商業(yè)街管理方案(共20頁)

1、PAGE PAGE 20魯邦(l bn)國際風(fēng)情街管理方案成都金房物業(yè)(w y)服務(wù)(fw)有限公司二零壹二年三月 目 錄一、物業(yè)(w y)概況3二、管理原則(yunz)和宗旨3三、管理(gunl)目標(biāo)4四、管理模式與機構(gòu)設(shè)置4五、主要人員要求6六、管理經(jīng)費8七、前期準備工作8八、接管驗收工作11九、日常管理工作14十、系統(tǒng)培訓(xùn)工作19十一、物業(yè)管理質(zhì)量保證措施21附件：人事組織架構(gòu)一、物業(yè)(w y)概況魯邦國際風(fēng)情街位于青島市城陽區(qū)正陽路，該區(qū)域為城陽新規(guī)劃之CBD區(qū)域。該區(qū)域經(jīng)多年的經(jīng)營已形成城陽最大檔次最高的商業(yè)市場，魯邦國際風(fēng)情街的開業(yè)無疑(wy)將成為該區(qū)的又一亮點。魯邦國際風(fēng)情街占

2、地面積約26, 437.32平方米。總建筑面積約92,740.30平方米；其中首層至五層為魯邦國際風(fēng)情街商場，建筑面積約46636.3平方米。一棟綜合辦公樓，建筑面積約8264.67平方米、三棟酒店公寓、負一層為設(shè)備層和停車場。地上、地下可提供車位 580個。魯邦國際風(fēng)情街配有先進的設(shè)備設(shè)施。電梯26臺其中(qzhng)手扶梯3臺，觀光電梯3臺，貨梯2臺。商場采用 KW發(fā)電機組。供配電、給排水設(shè)施齊備。保安消防樓宇監(jiān)控為紅外線自動跟蹤監(jiān)控系統(tǒng)。二、管理原則和宗旨21管理原則管理公司主要是通過魯邦國際風(fēng)情街物業(yè)部的有效服務(wù)將“魯邦國際風(fēng)情街”管好,提高“魯邦國際風(fēng)情街”的使用效率和經(jīng)濟效益，促使

3、所管理的“魯邦國際風(fēng)情街”得以保值或增值，并為發(fā)展商所發(fā)展的“魯邦國際風(fēng)情街”在房地產(chǎn)市場上建立起良好的聲譽，為商戶提供一個環(huán)境優(yōu)美、整潔、舒造、方便、安全文明的經(jīng)營環(huán)境。物業(yè)部的宗旨是通過科學(xué)的管理，運用現(xiàn)代化管理的知識和管理方法、有效合理地使用，維護(wih)大樓的設(shè)備設(shè)施，保證“魯邦(l bn)國際風(fēng)情街”正常發(fā)揮其各種功能，并力求減少(jinsho)不必要的消耗，增加效益，使所管理的“魯邦國際風(fēng)情街”不但能延長壽命，還能增值，以從而最大限度地滿足發(fā)展商投資的效益，促進公司的發(fā)展?jié)摿Α?.2管理標(biāo)準：“三分建設(shè)，七分管理”作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，必須將“專業(yè)化、標(biāo)準化、系統(tǒng)化、貫徹于整個

4、管理服務(wù)工作當(dāng)中。將按照國家建設(shè)部（97）建房物第011號文全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）標(biāo)準。及其實施細則。和委托管理合同執(zhí)行。管理目標(biāo)3.1 總體目標(biāo)：把魯邦國際風(fēng)情街管理成“方便、安全、文明、舒適”的商業(yè)中心。根據(jù)國家、省、市物業(yè)管理分項考核標(biāo)準，在魯邦國際風(fēng)情街達到硬件指標(biāo)后，承諾；魯邦風(fēng)情街所有建筑物及配套設(shè)施完善，全部正式竣工驗收交付使用，兩年內(nèi)達到青島市物業(yè)管理優(yōu)秀商場的管理標(biāo)準，并獲得有效證書。3.2 分項目標(biāo)：3.2.1房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%3.2.2 管理區(qū)域內(nèi)地?zé)o重大火災(zāi)，刑事和交通事故。3.2.3 房屋、鋪面、公

5、共區(qū)域重修、急修，及時率：98%以上。3.2.4 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。3.2.5 業(yè)主（戶主）對物業(yè)管理滿意率95%以上(yshng)。投訴處理率100%四、管理模式與機構(gòu)(jgu)設(shè)置4.1管理方案(fng n)及服務(wù)范圍4.1.1商場交付使用前策劃管理；4.1.1.1 向發(fā)展商提出設(shè)計方案改善建議；4.1.1.2列出工程遺漏問題需發(fā)展商總公司配合跟進；4.1.1.3 編制商場、綜合辦公樓、酒店公寓臨時公約；4.1.1.4 編制裝修指南；4.1.1.5 制定員工工作細則及職責(zé)；4.1.1.6 制定人員用工制度，及培訓(xùn)計劃；4.1.1.7 設(shè)立財務(wù)管理制度用電腦化管理程序；4.1.

6、2 物業(yè)接收及交付4.1.2.1 樓宇及設(shè)備驗收，接管配合裝修公司；4.1.2.2 商場、綜合樓、酒店公寓管理費標(biāo)準的制定；4.1.2.3 交付期間遺漏工程的跟進；4.1.2.4 制定客戶的收樓程序；4.1.3 日常管理事宜4.1.3.1 安排清潔人員開荒魯邦國際風(fēng)情街所有公共區(qū)域；4.1.3.2 對商場內(nèi)所有公用設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)及維修，包括供水、供電(n din)、電梯、下水道、消防設(shè)備，消防報警系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)及綠化等；4.1.3.3 安排公共地方的保安(bo n)工作及處理緊急事件；4.1.3.4 安排(npi)購買商場主體結(jié)構(gòu)保險及公共責(zé)任險；4.1.3.5 安排處理管理帳目及編制預(yù)算，

7、建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)；4.1.3.6 制訂及修訂公用地方管理規(guī)則；4.1.3.7 處理投訴及建議，設(shè)立回訪制度；4.1.3.8 在合理時間內(nèi)進入商戶單位進行公共設(shè)備、設(shè)施的檢查及維修工4.1.3.9 定期工作報告；4.1.3.10 與本物業(yè)有關(guān)或發(fā)展商所需之其他管理服務(wù)工作；4.2物業(yè)部機構(gòu)設(shè)置詳見物業(yè)部組織架構(gòu)圖（附表一）五、主要人員要求職位職責(zé)條件備注物業(yè)部副總負責(zé)管理機電、維修、消防、車輛、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化等服務(wù)項目男，?？莆幕?，具5年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理力強，熟悉商場和住宅管理.綜合部經(jīng)理負責(zé)與業(yè)主溝通、聯(lián)絡(luò)，提供管理服務(wù)；商城包裝、推廣工作；組織社區(qū)文化活

8、動?？埔陨蠈W(xué)歷，具3年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，有開拓精神，綜合素質(zhì)強，良好溝通能力工程部經(jīng)理負責(zé)供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、自控系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的正常運行和養(yǎng)護工程師以上職稱，3年以上本職工作經(jīng)歷,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯、自控設(shè)備等的管理運作。工程主管協(xié)助本部門經(jīng)理做好各系統(tǒng)設(shè)備的日常維修保養(yǎng)及對客的維修工作。2年以上本職工作經(jīng)驗，實操能力強，熟悉各系統(tǒng)工作運作情況和工作原理。物業(yè)部主管負責(zé)住宅部分的日常管理工作。大專以上學(xué)歷，具3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)能力均較強商管部主管負責(zé)商場日常管理工作和對客服務(wù)管理工作，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項工

9、作大專以上學(xué)歷，具3年以上商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)能力均較強保安部經(jīng)理負責(zé)商場、綜合樓、酒店公寓的治安和車輛管理工作轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年物業(yè)保安部管理經(jīng)驗消防主管負責(zé)商城消防安全管理工作，主持消防中控室日常管理工作，監(jiān)管消防系統(tǒng)維保單位對消防系統(tǒng)的維保工作。轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年以上酒店或商業(yè)物業(yè)消防設(shè)備管理經(jīng)驗，熟消防各項工作程序。六、管理(gunl)經(jīng)費經(jīng)對同行市場調(diào)查和初步測算，魯邦國際(guj)風(fēng)情街物業(yè)管理費每平方米，估算在 元/左右(zuyu)。如商場使用率達 %以上的情況下。物業(yè)部可基本維持魯邦風(fēng)情街的整體動作，達到每月收支平衡，不出現(xiàn)赤字。七、前期準

10、備(zhnbi)工作在入伙前，擬定管理公約、商戶手冊(shuc)等主要管理文件。71管理公約界定開發(fā)商與各商戶及物業(yè)公司應(yīng)負的責(zé)任和義務(wù)，并對物業(yè)的各項管理訂立規(guī)定(gudng)。該公約所涉及的內(nèi)容包括：7.1.1業(yè)及公共設(shè)施7.1.2業(yè)主的權(quán)利7.1.3業(yè)主的責(zé)任7.1.4管理公司的權(quán)利及責(zé)任7.1.5管理公司酬金7.1.6管理費及其它費用7.1.7管理基金7.1.8其它事項7.2商戶手冊旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)各種服務(wù)、設(shè)備、守則及安全設(shè)施等。務(wù)使租戶能熟悉物業(yè)的管理及運作。該手冊所涉及的內(nèi)容包括：7.2.1管理公司名稱、管理控制、管理費、投訴及查詢、物業(yè)部辦公時間及管理職員7.2.2樓

11、宇交接7.2.3裝修摘要7.2.4物業(yè)管理與守則、物業(yè)開放及中央空調(diào)供應(yīng)時間、保安事項、防火安全、清潔服務(wù)、停車場管理服務(wù)7.2.5遷入及搬運須知7.2.6緊急程序其它管理文件包括裝修指南、承諾書、裝修承辦商登記表及各類服務(wù)簡介等。7.3修訂年度管理經(jīng)濟預(yù)算，并報物價部門核定有關(guān)物業(yè)管理費和其它費用的收費標(biāo) 準。其內(nèi)容包括：7.3.1物業(yè)(w y)部的員工人數(shù)、所需人工開支及各項福利開支7.3.2商城清潔(qngji)所需各項費用7.3.3商城保險費用7.3.4電梯(dint)、中央空調(diào)、公共水泵、公共照明所需電費7.3.5電梯、中央空調(diào)及機電設(shè)備專業(yè)維修保養(yǎng)費7.3.6商城公共水費7.3.7

12、商城日常水電維修費7.3.8商城機電設(shè)備年度安全認證費用7.3.9節(jié)日裝飾及廣告費用7.3.10物業(yè)部辦公費、電話費及雜費7.3.11物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊及物業(yè)公司利潤、稅收等7.4組建物業(yè)部。7.5制定物業(yè)部各項規(guī)章制度，規(guī)劃物業(yè)部各部門崗位設(shè)置及職能，制定各部門工作程序；7.5.1內(nèi)部檢查工作規(guī)程7.5.2用戶報修處理工作規(guī)程7.5.3用戶投訴處理工作規(guī)程7.5.4回訪工作規(guī)程7.5.5服務(wù)收費管理工作規(guī)程7.5.6庫房管理工作規(guī)程7.5.7公共場地使用管理工作規(guī)程7.5.8商城文化活動管理工作規(guī)程7.5.9突發(fā)事件或異常情況處理工作規(guī)程7.5.10應(yīng)急工作規(guī)程7.5.11裝修(zhung

13、xi)管理工作規(guī)程7.5.12工程維修工作(gngzu)規(guī)程7.5.13維修技工日常(rchng)工作規(guī)程7.5.14物業(yè)(設(shè)施)養(yǎng)護和修繕工作規(guī)程7.5.15給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理工作規(guī)程7.5.16給排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)工作規(guī)程7.5.17二次供水管理工作規(guī)程7.5.18中控室設(shè)備運作管理工作規(guī)程7.5.19防火管理工作規(guī)程7.5.20火警、火災(zāi)應(yīng)急處理工作規(guī)程7.5.21門崗值班工作規(guī)程7.5.22巡邏崗工作規(guī)程7.5.23中控室崗位工作規(guī)程7.5.24保安警用器械管理工作規(guī)程7.5.25保安員考核工作規(guī)程7.5.26綠化(地)養(yǎng)護工作規(guī)程7.5.27環(huán)境清潔工作規(guī)程7.6根據(jù)

14、年度管理經(jīng)濟預(yù)算中的人員編制，按照商城實際情況，對要留用在南天物業(yè)部的原有人員進行多方面的考核，協(xié)助招聘各類專業(yè)管理人員，制定各級員工培訓(xùn)計劃，并實施各類員工的專業(yè)培訓(xùn)，以提高全體員工的綜合素質(zhì)。7.6.1物業(yè)部各部門員工招聘計劃7.6.2物業(yè)部各部門員工招聘素質(zhì)要求7.6.3安排面試、復(fù)試7.6.4人員錄用7.6.5物業(yè)部各部門經(jīng)理、部門主管及管理人員培訓(xùn)7.6.6各部門(bmn)員工物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)7.6.7各部門員工服務(wù)(fw)意識和技巧培訓(xùn)7.6.8各部門員工(yungng)業(yè)務(wù)技能和工作程序培訓(xùn)7.6.9全部員工考核接管驗收工作8.1資料的移交接管8.1.1 項目批準文件；8.1.2

15、 用地批準文件8.1.3商戶姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單8.1.4市建設(shè)工程竣工驗收證書8.1.5市建筑消防驗收合格證8.1.6供用電協(xié)議書8.1.7竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙8.1.8地質(zhì)勘測報告8.1.9圖紙會審記錄8.1.10工程設(shè)計變更通知8.1.11隱蔽工程驗收簽證8.1.12沉降觀察記錄8.1.13竣工驗收證明書8.1.14水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書8.1.15砂漿(shjing)、混凝土塊試壓報告8.1.16供水試壓報告(bogo)8.2接管(jigun)驗收程序8.2.1驗收小組按樓宇接管資料的移交核對所接管的資料、簽

16、發(fā)驗收復(fù)函；8.2.2驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行運供驗收；8.2.3對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并約定時間復(fù)核；8.2.4對單元設(shè)施無明顯不全，符合驗收標(biāo)準要求的樓層，由物業(yè)公司封閉樓層并承擔(dān)保管責(zé)任；8.2.5商戶入住時，由物業(yè)助理陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告房地產(chǎn)開發(fā)公司，并由房地產(chǎn)開發(fā)公司部要求施工隊在期限內(nèi)逐項返修，經(jīng)物業(yè)部或商戶驗收后消項；8.2.6在一年的保修期內(nèi)，在使用過程中商戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告房地產(chǎn)開發(fā)公

17、司查驗證實后，大中修由房地產(chǎn)開發(fā)公司責(zé)令施工隊更換或返修，小修、急修由物業(yè)部維修。8.3接管驗收項目及標(biāo)準8.3.1 驗收項目：8.3.1.1基礎(chǔ)設(shè)施；8.3.1.2天面；8.3.1.3消防設(shè)施，水池、水箱、電梯（客貨）、扶梯(ft)、中央空調(diào)、冷庫；8.3.1.4綠化、景觀(jn un)、商場；8.3.1.5垃圾箱、崗?fù)?gngtng)；8.3.1.6沙井、檢查井和化糞池、明暗溝；8.3.1.7踏步、臺階；8.3.2驗收標(biāo)準1997年7月1日頒布的房屋接管驗收標(biāo)準及達到設(shè)計要求。8.4工程完善和工程遺留問題處理8.4.1工程完善：在房屋本體工程竣工進行進攻驗收后，才進行的部分公共配套設(shè)施的工

18、程完善。8.4.2工程遺留問題：在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。8.4.3.處理措施8.4.3.1物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專業(yè)工程師作好協(xié)調(diào)工作；8.4.3.2對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向房地產(chǎn)開發(fā)公司匯報8.4.3.3限制噪音施工時間，確保商戶正常工作；8.4.3.4給進場施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全8.4.3.5增強保安力量，監(jiān)督施工人員管理8.4.3.6施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)檢查無誤，簽名后施工隊方可離開商城日常(rchng)管理運作魯邦國際風(fēng)

19、情街內(nèi)日常機電運行、管理(gunl)事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護保養(yǎng)等工作嚴格執(zhí)行機電設(shè)備管理手冊、電梯工作手冊、消防工作手冊、維修工作手冊、，房管工作手冊、保安工作手冊、車輛管理工作手冊、商城清潔工作手冊、綠化工作手冊等管理文件和制度，注重每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評，加強日檢、周檢、月檢。日常各項工作，分別見圖示：9.1物業(yè)管理事務(wù)(shw)物業(yè)部對魯邦國際風(fēng)情街的日常物業(yè)管理事務(wù)，按照房管工作手冊規(guī)范運作。如下表：工作內(nèi)容處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案、走訪、回訪工作標(biāo)準跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；巡視日常：2遍/天；入伙

20、期間：8小時/天走訪3次/周；1遍/月回訪處理率：100%；回訪記錄100%檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，收集商戶的反饋意見；對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理：填寫意見轉(zhuǎn)程表；發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)絡(luò)工程部維修即行關(guān)閉輕微不合格項目發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格，填寫糾正措施報告考核標(biāo)準平時日檢、周檢、月檢按房管工作手冊考核標(biāo)準；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標(biāo)準9.2機電運行(ynxng)與保養(yǎng)：商城及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照機電設(shè)備管理工作手冊規(guī)范運行

21、。如下表：主要內(nèi)容運行組值班：保障商城供水、供電、電梯、空調(diào)等正常運作并作好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責(zé)機電設(shè)備、設(shè)施的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目低壓配電柜；變壓器；發(fā)電機；水泵；水池、水箱；風(fēng)機；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；空調(diào)設(shè)備；火災(zāi)報警控制系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；防火卷簾門；消防檢；疏散出口批示燈；自動噴火滅火系統(tǒng)；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報機電部經(jīng)理并提出糾正措施

22、。考核標(biāo)準日常周檢、月檢考核按工作手冊標(biāo)準年終考核按國家“優(yōu)秀示范物業(yè)”標(biāo)準考核9.3日常維修(wixi)養(yǎng)護：商城及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作按照維修工作手冊規(guī)范運作。如下表：工作安排處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案、走訪、回訪24小時機電運行主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。 48小時跟蹤驗證樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次。天面：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。公共設(shè)施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補道路車場：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電氣

23、：每月細檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時修補公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時修補檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目地基基礎(chǔ)；墻體；樓梯扶手；防水層；水池水箱；消防設(shè)施；標(biāo)示；樓板地面磚；上下水管；設(shè)備房；清潔設(shè)備處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報機電部經(jīng)理并提出糾正措施。考核標(biāo)準平時日檢、周檢、月檢按維修工作手冊考核標(biāo)準；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標(biāo)準9.4治安、消防、車輛管理：按照保安工作手冊、車輛管理工作手冊規(guī)范(gufn)運作。如下表：工作安排定崗檢查進出口、停車場：24小時流動巡查消防設(shè)施：1遍/周商城安全，車輛運行，違章行為：24小時車輛保管：24小時

24、突發(fā)事件：5分鐘內(nèi)責(zé)任保安到達現(xiàn)場學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周訓(xùn) 練：2次/周演示培訓(xùn)：1次/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目查可疑人員和外來人員；查違章停車、違章裝修；查室外施工、搭建情況；查高空拋物，亂仍垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；查漏水、漏電現(xiàn)象；查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報保安部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準平時日檢、周檢、月檢按保安工作手冊、車場管理工作手冊考核標(biāo)準；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標(biāo)準9.5清潔保結(jié)管理：按照物業(yè)清潔工作手冊規(guī)范運行(ynxng)。如下表：工作安排地面清掃；垃圾清運；樓道清

25、掃、噴藥；樓面清掃；工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；保 潔12小時/天樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月垃圾清運清運2遍/天；消 殺2遍/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目馬路、人行道、綠化地；停車場、崗?fù)ぃ焕?、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；電梯、樓道、走廊、樓道燈具；大堂地面、墻面；宣傳欄、標(biāo)示。處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報清潔部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準平時日檢、周檢、月檢按清潔工作手冊考核標(biāo)準；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標(biāo)準十、系統(tǒng)(xtng)培訓(xùn)工作 為確保魯邦國際風(fēng)情街管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對魯邦國際風(fēng)情街管理目標(biāo)的承諾，物

26、業(yè)部將嚴格按照各項管理文件的規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對魯邦國際風(fēng)情街所有管理人員進行全面培訓(xùn)(pixn)，確保全員年培訓(xùn)率達100%，合格率達100%。101培訓(xùn)師資(shz)。由公司各專業(yè)人員和業(yè)務(wù)部門負責(zé)培訓(xùn)或聘請專業(yè)人士擔(dān)任培訓(xùn)師。根據(jù)實際需要，另派員參加建設(shè)部或房管局培訓(xùn)。102培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均300元標(biāo)準，正常(zhngchng)年份按2%的標(biāo)準從管理費中支出。103培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司人事部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評(ko pn)成績的20%。104培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不及格的，不予錄用；筆試和實操考試中成

27、績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予處分直至解聘；參加外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人自費再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的工作日作為事假處理。105培訓(xùn)計劃：崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃1051崗前培訓(xùn)計劃如下表：培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培 訓(xùn) 內(nèi) 容培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識培訓(xùn)全體員工公司簡介；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德；安全防火教育；普法知識；禮貌用語集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)筆試通過方能上崗管理人員培訓(xùn)部門經(jīng)理主管物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)；現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；各專業(yè)崗位職責(zé)培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)普通員工培訓(xùn)操作層員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；專業(yè)技能培訓(xùn)集中培訓(xùn)筆試、實操考試通過方能上崗1052常