上海建發(fā)新江灣項目前期策劃投標書ppt課件

1、第一部分 工程市場定位區(qū)位背景區(qū)位背景1國際化開發(fā)城區(qū)新江灣城定位：“綠色生態(tài)港,國際智慧城 國際教育：復旦大學等14所全國乃至世界知名學府國際商業(yè)：五角場商業(yè)中心包括，萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城、大潤發(fā)等國際商務(wù)：智力商務(wù)區(qū)、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)區(qū)等整個新江灣城氣質(zhì)就是一個未來的、開放的國際化城區(qū)！區(qū)位背景2新江灣城將比肩聯(lián)洋和碧云國際社區(qū)，隨著市中心用地匱乏，很有能夠是最后一個同級別的大規(guī)模高級居住區(qū)新江灣城聯(lián)洋碧云規(guī)模9.45平方公里 2平方公里 6.2平方公里綠化配套150畝生態(tài)濕地人均綠化30平米40萬方水系140萬世紀公園18萬平方米的綠化地；社區(qū)中央為5萬平方米中心綠地娛樂配套江灣天地laya

2、俱樂部紅楓路休閑街商業(yè)配套14萬方商業(yè)證大大拇指廣場家樂福、歐倍德文化體育配套復旦大學、1萬方文化中心、1.5萬方體育中心羅丹廣場、開放式運動場美格菲體育休閑中心區(qū)位背景3五角場東北城區(qū)副中心的定位，使本就興隆的商業(yè)、商務(wù)功能進一步晉級將成為上海高級的商業(yè)、商務(wù)區(qū)功能定位：上海市東北部經(jīng)濟、金融、商貿(mào)、文化、體育、科技活動中心，市級商業(yè)中心 規(guī)劃規(guī)劃：南部五角場環(huán)島商業(yè)商務(wù)區(qū)，中部知識創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，北部知識創(chuàng)新基地 代表商業(yè)：萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城代表商務(wù)樓：財富國際廣場、麥科特金廣場 知識商務(wù)區(qū)中央社區(qū)知識新天地五角場商圈區(qū)位背景結(jié)論在新江灣城及五角場兩大城市規(guī)劃的作用下，不斷晉級的高級

3、商業(yè)、商務(wù)、教育配套將使區(qū)域成為比肩聯(lián)洋、碧云的高級國際生活區(qū)；新江灣城1號等工程代表的區(qū)域價值提升只是區(qū)域價值的初步顯示，未來還有宏大的上升空間。宏觀市場供應(yīng)趨勢內(nèi)外環(huán)住宅將成樓市熱點內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)量逐漸減少，因此呵斥內(nèi)環(huán)外之間成為供應(yīng)熱點區(qū)域，供應(yīng)量和供應(yīng)比例雙雙下降證明了市場對于該區(qū)域的看好!內(nèi)環(huán)內(nèi) （萬）內(nèi)外環(huán)（萬）外環(huán)外（萬）05.10141.12萬397.34萬1128.29萬供應(yīng)比例8%24%68%07.0792.73萬123.35萬560.10萬供應(yīng)比例12%16%72%變化趨勢價錢趨勢近半年漲幅達15.7%上海房地產(chǎn)市場自2001年至2005年上半年閱歷了一個快速開展期，各區(qū)縣的

4、房價在幾年內(nèi)均有至少2-3倍漲幅。但自2005年4月宏觀調(diào)控后，05、06兩年上海房價漲幅在4%-10%之間合理范圍內(nèi)，幾乎與通貨膨脹系數(shù)相當；而近半年價錢上漲速度加快，半年內(nèi)到達了15.7%，市場剛性需求放量明顯！上海住宅均價走勢圖客源趨勢傳統(tǒng)主力客源1：外鄉(xiāng)改善型客源傳統(tǒng)主力客源2：投資客傳統(tǒng)主力客源3：任務(wù)遷移所帶來的住宅客源新主力客源1：每年進入購房期的新客源新主力客源2：任務(wù)遷移所帶來的住宅客源新主力客源3：行業(yè)迸發(fā)性增長所產(chǎn)生的新客源新主力客源4：改善型客源從全民購房向正常需求轉(zhuǎn)變；從投資氣氛濃向純自用改動；導致未來客源年齡構(gòu)造偏輕、家庭構(gòu)造偏小、族群個性明顯，最重要的趨勢產(chǎn)品力開

5、展趨勢主力客源層的變化和70-90政策的推出，加劇了競爭，也淘汰了相當多傳統(tǒng)的產(chǎn)品方式，拉開新一輪產(chǎn)品力競爭的序幕在這樣的新情勢下，誰可以把握市場時機，率先推出為新主力客源度身定制的創(chuàng)新產(chǎn)品并勝利，將會引領(lǐng)未來市場。宏觀市場開展趨勢對我們的啟示上海市整體市場在宏觀調(diào)控后，閱歷了兩年的蟄伏，開場進入平穩(wěn)增長通道上，剛性需求放量充分顯示了市場活力，未來有很好的運作空間。但新的客源，新的游戲規(guī)那么下，需求新的產(chǎn)品和新的營銷方式！區(qū)域市場開展階段由中檔板塊向高檔板塊轉(zhuǎn)變“合生、“華潤等大型開發(fā)商的介入帶來先進的開發(fā)方式和產(chǎn)品理念：“合生國際公寓將板塊帶進萬元板塊而“華潤為板塊帶來高端產(chǎn)品，進而使板塊內(nèi)

6、的客源層面發(fā)生了根本改動；板塊曾經(jīng)由中檔板塊向高檔板塊轉(zhuǎn)變！供求關(guān)系高檔住宅具有市場支撐從板塊整體去化來看：板塊內(nèi)樓盤幾乎去化完全，銷售火爆程度，保守估計08-10年每年有35%的需求增長。從去化速度來看：新江灣城1號去化最為迅速，闡明高檔住宅具有絕對支撐！樓盤名稱開盤時間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率去化速度新江灣城1號06.0497994296.22%67套/月上海夢想04.111178111794.82%35.3套/月建德國際公寓05.1266461492.46%34套/月東森花園06.0431629894.30%21套/月盛世新江灣（臨近江灣城）06.0944037885.90%37.8套/月

7、合計3577334993.63%195.1套/月價錢走勢新江灣城1號引領(lǐng)區(qū)域價錢 從成交價來看：“新江灣城1號憑仗合生品牌及中心區(qū)位獲得最高售價1.45萬左右，其他四個樓盤價錢在1-1.1萬元左右；從06.607.6的價錢走勢來看，區(qū)域價錢平穩(wěn)上升，價錢漲幅在10-15%左右！客源構(gòu)成高檔客源外籍客源豐沛樓盤客源新江灣城1號客源來源區(qū)域較廣，除本區(qū)域外還有虹口、浦東等區(qū)域。外籍人士占20-30%左右，部分為投資；部分高校教師、周邊企業(yè)有經(jīng)濟實力人士；年齡多為中年及以上。上海夢想由于開盤最早，投資客相對于其他幾個樓盤較多的，客源有60%左右來自外區(qū)域。 建德國際公寓 開盤較早，自住比例較初期增加

8、很多，現(xiàn)主要為自住，客源有來自楊浦、浦東等地，本地客源主要是改善住房為主，主要來自中原板塊。 東森花園 多為自住，也有少部分投資客?？驮绰殬I(yè)有教師、醫(yī)生、寶鋼干部等。客源有40%左右來自外區(qū)域。 盛世新江灣主力客源為楊浦本地、寶山寶鋼及虹口客源。從客源層面來看，同樣分為兩個層次：新江灣城1號憑仗較高的市場定位和產(chǎn)品塑造吸引到了20%以上的外籍人士，板塊客源外擴景象明顯！產(chǎn)品質(zhì)量同質(zhì)化競爭嚴重隨著區(qū)域中檔工程接近尾盤，未來將都是高檔工程間的競爭；一方面區(qū)域根本都是主打好的環(huán)境、建材等傳統(tǒng)高級居住類主題，使同質(zhì)化競爭猛烈；另一方面7090政策將使這種同質(zhì)化競爭進一步晉級；只需塑造出完全不同的產(chǎn)品，

9、才干從未來的市場競爭中跳脫出來。容積率產(chǎn)品類型產(chǎn)品訴求合生項目1.68-18生態(tài)主題華潤項目1.6聯(lián)庭別墅、小高生態(tài)主題綠城項目1.7未知未知區(qū)域市場背景結(jié)論未來江灣城將成為高檔住宅板塊，這一塊市場有良好的運作空間；但未來大家將面臨嚴重的同質(zhì)化競爭，只需塑造出有本人特性的產(chǎn)品，才干在競爭中脫穎而出。工程特質(zhì)特質(zhì)1中心位置新江灣城范圍：西起逸仙路、國權(quán)北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路 五角場規(guī)劃范圍：東至民京路、國京路、政立路、國和路一線；西至國定路、政立路；南至國定路國和路 、北至殷高路工程位置：殷高路、淞滬路本工程處于新江灣城和五角場城市副中心兩大規(guī)劃范圍內(nèi)，處于大楊浦的中心位置！本

10、案特質(zhì)2多重屬性不在新江灣城中心位置，但屬于該高級居住板塊內(nèi)共享外部環(huán)境距五角場最近，商業(yè)、商務(wù)屬性最強兼具高級居住、高級商業(yè)、高級商務(wù)等多重屬性相對于板塊內(nèi)其他地塊這種多功能性是其特質(zhì)特質(zhì)3最大規(guī)模、復合工程區(qū)域在售樓盤總建筑面積商業(yè)配套新江灣城1號28萬M2臨街商業(yè)綠城地塊10萬M2臨街商業(yè)華潤地塊23萬M2臨街商業(yè)本項目約30萬M29 萬M2國際酒店、酒店公寓，國際現(xiàn)代辦公金融機構(gòu)，國際大型商業(yè)中心工程的規(guī)模和其復合性，是工程的最大優(yōu)勢，而同時分散的地塊也是其不可抗拒的優(yōu)勢，最大限制發(fā)揚優(yōu)勢躲避優(yōu)勢決議工程運作的成??！特質(zhì)4建發(fā)房產(chǎn)的優(yōu)勢品牌建發(fā)房產(chǎn)的優(yōu)勢品牌是工程運作的堅實保證同時也需求經(jīng)過這個優(yōu)質(zhì)地塊的契機進一步提升在上海的品牌籠統(tǒng)二十多年的開發(fā)閱歷廈門市乃至福建省資深的房地產(chǎn)開發(fā)商十余家全資及控股企業(yè)廈門、福州、上海、長沙、漳州、泉州、香港等地勝利開發(fā)工程特質(zhì)結(jié)論工程無論從地理位置、規(guī)模、用地性質(zhì)以及地塊形狀都有