臺灣最大購物中心高雄夢公園購物中心專案報告ppt課件

1、夢公園購物中心專案報告從招商到集客前 言從購物中心的發(fā)展趨勢來看，一個勝利的購物中心，除了擁有良好的地理位置及硬體設(shè)計外，完備的軟體規(guī)劃及招商是不可欠缺的必要要素，因此如何建立消費導(dǎo)向的招商戰(zhàn)略，以落實夢公園購物中心的集客優(yōu)勢，將是我們現(xiàn)在及未來努力的方向Part I購物中心的發(fā)展趨勢1. 各具特征的中心店2. 專業(yè)型態(tài)的主力店3. 小而有創(chuàng)意的精品店4. 網(wǎng)路的熱絡(luò)發(fā)展5. 餐飲與娛樂的結(jié)合 資料來源：美國ICSC一、全球購物中心零售商的變化購物中心與休閒的結(jié)合已擴(kuò)大： 電影院 AMC Grand戲院 / 喜滿客影城Cinemark 主題樂園 史努比室內(nèi)主題樂園Knotts Camp Sno

2、opy 主題餐廳 潛水艇主題餐廳Dive/ D & B / 熱帶雨林主題餐廳Rain Forest 美食廣場 City Super 主題性商店 華納兄弟專賣店Warner Brother Store/ 迪士尼專賣店Disney Store/ Hello Kitty 大型書局 Barnes & Noble / Page One / FNAC 運動用品專賣店 Nike Town / Sports Authority 大型影音店 HMV / 淘兒音樂城Tower Records1. 從封閉性走向開放自然性 - 例 Galleria at Roseville 2. 生活化購物中心 - 因應(yīng)高齡層和雙薪

3、家庭，滿足一次購足3. 同業(yè)種店家集中 - 重回經(jīng)營主潮流4. 多元化商品、餐飲選擇與娛樂設(shè)施 - 添加休閒旅次 資料來源：Alan Alexander, SCSM, CPM二、美國購物中心的潮流趨勢三、臺灣零售產(chǎn)業(yè)的趨勢A. 有組織性的零售產(chǎn)業(yè)趨勢單位：百萬元資料來源：經(jīng)濟(jì)部主計處 有組織零售業(yè)為百貨公司、量販 店、便利商店、超級市場等 90年有組織零售業(yè)規(guī)模為83年之 2倍有餘B. 四大有組織性的零售產(chǎn)業(yè)趨勢各零售產(chǎn)業(yè)營業(yè)額單位：億元資料來源：經(jīng)濟(jì)部主計處C. 其他有組織性零售產(chǎn)業(yè)趨勢 業(yè)種價格競爭殺手Category Killer - 擴(kuò)充快速 - 未來的潮流 - 泰半為國際新品牌 精品

4、店Boutiques - 滿足小眾消費者對精品之需求 專門店Specialty Store - 餐飲、運動休閒、其他綜合臺灣零售產(chǎn)業(yè)的趨勢，可以明顯的看出其特性如下： 便利性Convenience 主力店的需求Big Box Retailer 多樣的選擇性Selections 娛樂性設(shè)施Entertainment 物超所值Value四、臺灣零售產(chǎn)業(yè)趨勢特性Part II夢公園的商場特征打造 招商戰(zhàn)略 主題設(shè)計 商品戰(zhàn)略規(guī)劃 樓層規(guī)劃一、招商戰(zhàn)略 順應(yīng)趨勢，打造優(yōu)勢 百貨公司、量販的持續(xù)發(fā)展 大型主力店的需求 精品店的業(yè)績成長 餐飲、娛樂、休閒的需求 滿足消費者一次購足 同一種類產(chǎn)品在樓面的集中

5、 商品零售配置在六樓以下宇宙Universe銀河星際自然Nature自然生態(tài)花卉Flower繽紛花卉水 Water海洋世界二、主題樓層特征B1B2 海洋世界都會市集 Market Place以水Water為設(shè)計主題，傳達(dá)悠遊怡然，處處景觀充滿朝氣，使人心曠神怡。商品結(jié)合百貨公司、量販店、美食廣場、進(jìn)口休閒服飾、複合式書城、3C廣場、音樂城、DIY手創(chuàng)館、傢俱傢飾家用、汽車美容百貨、禮品、熟食等，以滿足全家大小歡欣同樂的休閒空間。樓層規(guī)劃：地下二樓 生活百貨汽機(jī)車百貨 Car & Motorcycle Accessories音樂城 Record Store複合式書城 Bookstore傢俱傢飾

6、Home Furnishing DIY手創(chuàng)館 Life Style Specialty Store汽車美容 Car Beauty藥妝店 Drug Store禮品/熟食 Gift Shops/Deli家用傢飾 Home Furnishing 家電用品/生活DIY Home Appliances/Living DIY量販店 Hypermart3C廣場 3C Specialty Store郵局 Post Office23122233樓層規(guī)劃：地下一樓 都會市集百貨公司 I Department Store I進(jìn)口休閒服飾配飾 Imported Leisure Fashion & Accessorie

7、s咖啡館/茶坊/冰淇淋 Coffee Shop/Tea House/Ice Cream Parlor複合式書城 Bookstore量販店 Hypermart音樂城 Record Store美食廣場 Food Court 3C廣場 3C Specialty Store流行廣播站 Open Studio美食廣場1122223美食廣場BACK1F 2F 繽紛花卉時尚特區(qū) Fashion District以紅色花卉Flower代表繁華錦簇與川流不息的人潮，融入自然生態(tài)之芬芳及存續(xù)，與都會高質(zhì)感及新潮商品相互結(jié)合，如精品旗艦店、國際精品、珠寶皮件、化妝品、高級傢俱傢飾、美妝用品店等，並將日本東京原宿表參

8、道Omotesando上旗艦店的流行概念，帶至統(tǒng)一夢公園購物中心中。樓層規(guī)劃：一樓 國際精品百貨公司 I Department Store I百貨公司 II Department Store II精品旗艦店 Boutique Flagship Store國際精品/珠寶/化妝品/皮件/飾品/精品傢俱傢飾 Intl Boutique/Jewelry/Cosmetics/Leather Goods/Accessories/High-end Home Furnishing美食餐飲 F&B精品旗艦店 Boutique Flagship Store精品旗艦店 Boutique Flagship Store

9、112322樓層規(guī)劃：二樓 時尚名媛百貨公司 I Department Store I百貨公司 II Department Store II精品旗艦店 Boutique Flagship Store進(jìn)口名品/皮件/飾品/美妝用品/傢俱傢飾 Imported Name Brands/Leather Goods/Accessories/Cosmetics & Body Care Store/Home Furnishing美食餐飲 F&B3112BACK3F 6F 自然生態(tài)溫馨生活 Main Mall以綠色自然Nature為主題，結(jié)合陽光、空氣、水、生命及人文，衍生出地球生態(tài)之美，商品規(guī)劃有流行旗艦

10、店、內(nèi)睡衣、美容塑身、婚紗攝影、嬰童服飾、玩具專門店、親子遊藝區(qū)、專業(yè)兒童營、複合式書城、電腦通訊、E世代運動休閒服飾用品、健身中心等，傳達(dá)大自然的盎然生趣，展現(xiàn)生生不息欣欣向榮的青翠景象。樓層規(guī)劃：三樓 都會新貴百貨公司 I Department Store I紳仕服飾配件 Mens Fashion & Accessories美食餐飲 F&B設(shè)計師服飾 Designers Brands 淑女服飾配飾 Ladies Fashion & Accessories美容塑身 Personal Care少淑女服飾配飾 Young Ladies Fashion & Accessories內(nèi)衣睡衣 Unde

11、rgarments流行配飾 Fashion Accessories婚紗攝影 Wedding Showroom百貨公司 II Department Store II流行配飾 Fashion Accessories11223樓層規(guī)劃：四樓 新潮流行流行休閒運動服飾用品 Fashion Leisure & Sports Wears/Accessories/Equipment流行少男少女服飾配飾雜貨 Teenagers Fashion & Accessories美食餐飲 F&B百貨公司 I Department Store I流行旗艦店 Fashion Flagship Store1123樓層規(guī)劃：五

12、樓 親子生活美食餐飲 F&B婦嬰服飾用品 Maternity & Babies Fashion & Accessories兒童服飾 Kids Fashion專業(yè)兒童營 Kiddy Camp兒童玩具 Toy Specialty Stores兒童圖書/才藝教室 Kids Bookstore/Talent Classroom親子遊藝區(qū) Kids Fun World玩具專門店 Toy Mini Anchor百貨公司 I Department Store I兒童雜貨 Kids Accessories112233樓層規(guī)劃：六樓 E世代生活複合式書城 Multi-functional BookstoreE世

13、代運動服飾用品 E-Generation Sports Fashion/Accessories/EquipmentE世代休閒服飾用品 E-Generation Leisure Fashion & Accessories美食餐飲 F&B通訊用品 Telecommunication Products健身中心 Health Club家用傢飾店 Home FurnishingBACK12133葡京潮洲魚翅酒樓47F 9F 銀河星際歡樂不夜城 Entertainment以宇宙Universe勾勒青春動感的歡樂不夜城，援用日本原宿竹下通Takeshitatoori的前衛(wèi)與個性，創(chuàng)造年輕族群新流行天堂，結(jié)合

14、主題博物館、主題美食街、複合式影城、KTV、Pub街及室內(nèi)戶外主題樂園，並搭配直徑50米摩天輪高雄新地標(biāo)，點綴南臺灣熱情不滅多采多姿的夜生活。樓層規(guī)劃：七樓 哈日新寵網(wǎng)路咖啡 Cyber Cafe主題博物館 Theme Museum文具店 Stationary音樂城 Record Store主題美食街 Food Street竹下通特區(qū) Takeshitadori Zone樂器行 Musical Instrument主題美食街 Food Street竹下通特區(qū)22211葡京潮洲魚翅酒樓2主題美食街樓層規(guī)劃：八樓 歡樂不夜城複合式影城 Cinema音樂餐廳/美食餐飲 Music Restauran

15、t/F&BKTV頂級餐廳 Fine Dining123樓層規(guī)劃：九樓 歡樂不夜城複合式影城 Cinema室內(nèi)主題樂園 Indoor ATPPub街 Pub/Disco Street主題餐廳 Theme Restaurant123樓層規(guī)劃：頂樓 歡樂不夜城戶外主題樂園 Outdoor ATP前棟與主體建物間的峽谷型內(nèi)街，內(nèi)有水景及大型戶外圓型劇場，串連一樓與地下一樓之內(nèi)外視覺空間，不僅強化購物中心的行銷主題，也活絡(luò)了商業(yè)空間的生命動脈，同時更營造出特殊的都市景觀表現(xiàn)。內(nèi)街 生命之源世界風(fēng)采 World Style區(qū) 位樓 層業(yè) 種 規(guī) 劃文 化 活 動娛 樂 活 動銀河星際歡樂不夜城7F 8F

16、9F RF頂樓 空中之旅(鳥瞰大高雄)頂樓 戶外主題樂園/摩天輪8-9F 國際影展9F 室內(nèi)主題樂園/影城7-9F 觀光美食活動/博物館8F KTV/影城自然生態(tài)溫馨生活3F 4F 5F 6F6F 複合式書店 書展/作家座談會 藝術(shù)展覽及藝品拍賣活動 電子資訊展 精緻緻家飾家具展 健身中心健康/健身講座6F 國際電子遊樂競賽 健身小姐/先生競賽5F 玩具展/親子競賽5F 兒童才藝營/童書展示 家庭生活系列講座蛋型廣場 雷射聲光秀 水火同源秀 繽紛時裝秀3F 婚紗攝影活動繽紛花卉時尚特區(qū)1F 2F 精品旗艦店贊助之相關(guān)文化活 動 國際時裝秀海洋世界都會市集B1B2B1B2 複合式書店 書展/作家

17、座談會 家飾家具展B1B2 古董汽機(jī)車展示會 流行廣播站 CD發(fā)表會生命之源世界風(fēng)采內(nèi)街戶外 假日節(jié)慶聚會 藝術(shù)文化音樂會 民俗技藝表演 各項公益/文化活動 其他戶外藝文活動 簽唱會 歌唱表演會 健身中心帶動操 戶外趣味競技 新車發(fā)表展示會二、主題樓層人文內(nèi)涵表現(xiàn)戶外扮演活動節(jié)慶扮演活動戶外戲水活動裝置藝術(shù)許願池流行廣播站影歌星簽名會服裝發(fā)表會婚紗攝影展傢俱傢飾展古董汽車展現(xiàn)慈悲拍賣會兒童才藝營興趣壁飾科學(xué)體驗運動示範(fàn)教學(xué)星光大道複合式影城主題餐廳Pub Street戶外主題樂園摩天輪幻燈秀夜間雷射燈光秀三、世界型的生活化購物中心輕軌/捷運/接駁公車3750汽車位/2071機(jī)車位景觀林園/活動

18、開放空間四大主題樓層規(guī)劃摩天輪之規(guī)劃機(jī)械/玩具博物館統(tǒng)一夢公園購物中心Dream MallDept. Store 大型百貨專賣店高島屋及OPA國際影城喜滿客/UCI/ 華納威秀ATP 大型室內(nèi)主題樂園SEGA/劍湖山/湯姆熊量販店家樂福國際書屋誠品/FNAC紀(jì)伊國屋大型家具家用店IKEA/康福浪漫健身中心亞歷山大美食街Food Street美食廣場Food Court主題餐廳Theme Restaurant精品專賣店Boutiques3C廣場順發(fā)/燦坤竹下通哈日特區(qū)順應(yīng)全球市場趨勢及本地消費者需求價值性獨特性便利性選擇性娛樂性Part III在招商上落實集客優(yōu)勢一、招商包含以下任務(wù) 招商作業(yè)手

19、冊Leasing Manual 招商工具手冊Leasing Tool Manual 招商簡報工具Leasing Tool 商品戰(zhàn)略規(guī)劃MD Plan 樓層規(guī)劃Floor Plan 承租戶組合Tenant Mix 租金架構(gòu)Rental Structure及公共區(qū)域管 理費CAM Charge 營收預(yù)估Income Estimation 業(yè)主與承租戶工事界面Landlords Work/ Tenants Work Interface 承租戶設(shè)計準(zhǔn)則Tenant Design Criteria 承租戶施工規(guī)範(fàn)Tenant Fit Out Manual 承租戶需求Tenant Requirements

20、 招商合約Lease Agreement 招商合約管理Legal Administration二、招商作業(yè)現(xiàn)況2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10.24 招商進(jìn)度報告2002.10

21、.24 招商進(jìn)度報告三、集團(tuán)品牌進(jìn)駐規(guī)劃集團(tuán)品牌進(jìn)駐規(guī)劃集團(tuán)品牌進(jìn)駐規(guī)劃集團(tuán)品牌進(jìn)駐規(guī)劃四、廠商訪談家數(shù)統(tǒng)計 廠商業(yè)態(tài)業(yè)種大分類 15項 廠商業(yè)態(tài)業(yè)種中分類 114項 截至目前為止訪談廠商家數(shù) 1,407家編 碼分 類家 數(shù)編 碼分 類家 數(shù)10 國際名品226 18 娛樂餐飲216 11 流行服飾286 19 文化藝術(shù)106 12 配件飾品21 20 家用辦公189 13 鐘錶珠寶54 21 電腦通訊14 14 皮件皮鞋43 22 綜合服務(wù)11 15 美妝保健92 23 其 他6 16 運動休閒93 24 主力商店22 17 嬰童用品28 合 計1,407 Part IV商圈及預(yù)期來客分析一

22、、商圈分析A. 各級商圈分析： 以車程所需時間長短來界定本購物中心之商圈範(fàn) 圍，分為主要商圈15分鐘內(nèi)車程、次要商圈 1530分鐘車程及周邊商圈3060分鐘車 程；商圈消費人口涵蓋總數(shù)約為480萬人，消 費總支出高達(dá)8,752億元。商圈人口數(shù)戶數(shù)年度總消費支出主要商圈1,138,515387,408254,774,609,712次要商圈1,629,229465,285258,756,155,340週邊商圈2,025,228663,197361,705,654,209合計4,792,9721,515,890875,236,419,261資料來源：高雄/屏東/臺南縣市政府主計處夢公園購物中心主要商

23、圈漢神 大立 伊勢丹 大統(tǒng) 和平店 大統(tǒng) 新世紀(jì) 大遠(yuǎn)百 新光三越 SOGO次要商圈 屏東 太平洋 新光三越 臺南中山 新光三越 臺南西門 遠(yuǎn)百臺南 勝利店 遠(yuǎn)百臺南 公園店周邊商圈 原建臺大丸B. 商圈競爭對手分析二、市場胃納量評估 零售業(yè)高度發(fā)展國家以美國及日本為例，其購物中 心及百貨公司之消費，約佔總消費支出各為： 美國 超過50%以上 日本 超過20%以上 統(tǒng)計本購物中心主次要商圈內(nèi)，購物中心相關(guān)之總 支出：百貨公司 28,708,608,000 元 量販店 29,640,000,000 元 主次要商圈90年度之總營業(yè)額為583億元，僅為預(yù) 估總支出8,752億元的6.7%左右，顯示廣

24、大之消費 力仍以傳統(tǒng)消費市場為主。 以鄰近國家日本20%為依據(jù)，則本區(qū)仍有1千億以 上之廣大消費市場可供本購物中心開發(fā)。三、營業(yè)目標(biāo) 假設(shè)以閒逛客數(shù)VS有效客數(shù)為50：50作為計算 且平均有效客單價：1,530元 則年來客達(dá)：1170萬有效客人次 即可達(dá)成年預(yù)估營業(yè)目標(biāo)：179億元參考數(shù)值： 高雄人口數(shù)：2,738,253 臺南人口數(shù)：1,850,849 屏東人口數(shù)：1,123,110參考數(shù)值： 北部賣場有效客單價： - SOGO2,200 元 - B&Q 1,300 元 - 好市多3,800 元 - 萬客隆2,800 元四、來客次分析 假設(shè)以閒逛客數(shù)VS有效客數(shù)為50：50作為計 算，則第一年平均來客數(shù)為： 2,340 萬人次/年 195 萬人次/