某城市生活廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告課件

1、不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（西環(huán)路現(xiàn)狀）。項(xiàng)目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計(jì)？經(jīng)營(yíng)與銷售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題我們工作的關(guān)鍵項(xiàng)目發(fā)展策略及定位對(duì)規(guī)劃方案的調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略解決問(wèn)題的思路與方法資料收集實(shí)地調(diào)研問(wèn)卷調(diào)查客戶訪談市場(chǎng)分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析發(fā)展定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位功能/業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位主題專業(yè)經(jīng)驗(yàn)鹽城被國(guó)家提為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)城區(qū),也是蘇北區(qū)域中 心，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，面臨巨大發(fā)展空間項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)辂}城新城行政、教育、文化中心項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，且處于城市新發(fā)展區(qū)域區(qū)域分析鹽城面積l4983平方公里,總?cè)丝?95.61萬(wàn)人

2、,轄8縣(市)l區(qū)古老與新興的結(jié)合鹽城有2100年歷史。古有“淮夷地”之稱,漢置鹽瀆縣,東晉安帝時(shí)更名為鹽城縣,以“環(huán)城皆鹽場(chǎng)”而得名。1983年設(shè)立鹽城市革命勝地和旅游勝地新四軍根據(jù)地、丹頂鶴國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、麋鹿國(guó)家自然保護(hù)區(qū)城市城市歷史徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機(jī)鹽城城市城市定位江蘇沿海中心城市新興工業(yè)城市海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地城市開(kāi)放的鹽城.茉莉花節(jié)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)悅達(dá)產(chǎn)業(yè)，“以工興市”城市城市經(jīng)濟(jì)分析城市經(jīng)濟(jì)分析鹽城國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

3、總值增長(zhǎng)幅度連續(xù)保持11以上，高于全國(guó)7.6的增幅。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1368億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)15%，增幅創(chuàng)“九五”以來(lái)的新高。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)18000元。（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況圖3：鹽城市歷年GDP總量（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定,直奔小康生活。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況圖5：鹽城市歷年人均可支配收入（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況人口狀況鹽城是江蘇第二人口大市，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力供給總量為392萬(wàn)人，其中農(nóng)村勞動(dòng)力285萬(wàn)人。具有大專以上文化程度的2.6萬(wàn)人，高中（含中專、技

4、校、職高）文化程度的26.5萬(wàn)人，初中以上文化程度的20.9萬(wàn)人；具備中級(jí)以上職業(yè)技能的有5.8萬(wàn)人，初級(jí)職業(yè)技能的專業(yè)人員14.8萬(wàn)人。作為鹽阜800萬(wàn)人民的中心城市，到2010年，鹽城市區(qū)人口將達(dá)到100萬(wàn)人。（資料來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）人口增長(zhǎng)較快，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強(qiáng)。城市人口（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）（資料來(lái)源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴(kuò)大面臨巨大的發(fā)展空間城市人口城市消費(fèi)居民生活、消費(fèi)水平分析消費(fèi)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。2008年上半年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)252.99億元，增長(zhǎng)25.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)18%，同比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。從上半年情況看，零售業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，保持市場(chǎng)主導(dǎo)地

5、位。消費(fèi)需求分析區(qū)域消費(fèi)者特征分析鹽城市區(qū)2000年-2007年人均可支配收入逐年增加，人均年末存款余額穩(wěn)步上升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)。居民消費(fèi)購(gòu)買力逐年增強(qiáng)，需求穩(wěn)步上升圖5：鹽城市歷年人均可支配收入鹽城市區(qū)居民人均可支配收入低于常州，但同比增長(zhǎng)幅度高于常州（常州比鹽城由1.71減少到1.39），差距在逐步縮小。鹽城市區(qū)居民人均消費(fèi)低于常州，同比增幅也低于常州，鹽城和常州人均消費(fèi)支出同比增幅為10.8和11.5 。鹽城消費(fèi)力有待培育，但蘊(yùn)含巨大商機(jī)消費(fèi)需求分析消費(fèi)需求分析鹽城消費(fèi)水平提升已達(dá)小康水平消費(fèi)需求分析2008年5月鹽城8大類消費(fèi)支出增幅統(tǒng)計(jì)，教育文化娛樂(lè)、食品、居住類消費(fèi)支出

6、大，增幅較快。商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析鹽城機(jī)場(chǎng)通榆運(yùn)河宿淮鹽高速公路寧靖鹽高速公路連鹽通高速公路204國(guó)道新洋港鹽城市對(duì)外交通圖對(duì)外交通鹽城對(duì)外交通發(fā)達(dá)，有航空、鐵路、高速公路、水路等交通新長(zhǎng)鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善區(qū)域功能城中片區(qū)新洋港以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、青年路以北。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)青年路以南、通榆運(yùn)河以東、西環(huán)路以西、新河以北。以居住和行政、文化、教育功能為主。保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”的格局。區(qū)域圖9：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展方向 重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 以工興市，培育企業(yè)性增

7、長(zhǎng)極，充分發(fā)揮工業(yè)化對(duì)城市化的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目處在城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域本項(xiàng)目位于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，是鹽城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶項(xiàng)目位置商業(yè)狀況分析解市政府e6666市中心路馬路西世中軍建紀(jì)大道環(huán)路進(jìn)東大路雙元路慶年青路路賓迎路躍路鹽放南路馬新體育館abdC說(shuō)明：鹽城市區(qū)的商業(yè)主要集中在建軍中路和解放南路的市中心區(qū)域，專業(yè)型和特色商業(yè)市場(chǎng)基本分布在上圖的區(qū)域內(nèi)。本項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)板塊城西南板塊鹽都新區(qū)板塊住宅板塊分布明顯市場(chǎng)狀況分析商業(yè)物業(yè)分布狀況分布圖錦繡北苑錦繡苑東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市花園悅達(dá) 東園牡丹花園永興

8、佳園怡景花園-商業(yè)街中茵-海華廣場(chǎng)世紀(jì)花園華興路步行街建軍中路毓龍路沿街商鋪大型專業(yè)市場(chǎng)主要分布于汽車站附近百貨商場(chǎng)主要分布于建軍中路附近沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商業(yè)街偉廈花園溫馨花園陽(yáng)光世紀(jì)城新都花園鴻基奧園芝林廣場(chǎng)宏都花園本項(xiàng)目我們的思考？項(xiàng)目不處在商業(yè)集中區(qū)域,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè)汽車站次商圈：該商圈特殊案例鹽都新區(qū)商圈地處原鹽都縣中心區(qū)域主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南路黃 海 路大 慶 中 路解 放 路開(kāi) 放 大 道本項(xiàng)目?jī)纱笊倘?南北互動(dòng)亭湖區(qū)商圈市

9、場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈亭湖區(qū)商圈市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈商業(yè)狀況一覽表市場(chǎng)狀況分析 汽車站黃 海 路開(kāi) 放 大 道商業(yè)分布：開(kāi)放大道與黃海路交匯處區(qū)域開(kāi)放大道沿線以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，黃海路沿線以大型超市、主題購(gòu)物場(chǎng)所和娛樂(lè)為主亭湖區(qū)商圈汽車站次商圈市場(chǎng)狀況分析亭湖區(qū)商圈特點(diǎn)輻射范圍：步行街、沿街商鋪輻射市中心區(qū)域；大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、超市、百貨商場(chǎng)輻射整個(gè)鹽城市區(qū)經(jīng)營(yíng)定位：受規(guī)模和檔次的局限，定位模糊，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)個(gè)性不強(qiáng)消費(fèi)層次：為鹽城消費(fèi)力最高費(fèi)區(qū)域，人均單次消費(fèi)額百元左右業(yè)態(tài)發(fā)展：新型商業(yè)物業(yè)酒店式公寓(悅達(dá)東園)已經(jīng)出現(xiàn)我們的思考

10、？項(xiàng)目不在主要商圈，人流問(wèn)題如何解決？經(jīng)營(yíng)又如何差異化定位？項(xiàng)目的唯一性和核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？鹽都新區(qū)商圈大 慶 中 路解 放 南 路西環(huán)路鹽都新區(qū)商圈市場(chǎng)狀況分析該商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)以大型專業(yè)市場(chǎng)為主（大世界家具、燈具、裝飾城，盛源裝飾材料市場(chǎng)，新都商貿(mào)城）。沿街商鋪主要集中在解放南路兩側(cè)市場(chǎng)狀況分析原有商業(yè)以租賃為主，新建物業(yè)以出售為主。新建商業(yè)出售比例較高，但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。供應(yīng)量大（中茵海華、繽紛亞洲、尚城國(guó)際等），競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈鹽城商業(yè)物業(yè)供求分析我們的思考？我們?nèi)绾螌ふ沂袌?chǎng)的空白點(diǎn)？解決賣場(chǎng)與開(kāi)場(chǎng)的問(wèn)題？在茫茫商海中脫穎而出？市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)狀況分析

11、銷售價(jià)格：首層18,000-26,000元/ ，二層7,0008,000元/之間商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析租金水平:首層最高3元/天，大多為1.0-1.5元/天；二層以上為1-0.5元/天市場(chǎng)狀況分析百貨商場(chǎng)各樓層租金：各商業(yè)業(yè)態(tài)租金與售價(jià)水平對(duì)照市場(chǎng)狀況分析市場(chǎng)狀況分析鹽城商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)：產(chǎn)品：鹽城市區(qū)正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)比較齊全，經(jīng)營(yíng)的品種上有一定缺失，高檔的一線品牌較少，主題會(huì)所匱乏，體育類的休閑場(chǎng)所幾乎沒(méi)有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也很少。價(jià)格：目前從城中也就是市中心的商鋪主要價(jià)格為2.63.0萬(wàn)元/，租金以150計(jì)算一年為30萬(wàn)元。市場(chǎng)：總體的鹽城樓市還是受到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的帶動(dòng)影響呈

12、現(xiàn)出巨大的活力，并且由于經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)通貨膨脹時(shí)期，那投資樓市是最為有效的規(guī)避通脹的一個(gè)手段，所以鹽城房地產(chǎn)業(yè)還將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)消費(fèi)分析市場(chǎng)分析市區(qū)居民消費(fèi)偏好特征分析性別特征年齡特征教育程度家庭月收入市區(qū)居民消費(fèi)偏好特征分析外出消費(fèi)交通工具月均消費(fèi)支出單位：人 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 總體消費(fèi)特征助動(dòng)車與公交車是鹽城市民外出消費(fèi)的主要交通工具,分別占總樣本量的23.8%與41.7%;月消費(fèi)支出基本上呈正態(tài)分布,以501-1000元居多;從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看,購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè)4：3：3;鹽城居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí),實(shí)物型消費(fèi)比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費(fèi)逐步增加。 消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求

13、分析消費(fèi)目的性強(qiáng)，以購(gòu)物為主，平均單次消費(fèi)在200元以下,月消費(fèi)500元以上的多消費(fèi)者對(duì)鹽城目前商業(yè)的滿意程度消費(fèi)需求分析集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費(fèi)者歡迎。消費(fèi)需求分析 消費(fèi)意愿地方特色美食廣場(chǎng)是被消費(fèi)者普遍接受的商業(yè)業(yè)態(tài)首選,約占意愿樣本總量(355份)的50.4%;同時(shí),大型超市、百貨商場(chǎng)、專賣店也是消費(fèi)者偏好商業(yè)內(nèi)容,選擇比例分別為45.6%,44.2%與38.3%;餐飲類消費(fèi)除美食廣場(chǎng)外,中餐館、咖啡店及茶室也存在一定市場(chǎng)需求;市居民對(duì)健身運(yùn)動(dòng)、桑拿洗浴、夜總會(huì)及影劇院類消費(fèi)意愿不強(qiáng)。消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)方面的主要需求消費(fèi)需求分析特色食街、大型健身館、卡拉OK/迪

14、吧/酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費(fèi)者的主要消費(fèi)需求。消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。商業(yè)投資意向商業(yè)投資意向調(diào)研之經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有商鋪情況消費(fèi)需求分析經(jīng)營(yíng)1間商鋪的比例高達(dá)82，積蓄了較大的投資群體?，F(xiàn)有商鋪面積主要集中在50平米以下?，F(xiàn)有商鋪?zhàn)赓?gòu)比例與經(jīng)營(yíng)狀況單位：元/平方米.月每月租金單價(jià)消費(fèi)需求分析現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向消費(fèi)需求分析經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的期望檔次為中檔和中高檔，購(gòu)買意向達(dá)41。經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積與租金方式的選擇消費(fèi)需求分析消費(fèi)者可接受本項(xiàng)目商鋪面積比較分散，50平米以下比例稍多，

15、租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營(yíng)。對(duì)區(qū)域的選擇及購(gòu)商鋪考慮因素選擇在亭湖區(qū)的比例最高對(duì)價(jià)格、地段、交通最為看重商鋪需求分析消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。目標(biāo)客戶群體小結(jié)鹽城國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好鹽城2002年到2007年，GDP基本保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)，地區(qū)總產(chǎn)值從2002年的657億元到2006年達(dá)到1174億元，四年共增加517億元，增幅達(dá)到78.69%，經(jīng)濟(jì)取得了巨大的發(fā)展。居民可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)鹽城居民人均可支配收入自2002年7274元到2007年的10978元，增長(zhǎng)3704元，增幅達(dá)到50.92%，可支配收入的

16、增加勢(shì)必改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?，從而促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展。消費(fèi)潛力巨大隨著當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費(fèi)支出也在增長(zhǎng)：2002年人均消費(fèi)支出只有5507元，到2006年達(dá)到7378元，消費(fèi)支出增加了1871元，增幅為33.97%，和可支配收入的增長(zhǎng)相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可見(jiàn)當(dāng)?shù)鼐用竦睦碡?cái)方式還是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)，必將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)位于新城區(qū)，屬城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利周邊人文條件較好沒(méi)有拆遷安置問(wèn)題沿街面長(zhǎng)，利于發(fā)展商用物業(yè)劣勢(shì)項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善本項(xiàng)目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足西環(huán)路

17、現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目有較大的影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響力不足威脅亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅后續(xù)商業(yè)的威脅機(jī)會(huì)處在新城區(qū)，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)需求由大眾化向個(gè)性化過(guò)渡，需求形式發(fā)生改變市場(chǎng)上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營(yíng)管理較好的商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)新穎業(yè)態(tài)的缺乏主力消費(fèi)的需求項(xiàng)目發(fā)展策略與市場(chǎng)定位區(qū)位價(jià)值最大化、區(qū)位形象的提升細(xì)分、捕捉可發(fā)展空間抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建項(xiàng)目唯一性產(chǎn)品，客戶，營(yíng)銷，把握有效市場(chǎng)機(jī)會(huì)SWOT分析小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局差異性經(jīng)營(yíng)功能定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)特色定位經(jīng)營(yíng)方式定位主題鮮突，引領(lǐng)市

18、場(chǎng)需求整合資源，提升區(qū)域價(jià)值強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目市場(chǎng)定位城中片區(qū)以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)以居住和行政、文化、教育功能為主。新 洋 港青 年 路城中片區(qū)城南片區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)定位我們的思考？除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？區(qū)域功能分析傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求時(shí)尚，但品味不夠項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位開(kāi)辟新的領(lǐng)域，確立本案龍頭地位；改變商圈弱勢(shì)，重新劃分市場(chǎng)格局；利用特殊地位，展示項(xiàng)目商業(yè)前景；項(xiàng)目差異定位，獲取市場(chǎng)營(yíng)銷高度。 金大洋城市生活廣場(chǎng)定格為 鹽城新城區(qū)生活休閑區(qū)源生地休閑美食項(xiàng)目市場(chǎng)定位購(gòu)物娛樂(lè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位發(fā)

19、展理念創(chuàng)建鹽城乃至蘇北地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的主題式商業(yè)項(xiàng)目全方位打造本項(xiàng)目與鹽城現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng)。使項(xiàng)目成為展示鹽城城市新形象的名片，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展、品牌提升的戰(zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位鹽城地區(qū)最大的餐飲、娛樂(lè)、 休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街項(xiàng)目定位金大洋城市生活廣場(chǎng) 多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)需求：餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街在鹽城

20、乃至蘇北地區(qū)尚未出現(xiàn)。消費(fèi)需求：1）鹽城公款消費(fèi)占據(jù)主流，其中又以餐飲、娛樂(lè)、休閑為主。 2）在鹽韓國(guó)客人較多，但符合他們消費(fèi)愛(ài)好的餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少；區(qū)域需求：項(xiàng)目周邊主要集中行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校和住宅區(qū)等，缺乏集餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型的消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目需求：1）特色餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游可以較好聚集人氣； 2）本定位便于項(xiàng)目的炒作，符合經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的需要。定位依據(jù)步行街定位中低檔中 檔中高檔中高檔主題式消費(fèi)存在空缺大型百貨和超市基本飽和，以本地消費(fèi)為主。沿街商業(yè)和商業(yè)街缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，購(gòu)物環(huán)境欠佳，檔次低。中高檔主題式餐飲、休閑、娛樂(lè)商業(yè)街存在切入機(jī)會(huì)商業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)

21、定位商業(yè)部分方案一：主力店+美食休閑中心特色購(gòu)物中心商業(yè)部分方案二：美食街休閑中心特色購(gòu)物中心商品批發(fā)中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目平面示意圖A座業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目平面示意圖B座業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目平面示意圖C座業(yè)態(tài)規(guī)劃 休閑貫徹于所有業(yè)態(tài)之中,兼顧商業(yè)的軟硬件環(huán)境休閑百貨分別設(shè)置在步行街盡頭與步行街之中,相隔200米左右;名品折扣店主要面向青年消費(fèi)群體,設(shè)置在步行街內(nèi);休閑娛樂(lè)作為區(qū)塊亮點(diǎn),總計(jì)2.2萬(wàn)平方米,主要設(shè)置在項(xiàng)目西南之角,步行街內(nèi)部。商業(yè)規(guī)劃布局項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位青少年群體中青年群體老小群體按照消費(fèi)者特征劃分劃分原則：按照消費(fèi)者的年齡和消費(fèi)的活躍性劃分。消費(fèi)者目

22、標(biāo)消費(fèi)群體：餐飲、娛樂(lè)、休閑以中青年群體為主；購(gòu)物以青少年和中青年兩類群體為主按照消費(fèi)者范圍劃分核心消費(fèi)者：如周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校、中庚花園、明湖花園等消費(fèi)者。次級(jí)消費(fèi)者：鹽城市區(qū)亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)消費(fèi)者。游離消費(fèi)者：鹽城地域區(qū)縣和周邊等外地消費(fèi)者投資者經(jīng)營(yíng)者以鹽城市區(qū)投資者為主，蘇南、浙江投資者為輔以鹽城市區(qū)和所轄區(qū)域經(jīng)營(yíng)者為主銷售價(jià)格建議商業(yè)規(guī)劃布局市場(chǎng)價(jià)格本項(xiàng)目一樓商鋪平均售價(jià)目標(biāo)期望值為28091元/平米，取其整數(shù)28000元/平米根據(jù)我司銷售經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目銷售底價(jià)應(yīng)控制在目標(biāo)期望值的80左右。二樓商鋪銷售價(jià)格為一樓的3050之間，我們?nèi)?0。即一樓商鋪銷售底價(jià)為280918022

23、400元/平米。二樓商鋪銷售底價(jià)為280914011200元/平米。公寓部分的銷售底價(jià)參照鹽城住宅價(jià)格制定。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位商業(yè)街一層：25000元/平米商業(yè)街二層：15000元/平米商業(yè)街三層：7800元/平米商業(yè)街四層：6800元/平米項(xiàng)目平均價(jià)格建議公寓：3800-4500元/平米商業(yè)街一層：22400元/平米商業(yè)街二層：11200元/平米商業(yè)街三層：6800元/平米商業(yè)街四層：5800元/平米項(xiàng)目銷售底價(jià)建議公寓：3600-4200元/平米項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位當(dāng)然我們?cè)趯?shí)際銷售過(guò)程中制定銷售價(jià)格還必須遵循以下定價(jià)原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，遵循市場(chǎng)需求與價(jià)格變化的因果規(guī)律。動(dòng)態(tài)變化原則價(jià)格制定并

24、非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整的過(guò)程，開(kāi)始的價(jià)格制定會(huì)不斷調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原則價(jià)格應(yīng)持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無(wú)限的感覺(jué)。項(xiàng)目定價(jià)原則組團(tuán)式定價(jià)策略根據(jù)一期的建筑進(jìn)度，我們建議以入口作為分界線，分為四個(gè)組團(tuán)定價(jià)。四組團(tuán)間的定價(jià)策略遵循自西向北逐漸遞減的原則。價(jià)格調(diào)整系數(shù)各單元商鋪的銷售價(jià)格根據(jù)系數(shù)來(lái)調(diào)整，系數(shù)包括：需求系數(shù) 可視系數(shù) 樓層系數(shù) 面積大小系數(shù) 供應(yīng)量系數(shù) 交通系數(shù) 停車系數(shù)差價(jià)大幅拉開(kāi)原則由于本案體量較大，商鋪位置好壞差異較大。因此建議本案在價(jià)格上實(shí)施較大差距，以此來(lái)推動(dòng)較差房源的去化。項(xiàng)目定價(jià)原則資金回籠計(jì)劃（按銷售底價(jià)計(jì)算）項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃

25、項(xiàng)目推廣重點(diǎn)市場(chǎng)推廣推廣重點(diǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值理想中的商業(yè)人性空間的價(jià)值體驗(yàn)杜拉克曾指出，“獲取利潤(rùn)的唯一途徑，就是給客戶提供他們認(rèn)為有價(jià)值的并情愿為此而付出的東西。”他繼續(xù)說(shuō)道：“在某一時(shí)間里，客戶的所見(jiàn)、所想、所需及他們所信任的就決定了你的產(chǎn)品或服務(wù)是否有價(jià)值。（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)（2）商鋪增值的特點(diǎn)（3）商鋪投資回報(bào)率較高（4）商鋪的投資潛力（5）商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活項(xiàng)目推廣重點(diǎn)一點(diǎn) 產(chǎn)品自身特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)鹽城地區(qū)首家“地中海步行商業(yè)街”大型商業(yè)娛樂(lè)購(gòu)物中心二線 實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感 項(xiàng)目所在區(qū)域中央休閑區(qū)（CRD）的形成 本項(xiàng)目作為中央休閑區(qū)源生地的認(rèn)同 城市往南發(fā)展，周邊大型市政不斷涌現(xiàn)，區(qū)域配套逐步完善，大量居民遷入 本項(xiàng)目的高投資回報(bào)率 結(jié)合招商成果，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，以實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)預(yù)期和實(shí)效吸引投資客推廣線路一點(diǎn)兩線項(xiàng)目推廣重點(diǎn)推廣步驟增加區(qū)域認(rèn)同感 謀略家的商業(yè)峰會(huì)在營(yíng)銷的過(guò)程中，提升項(xiàng)目所在區(qū)域在鹽城樓市的地位，借此