勢分析目前，青島開發(fā)區(qū)房地

8、產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)開展的6個重要因素將仍然起到重要作用。3.1各項(xiàng)有利政策分析一是國家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目的，各大名牌企業(yè)落戶青島開發(fā)區(qū)進(jìn)展現(xiàn)代化建立，國民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2022年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開發(fā)的方針，逐年將尚未施行舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區(qū)。2022年重點(diǎn)啟動建立5個示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬2，其中，拍賣區(qū)商品房建筑面積500萬2，建立周期為35年，每年的住宅開發(fā)面積至少100萬2.3

9、.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測2002年底青島開發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還缺乏252，房地產(chǎn)業(yè)開展空間仍然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深化、示范居住區(qū)工程的全面啟動、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油工程的全面引入和迎2022年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速開展趨勢，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年前青島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開展預(yù)測增幅為30%，2022年方案城市化程度為85%、城區(qū)人口為60萬人，而目前全區(qū)城市化程度不到60%、城區(qū)人口缺乏35萬人，以每年新增人口3萬計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少100萬2.特別是大煉油、北海船廠、

10、前灣港等大型區(qū)外工程的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問題，政策得當(dāng)，將來三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速開展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國城鎮(zhèn)居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬人、人均增長102住房面積計(jì)算，就需要增加住房近35

11、0萬2住房面積。房屋租賃加大了對房地產(chǎn)市場的需求。2022年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬余人，假設(shè)按照40%的人需要承租商品房、每人102計(jì)算的話，約需承租12萬2.3.3房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷考慮。當(dāng)前存在的主要問題有：1供應(yīng)構(gòu)造不盡合理，房價(jià)上漲過快。從2000年開始青島開發(fā)區(qū)商品房價(jià)格每年上漲15.6%，高房價(jià)偏離了居民的實(shí)際購置才能，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長。房價(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。2房地產(chǎn)企業(yè)行為不標(biāo)準(zhǔn)，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩問題和虛假廣告問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。3投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識缺乏。近幾年房地產(chǎn)開展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)99家，其中，四級以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開發(fā)量在1萬2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買房投資的人賺了錢，也紛紛參加投資房地產(chǎn)的行列?？傊瑸榱朔乐狗康禺a(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要非常珍惜房地產(chǎn)市場開展的好勢頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、進(jìn)步集約化程度，使房