龍湖-重慶龍湖-香港置地-江與城-項目零售概念建議ppt課件

1、工程零售概念建議致：重慶龍湖地產(chǎn) 香港置地華夏柏欣北京運(yùn)營管理顧問日期：2007年06月28日 星期四 本建議書為華夏柏欣運(yùn)營管理顧問受重慶龍湖地產(chǎn)的委托就“江與城 工程商業(yè)部分而特別撰寫。 經(jīng)過2007年6月6日7日的實地調(diào)研，在開展商提供部分工程資料的前提下，我司完成第一部分研策任務(wù)，希望經(jīng)過本建議書可以達(dá)成關(guān)于商業(yè)謀劃的共識，以便于我司開展下一步的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)戰(zhàn)略任務(wù)。前言建議書稱號 ： 重慶龍湖香港置地“江與城工程零售概念建議提報時間 : 2007年6月28日工程總擔(dān)任 ： 譚祐華 先生 - 董事總經(jīng)理工程總監(jiān) ： 鄧俊文 先生 - 董事 研策部文案撰寫 ： 戴曙華 先生 - 助理董

2、事 研策部(TCBL深圳分公司)辦公 ： 07558207-1701辦公 ： 07558207-1704電子郵件 ： masondaitcbl目錄 | Index1.0 宏觀環(huán)境及開展趨勢分析2.0 區(qū)位概略及開展趨勢分析3.0 SWOT分析及競爭戰(zhàn)略規(guī)劃4.0 標(biāo)桿案例參考5.0 商業(yè)定位建議6.0 零售概念建議7.0 結(jié)論1.0 宏觀環(huán)境及開展趨勢分析本章將主要引見重慶市宏觀環(huán)境及未來開展趨勢，以前瞻性目光來審視本工程未來之商業(yè)定位。1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概略由日本國家級咨詢機(jī)構(gòu)野村綜合研討所完成的下簡稱是重慶市政府的艱苦研討課題。其中對重慶市的開展提出了方向:1、要把重慶打呵斥為一個“國際

3、臨空技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市，繼天津濱海、上海浦東、廣東深圳之后，成為中國第四個特區(qū)。 中國經(jīng)濟(jì)開展中，上世紀(jì)80年代的亮點在深圳特區(qū)，90年代以上海浦東為代表，2000年后正在興起的“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈那么以天津濱海特區(qū)為中心，“重慶也應(yīng)該在西部大開發(fā)中扮演中心城市的角色。 當(dāng)務(wù)之急劃定一個綜合性的政策區(qū)域，整合已建或在建的各種根底設(shè)備，包括機(jī)場、港口、大學(xué)城和其他各個開發(fā)區(qū)等，實現(xiàn)第四個國家綜合改革實驗特區(qū)的定位。 2、打造第四“特區(qū) 汽車制造是中心 “特區(qū)的中心技術(shù)產(chǎn)業(yè)，選定汽車制造業(yè)。專家引見，重慶的汽車制造業(yè)基 礎(chǔ)好，而且，汽車制造業(yè)涉及眾多相關(guān)行業(yè)，可以帶動機(jī)械、電子零配件、新資料、新能源等新產(chǎn)業(yè)，

4、向重慶集聚。開展規(guī)劃：1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概略3、北部新區(qū)規(guī)模應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)展 北部新區(qū)是5個片區(qū)中的一部分，長安福特等大型企業(yè)曾經(jīng)入駐，并且重慶的陸上貨運(yùn)買賣中心，也已在此開通網(wǎng)上貨運(yùn)買賣?！皬慕窈蟮拈_展來說，北部新區(qū)的規(guī)模還應(yīng)該擴(kuò)展。日本野村綜合研討所上海咨詢副總經(jīng)理葉華博士稱，在北部新區(qū)的北部往兩路鎮(zhèn)方向，將設(shè)計一個北部新區(qū)的擴(kuò)展區(qū)，作為重慶國際臨空技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市的一個組成部分。 而臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)位于渝北區(qū)的新開發(fā)區(qū)，長安工業(yè)園、鴿牌線纜等，目前都已到此安家落戶。新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)依托大學(xué)城，集中大學(xué)和研討機(jī)構(gòu)力量，構(gòu)成一個新產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。 4、重慶區(qū)位優(yōu)勢中國南亞門戶 中，研討專家還提出了一個新的概念

5、：重慶是中國進(jìn)入南亞的門戶。葉華以一幅圖，籠統(tǒng)地描畫重慶的區(qū)位優(yōu)勢。 重慶與西部地域、長江三角洲等構(gòu)成便利的原資料流動；與長江三角洲、珠江三角洲、東盟等，達(dá)成高新技術(shù)零配件、專業(yè)人才的流動；與北美、日本、韓國及歐洲，構(gòu)成跨國企業(yè)和會議訪客的流動。 1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概略開展現(xiàn)實：重慶市副市長童小平于2007年6月15日向媒體公布，重慶市建立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)任務(wù)正式啟動。8.2萬平方公里的巴渝大地，成為了中國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的最大一塊實驗田，重慶站在了一個新的起點上。 作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)的重慶市，選擇九龍坡區(qū)作為這項改革的先行示范區(qū)，率先啟動改革。 據(jù)引見，九

6、龍坡區(qū)具有大城市帶大鄉(xiāng)村的代表性，具備統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的經(jīng)濟(jì)實力、根底設(shè)備體系、產(chǎn)業(yè)根底，具備覆蓋城鄉(xiāng)的公共效力體系，具有統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的初步閱歷。 1.2 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)政策影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大體的目的也初步成形，分為三步：第一步力爭到2021年全市的經(jīng)濟(jì)總量超越6,000億元，根本建成西部地域產(chǎn)業(yè)高地，綜合交通樞紐和通訊樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展初見效果。第二步，到2021年，經(jīng)濟(jì)總量超越10,000億，根本建生長江上游的金融中心、商貿(mào)物流中心和科教文衛(wèi)中心，一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)全面實現(xiàn)小康。第三步，2021年，全市實現(xiàn)全面小康，也就是較全國率先三年到達(dá)全面建立小康社會的目的。表達(dá)了國家把重慶培育成為西部地域重要增長

7、極的區(qū)域平衡開展戰(zhàn)略，重慶將走上開展的快速車道。 小結(jié) 直轄十年，重慶市的總體經(jīng)濟(jì)開展堅持了一種安康、快速的開展態(tài)勢；這種良好的經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢有利于推進(jìn)社會商業(yè)零售產(chǎn)業(yè)的開展；有利于商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)。 居民生活程度的不斷提升以及消費(fèi)構(gòu)造的向上轉(zhuǎn)化，將逐漸推進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)零售業(yè)向新興商業(yè)零售業(yè)的轉(zhuǎn)化。 重慶成立“新特區(qū)后，可在區(qū)縣間調(diào)整用地目的，加快土地流轉(zhuǎn)實驗，一些鄉(xiāng)村土地能整體規(guī)劃用于城市建立，農(nóng)民變成市民。1.2 城市格局及交通開展 軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃 指出，全部10條軌道交通的總長度將達(dá)513公里。 與軌道線路配套的車站、樞紐站等也會逐漸建成。根據(jù)規(guī)劃，“九線一環(huán)共設(shè)置車站270座，其中，樞紐

8、站108座，普通站162座；高架或地面站152座，地下站118座。地鐵一號線朝天門至沙坪壩于2007年6月8日舉行開工奠基儀式，估計將于2021年通車。沙坪壩至大學(xué)城段，估計在2021年開工建立，2021年通車。 城市道路網(wǎng)規(guī)劃根據(jù)都市區(qū)“多中心、組團(tuán)式用地構(gòu)造特點和道路承當(dāng)?shù)慕煌鞯奶卣?，建立功能明確、級配合理、相對完善的片區(qū)城市道路網(wǎng)絡(luò)，合理規(guī)劃越江橋梁和穿山隧道，在片區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)根底上構(gòu)建都市區(qū)“片區(qū)網(wǎng)格自在式的道路網(wǎng)系統(tǒng)。規(guī)劃期內(nèi)繞城高速公路以內(nèi)的高速公路均轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械缆?，在此根底上?guī)劃構(gòu)成都市區(qū)“五橫、六縱、一環(huán)、七連絡(luò)的快速路網(wǎng)構(gòu)造，全長647.1千米。七朵金花：沙坪壩、西永均為擴(kuò)展

9、后的七大城市副中心之一。北部片區(qū)是城市近期重點拓展區(qū)，重點建立良好的城市人居環(huán)境，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè).數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)西部片區(qū)東部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)中部片區(qū)西永茶園觀音橋南坪楊家坪CBD沙坪壩城市中心城市副中心 城市的多中心開展格局重慶都市區(qū)組團(tuán)功能規(guī)劃對照表都市區(qū)組團(tuán)構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)人口最集中、功能最聚集區(qū)域，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家坡組團(tuán)、大竹林-禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)城市近期重點拓展區(qū)，重點建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱-魚洞組團(tuán)以會展

10、、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)西部片區(qū)西永組團(tuán)、北碚組團(tuán)、西彭組團(tuán)、走馬功能區(qū) 城市未來重點拓展區(qū)域之一，引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展東部片區(qū)茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū) 都市區(qū)工業(yè)拓展的重點區(qū)域之一，同時發(fā)展以會展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn) 小結(jié) 城市軌道交通的開展為城市的多中心開展提供了根底，從而推進(jìn)城市商業(yè)從城市中心地域向周邊副中心的轉(zhuǎn)變。 城市多中心的開展格局一方面為新興的商業(yè)工程開展提供了時機(jī)，另一方面使得城市的商業(yè)開展開場呈現(xiàn)區(qū)域化的開展特征。 2.0 區(qū)位概略及開展趨勢分析本章將主要引見工程所處區(qū)位及未來開展趨

11、勢，為本工程制定整體商業(yè)定位奠定重要根底。2.1 區(qū)位概略2001年4月，重慶市設(shè)立北部新區(qū)。北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)。擬開發(fā)建立人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉、大云、黃茅坪和金山七大組團(tuán)。北部新區(qū)擁有45個天然水體、16.5公里長的江岸線，整個綠化占地40%，城市輪廓線非常講究。規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人。北部新區(qū)地勢較為平坦，地理位置非常優(yōu)越。中國西南最大的機(jī)場重慶國際機(jī)場、中國西南最大的火車站龍頭寺火車站重慶北站、中國西南最大集裝箱碼頭寸灘均集中于此片區(qū)。2.1 區(qū)位概略大竹林街道簡介：大竹林街道位于北部新區(qū)西南部，東鄰人和街道，南接江北

12、區(qū)石馬河，西靠嘉陵江與沙坪壩區(qū)井口隔江相望，北與禮嘉鎮(zhèn)相連。幅員面積20.125平方公里，江岸線5.1公里?？?cè)丝?.9萬余人。大竹林街道緊鄰重慶市區(qū)，距重慶江北國際機(jī)場約20公里、距西南地域最大火車站-龍頭寺火車站9公里、距重慶寸灘集裝箱碼頭12公里，國道212渝合高速、319渝萬高速貫穿境內(nèi)，金開、金州、金通、金海、黃山、天山大道等城市交通網(wǎng)絡(luò)日臻完善。按照北部新區(qū)的總體規(guī)劃，未來的大竹林將成為集光電、信息、醫(yī)藥為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市興隆經(jīng)濟(jì)圈的中心增長極和具有竹林文化特征的都市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)。2002年1月，大竹林鎮(zhèn)由北部新區(qū)委托高新區(qū)代管。2007年4月18日，大竹林撤銷鎮(zhèn)建制，大竹林

13、街道辦事處正式掛牌成立。 小結(jié)從地理構(gòu)造上決議北部新區(qū)的開展趨勢：北部屬地勢相對平緩的開闊地帶，有大片的土地緊連主城區(qū)。從經(jīng)濟(jì)規(guī)劃上決議北部新區(qū)的開展趨勢：到2021年要再造一個重慶工業(yè)即北部新區(qū)的年工業(yè)總產(chǎn)值要到達(dá)2000年重慶全市工業(yè)總產(chǎn)值的程度1500億元。這決議北部新區(qū)將成為重慶重要的經(jīng)濟(jì)增長極。從城市規(guī)劃上決議北部新區(qū)的開展趨勢：北部新區(qū)的整體規(guī)劃包含以高新技術(shù)為根底的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市興隆經(jīng)濟(jì)圈的中心增長極和都市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)三大功能定位。其中都市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)就是重慶未來籠統(tǒng)。北部新區(qū)將不僅是一個純粹的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)，有望建成重慶的“浦東新區(qū)。2.2 開展趨勢分析3.0 SWOT分析及競爭

14、戰(zhàn)略規(guī)劃本章將根據(jù)前述分析，經(jīng)過SWOT分析方式為本工程制定初步的市場競爭戰(zhàn)略規(guī)劃。3.1 工程概略“江與城工程由重慶龍湖地產(chǎn)與香港置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造。工程占地1800畝，規(guī)劃建筑面積130萬平方米，其中商業(yè)面積7.5萬平方米。工程西望嘉陵江，風(fēng)景優(yōu)美；東臨北濱路，交通便利；坐擁濱江公園、森林公園、中心綠化公園三大景致。工程為超低密度社區(qū)，別墅、洋房、多層等多種建筑組合，規(guī)劃中的社區(qū)教堂、藝術(shù)館、中英文學(xué)校等綜合配套設(shè)備，將以真正國際化的立體呈現(xiàn)，改動重慶人居。工程商業(yè)亦是開展重點，將徹底改動北部新區(qū)商業(yè)格局。 龍湖集團(tuán)的實力和企業(yè)籠統(tǒng) 龍湖地產(chǎn)和香港置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 工程擁有杰出的景觀優(yōu)勢可以作為

15、商業(yè)的重要資源 工程擁有便利的交通可以吸引大量商業(yè)人流 工程擁有超大的社區(qū)為商業(yè)帶來穩(wěn)定的客流 工程擁有教堂和藝術(shù)中心等元素可以作為商業(yè)亮點 華夏柏欣運(yùn)營管理顧問專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作 工程位置較偏遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛差 工程周邊常住人口較少，商業(yè)人流弱 北部新區(qū)開展速度和質(zhì)量有一定不確定要素 并非重慶市民的購物休閑的目的區(qū)域 重慶直轄十年安康的經(jīng)濟(jì)開展 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)設(shè)立帶來的政策優(yōu)勢 城市交通系統(tǒng)的進(jìn)一步完善 北部新區(qū)打造“重慶浦東的開展趨勢 其他開發(fā)商地塊能夠建造的其他大型商業(yè)工程 本身商業(yè)定位、規(guī)劃、招商和運(yùn)營的難度3.2 SWOT分析3.3 競爭戰(zhàn)略規(guī)劃TCBL以為根據(jù)目前本工程所面臨的商業(yè)環(huán)境和市場競

16、爭情況，本工程的整體競爭戰(zhàn)略可以思索如下幾個方面：市場定位：結(jié)合工程本身特征及重慶商業(yè)空白市場進(jìn)展商業(yè)定位主題戰(zhàn)略：經(jīng)過參與特征的時髦酒店、婚慶中心、社區(qū)中心、文化和建筑風(fēng)格等元素，建立以強(qiáng)調(diào)家庭空間延展和任務(wù)空間延展為導(dǎo)向的特征主題4.0 標(biāo)桿案例參考本章將參考世界各地與本工程關(guān)聯(lián)度較高的標(biāo)桿案例，為本項提供商業(yè)定位、建筑風(fēng)格、商業(yè)元素和商業(yè)規(guī)劃等方面的啟示。4.1 香港愉景灣(Discovery Bay)愉景灣是位于香港新界大嶼山東北部的一個海岸地域，屬離島區(qū)。愉景灣亦可指其臨近的一個海灣。該海灣的正名為大白灣，可細(xì)分為二白灣、三白灣和四白灣。愉景灣間隔香港島西部大約16公里，與2005年

17、開幕的香港迪士尼樂園大約離2公里遠(yuǎn)，毗鄰神樂院，是個低密度住宅開展區(qū)。如今有1萬4千多人居住在愉景灣，來自30多個國家，以外籍居民占多。 在愉景灣居住的絕大多數(shù)是有錢人，但這里卻不允許有私家轎車。除了 9條區(qū)內(nèi)巴士線由碼頭發(fā)射式地通往各個小區(qū)外，居民的代步工具只需500 多輛小電瓶車和一些自行車。偶爾見到靜靜行駛的巴士和商場送貨車。除此以外，這里就再沒有什么排廢氣的“機(jī)器了，大約這也正是愉景灣擁有“無敵空氣的“秘訣。4.1 香港愉景灣商場愉景廣場由樓高兩層的大型購物中心和露天廣場組成，占地約165,000平方呎。購物中心內(nèi)設(shè)有不同種類的商店及食肆，悉心照顧居民起居生活各方需求。大型美食廣場提供

18、各國美食, 其中包括Jaspas, Subways and McDonalds 等。露天廣場設(shè)有花圃園地、露天茶座、噴水池及扮演舞臺，既是溫馨的戶外休憩地方，又可用作文娛扮演場地。2007年2月2日，愉景灣開發(fā)商香港興業(yè)為愉景灣商場的沿海飲食區(qū)水滸坊重新開幕， 水滸坊本來是商場的A同B部分，現(xiàn)規(guī)劃為水滸坊，涉及樓面約4.1萬方呎，其中1.1萬方呎為新增樓面，整個翻新工程耗資逾1億元，目前已全部租出，租金程度由30至80元每平方尺不等，較翻新前的租金高出八成 水滸坊的命名，緣于水滸的意思乃近水之地而水滸的英文譯名就是water margin，而這個商場又在海邊，所以就改了這個名字。 愉景灣平面圖

19、啟示建筑規(guī)劃圓形廣場商業(yè)規(guī)劃內(nèi)街鋪規(guī)劃集中式餐飲區(qū)規(guī)劃沿水景海景布置商業(yè)啟示廣場功能零售販賣聚會消閑玩耍休憩零售販賣聚會消閑玩耍休憩啟示鋪位價值提升內(nèi)街鋪的設(shè)置二層鋪位的設(shè)計經(jīng)過內(nèi)凹式鋪位設(shè)計吸納人流進(jìn)入內(nèi)街鋪經(jīng)過垂直扶梯和走梯帶動人流向二層流動啟示公共空間的利用注重露天外擺的設(shè)置，充分利用外場空間啟示配套設(shè)備的設(shè)置教堂公交車站高爾夫車內(nèi)部交通客戶效力中心音響設(shè)備啟示業(yè)態(tài)的設(shè)置社區(qū)商業(yè)超市數(shù)碼沖印花店眼鏡店個人護(hù)理用品書報店建筑設(shè)計公司啟示商業(yè)元素的精巧海洋主題的鋪地從建筑中生長的樹木原生樹木的保管鳳凰樹上種植的蘭花船形座椅4.2 美國加州厚頓廣場Horton Plaza) 厚頓廣場位于美國加

20、州圣地亞哥城中區(qū)的中心，七層樓高顏色鮮麗的建筑橫霸了城中區(qū)六又二分一條街道，堪稱圣地亞哥規(guī)模最大、視覺效果最正確的一處購物天堂。 它就像一件大型的籠統(tǒng)派藝術(shù)品：不規(guī)那么甚至突兀的樓層銜接、艷麗的外墻、瓷磚拼貼的階梯及城堡式的尖塔都巧妙地合為一體。 這個超大的購物中心，除了圍繞有三大百貨公司Nordstrom、The Broadway、Mecys，還有電影院、美食廣場及一百四十家以上名家設(shè)計的精品店，如Ann Taylor, Express, Wet Seal, Attivo, Benetton, Eddie Bauer, The Gap, Guess, Banana Republic, Vic

21、toria Secret。 由于建筑風(fēng)格奇特、顏色濃郁，走進(jìn)厚頓，就像掉進(jìn)了一個超越想象的卡通空間里，不僅成年人而且連孩子都能樂在其中。啟示斜穿工程的巨型內(nèi)街，營造了順暢的主人流動線變化多端的立面外型、顏色艷麗的外墻裝飾，營造了童話般的主題意境啟示不規(guī)那么的樓層銜接，成為處置高差的典范例如方便的程度交通、垂直交通和無妨礙設(shè)計，有利于人流的保送啟示品牌主力商家進(jìn)駐的示范效應(yīng)特征的店鋪裝修風(fēng)格挪動的花車、經(jīng)常性的推行活動4.3 新加坡克拉碼頭Clarke Quay) 碼頭以前是商人用小船卸貨的地方，而如今，船上搭載的都是游客。同樣，新加坡河岸邊的倉庫、貨棧和商店也都曾經(jīng)改頭換面，重新裝修成餐廳、酒

22、吧和文娛中心了。 如今克拉碼頭Clarke Quay 是新加坡市區(qū)最新的文娛場所。克拉碼頭Clarke Quay那么是購物、就餐、文娛的天堂，原來的60家倉庫和商店開展已成200家商店、餐廳、酒吧和文娛場所，這些地方四處都充溢了節(jié)日的氣氛，街道彌滿著獨(dú)特的新加坡氣氛比如著名的克拉碼頭沙爹俱樂部Clarke Quay Satay Club，小販巷Hawkers Alley 的街邊用餐和活動，有40輛流動推車售賣小飾品，還有迪斯尼式冒險樂園。 啟示蘑菇型天幕和宏大的通風(fēng)設(shè)備營造特征而涼爽的購物環(huán)境旱地噴泉發(fā)明人水互動的現(xiàn)場感異國風(fēng)情成為旅游景點的賣點4.4 東京表參道婚慶中心 Anniversai

23、re Omotesando)元素 婚紗店 婚介機(jī)構(gòu) 花店 婚禮首飾元素 婚禮蛋糕 婚宴器皿 婚宴酒水 婚宴冷餐元素 西式婚慶教堂 120個座位 教堂高度: 11m 婚禮步道: 20m元素 迷他婚宴廳 可包容30-63位客人 屋頂花園 自然采光 樂隊伴奏元素 小型婚宴廳 50-77位客人 前廳/化裝室元素 中型婚宴廳 可包容60-91 guests 主要房間均有自然采光 休憩室 化裝室元素大型婚宴廳 可包容70-119 guests 主要房間均有自然采光 大型前廳 貴賓休憩室 化裝室元素 超大型婚宴廳 可包容100-140 Guests 大型前廳 貴賓休憩室 化裝室5.0 商業(yè)定位概念本章將主要

24、分析包括類型定位、檔次定位、目的消費(fèi)者定位和主題定位在內(nèi)的商業(yè)定位，為本工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃提供先決條件。類型定位檔次定位目的消費(fèi)者定位主題定位根據(jù)購物中心的整體工程規(guī)模以及商業(yè)功能的不同，主要可以分為鄰里型購物中心，社區(qū)型購物中心以及區(qū)域性購物中心、超區(qū)域購物中心四個根本大類。經(jīng)過類型分析，我們可以為本工程確定主體的效力功能以及業(yè)態(tài)種類。購物中心的檔次普通可以分為中低、中檔、中高以及高檔等幾個檔次。經(jīng)過明確本工程的檔次定位，可以為日后的品牌組合任務(wù)提供根據(jù)。購物中心顧客群體定位主要用于明確購物中心的主力消費(fèi)群體，并了解他們的消費(fèi)習(xí)慣、偏好等重要要素，從而在購物中心整體主題定位、裝修風(fēng)格、商戶選擇等

25、方面提供根據(jù)。業(yè)態(tài)定位購物中心主題定位用于明確購物中心的中心價值觀，并經(jīng)過此種中心價值觀在消費(fèi)者中的傳送和來尋求共鳴，從而創(chuàng)建商業(yè)附加值和品牌忠實度。業(yè)態(tài)定位主要用于明確本工程的主導(dǎo)業(yè)態(tài)和各種業(yè)態(tài)之間的配比和互動關(guān)系，從而為明確未來購物中心的商業(yè)形狀提供根底。5.1 商業(yè)定位概述不僅要設(shè)置社區(qū)中心滿足社區(qū)根本消費(fèi)，更要經(jīng)過加強(qiáng)婚慶中心、時髦酒店、文化、建筑風(fēng)格等要素，發(fā)明一個泛區(qū)域型時髦生活購物中心，更要成為重慶新的旅游景點。5.2 類型定位婚慶中心時髦酒店文化建筑風(fēng)格社區(qū)中心5.3 檔次定位商品檔次定位于中高檔，以國際二線品牌為主，國內(nèi)優(yōu)秀品牌為輔裝修檔次定位于經(jīng)過配合“江與城的濃郁現(xiàn)代建筑

26、風(fēng)格，追求一種繽紛顏色的異國風(fēng)情設(shè)計建議參考美國圣地亞哥厚頓廣場案例。建筑檔次定位于經(jīng)過設(shè)置水幕電影、旱地噴泉和蘑菇天幕，追求一種溫馨的室外商業(yè)空間建議參考新加坡克拉碼頭和香港愉景灣案例。商品檔次裝修檔次建筑檔次5.4 目的消費(fèi)者定位定位于本社區(qū)的住戶、針對本社區(qū)住戶的訪客、商圈輻射范圍內(nèi)的對生活質(zhì)量有追求的白領(lǐng)階層和來重慶玩耍的對異國風(fēng)情有興趣的游客。住戶目的消費(fèi)群白領(lǐng)階層游客訪客5.5 主題定位A區(qū)：婚慶C區(qū)：休閑B區(qū)：購物D區(qū)：配套由教堂起始向東為A區(qū)：婚慶主題經(jīng)過配合江景、教堂、英國文化協(xié)會引入婚慶精品業(yè)態(tài)建議參考東京表參道婚慶中心案例，成為西南地域新婚佳偶拍攝婚紗外景，選購結(jié)婚精品的

27、首選之地；中心圈內(nèi)為B區(qū)：購物主題經(jīng)過配合高檔社區(qū)引入時髦酒店、精品超市構(gòu)建購物中心，一方面成為訪客和游客住宿必選之地和片區(qū)居民購物消閑的必逛之地；中心圈內(nèi)配置輕便餐飲、露天咖啡及酒吧，向西延伸與婚慶主題銜接構(gòu)成C區(qū)：休閑主題成為重慶白領(lǐng)階層聚會場所，亦成為婚紗外景的自然一角；沿婚慶主題和休閑主題的外側(cè)商鋪開門，沿購物中心向公寓內(nèi)側(cè)開門，構(gòu)成面向小區(qū)住戶的生活D區(qū)：配套主題為本小區(qū)居民提供日常生活之便利效力。5.6 業(yè)態(tài)定位酒店30%；購物20%；餐飲20%；休閑20%；配套10%酒店30 %購物20 %休閑20 %配套10 %餐飲20 %5.7 結(jié)論3rd Place第三空間是家庭空間的延續(xù)

28、這里是溫馨、休閑的第三處全家來放松吧！是任務(wù)空間的延續(xù)這里是浪漫、寫意的第三處朋友來聚會吧！6.0 零售概念建議本章將根據(jù)前述的商業(yè)定位，為本工程制定包含建筑和業(yè)態(tài)的初步零售概念建議。6.1 建筑概念根底數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)劃指標(biāo)目前指標(biāo)預(yù)計指標(biāo)備注地塊編號用地面積原規(guī)劃容積率地上建筑面積調(diào)整后容積率地上建筑面積調(diào)整后容積率地上建筑面積建筑業(yè)態(tài)06-161230.52.3140830 2.30 140830 3.00 183692 高層06-421661.82.349822 2.30 49822 5.00 108309 高層06-631192.82.577982 2.50 77982 3.50 10

29、9175 高層06-787347.41.5131021 1.50 131021 3.00 262042 高層06-1015235.1345705 3.00 45705 3.00 45705 高層06-1125084.42.255186 2.20 55186 5.00 125422 商業(yè)含高層06-1217372.51.220847 1.20 20847 1.20 20847 包含6-12-1已經(jīng)完成的教堂和藝術(shù)中心，全部為商業(yè)06-18/3291186.10 1.3118542 1.13 103297 1.13 103297 花園洋房06-2029655.90 1.338553 1.18 34

30、994 1.18 34994 花園洋房06-33(不含綠化)88262.41.8158872 1.65 145633 1.65 145633 花園洋房、小高層、疊加別墅07-21103911.7187665 0.80 88313 0.80 88313 別墅07-5202467.62.1425182 2.10 425182 1.40 283455 花園洋房、 高層、別墅合計1450207 合計1318812 合計1510883 加色部分為本次規(guī)劃地塊目的6.1 建筑概念平面規(guī)劃1在社區(qū)購物中心的體量上，我們建議按照案例的分析及工程的實踐居住人口及交通情況，建議購物中心部分的體量堅持于3萬平方米較

31、為適宜。6.1 建筑概念平面規(guī)劃2沿街道商業(yè)鋪面建筑兩側(cè)中間的后勤通道寬度為2M中間步行街寬度為12M步行街兩側(cè)建筑相臨街道寬度為4M兩個地塊中間道路處用天橋?qū)⒍糠止こ搪?lián)接起來步行街建筑之間也可用橋廊進(jìn)展聯(lián)接6.1 建筑概念平面規(guī)劃3教堂文化協(xié)會藝術(shù)展廳步行街公寓及時髦酒店天橋6.1 建筑概念平面規(guī)劃46.1 建筑概念剖面規(guī)劃天橋5,000/層*2層=100,001,950/層*2層=3,9001,50006-12地塊： 規(guī)劃建筑面積目的為20,847 建議建筑面積目的為15,400 2,500/層*2層=5,00035,00006-11地塊：規(guī)劃建筑面積目的為125,422 建議建筑面積目

32、的為130,000 公寓：70,000時髦酒店：20,000文化協(xié)會藝術(shù)展廳步行街公寓及時髦酒店購物中心教堂06-12地塊 06-11地塊： 規(guī)劃建筑面積目的為146,269 建議建筑面積目的為145,400 6.2 業(yè)態(tài)概念1F2F1F2F樓層主題愛空間（婚慶中心）慢空間（休閑中心）享空間（購物中心）家空間（配套）1F婚紗攝影（門店）、珠寶首飾、婚紗禮服、禮品精品、花店、跨層主題餐飲風(fēng)味餐飲、輕便餐飲、酒吧、露天咖啡、茶座輕便餐飲、精品超市、休閑服飾銀行、郵政、藥店、美發(fā)、美甲、面包房、寵物店、干洗店、社區(qū)健康中心、便利店2F婚慶公司、婚紗攝影(攝影棚)、 跨層主題餐飲折扣書店、音像專賣SP

33、A、個人護(hù)理、大型餐飲、健身俱樂部、培訓(xùn)文化協(xié)會藝術(shù)展廳婚慶中心公寓及時髦酒店購物中心教堂休閑中心配套配套對外開門1F街鋪及購物中心向公寓開門1F內(nèi)鋪時髦酒店公寓6.2 業(yè)態(tài)概念A(yù)區(qū)：愛空間婚慶中心A區(qū)：愛空間A區(qū)：愛空間1F：婚紗攝影門店、珠寶首飾、婚紗禮服、禮品精品、 花店、跨層主題餐飲2F：婚慶公司、婚紗攝影(攝影棚)、 跨層主題餐飲1F2F1F2F文化協(xié)會藝術(shù)展廳婚慶中心公寓及時髦酒店購物中心教堂休閑中心配套時髦酒店公寓羅曼園婚禮中心 羅曼園婚禮中心,座落于綠草如茵、林木扶疏、碧波蕩漾、鳥語花香的10萬m綠地，以為盼望完美的您提供西式證婚禮堂、宴會、攝影攝像、花藝美容、婚禮用品等一站式

34、效力。顧客不用再為尋覓婚慶公司、酒店的場地、婚紗店等而四處奔走，只需您來到羅曼園，一切的內(nèi)容都將由資深的專業(yè)效力人員為您精心謀劃。 主力租戶舉例羅曼園婚禮中心 A區(qū)：愛空間主力租戶舉例羅曼園婚禮中心 A區(qū)：愛空間琳瑯時尚的試衣間羅曼園擁有日本知名婚紗品牌SWAN的婚紗，并每年從日本引進(jìn)多款新潮婚紗禮服，寬敞時尚的試衣間內(nèi)各種款式的新娘裝琳瑯滿目，供您自由舒適地選擇。 資深策劃的婚慶服務(wù)從最新婚禮道具的運(yùn)用，到精美的花藝設(shè)計，專業(yè)的會場布置，賓客互動的節(jié)目策劃，羅曼園婚慶服務(wù)從細(xì)節(jié)入手，注重婚禮氛圍的整體統(tǒng)一性，營造出令新人終生難忘的幸福時刻。 別具一格的西式禮堂獨(dú)特的拱形天頂、歐式吊燈、木制長

35、椅、精致的管風(fēng)琴和證婚臺營造出溫馨浪漫的氣氛、彩色玻璃折射出五彩光芒，神圣而又莊嚴(yán)的禮堂證婚儀式就此誕生。 詩情畫意的草坪儀式這里是草坪證婚的一角，獨(dú)特的拱門造型，帶著古羅馬的美麗弧線，在羅曼園特秀麗怡人的空間，構(gòu)成一個自由而極富浪漫的歐式庭院。 豪華寬敞的宴會廳羅曼園一樓玻璃天頂?shù)闹餮鐣d可容納240位賓客，二樓宴會廳可容納120位賓客，會場的風(fēng)格布置根據(jù)新人獨(dú)特的氣質(zhì)和不同的喜好量身定做。6.3 業(yè)態(tài)概念B區(qū)：享空間購物中心B區(qū)：享空間B區(qū)：享空間1F：輕便餐飲、精品超市、休閑服飾2F：SPA、個人護(hù)理、大型餐飲、健身俱樂部、培訓(xùn)1F2F1F2F文化協(xié)會藝術(shù)展廳婚慶中心公寓及時髦酒店購物中心教堂休閑中心配套時髦酒店公寓 公司概要 青鳥健身成立于2000年初，第一家店兆龍店于2001年6月18日開業(yè)。員工平均年齡26.56歲，管理人員74.55%、員工58%獲大專以上學(xué)歷。這樣的年齡與文化層次之比，在效力業(yè)中程度較高的，是一支富有朝氣的專業(yè)化、知識化、年輕化隊伍。公司采用連鎖化運(yùn)營，現(xiàn)有兆龍店、百盛店、亞運(yùn)村店、炫特區(qū)店、望京店、中關(guān)村店、安貞環(huán)貿(mào)店和大連渤海明珠店、廣州天河店，加上即將開業(yè)的杭州西溪店和北京寰太店，面積由總面積超越350