房屋本體及共用設(shè)施管理

1、房屋本體及共用設(shè)施管理房屋及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，是物業(yè)管理工作重點(diǎn)之一，為了保證房屋及公用設(shè)施的物業(yè)管理工作正常有序地進(jìn)行，我們制定了一系列房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則，并且就房屋二次裝修作了相應(yīng)規(guī)范，最大程度地發(fā)揮房屋的使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，努力為*業(yè)主提供一個(gè)溫馨、安全、舒適的居住環(huán)境。（一）房屋及公共設(shè)施管理工作的重點(diǎn)*所有建筑及公共設(shè)施投入使用后，隨著時(shí)間的推移，必定會受到自然環(huán)境主要一些不確定因素的影響，包括日曬雨淋、地下水位、地質(zhì)變化、人為損失等，使建筑物帶來一定的侵害，因此，防滲防漏，防止地基浸水，加強(qiáng)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)，保持勒腳完整，防止基礎(chǔ)受損削弱，加強(qiáng)對建筑

2、物及承重構(gòu)件的變形監(jiān)測，堅(jiān)決杜絕超載情況的產(chǎn)生，采取有針對性的行之有效的措施和方法做好對梁、板、柱、基礎(chǔ)、樓梯和鋼結(jié)構(gòu)等承重構(gòu)件及內(nèi)外墻、門窗、裝飾工程、設(shè)施、設(shè)備等的維修和養(yǎng)護(hù)工作，防止外露的各種金屬構(gòu)件遭受侵蝕，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題，這些都是物業(yè)管理公司在對房屋建筑進(jìn)行專業(yè)化管理工作中的重要內(nèi)容。房屋管理是對房屋進(jìn)行日常巡視檢查，定期查勘鑒定，在評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，制訂房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修繕。房屋維修主要以恢復(fù)性維修為主，及時(shí)對因自然或人為造成損壞的房屋及其構(gòu)件進(jìn)行維修，以恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外觀完好無損。（二）房屋本體和公用設(shè)施維

3、修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)對*的房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。(三)共用部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等)、外墻面、屋面、樓梯間、通道等。對共用場地、房屋的使用狀態(tài)、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、材料的破損、變形、受力狀況應(yīng)每年逐項(xiàng)進(jìn)行全面檢查，認(rèn)真記錄，以便結(jié)合本區(qū)情況，編制一套完整的房屋維修計(jì)劃，具體內(nèi)容包括如下：房屋結(jié)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)房屋結(jié)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)可以從地基基

4、礎(chǔ)、承重構(gòu)件和非承重構(gòu)件等方面著手檢查，房屋基礎(chǔ)的檢查又開發(fā)商派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行勘查。檢查梁、柱、墻、板等承重構(gòu)件是否平直牢固,有無傾斜變形、裂縫、松動等現(xiàn)象。一年檢查一次，在檢查國產(chǎn)中認(rèn)真記錄各部位情況，以便安排維修。檢查預(yù)制墻板、磚墻、石墻等非承重構(gòu)件節(jié)點(diǎn)安裝是否牢固，接縫處是否滲漏，磚墻是否平直完好，有無風(fēng)化破損。共用道路、樓地面剛才維修養(yǎng)護(hù)檢查道路、樓地面是否平整完好，有無空鼓、裂縫起砂等現(xiàn)象。對道路、樓地面應(yīng)每周檢查一次，一年進(jìn)行一次全面徹底普查，以查明地面結(jié)構(gòu)破損、缺陷程度，鑒定技術(shù)狀態(tài)，明確維修措施。屋面工程維修養(yǎng)護(hù)屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，造成屋面滲水、漏雨的，應(yīng)修復(fù)或改建。屋面的壓頂

5、、泛水、天溝、水落管、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)應(yīng)翻修。定期檢查防水層、隔熱層是否滲漏，基層是否平整完好，排水是否通暢，是否完好。女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，可改修或拆除。屋面每半年檢查一次。檢查包括保護(hù)層脫落，防水層翹邊，泛水，落水口阻塞，天溝積水等。（4）小區(qū)景點(diǎn)、共用部位房屋墻面裝飾工程維修養(yǎng)護(hù)抹灰工程養(yǎng)護(hù)對抹灰工程定期檢查，每半年重點(diǎn)檢查一次，發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、破損要及時(shí)修補(bǔ)，以防雨水侵入，擴(kuò)大損壞范圍。油漆工程養(yǎng)護(hù)指門窗油漆、鐵欄桿油漆、圍墻鋼網(wǎng)、防盜網(wǎng)（門）油漆、腳線油漆、通風(fēng)管道油漆等。油漆工程要定期檢查，每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)漆皮起粘、流淌、受潮老化時(shí)可編入保養(yǎng)

6、計(jì)劃，并重新刷漆。（5）門窗工程維修養(yǎng)護(hù)對用戶報(bào)修的門窗項(xiàng)目要及時(shí)安排維修，防止損壞部位擴(kuò)大。每半年抽查是否完整，開關(guān)是否靈活，玻璃、五金是否齊全。對所管轄范圍建筑公共部分的門窗進(jìn)行一次全面檢查和維修。（6）樓梯和通道每月檢查一次，雨棚是否松動、變形、滲漏、破損、褪色和堆放雜物、支架是否生銹。（7）為了管理及維護(hù)好共用部位，服務(wù)中心對已維修的共用部位在保修期內(nèi)做好質(zhì)量跟蹤工作。（8）維修組應(yīng)在問題出現(xiàn)后及時(shí)到現(xiàn)場察看，緊急維修（如水電維修）應(yīng)在二十四小時(shí)內(nèi)完成，一般維修應(yīng)向用戶約定維修及完成時(shí)間。（9）維修費(fèi)用，在保修期限內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)，保修期限以后的維修費(fèi)用：小型維修費(fèi)用從收取的物管費(fèi)中支付

7、，大、中型維修從業(yè)主的維修資金中支付。（10）共用部位的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃為確保房屋共用部位的使用功能正常，服務(wù)中心將擬定巡檢方案和作業(yè)計(jì)劃，保證日常維護(hù)的持續(xù)進(jìn)行，對涉及設(shè)施設(shè)備的大中修和更新改造項(xiàng)目，將提出維修計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會及相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后組織實(shí)施。大中修和更新改造的項(xiàng)目費(fèi)用資金按規(guī)定從維修資金中支付。在保修期內(nèi)，房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)、防水工程和裝飾工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由施工單位負(fù)責(zé)整改，物業(yè)服務(wù)中心配合建設(shè)單位進(jìn)行檢查和監(jiān)督落實(shí)，處理結(jié)果以書面形式上報(bào)建設(shè)單位。非正常使用因素和保修期后出現(xiàn)的一般性房屋損壞，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，大、中修或更新改造由物業(yè)服務(wù)中心制訂修繕計(jì)

8、劃，報(bào)*建設(shè)單位（成立業(yè)主委員會后，報(bào)業(yè)主委員會）批準(zhǔn)后動用維修資金進(jìn)行修繕。共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序項(xiàng)目日常實(shí)施定期維實(shí)施方工作參考實(shí)施效果備注01房屋主體承重每周巡查一次并做好工程組負(fù)責(zé)組房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每15工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范2、建筑丄程質(zhì)量1、構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求2、房屋各結(jié)構(gòu)部加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù),特別是做好潮濕、02外墻面每周巡查一次并做好記錄。工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每2年對于較大面積滲漏的，局部翻新次2、每3年清洗次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范2、建筑工程質(zhì)量

9、評定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ301-88)3、公司房屋本題與公共設(shè)施管理制度4、房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程(CJJ62-95)1、外墻無滲漏現(xiàn)象2、外墻使用功能正常可靠3、平整、清潔、美觀，保持市容觀瞻4、完好率達(dá)到98%以上按照建設(shè)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對區(qū)內(nèi)各類房屋狀況進(jìn)行評定1且每年統(tǒng)計(jì)一次，根據(jù)評定結(jié)果落實(shí)房屋修繕項(xiàng)目保障區(qū)內(nèi)房屋完損等級達(dá)到基本完好房和完好房等級。03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施1、每半年檢查屋面次，中修5年,大修10年2、每2年對工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、1、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范3、建筑丄程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ301-88)4、房屋滲漏修繕1、確保使用功能正常可靠2、清潔美觀3、完好率達(dá)到99%以上巡杳、維修和檢驗(yàn)于局部有大面積損壞的，翻新次更新改造技術(shù)規(guī)程(CJJ62-95)5、公司房屋本題與公共設(shè)施管理制度工程1、建筑工程施工組負(fù)1、