物業(yè)經(jīng)營管理講義第17講

1、第五章房地產(chǎn)市場與市場分析本章結(jié)構(gòu)：第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求二、房地產(chǎn)市場的供給三、房地產(chǎn)市場的機制第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場細分三、房地產(chǎn)市場指標（10、11）第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性二、房地產(chǎn)市場的功能三、房地產(chǎn)市場的干預(yù)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念（ 10、 11）二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作三、構(gòu)

2、造物業(yè)管理方案（10、11）考綱要求：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制、計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，房地產(chǎn)市場運行環(huán)境和影響，干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、和措施。知識講解：第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)、租賃、抵押、典當?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體（買者和賣者）、客體（交易對象）、價格、運行機制等因素的一個系統(tǒng)。與一般市場相地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素的。

3、二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境（了解）房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響的總和。按照這些影響的性質(zhì)，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。1社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風俗和民族特點等。2政治環(huán)境，是指、穩(wěn)定性、能力、政策連續(xù)性以及和公眾對待的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感之一。3經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布

4、局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率四、物業(yè)管理計劃中的技術(shù)（10）和通貨膨脹等。4金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。5技術(shù)環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展等。6資源環(huán)境，是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量（了解）（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟社會；經(jīng)濟；政策。（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量1金融業(yè)的發(fā)展。2信息、通信技術(shù)水平的提高。3生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。4人文環(huán)境的變化。5自然環(huán)境的變化。6政治制度的變遷。

5、第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求（熟悉）需求曲線是一條由左向右下方傾斜的一條曲線(圖 5-1)。影響房地產(chǎn)市場需求的包括：收入的變化；其他商品的價格變化；對未來的預(yù)期；政策的變化。1收入的變化。一般來說，收入增加會導(dǎo)致對大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對商品住宅需求增加，但對出租住宅的需求會相應(yīng)減少。2其他商品的價格變化。例如商品住宅市場，由于多層住宅價格的迅速上升使居民對住宅需求的增加，進而導(dǎo)致住宅價格攀升，使商品住宅需求曲線向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互補的商品的價格變化，會影響原商品的需求。3對未來的預(yù)期。例如，居民預(yù)

6、期未來住房抵押利率可能下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會引起需求的增加，使當前的需求曲線向右平移。4政策的變化。例如，降低交易稅費、停止住房實物分配，極大地推動了個人住房需求的增加，使需求曲線向右平移。二、房地產(chǎn)市場的供給（熟悉）供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線。影響房地產(chǎn)市場供給的包括：房地產(chǎn)價格；開發(fā)成本；建造技術(shù)；政策；相關(guān)產(chǎn)品的價格；對未來的預(yù)期；開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。1房地產(chǎn)開發(fā)成本。例如普品住宅的開發(fā)成本下降，會導(dǎo)致普品住宅供給數(shù)量增加，供給曲線向右平移。2政策的變化。例如，控制土地的供應(yīng)，使供給曲線向左平移。3對未來的預(yù)期。

7、例如開發(fā)商預(yù)計未來房地產(chǎn)價格會大幅度上升，那么他就會將其開發(fā)的部分商品房擱置起來暫不銷售，使當前的商品房供給減少，令圖 5-2 中的供給曲線向左平移。三、房地產(chǎn)市場的機制（熟悉）房地產(chǎn)市場的機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。我國目前發(fā)展的是市場經(jīng)濟，在這種經(jīng)濟體制為市場經(jīng)濟的價格機制對市場起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計劃經(jīng)濟特征的國家宏觀調(diào)控仍然對市場產(chǎn)生著重要的影響。價格機制對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用可以通過圖 5-3 來體現(xiàn)。從圖 5-3 中的供給曲線和需求曲線不難看出，某種商品的價格上升會導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點即為市場均衡點。所對應(yīng)的價格 P 稱為均衡

8、價格，在這樣的價格下，既沒有多余的供給，也沒有的需求，供給量和需求量相等。第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)。（1）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，房地產(chǎn)供求之間的總量差距。（2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比

9、例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。（4）供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。（5）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。二、房地產(chǎn)市場細分（熟悉）可以按照地域范圍、房地產(chǎn)用途、增量存量、交易形式、目標市場等五項標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。（一）按地域范圍細分按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小。（二）按房地產(chǎn)用途細分居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）商業(yè)物業(yè)

10、市場（寫字樓、零售商場或、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等)）特殊物業(yè)市場（比如球場、飛機場等）土地市場（三）按增量存量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。（四）按交易方式細分土地的交易包括土地、租賃和抵押等子市場；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租

11、賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。（五）按目標市場細分按某種物業(yè)類型的建造標準或價格水平劃分，分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。例：北京市寫字樓出售市場（涉及到了按地域范圍細分、按房地產(chǎn)用途細分、按交易方式細分三種劃分方式）、深圳羅湖土地拍賣市場（同樣也涉及到了按地域范圍細

12、分、按房地產(chǎn)用途細分、按交易方式細分三種劃分方式）、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場（涉及到了按地域范圍細分、按增量存量細分、按交易方式細分三種劃分方式）、上海市甲級寫字樓租賃市場（涉及到了按地域范圍細分、按目標市場細分、按房地產(chǎn)用途細分、按交易方式細分四種劃分方式）等。三、房地產(chǎn)市場指標（了解）反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。【例題 1：11 年單選】下列指標中，不屬于房地產(chǎn)市場交易指標的是（ ）。A出租量B房地產(chǎn)租金C預(yù)售面積D滅失量答案：D供給指標需求指標市場交易指標新竣工量滅失量存量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價

13、值國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口規(guī)模就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)(11)城市居民消費價格指數(shù)銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預(yù)售面積房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)價格指 數(shù)【例題 2：11 年多選】下列指標中，屬于房地產(chǎn)市場供給指標的有（ ）。A城鎮(zhèn)化率B存量C空置量D房屋施工面積E人均住房支出答案：BCD（一）供給指標（1）新竣工量，指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量。（2）滅失量，指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。（3）存量，指報告期內(nèi)已占用和空置的物業(yè)空間總量，在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣

14、工量報告期滅失量（4）空置量，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。（5）空置率，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。例：2007 年末，某市住房總量為 5000 萬m2，其中經(jīng)濟適用住房 400 萬 m2，商品住房 3750 萬 m2，同期住房空置量為 750 萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為 50 萬m2，商品住房空置量為 450 萬m2，則該市 2007年末的商品住房空置率是多少？解： 450/3750=12%【例題 3：10 年單選】關(guān)于房屋空

15、置率的說法，正確的是()。A房屋空置率是指報告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B房屋空置率是指報告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C房屋空置率是指報告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D房屋空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例答案：D（6）可供租售量，指期可供銷售或出租房屋的數(shù)量。可供租售量=上期可供租售數(shù)量上期吸納量+本期新竣工量因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數(shù)量。（7）房屋施工面積，是指期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。房屋施工面積=本期新開工的面積+上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積+上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積+本期

16、竣工的房屋面積+本期施工后又停建緩建的房屋面積多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和?！纠} 4：11 年單選】關(guān)于房地產(chǎn)市場指標中房屋施工面積的說法，正確的是（）。A房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積B房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積C房屋施工面積是指期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D房屋施工面積是指規(guī)內(nèi)竣工的全部房屋建筑面積：C（8）房屋新開工面積，是指在期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。（9）平均建設(shè)周期，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面

17、積/新竣工面積例：某市 2008 年新開工的房屋建筑面積為 100 萬m2，2007 年未完工轉(zhuǎn)入 2008 年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為 40 萬m2，2008 年竣工的房屋建筑面積為 80 萬m2那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。解：根據(jù)平均建設(shè)周期的計算公式，先求出 08 年房屋施工面積，包括本年新開工的 100 萬 m2，07 年未完工跨入本年繼續(xù)施工的 40 萬m2，還有 08 年竣工的 80 萬m2，共（100+40+80）=220 萬m2，再求新竣工面積，08 年新竣工面積 80 萬m2，則平均建設(shè)周期為 220/80=2.75 年。（10）竣工房屋價值，指在期內(nèi)竣工房屋本身的

18、建造價值?？⒐し课輧r值一般按工程施工結(jié)算價格計算。（二）需求指標（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值（2）數(shù)數(shù)是指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和?？煞譃槌Ｗ『同F(xiàn)有。常住與一個地區(qū)的社會經(jīng)濟關(guān)系更為密切。（3）城市家庭規(guī)模城市家庭規(guī)模指居住在一起，經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員數(shù)量。凡計算為家庭的成員其全部收支都包括在本家庭中。（4）就業(yè)數(shù)量（5）就業(yè)分布（6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（7）城市家庭可支配收入，指居民家庭可以用來支配的收入。城市家庭可支配收入=家庭總收入繳納的所得稅個人繳納的社會保障費記賬補貼（8）城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、性支出、社會保障支出。（9）房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。（10）商品零售價格指數(shù)（11）城市居民消費價格指數(shù)（三）市場交易指標（1）銷售量，指期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量。（2）出租量，指期內(nèi)出租房屋的數(shù)量。（3）吸納量，指期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同