地產(chǎn)集團項目交付風險綜合驗收管理制度

1、弘陽地產(chǎn)集團項目交付風險綜合驗收管理制度（試行）管理目的為實現(xiàn)地產(chǎn)集團戰(zhàn)略發(fā)展目標，規(guī)避項目交付管理風險，現(xiàn)就進一步規(guī)范和嚴肅地產(chǎn)集團對項目交付風險排查的驗收管理，實現(xiàn)高品質(zhì)、無風險完美交付，提升客戶滿意度，特制定對項目交付風險綜合驗收管理制度（以下簡稱“綜合驗收”）。管理原則城市公司客服部負責人作為交付風險排查、綜合驗收的組織責任人，對風險排查結果綜合驗收的組織規(guī)范、程序合規(guī)、資料真實負責；城市公司職能部門配合參與交付風險綜合驗收評定，按照本制度要求履行查驗責任和義務進行客觀評定意見，并對本職能部門提供資料真實性、輸出的意見負責；地產(chǎn)集團客戶服務部、運營管理部、營銷管理部、設計管理部共同督導

2、城市公司項目交付綜合驗收規(guī)范執(zhí)行，并對綜合驗收進行抽查與考核管理。管理職責城市公司客戶服務部負責牽頭組織城市公司項目部、工程、營銷、設計等職能部門以及物業(yè)分公司共同成立項目交付綜合驗收工作小組，統(tǒng)籌項目交付綜合驗收工作。針對擬交付項目批次是否存在商品房買賣合同交付違約風險，提交項目綜合驗收意見。收集交付項目的“五項驗收”【細部驗收、承接查驗（包括一房一驗）、模擬驗收、交付評估、工地開放】完成結果，匯編交付評估一覽表及相關風險排查資料，提交地產(chǎn)集團客戶服務部備案。項目部項目負責人為項目交付工作的第一責任人，對項目交付綜合驗收結果承擔責任。參與項目交付風險排查與評估，針對擬交付項目批次總體工程進度

3、及工程品質(zhì)提交項目交付風險排查綜合驗收意見。如項目交付批次在交付風險排查結果評定為“綜合驗收未通過”的，項目部應立即組織針對不達標項進行整改或完善，設定倒排計劃，并全力保證擬交付項目批次達成驗收標準，解除交付風險問題。城市公司工程管理部參與項目交付風險排查與評估，對擬交付項目批次總體工程進度以及工程品質(zhì)進行綜合評定，提交項目交付風險綜合驗收意見。城市公司營銷管理部參與項目交付風險排查與評估，對擬交付項目批次是否存在銷售承諾類相關風險以及工程品質(zhì)進行綜合評定，提交項目交付風險綜合驗收意見。城市公司設計管理部參與項目交付風險排查及綜合驗收節(jié)點評估，提交項目交付風險綜合驗收意見。城市公司總經(jīng)理城市總

4、經(jīng)理為城市所轄項目交付工作的總負責人。審核城市公司項目綜合驗收工作小組提交的項目交付綜合驗收評估意見，下達項目交付指令，對項目綜合驗收結果及項目交付承擔責任。物業(yè)分公司參與項目交付綜合驗收評估，對擬交付項目批次與物業(yè)服務相關的交付文件資料的合法性、完整性，以及公共設施（設備）的承接查驗結果進行綜合評定，提交擬交付項目批次“承接查驗”、“一戶一驗”成果和項目交付風險綜合驗收意見。地產(chǎn)集團客戶服務部、運營管理部、營銷管理部、設計管理部地產(chǎn)集團客戶服務部負責牽頭集團運營管理部、營銷管理部、設計管理部以及物業(yè)集團成立綜合驗收抽查小組，支持與監(jiān)督城市公司項目交付風險排查的執(zhí)行及重大風險問題的整改，抽查項

5、目交付綜合驗收并進行考核管理。地產(chǎn)集團客戶服務部、運營管理部、營銷管理部、設計管理部等職能及物業(yè)集團公司,共同推動城市項目有效落實交付綜合驗收工作，依據(jù)本制度，對操作不規(guī)范的項目進行梳理和通報以及跟蹤，對重點風險項目交付提供技術和方法支持。物業(yè)集團公司負責監(jiān)督物業(yè)分司項目交付風險排查執(zhí)行及涉及物業(yè)管轄范圍內(nèi)問題的整改，參與項目交付綜合驗收抽查并對物業(yè)分公司進行考核管理。綜合驗收的規(guī)定綜合驗收的原則：同一項目如分批交付，但該交付批次統(tǒng)一進行了風險排查并通過了綜合驗收，則后繼分批交付單元不再重復做綜合驗收。綜合驗收與發(fā)放通知書：項目必須完成綜合驗收并形成評估結果，方可發(fā)放交付通知書。 一般建議綜合

6、驗收工作提前在項目預定集中交付時間不少于20天，且已完成“四 綜合驗收規(guī)定”中 “項目交付風險綜合驗收前置工作”。綜合驗收實現(xiàn)方式：通過項目交付綜合驗收工作小組在項目現(xiàn)場召開專項綜合驗收會審核項目資料、勘查項目現(xiàn)場，簽署驗收意見，完成對項目交付綜合驗收工作。綜合驗收工作成果形成書面項目交付風險會議紀要（附件2）；匯總形成項目交付綜合驗收意見表（附件3）；針對交付風險綜合驗收提出的風險隱患等問題制訂的解決方案與倒排計劃。綜合驗收前置工作已完成“細部檢查”及問題整改，整改率達100%，并出具細部檢查報告。已完成項目“承接查驗”、“一戶一驗”及問題整改，整改率達100%，并出具“承接查驗”、“一戶一

7、驗”查驗報告。已完成“模擬驗收”及問題整改，整改率100%，并出具“模擬驗收”結果報告。已完成第三方公司“交付評估”，并出具評估報告。已完成“風險排查”、“工地開放”及問題整改，問題整改率100%，并形成工作成果報告。綜合驗收的流程綜合驗收的準備城市公司客戶服務部在交付應對照“交付風險排查”發(fā)起組織城市公司內(nèi)部自查，通過OA“協(xié)同工作”或以會議形式，征詢綜合驗收工作小組評定項目是否達到綜合驗收要求，自查事項包括但不限于：單體、市政、道路、綠化及外部環(huán)境均已完工，達到銷售合同約定的交付條件；交付項目標段樓宇取得竣工驗收備案表等項目交付必須的法定文件資料；已完成本制度中“6 綜合驗收前置工作”；銷

8、售承諾類風險排查已經(jīng)完成，已出具書面排查記錄及審批完成的風險應對措施（如有）；設計類風險（設計變更、規(guī)劃變更等）排查已經(jīng)完成，已出具書面排查記錄及審批完成的應對措施（如有）。已與物業(yè)公司辦理完成物業(yè)承接查驗中的整改，并完成所有移交手續(xù)；物業(yè)為接管項目已完成團隊組建及關鍵管理人員到崗。如城市公司綜合驗收小組初審評定項目達到綜合驗收條件，則城市公司客戶服務部與項目部溝通確定綜合驗收會議召開時間，編制項目交付風險現(xiàn)場驗收會議卡（見附件1），至少提前召開會議日5個工作日發(fā)出，同抄送地產(chǎn)集團客戶服務部、運營管理部、營銷管理部、設計管理部。如城市公司綜合驗收小組初審評定項目達不到綜合驗收條件的，則城市公司

9、客戶服務部將“不達驗收條件”原因與意見收集反饋至項目進行整改，直至達到驗收條件再發(fā)起綜合驗收會議召開申請。有關項目交付綜合驗收會議需準備的資料要求詳見項目交付綜合驗收會議通知單（附件1）。綜合驗收實施綜合驗收流程：城市公司項目綜合驗收工作小組成員簽到；城市公司客戶服務部負責人介紹綜合驗收目的、流程及紀律要求，并強調(diào)參與人員的簽字責任；城市公司客戶服務部負責人宣讀本制度“ 8.綜合驗收紅、藍線標準”；項目部負責人以PPT文檔形式匯報項目交付風險排查與整改結果，其中特別對項目交付的“細部檢查”、“一戶一驗”、“模擬驗收”、“交付評估”、“工地開放”完成結果介紹說明；綜合驗收工作小組，對交付項目進行

10、工程完工、實體質(zhì)量現(xiàn)場查勘：現(xiàn)場隨機抽取交付區(qū)相關單元進行核查，作為該交付區(qū)域的綜合驗收是否通過的依據(jù)，抽查原則如下：隨機抽樣數(shù)量：多層洋房不少于單元數(shù)20%，且每單元樓層數(shù)不少于3層（上、中、下），別墅不少于6棟，若洋房、別墅同在一標段內(nèi)的則洋房單元數(shù)不少于10%、別墅不少于3棟；高層不少于單元數(shù)20%，且每單元樓層數(shù)不少于3層（上、中、下）；現(xiàn)場查勘的內(nèi)容：現(xiàn)場是否完工（所抽樣樓棟的戶內(nèi)、屋面、樓棟內(nèi)公共部位過道、電梯廳、樓梯間、管井、地下室、電梯、配電房等設施設備及設施設備用房均為必查項，室外園林景觀工程抽樣測區(qū)進行驗收）、承接查驗質(zhì)量及效果是否達標，工程整體質(zhì)量是否達到交付標準要求，是

11、否存在影響交付的嚴重質(zhì)量缺陷。綜合驗收工作小組成員依次對項目部的交付風險評估一覽表發(fā)表綜合驗收審查意見，審查意見記錄于綜合驗收會議紀要（附件2），同時對綜合驗收是否通過進行意見表決，并于會議現(xiàn)場會簽項目交付綜合驗收意表（附件3），意見簽署內(nèi)容必須明確為“同意驗收通過”或“不同意驗收通過”，忌含糊其詞（如“建議同意通過”或“無異議”之類）。綜合驗收的結果與交付風險評估綜合驗收通過項目綜合驗收通過后，由城市公司客戶服務部將交付風險評估一覽表、項目交付綜合驗收意見表、綜合驗收會議紀要及相關資料（如匯報PPT或會議現(xiàn)場照片）打包提交地產(chǎn)集團客戶服務部備檔。綜合驗收不通過如綜合驗收不通過，建議城市公司項

12、目針對綜合驗收不達標問題組織整改： 非存在“8 綜合驗收紅、藍標準”問題影響綜合驗收通過的，項目針對問題制定整改措施計劃，整改完成后提交整改結果報告，由城市客戶服務部以OA“工作協(xié)同”形式向地產(chǎn)集團客戶服務部提出復驗申請，地產(chǎn)集團客戶服務部組織集團職能部門進行復驗評審。如復驗評審經(jīng)問題歸口部門回復確認問題整改達標，則視作綜合驗收通過。如存在“8 綜合驗收紅、藍標準”問題影響綜合驗收不通過的，則參照“7 綜合驗收的流程”，城市公司重新組織綜合驗收。綜合驗收交付風險評估如城市公司項目綜合驗收不通過仍計劃交付的，則必須進行交付風險評估：項目因未取得竣工驗收備案直至合同交付期仍未能通過綜合驗收的，視為

13、逾期交付。如項目綜合驗收存在觸犯“8.1 紅線標準”范圍事項仍按期交付的，項目綜合驗收交付風險評估為 “帶嚴重風險”。如項目綜合驗收存在觸犯“8.2 藍線標準”范圍事項仍按期交付的，項目綜合驗收交付風險評估為“一般風險”。如項目綜合驗收中未有觸犯“紅線標準”、“藍線標準”，但存有未達成綜合驗收條件仍按期交付的，項目綜合驗收交付風險一律評估為“普通風險”。如項目綜合驗收達成綜合驗收條件，則評估為“無風險”。綜合驗收工作小組成員依據(jù)綜合驗收表決的意見在風險驗收表上勾選交付風險評估。會簽與評估完成的項目交付綜合驗收意表呈送城市總經(jīng)理審批決定是否同意項目按期交付。綜合驗收紅、藍線標準紅線標準，指極有可

14、能導致交付階段發(fā)生客戶群訴的問題，包括但不限以下：工程未施工完成，如工程未按圖紙設計內(nèi)容完工，或未通過政府部門竣工驗收；工程質(zhì)量未達到地產(chǎn)集團已頒布的質(zhì)量標準與交付標準；工程材料品牌與招標文件及合同約定不符；項目承接查驗移交手續(xù)不完整，未達項目移交標準；項目驗收通過但設施設備未具備實際使用功能，如：消防管無水、消防系統(tǒng)無法聯(lián)動；屋面女兒墻及公共部位臨邊欄桿高度不滿足規(guī)范要求；智能化系統(tǒng)（門禁、梯控、監(jiān)控、道閘）不能正常使用。易引發(fā)設備故障或業(yè)主居住投訴的滲漏,如電梯基坑滲漏，樓棟屋面、外窗、外墻滲漏現(xiàn)象。前期銷售承諾在后期無法兌現(xiàn)存有引發(fā)客戶群訴風險，如：前期有關于教育、交通、設施設備、綠化景

15、觀、戶口辦理、垃圾場遷移等承諾。藍線標準，指存有可能導致發(fā)生客戶群訴的風險隱患問題，包括但不限以下：戶內(nèi)空調(diào)插座頂標高低于空調(diào)孔底標高的；戶內(nèi)衛(wèi)生間、陽臺地漏找坡倒泛水的（毛坯/精裝修）；未按圖紙要求施工，施工偷工減料、以次充好，對工程品質(zhì)造成惡劣影響；未按規(guī)范要求完成有水部位（如屋面、廚房衛(wèi)生間、陽臺燈）蓄水試驗、外窗墻淋水試驗及問題整改的；未按照地產(chǎn)集團要求完成工程各項專項驗收及工序交接驗收，或無驗收記錄，或驗收存在問題未整改的；存在地下室結露、溝槽明顯積水且無處理措施的；屋面女兒墻根部未倒圓角，防水剛性保護層厚度及抗裂措施未按要求施工，造成大面積開裂現(xiàn)象；管線穿墻、板洞口未按要求封堵嚴密，造成局部滲漏或存在滲漏隱患的；線纜橋架無蓋板或蓋板形同虛設；電梯機房、配電用房門邊無防鼠擋板，存在安全隱患的；電梯廳地面門檻石完成面標高低于電梯廳地面完成標高的；室外有水侵襲人行通道和出入口，采取非防滑工藝施工的。集團對綜合驗收的管理綜合驗收抽查與復核為規(guī)范和嚴肅項目綜合驗收執(zhí)行，由地產(chǎn)集團客戶服務部牽頭組織集團營銷管理部、運營管理部、設計管理部及物業(yè)集團公司指派人員組成綜合驗收抽查小組，參與城市公司項目綜合驗收過程檢查。集團客戶服務部有權組織營銷管理部、運營管理部、