第8章城市開發(fā)的外部效應(yīng)

1、第8章城市開發(fā)的外部效應(yīng)第一節(jié) 外部效應(yīng)概述一、外部效應(yīng)概念及其產(chǎn)生原因 外部效應(yīng)是指為了自身目標(biāo)而努力的經(jīng)濟(jì)單位，在努力的過程中使其他經(jīng)濟(jì)單位獲得了意外的收益或損害的現(xiàn)象。這種正的或負(fù)的效應(yīng)一般不會(huì)記入前者的成本或收益，所以稱為外部效應(yīng)。 二、外部正效應(yīng)外部正效應(yīng)是指?jìng)€(gè)體的經(jīng)濟(jì)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人帶來了有利的影響或收益，但這種收益無法通過市場(chǎng)反映出來，即進(jìn)行此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位無法得到任何報(bào)酬。社會(huì)受益大于單位受益 。 外部經(jīng)濟(jì)多個(gè)企業(yè)或多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集聚在一起所帶來的成本下降或收益增加。 三、外部負(fù)效應(yīng)第二節(jié) 城市開發(fā)中的外部效應(yīng)一、周邊環(huán)境對(duì)城市開發(fā)的外部影響 評(píng)

2、估周邊環(huán)境的外部影響當(dāng)前，未來 二、城市開發(fā)對(duì)周邊環(huán)境的外部影響 對(duì)外部效應(yīng)進(jìn)行積極的評(píng)價(jià)與調(diào)控。 三、房地產(chǎn)開發(fā)中的外部效應(yīng)分析 三、房地產(chǎn)開發(fā)中的外部效應(yīng)分析 外部正效應(yīng)引起供給不足 第三節(jié) 城市開發(fā)中外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)與調(diào)控定性分析：根據(jù)開發(fā)的主要目的和要求，對(duì)周邊環(huán)境的外部效應(yīng)和自身產(chǎn)生的外部效應(yīng)進(jìn)行分析，區(qū)分輕重緩急，對(duì)外部正效應(yīng)和外部負(fù)效應(yīng)作對(duì)比研究，找到最佳的平衡點(diǎn)。定量分析：我們可以借鑒社會(huì)學(xué)的一些調(diào)查分析方法，列出相關(guān)因素，制定各因素相對(duì)合理的權(quán)重，采取專家、群眾共同評(píng)分的辦法，將外部效應(yīng)的影響量化。這種方法的合理性建立在權(quán)重的分配上，制定科學(xué)合理的權(quán)重比例，需要廣泛征詢專家和群

3、眾的意見。二、城市開發(fā)中外部效應(yīng)的調(diào)控 1、政府管制2、經(jīng)濟(jì)誘導(dǎo) （1）產(chǎn)權(quán)界定 科斯定理外部效應(yīng)問題可以通過重新分配產(chǎn)權(quán)得到解決，這種論點(diǎn)被稱為科斯定理。 （2）稅收和津貼 棍棒加胡蘿卜 。管理傾向于非黑色即白色，而稅收或津貼對(duì)其間的灰色區(qū)域處理得更好些。（3）可交易許可證二、城市開發(fā)中外部效應(yīng)的調(diào)控3、政府管制與經(jīng)濟(jì)誘導(dǎo)之評(píng)價(jià)： 4、外部負(fù)效應(yīng)的分區(qū)規(guī)劃調(diào)控（1）工業(yè)公害分區(qū) （2）零售商業(yè)公害（3）住宅公害 立體排污費(fèi)與最佳位置 （2）零售商業(yè)公害問題交通擁擠、噪音和停車提供路外停車場(chǎng)以解決停車問題，同時(shí)提供交通信號(hào)設(shè)施、改善路況以解決交通問題，提供護(hù)道、優(yōu)美景觀以控制噪音問題 （3）住

4、宅公害 問題擁擠度、噪音、停車場(chǎng)的需求、景觀、陽光。 （1）街邊停車場(chǎng)。（2）改善道路狀況。（3）建筑物設(shè)計(jì)。 作業(yè)1、什么是外部效應(yīng)？2、外部效應(yīng)的特征？3、試對(duì)某一具體開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定性或定量的外部效應(yīng)分析4、試析城市公共產(chǎn)品或服務(wù)的外部效應(yīng)。 第六章 城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) 城市開發(fā)過程中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是開發(fā)的先期戰(zhàn)役，投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，利潤(rùn)也不高，但卻是城市空間開發(fā)的首要任務(wù)；另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期又長(zhǎng)，所以如何獲取資金并合理使用資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是城市開發(fā)者必須解決的重大課題。第一節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施概述一、基礎(chǔ)設(shè)施的概念與特性城市基礎(chǔ)設(shè)施概念可定義為滿足城市物質(zhì)生產(chǎn)和居民生活需要，向城市居民

5、和各單位提供基本服務(wù)的公共物質(zhì)設(shè)施以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和部門，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施在城市地域內(nèi)地延伸。 按公共性分類第一類，純公共品性設(shè)施，以環(huán)境保護(hù)、環(huán)境監(jiān)測(cè)、城市綠化、城市防災(zāi)設(shè)施為主。城市政府是主要的投資主體。第二類，公共品特性較強(qiáng)的設(shè)施，以城市道路、橋梁、環(huán)境衛(wèi)生、供電、供水、供氣等設(shè)施為主。這類設(shè)施的特點(diǎn)是：首先，具有明顯的外部效應(yīng)、規(guī)模性和自然壟斷性，如城市供水、供電等設(shè)施；其次，使用者具有明顯的非排他性，如城市道路、環(huán)境衛(wèi)生等。這類設(shè)施私人很難直接投資，或因排他的成本較高，難以通過市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行，對(duì)此，城市政府仍是主要的投資主體，城市財(cái)政仍是主要的資金來源渠道。但同上一類設(shè)施不同

6、的是，當(dāng)資本條件和技術(shù)條件具備時(shí)，私人資本的介入是可能的。另外，由政府投資、私人經(jīng)營(yíng)是這一類設(shè)施的又一特點(diǎn)。第三類，私人產(chǎn)品特性較強(qiáng)，但仍為準(zhǔn)公共品的設(shè)施，以資本進(jìn)入規(guī)模較小、排他成本較低的城際、區(qū)際間高速公路或公路、市內(nèi)外公共交通、集中供熱等設(shè)施為代表。這類設(shè)施的特點(diǎn)是：在不具備轉(zhuǎn)化條件(包括制度條件)時(shí)，主要表現(xiàn)為準(zhǔn)公共品特性，一旦具備條件，立刻可以轉(zhuǎn)化特性，成為適宜私人資本投資和經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。如閉路電視、公共交通線路等都是私人資本熱衷的投資和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)這類設(shè)施加強(qiáng)監(jiān)管和采取包括財(cái)政資金引導(dǎo)、補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠等誘導(dǎo)手段在內(nèi)的方法，是解決城市財(cái)政資金供給不足，提高基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)效率的有效辦法。二

7、、城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的作用 城市基礎(chǔ)設(shè)施是形成城市聚集效益的物質(zhì)基礎(chǔ)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市所特有的巨大的正外部效應(yīng)集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的負(fù)外部效應(yīng)的條件。 城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的重要物質(zhì)支持系統(tǒng)。 三、城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系 基礎(chǔ)設(shè)施存量每增長(zhǎng)1%，GDP就會(huì)增長(zhǎng)1%。第一，城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的路徑引導(dǎo)。 第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施具有控制或鼓勵(lì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效用。 第三，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市基礎(chǔ)設(shè)施供給形成的物質(zhì)源泉。 城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)原則 第一：供給結(jié)構(gòu)中的公共部門與私人部門之間的協(xié)調(diào)。第二：城市基礎(chǔ)設(shè)施配置與城市功能和特點(diǎn)的協(xié)調(diào)。第三：城市基礎(chǔ)設(shè)施存量

8、與增量之間的協(xié)調(diào)。 第二節(jié) 我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)現(xiàn)狀 一、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)投入不足 二、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)管理效率低下 首先，經(jīng)營(yíng)管理不善，缺乏效率和競(jìng)爭(zhēng) 其次，管理方式不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 （價(jià)格形成機(jī)制 、政策性虧損和經(jīng)營(yíng)性虧損模糊不清 ）再次，在城市公用事業(yè)領(lǐng)域存在著嚴(yán)重的政府缺位現(xiàn)象 。最后，城市基礎(chǔ)設(shè)施的短缺也影響到城市的可持續(xù)發(fā)展。 第三節(jié) 城市政府在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的職能定位 一、政府投資的局限性 首先，公共財(cái)政力量不濟(jì)。其次，國(guó)有企業(yè)存在效率問題。第三，政府直接參與投資和經(jīng)營(yíng)。 二、我國(guó)政府（財(cái)政）合理的職能定位 第一，應(yīng)該承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施的未來需求預(yù)測(cè)和總體布局規(guī)劃，并制訂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長(zhǎng)期計(jì)

9、劃，消除市場(chǎng)的盲目性，為提高基礎(chǔ)設(shè)施投資效率打下基礎(chǔ)。 第二，政府必須對(duì)壟斷的基礎(chǔ)設(shè)施公司實(shí)施管制，防止其濫用壟斷權(quán)利遏制潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和損害消費(fèi)者權(quán)益。 第三，在一些相互之間具有替代性的自然壟斷領(lǐng)域，政府與其管制壟斷，不如為行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提供方便，用市場(chǎng)機(jī)制限制壟斷。 應(yīng)該注意避免的失誤 第一，注意提高基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和決策的科學(xué)性，維護(hù)政府與企業(yè)之間契約的嚴(yán)肅性，避免出爾反爾，喪失信用。第二，政府不必參股每一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施投資。第三，在吸引外資及民間資本參與建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，政府應(yīng)該建立激勵(lì)機(jī)制，促使民營(yíng)企業(yè)提高效率，而不能承諾固定回報(bào)率。 城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 作業(yè)1、掌握城市

10、基礎(chǔ)設(shè)施的概念與特性。設(shè)計(jì)一個(gè)具體地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的策略和措施。 第七 章 城市土地開發(fā) 第一節(jié) 城市土地開發(fā)概述一、城市土地開發(fā)的必要性一是城市化發(fā)展的需要 。二是城市現(xiàn)代化和社會(huì)生活質(zhì)量提高的客觀要求。 三是避免城市功能衰退、延長(zhǎng)城市生命周期的需要。四是改革開放、吸引外資的需要。 二、城市土地開發(fā)的類型圍海、圍湖造地 將廢棄、閑置的土地(如河灘鹽堿地、荒山等)經(jīng)過平整開發(fā) 改變?cè)型恋氐氖褂霉δ埽ㄖ饕寝r(nóng)田） 對(duì)已經(jīng)或開始衰落的城市中的某一區(qū)域，進(jìn)行新的投資和建設(shè) 三、城市土地開發(fā)和再開發(fā)的特點(diǎn) 將導(dǎo)致城市土地在數(shù)量上的增加或質(zhì)量上的提高。城市土地開發(fā)都伴隨城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)和完

11、善。 改變?cè)瓉沓鞘械目臻g結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 四、城市土地開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)開發(fā)與土地開發(fā)的關(guān)系：對(duì)城市土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，提高了土地的使用價(jià)值，并把土地這個(gè)自然物實(shí)行商品化經(jīng)營(yíng)，從而形成了地產(chǎn)業(yè)。而地產(chǎn)業(yè)是房產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，房產(chǎn)依賴于地產(chǎn)而存在，地產(chǎn)則通過房產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：(1)它是以土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)的，離不開一定的空間區(qū)域；(2)它是代表社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種需求，離開了它，商品經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)四個(gè)再生產(chǎn)環(huán)節(jié)就無法繼續(xù)下去五、城市土地開發(fā)與城市改造 城市土地的再開發(fā)是城市進(jìn)行改造的基礎(chǔ)。實(shí)踐中進(jìn)行的主要有以下幾種形式：1、通過對(duì)具有級(jí)差優(yōu)勢(shì)

12、的土地進(jìn)行批租，采取切塊出讓，利用房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)手段，吸引外商直接投資或內(nèi)外合資、外省市投資合作，進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，發(fā)揮土地效益，多渠道籌措資金，以推進(jìn)城市改造。2、運(yùn)用級(jí)差地租效益，將住宅建設(shè)與商業(yè)等經(jīng)濟(jì)建設(shè)結(jié)合起來。即通過將城市中心區(qū)或相近地區(qū)具有較好區(qū)位的舊宅地進(jìn)行改建更新為高級(jí)商品住宅、商業(yè)辦公樓以及多功能新房，收取地差效益，異地安置動(dòng)遷戶，這樣，既可改善居民居住條件，疏解高密度人口，調(diào)整市區(qū)人口布局；又可繁榮經(jīng)濟(jì)和美化城區(qū)，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，并獲得進(jìn)行城市改造所需要的資金。3 、對(duì)原來具有各類風(fēng)格典雅的花園住宅或建筑進(jìn)行重新修繕、整理， 4 、合理調(diào)整城市原有布局，將原來的碼頭區(qū)、工

13、業(yè)區(qū)、低檔生活區(qū)調(diào)整置換為以休閑、金融、商貿(mào)和房地產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)；將原有地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)沒有連貫成市的重新開發(fā)營(yíng)造為具有各自特色的專業(yè)街，形成具有住宅、商貿(mào)、娛樂、教育、衛(wèi)生等一體的綜合功能區(qū)，以改善城市風(fēng)貌繁榮城市，適應(yīng)城市化的發(fā)展。5、利用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)來直接進(jìn)行城市改造和促進(jìn)城市改造。六、城市土地開發(fā)的原則 生態(tài)原則規(guī)劃原則 立體原則 整體原則 七、城市土地開發(fā)的目標(biāo) 1）、城市土地開發(fā)要充分考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和人口發(fā)展的趨勢(shì) 2）、城市土地開發(fā)要與城市的性質(zhì)和發(fā)展方向相一致，有利于城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和對(duì)外聯(lián)系。3）、城市土地開發(fā)要以人為本，提高城市的適居性，并且做

14、好投入產(chǎn)出分析，保證城市土地開發(fā)能夠形成資金的良性循環(huán)。4）、城市土地開發(fā)要充分發(fā)揮土地位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)地優(yōu)用，注意發(fā)揮城市土地的級(jí)差效益。5）、城市土地開發(fā)要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其綜合開發(fā)的互補(bǔ)性，通過綜合開發(fā)使土地資產(chǎn)增值。6）、城市土地開發(fā)要重視土地的集約開發(fā)，注意節(jié)約用地，促進(jìn)耕地保護(hù)。7）、城市土地開發(fā)要搞好城市歷史和文化遺產(chǎn)保護(hù)，保持城市文脈的連續(xù)性。8）、城市土地開發(fā)要考慮城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景觀風(fēng)貌的美化，保持和建立優(yōu)質(zhì)高效的城市生態(tài)平衡。第二節(jié) 城市土地開發(fā)模式一、城市土地開發(fā)和再開發(fā)的模式1、城市土地的綜合

15、開發(fā) 2、城市土地的成片區(qū)域開發(fā) 3、城市土地的項(xiàng)目梯度開發(fā) 二、城市土地開發(fā)模式選擇原則 1、條件性原則2、適宜性原則3、綜合性原則4、效益性原則5、特點(diǎn)性原則三、城市土地開發(fā)效益及評(píng)價(jià)1、城市土地開發(fā)的生態(tài)環(huán)境效益2、城市土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益(1)土地產(chǎn)值效益。(2)居住效益。(3)運(yùn)行效益。3、城市土地開發(fā)的社會(huì)效益第三節(jié) 城市土地經(jīng)營(yíng)一、城市土地經(jīng)營(yíng)概述1、市政府是經(jīng)營(yíng)城市土地的主體地位2、政府經(jīng)營(yíng)城市土地的重點(diǎn)內(nèi)容 1）規(guī)劃的編制研究和實(shí)施 2）統(tǒng)一協(xié)調(diào)土地經(jīng)營(yíng)。 3）建立和完善城市土地資本經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)制度。4）建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。 二、土地儲(chǔ)備機(jī)制土地儲(chǔ)備的三種形式。信息儲(chǔ)備，紅線

16、儲(chǔ)備，實(shí)物儲(chǔ)備三個(gè)主要環(huán)節(jié)構(gòu)成收購，儲(chǔ)備(整理） ，出讓 土地儲(chǔ)備組織收購“征”，征用?！笆铡?，回收。“購”，收購?！皳Q”，置換。 儲(chǔ)備對(duì)收回土地的開發(fā)或再開發(fā)。又稱整理儲(chǔ)備管理。時(shí)間、投入、成本、效益出讓協(xié)議招標(biāo)拍賣以最大限度地實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。2、土地儲(chǔ)備機(jī)制對(duì)城市土地開發(fā)的影響積極的影響“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)口子放水” 政府調(diào)控，供求平衡，市場(chǎng)規(guī)范消極的影響1）過分嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量會(huì)促使地價(jià)上升，2）土地的供應(yīng)規(guī)模受到限制3）城市開發(fā)過程中規(guī)劃指標(biāo)難以控制 4、對(duì)我國(guó)若干城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作的比較比較項(xiàng)目上海杭州南通武漢土地儲(chǔ)備性質(zhì)市場(chǎng)主導(dǎo)、不具強(qiáng)制性政府主導(dǎo)、具有強(qiáng)制性政府主導(dǎo)、具有強(qiáng)制性政

17、府主導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職能儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備土地+管理資產(chǎn)儲(chǔ)備土地、交易許可土地儲(chǔ)備權(quán)力所在政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)+房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備范圍以外的土地交易用地者自由交易不存在范圍以外的土地交易不存在范圍以外的土地交易由用地者借助交易許制度獲得許可后完成儲(chǔ)備范圍以內(nèi)的土地交易土地發(fā)展中心、用地者均可進(jìn)行必須由儲(chǔ)備中心完成必須由土地資產(chǎn)儲(chǔ)備投資中心完成部分由儲(chǔ)備中心完成，部分由用地者獲準(zhǔn)許可完成用地者自行交易不禁止嚴(yán)格禁止嚴(yán)格禁止必須獲得交易許可，并在土地市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行供應(yīng)土地的主體及其權(quán)力土地發(fā)展中心、用地者基本自由供應(yīng)土地儲(chǔ)備中心獨(dú)攬土地資產(chǎn)儲(chǔ)備投資中心獨(dú)攬土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心供應(yīng)部分，用地者獲準(zhǔn)供應(yīng)部分市場(chǎng)壟斷方式與效果不強(qiáng)制儲(chǔ)備，效果差強(qiáng)制儲(chǔ)備，效果好強(qiáng)制儲(chǔ)備，效果好儲(chǔ)備+交易許可，效果理想儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式協(xié)議