河南建業(yè)集團_價格策略培訓(xùn)ppt課件

1、價錢培訓(xùn)工程情況引見第一部分：洛陽房地產(chǎn)市場情況第二部分：競爭樓盤工程概略第三部分：市場分析第四部分：價錢制定根據(jù)第五部分：價錢明細第一部分：洛陽房地產(chǎn)市場情況 1、洛陽城市經(jīng)濟開展概略 洛陽市是河南重要的工業(yè)城市，經(jīng)濟根底良好，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。近年來，洛陽經(jīng)濟繼續(xù)高速增長，2007年全市國民消費總值到達1595.7億元，比上年凈增262億元，增長16.0%，超額完成省定目的，分別比全國、全省高4.6個和1.6個百分點，延續(xù)20個季度堅持15%以上的高位增長。 GDP排名全國47位，曾經(jīng)超越了合肥、南昌、揚州、太原、南寧、昆明等重要城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值154.0億元

2、，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)添加值969.8億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)添加值471.7億元，增長12.8%。全口徑財政收入突破200億元，到達223.4億元，增長44.6%02004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛陽GDP增長趨勢2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 2、房地產(chǎn)市場開展情況 2007年在國家整體上對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策的情況下，洛陽房地產(chǎn)市場強勢不衰。根據(jù)洛陽市房地產(chǎn)市場管理處統(tǒng)計，全年洛陽市實現(xiàn)商品房備案銷售437.9萬平方米，買賣金額達103億元

3、，商品房銷售均價多層已到達2200元/平方米的程度，高層大部分已到達3000元以上。房地產(chǎn)開發(fā)商也添加到280多家。二手房也在這一年實現(xiàn)了飛速開展。年份施工面積竣工面積銷售總面積銷售總金額住宅銷售均價/元2004年500萬138萬131.49萬26.12億19862005年600萬159萬143.7萬31.24億21742006年694萬240萬323.7萬61.5億19002007年980萬280萬439.7萬103.9億25552006年洛陽同意預(yù)售的房地產(chǎn)工程有97個，總投放面積為256.68萬平方米，與2005年相比添加30.6，比2004年添加了79.2，2007年以來，一季度投放面

4、積為65.79萬平米，二季度為89.74萬平米，上半年投放量根本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面積對比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300單位：萬平米3、房地產(chǎn)市場供應(yīng)及銷售情況洛陽市場開發(fā)量逐年增大，據(jù)房管部門泄漏，2021年完成商品房投資72億元以上，施工面積1000萬平方米以上，開工面積300萬平方米以上；而2007年市場消化量為439.7萬平方。今年的市場競爭環(huán)境可見猛烈。06、07年，洛陽市場整體預(yù)售量繼續(xù)攀升，而消化量增幅較小

5、，市場存量繼續(xù)增大。洛陽房地產(chǎn)市場平均價錢有所上升，整體洛陽市場住宅銷售均價仍在2500元左右彷徨,價錢導(dǎo)向仍是居民購房時的重要思索要素。第二部分：競爭樓盤工程概略凱瑞國寶花園3期香泊灣產(chǎn)品概略凱瑞國寶花園位于洛陽市洛南新區(qū)，東臨王城大道，西臨大學(xué)路，北臨開元大道，南接牡丹大道。工程總規(guī)劃建立用地面積51.88公頃，其中住宅用地面積25.4公頃，綠化用地面積12.41公頃，工程總建筑面積31.2平方米，住宅建筑面積25.8萬平方米，是洛陽最高檔次的低密度住宅區(qū)。中心推行定位：別墅區(qū)中的花園洋房產(chǎn)品類型：花園洋房、高層。樓層棟數(shù)：4棟高層和6棟花園洋房。花園洋房為4層、6層、8層帶電梯，高層為1

6、5層和18層，合計600多戶開發(fā)商：洛陽凱瑞房地產(chǎn)置業(yè) 建筑規(guī)劃：北京三磊 景觀設(shè)計：香港明瑞價錢政策:價錢：高層大約的價錢在3700-3800左右，實現(xiàn)均價約在2750-2850元/平方左右?；▓@洋房4300-4500左右，實現(xiàn)均價約3500-3750元/平方。目前在和建專談團購，團購價錢2730元/平方。目前暫定5月中開場選房。優(yōu)惠政策：入會金5萬元。高層可享用8折優(yōu)惠，花園洋房可享用8.8折優(yōu)惠，(開盤后一次性付款還可享用5%優(yōu)惠)，現(xiàn)入會個，入會的客戶可以在10棟樓的一切房源進展選房，如后期不稱心可退房。產(chǎn)品配比：37-40平方一房占8% 113平方左右占10%143-149平方三房占

7、50% 150-160四房占23%220平方左右頂復(fù)占8%泉舜財富中心產(chǎn)品概略泉舜財富中心位于洛陽新區(qū)市政府正南方，正對開陽湖音樂噴泉，總規(guī)劃建筑面積118萬平方米，將商業(yè)、辦公、酒店、居住等豐富的業(yè)態(tài)組合在一同，劃分為財富國際住區(qū)、財富時代廣場、財富商務(wù)中心、財富國際酒店、財富國際公寓五大片區(qū)；產(chǎn)品類型：高層。樓層棟數(shù)： 2棟33層，分為2梯2戶和2梯3戶，合計510戶開發(fā)商：泉舜集團洛陽置業(yè)中心推行定位：118萬平米國際都會中心價錢政策價錢：起價3500元/平方，均價4000元/平方優(yōu)惠政策：五月一日之前排號前100名每平方優(yōu)惠200元。5.1日正式排號：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，

8、每天可再優(yōu)惠300元。產(chǎn)品配比：108平方兩房占20% 150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方樓中樓占10 %中泰世紀花城4期/畔山花澗產(chǎn)品概略中泰世紀花城位于麗春西路西端，西南有周山和國家周山森林園，東臨社區(qū)1000米濱河水景長廊。工程分為四期開發(fā)。總建筑面積18萬平方米，由15棟高層、小高層組成。戶型從93平方到162平方的兩室，三室和四室的平層和錯層。雙泳池社區(qū)，室外陽光泳池，室內(nèi)休閑泳池。暖氣，煤氣，熱水俱全，地下車庫；外墻外保溫技術(shù)及雙層玻璃。目前在售四期畔山花澗總占地60881平方米，規(guī)劃總建筑面積18萬平方米15棟高層、小高層。98164平方米十余種平層、

9、錯層戶型。產(chǎn)品類型：高層、小高層。樓層棟數(shù)：15棟7棟11層、8棟16層，均為2梯3戶 典式樓合計1066套開發(fā)商：洛陽中泰房地產(chǎn)置業(yè)景觀設(shè)計：貝爾高林香港國際中心推行定位：花城間 山水畔 樂活人生 價錢政策價錢：均價3500元/平方優(yōu)惠政策：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，每天可再優(yōu)惠50元，最高優(yōu)惠到達1.45萬產(chǎn)品配比98平方兩房占30%119-140平方三房占50 %160平方四房占20%陽光雙溪布洛產(chǎn)品概略陽光.雙溪布洛工程是陽光控股集團下屬的美基洛陽置業(yè)開發(fā)建立。該工程位于洛陽新區(qū)濱河公園分區(qū)，工程占地80余畝，總建筑面積15萬平方米。規(guī)劃小高層與高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)、會所

10、整個工程分三期建立，一期工程將建立4棟1棟18層，1棟25層，2棟28層高層住宅樓，建筑面積6萬平方米，整個工程方案2021年開發(fā)完成。目前在售二期:99到140平米小高層，160到254平米華宅，189到200庭院式錯層。產(chǎn)品類型：高層、小高層、酒店式公寓、會所、商業(yè)。樓層棟數(shù)： 6棟3棟為28層的高層，1棟為18層的高層，2棟為11層的小高層合計360套開發(fā)商：美基洛陽置業(yè)投資商：陽光控股推行主題：在領(lǐng)略了上一次巔峰喜悅之后， 這一次，是什么又讓他如此動容？從8大園林到3重庭院， 新加坡是永久不變的情懷庭院友居生活， 會聚自然與人文的上層空間庭院新加坡，看得見的階層歸家禮儀當(dāng)庭院遇見新加坡

11、內(nèi)庭外院的新加坡中心推行定位：庭院里的新加坡價錢政策：價錢：公開認購價均價為3600元/平方優(yōu)惠政策：前100名1萬抵3萬，100號以后1萬抵2萬，200號以后1萬抵1.5萬開盤后一次性優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%實現(xiàn)均價：31003200元產(chǎn)品配比：103平方兩房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方復(fù)式占5%東方今典產(chǎn)品概略東方今典占地面積815畝，建筑面積130萬平方米，位于洛陽市西苑橋南向西50米，緊鄰洛河，2500米沿河風(fēng)景。工程北瞰2500米洛河水岸，東靠高端居住區(qū)，南依大學(xué)城，西臨瀛洲大橋。產(chǎn)品類型：高層、洋房樓層棟數(shù)：洋房為14棟，高層3棟18

12、29層價錢：高層為3400-3600 /平方，洋房4600元/平方開發(fā)商：河南東方置地投資商：河南東方今典房地產(chǎn)集團 中心推行定位：洛河 就是東方今典 / 洛水之上 百萬城邦中泰華庭工程概略：中泰華庭工程總占地面積為77496平方米，規(guī)劃總建筑面積達20萬平方米;由上海同濟大學(xué)規(guī)劃設(shè)計研討院擔(dān)綱整體規(guī)劃設(shè)計，工程由15棟高層組成;貝爾高林規(guī)劃“三級立體親水園林景觀；開發(fā)商：洛陽中泰房地產(chǎn)置業(yè) 中心推行定位：洛河畔20萬平方米水主題園林社區(qū)在售二期水岸映像已近尾盤價錢政策：價錢：公開銷售價均價為3500元/平方優(yōu)惠政策：送價值3萬元的全套家電一次性優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%實現(xiàn)均價：3300元第三部

13、分、市場分析土地資源豐富,區(qū)域規(guī)劃較好，地產(chǎn)名企進駐和大盤板塊逐漸構(gòu)成，價錢競爭猛烈。消費者購房的主要要素還是價錢，所以如何降低本錢，控制容積率，提高性價比將是08高層市場的重點方向新區(qū)商品房將成為開工和銷售最活潑區(qū)域之一，同時隨著洛南新區(qū)的逐漸成熟，消費者已開場逐漸認同各個工程的產(chǎn)品性價比不斷提高，主要表達在產(chǎn)質(zhì)量量優(yōu)良度及運用功能多樣化新區(qū)的高層體量估計在08將會到達洛陽市高層總體量的60%左右，區(qū)域內(nèi)競爭猛烈。后市競爭將表達在產(chǎn)品的差別性、附加值和整體質(zhì)量上。新區(qū)受洛陽大市場及宏觀政策的影響，價錢未來兩年增幅較小。第四部分：價錢制定根據(jù)1、工程開發(fā)大綱 工程根本情況土地面積用途控規(guī)最高容

14、積率控規(guī)建筑密度控規(guī)建筑高度地塊總價（含契稅）樓面地價24582.438(36.87畝)住宅2.022%多層20m高層100m 2067.9 萬元（56.1萬/畝）420.75元/工程開發(fā)運營主要目的要求指標要求1項目凈利潤總額不少于 4180 萬元2利潤實現(xiàn)周期（項目操作周期）2007年11月30日開工，2008年9月開盤，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盤。3銷售總收入不少于2.78 億元4稅后銷售利潤率*不低于15.035產(chǎn)品基本形態(tài)高層住宅7.9萬；會所2總建筑面積2500，本期分攤604 6執(zhí)行容積率3.247地上可售物業(yè)建筑面積不少于790008地上物業(yè)總建筑面積不少

15、于796009地上物業(yè)銷售均價*高層住宅銷售均價不低于 3500 元/10地上物業(yè)成本*單方成本不高于 2680 元/11地下建筑總面積不少于3120地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物業(yè)銷售總額*14工程質(zhì)量工程質(zhì)量100%合格，60%以上獲得市級或省級優(yōu)質(zhì)工程獎杯。客戶滿意度達到80%以上。工程銷售回款要求時間2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售合同金額（萬元）11120834055602780銷售回款額（萬元）9450 8760 5970 3620 確認收入（萬元）250202780結(jié)轉(zhuǎn)利潤（萬元）3760420建業(yè)住宅集團洛陽公司美茵湖工程二期

16、投資預(yù)算銷售收入開發(fā)類型可售面積均價總價高層79492.323500278223120美茵湖二期四棟樓價錢制定根據(jù)美茵湖二期銷售任務(wù)即將展開，現(xiàn)根據(jù)工程實踐情況對26、27、28、29號樓的價錢進展考量，此次價錢將以價錢系數(shù)的方式進展制定。價錢的制定分為兩部分：首先根據(jù)每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價；參考景觀、朝向、面積、房型等影響價錢各種要素，結(jié)合樓棟均價制定出每套房的價錢系數(shù)。 樓棟均價 根據(jù)各樓座的對比，分為1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七級，得出各樓座均價調(diào)整系數(shù)。26272829景觀000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.5

17、0.5-0.5生活便利-0.500-0.5周邊環(huán)境000-0.5樓座系數(shù)-10.51-1均價3500元/34653517.535353465根據(jù)每棟樓的系數(shù)，結(jié)合樓棟的面積，經(jīng)過計算，得出每棟樓的均價。此均價由于思索到每棟樓的面積差別，因此在后面計算整體均價時，誤差較小，亦防止了反復(fù)測算。樓號樓座面積設(shè)定系數(shù)乘除實際系數(shù)均價35002612400.510.9912276.5049 0.9982892 0.9883063 3459 2726604.241.00526737.2612 0.9982892 1.0032807 3511 2826604.241.0126870.2824 0.99828

18、92 1.0082721 3529 2913883.330.9913744.4967 0.9982892 0.9883063 3459 價錢系數(shù) 影響價錢各種要素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風(fēng)俗習(xí)慣等，思索到影響價錢的程度變化較大，因此將每種要素以0.001分級，以求其準確性。26號樓景觀系數(shù) 思緒 鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角。 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注東一室0.97能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀東二室0.99東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀東三室1東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀及部分南向景觀東四室 1.03南面，年面景觀區(qū)西五室

19、1.03南面，年面景觀區(qū)西六室0.98西端頭，能看見部分南面景觀西七室0.95西端頭，受27號樓遮擋，基本無景觀西八室0.97能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀朝向系數(shù) 思緒 針對辦公樓客戶對朝向要求不高一說更多的表達在租借方面，在辦公樓銷售上客戶更情愿接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向要素。 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注東一室0.94北向，無陽光東二室0.99東端頭，早晨能有短暫陽光東三室1.01東南端，光線較充足東四室1.03正南向光線充足西五室1.03正南向光線充足西六室0.98西端頭，下午能有短暫陽光西七室0.95受27號樓遮擋，基本無陽光西八室0.94北向，無陽光面積系數(shù) 思緒 面積和房型有一定的

20、連帶關(guān)系，面積的大小決議了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 思緒 垂直系數(shù)主要指不同的樓層的系數(shù)規(guī)范。思索到高層銷售中如按常規(guī)樓層差調(diào)整的話，高樓層區(qū)域在今后的銷售難度較大，且價錢上漲空間較小，因此盡量減少底樓層區(qū)域和高樓層區(qū)域的樓層差。如此，促進高樓層區(qū)域房源的銷售，也利于今后此樓層區(qū)域房源價錢的漲幅及加快銷售速度。 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域為高樓層區(qū)域

21、，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 思緒房型的

22、優(yōu)劣決議去化的速度，針對不同的房型對銷售的不同影響來制定相應(yīng)的系數(shù)。 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 思緒 思索到低區(qū)部分戶型、部分破綻緊臨主干道或街區(qū)小街道的情況，對部分影響銷售去化的要素設(shè)定相關(guān)系數(shù)進展價風(fēng)格整。部分房型的優(yōu)勢也影響客戶的購買決議，故而也進展系數(shù)設(shè)定。 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9927號樓景觀系數(shù) 思緒 鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角。 系

23、數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室 0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀朝向系數(shù) 思緒 針對銷售上客戶更情愿接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向要素。 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南

24、面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù) 思緒 面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決議了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分。 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較

25、小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1

26、房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9928號樓景觀系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室 0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀朝向系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號

27、系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù) 系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)

28、間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0270.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.89此區(qū)域在高層中為較難去化區(qū)域，故系數(shù)值下調(diào)較多。30.8720.8610.85接上圖：房

29、型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9929號樓景觀系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注東一室1東南向視野開闊東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西三室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西四室0.99西南視野較好，可看見大部分南向景觀，部分受西側(cè)安置小區(qū)的遮擋。朝向系數(shù) 系數(shù)規(guī)范室號系數(shù)備注東一室0.99東南視野開闊，部分受南面戶型遮擋東二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分

30、西四室 1西南視野開闊，部分受南面戶型遮擋面積系數(shù)系數(shù)規(guī)范面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù) 系數(shù)規(guī)范樓層系數(shù)提升請況261.040 頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100 此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù) 系數(shù)規(guī)范情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99闡明以上各個系數(shù)主要針對工程本身特點進展設(shè)定，在詳細系數(shù)制定中要求