新聯(lián)康-重慶溫泉城項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議報(bào)告 (2)ppt課件

1、重慶溫泉城工程3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、工程定位2、開發(fā)方案工程定位1、我們的立地條件與中心價值是什么？地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場站西路地塊位于沙坪壩西部的梨樹灣地域。由內(nèi)環(huán)線高架分為兩塊，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊相比較小，占地100畝，內(nèi)環(huán)線以外地塊占地1100畝。楊公橋交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和梨楊路路況差，北面的站西路路況好，到三峽廣場較方便。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊可以直接到達(dá)路況較好的站西路，所以交通條件相對較好。楊公橋三峽廣場天星橋配套設(shè)備一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路重慶師大三峽廣場站西路教育配套只需紅槽

2、房中學(xué)；醫(yī)療配套主要依托西南醫(yī)院，間隔較遠(yuǎn)；商業(yè)配套主要依托三峽廣場和天星橋的商業(yè)。工程主要依托的配套都在天星橋和三峽廣場。所以內(nèi)環(huán)以內(nèi)地塊由于交通條件較好，配套情況也比較好。楊公橋天星橋中學(xué)紅槽房中學(xué)精神病醫(yī)院三軍醫(yī)大西南醫(yī)院重慶大學(xué)周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場站西路梨樹灣原為工業(yè)園，內(nèi)部多為家具、五金、機(jī)械廠，地塊周邊環(huán)境較差。有豐富的溫泉資源。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊的南面是在建經(jīng)濟(jì)適用房和商品房樓盤，環(huán)境相對成熟。楊公橋周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線，將對居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；同時也將給樓盤規(guī)劃帶來極大難度。地塊SWOT有利點(diǎn) 規(guī)模占地1200畝，建筑面積達(dá)200萬平方

3、米，超大規(guī)模 溫泉溫泉城概念，溫泉資源豐富不利點(diǎn) 交通周邊道路陳舊，路況較差 配套周邊根本沒有生活配套設(shè)備 環(huán)境原為工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差地塊SWOT時機(jī)點(diǎn) 規(guī)劃以溫泉城規(guī)劃為中心，未來將極大提升區(qū)域?qū)傩砸獟饵c(diǎn) 高壓線對居住環(huán)境影響較大 競爭壓力周邊在售工程較多，競爭壓力較大地塊中心價值規(guī)模優(yōu)勢使本案具有更廣泛的空間來進(jìn)展整體規(guī)劃及產(chǎn)品塑造，以提高社區(qū)質(zhì)量。溫泉資源梨樹灣內(nèi)有豐富的溫泉資源，工程可充分利用溫泉資源。開展?jié)摿鏄錇车赜螂m然目前環(huán)境較差，但規(guī)劃為溫泉城，未來極具開展?jié)摿Α?、我們的客源構(gòu)造及特點(diǎn)？客源地塊條件位置：區(qū)域中心或有做成中心的條件規(guī)模：50萬平方米以上超大規(guī)模類似重慶：上海

4、城、融僑半島上海：明日星城、中遠(yuǎn)兩灣城50%以上為區(qū)域客源年齡跨度大家庭構(gòu)造多樣全民總發(fā)動家庭構(gòu)造及需求分析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青年或青年伴侶（無孩子、無老人）需求交通方便、有健身娛樂場所25-34歲的青年+父母（無小孩）需求環(huán)境優(yōu)美、周邊有公園、有大醫(yī)院、有健身娛樂場所、交通方便中年0-11歲小孩+父母關(guān)注文化教育及安全需求12-17歲小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母老年包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫婦）、老人三代（老人+中年夫婦+18歲以上孩子）需求環(huán)境優(yōu)美、就醫(yī)方便全民總發(fā)動的客源構(gòu)造需求全面的配套條件土地屬性分析事 項(xiàng)狀

5、況 描 述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)的西部，地塊周邊道路除站西路路況較好以外，天梨路和梨陽路路況較差周邊配套目前配套設(shè)施較為缺乏交通公交線路較為缺乏，目前只有228路公交，可到達(dá)天星橋、楊公橋和沙坪壩教育紅槽房中學(xué)，其他學(xué)校都在天星橋和楊公橋附近，離地塊距離較遠(yuǎn)醫(yī)院西南醫(yī)院商業(yè)目前主要依靠三峽廣場和天星橋的商業(yè)配套文化娛樂體育目前娛樂休閑配套缺乏銀行目前主要依靠三峽廣場和天星橋的商業(yè)配套郵局目前主要依靠三峽廣場和天星橋的商業(yè)配套而地塊周邊的各項(xiàng)條件都比較缺乏3、土地條件和客源需求決議我們要做怎樣樣的定位？HOPSCA距三峽廣場直線間隔較近規(guī)模超大 有大體量的商業(yè)用地我們有什么？工程定位一個商務(wù)中

6、心 一個居住中心HOTELOFFICECONVENTION、CLUBPARKING、PARKSHOPPING MALLAPARTMENTHOPSCAHOPSCA概念，就是一個將寫字樓、酒店、住宅、商場等結(jié)合到一同進(jìn)展綜合性開發(fā)的地產(chǎn)方式，從社會開展的角度上來說，這種方式必然成為未來地產(chǎn)開展的主流方向。非概念定位，而是一種成熟的有勝利案例的經(jīng)典開發(fā)方式。在巴黎拉德芳斯按照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運(yùn)使它成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，并引領(lǐng)著巴黎最新經(jīng)濟(jì)的開展。HOPSCA

7、在紐約素有“紐約市的心臟之稱的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專業(yè)商店、影劇院、音樂廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為HOPSCA形狀的典范。HOPSCA在東京日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)備及新住宅群于一體，短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時還成為了許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。HOPSCA上海綠洲雅賓利重慶中新城上城鄭州方圓創(chuàng)世深圳大中華國際買賣廣場HOPSCA在中國開發(fā)方案開發(fā)

8、思緒一、總體籠統(tǒng)定位一致 HOPSCA城市綜合體溫泉城的整體規(guī)劃和定位 樹立工程整體籠統(tǒng)，使溫泉城成為一個搶手概念二、分多個街區(qū)工程靈敏開發(fā)開發(fā)思緒共分四個工程，依次開發(fā)1、顯示公司實(shí)力雄厚 樣板：龍湖、金科、華宇金科東方王榭金科天湖美鎮(zhèn)龍湖西苑龍湖水晶酈城龍湖花園華宇西城麗景華宇林泉雅舍2、靈敏開發(fā)，提升產(chǎn)品力3、每期謀劃，產(chǎn)生市場熱點(diǎn)二、分多個街區(qū)工程靈敏開發(fā)開發(fā)思緒接待中心景觀樣板段樣板房周邊道路修葺完成必備條件溫泉會館會所天梨路、梨楊路重建完成商業(yè)及其他配套一、二期交房入住良好的建筑和景觀規(guī)劃呈現(xiàn)高知名度和好口碑推案方案首期產(chǎn)品建議西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房產(chǎn)板塊板塊案名開盤時間建筑類

9、型容積率總建規(guī)模（萬m2）均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬元）推出套數(shù)/銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層2.35253500二房64-76二房22-27753/4705260%華宇林泉雅舍06.9高層2.99283400二房67-78三房90-105二房23-27三房31-36768/53010670%龍鳳云洲06.10高層4.6233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/150502

10、3%尚賞居06.10高層582800二房67-72二房19-20712/1353419%梨樹新居06.10高層6.372700一房32-46二房52-60一房9-12二房14-16827/65016391%光華陽光水城06.11高層2.74423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%蓓蕾城06.12高層6.9953650一房37-46二房61-65一房14-17二房22-24681/36018053%雅豪麗景06.7高層4.02203650二房81三房94-121二房30三房34-44600/5507992%東區(qū)華宇金沙港灣06.3超高層、高層、小

11、高層3.1503600江景超高層4580二房71-85江景超高層：二房81-86三房100-113二房26-31江景超高層：二房37-39三房46-521839/110010060%上島酈舍06.5高層6.9293650二房66-72二房24-26660/3804258%旭東家天下06.5高層6.3763100二房52-61三房76-85二房16-19三房24-26693/5806484%嘉新桃花里06.5高層、小高層3.7173400二房62-77二房21-26478/3103465%美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%雪梨澳鄉(xiāng)06.

12、9高層4.973500二房46-61二房16-21230/2004087%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%巨東青春華庭06.9高層543400二房55-65二房19-22514/1803635%金陽易誠國際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊根本描畫區(qū)域描畫：主要指三峽廣場以西、天星橋 以北區(qū)域，目前的主要開發(fā)區(qū) 域包括天星橋、梨樹灣和楊

13、公 橋周邊區(qū)域。產(chǎn)品類型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3300-3500元/平方米 部分地段較好的小戶型和景 觀房工程到達(dá)3650元/平方米主力面積：二房65-75平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊根本描畫區(qū)域描畫：主要指三峽廣場以東區(qū)域，目 前的主要開發(fā)區(qū)域包括沙濱路 和漢渝路沿線。產(chǎn)品類型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3600元/平方米 金沙港灣江景房超越4500元/ 平方米主力面積：二房60-70平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊根本描畫區(qū)域描畫：主要指天星橋以南區(qū)域，目前 的主要開發(fā)區(qū)域是鳳天大道沿 線。產(chǎn)品類型：高層產(chǎn)品區(qū)域行情：集中在3400-3500元/平方米 區(qū)域最高的是升偉新時

14、空到達(dá) 3700元/平方米主力面積：二房55-65平方米競爭區(qū)域判別整個沙坪壩，一切三個片區(qū)。競爭范圍圈定重點(diǎn)競爭區(qū)域：西片區(qū)重點(diǎn)競爭區(qū)域確定沙坪壩的三個片區(qū)在產(chǎn)品類型、價錢、戶型面積和客源情況方面都非常類似；都能夠與本案產(chǎn)生競爭。西片區(qū)在地段概念、交通和配套方面與本案更加相近。板塊案名可售及未來待推體量（萬平方米）月均銷售體量（萬平方米）年銷售體量（萬平方米）預(yù)計(jì)完成銷售時間西區(qū)華宇西城麗景120.67.208.12華宇林泉雅舍311207.4龍鳳云洲170.89.609.1藍(lán)溪谷地300.78.410.9光華陽光水城200.44.811.4蓓蕾城20.99.607.4雅豪麗景111207.

15、2東區(qū)華宇金沙港灣101.113.207.9上島酈舍40.5607.9旭東家天下20.78.407.4美麗山水100.67.208.6雪梨澳鄉(xiāng)0.50.5607.3南區(qū)華彩俊豪80.78.408.2巨東青春華庭30.44.807.9金陽易誠國際101.214.407.10升偉新時空70.5608.6銷售分析銷售繼續(xù)期與未來競爭板塊案名銷售持續(xù)期07年三季度07年四季度08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度西區(qū)本案華宇西城麗景龍鳳云洲藍(lán)溪谷地光華陽光水城東區(qū)華宇金沙港灣上島酈舍美麗山水南區(qū)華彩俊豪巨東青春華庭金陽易誠國際升偉新時空07年下半年推案，屆時沙坪壩主要的競爭樓盤共有8個。08

16、年推案，屆時沙坪壩主要的競爭樓盤共有6個，且主要集中在西片區(qū)。產(chǎn)品類型以高層為主，輔以少量小高層和花園洋房。競爭市場分析2個樓盤容積率在3以下，6個樓盤在3.8以上?？偨ㄒ?guī)模根本都在20萬平方米以上。均價集中在3300-3500元/平方米。主力面積集中在二房65-75平方米。主力總價集中在二房22-25萬元。板塊案名開盤時間建筑類型容積率總建規(guī)模（萬m2）均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬元）推出套數(shù)/銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層3.8253500二房64-76二房22-27753/4705260%龍鳳云洲06.10高層5233400二房66-72三

17、房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%光華陽光水城06.11高層2.9423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%東區(qū)美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%金陽易誠國際06.9高層4.1323500二房57-

18、72二房20-25993/58911860%升偉新時空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%一房面積集中在35-45平方米，去化也比較快，尤其是地段較好，交通便利的工程；兩房較三房去化快，面積在65-75平方米的兩房市場接受度最高；三房面積段中，90-100平方米去化較快；面積超越110平方米的大戶型去化相對較慢。戶型去化分析一期初步產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品類型為高層；戶型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)面積（平方米）35-4565-7590-100110-120/比例10%60%20%10%100%二、戶型面積配比：規(guī)劃和景觀產(chǎn)品力分析及建議案名容積率綠化率布局形式景觀特色景觀主題華宇西城麗景3.830%圍合式雙中庭集中大面積景觀綠化/龍鳳云洲544%圍合式超寬中庭景觀、中央水溪/藍(lán)溪谷地2.0850%兵營式森林公園和清水溪水景英法園林光華陽光水城2.934%圍合式中庭大面積水景及綠化水景園林美麗山水3.9931%圍合式中庭主花園、后山自然公園和嘉陵江景泰式園林華彩俊豪3.930%半圍合式集中綠化/金陽易誠國際4.134%半圍合式中庭綠化水景園林升偉新時空3.930%半圍合式中庭景