某市地塊項(xiàng)目可行性研究分析報告

1、寧南8號地塊項(xiàng)目可行性研究分析報告目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc158889887 總論 PAGEREF _Toc158889887 h 3 HYPERLINK l _Toc158889888 1、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc158889888 h 3 HYPERLINK l _Toc158889889 2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc158889889 h 3 HYPERLINK l _Toc158889890 3、研究結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc158889890 h 4 HYPERLINK l _Toc158889891 正

2、文 PAGEREF _Toc158889891 h 5 HYPERLINK l _Toc158889892 第一章 南京城市住宅市場分析 PAGEREF _Toc158889892 h 5 HYPERLINK l _Toc158889893 1、城市區(qū)位優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc158889893 h 5 HYPERLINK l _Toc158889894 2、城市經(jīng)濟(jì)狀況 PAGEREF _Toc158889894 h 5 HYPERLINK l _Toc158889895 3、城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc158889895 h 7 HYPERLINK l _Toc1

3、58889896 4、南京近年房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 PAGEREF _Toc158889896 h 8 HYPERLINK l _Toc158889897 5、南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 PAGEREF _Toc158889897 h 9 HYPERLINK l _Toc158889898 6、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測 PAGEREF _Toc158889898 h 9 HYPERLINK l _Toc158889899 第二章項(xiàng)目市場研究分析 PAGEREF _Toc158889899 h 13 HYPERLINK l _Toc158889900 1、區(qū)域住宅市場分析研究 PAGERE

4、F _Toc158889900 h 13 HYPERLINK l _Toc158889901 2、區(qū)域市場發(fā)展分析 PAGEREF _Toc158889901 h 13 HYPERLINK l _Toc158889902 3、臨近板塊互動影響分析 PAGEREF _Toc158889902 h 14 HYPERLINK l _Toc158889903 4、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測 PAGEREF _Toc158889903 h 15 HYPERLINK l _Toc158889904 5、區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 PAGEREF _Toc158889904 h 18

5、HYPERLINK l _Toc158889905 6、區(qū)域市場客層特征描述 PAGEREF _Toc158889905 h 21 HYPERLINK l _Toc158889906 7、項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc158889906 h 21 HYPERLINK l _Toc158889907 8、區(qū)域重點(diǎn)樓盤研判 PAGEREF _Toc158889907 h 23 HYPERLINK l _Toc158889908 第三章 地塊分析 PAGEREF _Toc158889908 h 27 HYPERLINK l _Toc158889909 1、項(xiàng)目開發(fā)背景 PAGEREF _

6、Toc158889909 h 27 HYPERLINK l _Toc158889910 2、項(xiàng)目宗地位置 PAGEREF _Toc158889910 h 27 HYPERLINK l _Toc158889911 3、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc158889911 h 28 HYPERLINK l _Toc158889912 4、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 PAGEREF _Toc158889912 h 29 HYPERLINK l _Toc158889913 5、項(xiàng)目周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc158889913 h 31 HYPERLINK l _Toc158889914 6、項(xiàng)目周邊

7、大市政配套 PAGEREF _Toc158889914 h 31 HYPERLINK l _Toc158889915 7、項(xiàng)目市場價格初步判斷 PAGEREF _Toc158889915 h 32 HYPERLINK l _Toc158889916 第四章項(xiàng)目定位分析 PAGEREF _Toc158889916 h 34 HYPERLINK l _Toc158889917 1、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc158889917 h 34 HYPERLINK l _Toc158889918 2、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 PAGEREF _Toc158889918 h 35 HYPERLINK l

8、_Toc158889919 3、項(xiàng)目價格定位 PAGEREF _Toc158889919 h 35 HYPERLINK l _Toc158889920 第五章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 PAGEREF _Toc158889920 h 38 HYPERLINK l _Toc158889921 1、項(xiàng)目規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc158889921 h 38 HYPERLINK l _Toc158889922 2、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 PAGEREF _Toc158889922 h 38 HYPERLINK l _Toc158889923 2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 PAGEREF _Toc158889923 h 39

9、 HYPERLINK l _Toc158889924 第六章項(xiàng)目投資分析測算 PAGEREF _Toc158889924 h 40 HYPERLINK l _Toc158889925 1、成本預(yù)測 PAGEREF _Toc158889925 h 40 HYPERLINK l _Toc158889926 2、稅務(wù)分析 PAGEREF _Toc158889926 h 40 HYPERLINK l _Toc158889927 3、經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc158889927 h 41 HYPERLINK l _Toc158889928 4、各階段利潤體現(xiàn) PAGEREF _Toc1588

10、89928 h 41 HYPERLINK l _Toc158889929 5、項(xiàng)目敏感性分析 PAGEREF _Toc158889929 h 42 HYPERLINK l _Toc158889930 6、項(xiàng)目資金安排計(jì)劃 PAGEREF _Toc158889930 h 42 HYPERLINK l _Toc158889931 7、項(xiàng)目盈利能力分析 PAGEREF _Toc158889931 h 43 HYPERLINK l _Toc158889932 第七章 可行性研究分析結(jié)論 PAGEREF _Toc158889932 h 44總論1、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目地塊位于雨花臺南共青團(tuán)路與緯九路交叉的東北

11、象限，是南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團(tuán)路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機(jī)場高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地鐵一號南延線從地塊南側(cè)通過?；貣|、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學(xué)及青少年活動中心距此不遠(yuǎn)。周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目地塊占地約14.76公頃147600，為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦。項(xiàng)目總建筑面積約21萬平方米，規(guī)劃有小高層住宅、商業(yè)用房、會所和小學(xué)。2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)

12、指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位（平方米）總用地面積14.76公頃總建筑面積262283.23其中地面206614.73地下55668.51容積率1.4覆蓋率17.49%綠地率39.43%總建筑面積（不含小學(xué)）245713.23地上總建筑面積（不含小學(xué)）191324.73其中住宅建筑面積182095.39會所及物管2583.47商業(yè)6645.87半地下建筑面積14957.09地下建筑面積39431.4小學(xué)總建筑面積16570其中地面15290地下1280機(jī)動車總泊位1440其中地面200地下1240自行車庫總泊位3300總戶數(shù)16103、研究結(jié)論及建議市場發(fā)展趨勢穩(wěn)中有升，項(xiàng)目開發(fā)前景有保證。目前南京市房地產(chǎn)

13、市場發(fā)展良好，樓盤價格處于穩(wěn)定上升階段，未來兩年板塊一線樓盤價格預(yù)期在6500-7200元/平方米區(qū)間，板塊房地產(chǎn)市場需求量與價格均在平穩(wěn)走高，宏觀市場適合本項(xiàng)目的投資。項(xiàng)目應(yīng)定位在板塊內(nèi)高檔、南京市中高檔樓盤。寧南地區(qū)屬于南京市房地產(chǎn)中高檔區(qū)域，且項(xiàng)目地塊本身也適于發(fā)展高品質(zhì)樓盤，因此，建議將產(chǎn)品打造成板塊內(nèi)高檔、南京市內(nèi)中高檔樓盤，從而贏得一定的市場份額。項(xiàng)目盈利能力根據(jù)初步成本效益測算，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力，項(xiàng)目運(yùn)作期毛利率為28.23%，投資年凈收益率為6.31%。分期開發(fā)、融入社會資金初步估計(jì)2007年的資金需求在2.3億左右，建議項(xiàng)目可以分兩期滾動開發(fā)，并采用融資的方式，引進(jìn)多元化

14、投資主體、如銀行、基金、信托的資金支持進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)作，降低項(xiàng)目風(fēng)險系數(shù)。 做好成本控制從項(xiàng)目的敏感性分析中可以看出，成本的變化對項(xiàng)目的投資收益有較大的影響，因此建議在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作時，做好項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，從而達(dá)到收益的最大化。正文 第一章 南京城市住宅市場分析1、城市區(qū)位優(yōu)勢分析南京市是江蘇省古都，長江下游重要的中心城市，在長三角和南京一小時都市圈中承擔(dān)著重要的城市職能。1.1南京是長三角經(jīng)濟(jì)帶的重要一極商貿(mào)流通活躍，金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，在外圍圈層中吸引力突出市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對周邊城市輻射作用強(qiáng)勁區(qū)域各種優(yōu)勢交相呼應(yīng)，發(fā)展勢頭銳不可擋1.2 南京是南京一小時都市圈的核心城市南京

15、一小時都市圈是根據(jù)宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要以及區(qū)域一體化發(fā)展要求，以發(fā)達(dá)交通和統(tǒng)一開放的市場體系為網(wǎng)絡(luò)，超越行政區(qū)劃界限構(gòu)建的以南京為中心都市圈。都市圈有南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾6萬平方公里。2、城市經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)濟(jì)快速增長，后續(xù)發(fā)展動力強(qiáng)勁近年來南京市經(jīng)濟(jì)一直保持較為快速的增長勢頭，至2005年國民生產(chǎn)總值已達(dá)到2412億元，是2002年的1.87倍，其中商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)和區(qū)域全面實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)的快速增長為南京市未來的發(fā)展積蓄了強(qiáng)勁動力，可以預(yù)見未來南京市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)的更加穩(wěn)健。人均收入水平穩(wěn)步提高，購買力逐步增強(qiáng)根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，南

16、京市人均收入水平穩(wěn)步提高，收入水平的漲幅也在逐年提升，可支配收入的提高預(yù)示著居民具有了更高的購買力，在目前投資渠道缺乏的狀況下，必將引起個人資產(chǎn)流向不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，引起房地產(chǎn)買方需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，人均收入水平的提升會對房地產(chǎn)開發(fā)銷售起到推動作用。房地產(chǎn)整體市場前景看好，但政策影響不可忽視2004年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長，自2004年國家開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯減弱。至2005年投資總量僅在2004年基礎(chǔ)上有微量增長，但投資總額的增長仍是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢。政策影響不可小視，個案開發(fā)過程中應(yīng)該充分估計(jì)政策變化帶來的風(fēng)險。

17、3、城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 3.1 南京市整體定位充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市長江下游現(xiàn)代化的中心城市富有文化特色的城市國際影響較大的歷史文化名城最佳人居環(huán)境的城市人與自然和諧共生的江濱城市3.2 南京市近期整體規(guī)劃調(diào)整方向進(jìn)一步優(yōu)化了都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提出“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。強(qiáng)調(diào)多中心的規(guī)劃思路，提出除主城外，在三個新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局；明確提出開敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴(kuò)大的同時將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一

18、體的空間特色。4、南京近年房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述起步期：1998年起，南京市房地產(chǎn)進(jìn)入商品化時期，2001年以前是市場發(fā)展初期，市民對商品房認(rèn)識較淺，購房存在明顯的主城情結(jié)；發(fā)展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時期，產(chǎn)品供應(yīng)量急劇放大，價格大幅上升；調(diào)整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場調(diào)整時期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價格漲幅趨緩；上升期：2006年二季度后，政策的后續(xù)影響減弱，被抑制的購房需求大量釋放，銷售表現(xiàn)量價齊升，南京房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個新的發(fā)展時期。5、南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價格水平 6、房地產(chǎn)調(diào)控

19、政策分析及預(yù)測6.1 2006年出臺調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽2006年3月5日，國務(wù)院總理所作的關(guān)于控制房地產(chǎn)政府工作報告出臺2006年4月28日，央行加息，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率027個百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由612上調(diào)至639。2006年5月17日，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”）2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見人稱9部委“十五條”。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知2006年7月6日，關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知出臺2006年7月11日，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資

20、準(zhǔn)入和管理的意見出臺2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知2006年7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知2006年8月1日，國土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行2006年8月30日，建設(shè)部:城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法出臺2006年9月5日 國家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知2006年9月5日新華社5日受權(quán)全文播發(fā)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知2006年9月12日按照國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格

21、意見的通知6.2 2006年政策實(shí)施及影響解析年度政策調(diào)控目的明確，行政干預(yù)手段為主回顧2006年國家及地方政府出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的十分明確：即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。本輪調(diào)控期間，多項(xiàng)目政策出臺的時間間隔都較短，在很大程度上表明了國家對于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的決心。調(diào)控中運(yùn)用了相當(dāng)多的行政干預(yù)手段，涉及到銀行信貸、行業(yè)規(guī)范、產(chǎn)品供求控制等各方面。政策調(diào)控的前期影響強(qiáng)于后期政策出臺后對買賣雙方同時產(chǎn)生心理影響，短期內(nèi)給市場帶來波動，后逐漸趨于平穩(wěn)，具體表現(xiàn)為：交易量暫時性變化、市場需求被抑制或突然放大、波及二手房市場等。在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行多項(xiàng)調(diào)控后，房地產(chǎn)的投資及價格漲幅雖有控

22、制。就南京市場而言，雖整體投資及價格漲幅減緩，但局部地區(qū)價格漲幅仍較大。住宅套型比例限制和住房轉(zhuǎn)讓中繳納營業(yè)稅的規(guī)定成為年度政策中最有影響力的環(huán)節(jié)套型面積的規(guī)定、控制對住宅的功能使用設(shè)計(jì)提出了更高的要求，并促使未來經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量增加，能更廣泛地滿足市場大眾化需求。將住房轉(zhuǎn)讓過程中繳納全額營業(yè)稅的年限由兩年變?yōu)?年進(jìn)一步抑制了投資型特別是短期投機(jī)型購買行為，對預(yù)防房地產(chǎn)市場泡沫起到了積極作用。政策調(diào)控對于各方心理影響正在減弱與2005年國家宏觀調(diào)控后的市場短期盤整相比，06年南京市房地產(chǎn)市場受到政策的影響不明顯，逐項(xiàng)政策的出臺使得市場各方對政策的認(rèn)識正在逐漸理性。地方政府在用足國家

23、政策尺度的表現(xiàn)上較大程度上抵消了國家政策的威力，同時開發(fā)企業(yè)、購房者對國家政策的心理承受能力也逐步增強(qiáng)。6.3 2007年政策環(huán)境研判2006年，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策出臺頻率高、力度大，但是政策落實(shí)并顯現(xiàn)效果需要一段相對較長的時期。從調(diào)控的預(yù)期與結(jié)果來看，市場調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控的源動力，購房者需求的多樣化也使調(diào)控力度減弱。根據(jù)我司研判:2007年國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，但更重要的將是前期政策的執(zhí)行年，政策調(diào)控將在2006年的基礎(chǔ)上得以延續(xù)和深化，主要圍繞調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展模式和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來進(jìn)行，重點(diǎn)表現(xiàn)在兩個方面:嚴(yán)格控制土地供應(yīng)土地市場是2006年國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

24、的主要戰(zhàn)場，各地土地督察局陸續(xù)成立、對新出讓土地進(jìn)行套型控制、規(guī)范國有出地使用權(quán)出讓收支管理、整改和暫停部分用地審批等政策陸續(xù)出臺，承襲2006年國家政策的影響，進(jìn)入2007年后，中央政府對土地市場的監(jiān)管力度將明顯加大，土地交易也將更為理性和規(guī)范化透明化。影響:雖然土地市場會進(jìn)一步規(guī)范,但土地供應(yīng)的減少顯而易見,所以我司認(rèn)為,未來的土地爭奪會更激烈,土地價格也將進(jìn)一步上漲.引導(dǎo)購房者合理消費(fèi)在2006年相關(guān)稅費(fèi)征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2007年國家將繼續(xù)在引導(dǎo)購房者進(jìn)行合理消費(fèi)的方向進(jìn)行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵中小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)、大戶型住宅保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的征收等等

25、。第二章項(xiàng)目市場研究分析1、區(qū)域住宅市場分析研究 寧南新區(qū)素有南京“南大門”之稱，緊鄰南京主城區(qū)，是南京市十五計(jì)劃中城市“南延?xùn)|進(jìn)”發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。規(guī)劃中東起寧溧路、南至緯九路、西達(dá)共青團(tuán)路、北抵雨花東路的 3.4平方公里范圍內(nèi)的一期，功能以居住、生活為主;其余 5.5 平方公里范圍的二期，則以商貿(mào)及高科技研發(fā)為主。目前在寧南新區(qū)北部一期3.4平方公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了12個地產(chǎn)項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目包括閱城國際、翠島花城、仁恒翠竹園、仁恒玉蘭山莊、康盛花園、花神美境、泰龍家園、四季陽光等。隨著“寧南商貿(mào)區(qū)”和“賽虹橋商貿(mào)區(qū)”兩大商業(yè)中心的建立、寧南交通軌道設(shè)施的完善，寧南新區(qū)將營造出一個

26、高品質(zhì)的生活空間。2、區(qū)域市場發(fā)展分析高新商貿(mào)位于鐵路南站與寧南新區(qū)居住片區(qū)之間的“寧南商貿(mào)區(qū)”的建立，將進(jìn)一步完善寧南新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)生活配套設(shè)施，以火車南站帶來的巨大人流效應(yīng)，加大商貿(mào)業(yè)的發(fā)展力度。高新科技以中興通訊、舜天、蘇豪、宏圖等高新技術(shù)研發(fā)中心的輻射效應(yīng)，加大IT產(chǎn)業(yè)的招商力度，加強(qiáng)板塊經(jīng)濟(jì)競爭力，提升板塊價值。高尚住宅以仁恒玉蘭山莊、仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城等項(xiàng)目的入住使用，加快房地產(chǎn)開發(fā)速度，打造寧南精品高尚住宅區(qū)，提升居住環(huán)境。便利交通地鐵一號線的南延、火車南站以及未來4條地鐵軌道交通的規(guī)劃，改善了寧南的交通格局，加快寧南與主城區(qū)、河西新城、江寧新區(qū)以及長江南北的交通連接，

27、加快板塊發(fā)展速度。可以看出，在有政府導(dǎo)向的種種利好的規(guī)劃推動下，區(qū)域功能將更加完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展；對本項(xiàng)目開發(fā)來說，發(fā)展前景巨大，為項(xiàng)目銷售價格提供了有利的支撐，本項(xiàng)目作為寧南新區(qū)規(guī)劃內(nèi)不可多得的一塊居住用地，有著巨大的升值空間。3、臨近板塊互動影響分析寧南板塊的規(guī)劃、發(fā)展、成熟或多或少受到臨近各個板塊的影響。從區(qū)位上看分別有河西板塊、城東南板塊、江寧板塊。河西板塊高起點(diǎn)規(guī)劃的河西被看作南京連接世界的重要紐帶，擁有國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、總部創(chuàng)意大廈、南京會展中心等“硬條件”，河西自然成為南京國際化的代表。該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價7000-8000元/平方米，局部帶有特點(diǎn)

28、功能性住宅產(chǎn)品的價格甚至突破10000元/平方米。影響：河西板塊憑借政府的大力支持，無論從道路規(guī)劃、交通設(shè)施、樓盤品質(zhì)都走在全市的前列，價格也在高位運(yùn)行，形成與寧南板塊的價格差，因此它對寧南板塊的有提升板塊形象、促進(jìn)板塊發(fā)展、拉升板塊價值的作用。城東南板塊該板塊依附城東紫金山高端住宅市場的輻射，憑借城東南成熟的社區(qū)配套、依靠政府對大明路卡子門沿線的特色汽車商貿(mào)街區(qū)的規(guī)劃，板塊價值迅速提升，目前城東南市場價格在6000-7000元/平方米。影響：城東南板塊與寧南板塊相距較近，對寧南板塊起著相互促進(jìn)發(fā)展的作用，同時城東南板塊的延伸對提高寧南板塊認(rèn)知度有著明顯的促進(jìn)作用；江寧板塊該板塊依靠產(chǎn)業(yè)科學(xué)園

29、的建立提升了整個江寧的氣質(zhì)和形象，這個擁有眾多產(chǎn)業(yè)的板塊被賦予了產(chǎn)業(yè)江寧的稱號，目前岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖等區(qū)域價格直線上漲，目前均價4500元/平方米，值得注意的是，該板塊的岔路口區(qū)域是寧南板塊最直接的競爭對手，其相對成熟的配套、交通和較低的價格，導(dǎo)致部分寧南板塊客層的分流，是寧南板塊最大的威脅之一。影響：江寧板塊目前對寧南板塊的樓市發(fā)展起著一定的制約作用，主要是由于兩個板塊都向著產(chǎn)業(yè)型、科技型開發(fā)區(qū)的方向發(fā)展，在住宅品質(zhì)方面均力求打造新型的生態(tài)居住環(huán)境，而目前江寧板塊相對寧南板塊又有著價格低、配套全的優(yōu)勢，導(dǎo)致較多購房者的分流。4、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測4.1區(qū)域樓盤上市量項(xiàng)目上

30、市總量推出時間去化情況目前均價未上市量仁恒翠竹園38萬方2002.9目前一期已經(jīng)交付，二期剩余少量139平米房源剩余房源均價在7000元/平米左右三期2007.2月推出剩余約20萬方翠島花城40萬方2003.11僅剩余180200平米房型5700元/平米還剩余約20萬方預(yù)計(jì)2007.12左右上市花神美境9.4萬方2004.11售完5500元/平米/閱城國際45萬方2004.4僅剩160180平米房型5600元/平米/藍(lán)籌谷4萬方2006.11推出3棟，基本售完5500元/平米還剩一棟多層目前寧南新區(qū)內(nèi)的主要在售項(xiàng)目有仁恒翠竹園、翠島花城、花神美境、藍(lán)籌谷、閱城國際等項(xiàng)目，可以看出：該片區(qū)上半年

31、主要成交價格在55006000元/平米之間，但下半年也漲至5700-7000元之間.整體區(qū)域價格處于南京的中高檔水平；在售樓盤的銷售周期較長，平均每年的推盤量在58萬方左右；各開發(fā)商對該板塊的價值提升預(yù)期較高，開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏的目的明顯。相對其它板塊。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場的潛在需求明顯，區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面。4.2區(qū)域樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目物業(yè)類型房型面積套數(shù)比列仁恒翠竹園小高層兩房兩廳107114平米22620.69%三房兩廳128133平米31028.39%三房兩廳135140平米28926.47%四房兩廳140150平米696.3%四房、五房150平米以上19818.13%翠

32、島花城多層、小高層一房兩廳63平米486%兩房兩廳94110平米20826.06%三房兩廳125140平米29436.84%四房兩廳157平米607.52%五房及復(fù)式170平米以上18823.56%花神美境多層兩房兩廳8892平米10834.6%三房兩廳100108平米17455.77%三房兩廳131140平米309.6%整體區(qū)域面積配比情況區(qū)域內(nèi)由于供應(yīng)長期沒有得到根本改變，所以在建筑形態(tài)上還主要以多層、小高層、高層多元共存；由于房源面積供應(yīng)較大.客觀反映出了,目前本區(qū)域內(nèi)的購房者多少追求舒適型生活的客戶.可以看出：該區(qū)域的購買客層比較注重生活品質(zhì)，講究居住的舒適度，也正迎合了寧南新區(qū)的發(fā)展

33、規(guī)劃打造精品高尚住宅區(qū)域。4.3區(qū)域樓盤價格走勢仁恒翠竹園價格走勢翠島花城價格走勢閱城國際花園價格走勢從以上寧南新區(qū)各個代表性樓盤的價格走勢可以看出：在南京房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該片區(qū)樓盤的價格走勢是穩(wěn)中有漲；品牌樓盤憑借其良好的知名度和完善的社區(qū)服務(wù)，價格攀升較快，尤其是仁恒翠竹園和翠島花城的價格，年均漲幅超過15%，該板塊發(fā)展趨勢良好，板塊價值潛力大。4.4區(qū)域在售樓盤未售供應(yīng)分析項(xiàng)目未來供應(yīng)量仁恒翠竹園三期約20萬方翠島花城三期約20萬方藍(lán)岸尚城（新）13萬方 供應(yīng)量預(yù)測：面前在售項(xiàng)目存量上市約40萬方，預(yù)計(jì)將在0709年之間完成項(xiàng)目去化；新增項(xiàng)目藍(lán)岸尚城13萬方，07年下半年6月份

34、上市，預(yù)計(jì)銷售周期2年；06年07年新增土地住宅用地約13.5萬方，從開發(fā)速度上來看，預(yù)計(jì)07年年底08年推出上市。區(qū)域內(nèi)未來的住宅上市量并不多，市場潛在需求較大，加上全市地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀，對寧南未來的價格上揚(yáng)起到重要支撐，也為本項(xiàng)目入市提供了良好的契機(jī)。5、區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估5.1區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（0506年）區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況地塊坐落出讓面積規(guī)劃用途容積率成交日期供地方式成交價格樓面價雨花西路地塊21965.6平米二類居住用地1.707.1.18凈地約540萬元/畝約4766元/平米雨花東路養(yǎng)回紅村28405.7平米二類居住用地1.506.6.28

35、凈地約300萬/畝約3004元/平米寧南11號地塊29644.2平米二類居住用地2.006.11.1毛地約56萬/畝/雨花南路A地塊9371平米商業(yè)辦公酒店2.505.3.3毛地約31萬/畝/雨花臺區(qū)西營村地塊64627.3平米商業(yè)辦公居住2.505.3.3毛地約30萬/畝/卡子門南側(cè)地塊43406.5平米市場用地1.406.11.1毛地約40萬/畝/從土地供應(yīng)量來看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為8萬方，總建面約為13.5萬方，以此推測，區(qū)域未來供應(yīng)不會出現(xiàn)跨躍式增長，但是區(qū)域市場的需求量不斷增加，市場供小于求，板塊價值凸現(xiàn)，市場價格得到保障；由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣的土地價格在

36、300500萬元/畝之間，毛地價格在30-60萬元/畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計(jì)每畝土地價格也在300萬左右；雨花西路地塊價格較高是個案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊，所以實(shí)際的出讓金額與成交價格有出入。5.2土地升值潛力評估雨花區(qū)06/07年土地價格地塊坐落出讓面積規(guī)劃用途容積率成交日期供地方式成交價格雨花西路地塊21965.6平米二類居住用地1.707.1.18凈地約540萬元/畝雨花東路養(yǎng)回紅村28405.7平米二類居住用地1.506.6.28凈地約300萬/畝寧南11號地塊29644.2平米二類居住用地2.006.11.1毛地約56萬/畝雨花區(qū)05年土地價格地塊坐落出讓面積規(guī)劃用途容

37、積率成交日期供地方式成交價格雨花南路A地塊9371平米商業(yè)辦公酒店2.505.3.3毛地約31萬/畝雨花臺區(qū)西營村地塊64627.3平米商業(yè)辦公居住2.505.3.3毛地約30萬/畝河西06年土地價格地塊坐落出讓面積規(guī)劃用途容積率成交日期供地方式成交價格建鄴區(qū)河西大街地塊306126.5平米居住商業(yè)辦公2.306.12.27凈地約341萬/畝建鄴區(qū)泰山路地塊71214.3平米二類居住用地1.806.9.19凈地約308萬/畝城東南06年土地價格地塊坐落出讓面積規(guī)劃用途容積率成交日期供地方式成交價格卡子門南側(cè)地塊43406.5平米市場用地1.406.11.1毛地約40萬/畝從上表中可以看出：同一

38、區(qū)域板塊的土地市場交易價格漲幅達(dá)到了45%(07年成交的雨花西路地塊實(shí)際價格可能沒有達(dá)到社會公開的價格).河西、城東南與寧南板塊的土地成交價格大體上相同，但兩個板塊的樓盤價格明顯高于寧南，然而寧南的區(qū)域自然環(huán)境、科技人文氛圍并不弱。可以想見未來的價格還將進(jìn)一步攀升，由于市場的帶動必然會帶來開發(fā)企業(yè)對土地的爭奪，促使土地的價格進(jìn)一步上漲.6、區(qū)域市場客層特征描述6.1客層特征 從調(diào)查中顯示，該片區(qū)的購買客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員是該區(qū)域的主力客層；追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。6.2購買原因改善居住環(huán)境，追求生活品質(zhì)二次或二

39、次以上置業(yè)，主要目的是投資兼自住結(jié)婚用房，多為中青年人群上班便捷，同時對房型的功能性和品質(zhì)有一定要求的寧南技術(shù)區(qū)人群值得關(guān)注的是，該片區(qū)的購買客層幾乎都有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累，對該板塊價值的認(rèn)同和相信該板塊有較大的升值空間是其共有的購買原因。7、項(xiàng)目SWOT分析【S優(yōu)勢分析】A、區(qū)域環(huán)境適合居住雨花臺園林，將軍山自然保護(hù)區(qū)都分布于本項(xiàng)目周圍，區(qū)域整體享受到郊區(qū)清新的空氣與優(yōu)美的環(huán)境。 B、區(qū)域稀缺性本地塊為寧南新區(qū)規(guī)劃中目前比較稀有的大規(guī)模住宅用地。 C、區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟目前寧南北部3.4公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了12個房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了良好區(qū)域市場行情，周邊配套也日趨成熟。 D、地塊

40、地理?xiàng)l件良好 地塊基本呈方形，地質(zhì)條件良好，地形自然，便于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)；地塊內(nèi)形態(tài)多為坡地，高低差6至8米，內(nèi)有活水資源及綠色植被，易于項(xiàng)目整體景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。 【W(wǎng)劣勢分析】A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展B、商業(yè)生活配套不完善【O機(jī)會分析】A、未來交通便利規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號線南延線以及高鐵南站都臨近本項(xiàng)目。B、周邊重大規(guī)劃項(xiàng)目眾多寧南新區(qū)內(nèi)計(jì)劃建成IT研發(fā)生產(chǎn)基地，已有中興通訊、三胞集團(tuán)、華為集團(tuán)、斯威特等眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的入駐，使得眾多高素質(zhì)人才匯集，寧南入駐分為日漸濃厚，有利于提升本項(xiàng)目的品質(zhì)。【T威脅分析】A、板塊威脅 以江寧板塊目前發(fā)展來看，生活配套和交通設(shè)施都相對

41、較為成熟，價格和寧南板塊相比還存在著一定的優(yōu)勢，勢必會造成一些客層的分流，對板塊自身發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。B、歷史認(rèn)知威脅 由于歷史的原因，相當(dāng)一部分南京本土的購房者對寧南樓盤的居住條件并不認(rèn)可。8、區(qū)域重點(diǎn)樓盤研判仁恒翠竹園開發(fā)商： HYPERLINK /spf/kfs/index.php?compno=101808&prjid=101083 t _blank 仁恒投資（南京）有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：南京軍區(qū)建筑設(shè)計(jì)院施工單位：海門建筑安裝工程公司物業(yè)公司：仁恒物業(yè)管理有限公司占地面積：24萬平米總建筑面積：38萬平米物業(yè)類型：小高層容積率：1.5綠化率：50.5%車位比：1：0.8主力戶型：1

42、30平米的三房兩廳兩衛(wèi)，160平米的四房兩廳兩衛(wèi)價格：56006800元/平米物業(yè)管理費(fèi)：1.4元/平米/月交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯和精裝修周邊環(huán)境：雨花臺風(fēng)景區(qū)、卡子門世紀(jì)廣場、雨花市民廣場、共青團(tuán)市民廣場、寧南新區(qū)5.6萬平方米花神湖畔、機(jī)場路景觀帶。銷售情況：目前一期、二期已經(jīng)交付使用，二期剩余少量139平米房源，均價7000元/平米； 三期預(yù)計(jì)2007年2月開始推出，預(yù)計(jì)均價7500元/平米。項(xiàng)目簡評：項(xiàng)目緊鄰花生湖畔，景觀資源是其一大優(yōu)勢；項(xiàng)目以“竹”取名，小區(qū)內(nèi)竹景處處可見，此外，還有四季植物以保證景觀常綠，55%的高綠化率是該項(xiàng)目顯著的特點(diǎn)之一項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)交付使用，會所也已經(jīng)陸續(xù)開放

43、，居住氛圍已經(jīng)初步形成項(xiàng)目定位于現(xiàn)代白領(lǐng)階層，也擁有總多的境外客戶居住，是一個大型精英社區(qū)，品質(zhì)較高，所以價格定位也較之周邊樓盤有一定提升；項(xiàng)目緊鄰蘇果社區(qū)店，項(xiàng)目一期門口有招商銀行，目前交通有19，84，86，808，812路公交，生活配套相對較好；該項(xiàng)目戶型大，總價高，基本沒有投資者，主要以享受生活的中產(chǎn)階級購買；仁恒作為該項(xiàng)目的開發(fā)商，具有相當(dāng)強(qiáng)的品牌號召力，這也是項(xiàng)目的突出優(yōu)勢之一。翠島花城開發(fā)商： HYPERLINK /spf/kfs/index.php?compno=101814&prjid=101123 t _blank 南京市雨花臺區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)總公司建筑設(shè)計(jì)單位：深圳華森

44、施工單位：南通神勇物業(yè)公司：楚天物業(yè)占地面積：400畝總建筑面積：40萬平米物業(yè)類型：高層容積率：1.14綠化率：45%主力戶型：95平米的兩房，110平米的三房兩廳一衛(wèi)，120140平米的三房兩廳兩衛(wèi)，157223平米的四房價格：4200平米5970元/平米物業(yè)管理費(fèi)：0.50.8（小高層）元/平米/月交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯周邊環(huán)境：靠近雨花臺實(shí)驗(yàn)小學(xué)、共青團(tuán)路小學(xué)、雨花中學(xué)，附近有蘇果倉儲、寧南綜合農(nóng)貿(mào)市場。市第一醫(yī)院、雨花臺中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。銷售情況：目前僅剩180平米以上的平層和復(fù)式房源，剩余房源均價在5500元/平米；一期已入住。二期30棟今年年底至07年底陸續(xù)交付； 三期預(yù)

45、計(jì)2007年年底推出，預(yù)計(jì)均價6500元/平米。項(xiàng)目簡評：項(xiàng)目享受雨花臺風(fēng)景區(qū)的蒼翠林海，園區(qū)北門口正對花神湖，景觀資源特征非常顯著；項(xiàng)目以“花”為景觀主題，小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)美；項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于小區(qū)中心擁有一個13000平方米的水景，與花神湖一南一北相呼應(yīng)，樓盤座擁在水景四周；項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，二期陸續(xù)交付，小區(qū)內(nèi)商鋪、幼兒園、銀行、郵局、網(wǎng)球場和籃球場等生活配套設(shè)施的開放，彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配套的相對不足；項(xiàng)目目前交通條件稍微欠缺，門口只有19、86路公交線路；項(xiàng)目居住人群多為IT行業(yè)者，周邊中興集團(tuán)、舜天集團(tuán)等高新技術(shù)區(qū)的人員居多；由于戶型面積集中在170平米左右，因此購買客層經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)

46、，人均文化素質(zhì)水平、教育水平偏高，顯現(xiàn)了該項(xiàng)目“寧靜、人文、自然、品質(zhì)”的特征。閱城國際開發(fā)商： HYPERLINK /spf/kfs/index.php?compno=101718&prjid=100384 t _blank 南京江東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商： HYPERLINK /spf/kfs/index.php?compno=103401&prjid=100384 t _blank 南京開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：江蘇省第二建筑設(shè)計(jì)研究院、南京中大建筑設(shè)計(jì)工程有限公司、華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司施工單位：江蘇一建、六建、南京華茂等物業(yè)公司：南京應(yīng)天物業(yè)管理有限公司占地面

47、積：32萬平方米總建筑面積：45萬平方米物業(yè)類型：70棟，11層的小高層和板式多層容積率：1.4綠化率：50%主力戶型：118平米的兩房兩廳兩衛(wèi)（20%）122144平米的三房兩廳兩衛(wèi)（60%） 4479平米的一房（10%） 158平米的四房（10%）價格：4280元/平米5300元/平米；物業(yè)管理費(fèi)：1元/平米/月交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯周邊環(huán)境：附近有蘇果、聯(lián)華超市，小區(qū)內(nèi)有商業(yè)配套。附近有藥店、菜場、學(xué)校、醫(yī)院，方便業(yè)主生活起居購物配套設(shè)施：社區(qū)東西兩側(cè)總共8萬平米的運(yùn)動、休閑雙主題公園。這里設(shè)有籃球場、小型足球場、網(wǎng)球場和高爾夫推桿練習(xí)場等運(yùn)動場地。銷售情況：目前銷售率達(dá)95%左右，僅剩余160

48、平米以上的房源，剩余房源均價5600元/平米；項(xiàng)目已經(jīng)開始交付入住；項(xiàng)目簡評：項(xiàng)目位于寧南新區(qū)的首席位置，公共交通設(shè)施相對便利，目前有86路、84路、19路、105路、99路、時雨線、812路、816路等公交線路；項(xiàng)目是寧南新區(qū)高尚大盤之一，45萬平米的建筑面積，容納了4000戶的業(yè)主，目前已經(jīng)交付使用，居住氛圍較好；項(xiàng)目的房型豐富，從60260平米的30多種戶型滿足了不同階層的消費(fèi)需求；項(xiàng)目內(nèi)部綠化率高，景觀資源豐富，在小區(qū)內(nèi)部以落差達(dá)15米的坡地為藍(lán)本造房子，增加了建筑的層次感，是其明顯特征優(yōu)勢之一；項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)有高尚會所、都市風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、中學(xué)、超市等配套設(shè)施等，彌補(bǔ)了樓盤周邊生活配

49、套的相對不足；項(xiàng)目內(nèi)部打造的8萬平方米的運(yùn)動休閑雙主題景觀帶，是其有別于其他樓盤的特征之一第三章 地塊分析 1、項(xiàng)目開發(fā)背景寧南8號地位于南京市雨花臺區(qū)寧南新區(qū)內(nèi)，是該區(qū)域內(nèi)最后一塊住宅項(xiàng)目用地。三胞集團(tuán)在2003年金秋懇談會與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開發(fā)權(quán)，后由于國家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓，由雨花臺區(qū)政府指定雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司摘牌后于三胞集團(tuán)合作開發(fā)，注冊了項(xiàng)目公司：南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金3.46億，三胞集團(tuán)占98.53%的股份。2、項(xiàng)目宗地位置項(xiàng)目位于南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團(tuán)路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機(jī)場高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地

50、鐵一號南延線從地塊南側(cè)通過。基地東、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學(xué)及青少年活動中心距此不遠(yuǎn)。因此，周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。3、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀基地為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦?；貎?nèi)現(xiàn)有少量低層住宅分布。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀A(yù)、項(xiàng)目四至 項(xiàng)目四至描述很重要 地塊東臨機(jī)場高速、南至寧南大道、西至共青團(tuán)路、北臨郁金香路。 機(jī)場高速 郁金香路 寧南大道B、地勢 該地塊基本呈方形，與周邊地勢比較，地

51、塊內(nèi)多為坡地C、地面現(xiàn)狀 廠房用地 未拆平房 廠房用地 高壓線橫穿地塊項(xiàng)目地塊目前還有少量未拆遷的自住用房，以及南京再生資源花神交投站和南京物回有色金屬回收有限責(zé)任公司兩塊廠房用地。4、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套4.1交通狀況 目前項(xiàng)目周邊公交線路有99、46、112、120、86路線路站點(diǎn)與項(xiàng)目距離99w HYPERLINK /p_%BE%B0%C3%F7%BC%D1%D4%B0/ 景明佳園- HYPERLINK /p_%CD%F2%B2%A9%BB%A8%BB%DC/ 萬博花卉- HYPERLINK /p_%D2%FC%BC%D2%CF%EF/ 尹家巷- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4

52、%CF%B4%F3%B5%C0%CE%F7%D5%BE/ 寧南大道西站- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4%CF%B4%F3%B5%C0/ 寧南大道- HYPERLINK /p_%B4%E4%B5%BA%BB%A8%B3%C7/ 翠島花城- HYPERLINK /p_%BB%A8%C9%F1%C3%C0%BE%B3/ 花神美境- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4%CF%B4%F3%B5%C0%B6%AB%D5%BE/ 寧南大道東站- HYPERLINK /p_%F1%BF%D7%D3%C9%BD/ 窨子山- HYPERLINK /p_%B4%BA%CC%EC%BC%D2

53、%D4%B0/ 春天家園- HYPERLINK /p_%BA%EC%BB%A8%D5%F2/ 紅花鎮(zhèn)- HYPERLINK /p_%BA%F3%BD%AD%D1%D8/ 后江沿- HYPERLINK /p_%B9%E2%BF%A8%C2%B7/ 光卡路- HYPERLINK /p_%C2%ED%BC%D2%DB%D7/ 馬家圩- HYPERLINK /p_%D6%D0%BA%CD%C7%C5/ 中和橋- HYPERLINK /p_%D7%B0%CA%CE%B4%F3%CA%C0%BD%E7/ 裝飾大世界- HYPERLINK /p_%CA%AF%C3%C5%BF%B2/ 石門坎- HYPERL

54、INK /p_%CC%EC%CC%C3%B4%E5/ 天堂村- HYPERLINK /p_%B9%A4%B3%CC%B1%F8%D1%A7%D4%BA/ 工程兵學(xué)院- HYPERLINK /p_%BA%A3%B8%A3%CF%EF%CE%F7%D5%BE/ 海福巷西站- HYPERLINK /p_%D3%D1%D2%EA%BA%D3%C2%B7/ 友誼河路- HYPERLINK /p_%D3%D1%D2%EA%BA%D3%C2%B7%C4%CF%D5%BE/ 友誼河路南站- HYPERLINK /p_%CA%AF%D1%EE%C2%B7/ 石楊路- HYPERLINK /p_%BD%AD%C4

55、%CF%C3%F7%D6%E9/ 江南明珠項(xiàng)目對面46w HYPERLINK /p_%B9%C4%C2%A5/ 鼓樓- HYPERLINK /p_%B8%B5%BA%F1%B8%DA/ 傅厚崗- HYPERLINK /p_%B1%A3%CC%A9%BD%D6/ 保泰街- HYPERLINK /p_%B1%B1%BC%AB%BB%E1%CC%C3/ 北極會堂- HYPERLINK /p_%BD%F8%CF%E3%BA%D3/ 進(jìn)香河- HYPERLINK /p_%C1%AB%BB%A8%C7%C5%28%C4%CF%29/ 蓮花橋(南)- HYPERLINK /p_%BA%E9%CE%E4%B1

56、%B1%C2%B7/ 洪武北路- HYPERLINK /p_%D0%C2%BD%D6%BF%DA%5B%CE%C4%BB%AF%D2%D5%CA%F5%D6%D0%D0%C4%5D/ 新街口文化藝術(shù)中心- HYPERLINK /p_%BB%A7%B2%BF%BD%D6%28%BA%E9%CE%E4%C2%B7%29/ 戶部街(洪武路)- HYPERLINK /p_%C4%DA%C7%C5/ 內(nèi)橋- HYPERLINK /p_%C8%FD%C9%BD%BD%D6%28%B1%B1%29/ 三山街(北)- HYPERLINK /p_%B3%A4%C0%D6%C2%B7/ 長樂路- HYPERLIN

57、K /p_%B9%BF%CD%B0%CF%EF/ 箍桶巷- HYPERLINK /p_%C2%ED%B5%C0%BD%D6/ 馬道街- HYPERLINK /p_%BD%AD%C4%FE%C2%B7/ 江寧路- HYPERLINK /p_%B4%F3%CA%F7%B3%C7/ 大樹城- HYPERLINK /p_%D1%F8%BB%A2%CF%EF/ 養(yǎng)虎巷- HYPERLINK /p_%CD%C1%B3%C7%CD%B7/ 土城頭 - HYPERLINK /p_%CD%C1%B3%C7%CD%B7%C4%CF%D5%BE/ 土城頭南站- HYPERLINK /p_%BA%E9%BC%D2%D

58、4%B0%CE%F7/ 洪家園西- HYPERLINK /p_%BA%E9%BC%D2%D4%B0/ 洪家園- HYPERLINK /p_%BA%EC%BB%A8%D5%F2/ 紅花鎮(zhèn)- HYPERLINK /p_%B4%BA%CC%EC%BC%D2%D4%B0/ 春天家園- HYPERLINK /p_%F1%BF%D7%D3%C9%BD/ 窨子山- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4%CF%B4%F3%B5%C0%B6%AB%D5%BE/ 寧南大道東站- HYPERLINK /p_%BB%A8%C9%F1%C3%C0%BE%B3/ 花神美境- HYPERLINK /p_%B4%E4

59、%B5%BA%BB%A8%B3%C7/ 翠島花城- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4%CF%B4%F3%B5%C0/ 寧南大道- HYPERLINK /p_%C4%FE%C4%CF%B4%F3%B5%C0%CE%F7%D5%BE/ 寧南大道西站- HYPERLINK /p_%D2%FC%BC%D2%CF%EF/ 尹家巷- HYPERLINK /p_%CD%F2%B2%A9%BB%A8%BB%DC/ 萬博花卉- HYPERLINK /p_%BE%B0%C3%F7%BC%D1%D4%B0/ 景明佳園項(xiàng)目對面112w HYPERLINK /p_%CE%F7%CC%EC%CB%C2%B9%

60、AB%C4%B9/ 西天寺公墓- HYPERLINK /p_%C2%ED%BC%D2%B5%EA/ 馬家店- HYPERLINK /p_%D6%D0%D0%CB%B4%E5/ 中興村- HYPERLINK /p_%BB%C6%C4%E0%B8%DA/ 黃泥崗- HYPERLINK /p_%B4%F3%D6%DC%C2%B7/ 大周路- HYPERLINK /p_%B4%F3%B6%A8%B7%BB/ 大定坊- HYPERLINK /p_%CD%F5%D1%E0%BD%D6%28%B4%F3%B6%A8%B7%BB%B1%B1%D5%BE%29/ 王燕街(大定坊北站)- HYPERLINK /p