豪宅價(jià)值研究ppt課件

1、領(lǐng) 一個(gè) 城市 的 風(fēng)氣 之 先豪宅KPI體系豪宅營(yíng)銷體系豪宅價(jià)值研討豪宅戶型研討豪宅啟動(dòng)戰(zhàn)略研討第二部分第六部分第三部分第四部分第五部分豪宅產(chǎn)品發(fā)力研討第七部分豪宅配套建立研討豪宅的初步了解第一部分第八部分豪宅客戶寫(xiě)真基于市場(chǎng)對(duì)豪宅的初步了解第一部分.豪宅的定義豪宅的功能豪宅的價(jià)值豪宅操作的關(guān)鍵豪宅的定價(jià).新景祥對(duì)豪宅的定義市場(chǎng)上有這么一個(gè)傳言豪宅營(yíng)銷是檢驗(yàn)一個(gè)代理公司程度高低的標(biāo)尺,而我們的才干正逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可豪宅的定義從價(jià)錢角度，豪宅的價(jià)錢必然構(gòu)成了一個(gè)城市的價(jià)值屋脊。從客戶角度，豪宅的客戶必然是社會(huì)財(cái)富金字塔的頂層。從產(chǎn)品角度，豪宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性。.功能一：一種權(quán)貴豪

2、富的階層標(biāo)識(shí)豪宅功能的了解功能二：一種與眾不同生活方式的體驗(yàn) 平民眼中的天價(jià) 群眾看不見(jiàn)的頂層 奢華的銷金窟 人生置業(yè)的終極夢(mèng)想 最具夸耀性的符號(hào) 占據(jù)群眾認(rèn)可的稀缺資源有的墻分出內(nèi)外，這堵墻分出高低! 多處置業(yè)，非生活必需品 奢侈品的意象 每處豪宅代表一種生活方式 客戶偏好的不同，決議了他對(duì)生活方式需求的不同，也決議了他為各種生活方式買單的志愿豪宅在功能上曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了運(yùn)用的范疇。不同的生活，在不同的人眼中，有著不同的價(jià)值.豪宅的中心價(jià)值“物以稀為貴，豪宅的中心價(jià)值就在于其稀缺性。豪宅的中心價(jià)值稀缺性資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性自然資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌界定.資源的稀缺豪宅一定占有著稀

3、缺資源：或是對(duì)稀缺自然資源的占有，或是對(duì)稀缺人文資源的占有，或是對(duì)稀缺城市資源的占有，或是幾者的共同占有。人文資源占有華府天地華府天地緊臨上海新天地，與擁有百年人文的淮海路咫尺之遙，同時(shí)占據(jù)三大龍脈一大會(huì)址，孫中山故居與韓國(guó)暫時(shí)總統(tǒng)府，工程總占地14652平方米，總建面42000平方米，共4幢18層的高層公寓住宅面積300-500平方米左右。自然資源的占有萬(wàn)科十七英里“17英里工程位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)，用地面積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)含會(huì)所2000平方米。工程三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。.資源的稀缺城市豪宅的定律

4、：第一、CBD一定有一個(gè)豪宅第二、城市公園等特殊資源附近一定有一個(gè)豪宅第三、外國(guó)人首選的區(qū)域一定有一個(gè)豪宅陸家嘴片區(qū)陸家嘴做為上海三大CBD之一，擁有多個(gè)甲A國(guó)際寫(xiě)字樓，如中銀大廈，匯豐大廈等，同時(shí)聚集了大量的大型跨國(guó)公司，因此該片區(qū)也成為了上海三大千萬(wàn)級(jí)公寓豪宅片區(qū)之一，有仁恒濱江與世茂濱江等工程CBD豪宅世紀(jì)公園片區(qū)世紀(jì)公園片區(qū)內(nèi)擁有浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的一片綠地，同時(shí)區(qū)域國(guó)際化氣氛濃重，配套完善。其憑仗優(yōu)秀的資源已成為了浦東豪宅的聚集地，如九間堂，御翠園等工程，其以成為上海三大千萬(wàn)級(jí)豪宅板塊之一城市公園豪宅華漕片區(qū)隨著虹橋的開(kāi)展，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地的越發(fā)稀缺，逐漸使得區(qū)域內(nèi)的高端需求外溢，而華漕

5、憑仗其國(guó)際學(xué)校的云集的優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引了許多外籍客戶的入住，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的豪宅工程的開(kāi)發(fā)外國(guó)首選區(qū)豪宅.資源的稀缺單單資源本身是構(gòu)不成豪宅價(jià)值根底的，只需當(dāng)資源“稀缺，且為公眾所“認(rèn)知，才可以構(gòu)成豪宅的價(jià)值根底。黃浦江財(cái)富海景45000-54000 中海瀛臺(tái)均價(jià)15000元/平中海瀛臺(tái)中海瀛臺(tái)是中海集團(tuán)在上海濱江開(kāi)發(fā)的一個(gè)濱江工程，憑仗其濱江之利與中海品牌優(yōu)勢(shì)，使其已成為區(qū)域價(jià)錢標(biāo)竿，均價(jià)到達(dá)15000元/平方米。財(cái)富江景但相比同樣擁有江景資源的財(cái)富海景，由于江景資源的不同，財(cái)富海景面對(duì) “十里外灘，使其江景具備了稀缺性，從而在均價(jià)實(shí)現(xiàn)上，中海瀛臺(tái)遠(yuǎn)低于財(cái)富海景。VS.產(chǎn)品的稀缺由于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)，

6、對(duì)于豪宅的開(kāi)發(fā)仍處于開(kāi)展階段，這使得某些開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌號(hào)召力，在產(chǎn)品上構(gòu)建了其稀缺性，從而獲得了超額利潤(rùn)。鋒尚國(guó)際生態(tài)豪宅鋒尚國(guó)際公寓位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村的萬(wàn)柳社區(qū)內(nèi)，占地2.6公頃，總建筑面積10萬(wàn)平方米,其中住宅建筑面積8萬(wàn)平方米，由4幢18層塔樓、一幢8層和一幢9層板樓、會(huì)所及地下停車庫(kù)組成。容積率3.0，綠化覆蓋率63%，是參照歐洲興隆國(guó)家建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的環(huán)保、安康、節(jié)能的純居住高檔社區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新世茂的品牌世茂集團(tuán)在勝利開(kāi)發(fā)上海世茂濱江工程后，以豪宅品牌自居，不斷推出豪宅工程如世茂湖濱，世茂佘山莊園等，并在異地不斷勝利復(fù)制，其在昆山所開(kāi)發(fā)的世茂蝶湖灣，雖緊鄰高速，但以及成為區(qū)域

7、的高端工程。品牌界定.豪宅營(yíng)銷的關(guān)鍵豪宅操作的關(guān)鍵在于“均好性與“極至性的完美結(jié)合。均好性做好產(chǎn)品、營(yíng)銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個(gè)細(xì)節(jié)，是一個(gè)豪宅工程勝利操作的必要條件。這就好像在戰(zhàn)場(chǎng)中建立一條穩(wěn)定的紡線，使得工程首先立于一個(gè)不敗之地。1、立于不敗之地工程的均好性極至性抓住一個(gè)切入點(diǎn)，然后將極至放大，這就構(gòu)成了工程的中心亮點(diǎn)。其猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。2、致勝的關(guān)鍵產(chǎn)品的極至性.佘山高爾夫世茂佘山紫都晶園佘山月湖佘 山客 戶3、喜歡真山真水，享用佘山所帶來(lái)的心境上的放松1、對(duì)高爾夫情有獨(dú)鐘，有一定的留洋背景，希望在佘山擁有一個(gè)分享平臺(tái)的客戶4、對(duì)價(jià)錢有所思索，比較注重性價(jià)比的客戶2、財(cái)富

8、增長(zhǎng)迅速，希望經(jīng)過(guò)標(biāo)簽來(lái)彰顯自我成就的客戶極至性放大1、高爾夫配套2、建筑風(fēng)格極至性放大1、奢華配置2、大占地極至性放大1、性價(jià)比極至性放大1、景觀環(huán)境致勝關(guān)鍵極至性佘山千萬(wàn)級(jí)豪宅案例以佘山千萬(wàn)級(jí)豪宅為例，這些豪宅都位于佘山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，擁有自然資源的絕對(duì)稀缺性，這使得其具備了豪宅的資質(zhì)。而另一方面，這些工程經(jīng)過(guò)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷舉措放大其中心優(yōu)勢(shì)，將其極至化，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)上的差別化。佘山高爾夫極至的建筑風(fēng)格與高爾夫世貿(mào)佘山極至奢華佘山月湖極至園林.不敗之地均好性1、籠統(tǒng)界定2、推行戰(zhàn)略3、終端體驗(yàn)4、客戶管理均好性的保證.籠統(tǒng)界定營(yíng)銷的中心就是爭(zhēng)奪客戶的“心智，如寶馬將本身定位為最具操控性的奢華車，

9、沃爾沃定位為最平安的奢華車，而飛馳那么定位為最溫馨的奢華車。豪宅同樣需求經(jīng)過(guò)籠統(tǒng)界定向客戶傳送本身的價(jià)值。根據(jù)工程的不同，戰(zhàn)略的不同，所要傳送的信息也會(huì)有所不同。籠統(tǒng)界定 但是有一點(diǎn)我們需求認(rèn)識(shí)到，籠統(tǒng)界定并不是簡(jiǎn)單地經(jīng)過(guò)企劃任務(wù)就能完成的，她是需求產(chǎn)品與企劃支撐的。企劃任務(wù) .豪宅的定價(jià)方法根據(jù)市場(chǎng)開(kāi)展階段的不同，豪宅定價(jià)的方法也將有所不同，詳細(xì)我們將其歸為兩類市場(chǎng)下的定價(jià)方法：成熟型市場(chǎng)下的定價(jià)與生長(zhǎng)型市場(chǎng)下的定價(jià)成熟型市場(chǎng)下的定價(jià) 當(dāng)一個(gè)城市的價(jià)錢天頂接近到一個(gè)極限，其上升空間有限時(shí)，我們將其視為“成熟型市場(chǎng)，如興隆國(guó)家的某些城市。 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)大勢(shì)不變情況下，豪宅的單價(jià)將很

10、難有所突破。更多地是在已有的價(jià)值體系下尋覓本身的細(xì)分市場(chǎng)。 VS生長(zhǎng)型市場(chǎng)下的定價(jià) 在現(xiàn)階段，中國(guó)更多的城市屬于生長(zhǎng)型市場(chǎng)，城市的價(jià)錢“天頂不斷被新的豪宅工程所突破，剪刀叉效應(yīng)不斷加強(qiáng)。 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，根據(jù)工程的目的不同，可以歸為指點(diǎn)者占位下的豪宅定價(jià)法與跟隨著占位下的高端工程定價(jià)法。.豪宅的定價(jià)方法跟隨者戰(zhàn)略下的定價(jià)在已有價(jià)值體系下，經(jīng)過(guò)模擬指點(diǎn)者，在現(xiàn)有價(jià)值體系下，尋覓本身的占位。指點(diǎn)者戰(zhàn)略下的定價(jià)經(jīng)過(guò)創(chuàng)新占位于市場(chǎng)的指點(diǎn)者，突破已有市場(chǎng)規(guī)那么，構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)牽引。隨著城市間異地置業(yè)趨勢(shì)的加強(qiáng)，以級(jí)M型社會(huì)的不斷構(gòu)成財(cái)富兩級(jí)分化趨勢(shì)，使得許多城市的豪宅工程正逐漸脫離原有的城市價(jià)值體系，而與

11、周邊其他城市豪宅構(gòu)成一個(gè)獨(dú)立的價(jià)值參考體系。這也就意味著這些城市的價(jià)錢天頂將不斷被該城市中的豪宅工程所抬高剪刀叉效應(yīng)加強(qiáng)，我們將這些城市的豪宅市場(chǎng)視為一種“生長(zhǎng)型市場(chǎng)，并存在兩種戰(zhàn)略導(dǎo)向的定價(jià)方法。高端工程豪宅工程.2、尋覓市場(chǎng)的指點(diǎn)者，對(duì)于指點(diǎn)者在本工程入市之際的價(jià)錢與情況進(jìn)展預(yù)估，從而得出市場(chǎng)的價(jià)錢天頂。城市價(jià)值體系1、對(duì)工程所在區(qū)域的開(kāi)展趨勢(shì)進(jìn)展預(yù)判，并根據(jù)此對(duì)本工程入市時(shí)，本區(qū)域正常情況下的公寓價(jià)錢進(jìn)展預(yù)估，而這就構(gòu)成了本工程的入市底價(jià)。跟隨者的占位成為高端工程指點(diǎn)者的占位成為豪宅工程豪宅的定價(jià)方法工程定位為豪宅的一個(gè)必要條件：工程稀缺性的明確！.豪宅的定義豪宅的功能豪宅的價(jià)值豪宅操作

12、的關(guān)鍵豪宅的定價(jià)從價(jià)錢、客戶與產(chǎn)品三個(gè)角度定義豪宅豪宅中心價(jià)值，也是必要條件：稀缺性超越了運(yùn)用功能的范疇，類奢侈品均好性與極至性的完美結(jié)合兩種市場(chǎng)下，兩種戰(zhàn)略下的定價(jià)法.基于市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的豪宅KPI體系第二部分.豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素工程地段達(dá)標(biāo)目的自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境情況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源目的景觀資源目的所處地段的特殊價(jià)值集中庭院面積與位置私家庭院完好性視野開(kāi)闊度特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝部分亮點(diǎn)處置景觀細(xì)節(jié)處置建筑間距戶前院尺度規(guī)劃規(guī)劃方式戶型面積內(nèi)部功能空間達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素

13、經(jīng)過(guò)工程調(diào)研和客戶調(diào)研，可明晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點(diǎn)1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計(jì)工程調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示：高總價(jià)別墅工程的市場(chǎng)認(rèn)可和客戶接受存在關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素那么根據(jù)工程條件的不同和客戶本身需求的各異而各有規(guī)范，但各要素并非決議性影響要素。工程調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢(shì)是豪宅別墅所必需具備的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱地段優(yōu)勢(shì)之所在項(xiàng)目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)處于飛機(jī)航道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運(yùn)村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過(guò)小，開(kāi)發(fā)時(shí)間久造成產(chǎn)品過(guò)久。東山墅東四環(huán)連接?xùn)|部生活區(qū)為東

14、側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導(dǎo)致別墅左右間距過(guò)密，無(wú)內(nèi)部自然資源長(zhǎng)島瀾橋香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)千萬(wàn)別墅與類別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項(xiàng)目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達(dá)嶺高速路直達(dá)，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過(guò)大、居住人口龐大，外觀與戶型陳舊過(guò)時(shí)財(cái)富公館香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)-別墅是土地稀缺性的最正確表達(dá)。地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響要素中曾經(jīng)成為“壓倒性要素。豪宅級(jí)別墅必需具備在地段上的優(yōu)勢(shì)。豪宅的地段分類豪宅別墅的地段優(yōu)勢(shì)可細(xì)分為三種情況，第一類：具備與城區(qū)間隔近的地段優(yōu)勢(shì)第二類：位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢(shì)第三類：位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)

15、域的地段優(yōu)勢(shì)案例：優(yōu)山美地、晴翠園案例：東山墅、碧海方舟案例：西山美廬本工程具備位于“近城區(qū)的成熟別墅圈內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢(shì)。達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計(jì).別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購(gòu)買目的決議了豪宅別墅工程均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長(zhǎng)島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居?xùn)|山墅 依坡而居內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種，對(duì)客戶的沖擊力那么有所差別A.大規(guī)模制勝B.部分特征處置C.精致細(xì)節(jié)按照對(duì)客戶的 打擊力 排序大面積水體寬闊的流動(dòng)水系成規(guī)模的樹(shù)種大面積草坪入口隱蔽

16、處置外部綠地處置地形變換精致園林小品情趣空間處置“大規(guī)模制勝是目前最具效果的處置手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前豪宅別墅最為常見(jiàn)的處置手法，也是“必要?jiǎng)幼?。大湖? 碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶群中的認(rèn)可度極高，沿湖2000萬(wàn)元?jiǎng)e墅極為搶手。寬闊的河道/水系- 長(zhǎng)島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度60m大草坪- 氣候條件決議了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑仗高爾夫球場(chǎng)的“球道景觀成為北京為數(shù)不多的球場(chǎng)別墅?！耙浪拥纳钚螤钤?jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié)長(zhǎng)島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶訪談顯示，豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的

17、水體越能刺激客戶的購(gòu)買愿望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖部分的特征處置，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)豪宅景觀的私有與珍貴國(guó)花園- 社區(qū)入口的私家路處置，模擬杭州月湖山莊，自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢(shì)大湖山莊- 對(duì)外待征綠地的處置，營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處置北京現(xiàn)有豪宅工程，尚未出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處置手法。這是本工程可出彩之處。河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處置入戶路的道道路行處置私家水岸小品公共空間的處置水岸庭院的展現(xiàn)土地資源目的私家庭院面積私家庭院完好性視野開(kāi)闊度特征景觀的私家享有景觀資源目的達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計(jì).主要

18、在售工程私家庭院的面積情況項(xiàng) 目建筑面積全部庭院面積碧海方舟500 500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300 長(zhǎng)島瀾橋560-640300-800財(cái)富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積 10m西山美廬6 8 m20 - 30m長(zhǎng)島瀾橋6 8 m-財(cái)富公館8 -10 m20 - 30m晴翠園10 m20 - 30m優(yōu)山美地7 8 m15 m北京玫瑰園8-12m15-25m碧水莊園10 m

19、車行路前后間距：豪宅別墅的規(guī)劃，大多為沿資源走向的行列式規(guī)劃，車行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間距到達(dá)20-30m。組團(tuán)式規(guī)劃的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達(dá)8-10m。左右間距：工程調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6-10m。客戶對(duì)現(xiàn)有工程間距的接受度較高豪宅客戶對(duì)于建筑間距的關(guān)注度相對(duì)較低，認(rèn)可“土地稀缺所呵斥的建筑密度大的現(xiàn)實(shí)，因此大多可以接受市場(chǎng)上常見(jiàn)的6-10m左右間距，前后間距20-30m。對(duì)于間距過(guò)小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶型設(shè)計(jì)防止對(duì)視影響。碧海方舟 -左右間距僅為7m，但到訪客戶在被高爾夫景觀打動(dòng)的同時(shí)，對(duì)間距的關(guān)注程度很低。西山

20、美廬 很多業(yè)主以為西山美廬獨(dú)一的缺陷即為左右間距太小，整體過(guò)密。但西山美廬在利用戶型設(shè)計(jì)防止主要空間對(duì)視的處置手法深受客戶認(rèn)可。在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開(kāi)闊度的單排行列式規(guī)劃為主，輔以組團(tuán)式規(guī)劃已實(shí)現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式規(guī)劃，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開(kāi)闊視野，且可經(jīng)過(guò)車行路擴(kuò)展別墅前后間距，不存在斜向間距過(guò)近的弊端。項(xiàng)目名稱行列式組團(tuán)式碧海方舟東山墅西山美廬-長(zhǎng)島瀾橋-財(cái)富公館-晴翠園-優(yōu)山美地-大湖山莊-碧水莊園-沿資源走向的行列式規(guī)劃- 大湖山莊總體規(guī)劃圖行列式規(guī)劃在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會(huì)采用擴(kuò)展前院尺度和戶型調(diào)整

21、來(lái)躲避同組團(tuán)式規(guī)劃相比較，行列式規(guī)劃使得沿路別墅均遭到過(guò)往車輛的干擾處置手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置處置手法一：添加前院與車行路的間隔達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計(jì).豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可經(jīng)過(guò)如下分布圖表達(dá)：面積項(xiàng)目名稱40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠園399454514608705優(yōu)山美地492552606937長(zhǎng)島瀾橋460510碧水莊園5707381020北京玫瑰園630

22、735東山墅3975506501150大湖山莊420560600655財(cái)富公館1400豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間：15平方米，獨(dú)立衣帽間，主臥書(shū)房保證南向采光或以大面積滿足任務(wù)間需求。 全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室設(shè)計(jì)，2個(gè)以上的保姆間應(yīng)有明采光。一層的主要功能空間與前類產(chǎn)品根本一樣，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大，其中客廳的面寬要保證在9米以上，同時(shí)在入戶門廳處添加單獨(dú)的衣帽間。不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑1000平方米以上 地上建筑面積1000平方米以上，地下室面積300平米，合計(jì)運(yùn)用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常8個(gè)，平面空間調(diào)

23、整余地大，可根據(jù)需求自在添加房間數(shù)量。戶型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與常見(jiàn)居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大，同時(shí)室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。 由于具備商務(wù)款待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡能夠的夸張，經(jīng)過(guò)夸張華美的樓梯方式、3.6m的層高、大面積挑空來(lái)傳達(dá)款待功能。地下室功能豐富，除常見(jiàn)功能外，通常設(shè)計(jì)有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶均資源4. 居住私密性5. 戶型設(shè)計(jì).豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格類型之一：居家風(fēng)格偏向居家的北美風(fēng)格，經(jīng)過(guò)柔和的顏色、中規(guī)中矩的

24、風(fēng)格，適宜用于以私家居住為主的別墅。北京玫瑰園北京玫瑰園東山墅碧海方舟晴翠園大湖山莊豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格偏向之二：商務(wù)風(fēng)格以“怪求勝類，適宜商務(wù)型別墅定位國(guó)花園-將新古典主義、巴洛克風(fēng)格、維多利亞時(shí)代、托斯卡尼娜風(fēng)格盡收工程財(cái)富公館-法式古典貴族風(fēng)格訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶對(duì)于建筑風(fēng)格的關(guān)注度較低，但存在一定的傾向性傳統(tǒng)現(xiàn)代復(fù)古簡(jiǎn)約豪宅客戶對(duì)各類建筑風(fēng)格關(guān)注度低、接受度較高，北美、歐洲、美式西班牙風(fēng)格各有所好。但客戶以為豪宅別墅的風(fēng)格應(yīng)該遵照符合群眾口味、常規(guī)別墅認(rèn)知的原那么，防止出現(xiàn)極端的建筑風(fēng)格。豪宅客戶對(duì)別墅外立面的要求程度相對(duì)較高，要求外立面應(yīng)能表達(dá)別墅的質(zhì)量感。傳統(tǒng)的貼面資料過(guò)于陳舊。問(wèn)卷

25、調(diào)查顯示：總之，豪宅別墅的外立面應(yīng)傳達(dá)簡(jiǎn)約、大氣、不夸張的風(fēng)格特征，輔以表達(dá)質(zhì)感的外墻建材，城市豪宅KPI一1、絕版地段現(xiàn)實(shí)中心地段華府天地深藍(lán)廣場(chǎng)仁恒濱江園規(guī)劃中心地段東方潤(rùn)園金色海岸絕版資源地段東方潤(rùn)園金色海岸仁恒濱江園2、頂級(jí)規(guī)劃品牌設(shè)計(jì)院金色海岸：澳大利亞柏濤、美國(guó)貝爾高林、中國(guó)香港G.I.L 華府天地：上海都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院仁恒濱江園：上海華東房產(chǎn)設(shè)計(jì)院高層低密度化容積率2.53.5,建筑密度15%17%, 綠化 率3050%圍合、點(diǎn)式布置棟間距大、景觀視野好、園林規(guī)?；咂焚|(zhì)園林組團(tuán)中心園林、水主題、典藏小品走廊、珍貴植物等豪華入口、地下車庫(kù)大堂、單元入口大堂入口儀式感（雕像、行道樹(shù)、

26、大型臺(tái)階）單元大堂豪華化：空間：100150平米，9米凈空，裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)裝修戶型豪華化多為200500平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計(jì)、電梯采光城市豪宅KPI二3、豪華裝修豪華外立面進(jìn)口鋁板：金色海岸進(jìn)口石材：華府天地進(jìn)口墻磚：仁恒濱江（墻裙蘑菇石、羅馬外墻磚、室外豎向異型石材） 室外燈光工程: 華府天地屋頂激光束(中心感): 深圳地王等極品內(nèi)裝原裝進(jìn)口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施進(jìn)口品牌裝飾材料品牌電梯數(shù)量：三梯一戶、三梯兩戶、兩梯兩戶（主仆分離）品牌：原裝進(jìn)口OTIS，三棱等功能：業(yè)主刷卡入戶，僅在所屬樓層?？扛邫n門窗進(jìn)口鋁合金門窗，德國(guó)ROTO(華府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃城市

27、豪宅KPI三4、特色會(huì)所大規(guī)模功能齊全會(huì)所仁恒濱江6000平米 金色海岸5000平米頂級(jí)品牌豪華會(huì)所東方潤(rùn)園：鴻藝會(huì)特色私人會(huì)所華府天地地下會(huì)所：專屬圖書(shū)館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂(lè)室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐飲會(huì)所波托菲諾：丹桂軒、頂級(jí)物管品牌物管金色海岸：戴德梁行物管：管家式服務(wù)、港人負(fù)責(zé)制第一太平戴維斯頂級(jí)管家物管東方潤(rùn)園：全球招聘荷蘭皇家管理學(xué)院培訓(xùn)金色海岸：港人負(fù)責(zé)制五星級(jí)酒店物管深藍(lán)廣場(chǎng)：雷迪森廣場(chǎng)酒店 華府天地：五星級(jí)酒店式服務(wù)城市豪宅KPI四、高新科技安全攝像監(jiān)控紅外監(jiān)控門磁窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)Low-E中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)

28、+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)面子電梯刷卡入戶通訊電話二門一戶，寬帶入戶門禁可視對(duì)講機(jī)環(huán)保食物垃圾處理機(jī)生態(tài)滅蚊機(jī)高容積率豪宅園林普通做法指 標(biāo)特 征風(fēng)格大盤一般有主題，中小盤則不拘風(fēng)格，且園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格可以不一致；架空層一般均設(shè)架空層，或局部架空，便于將園林引入建筑，擴(kuò)大景觀面；景觀軸較多強(qiáng)調(diào)中心園林和景觀軸線，以體現(xiàn)尊貴感，多用水景來(lái)營(yíng)造社區(qū)高檔感；綠化選擇高低不同的樹(shù)種打造整體綠化錯(cuò)落的層次感，多選用名貴樹(shù)種以體現(xiàn)項(xiàng)目高貴品質(zhì)，并為營(yíng)銷提供說(shuō)辭；小品體現(xiàn)人性化及項(xiàng)目品質(zhì)的不可或缺的元素；層次/空間錯(cuò)落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來(lái)的壓力感；其它若條件允許即做半地下車庫(kù)，可以增加景觀層

29、次感；整體特征利用層次、錯(cuò)落減少高層的壓抑感，開(kāi)闊的，大尺度的；指標(biāo)細(xì)節(jié)解析規(guī)劃整體規(guī)劃充滿歐洲生活的品質(zhì)和閑適，香榭麗舍大街貫穿南北，中軸線上有阿波羅太陽(yáng)神、凱撒大帝和皇家凡爾賽三大廣場(chǎng)，愛(ài)琴湖，香榭里大道與巴黎左岸大道筑成過(guò)濾和凈化屏障，小區(qū)內(nèi)有著眾多主題園景。 建筑設(shè)計(jì)住宅立面設(shè)計(jì)突出歐式主題，通過(guò)線腳及材質(zhì)變化將建筑分為三段：首層架空車庫(kù)，二、三層為建筑基座，飾面采用深色花崗巖石材，給人以沉穩(wěn)莊重之感；四至十層采用金黃色面磚，強(qiáng)調(diào)建筑的高貴大氣；十一、十二層采用淺黃色面磚，強(qiáng)調(diào)建筑的層次感。戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)方正、南北通透；帶超大景觀陽(yáng)臺(tái)、精致生活陽(yáng)臺(tái)；帶入戶空中花園；主臥帶衣帽間、27

30、0全景觀弧形落地玻璃窗；獨(dú)立三衛(wèi)，待工人房創(chuàng)新設(shè)計(jì)：雙主人套房，私密性強(qiáng)，躍式布局，功能分區(qū)合理，實(shí)用率高；園林帝景灣數(shù)萬(wàn)平方米的歐式園林景觀，與五星級(jí)酒店和法蘭西體驗(yàn)式商業(yè)步行街完美融合，南北貫穿，長(zhǎng)達(dá)數(shù)百米。三線城市標(biāo)桿：惠州帝景灣高質(zhì)量、歐洲皇家籠統(tǒng)發(fā)明高溢價(jià)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)：歐洲皇家籠統(tǒng)/質(zhì)量發(fā)力指標(biāo)細(xì)節(jié)解析配置德國(guó)原裝MOSER窗大型高檔豪華會(huì)所大型餐飲旗艦、國(guó)際一線品牌店、環(huán)球影城、以及高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng) ；戶型南北通透，海景衛(wèi)生間。超大開(kāi)間觀海客廳。 規(guī)劃在商業(yè)的主入口與濱海廣場(chǎng)的城市干道相接處設(shè)置地下沉降，將干道車流引入地下，打通與濱海廣場(chǎng)的步行通道，使濱海廣場(chǎng)成為項(xiàng)目的“后花園”，規(guī)避

31、項(xiàng)目高容積率，園林規(guī)模不足的劣勢(shì)。服務(wù)天鴻寶地管家式貼心服務(wù)三線城市標(biāo)桿：煙臺(tái)凱旋城高端配置，產(chǎn)品設(shè)計(jì)使景觀資源最大化發(fā)明高溢價(jià)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)：高端及齊備配套/景觀資源價(jià)值的最大化/連通濱海廣場(chǎng)指標(biāo)細(xì)節(jié)解析規(guī)劃每個(gè)樓宇的樓間距較大，可以相互錯(cuò)開(kāi)，保證了80%業(yè)主的觀景需求。前排濱江聯(lián)排別墅、濱江商業(yè)休閑街，中排純板式超高層及酒店式服務(wù)公寓， “長(zhǎng)江之門”包含超五星級(jí)酒店和5A寫(xiě)字樓，后排藝術(shù)soho區(qū)，長(zhǎng)江博物館、市民廣場(chǎng)、開(kāi)放綠地及園林錯(cuò)落其中，建筑天際線有層次地順向流動(dòng) ！商業(yè)街將修建一條沿濱江大道的商業(yè)街，令沿江商業(yè)包括文化長(zhǎng)廊、餐廳雅座，以及其他零售商業(yè)及電影娛樂(lè)中心；未來(lái)將達(dá)到不需離開(kāi)社

32、區(qū)，就能買到所有最好的餐飲、商品等等，達(dá)到一個(gè) “城中城”概念 園林景觀與建筑的相互交融：將建筑作為社區(qū)景觀中的一個(gè)重要組成部分，園林空間的視線組織和布局，始終和建筑的布局及空間相互融合、協(xié)調(diào)，使景觀和建筑互相融合。地標(biāo)打造層高約250米的辦公樓將成為現(xiàn)代武漢的新標(biāo)記，180米高的超五星級(jí)酒店也將令整個(gè)項(xiàng)目的高檔形象更鮮明 立面整個(gè)項(xiàng)目的立面挺拔流暢，線條的勾勒使其充滿現(xiàn)代感的陽(yáng)剛之氣，因其擯棄密而追求高，使得樓間距超大，使建筑真正成為城市坐標(biāo)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)：寬樓間距/最大化江景價(jià)值/挺拔籠統(tǒng)/園林二線城市標(biāo)桿：武漢錦繡長(zhǎng)江獨(dú)特建筑籠統(tǒng)、寬樓間距等，發(fā)明溢價(jià)案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開(kāi)發(fā)方式

33、的開(kāi)創(chuàng)者工程區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于工程的西北側(cè)，是間隔香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只需一路之隔；優(yōu)勢(shì)：工程?hào)|側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會(huì)遭到一定的噪音影響。景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處置三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來(lái)構(gòu)成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層小高層占地16.5萬(wàn)平米建面23萬(wàn)平米戶數(shù)1103車位數(shù)900容積率1.4綠化率65建筑覆蓋率15.6%經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：水榭花都高層贈(zèng)送大面積錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)戶型特征：首個(gè)推出6米高錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)工程，其觀景效果遭到客戶青睞。奇數(shù)層167m2偶數(shù)層169

34、m2奇數(shù)層194m2偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特征案例二：香蜜湖1號(hào)，終極置業(yè)者的追求，富人攀比的選擇景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路工程區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地塊位于香蜜湖的東北側(cè)，主要景觀資源位于工程的西南側(cè)，擁有一線香蜜湖景觀，和生活配套成熟的景田南片區(qū)只需一路之隔；優(yōu)勢(shì)：工程?hào)|側(cè)緊鄰交通主干道香梅路，高層單位會(huì)遭到一定的噪音香蜜湖1號(hào)的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處置香蜜湖獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊加以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對(duì)別墅的影響；經(jīng)過(guò)高層6米架空，為社區(qū)內(nèi)部翻開(kāi)視野；以高大的林木作為別墅之間的綠色屏障。占地9.3萬(wàn)平米建面13.1萬(wàn)平米戶數(shù)447車位數(shù)788容積率1.4綠化率48.2建筑覆蓋率20經(jīng)濟(jì)

35、技術(shù)目的：香蜜湖1號(hào)對(duì)各種創(chuàng)新元素的改良運(yùn)用，打造細(xì)節(jié)戶型特征：工程戶型方面，雖說(shuō)不上是首創(chuàng)，但其將市場(chǎng)上的各種創(chuàng)新元素都合理的包容進(jìn)工程中，而且對(duì)這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些本來(lái)有缺陷的創(chuàng)新點(diǎn)變得更完美；建筑上處理私密性問(wèn)題措施：加寬花槽防止上下層入戶花園的對(duì)望；墻體漂板處理部分上層房間與下層陽(yáng)臺(tái)的對(duì)望。加寬花槽墻體漂板入戶花園下沉式空中院館產(chǎn)品特征香蜜湖1號(hào)把普通的設(shè)備做到極致溫馨度恒溫泳池?zé)o邊際泳池大堂電梯廳健身房香蜜湖1號(hào)全頂級(jí)品牌配置，構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬目的設(shè)備資料外墻面: a)、巴西進(jìn)口花崗石； b)、英國(guó)進(jìn)口涂料；c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。門窗： 意大利Aluk系統(tǒng)品牌門窗，具有優(yōu)良

36、的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)展外表處置，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材外表涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強(qiáng)、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強(qiáng)、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常運(yùn)用壽命可達(dá)60年。玻璃： 雙層中空LOW-E玻璃6+9+6mm，具有隔熱、遮陽(yáng)、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑資料。夏季有陽(yáng)光的日間，室內(nèi)外玻璃外表溫差不低于4C0；隔音效率在30dB以上。入戶門： 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制造實(shí)木子母門，門扇高達(dá)2.5米，寬度到達(dá)1.5米，木紋上施以高級(jí)原色清漆，門上線條均是在實(shí)木上鐫刻而成。門鎖以色列Mul-T-lock三合一功能奢華鑄精銅大門鎖。管道： 冷水和熱

37、水管道采用原裝進(jìn)口VESBO衛(wèi)水寶PPR給水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管 。陽(yáng)臺(tái)： 設(shè)金屬防護(hù)欄桿，配雙層鋼化平安玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件。電梯：“OTIS 高速住宅電梯，速度高達(dá)2.5米/秒，安裝定制冷氣機(jī)，特別設(shè)計(jì)廂內(nèi)裝修，智能化電梯運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)定向呼喚、定點(diǎn)到達(dá)。 社區(qū)智能化周邊防護(hù)系統(tǒng) 雙重巡更系統(tǒng) 停車場(chǎng)快速到達(dá)系統(tǒng) 背景音樂(lè)系統(tǒng) 社區(qū)智能燈光系統(tǒng)家居智能化可視對(duì)講系統(tǒng) 智能一卡通 室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng) 無(wú)線上網(wǎng) 香蜜湖1號(hào)中海深藍(lán) ，專為中國(guó)頂級(jí)住宅定制 ,一流效力匹配一等建筑 物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍(lán)最高級(jí)別效力者，擔(dān)任社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)， “素白手套，深色西

38、服，從容優(yōu)雅。物業(yè)私人助理直接面對(duì)業(yè)主, 提供物業(yè)私人助理效力，24小時(shí)在線，業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)絡(luò)，包括物品采購(gòu)、生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位的效力。社區(qū)衛(wèi)士來(lái)自中國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)等機(jī)構(gòu)，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力，可在3分鐘內(nèi)趕往指定地點(diǎn)，迅速處理業(yè)主遇到的平安問(wèn)題。包括雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/平安特種隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)等。中海深藍(lán)按照效力深度，將效力者分為不同層級(jí)，為業(yè)主提供不同層次的效力，使效力尊貴有序。深度禮賓式服務(wù)指南針?lè)?wù)健康服務(wù)異地SOS服務(wù)前置服務(wù)園藝師服務(wù)商務(wù)娛樂(lè)服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人保鏢服務(wù)愛(ài)心服務(wù)物業(yè)理財(cái)保姆培訓(xùn)家居服務(wù)代辦服務(wù)案例三：中信紅樹(shù)

39、灣，區(qū)位價(jià)值的開(kāi)掘者工程區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場(chǎng)，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，臨近未來(lái)地鐵2號(hào)線出口，有較大升值潛力；優(yōu)勢(shì)：生活配套設(shè)備仍未完善，公共交通暫缺。沙河?xùn)|路濱海大道中信紅樹(shù)灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處置占地16.26萬(wàn)平米建面65萬(wàn)平米戶數(shù)2800車位數(shù)3500容積率3.179綠化率65建筑覆蓋率19.3%經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：底層TH與工程之外的高爾夫別墅呼應(yīng)，構(gòu)成劇烈的儀式感；兩地塊之間的市政道路實(shí)現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境交融；TH錯(cuò)列，改善與高層之間的關(guān)系。中信紅樹(shù)灣空中院館的戶型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特征，市場(chǎng)影響力強(qiáng)戶型特征：南北通透，板式

40、格局；空中院館創(chuàng)新格局，270度室內(nèi)空中花園景；大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽(yáng)臺(tái)，270室外景觀；餐廳、客廳角度過(guò)道角度書(shū)房角度景觀陽(yáng)臺(tái)院落外部資源書(shū)房餐廳產(chǎn)品特征中信紅樹(shù)灣不斷建立更高的展現(xiàn)和效力的規(guī)范，承接高籠統(tǒng)通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車防曬膜自創(chuàng)深圳乃至全國(guó)的工程的展現(xiàn)規(guī)范，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展現(xiàn)準(zhǔn)確選擇展現(xiàn)點(diǎn)客戶遮陽(yáng)傘軟件展現(xiàn)細(xì)節(jié)展現(xiàn)效力質(zhì)量城市豪宅工程案例自創(chuàng)要點(diǎn)一在高層與別墅的關(guān)系處理上主要通過(guò)景觀水系對(duì)兩組團(tuán)形成分割與聯(lián)系；通過(guò)高層架空，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀對(duì)建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開(kāi)視野，減少高層對(duì)別墅的壓迫感。高層區(qū)+別墅區(qū)組合方式在高層與別墅的營(yíng)銷節(jié)奏控制

41、上以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場(chǎng)稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場(chǎng)，提升項(xiàng)目整體形象，同時(shí)成為其他產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)桿；聯(lián)動(dòng)別墅，依托于別墅形成的高端形象，強(qiáng)勢(shì)入市。城市豪宅工程案例自創(chuàng)要點(diǎn)二創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升溫馨度目的在高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面上高層產(chǎn)品借勢(shì)，戶型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；通過(guò)戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新與改良，對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行深化與提升。其他配合策略通過(guò)項(xiàng)目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營(yíng)造，打動(dòng)客戶；通過(guò)服務(wù)品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項(xiàng)目高形象，推動(dòng)銷售。舒適度及配套指標(biāo)的表現(xiàn)要點(diǎn)深入客戶內(nèi)心，做出超越客戶心理預(yù)期的需求設(shè)施；能夠通過(guò)展示讓客戶感知價(jià)值的硬件設(shè)施。城市豪宅工程案例自創(chuàng)要點(diǎn)三獨(dú)有的特

42、征效力和體驗(yàn)物業(yè)管理的體現(xiàn)出來(lái)的尊貴體察人性是服務(wù)之本,呈現(xiàn)高檔圈層客戶人士生活風(fēng)格;對(duì)尊貴的理解不同，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的個(gè)性化、特色化。服務(wù)從客戶踏足項(xiàng)目的第一時(shí)間就已經(jīng)開(kāi)始創(chuàng)建全新的服務(wù)體驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn).把項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)納入體驗(yàn)環(huán)節(jié)之中，帶給客戶愉悅的過(guò)程和回憶?；趨^(qū)域價(jià)值的豪宅營(yíng)銷體系第三部分.在這場(chǎng)席卷全球的轟轟烈烈的財(cái)富化運(yùn)動(dòng)中是什么？促使他們一擲千金？.為什么LOUIS VUITTON每一次Logo顏色或方式的改動(dòng)，都會(huì)反復(fù)博得時(shí)髦界的瘋狂追捧？品牌質(zhì)量檔次愿望！為什么Rolls Royce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛Rolls

43、Royce ？Not Only But Also.愿望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。愿望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。愿望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無(wú)限性。.關(guān)鍵詞：愿望Desire稀缺Scarcity時(shí)髦Fashion身份Status.城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買亦受愿望所驅(qū)使。故此，客戶愿望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需求迎合客戶的愿望需求。豪宅勝利營(yíng)銷動(dòng)作：時(shí)髦感稀缺感身份感營(yíng)造.房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決議豪宅工程的營(yíng)銷方向。區(qū)域特征區(qū)域開(kāi)展階段豪宅勝利營(yíng)銷方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域“嬰兒期區(qū)域開(kāi)展迅速，擁有一定區(qū)域

44、價(jià)值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可區(qū)域“少年期區(qū)域“成年期“通知他人她會(huì)長(zhǎng)得很美 重新定義區(qū)域價(jià)值，提升籠統(tǒng)“通知他人她美得與眾不同 基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“通知他人她是完美的 利用成熟區(qū)域價(jià)值，工程全方位打造外的細(xì)節(jié)放大.不同區(qū)域價(jià)值下的豪宅營(yíng)銷方向豪宅勝利營(yíng)銷動(dòng)作重新定義區(qū)域價(jià)值，提升籠統(tǒng)基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價(jià)值，工程全方位打造下的細(xì)節(jié)放大營(yíng)造時(shí)髦感追逐時(shí)髦潮流元素營(yíng)造稀缺感占有稀缺并夸耀營(yíng)造身份感盼望尊貴至尚的位置.基于區(qū)域價(jià)值的 豪宅營(yíng)銷模型營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大豪宅勝利營(yíng)銷：在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營(yíng)銷方向上，完成三方面的營(yíng)銷

45、動(dòng)作。.不同區(qū)域價(jià)值下的豪宅營(yíng)銷典型案例.豪宅勝利營(yíng)銷案例1.位置：北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； 規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57； 綠化率：50%；均價(jià)：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米640平方米；建筑方式：2幢板樓、9棟塔樓；開(kāi)發(fā)商：北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；園林設(shè)計(jì)：貝爾高林香港；資源條件：朝陽(yáng)公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。工程概略.區(qū)域情勢(shì)：朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒(méi)有構(gòu)成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)；市場(chǎng)價(jià)錢情勢(shì)：片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)錢：6000-7000元/平米，本工程目的價(jià)錢：10000元/平米

46、；工程中心概念：“城市公園文化；推行偏重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)；營(yíng)銷問(wèn)題：賣點(diǎn)過(guò)于薄弱，支撐價(jià)錢走高有困難；概念的發(fā)掘淺薄，無(wú)論是名字的來(lái)源和“城市公園文化的概念在表達(dá)上都顯得生硬，未能與工程本身很好的結(jié)合。工程背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價(jià)值體系，改動(dòng)工程籠統(tǒng)，建立客戶對(duì)豪宅區(qū)域的認(rèn)知；“入住供樓處理期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本工程運(yùn)作成為北京中心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！ 謀劃代理前實(shí)現(xiàn)均價(jià)10000元/平米，月均銷售20套，謀劃代理后實(shí)現(xiàn)均價(jià)14000元/平米，月均銷售40套。 操作效果 介入時(shí)間：年 介入方式：營(yíng)銷謀劃代理 介入背景與操作結(jié)果.工程營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)

47、境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域開(kāi)展階段勝利營(yíng)銷方向區(qū)域“嬰兒期重新定義區(qū)域價(jià)值，提升籠統(tǒng)重新定義朝陽(yáng)公園及整體區(qū)域的價(jià)值，對(duì)比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)概念，經(jīng)過(guò)類比快速提升區(qū)域價(jià)值；區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度提升了工程整體籠統(tǒng)及知名度；工程籠統(tǒng)確立：中央公園區(qū)的頂級(jí)豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽(yáng)公園.完成工程營(yíng)銷動(dòng)作 資助承辦國(guó)際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚(yáng)了本工程時(shí)髦、安康的生活方式。時(shí)髦感 約請(qǐng)美國(guó)小姐在來(lái)華訪問(wèn)期間，到本工程觀賞，并參與客戶活動(dòng)，與本工程國(guó)際化、時(shí)髦前沿的籠統(tǒng)相符。 舉行印度珠寶展，展現(xiàn)了財(cái)富階層的時(shí)髦主張。 聘請(qǐng)

48、曾經(jīng)設(shè)計(jì)國(guó)際俱樂(lè)部的名師，對(duì)工程10000平米的會(huì)所進(jìn)展設(shè)計(jì)。 會(huì)所內(nèi)飾設(shè)計(jì)具備國(guó)際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國(guó)際接軌。.完成工程營(yíng)銷動(dòng)作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽發(fā)明出一所超10000平方米的多功能超五星的奢華會(huì)所。世界市中心宣傳推行上，強(qiáng)勢(shì)凸顯本工程所在區(qū)域的稀缺位置。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部構(gòu)成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計(jì)顯示出尊貴的氣勢(shì)；Logo設(shè)計(jì)采用貴氣的紫紅色和獅子頭籠統(tǒng)，張揚(yáng)身份。美國(guó)總統(tǒng)小布什來(lái)華訪問(wèn)期間，受邀來(lái)本工程觀賞，給工程及客戶均帶來(lái)很強(qiáng)的面子感。.案例營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善

49、，區(qū)域印象較差名師設(shè)計(jì)會(huì)所印度珠寶展美國(guó)小姐來(lái)訪國(guó)際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價(jià)值五星級(jí)超大會(huì)所高貴籠統(tǒng)logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來(lái)訪有氣勢(shì)的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)概念.豪宅勝利營(yíng)銷案例2.工程概略規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹(shù)灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)總占地面積：162653M2總建筑面積：650000 M2其中：住宅建筑面積：505100M2會(huì)所建筑面積： 6000M2幼兒園：6000M2中央廣場(chǎng)：3000M2橫跨市政路工程分四期開(kāi)發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶.介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識(shí)別性差：紅樹(shù)灣片

50、區(qū)與周邊片區(qū)無(wú)明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆景象嚴(yán)重；區(qū)域價(jià)值：紅樹(shù)灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其本身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹(shù)灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本工程既定目的：樹(shù)立工程高端豪宅籠統(tǒng)；實(shí)現(xiàn)工程高溢價(jià)；工程整體的可繼續(xù)銷售；開(kāi)發(fā)商品牌籠統(tǒng)樹(shù)立。工程背景紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域；工程一期開(kāi)盤2個(gè)月實(shí)現(xiàn)4.5億銷售額。 操作效果 介入時(shí)間：年月 介入方式：營(yíng)銷謀劃代理.工程營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域開(kāi)展階段勝利營(yíng)銷方向區(qū)域“嬰兒期重新定義區(qū)域價(jià)值，提升籠

51、統(tǒng)重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)的概念，并抓住深圳不斷以來(lái)濱海不看海的遺憾進(jìn)展炒作，明確區(qū)域價(jià)值個(gè)盤價(jià)值；尋覓國(guó)外同類型可自創(chuàng)案例方式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定第一級(jí)別豪宅。.完成工程營(yíng)銷動(dòng)作組織酒會(huì)、 GOLF等上層社會(huì)的時(shí)髦活動(dòng)，進(jìn)展客戶圈層的營(yíng)銷，擴(kuò)展影響力，構(gòu)成口碑傳播。時(shí)髦感 根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng)，給客戶新穎體驗(yàn)。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時(shí)髦沖擊力，濃縮工程產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，兼具銷售和藝術(shù)展現(xiàn)的功能。首批選擇最亮點(diǎn)的戶型、聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)展設(shè)計(jì)裝修，充分表達(dá)現(xiàn)代的高尚生活質(zhì)量。.提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球的口號(hào)

52、，并將“灣區(qū)物業(yè)注冊(cè)，成為工程的專署代名詞，營(yíng)造工程珍貴、稀缺的區(qū)域位置和籠統(tǒng)。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、面子，表達(dá)工程高端的氣質(zhì)?，F(xiàn)場(chǎng)效力細(xì)致、周到，不僅表達(dá)工程效力質(zhì)量，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感。完成工程營(yíng)銷動(dòng)作.案例營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開(kāi)發(fā)，區(qū)域定位模糊酒會(huì)、GOLF活動(dòng)梁志天設(shè)計(jì)樣板間注冊(cè)“灣區(qū)物業(yè)10米超高大門表達(dá)客戶尊貴的細(xì)節(jié)效力玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)的概念.豪宅勝利營(yíng)銷案例3.工程概略位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬(wàn)柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬(wàn)平方米

53、；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；開(kāi)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬(wàn)柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬(wàn)平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；開(kāi)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。. 介入背景與操作結(jié)果工程籠統(tǒng)模糊，未充分構(gòu)成賣點(diǎn)認(rèn)知，對(duì)客戶無(wú)法構(gòu)成足夠的購(gòu)買激動(dòng)；前期過(guò)份低價(jià)入市，無(wú)法表達(dá)樓盤的高檔定位，而且沒(méi)有得到客戶認(rèn)同；現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)存在嚴(yán)重缺陷：售樓處與工地現(xiàn)場(chǎng)相距較遠(yuǎn)；多個(gè)工程的售樓處同居一處，相互影響；展現(xiàn)點(diǎn)雜亂，無(wú)章法；沙盤陳舊；未進(jìn)展感性訴求?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力弱：賣點(diǎn)沒(méi)有有效的組織，人員缺

54、乏有效培訓(xùn)；對(duì)工程的了解不夠深化；未進(jìn)展有效銷控。工程背景北京市場(chǎng)首創(chuàng)高科技住宅，改動(dòng)塔樓的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)，建立全新價(jià)值體系，“告別空調(diào)暖氣時(shí)代家喻戶曉；京城首推“裸體樣板間，高舉高打、控制放量，發(fā)明市場(chǎng)奇觀； 謀劃代理前實(shí)現(xiàn)價(jià)錢7000元/平米，謀劃代理后實(shí)現(xiàn)價(jià)錢10500元/平米。 操作結(jié)果 介入時(shí)間：年月 介入方式：營(yíng)銷謀劃代理.工程營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行萬(wàn)柳，一個(gè)新興的高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域，上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，區(qū)域在不斷完善建立中區(qū)域特征區(qū)域開(kāi)展階段勝利營(yíng)銷方向區(qū)域“少年期基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品重新定義產(chǎn)品，提出“告別空調(diào)暖氣時(shí)代，建立有別于周遍工程的籠統(tǒng)認(rèn)知，建立全新產(chǎn)品價(jià)值體系；提出全新產(chǎn)品概念，

55、極易誘發(fā)客戶的興趣，在猛烈競(jìng)爭(zhēng)中勝利突圍。.完成工程營(yíng)銷動(dòng)作修正案名從“錦繡大地公寓修正為“鋒尚國(guó)際公寓，籠統(tǒng)鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時(shí)髦之地的聯(lián)想。時(shí)髦感將國(guó)外普遍運(yùn)用的遮陽(yáng)卷簾引入到工程中，讓客戶體驗(yàn)到國(guó)際上先進(jìn)的居住規(guī)范。修正Slogan新的Slogan賦予工程新穎的概念，帶有劇烈的時(shí)髦沖擊力。鋒過(guò)處 度量失衡告別空調(diào)暖氣時(shí)代修正推行籠統(tǒng)推行籠統(tǒng)以紅色為主，視覺(jué)沖擊效果好，且整體籠統(tǒng)具有很強(qiáng)的時(shí)髦感。售樓處外包裝顏色簡(jiǎn)約，現(xiàn)代感十足；概念模型表達(dá)了工程超前的思想，帶有國(guó)際化的顏色。.初次在市場(chǎng)上提出“歐洲興隆國(guó)家居住規(guī)范，而且也是當(dāng)期市場(chǎng)上獨(dú)一一個(gè)以此為規(guī)范的高端工程；初次也是當(dāng)期市場(chǎng)上獨(dú)一

56、一個(gè)推出裸體樣板間的工程，進(jìn)展高溫馨低能耗優(yōu)化體系及任務(wù)原理展現(xiàn)。稀缺感身份感完成工程營(yíng)銷動(dòng)作采用世界頂級(jí)品牌廚具poggenpohl進(jìn)展裝修，讓客戶感遭到工程高端質(zhì)量所帶來(lái)的身份感。.案例營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大萬(wàn)柳，一個(gè)新興的高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域，上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，區(qū)域在不斷完善建立中?，F(xiàn)代感十足的售樓處國(guó)外常用的遮陽(yáng)卷簾“歐洲興隆國(guó)家居住規(guī)范頂級(jí)品牌 poggenpohl修正案名和Slogan時(shí)髦、簡(jiǎn)約的推行籠統(tǒng)裸體樣板間“歐洲興隆國(guó)家居住規(guī)范.豪宅勝利營(yíng)銷案例4.工程概略位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； 占地面積：93544平米；建筑面積：131

57、000平米；住宅面積：127000平米；容積率：1.4；綠化率：近50%；戶數(shù)：共447套；資源條件：本工程位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。. 介入背景與操作結(jié)果新政影響：房地產(chǎn)新政出臺(tái)，限制了以往所用營(yíng)銷手段的運(yùn)用，創(chuàng)新勢(shì)在必行；區(qū)域價(jià)值：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一，被客戶和市場(chǎng)所廣泛認(rèn)可；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈：與本工程同類型的產(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈；本工程既定目的：樹(shù)立工程高籠統(tǒng)及高知名度；充分提升工程品牌及開(kāi)展商品牌；實(shí)現(xiàn)工程在高價(jià)位下順利銷售；2005年實(shí)現(xiàn)銷售金額6個(gè)億。工程背景得到客戶高度認(rèn)可，成為深圳豪宅

58、標(biāo)桿工程；工程擁有較高佳譽(yù)度與良好客戶口碑；工程工程最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實(shí)現(xiàn)均價(jià)40000元/平米，雙拼實(shí)現(xiàn)均價(jià)70000元/平米。 操作效果 介入時(shí)間： 2005年2月 介入方式：營(yíng)銷謀劃代理.工程營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市開(kāi)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。區(qū)域特征區(qū)域開(kāi)展階段勝利營(yíng)銷方向區(qū)域“成年期利用成熟區(qū)域價(jià)值，工程全方位打造下的細(xì)節(jié)放大放大香蜜湖區(qū)域價(jià)值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬(wàn)3的概念；在全方位精心打造產(chǎn)品的同時(shí)，放大會(huì)所展現(xiàn)，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、奢華裝修、頂級(jí)配置；放大尊貴效力展現(xiàn)，注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)

59、效力。.完成工程營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感 創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動(dòng)，高檔的布置，高雅的氣氛，既給客戶新穎的感受，又表達(dá)工程高檔次。迎合高端客戶的檔次，舉行香蜜湖1號(hào)鑒賞酒會(huì)，利用這種高層次的時(shí)髦活動(dòng)推行工程籠統(tǒng)。 老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時(shí)髦的共鳴。 現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、浴缸泳池里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖樣板間內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布置，都表達(dá)了高檔次的現(xiàn)代生活。. 社區(qū)內(nèi)保管珍貴百年古樹(shù)，制造稀缺感； 炒作工程土地價(jià)值，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位和稀缺性。稀缺感身份感會(huì)所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感；主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高質(zhì)量禮儀效力，讓客戶體驗(yàn)尊貴感

60、受；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計(jì)私家林蔭路，氣勢(shì)恢宏，路的盡頭開(kāi)啟一個(gè)階層。以后，城市再無(wú)如此規(guī)格之土地完成工程營(yíng)銷動(dòng)作.案例營(yíng)銷總結(jié)營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)髦感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細(xì)節(jié)放大香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市開(kāi)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。香蜜湖1號(hào)鑒賞酒會(huì)豪門夜宴選房活動(dòng)稀缺土地價(jià)值私家林蔭路樣板間現(xiàn)代生活展現(xiàn)新穎看房車百年古樹(shù)尊貴禮儀效力10米大堂挑空放大土地價(jià)值放大展現(xiàn)區(qū)放大尊貴效力.基于市場(chǎng)的豪宅戶型研討第四部分.單棟建筑頂層復(fù)式產(chǎn)品拉開(kāi)差距湯臣一品 上海案例分析：1樓608平方米享受浦江景觀和中心會(huì)所景觀最底層中等面積房型235樓437平方米3543樓7641208平