第一太平-零售20城2018

1、免費獲取群內1、2、5+；當日華爾街日報、3、每周4、每月匯總500+份當月（增值服務）掃一掃 關注公號回復：加入“起點財經”群。本報告于2018年10月發(fā)布，如無特別說明，報告所用宏觀數據為2017年底數據，店鋪數為2018年中數在可比基礎上進行統(tǒng)計。第一太平戴維斯自2014年起對中國內地20座主要零售城市進行跟蹤研究，采用經濟指數及零售商指數，共16組數行分析。其中指數覆蓋城市主要宏觀經濟數 ，商指數則對50個國際零售品牌在各城市店鋪數分類歸總。最終，16組數據通過分類、加權、歸總，得出每個城市的兩大類指數分值。序言 中2國0零售城遠大前程經意濟味走著勢市面臨挑戰(zhàn)，大但提地升區(qū)空差間異。帶

2、來的消費升級機會及新零售科技的出現，自阿里巴巴2016年底推出“新零售”概念以來，國內零售市場似乎隨之激活。騰訊亦在2017年擴大零售布局。在兩大互聯(lián)網巨頭攜資本及科技影響下，中國零售市場正煥發(fā)全新活力。然而市場變幻難以預料，房產及股票市場調整、金融去杠桿攻堅戰(zhàn)以及中美貿易爭 雜音宏觀經濟走勢面臨挑戰(zhàn)，亦可能對消 者信心產生影響。從零售角度來看，中國市場實可謂別具一格。互聯(lián)網滲透率位居全球前市場發(fā)達程度可比肩發(fā)達經濟體，新型零售理念層出不窮；線下市場高度區(qū)域化、頭部品牌集中度低，又在承接大量新增商業(yè)項目建成，令整體市場格局顯得分外復雜。在過去12個月間，各零售品類擴中張西速部度城較市以上往升更

3、勢加頭均不衡減，。而本但是，繁雜的市場形勢往往意味著全新的商業(yè)機會。在互聯(lián)網聯(lián)通全球的數字時代，商業(yè)和人才交流的全球化趨勢期中國零售20城報告將分兩難以。撥云見日之時，亦希望零 業(yè)者唯新不破，為消個章節(jié)為您詳述。品牌篇費者帶來更為優(yōu)質的商品、服務及體驗。餐型飲零增售速店仍；而好在于服服飾飾類及中傳，統(tǒng)無大論價眾格服定飾位的高三低個，細從分奢品侈類品增至速大前所未有的趨于相近。城市篇上海、北京、深圳的安領和先長地沙位排堅名有所上升。.cn/research3品牌篇 品牌篇各主要品類店鋪擴張速度趨近，餐飲增速保持領先中國已經成為星巴克、Inditex、資生堂等品牌最大的海外市場。從主要零售品類擴張

4、率來看，過去12個月間餐飲增速仍好于服飾及傳統(tǒng)大型零售店；而在服飾類中，無論價格定位高低，從奢侈品至大眾服飾的細分品類增速前所未有的趨于相近。奢侈品愈發(fā)探求上海和北京之外的市場下沉機會，平均每個品牌的新增門店數相仿；而在大眾至中端市場，上海和北京的平均新增店鋪則是其余的五倍，比例較之前有所放大。這或許說明，二、三線城市的消費習慣依然差異顯著費頂級國際品認知和接受程度更高；但對平價及中端品牌而言，后有線上低價貨品的競爭，前有日 崛起的本土品牌，形勢不容忽視。 源：公司網站，第一太平戴 維 斯 研究部.cn/research 5NEW OPEN奢侈品 奢侈品頂級奢侈品得益于奢侈品牌縮小境內外價差、

5、新一代年輕消費者崛起以及線上市場開拓，中國奢侈品市場自2016年持續(xù)回暖。貝恩數據顯示，中國大陸奢侈品市17年同比增%，占全球市場8%份額，并預計2018年增速仍有望達到約20%。品牌開店計劃通常滯后于市場表現，新店增速連續(xù)兩年下降之后如今終于有所起色。過去12個月中，奢侈品牌在20座城市平均每個城市 表2: 奢侈品牌新增店鋪分布，2017年下半年至2018年上半年新增0.1間門店，同比增加8%。值得注意的是，奢侈品牌新店高度集中于三座中西部二線城市西安、長沙及重慶，新店數量占比高達86%。除了經濟增長強勁、消費市場潛力巨大之外，標桿商業(yè)項目入市或許起到了更強的帶動效應。例西安重慶如2018年

6、全新開業(yè)的西安SKP和長沙國金中心，均位于城市核心商圈，且項目品牌本身具備強大 召力，35%27%是當之無愧的標桿項目。前者將Hermes帶入西安；后者則有Dior和Prada長沙首店。這使得西安和長沙的奢侈品平均店鋪數在2018年中大幅上升，超越城市均值。從排名來看，由第11位升至第5位，長沙由第18位上升至第8位。這也使西安、重慶、成都、長沙四座中西部城市的奢侈品 場影響力全面長沙南京超過東部沿海的多數二線。27%4%北京、上海與沈陽仍是頂級奢侈品 最為 中的三大市場。但排名第4的杭州與沈陽的差距已非常微小。來 源：公司網站，第一太平戴 維 斯 研究部 輕奢與美妝輕奢及美妝護膚品市場在20

7、17年自2017年下半年開始，美妝護膚已如何挖掘中國線上市場的巨大潛擴張最為明顯，2018年開店速度回取代運動娛樂成為增速最快的零售力仍是奢侈品牌面臨的重要課題。歸零售行業(yè)平均水平。平均每個城品類，201限額以上企業(yè)銷售額麥肯錫預計至20年，中國奢侈品市新增0.3間輕奢店鋪及0.2間美妝同比增長13.5%。其中高階品牌對售份額為11%，占全球奢侈護膚店鋪。北京依 在兩個品類錄市場驅動更為明顯，在兩個細分品品線上銷售額的36%。雖然仍有部得最幅后分別是西安（輕類中的市場份額均超過50%。資生分消費者顧慮第三方平臺貨品的真奢）和深圳（美妝護膚）。北京高端堂集團2017財年中國市場銷售額同實性，但考

8、慮到近消費者已市場近 走勢矚目，除在奢侈比20.1%，端品牌Cl是全渠道消費者，線上平臺無論營品市場保持領先優(yōu)勢以外，在輕奢de Peau Beaut（CPB）、Shiseido銷還售，都已成為年輕消及高端美妝護膚市場的表現已經非和Ispa增長強勁；雅詩蘭黛集團亦費者關注的重要渠道。事實上，市常接近上海。在中國市場取得兩位數增長下場成功品牌往往在 上和線下都有、Estee Lauder、Jo Malone不俗表現。部分護 品牌的線上銷等高端品牌功不可沒。售占比已達到20%30%。表3：護膚及美妝市場份額，2015年至2017年上半年201520161H/2017 來 源：G F K ，第一太平

9、戴 維 斯 研究部.cn/research7奢侈品與頂級商場配頂”級，且開奢發(fā)侈商品與牌奢往華往品對牌頂陣級營開似發(fā)已商成青為睞頂有級加商。業(yè)但項在目一的“些品標牌品布牌點入飽駐和。的城市，頂級開發(fā)商的市場影響力已不足以說服品市牌場銷普售遍額認上為升，的20支16撐年，起因中而國行奢情侈回品暖市具場備的持回續(xù)暖性更多基這于與店鋪，擴線張上并已無成必新然的聯(lián)必系爭。之對地于。與波電商頓融咨合詢較調晚查的顯奢示侈，7品7牌%的比例中高國出消全費球者平至均少水每平天1一4個次百與分奢點侈。品伴的隨社互交聯(lián)網成互長動的，9這5后一消在逐費步群調體節(jié)將適成應為。奢侈品增長的最大動力，奢侈品牌自身亦將在奢

10、互侈聯(lián)品網牌扁的平稀化缺時、代高，貴信、息距的離傳感遞等更傳加統(tǒng)迅元速素而，與全互面聯(lián)。如網大何眾的、問透題明。、相便比利增的設特新點店相，結提合升，現是有很店多鋪品的牌表仍現在似探乎索更和為思重考要。租這期對帶頂來級的商成業(yè)本開上發(fā)升商壓提力出，了在新現的有挑戰(zhàn)侈。品除牌卻租裝賃補需費求用和不足免以非常撐考起驗項經目營頂智級慧定。位的情況下，剩余店鋪的定位和組合也義或。許和“更一重鍵要下的單是”，我們購需買要的思一考“個奢打侈折”名在牌新時代下，排的兩定小呢？時的隊買一杯新概念是不是更具有奢侈消費的意象 ？上萬平方米的大型零售店，多為傳統(tǒng)超貨及頗具歐美特色的品類殺手店、會員制倉儲店，在過去在

11、電商發(fā)展初期，方便及時的配送一度令傳統(tǒng)超市賣12里依然擴張緩慢。自2014年場無 適從，然而福建永輝超市卻憑借生鮮經營以彪炳起，這一類別在20座城市的擴張速業(yè)績突圍。中國消費者喜愛生鮮食材遠勝于冷凍食品；面度均不及5%。對日益高頻的生鮮消費，業(yè)內也開始思考超市的未來發(fā)展趨勢。在線上市場沖擊下，傳統(tǒng)的外資大型 售店近幾年進行了多種，阿里巴巴旗下的盒馬鮮生已成為超市行業(yè)的標桿作品，包括與互聯(lián)網公司探索線上線下結更已入股高鑫零售、都、聯(lián)華超市；另一互聯(lián)網巨頭合，以及與中國本土行業(yè)龍頭合作。騰訊則與福、步步高、永輝等深入合作。傳統(tǒng)賣場在例如，百盛與奢侈品電商寺庫合作科技引領下正全面升級。構建線上線下銷

12、售網沃爾瑪目前持有京東10.1%的股權，超過140互聯(lián)網生鮮時代的超市與傳統(tǒng)賣場差異巨大：門店多為家門店入駐京東到家平臺，借由京三四千平方米甚至更小，配有周邊配送專用的倉儲空間；東物流體系實現一小時 送。提供性價比更高的進口食品食材以及現 加工和外賣服務，線上訂單占比達50%以上；基于大數據精選的線上在過去12個月間，幾大主流品牌線下SKU；支持人 識別、掃碼支付等快捷支付方式。均有關店動作。而在新店方面，沃爾瑪新開門店約50%位于中、西、改變仍在繼續(xù)。例如，盒馬鮮生已在部分門店內以檔口南區(qū)的三四線城市，北區(qū)未開一間形式引入連鎖餐飲品牌，以更多消費者或延長逗留門店；家樂福僅在上海和深圳開出時間

13、。家樂福與騰訊合作的首家創(chuàng) 概念店Le Marche全新智慧零售概念Mhe，也已在上海開業(yè)，并將在深圳開出新店。更多以小型便利超市形態(tài)的“家樂asy”試水市場。倉儲型會員制傳統(tǒng)賣場形象漸行漸遠，新一代的生鮮超市更像是一超市關店情況好于傳統(tǒng)超市，新店個根據周邊消費者喜好定制的食倉，背后有龐大而高效仍集中在二線城市。在麥德龍和山的會員管理和物流體系做支撐。然而銷售利潤受物流成姆會員店之后，Costco也2020本擠壓，定價基準相對更高，對任何想要大幅擴張的經年開出首家實體店。營者而言都是一個巨大挑戰(zhàn)。幾乎所有的傳統(tǒng)大型店都在探索店鋪面積較小的新型門店。在上入駐購物中心的超市（包括傳統(tǒng)大型賣場和中型

14、超市）平均面積較兩年前縮減了22%。隨著零售市場發(fā)展，以及大量購物中心出現帶來的購物習慣的變化，消費者對超市的訴求以往不同。不少超市愈發(fā)注重高頻次的生鮮產品供應，增加更多半成品、檔口、現場制作等飲擇，并大力拓展手機下單和即時配送；傳統(tǒng)的電器、服裝區(qū)域愈發(fā)少見。/research 9大眾及中端市場大眾及中端品牌的擴張表現較2017年同期截然相反。在過去12個月間，大眾品牌在20個城市的新店增速僅4%，不及多個主要品類；但絕對值在各品類中仍為最高平均每個品牌每個城市新增5.5間店。中端品牌在每個城市新增3.7間店，但擴張呈加速走勢，較去年同期增加11%，是中端品類近四年的最高增速。從新增店鋪數量來

15、看，上海和北京分別在 個細分市場領而深圳在兩個品類均列第二位。大眾服飾市場近年擴張放緩，部分受到運動休閑品牌時尚化的影響。在上海，運動及戶外品牌在購物中心場份額近兩年上升0.5個百分點，服裝則下降2.3個百分點。一些領先國際品牌進入中國市場已約五至十年，但品牌及變化較?。ǘ恍┲袊镜仄放祁l頻調整升級），加之門店布局在某些區(qū)域幾近飽和，增長正面臨新的挑戰(zhàn)。品牌的應對策略也相同&M入駐天貓，并積極拓展較高端的子品牌Cos；Gap增開多間折扣店和奧特萊斯店；Zara除拓展Zara Home門更試水以電商業(yè)務主導的概念店。 及中端市場國貨潮起中國是世界最大的紡織品出口國，但從早期生產代隨著“外資”光

16、環(huán)漸漸失色，國際品牌在中國市場需工到逐步發(fā)展自有品牌歷時僅二三十年。歷史積淀的要花費精力樹立形象。一、二線城者視野缺乏，導致品牌形象整體遜色于成熟的海外品牌。但開闊，低 城市消費者亦可以通過網絡對國外品牌有近年來，中國龍頭品牌無論生產體系 是零售渠道建所認知。在此背景下，國際品牌需在國際化流行趨勢設都愈發(fā)成熟，且隨著互聯(lián)網巨頭和更多資本服與本土消費喜好之間尋找契合點，探渠道與實裝市場，中國服裝品牌逐步擺脫去庫 壓力，以全新體店鋪結合的多渠道經營。姿態(tài)面向不同消費者。部分品牌更嘗試以更國際化的營銷方式演變，逐步提升價值鏈。例如，安高雖然以天貓、京東為代表的電商平臺高度發(fā)達，已場的SEEED系列A

17、 60周年紀念款，電商渠道成為眾多國際品牌試水線上的 要 口，但在中國市上線當日即售出10,000雙，約0元場成功發(fā)展的品牌幾乎沒有純線上運營的案對其主流鞋款高出二至三倍。于打造實體旗艦店的成熟經驗，國際品牌要適應中國高度本土化的線上市場并不容易。很多品牌在本土市中國品牌形象及品質升級，將為一度主導一、二線場習慣通過自主線上平臺銷售，然而在中國，這遠遠核心城市潮流的國際品牌帶來沖擊。部分成熟的國際不面臨核心城市布局飽和、市場下沉困難尬境地，與 同 中國品牌正以全新形象重 一、二線消費者視野。表 4：對國際和國內大品牌信任度增加的消費者占比國大品產牌國大品際牌20 歲以下20 歲 -36 歲37

18、 歲 -52 歲來 源：科爾尼, 第一太平戴 維 斯 研究部.cn/research11餐飲2017年，中國餐飲市場收入規(guī)模用明檔廚房設計，推出更多沙拉、甜陸城市餐飲市場的地域特征較為顯近四萬億。餐飲正成為很多購物中品選擇；麥當勞大幅升 門店，通著，如長沙的本地菜系占比超過心最重的業(yè)態(tài)配置在北上過更加活潑明亮的設計、功能分區(qū)40%。廣深四座城市，購物中心餐飲租優(yōu)化以及定制化服務等提升用餐體的平均占比約為29%。近兩年新入驗。近兩年新進中國的國際餐飲品牌市商場的餐飲比例更普遍超過平均數量明顯增加，且品類更為豐富，各水平，部分商場甚至可達50%。快餐品牌提升店裝形象，佐證了消類異域美食均有身影。上

19、海在吸引費者對餐飲 質的需求日益提升。國際品牌餐廳方面獨具 勢。近兩受限于各地飲食喜好及消費水平但餐飲市場的差異遠甚于其售年 首 進 內 地 的 國 際餐 飲品 牌的差異，能夠實現全國規(guī)模擴張的細分市場，消費者對“質”的理解也中，73%的門店落戶上海。北京、杭餐飲品牌極為有限 且多圍繞快因地而異。多樣性州、成都、深圳及廣州 計占 %。這也 味著 目前98%的新進國際餐、火鍋及咖啡三大品類，分別對應速食、聚會、商務三大就餐場景。餐飲品牌集中于以上六座城市。其肯德基在中國有超過5,000家餐廳，中包 括 美 國 精 品咖 啡 P e e t s為餐廳多的國際快餐品牌；Coffee、拉面納吉、米其林

20、餐門店超過650家的呷哺呷哺是國內中國的餐飲文化歷史悠久，市場競廳The Bersb（香港）及最大連鎖火鍋品牌；咖啡零售龍頭爭充分：八大菜系各據一方，區(qū)域性松發(fā)（新加 ）。中小型餐飲遍布各地，而行業(yè)百強星巴克在中國擁有約2,800家門店，數量僅國。連鎖企業(yè)的市場份額在2017年僅有進入中國市場超過三年的餐飲品7%。牌擴張有所加強，雖然餐廳過去12個月中，國際連鎖快餐及咖總數并未大幅提升，但城市覆蓋卻啡品牌在20座城市的平均店鋪數量一座城市餐飲品類的多樣性不但有鋪開之勢。例 已在北京和上海分別增加了12%和18%。，上有助于吸引更多外來品牌和菜系，運營的Cova自2017年以廣海、杭州及昆明在兩

21、個品類的店鋪其間接展現富生活方式也有助深圳、長沙連續(xù)開出新店；TWG Tea增速均超過。西式快餐正于整體零售市場的多元發(fā)展。北京上海首店運營三年后，陸續(xù)進以全新的店鋪設計及更為多樣的產和上海的第一菜系僅占當地市駐北廣州和西安；翡翠拉面小籠品提升品象，吸引更多消費者，12比重，其余主要零售城市中包亮相武漢、蘇州和廈門。例德基在杭州的Kro門店采僅天津最為接近。相比之下，內 表5：餐飲租戶占購物中心面積的比重北京上海深圳成都廣州重慶23%21%來 源 ：第一太平戴 維 斯 研究部在街角的咖啡店2017年，星巴克收購在華合資公咖啡店或許是快餐連鎖之后少數Coffee和上海的Seesaw Coffee

22、已司剩余股份，實現內地全面直營；咖具備大幅擴張能力的舶來餐飲品通過A輪融 ，在小眾市場樹立了口世家亦其在南方市場的剩余股類。但運旺時盛不代表機遇俯拾可碑。而% A r a bi c a 、Hor i g uc hi權?？Х仁袌鼋暝鏊購妱牛慌c五得，能夠在內地市場站穩(wěn)的品牌屈Coffee、Peets Coffee等海外品牌年前相比，中國的咖啡及茶葉進口指可數。此前不乏品牌急功近利、也在2017年開始加入競爭。量增長了192%，是各類食品中增長忽視品質過度加盟而令消費者厭倦最快的品類。而市場普遍認為中國的實例。如今，隨著成熟消費者的咖競爭日趨激烈，即使領先品牌星巴的咖啡消費遠未飽和，仍具有極大啡消

23、費意識逐漸提升，更多本土精克也在不斷推新。其在上海開出的增長空間。品咖啡品牌崛起。 京的eybox烘焙工坊面積達2,700米，主打“沉浸式”咖啡體驗并新增特色產品線，在進一步提升品牌形象的同時，也為未來向乃至廣域零表6：平均每萬人咖啡店鋪數，2018年上半年2.52.01.51.00.50.0來 源：大 眾點評, 第一太平戴 維 斯研究部售市場的延伸帶來更多可能，不啻為近年最成功的商業(yè) 例。上海作為西餐比例最高的城市，平均 萬人擁有約2.3家咖啡店，其后為杭州，約1.9家。星巴克及Costa兩大品牌在兩座城市的整體占有率約11%；但在每萬人1.7家咖啡店的南京和武漢，兩大品牌的滲透率卻僅有7%

24、或許意味著在下沉部分三線城市之余，商業(yè)連鎖咖啡品牌在一些二線城市仍有廣闊的拓展空間值得挖掘。.cn/research13新業(yè)態(tài)1多品牌酒店合作2更多零物售空商間。嘗蘇試寧在在門南店京內融新合街多口個開業(yè)設態(tài)的及蘇品寧牌極來物打門造店創(chuàng)，在個零40售0 平品方類米，的亦店打面造內了既海囊鮮括主了題餐數廳碼、果家汁居、茶美飲妝和等提多供2科4技小手時段咖也啡融服合務其的中智。能機械人臉識別、全息櫥窗等品形牌象，通為過消真費實者的（生同活時空也間是植入住產客）品和帶來先別后樣在體深驗圳。、無北印京良開品業(yè)的，除Mu將ji旗Hotel品Din完er全、書店、零售設店計構，成還完設整有消費Muj場i3景

25、朵。網網易易嚴嚴選選酒與店亞”朵，房內合的作所了有“家居亞健康用店品和均長可租即公時寓購買，。將未為來零仍售有商大帶量來酒潛在合作機遇。與繞健康概相念關更的催運生動健身、綜健合康業(yè)餐態(tài)廳或等細品分類業(yè)熱態(tài)。度北不京減，已圍有兩及家Cr門os店sfi的t 訓Gl練o 空Ki間tc。heNnew+ BFailtancses和便P結um合a 都了有新店餐飲與4健身力空店間，結轉合向。一大間型傳購統(tǒng)物連中鎖心健也身逐門漸店傾搭向配由多單間一健身專中業(yè)健身空間，以滿足不同類型費者的需求。百美貨妝系表 7：護膚及美妝產品銷售額增速近遠高年于美服容裝及，個且人趨護向理高用端品化的及消年費輕增化。長而正傳助統(tǒng)

26、其百重貨新在挖這掘一新領的域增的長豐機富會。資百源，盛和開伊勢分丹別均已位有于獨長立沙的IF化S 和妝上品海集靜合安店大悅城，頗受市場關注。來 源 ：C EI C , 第一太平戴 維 斯 研究部 8：線下娛樂市場規(guī)模線媒上介娛樂發(fā)廣展，多行年業(yè)，規(guī)內模容已豐超富、線下軟；硬而件很老多舊線，下升娛樂相間比巨之大。下新吸型引線年下輕娛樂空者間前不往，斷例出如現結，合院三了克餐映飲畫和；社包交含功手能游的、直精播品間影、來 源：艾 瑞 咨詢, 第一太平戴 維 斯 研究部餐的飲好等時業(yè)光。態(tài)，而融一合些騰運訊動I項P目體歡受迎眾。范圍更廣，頗受家庭群76底價市場技術導向主仍流存電商市的機場發(fā)會。展上趨

27、線于三成年熟即，在但納細斯分達市克場上及市創(chuàng)的新拼模多式多在以國超內低巨價頭格主產導品的及線拼上團市購買模鳴式驚吸人。引雖大然量平消臺費產者品，飽收受入質低疑于，69但,7高00企元的的業(yè)中績國表市現場，證底明價在產50品% 仍有相庭當年積下極門在線下來尋更找多機科會技的元互素。聯(lián)K網er公r 司& 正K為roe線s規(guī)模的受眾群體。與店，天貓運合用作虛擬試K穿er、r 人&臉K識roe別s、星挑戰(zhàn)搭旗艦配等下技數術據，調過整后臺抓活取動消和費商標簽、合，補為充門線店鋪細的化應運用營有時難免數喧據賓建奪議。主科，技然在而零兩售者8細分小餐飲合趨勢已毋庸置疑。單毛品肚、類潮專汕營牛的肉小、型魚餐火

28、飲鍋類等型多更個趨品豐類富。，傳消統(tǒng)費大者餐如飲今也在以商價場格僅更面為條親類民可、能單就品有為十主余的家副店牌可占選據；細火分鍋市品場牌，更如是主細打分上為海少食小材吃成的本南、小烹館飪、過推程出標套準餐化的小大董一。進專行注質單量一把品控類。不僅能對消費者體現品牌專業(yè)度，更能通過集中供應種類減.cn/research15城市篇新一期城市零售商 數排名中，上海、北京、深圳、成都已連續(xù)五年穩(wěn)居前四位；杭州、西安升勢明顯，長城市 篇四強上海I北京S深圳成都從可再生能源、機器人到人工智能再到區(qū)塊鏈，科雖然在高端市場亮點寥寥，上海在大眾及中端市場技的發(fā)展如日中天。如果說科技已成為未乃至的表現令人振奮

29、。近年面對產型和線上線下零售社會發(fā)展的最大動力，那么入圍Business Insider全結合的趨勢，上海著力打造平臺 城市，營造品牌發(fā)球高科技城市20強的北京、上海、深圳的領先地位應展的良好商業(yè)。不僅仍是 多國際品牌開拓內地堅若磐石。這三座城市 連年零售商指數前市場的首選之地，也成為很多線上零售拓展線下陣地。的橋頭堡。此外，上海在餐飲場獨有的國際化優(yōu)勢，也有望為消費市場 添更多吸引力。北京雖然總排名落后上海排在第二，但表現可圈可點 除頂級奢侈品牌門續(xù)領先上海外，輕奢及高深圳和成都在20座城市中的零售供應都屬較高，兩階美妝護膚品牌的門店數也即將 上海持平。自座 市在7和2018年的供應都超過1

30、00萬平方米。2008年金融危機之后，北京的本外幣資金加速兩座城市的零售商排名與上一年度持平，三和拉開與上海的 距。201內資互聯(lián)網行業(yè) 值第四位，但深圳的領先優(yōu)勢稍有擴大，主要受益于估值）0位公司中有48家公司總部位于北京。新2017年開業(yè)象天地和來福士廣場，為當地零售市興行業(yè)發(fā)展吸引大量資本涌入，龐大的第三產 造就場帶來兩座全新地標。與上似，深圳的奢侈品市時代新貴，也間接支撐了北京近五年來奢侈品市場的場新動作不多，但在核心 場擴張率 20座城市最不斷發(fā)展。此外，大批互公司聚集，也令北京成高。成都新落成項目更 注重區(qū)域型或社區(qū)型配套，為一些公司探索線下零售新興業(yè)態(tài)驗場。此外都市場在前數座標桿

31、項目入市之后造成的虹吸 應持續(xù)多量級普通的商業(yè)業(yè)主仍在壓力下探索應對策略。贏家本期零售商指數排名中，杭州、西安和長沙三座城近五年，長沙的排名呈連續(xù)上升走勢。長沙的娛樂市排名有所上升。其中，杭州超越廣州，排名升至第五及消費文化興盛，雖然城市人口在20城中排名位。雖然服飾品類門店數遜色 第四位的成都，但杭位，但社會消費總額升至第12位，人均消費額更進一州的餐飲品牌豐富度更勝一籌；也是上海 北京之步升至第四位。在商業(yè)市場中，一線開發(fā)商此前布局外，人均咖啡店最多的城市。此外，杭商量甚少，令2018年開業(yè)的長沙IFS占盡天時地利，帶動城在20座城市中居第16位，與其零售商指數排名相比落市商業(yè)氛圍強勢升級

32、。此次長沙零售商指數排名升至差較大，令不少開發(fā)商看高城市未來商業(yè)發(fā)展空間。第14位，主要來自奢侈品擴張帶動平均單個品牌例如，恒隆地產在2 01 8 年以樓板價約每平方米的門店數同比大增117%；而核心市場擴張率僅12%，55,300元拿下一副核心商業(yè)地塊，杭州的商業(yè)市場價低于去年同期的29%。截至8年中，頂級奢侈品和值可見一斑。輕奢品牌在長沙的布局已經比肩武漢，但在核心市場的門店數較后者仍保持25%至40差距。上，.cn/research17城市 篇在零售額、旅游收入、人口等宏觀指標方面，長沙同樣落后武漢約表9：各城市零售商指數與中位數（除上海及北京）之差距30%。后續(xù)奢侈品牌在長沙一步布局，

33、將考驗長沙乃至湖南省內的高端消費能力。在過去12個月間，西安是唯一一個宏觀經濟指數和零售商指數排名同時上移的城市。2017年西安屢為媒體關注的“ 搶人大戰(zhàn)”及抖音上“#西安”的視頻，令 座西區(qū)古城前所未有地活 于公眾視野。2017年，西安常住人口同比增加約80萬人，在2018年前三個月又有21萬人落戶西安。城市吸引力增強，對零售發(fā)展也形成利好八個零售品類中，西安有六個品類的品牌擴張率都超過20%。未來八年西安預期新增高標準商業(yè)達95萬平方來 源 ：第一太平戴 維 斯 研究部米，在20座城市中僅次于上海20城之外很多品牌的足跡已踏至20 城之在東北區(qū)域，哈爾濱無論宏觀經會城市，但城市氣質外向、氣

34、候適外。星巴克在中41個城市經營約濟還是零售商指數的表現都頗為穩(wěn)宜、居民人均收入高，旅游產業(yè)尤為3,300家店工達45,000人。優(yōu)定，絕對分值已可躋身前20位。作發(fā)達廈門高崎機場的年旅客吞衣庫和H覆蓋的城市也已超過為全國人口第八大城市，哈爾濱聚吐量位居全國第 位。此外，廈門10 0 個，且門店一 律采取直營模集龍江近三分之一的人口，也大小咖啡量眾多，人均水平更式。是東北唯一千萬人口都市，但由于超過上海，為所有城市中最高，商業(yè)地緣因素的影響，城市商業(yè)發(fā)展走氛圍魅力。我們同時觀察了10座潛力城市。向難判。若 單品類的門店數來看，佛山的相較之下，福州更符合傳統(tǒng)的經濟快餐店、貴陽的中端服飾都可進入相

35、對而言，福建的兩座代表性城強市印象。值得一提的是，福州無前15位，但均衡性則不足：佛山的市廈門和福州的前景似乎論在各項宏觀經濟指標還是不同零中端服飾和貴陽的快餐店排名在30明朗。廈門的城市規(guī)模較小，常住售品類的門店分布，表現都頗為均座城市中幾乎墊底。400萬，比20座城市中人口最少衡。相較之下，經濟指數與之相近的的昆明還要少41%。綜合經濟實力佛山和東莞，對零售商的吸引力仍并 突出，也并不是傳統(tǒng)意義的都有所欠缺。 來，在高標觀察12家優(yōu)質商業(yè)開發(fā)商的現有市。與十年前 市商業(yè)規(guī)模就已在商業(yè)體供應普遍較低的背景下，如項目及儲備，在以上20座城市中都前十位的武漢、成都和重慶相比，何激活現有存量、令城

36、市商業(yè)魅力可以找到其身影，這似乎也令20座西安究竟 后來 上還是用力過升級，將成為這些城市的主城市站到了新的起點。在此背景下，猛，還需更多時間來作答。題，而這一歷程或許可供其他供應當地消費者如何認知和接納現有標較大的城市借鑒。桿商業(yè)體，對城市未來的商業(yè)走向同為長三角非省會二線城市的蘇至關重要。消費者的開放程度州、寧波和無錫也值得關注。相對于表10：2018至2020年高標準商業(yè)體供應單位：平方米來 源：第一太平戴 維斯 研究部, 包含十二 家商業(yè) 地 產開發(fā)商旗 下項目.cn/research19成都案城市例社區(qū)商業(yè)起勢大亦在型刺優(yōu)激質消商費業(yè)者項對目現不有斷商入業(yè)市的，自2000年至2017

37、年，成都的建成打餐飲和生活休閑業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)零售升級訴求。雖然商業(yè)形態(tài)與城區(qū)面積擴大近三倍，人口 加約500占比非常小，定位項目周邊特定消市規(guī)劃不無關聯(lián)，但小型商業(yè)萬人。城市版圖的擴張以及政府招費者、小區(qū)業(yè)主或寫字樓辦公人群，的提升空間顯然已為越來越多商引資的各種優(yōu)惠政策，導口貼近日趨細分化和碎片化的消費場投關注。和就業(yè)不斷外成都零售商業(yè)布景。例如針對鄰里住宅區(qū)的中糧鴻局也隨之從單中心 向多中心、從云悅街和象南里，以及定位樓核心商圈和區(qū)域中沉至新興居區(qū)的中海環(huán)宇薈和世茂Mini區(qū)和鄰里街區(qū)。Mall。2018年新亮相的“Upark公園+”，以輕零售的商業(yè)模式切入市2017年成都新增五個社區(qū)型購物場

38、，以開放式體育公園為載體，市政中心，總達378,000平方米，占公共公園和商業(yè)獨立又交融，營造全年供應的63%。五個項目分別是出景觀、運動、餐飲休閑等復合社城東的卓錦曼購物中心、城南的建區(qū)共享體驗場景，進一步提升消費發(fā)鷺洲西的武侯吾悅廣場、體驗感。城東北的中鐵建186 Mall和星悅廣場。這些項目平均體量不足8萬社區(qū)型購物中心和“小而精”共享平方米，業(yè)態(tài)相對完整，靠近居住社區(qū)零售商業(yè)項目將繼續(xù)涌現市人群，填補了新興居住社區(qū)的商業(yè)場，推動成都零售物業(yè)市場的重心空白。從“一應俱 ”向社區(qū)零售消費和就近生活休閑需求的社區(qū)購物中心演除此之外，成都在過去一年見證越變。在豐富區(qū)域消費選擇的同時，來越多“小

39、而 ”零售商業(yè)項崛對同區(qū)域其他購物中心項目帶來的起。這些項目體量多不足3萬平方挑戰(zhàn)也值得市場持續(xù)關注。米，一般為底商或開放式街 于核心商圈。多空間傳遞更多內容。Prada將陜家具作入駐、設女隨著上?！芭f改”的推進中心的西北路一棟洋房修繕，將用于裝品牌有蘭在此打造了一間書店；開發(fā)已由“ 新建”轉向“再利品牌商業(yè)展示和藝術文化策展，距日本精品咖啡品牌%Arabica首店用”。閑置已久的老工業(yè)廠房、其現有的南京西路旗艦店僅百米有前法租界的武康庭；主打西式所以及年久失修的歷史建筑都余。而南京西路的另一條支路茂名簡餐的Blackbir門店遷至上此輪城市更新的重點。自2016年北路，以上海石庫門建筑為基礎而生新所，其前身先后為美國僑民19起，這一趨勢愈發(fā)明顯，每年都有多修繕、重里在2017年開世紀20年代的社交俱樂 及建國后個老建筑改造面世。而在未來五放，聚集了鵝島精釀、塔可鐘等異的上海生物制品研究年，虹口、楊浦、前閘北等非核心商域餐 ，其中的一面外墻則成為圈的新建項目，也都能發(fā)現的Gucci全球藝術墻的上海作品展微型改造項目的運營，更加強調與歷史建筑元素。示。周邊環(huán)境和社區(qū)的融合，需要對消費人群做出更為細致的界定和精準地處繁華都市核心卻景致