某物業(yè)服務(wù)中心工程部工作手冊(cè)范本

1、WORDPAGE- 56 - / NUMPAGES55WORD長(zhǎng)島物業(yè)服務(wù)中心工程部工作手冊(cè)世邦理仕分公司謹(jǐn) 呈二零一一年六月目 錄有線電視接收系統(tǒng)管理制度-3-電梯系統(tǒng)管理制度-4-交接班制度-5-匯報(bào)制度-6-設(shè)備機(jī)房門禁管理制度-8-工程部夜間值班管理規(guī)定-9-供配電管理制度-10-供水管理制度-11-配電室管理制度-12-水泵房管理制度-13-工具管理制度-14-污水排放管理制度-15-鑰匙管理制度-16-二次供水管理規(guī)程-17-水池水箱清洗規(guī)程-19-泵房設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程-21-泵房設(shè)備安全操作規(guī)程-23-電梯安全操作規(guī)程-25-電梯定期巡視規(guī)程-27-弱電系統(tǒng)維護(hù)流程-29-油漆工操作

2、流程-31-箱式變壓器保養(yǎng)規(guī)程-32-高壓配電操作規(guī)程-34-火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)維保規(guī)程-36-土建操作規(guī)程-37-電視接收系統(tǒng)巡視記錄表-38-高低壓開關(guān)操作記錄表-39-高低壓巡視記錄表-40-設(shè)備保養(yǎng)記錄表-41-景觀巡視記錄表-43-事故記錄表-44-設(shè)備臺(tái)賬-46-設(shè)備維修記錄表-47-生活泵房巡視表-49-水池、水箱清洗記錄表-51-外來人員進(jìn)出機(jī)房登記表-52-污水泵房巡視表-53-消防泵房巡視記錄表-54-應(yīng)急記錄表-55-值班記錄表-56-有線電視接收系統(tǒng)管理制度1. 目的 確保小區(qū)有線電視的接收符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2. 適用圍小區(qū)有線電視。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編

3、制和修改與對(duì)有線電視設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)有線電視設(shè)施設(shè)備的組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1 管理人員應(yīng)具備較高的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，切實(shí)落實(shí)管理規(guī)定和規(guī)章制度，積極配合有線傳輸部門的工作。4.2 不定期對(duì)有線電視放大器與饋電電源進(jìn)行巡視檢查。4.3 設(shè)備維修工應(yīng)主動(dòng)巡視檢查有關(guān)設(shè)備運(yùn)行情況，消除設(shè)備隱患，保證設(shè)備正常運(yùn)行。4.4 設(shè)備維修工定期查驗(yàn)設(shè)備、維護(hù)保養(yǎng)，保證系統(tǒng)運(yùn)行完好，并做相關(guān)記錄。4.5 迅速準(zhǔn)確排除故障，因條件不具備不能與時(shí)排除時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)不得延誤。4.6 清潔機(jī)房，保持機(jī)房衛(wèi)生整潔。機(jī)房重地非機(jī)房工作人員不經(jīng)上級(jí)

4、批準(zhǔn)不得入。4.7 愛護(hù)各項(xiàng)設(shè)備器材、正確使用，防止丟失和損壞。4.8 嚴(yán)禁吸煙和擅自攜帶易燃易爆品進(jìn)入機(jī)房。4.9 不定期檢查高頻頭接口是否完好，防雨是否完好。4.10 不定期檢查光纖電纜是否遭到破壞，連接頭是否牢固。4.11 若巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，或線路故障時(shí)，維修工應(yīng)做好事故記錄，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。電梯系統(tǒng)管理制度1. 目的確保電梯設(shè)備正常有效的運(yùn)行。2. 適用圍物業(yè)服務(wù)中心電梯維修工。3 職責(zé)31電梯維修工負(fù)責(zé)小區(qū)電梯設(shè)備的日常運(yùn)行巡視，與電梯維保服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。32機(jī)電領(lǐng)班負(fù)責(zé)小區(qū)電梯設(shè)備的日常管理。33工程部主管負(fù)責(zé)組織小區(qū)電梯外包合同的評(píng)審。4. 容4. 1電梯維修工需每?jī)商煅惨曇?/p>

5、遍小區(qū)電梯的運(yùn)行情況，并做相關(guān)記錄。42電梯設(shè)備的安裝、大修、更新等，必須由獲得國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局資質(zhì)的單位進(jìn)行，取得合格證后方可投入運(yùn)行。43 電梯操作人員必須持證上崗。44 電梯的保養(yǎng)維護(hù)工作必須由有資質(zhì)的電梯專業(yè)公司承擔(dān)。5 電梯機(jī)房需清潔整齊、無雜物，符合安全與消防要求，無關(guān)人員禁止進(jìn)入。4.6 電梯出現(xiàn)故障困人時(shí)，應(yīng)執(zhí)行應(yīng)急預(yù)案，與時(shí)解救出被困人員，做好突發(fā)事故記錄表。交接班制度1. 目的確保工程部工作有序運(yùn)行。2. 適用圍物業(yè)服務(wù)中心工程部。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本制度的制定，并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核批準(zhǔn)。3.2 工程部值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本制度。4. 容4.1 交班人員應(yīng)詳細(xì)

6、填寫各項(xiàng)記錄，并做好值班室環(huán)境衛(wèi)生工作，遇有操作或工作任務(wù)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)為下班做好準(zhǔn)備工作。4.2 交班人員應(yīng)將下列情況作詳盡介紹4.2.1 所管轄的設(shè)備運(yùn)行方式變更、修試情況、設(shè)備缺陷、事故處理、上級(jí)通知與其它有關(guān)注意事項(xiàng)。4.2.2 工具、備品備件、鑰匙等是否齊全完整。4.2.3 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班容，核對(duì)各項(xiàng)工作容；交接完畢，雙方應(yīng)在記錄簿上簽名。4.3 下列情況不得交接班4.3.1上班運(yùn)行情況未交代清楚。4.3.2接班人未到或未經(jīng)工程部主管同意指定合適的替班人。4.3.3設(shè)備故障影響運(yùn)行或造成事故時(shí)。4.3.4交接班時(shí)，如發(fā)生事故或異常情況，須立即停止交接班。原則上應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理

7、，接班人員主動(dòng)協(xié)助，當(dāng)事故處理完畢時(shí)，再繼續(xù)辦理交接班手續(xù)。匯報(bào)制度1. 目的明確各崗位的權(quán)限。2. 適用圍物業(yè)服務(wù)中心工程部。3 職責(zé)31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的制定并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)與本制度的監(jiān)管。32工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)容。4. 容41下列情況必須報(bào)告領(lǐng)班：4.1.1主要設(shè)備非正常操作的開停。4.1.2主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。4.1.3設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。4.1.4零部件改造、代換或加工修理。4.1.5運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位。4.1.6維修人員工作去向。4.1.7對(duì)外班組聯(lián)系。42下列情況必須報(bào)告領(lǐng)班與工程主管：4.2.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。4.2.2采用新的

8、運(yùn)行方式。4.2.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。4.2.4系統(tǒng)故障與檢修。4.2.5重要零部件改造、代換或加工修理。4.2.6加班、換班、補(bǔ)休、病假。4.2.7外協(xié)聯(lián)系。4.3下列情況必須報(bào)告工程主管。4.3.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。4.3.2影響正常工作的設(shè)備故障或施工。4.3.3系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。4.3.4重點(diǎn)設(shè)備的主要零、部件改換。4.3.5系統(tǒng)與主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。4.3.6系統(tǒng)與設(shè)備的增改工程與外協(xié)施工。4.3.7領(lǐng)班與以上人員崗位調(diào)整與班組的重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.3.8工程領(lǐng)班病、事假、補(bǔ)休、換班。4.4正常情況下，應(yīng)逐級(jí)上報(bào)，不得越級(jí)上報(bào)。設(shè)備機(jī)房門禁管理制度

9、1. 目的 確保設(shè)備機(jī)房門禁的安全運(yùn)行。2. 適用圍工程部所有員工。3 職責(zé)31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的批準(zhǔn)與監(jiān)管。32工程部所有人員必須嚴(yán)格遵守本制度的相關(guān)容。4. 容4.1 外部人員因工作需要進(jìn)入機(jī)房時(shí)，應(yīng)按本單位有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)入時(shí)值班人員應(yīng)驗(yàn)明身份、證件填寫外來人員進(jìn)出機(jī)房登記表后方可入，進(jìn)入設(shè)備區(qū)時(shí)值班人員要隨同進(jìn)入進(jìn)行安全監(jiān)督。4.2 允許進(jìn)入機(jī)房的人員要嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房各項(xiàng)規(guī)定，不準(zhǔn)攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入，不得隨意觸摸電器運(yùn)行設(shè)備，要服從值班員的工作指揮。4.3 機(jī)房不準(zhǔn)堆放各種雜物，值班人員要按時(shí)清掃，保持室衛(wèi)生，保證環(huán)境衛(wèi)生與安全消防通道暢通。4.4 提高警惕，備齊消防材料

10、，有安全防火制度，防止壞人破壞事故和電器火災(zāi)事故發(fā)生。工程部夜間值班管理規(guī)定1. 目的保證小區(qū)夜間突發(fā)事故處理與時(shí)性。2. 適用圍物業(yè)服務(wù)中心工程部值班人員。3 職責(zé)31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的編制報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核批準(zhǔn)并負(fù)責(zé)本制度的監(jiān)管。32工程部值班人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本制度。4. 容1工程部負(fù)責(zé)部門值班人員的安排，實(shí)行12小時(shí)值班制（時(shí)間為當(dāng)日17：30至次日8：30）；2 值班人員必須堅(jiān)守崗位，與時(shí)處理夜間突發(fā)事故，發(fā)現(xiàn)重大問題時(shí)應(yīng)立即報(bào)告值班經(jīng)理 并做好夜間值班記錄。3工程部人員在休息時(shí)間，有義務(wù)保持公司與之聯(lián)絡(luò)的暢通，以便隨時(shí)聽候調(diào)遣，參與對(duì) 突發(fā)事件的處理或緊急故障的搶險(xiǎn)。供配電管理

11、制度1. 目的確保安全有效供電。2. 適用圍小區(qū)供配電設(shè)施設(shè)備。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改與對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。3.3 持國(guó)家頒發(fā)的有效操作證的維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容1 電氣設(shè)備投入運(yùn)行前，應(yīng)建立健全用電管理機(jī)制，根據(jù)電氣設(shè)備的電壓等級(jí)，用電 容量與電氣的具體情況配備電氣設(shè)備運(yùn)行、檢修和維修的專業(yè)人員。2 建立電氣設(shè)備運(yùn)行、檢修和試驗(yàn)制度，作好電氣工作人員的安全技術(shù)培訓(xùn)，提高運(yùn)行管理水平，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)貫徹執(zhí)行本規(guī)程的情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督。3 加強(qiáng)和改善電氣設(shè)備的運(yùn)行管理工作，不斷提高設(shè)備完好率，作好

12、無功功率的補(bǔ)償工作，降低電能損耗，實(shí)現(xiàn)供電系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。44 結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)、本小區(qū)用電特點(diǎn)與有關(guān)要求，組織電氣工作人員對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行安全檢查，加強(qiáng)設(shè)備缺陷管理，貫徹各項(xiàng)反事故措施。45 編制維修工作計(jì)劃，應(yīng)負(fù)責(zé)建立和完善本單位的電氣運(yùn)行規(guī)章制度與技術(shù)管理資料，以與和供電部門主管單位的技術(shù)業(yè)務(wù)聯(lián)系。46 單位選用的電氣設(shè)備應(yīng)符合有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，凡國(guó)家公布的淘汰產(chǎn)品不得選用。47供電部門安裝在用戶的計(jì)量負(fù)控等設(shè)備負(fù)有監(jiān)護(hù)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)與時(shí)報(bào)告供電主管 部門。8電力系統(tǒng)正常狀況下，供到用戶的端電壓允許的偏差為：9 10KV與以下三相供電的為額定值的正負(fù)5%。10 220V

13、單相供電的為額定值的正7%，負(fù)10%。供水管理制度1. 目的確保供水設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。2. 適用圍小區(qū)二次加壓泵房管理。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改與對(duì)供水設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)泵水設(shè)施設(shè)備的組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容1 不定期對(duì)小高層/高層生活消防水箱進(jìn)行巡視。2 巡視人應(yīng)按照規(guī)定的周期、時(shí)間認(rèn)真做好巡視工作，認(rèn)真填寫記錄，發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理， 當(dāng)遇有涉與其它專業(yè)、部門問題時(shí)應(yīng)與時(shí)通知相關(guān)專業(yè)、部門并報(bào)告工程部領(lǐng)導(dǎo)。3 禁止在生活水箱進(jìn)行任何有污染的活動(dòng)或施工。嚴(yán)禁在水箱間使用或存放能產(chǎn)生污染的材料。44 不定期

14、檢修溢水管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。45 保證各個(gè)水泵閥門處于良好狀態(tài)。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好，鑰匙由當(dāng)班人員保管。6不定期檢查供水設(shè)備，保證小區(qū)供水系統(tǒng)正常運(yùn)行，做好節(jié)水減排工作。7不定期對(duì)供水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維修，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。配電室管理制度1. 目的 確保配電室設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行。2. 適用圍轄區(qū)中心配電室。3 職責(zé)31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的制定并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)與本制度的監(jiān)管。32工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)容。4. 容4.1配電室應(yīng)干燥、清潔無雜物。4.2配電室建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置與高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日

15、高低壓巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)上報(bào)機(jī)電領(lǐng)班和工程主管。4.3配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4配電室禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時(shí)，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有計(jì)劃的切換變壓 器。5配電室應(yīng)放置有效的電器消防器材，且應(yīng)設(shè)置醒目標(biāo)志。6配電室設(shè)備與線路重大變更要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7配電室除值班人員與工程部相關(guān)工作人員外，其它未經(jīng)批準(zhǔn)人員禁止進(jìn)入。8加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室公共照明、應(yīng)急照明、顯示燈等設(shè)備的完好。9主供停電時(shí)，值班人員應(yīng)立即投入備供電源，確保小區(qū)電梯等重要設(shè)備供電，同時(shí)與供 電部門取得聯(lián)

16、系。4.10配電室高壓部分應(yīng)有醒目的提醒標(biāo)識(shí)。4.11系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，應(yīng)掛上相應(yīng)的警示牌，嚴(yán)防誤操作。4.12配電室門鎖應(yīng)確保完好，鑰匙由當(dāng)班人員管理。4.13配電室專用工具嚴(yán)禁借出使用，如遇特殊情況，應(yīng)征得上級(jí)主管同意后方可辦理外借手續(xù)。4.14配電室嚴(yán)禁存放易燃、易爆、腐蝕性、有毒等氣 、物品。水泵房管理制度1目的確保泵房設(shè)備安全有效運(yùn)行。2適用圍 適用于小區(qū)泵房管理。3 職責(zé)31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的制定并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)與本制度的監(jiān)管。32工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)容。4. 容4.1 泵房設(shè)備由工程部機(jī)電組負(fù)責(zé)運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)。4.2 泵房禁止堆放易燃、易爆、腐蝕、

17、有毒等危險(xiǎn)物品。4.3 保持泵房清潔、干燥無其它不相關(guān)雜物。4.4 保持泵房控制屏（柜）各器件完好有效運(yùn)行。4.5 未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的其它人員禁止進(jìn)入泵房。4.6 泵房巡視記錄表格，應(yīng)懸掛于醒目位置。4.7 應(yīng)確保泵房消防設(shè)施的完整性。4.8 定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。4.9 保證泵房各個(gè)水泵閥門處于良好狀態(tài)。4.10保證水箱間或泵房地溝、地漏排水通暢。4.11保證水箱觀察孔、泵房門鎖完好，鑰匙應(yīng)由當(dāng)班設(shè)備維修員保管。4.12嚴(yán)禁在水箱間進(jìn)行任何有污染的活動(dòng)或施工。工具管理制度1 目的確保維修工具齊全，延長(zhǎng)維修工具的使用壽命。2 適用圍 物業(yè)服務(wù)中心工程部。3 職責(zé)

18、31工程部主管負(fù)責(zé)本制度的制定并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核批準(zhǔn)與本制度的監(jiān)管。32工程部員工嚴(yán)格執(zhí)行本制度相關(guān)容。4容4.1 個(gè)人工具的配置。4.1.1水電工基本工具配置：萬用表或鉗形表，老虎鉗、尖嘴鉗、梅花起（大，?。⑵娇谄穑ù?，?。㈣囎?、卷尺、錘子、扳手（根據(jù)維修性質(zhì)的不同，再分發(fā)其它的專用工具，詳見個(gè)人工具清單）。4.1.2 泥工基本工具配置：尖嘴鉗、梅花起（大，?。?、平口起（大，小）、燙板、鏟刀、卷尺（具體配置見個(gè)人工具清單）。4.1.3 油漆工基本工具配置：滾筒、鏟子、鐵板（具體配置見個(gè)人工具清單）。4.2 工具的管理4.2.1存放與管理4.2.1.1一般工具由維修工自己保管，大型工具分

19、類擺放，并做標(biāo)識(shí)，由文員保管。個(gè)人使用工具領(lǐng)用與更換由各組領(lǐng)班與工程部主管簽字方可領(lǐng)用。4.2.1.2大型工具由文員保管，對(duì)新購進(jìn)的工具應(yīng)建立完整的明細(xì)賬。由維修人員自行保管的工具按人建立工具領(lǐng)用明細(xì)賬。（詳見附件02）4.2.1.3維修人員離開公司應(yīng)按個(gè)人工具清單交還全部工具，如有缺少或損壞不能使用的情況，按使用年限折舊賠償。4.2.1.4 維修人員應(yīng)愛惜自己的個(gè)人工具，如有丟失或因操作不當(dāng)嚴(yán)重破損不能使用的由維修工自己賠償（在使用期限），在使用期限外的，憑舊工具換新工具。4.2.1.5辦公室倉庫管理員隨時(shí)檢查維修工的工具配備情況，并記錄于個(gè)人清單的檢查情況一欄中。4.2.1.6 更換下來的

20、舊工具和報(bào)廢共用工具，每季度由文員與辦公室倉庫管理員進(jìn)行交接。污水排放管理制度1. 目的 有效的控制未經(jīng)處理的污染源流入市政管網(wǎng)，確保污水排放達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2. 適用圍 小區(qū)污水管網(wǎng)。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改與對(duì)污水排放設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)污水排放設(shè)施設(shè)備的組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。3.3維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目，其排污設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。4.2排污設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工，應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。4.3排污設(shè)施建成后，由建設(shè)行政主管部門組織驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可使用。4.4向排污設(shè)施排污

21、，其水質(zhì)必須符合國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。不符合污水排放標(biāo)準(zhǔn)的，先由排污單位或個(gè)人自行處理，經(jīng)環(huán)保部門檢測(cè)合格后方可排放。嚴(yán)禁向排污設(shè)施排放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物質(zhì)。4.5禁止在排污設(shè)施安全距離圍修筑建筑物、構(gòu)筑物和堆放物品。因城市建設(shè)確需在排污設(shè)施安全距離圍修筑建筑物、構(gòu)筑物和堆放物品時(shí)，須經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，井由建設(shè)單位采取保護(hù)措施后方可施工。4.6住宅樓化糞池至住房室的排污設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，化糞池(不含化糞池)以外的排污設(shè)施由污水處理廠負(fù)責(zé)。4.7城市道路上設(shè)置的排污設(shè)施檢查井蓋出現(xiàn)破損、位移或者丟失的，維修責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)在當(dāng)日修復(fù)、正位或者補(bǔ)缺。維修責(zé)任單位應(yīng)定期清理

22、排污設(shè)施，確保排污設(shè)施暢通。排污設(shè)施發(fā)生爆裂、堵塞、冒溢的，維修責(zé)任單位應(yīng)與時(shí)搶修。鑰匙管理制度1. 目的規(guī)鑰匙的發(fā)放和統(tǒng)一管理。2. 圍物業(yè)服務(wù)中心工程部。3. 職責(zé)3.1 服務(wù)中心文員負(fù)責(zé)備用鑰匙的保管和公用鑰匙的發(fā)放。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)鑰匙的收集。3.3 工程部主管負(fù)責(zé)本制度的編制和修改。4. 容4.1 工程部現(xiàn)有鑰匙種類：泵房鑰匙、水位觀察口鑰匙、消防報(bào)警中心鑰匙、二三級(jí)配電箱（柜）鑰匙、高壓配電室鑰匙、箱式變壓器鑰匙、工具柜鑰匙、電梯專用鑰匙、電梯機(jī)房鑰匙、工具房鑰匙、工程部辦公室鑰匙。4.2 小區(qū)泵房、水位觀察口、二三級(jí)配電箱（柜）、水表箱為通用鑰匙，其它均一設(shè)備房一套鑰匙。4

23、.3 設(shè)備房的鑰匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另兩套存放于工程部資料柜，由服務(wù)中心文員統(tǒng)一保管。4.4 電梯專用鑰匙由服務(wù)中心文員統(tǒng)一保管，每位電梯維修工發(fā)放一套，并做鑰匙領(lǐng)用登記，領(lǐng)用鑰匙由領(lǐng)用人自己保管，在離（退職）前應(yīng)將鑰匙返還發(fā)放處。4.5 正常情況下電梯機(jī)房、泵房鑰匙應(yīng)存放于工程部值班室，只有在日常巡查時(shí)才能從值班室借出，鑰匙借用應(yīng)遵循隨借隨還原則。4.6 工具房鑰匙由工程部領(lǐng)班、夜間值班人員各執(zhí)一把，其余有服務(wù)中心文員保管。4.7 工程部個(gè)人工具柜鑰匙一柜兩把，使用人領(lǐng)用一把，其余由服務(wù)中心文員保管。4.8 高壓配電室鑰匙由當(dāng)班人員保管；備用鑰匙由服務(wù)中心文員保管。4.9 鑰

24、匙的領(lǐng)用記錄等同個(gè)人工具領(lǐng)用記錄。二次供水管理規(guī)程1. 目的安全管理二次供水設(shè)備設(shè)施。2. 適用圍小區(qū)二次加壓供水。3. 職責(zé)3.1 二次供水由指定的機(jī)電維修工負(fù)責(zé)管理。3.2 工程部主管負(fù)責(zé)每次清洗后的水質(zhì)監(jiān)測(cè)，報(bào)驗(yàn)工作。4. 容4.1 機(jī)電維修工負(fù)責(zé)水池的管理工作，要求每個(gè)水池須結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。4.2 機(jī)電領(lǐng)班每年12月制定下年度不少于兩次的水池清洗與消毒計(jì)劃。4.3 機(jī)電領(lǐng)班于每次水池清洗與消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天通知小區(qū)。4.4 小區(qū)在計(jì)劃實(shí)施24小時(shí)出停電告示，通知業(yè)主。為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池的前一段時(shí)間進(jìn)行，并記錄

25、開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。4.5 二次供水清洗、消毒程序4.5.1 準(zhǔn)備工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等工具、用具。4.5.2 安全準(zhǔn)備,電源：水池作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電，應(yīng)急燈；三相水泵要裝有漏電開關(guān)。有些水池長(zhǎng)期封閉、無通氣孔、空氣流通差，可在水箱底部水口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)。在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如在水箱感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。4.5.3 除雜物和清洗:先用鐵鏟鏟出池泥砂與各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池的頂部、四周墻壁

26、、水池底部，依次反復(fù)刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗，排出污水。4.5.4 消毒:用水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。水池注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。4.5.5 注水:在清洗工作徹底完成后，開閘向水池注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。4.5.6 取樣送檢:水樣抽取與送檢工作由機(jī)電部主管安排機(jī)電人員完成。 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。在抽水樣的當(dāng)天應(yīng)由機(jī)電部主管安排機(jī)電人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單交物業(yè)服務(wù)中心文件管理員存檔。若衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單結(jié)果不合格時(shí)，應(yīng)由物業(yè)

27、服務(wù)中心經(jīng)理安排重新清洗和消毒水池，必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測(cè)合格為止。4.5.7 記錄和報(bào)告4.5.7.1 由機(jī)電組人員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池的全過程，并經(jīng)機(jī)電領(lǐng)班審核，工程部主管簽字后，交文件管理員存檔。4.5.7.1衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單原件存檔，復(fù)印件由服務(wù)中心文員保留一份備查。水池水箱清洗規(guī)程1. 目的保證二次供水水質(zhì)達(dá)到國(guó)家要求。2. 適用圍小區(qū)二次供水水池（箱）。3 職責(zé)31 工程部主管負(fù)責(zé)組織人員對(duì)小區(qū)二次供水水池（箱）的實(shí)施清洗。32 工程部水質(zhì)清洗專業(yè)人員執(zhí)行實(shí)施清洗。4. 容4.1 清洗工作由取得合格證的專業(yè)人員執(zhí)行，清洗人員要有健康合格證。4.

28、2 每年對(duì)水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次數(shù)。清洗工作完成后，自來水公司取水樣化驗(yàn)，水質(zhì)達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生飲用水的標(biāo)準(zhǔn)后取證。4.3 清洗前的準(zhǔn)備工作4.3.1清洗人員應(yīng)準(zhǔn)備好所需的相關(guān)工具和消毒工具、消毒藥物。4.3.2根據(jù)清洗時(shí)間安排，由工程部主管報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審批停水時(shí)間和圍。清洗前兩天通知客服中心停水時(shí)間和圍，以便客服中心告知業(yè)戶做好貯水準(zhǔn)備。4.4 清洗程序4.4.1關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。4.4.2讓泄水閥門處于開啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)2小時(shí)以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。4.4.

29、3清洗負(fù)責(zé)人招集清洗人員與檢修人員講解清洗程序、安全措施、技術(shù)要求以與安全注意事項(xiàng)。4.4.4把燃著的蠟燭放入池底，如不熄滅說明水池不缺氧。4.4.5安裝36V行燈供水池、水箱照明用。4.4.6清洗和檢修人員進(jìn)入池工作。4.4.7清洗人員刷洗六面體水池（箱）橫、豎各三遍，檢修人員對(duì)水池（箱）的管道與浮球、水位控制器進(jìn)行維修。4.4.8清洗完畢后排盡水池（箱）中的污水，清除池底污泥，關(guān)閉泄水閥向水池（箱）注水，并灑漂白精消毒。4.4.9封閉24小時(shí)后，打開泄水閥排空水池（箱）中的積水，再次進(jìn)入水池（箱）沖洗，最后消毒一次后，打開泄水閥排空池中的積水。4.4.10在清洗水池的同時(shí)，另派人檢修、清理

30、緊固閥門，清洗過濾網(wǎng)以與檢查電氣控線路。4.4.11檢查各種設(shè)施正常后，注水入池，聯(lián)系自來水公司對(duì)水池（箱）取水樣化驗(yàn)取證。4.4.12加蓋加鎖，并貼上清洗日期封條，以便于確定下次清洗時(shí)間。4.5安全注意事項(xiàng)4.5.1使用安全電壓行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。4.5.2上、下水池應(yīng)穿防滑鞋，傳送工具等物品應(yīng)用防滑的繩子。4.5.3未經(jīng)試驗(yàn)水池中有無氧氣前，不得進(jìn)入水池。4.5.4消毒人員必須戴防護(hù)眼鏡和口罩。泵房設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程1. 目的規(guī)泵房設(shè)備保養(yǎng)過程，降低泵房設(shè)備故障率。2. 適用圍泵房生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵的保養(yǎng)。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制

31、和修改與對(duì)泵房設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。3.3 設(shè)備維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1 對(duì)生活泵、穩(wěn)壓泵每季進(jìn)行一次小修，每年進(jìn)行一次大修。4.2 對(duì)消火栓泵、噴淋泵每半月進(jìn)行手動(dòng)試運(yùn)行一次，每季進(jìn)行一次小修，每年進(jìn)行一次大修。4.3對(duì)潛水泵每半年進(jìn)行一次小修。4.4對(duì)水泵房的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。4.5 設(shè)備的保養(yǎng)容記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表中。4.6保養(yǎng)容4.6.1泵體a 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。b檢查盤根完好情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。c補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色、有雜質(zhì)

32、，應(yīng)予更換。d聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。e緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。f轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼現(xiàn)象，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線上。4.6.2閥門、管道、附件。a閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān)閉嚴(yán)密、外無漏水。b單向閥動(dòng)作靈活、無漏水。c管道與各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。d壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥與接頭無滲水。4.6.3電機(jī)a外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，聯(lián)軸器有防護(hù)罩，接地線連接良好。b拆開電機(jī)接線盒的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值不低于0.5M。c電機(jī)接線盒三相導(dǎo)線與連接片連接緊密牢靠，無發(fā)

33、熱變色跡象，標(biāo)志清晰。外連接線無移動(dòng)或妨礙操作。4.6.4控制柜a斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。b檢查柜空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。c清潔控制柜外灰塵。4.6.5試運(yùn)轉(zhuǎn)a合上控制柜的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，檢查電源指示應(yīng)正常。b手動(dòng)盤車，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。c啟動(dòng)水泵，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序應(yīng)正常。d觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于20%。泵房設(shè)備安全操作規(guī)程1. 目的避免設(shè)備誤操作造成設(shè)備的損壞。2. 適用圍生活泵房、消防泵房、綠化泵

34、房、污水泵房設(shè)備操作。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的組織與監(jiān)管。3.3工程部維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1在生活水泵、消防水泵運(yùn)行之前，首先檢查水泵潤(rùn)滑油、地下水池水位以與電源是否正常，各閥門是否打開。4.2 生活泵的手動(dòng)操作4.2.1把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。4.2.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。4.2.3合上生活泵控制柜的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.2.4按1#、2#、3泵啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。4.3 生活泵的自動(dòng)操作4.3.1把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)

35、換開關(guān)撥到自動(dòng)位置。4.3.2先對(duì)控制柜斷電一次時(shí)間為3分鐘左右，斷開泵工作電源，然后合上生活泵控制柜的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮，對(duì)控制柜進(jìn)行壓力設(shè)置為0.45MP，自動(dòng)循環(huán)工作，重新斷電接通斷開泵工作電流，合上生活泵控制柜總空開進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)監(jiān)測(cè)運(yùn)行壓力是否正常。4.3.3生活泵受設(shè)置壓力與水位的控制，當(dāng)水池水位過低時(shí)，發(fā)出報(bào)警信號(hào)并停泵，水位回升后又恢復(fù)正常運(yùn)行。4.4消火栓泵的手動(dòng)操作4.4.1把消火栓泵電氣控制柜操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。4.4.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。4.4.3合上消火栓泵電氣控制柜的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制

36、回路電源，電源指示燈亮。4.4.4按1#或2#消火栓泵啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制消火栓泵的啟停。當(dāng)管網(wǎng)壓力下降至6kg/cm2時(shí)，方可手動(dòng)啟泵；當(dāng)管網(wǎng)壓力達(dá)到10kg/cm2時(shí)，手動(dòng)停泵。4.5 潛水泵的手動(dòng)操作4.5.1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。4.5.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復(fù)位。4.5.3合上潛水泵控制箱的自動(dòng)空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.5.4 按下泵的啟動(dòng)、停止按鈕，可以就地手動(dòng)控制潛水泵的啟停。4.6 潛水泵的自動(dòng)操作4.6.1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關(guān)撥到“自動(dòng)”位置。4.6.2合上潛水泵控制箱的自動(dòng)空氣開關(guān)

37、，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.6.3潛水泵的運(yùn)行受集水池的液位浮球信號(hào)控制，高水位時(shí)啟泵，低水位時(shí)停泵。4.7 注意事項(xiàng)4.7.1生活泵只有處于“自動(dòng)”運(yùn)行方式時(shí)，才能夠進(jìn)行恒壓控制。4.7.2生活泵“手動(dòng)”運(yùn)行方式僅作為備用功能，僅在自動(dòng)部分故障時(shí)（如變頻器檢修）才使用。電梯安全操作規(guī)程1. 目的確保操作者不傷害自己和傷害他人與保證電梯的正常運(yùn)行。2. 適用圍工程部電梯維修工。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的組織與監(jiān)管。3.3工程部電梯工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1 電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作4.1.1 開啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注

38、意轎廂是否停在該層。4.1.2 開啟轎照明。4.1.3 層門關(guān)閉后，從層門外不能用手拔啟，當(dāng)層門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。4.1.4 平層的準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定圍）。4.1.5 經(jīng)常清潔轎廂壁、轎門地槽與可見部分。4.2 電梯行駛中管理人員應(yīng)注意事項(xiàng)4.2.1 轎廂的載重量不超過額定載重量。4.2.2 不允許裝運(yùn)易燃、易爆的易然危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理部門同意，批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。4.2.3 不允許開啟轎頂安全窗或轎廂安全門，來裝運(yùn)超長(zhǎng)物件。4.2.4 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客不要靠在轎廂門上。4.2.5 轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置它物。4.3 當(dāng)電梯

39、使用中發(fā)生如下故障時(shí)，維修人員應(yīng)與時(shí)處理4.3.1 層門、轎廂門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。4.3.2 運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。4.3.3 層門、轎廂門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。4.3.4 行駛方向與選定方向相反時(shí)。4.3.5 如選、召喚等按鈕與指層信號(hào)失靈失控時(shí)。 4.3.6 發(fā)覺有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)。4.3.7 安全鉗誤動(dòng)作時(shí)。4.3.8 發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦糊的臭味時(shí)。4.4 發(fā)生緊急事故時(shí)，設(shè)備管理人員應(yīng)采取下列措施4.4.1當(dāng)已發(fā)覺電梯失控而安全鉗尚末起作用時(shí)，維修人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，并嚴(yán)肅告誡乘客切勿企圖跳出轎廂，并作好承受因轎廂急停而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備。4.4.2電梯行駛

40、中突然發(fā)出停梯故障，立即通知客服人員或設(shè)備維修管理人員，設(shè)法使乘客安全退出轎廂。電梯定期巡視規(guī)程1. 目的規(guī)設(shè)備的管理將故障防患于未然。2. 適用圍小區(qū)所有電梯。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改與對(duì)電梯巡視情況的監(jiān)督檢查。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)電梯運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)督檢查。3.3 電梯工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程。4. 容4.1 先關(guān)閉總電源，檢查控制柜，各接電點(diǎn)，主要接觸器、電阻、電容器等的清潔情況。4.2 電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、曳引輪與油質(zhì)量的檢查。4.3 減速器油量、油質(zhì)的檢查。4.4 限速器與其開關(guān)的檢查、清掃、活動(dòng)部位潤(rùn)滑。4.5 制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性、制動(dòng)瓦磨耗的

41、檢查與活動(dòng)部位注油。4.7 電動(dòng)機(jī)冷卻扇注油。4.8 各回路絕緣電阻測(cè)量（半年一次）。4.9主機(jī)與井道4.9.1 檢查轎頂衛(wèi)生與轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)。（安全開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等）。4.9.2外門開關(guān)動(dòng)作與門腳膠檢查。4.9.3外門偶合檢查、清掃注油；開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。4.9.4外門閘鎖與廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)部檢查與接點(diǎn)清潔、廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。4.9.5接合開關(guān)裝置，快慢門的各活動(dòng)部位清掃，注油。4.9.6各種碰撞開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。4.9.7鋼帶清掃、抹油、鋼帶開關(guān)檢查。4.9.8超重開關(guān)清掃、注油。4.9.9

42、行車情況檢查。（起動(dòng)、行車、加速、減速與停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等）。4.9.10各訊號(hào)燈檢查與燈泡更換。4.9.11各油盅油量檢查補(bǔ)充、緊輪加油。4.9.12檢查承重梁、緩沖器、導(dǎo)軌、導(dǎo)軌支架等機(jī)械部分是否生銹，如有銹，應(yīng)除銹刷防銹漆。4.9.13井底各設(shè)備檢查、清掃、各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明開關(guān)等有效確認(rèn)。4.9.14電梯工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的巡視容進(jìn)行巡視，并詳細(xì)填寫電梯巡視記錄表弱電系統(tǒng)維護(hù)流程1. 目的 規(guī)操作步驟，避免由誤操作而帶來的設(shè)備損壞或故障2. 適用圍 小區(qū)弱電維修工3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本流程的編制，并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn)。3.2 工程部維

43、修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本流程相關(guān)容進(jìn)行操作和保養(yǎng)。4. 容4.1 每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、樓層解碼器進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)。4.2 對(duì)講系統(tǒng)維修保養(yǎng)操作規(guī)程4.2.1 故障維修4.2.1.1當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)與時(shí)通知工程部維修工。4.2.1.2維修工接到故障保修后，立即作出響應(yīng)，在故障無法修復(fù)時(shí)立即上報(bào)工程領(lǐng)班。4.2.1.2維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后確認(rèn)故障現(xiàn)象（例：無顯示，則先查看電源）。4.2.1.3 領(lǐng)班接到故障無法修復(fù)后，立即到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后通知相關(guān)單位進(jìn)行維修。4.2.1.4 維修工應(yīng)做好相關(guān)記錄。4.2.2 保養(yǎng)4.2.2.1 檢查主機(jī)電源電壓是否合乎要求（AVC22V5%，D

44、C12V、18V、48V均在5%、3%圍），緊固各接線螺絲，清掃機(jī)箱外灰塵。4.2.2.2 短開主回路電源，檢測(cè)后備電源有無斷電現(xiàn)象。4.2.2.3 試撥幾個(gè)或與中控室進(jìn)行通話，檢測(cè)通話質(zhì)量，并詢問話質(zhì)和圖像質(zhì)量。4.2.2.3 保養(yǎng)時(shí)嚴(yán)禁隨意拔動(dòng)解碼器開關(guān)，嚴(yán)禁隨意移動(dòng)、拆裝系統(tǒng)相關(guān)部件。4.2.2.4 對(duì)講系統(tǒng)的保養(yǎng)記錄由相關(guān)的保養(yǎng)人記錄在設(shè)備保養(yǎng)記錄表中4.3 監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程4.3.1 故障維修4.3.1.1 監(jiān)視器圖像不清晰，首先調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的相應(yīng)旋鈕，然后檢查視頻線有無松動(dòng)，校正鏡頭焦距，清理鏡片和防塵罩上灰塵，最后檢查攝像機(jī)鏡頭是否損壞。4.3.1.2監(jiān)視器沒有圖像，首先檢

45、查監(jiān)視器是否通入正常工作電源，然后檢查攝像機(jī)是否通電，視頻連線有無斷裂、松脫，最后檢查攝像機(jī)或鏡頭是否損壞。4.3.1.3 云臺(tái)不能控制；檢查控制信號(hào) 檢查云臺(tái)工作電源 檢查云臺(tái)驅(qū)動(dòng)電機(jī)。4.3.2 保養(yǎng)4.3.2.1每三個(gè)月檢查室外防護(hù)罩的密封并清潔除塵，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇。4.3.2.2每三個(gè)月檢查攝像設(shè)備是否牢固，避雷針接地是否良好，轉(zhuǎn)動(dòng)部分導(dǎo)線是否破裂。4.3.2.3每三個(gè)月檢查固定柱外觀防腐、防銹涂料是否需要填補(bǔ)。4.3.2.4檢查控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。4.3.2.5維修工應(yīng)將保養(yǎng)容詳細(xì)記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表。4.4 車輛道閘系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程4.4.1 修整擋車桿，對(duì)

46、反光膜脫膠或脫落的進(jìn)行修復(fù)。4.4.2 取下頂蓋，打開箱門，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加油潤(rùn)滑。4.4.3 補(bǔ)充減速箱機(jī)油。4.4.4 加固接線柱螺絲。4.4.5 檢查控制器，若有問題，立即維修或更換換，檢查手動(dòng)和搖控操作是否正常。4.4.6 檢查箱門、箱蓋密封情況，防止雨水進(jìn)入。4.4.7 每年對(duì)減速箱進(jìn)行檢查一次，用柴油清洗減速箱，并更換齒輪油。4.4.8 維修工應(yīng)詳細(xì)將保養(yǎng)容記錄于設(shè)備保養(yǎng)記錄表。4.5 廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程4.5.1 檢查錄放音機(jī)、CD機(jī)、轉(zhuǎn)播接收機(jī)、功率放大器的工作電源是否正常。4.5.2 檢查揚(yáng)器是否正常發(fā)聲，如果不正常，檢測(cè)揚(yáng)聲裝置是否損壞 傳輸線路是否有信號(hào)功率放大器是否有輸入

47、、輸出信號(hào) 功率放大器是否損壞。4.5.3 檢查傳輸線路是否連接緊固，各設(shè)備間過機(jī)線是否相應(yīng)連接良好，是否有破裂、老化現(xiàn)象。4.5.4 清理系統(tǒng)設(shè)備灰塵，保持干凈適宜運(yùn)行環(huán)境。油漆工操作流程1. 目的規(guī)油漆工操作程序。2. 適用圍工程部油漆維修工。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的監(jiān)督。4. 容4.1 室墻面涂料4.1.1室墻面施工要求4.1.2對(duì)墻面進(jìn)行清掃4.1.3用乳膠水溶液濕潤(rùn) 填補(bǔ)縫隙 局部刮膩?zhàn)?用砂子磨平 第一遍滿刮膩?zhàn)?用砂子磨平 刷第一遍涂料 磨平 刷第二遍涂料4.2 外墻涂料施工要求4.2.1對(duì)外墻進(jìn)行清掃 填補(bǔ)縫隙 局部刮外

48、墻膩?zhàn)?用砂子磨平 刷外墻涂料二遍4.3 鐵架子、欄桿油漆施工要求4.3.1對(duì)鐵架除銹、除油（對(duì)于局部生銹進(jìn)行點(diǎn)除銹）點(diǎn)刷防銹漆 對(duì)焊縫刮膩?zhàn)?用砂子磨平 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆4.4 木制座椅油漆施工要求4.4.1清理木板表面灰塵 修補(bǔ)基層 用砂子打平 打底刮膩?zhàn)?第一遍滿刮膩?zhàn)?用砂子磨光 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆箱式變壓器保養(yǎng)規(guī)程1. 目的規(guī)操作杜絕電器安全事故的發(fā)生。2. 使用圍本規(guī)程適用于小區(qū)箱式變壓器保養(yǎng)。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)參照相關(guān)文件編制本規(guī)程和對(duì)本規(guī)程的修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的實(shí)施和監(jiān)督。3.3 工程部高低壓配電工負(fù)責(zé)本規(guī)程的具體實(shí)施。4. 容4

49、.1 高低壓配電班長(zhǎng)應(yīng)制定詳細(xì)的保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃，報(bào)工程部領(lǐng)班、主管審核。4.2 箱式變壓器保養(yǎng)必須由兩個(gè)以上，且持有高壓入網(wǎng)證的人員進(jìn)行操作。4.3 高低壓配電班長(zhǎng)應(yīng)提前3天通知客戶服務(wù)中心主管，停電區(qū)域和停電時(shí)間。4.4 保養(yǎng)開始前，應(yīng)在該保養(yǎng)的變壓器前端，相應(yīng)高壓開關(guān)柜上懸掛“有人操作禁止合閘”等標(biāo)示牌，在保養(yǎng)的箱式變壓器前放置“工作進(jìn)行中”或“維修中”三角標(biāo)示牌。4.5 保養(yǎng)使用的工具：高壓驗(yàn)電器、接地線、搖表、老虎夾、毛刷、抹布、棉紗、絕緣手套和絕緣靴。4.6 保養(yǎng)使用的標(biāo)示牌：“停電檢修”、“線路有人工作禁止合閘”、“維修中”或“工作進(jìn)行中”。4.7 保養(yǎng)步驟4.7.1先停低壓側(cè)斷路再

50、拉低壓側(cè)隔離開關(guān)。4.7.2斷開低壓儲(chǔ)能開關(guān)。4.7.3斷開低壓刀閘隔離開關(guān)。4.7.4斷開高壓側(cè)斷路器。4.7.5斷開高壓隔離開關(guān)。4.7.6觀察確定高壓斷路器已斷開。4.7.7合上高壓接地開關(guān)，觀察確定合上后打開柜門用高壓驗(yàn)電器進(jìn)行驗(yàn)電，確定高壓已停電。4.7.8掛接地線進(jìn)行放電（注意操作高壓必需帶絕緣手套、穿絕緣鞋），將接地線先接地再依次掛A、B、C相進(jìn)行放電。4.7.9進(jìn)行變壓器與低壓側(cè)進(jìn)行清掃塵土、蜘蛛網(wǎng)等清潔工作；4.7.10清掃完畢后檢查變壓器高低壓側(cè)絕緣套管有無破損裂紋和放電燒傷痕跡，有上述現(xiàn)象必須更換絕緣套管。4.7.11檢查接線端子等連接點(diǎn)的接觸是否良好，檢查油面的高度和封

51、閉處有無滲漏沒現(xiàn)象與沒標(biāo)管的油色，并檢查低壓各開關(guān)觸點(diǎn)是否良好。4.7.12檢查各二次回路連接點(diǎn)的接觸點(diǎn)是否良好、檢接地、接零保護(hù)裝置連接點(diǎn)是否松動(dòng)、氧化，檢電容柜電氣是否完好。4.7.13 對(duì)變壓器進(jìn)行絕緣、接地裝置進(jìn)行測(cè)量。4.7.14 清理現(xiàn)場(chǎng)各工具拆出接地線，再進(jìn)行送電。4.7.15 斷開高壓開柜接地開關(guān)，并觀察確認(rèn)接地已斷開。4.7.16 合上高壓柜送電開關(guān)。4.7.17 合上低壓儲(chǔ)能開關(guān)。4.7.18 合上低壓刀閘開關(guān)。4.7.19 合上低壓負(fù)載開關(guān)。4.7.20 合上補(bǔ)償柜各開關(guān)。4.7.21 觀察各負(fù)載開關(guān)和高壓開關(guān)工作正常后，清理現(xiàn)場(chǎng)工具與取下各標(biāo)示牌。4.7.22 在確保各

52、負(fù)載工作正常后通知客戶服務(wù)中心已送電。4.7.23 填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄表高壓配電操作規(guī)程1. 目的規(guī)操作，杜絕誤操作帶來的設(shè)備損壞和人員傷亡。2. 適用圍本規(guī)程適用于小區(qū)高壓配電維修工。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的審核和修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制。3.3 高低壓配電工必須嚴(yán)格遵守本規(guī)程。4. 容4.1 停電檢修保養(yǎng)前必須征得上級(jí)主管同意后方可實(shí)施。4.2 操作前必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋（靴）、安全帽。4.3 保養(yǎng)操作前必須合上接地刀閘和掛接接地線。4.4停電4.4.1通知客戶服務(wù)中心主管停電區(qū)域與停電時(shí)間。4.4.2斷開低壓負(fù)載開關(guān)。4.4.3斷開負(fù)載隔離開關(guān)。4.4

53、.4斷開低壓儲(chǔ)能開關(guān)。4.4.5斷開高壓柜開關(guān)，并合上接地開關(guān)。4.4.6懸掛“有人操作，禁止合閘”標(biāo)示牌。4.5 送電4.5.1通知客戶服務(wù)中心主管馬上送電。4.5.2斷開高壓柜接地開關(guān)。4.5.3合高壓送電開關(guān)。4.5.4合低壓儲(chǔ)能開關(guān)。4.5.5合低壓隔離刀閘。4.5.6合低壓負(fù)載開關(guān)。4.5.7取下標(biāo)示牌。4.6 倒閘4.6.1主供回路停電后，立即通知工程領(lǐng)班、主管和客戶服務(wù)中心主管。4.6.2斷開主供高壓柜供電開關(guān)，合上主供柜接地開關(guān)。4.6.3斷開聯(lián)絡(luò)柜開關(guān)，并取下機(jī)械互鎖鑰匙。4.6.4用機(jī)械互鎖鑰匙打開備供機(jī)械鎖。4.6.5斷開備供高壓柜接地開關(guān)，合上高壓備供送電開關(guān)。4.6.

54、6合低壓儲(chǔ)能開關(guān)。4.6.7合低壓隔離刀閘。4.6.8合低壓負(fù)載開關(guān)。4.7 高壓室日常維護(hù)4.7.1高低壓配電工應(yīng)每日對(duì)高壓配電室環(huán)境進(jìn)行一到兩次清潔，確保無積塵。4.7.2高低壓配電工每周，對(duì)高壓供電設(shè)備與附屬配套設(shè)備設(shè)施表面進(jìn)行保潔。4.7.3高壓室專用工具應(yīng)集中存放于醒目位置，該工具在沒有得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的請(qǐng)況下嚴(yán)禁外借。4.7.4高壓室應(yīng)整潔，物品放置合理；除高壓室相關(guān)設(shè)施外嚴(yán)禁堆放其它物品。火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)維保規(guī)程1. 目的降低設(shè)備的故障率。2. 使用圍 本規(guī)程適用于小區(qū)弱電維修工。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的編制和修改。3.2 工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)本規(guī)程的監(jiān)督。4. 容4.1

55、日常維護(hù)4.1.1打開火災(zāi)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄，查看有無異常運(yùn)行設(shè)備。4.1.2記錄異常設(shè)備地址，以便維修。4.1.3按下主機(jī)上復(fù)位按鈕，使系統(tǒng)恢復(fù)一次。4.1.4按下火災(zāi)報(bào)警主機(jī)各自檢按鈕，再察看有無重復(fù)故障點(diǎn)或報(bào)警點(diǎn)，并再次記錄。4.1.5到各火災(zāi)報(bào)警從機(jī)處一次按上述步驟操作一次。4.1.6確定故障點(diǎn)或報(bào)警點(diǎn)察看，損壞部件立即拆除送相關(guān)單位維修，并對(duì)誤報(bào)警裝置進(jìn)行復(fù)位。4.2 保養(yǎng)4.2.1用萬用表測(cè)量，市電電壓是否在規(guī)定值（AC220V5%）圍。4.2.2斷開市電電源，此時(shí)備用電源應(yīng)立即投入使用，如無，逐級(jí)進(jìn)行檢查，直至查出故障點(diǎn)。4.2.3當(dāng)斷開市電后，用電流表檢測(cè)備用電源干電池供電電流是

56、否正常（正常情況下位3A）。4.2.4斷開市電電源和備用電源，檢測(cè)干電池電壓是否正常（單個(gè)為DC12V+5%）。4.2.5加固各接線點(diǎn)螺絲，并清理機(jī)器部積塵。4.2.6保養(yǎng)完成后清理現(xiàn)場(chǎng)工具。4.2.7在確認(rèn)無誤后將各電源開關(guān)合上，恢復(fù)使用。土建操作規(guī)程1. 目的確保土建維修時(shí)安全作業(yè)。2. 適用圍本規(guī)程適用于小區(qū)土建維修項(xiàng)目作業(yè)。3. 職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程的制定和修改，并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核批準(zhǔn)。3.2 工程部土建防水工程師應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)程相關(guān)容。4. 容4.1 地面作業(yè)4.1.1 在作業(yè)位置周圍設(shè)置標(biāo)示欄（帶）或標(biāo)示牌。4.4.2維修作業(yè)人員應(yīng)穿相關(guān)防護(hù)服與防護(hù)手套、靴，例：

57、石切割時(shí)，應(yīng)佩戴護(hù)目鏡、穿勞保服、帶勞保手套。4.2 高空作業(yè)4.2.1 在高空作業(yè)相應(yīng)的地面設(shè)置安全護(hù)欄，并須設(shè)置警示牌。4.2.2 高空作業(yè)人員在有監(jiān)護(hù)人的情況下，方可進(jìn)行高空作業(yè)。4.2.3 相關(guān)作業(yè)人員必須佩戴安全帽、登高靴、勞保手套。4.2.4 作業(yè)人員應(yīng)保證，作業(yè)工具與材料不墜落。4.2.5 作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁嬉戲打鬧，土建防水工程師發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)立即制止。4.2.6 作業(yè)完畢后應(yīng)做到場(chǎng)清料盡，有效避免遺留物品在自然力作用下墜落。附：相關(guān)記錄表格電視接收系統(tǒng)巡視記錄表 區(qū)域 ： 年 月 日 容序號(hào)接收天線饋電電源供電電源信號(hào)接收放大器個(gè)頻道接收器混頻器巡視時(shí)間巡視人1234567備注：高低壓開關(guān)

58、操作記錄表NO：序號(hào)單位開關(guān)地址停 電送 電時(shí)間操作人備注時(shí)間操作人備注123456789101112131415161718高低壓巡視記錄表 NO：項(xiàng)目日期高壓柜低壓柜記錄人開關(guān)柜外觀電壓（KV）電流（A）環(huán)境室溫（）規(guī)格（KVA）電壓（V）電流（A）環(huán)境審核人： 日期：設(shè)備保養(yǎng)記錄表設(shè)備類別： NO：設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱保養(yǎng)容：保養(yǎng)前后效果：所用材料：保養(yǎng)開始時(shí)間：保養(yǎng)完成時(shí)間：保 養(yǎng) 人：責(zé) 任 人：驗(yàn)收人意見：備注：填 寫 須 知此表作為設(shè)備的運(yùn)行資料保存，填寫完畢后按設(shè)備編號(hào)分類存檔，無設(shè)備編號(hào)的按設(shè)備類別分類存檔；此表的“NO：00”為設(shè)備保養(yǎng)記錄表的序列號(hào)，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)記錄表目錄依次排列；此表由保養(yǎng)人填寫，每一項(xiàng)保養(yǎng)工作完成后，必須在當(dāng)天填寫完畢，并交與責(zé)任人；責(zé)任人必須在24小時(shí)對(duì)此次容與材料進(jìn)行核實(shí)，如有不實(shí)應(yīng)更正，并在備注欄中注明；責(zé)任人確認(rèn)后報(bào)驗(yàn)收人，驗(yàn)收人應(yīng)在二個(gè)工作日簽署驗(yàn)收意見，并交工程部存檔