《專題3土地市場》PPT課件

1、 第一節(jié) 土地市場的概念與功能 第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀 第三節(jié) 城市土地市場管理概述 第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 第五節(jié) 城市土地市場價格管理 第六節(jié) 城市土地市場微觀管理 第七節(jié) 我國土地市場制度建設(shè)專題3：土地市場與城市土地市場管理舊的土地分類一級類型（八大類）： 耕地 園地 林地 牧草地 居民點及工礦用地 交通用地 水域 未利用地現(xiàn)行土地分類：一級類（三大類） 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地二級類：農(nóng)用地分為耕地、 園地、 林地、 牧草地、其他農(nóng)用地建設(shè)用地分為:商服用地 工礦倉儲用地 公共設(shè)施用地 公共建筑用地 住宅用地 特殊用地 交通用地 水利建設(shè)用地未利用地分為：未利用地

2、其他土地中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標(biāo)準化管理委員會日前聯(lián)合發(fā)布土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)志著我國土地利用現(xiàn)狀分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標(biāo)準土地利用現(xiàn)狀分類國家標(biāo)準共分12個一級類、56個二級類其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、 商服用地、工礦倉儲用地、 住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、 特殊用地、交通運輸用地、 水域及水利設(shè)施用地、其他土地。市場： 狹義的市場是指商品交換的具體場所。 廣義的市場是指商品交換關(guān)系的總和。第一節(jié) 土地市場的概念與功能土地市場： 從狹義上講， 土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所； 第一節(jié) 土地市場的概念與功能土地市場： 從廣義上講，

3、土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。即：土地產(chǎn)權(quán)流動中所發(fā)生的土地供求雙方以及整個產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。 城市土地市場 農(nóng)村土地市場 第一節(jié) 土地市場的概念與功能 土地市場關(guān)系的兩種基本形態(tài)： 土地所有權(quán)讓渡關(guān)系 土地使用權(quán)讓渡關(guān)系第一節(jié) 土地市場的概念與功能土地市場的特征： 地域性：不能移動 壟斷性： 稀缺性 層次性：存在一、二級土地市場 雙重性：土地具有投資和消費的雙重性 衍生性：土地具有保值、增值作用第一節(jié) 土地市場的概念與功能土地市場的功能：（1）通過土地市場機制對土地資源進行高效配置；（2）推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)；（3）健全和完善市場體系，促進市場經(jīng)濟發(fā)展。

4、第一節(jié) 土地市場的概念與功能第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)流動的方式： 國家依法向集體征用土地； 行政劃撥土地使用權(quán)； 土地所有者在土地出讓市場讓渡土地使用權(quán)； 土地流轉(zhuǎn)市場土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來看，我國土地市場可以劃分為： 土地所有權(quán)市場（土地出讓市場） 土地使用權(quán)市場（土地流轉(zhuǎn)市場）第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀土地出讓市場（出讓一級市場）： 國家作為土地所有權(quán)主體與土地使用權(quán)主體之間所發(fā)生的土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系。 體現(xiàn)在國有土地有償有限期出讓、出租土地使用權(quán)中。 方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀土地流轉(zhuǎn)市場（二級市場）： 已經(jīng)參與土地出讓市場的縱向運動 或劃撥土地使用權(quán)

5、經(jīng)過補辦出讓手續(xù)為前提第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展 土地市場建立和發(fā)展必然以商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段為前提條件，伴隨市場經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，在時間上呈現(xiàn)階段性。1979年中外合資經(jīng)營企業(yè)法1980年關(guān)于合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定明確規(guī)定了中外合資企業(yè)建設(shè)用地實行有償使用，揭開了土地使用制度改革序幕。 第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展分為：萌芽，形成和完善三階段 1、城市土地市場的萌芽階段；1987.9.9深圳市政府首次以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；1987.11.26深圳市政府首次以公開招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)；1988年土地管理法正式宣布土地有償使用制度的

6、確立。第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展2、城市土地市場的形成階段：1988.4第七屆全國人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款不得出租土地的規(guī)定；1990.5國務(wù)院頒布中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展3、城市土地市場的發(fā)展的完善階段 1999 城市房地產(chǎn)管理法頒布 城市土地市場發(fā)展進入轉(zhuǎn)折期第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系 城市土地市場類型結(jié)構(gòu)包括： 1、城市各類用地市場 住宅用地市場；商業(yè)用地市場；工業(yè)用地市場等 2、城市土地產(chǎn)權(quán)市場第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀2.城市土地市場層次結(jié)構(gòu)

7、城市土地一級市場： 出讓、出租和入股 城市土地二級市場： 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀3.城市土地市場組織結(jié)構(gòu) 城市土地市場主體組織： 產(chǎn)權(quán)獨立、自主進行決策、追求自生利益最大化 市場中介組織： 法律、投資咨詢、代租代售、評估 市場調(diào)控組織： 政府第二節(jié) 我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場運行機制: 市場機制；宏觀調(diào)控機制1.城市土地市場機制： 包括供需機制；競爭機制和價格機制第三節(jié) 城市土地市場管理概述2.城市土地市場宏觀調(diào)控機制： 市場行為存在利益分配上的局限性 和調(diào)節(jié)活動的短期性宏觀調(diào)控，即政府通過市場機制間接作用于企業(yè)活動。第三節(jié) 城市土地市場管理概述城市土地市場管理的

8、必要性： 1.城市土地市場管理是由土地市場本身的特性決定的。 2.城市土地市場運行中出現(xiàn)的問題也要求加強土地市 場管理。第三節(jié) 城市土地市場管理概述 土地的社會性 保護產(chǎn)權(quán) 抑制投機 盲目開發(fā)收益分配不合理資源配置不合理鬧市設(shè)工業(yè)用地商品房空置城市不斷擴張城市土地市場管理的原則： 1.整合性利益原則； 2.平等對待原則； 3.控制與彈性管理原則； 4.依法管理的原則第三節(jié) 城市土地市場管理概述城市土地市場管理的內(nèi)容 1.宏觀管理：重點是對一級市場的供需和價格進行管理。 2.微觀管理：對市場主體、交易程序進行管理，保證公平。第三節(jié) 城市土地市場管理概述第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 土地市場

9、供需平衡模型與調(diào)控機制 城市土地供需平衡：指城市土地供需運動的趨勢從非均衡趨向于均衡，是一種動態(tài)的平衡。 從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。換句話說，就是不可能再改善某些人的境況，而不使任何其他人受損。那這種經(jīng)濟狀況就是帕累托最優(yōu)(Pareto Optimality)，也稱為帕累托效率（Pareto Efficiency）、帕累托改善、帕雷托最佳配置 。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 1、城市土地市場供需平衡模型 供需范疇的界定：有效供給和有效需求 城市土地需求引致需求 土地所有者 提供土地

10、 土地開發(fā)商 出售 土地需求者 第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 1、城市土地市場供需平衡模型 一級市場土地供給S1h 一級市場土地需求D1h 二級市場土地供給S2h 二級市場土地需求D2h S2h =D1h 城市土地供需平衡模型： S1h =D1h（S2h ） =D2h第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 1、城市土地市場供需平衡模型 一級市場供過于求S1hD1h 一級市場供不應(yīng)求S1hD2h 二級市場供不應(yīng)求S2h D1h）的調(diào)控 對一級市場土地供不應(yīng)求（S1hD2h）的調(diào)控 對二級市場土地供不應(yīng)求（S2hD2h）的調(diào)控 控制一級市場土地供給 降低商品房價格 加快福利房的轉(zhuǎn)變 一級市場土地

11、供不應(yīng)求房價偏低刺激開發(fā)公司行為， 抑制購買者的購買行為二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)” 城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)” 是指城市土地市場供需調(diào)控的方向、時間和力度。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 1、城市土地市場供需調(diào)控的方向： 選擇調(diào)控目標(biāo) 確定調(diào)控措施的作用方向 2、城市土地市場供需調(diào)控的時間 何時開始調(diào)控 持續(xù)時間 3、城市土地市場供需調(diào)控的力度 第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具1、發(fā)展計劃和規(guī)劃 發(fā)展計劃：年度用地計劃、年度信貸投放計劃。 土地利用總體規(guī)劃：確定建設(shè)用地總量 耕地保有量 土地用途管制 制約年度計劃編制

12、城市規(guī)劃：用地使用 建筑控制 設(shè)施配套等等第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具2、財政政策 地租政策：影響對不同用途用地需求。 稅收政策：土地市場運行環(huán)節(jié)中體現(xiàn)（如減免稅）。 財政投資政策：導(dǎo)向作用。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具3、金融政策：信貸資金的縮放 直接調(diào)控：制定政策 依靠中央銀行直接調(diào)控。 間接調(diào)控：利率，貸款成數(shù)。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新土地儲備制度土地儲備制度的作用 1.培育和規(guī)范土地市場； 2.盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)； 3.落實城市總體規(guī)劃，加快市

13、區(qū)舊城改造； 4.增加政府土地收益。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 土地儲備制度的組織體制 第一層次是土地收購儲備管理委員會 第二層次是土地儲備中心第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 土地儲備制度的內(nèi)容和運作程序 土地收購 土地儲備 土地供應(yīng)第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 土地收購的對象 土地收購的工作程序 土地收購補償費計算一、城市土地市場價格管理 城市土地市場價格管理簡稱地價管理 對土地價格及土地價格體系進行管理，調(diào)控地價水平； 對土地價格評估工作進行管理； 對土地市場中因土地價格引起的各種糾紛進行處理。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 地價管理的目的 1、通過地價管理，使土地價

14、格合理化； 2、通過地價管理，使土地價格在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定； 3、通過地價管理，使土地價格與國家地價政策一致。第四節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控與管理 地價管理的意義 1、從宏觀上看，地價管理是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的保證； 2、從中觀上看，地價管理是土地市場管理的核心； 3、從微觀上看，地價管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益。第五節(jié) 城市土地市場價格管理地價管理的作用1、調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機，保證土地市場均衡、 平穩(wěn)發(fā)展；2、促進土地資源合理配置，充分有效利用土地；3、為土地市場管理提供依據(jù)；4、規(guī)范土地市場中交易各方行為；第五節(jié) 城市土地市場價格管理地價管理的作用5、規(guī)范土地估價方法

15、，培養(yǎng)土地估價人才，不斷提高估價 水平；6、防止國有土地收益流失；7、通過地價管理，合理分配社會財富。第五節(jié) 城市土地市場價格管理二、城市土地市場價格管理的依據(jù)1、土地利用計劃和土地出讓計劃2、國家有關(guān)法律 土地管理法 城市房地產(chǎn)管理法 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第五節(jié) 城市土地市場價格管理3、國家的地價政策制訂原則： 與土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政策一致； 考慮地域差異性： 不同經(jīng)濟發(fā)展階段地價政策不同； 不同用途土地地價不同。第五節(jié) 城市土地市場價格管理二、城市土地市場價格管理的依據(jù)4、行業(yè)標(biāo)準： 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程第五節(jié) 城市土地市場價格管理二、城市土地市場價格管

16、理的依據(jù)三、我國城市土地市場價格管理政策和制度 1、土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度； 2、土地價格定期公布制度； 3、政府按經(jīng)濟和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補償； 第五節(jié) 城市土地市場價格管理4、政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)； 5、政府對地價上漲可采取必要行政手段，進行干預(yù)； 6、征收土地增值稅；第五節(jié) 城市土地市場價格管理三、我國城市土地市場價格管理政策和制度7、土地價格評估制度； 8、土地登記和土地價格申報制度； 9、土地估價人員資格認證及土地估價機構(gòu)資格評級制度。第五節(jié) 城市土地市場價格管理三、我國城市土地市場價格管理政策和制度四、土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)地價指數(shù)

17、 地價指數(shù)1.反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)；2.反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。 第五節(jié) 城市土地市場價格管理四、土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)地價指數(shù) 地價指數(shù)的分類： 1.綜合地價指數(shù)一般簡稱為地價指數(shù)； 2.分類地價指數(shù)是按照城鎮(zhèn)用地類型（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地）測算的地價指數(shù)。第五節(jié) 城市土地市場價格管理地價指數(shù)計算的基本步驟和工作程序：第五節(jié) 城市土地市場價格管理設(shè)計方案資料的整理及樣點地價修正資料調(diào)查各級別分類平均地價計算城鎮(zhèn)分類平均地價計算平均地價權(quán)重值的確定城鎮(zhèn)平均地價計算地價指數(shù)成果的驗收地價指數(shù)和分類地價

18、指數(shù)計算地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用地價指數(shù)成果應(yīng)用城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制地價指數(shù)的應(yīng)用1、是土地估價、城市基準地價調(diào)查調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)。第五節(jié) 城市土地市場價格管理地價指數(shù)的應(yīng)用1、是土地估價、城市基準地價調(diào)查調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)；2、是政府進行土地市場管理和地價管理的依據(jù)；3、通過地價指數(shù)可以了解地價變化趨勢和幅度，有利于提高市場透明度，引導(dǎo)市場參與者合理交易，減少土地開發(fā)投資的盲目性，促進土地市場健康發(fā)展。第五節(jié) 城市土地市場價格管理城市地價動態(tài)監(jiān)測的工作步驟第五節(jié) 城市土地市場價格管理城市土地價格

19、基礎(chǔ)調(diào)查設(shè)立地價監(jiān)測點市場樣點資料調(diào)查地價監(jiān)測點資料的采集地價資料的傳輸?shù)貎r資料的整理與錄入地價分析與地價公布長期維護與資料采集成果整理、歸檔和驗收地價監(jiān)測點的設(shè)立原則 原則：代表性原則； 穩(wěn)定性原則； 一般性原則； 合理分布的原則； 易操作性原則； 動態(tài)性原則。第五節(jié) 城市土地市場價格管理地價監(jiān)測點的標(biāo)準 在選擇地價監(jiān)測點時，主要考慮以下幾方面的因素 土地面積； 地塊形狀； 土地權(quán)利狀況； 土地開發(fā)程度； 臨街狀況。第五節(jié) 城市土地市場價格管理第六節(jié) 城市土地市場微觀管理 土地市場的微觀管理， 是指國家通過法律的、行政的等手段對土地市場運行進行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭

20、，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。一、對土地市場客體的管理 我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。第六節(jié) 城市土地市場微觀管理 我國憲法明確規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?因此，在我國城市土地所有權(quán)不能進入市場。在城鎮(zhèn)（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）只允許國有土地使用權(quán)進人市場流轉(zhuǎn)。第六節(jié) 城市土地市場微觀管理二、對土地市場主體的資質(zhì)審查土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格 土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。 凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)