[房地產估價]旅館房地產估價知識點匯總（共26頁）

1、窗體頂端第四節(jié)旅館房地產估價知識點一：旅館房地產及其估價特點（一）旅館房地產的分類1飯店、酒店、賓館房地產及其特點產權式酒店由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者。優(yōu)點：對開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產權形式，可盡快收回投資，減輕投資風險；對業(yè)主而言，通過購買指定房間的產權不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報；對經營者而言，憑借豐富的管理經驗，不必擁有酒店的所有權就可得到一定的管理收益。國際通用的產權式酒店三種類：一是時權酒店、二是住宅型酒店、三是投資型酒店。酒店式公寓提供“酒店式的服務、公寓式的管理”就是擁有獨

2、立產權、配備包括廚衛(wèi)在內的綜合套間的房地產，整個大廈則提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。分時度假把一個星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權按每年52周時間分別出售給51個家庭。經濟型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎上發(fā)展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務的新型有限服務酒店。2旅店、招待所及其特點一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經營收入主要來自于床位收入。（二）旅館房地產的估價4特點知識點二：影響旅館房地產價格的3因素區(qū)位狀況2方面1交通條件這是影響旅館房地產價格的最重要的區(qū)位狀況，是否

3、擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產客戶的入住、消費。2周圍環(huán)境周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜。相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。實物狀況2方面1設備設施和用具除了設備設施以外，用具是影響旅館房地產價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產估價時，用具往往并不包括在內，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的重要因素。2經營管理 旅館的經營管理對于提升旅館房地產的價值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團經營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務

4、水準，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網絡，保證酒店的客源。權益狀況知識點三：旅館房地產估價方法的選用（一）收益法酒店類房地產具有一次性投資較大、經營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉讓性較差，因此市場整體轉讓成交的實例較少，而且其有經營收益，因此對酒店房地產進行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產的經營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。（二）市場法由于旅館房地產一般較少在市場上轉讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。知識點四：旅館房地產估

5、價的技術路線及難點處理（一）星級酒店不同功能用房收益的測算1客房客房的經營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據客房數量求取。2商場商場一般采用出租經營，其收益的測算注意區(qū)分租約內和租約外而分別計算，租約內根據所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。3餐飲餐飲有出租經營和自主經營。55554商務、會議商務、會議廳一般采取自主經營，經營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。5娛樂、健身其經營的方式主要有出租經營和自主經營，出租經營

6、的收益可以根據租約或市場法求取，自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等求取。（二）星級酒店凈收益的求取由于酒店的經營管理水平的高低、設施配套程度、酒店經營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產上，隱含在酒店房地產的價值之中。因此如何測算酒店房地產的凈收益是酒店房地產估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來源涵蓋動產和不動產等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內涵，動產與不動產給酒店帶來的收益區(qū)別。a.當界定酒店為整體資產并考慮其持續(xù)經營

7、能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。b.當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應考慮扣除非不動產部分所帶來的收益。房地產抵押估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）市鎮(zhèn)路某酒店房地產抵押估價結果報告（節(jié)選）一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象本次評估物業(yè)為鎮(zhèn)港口路某酒店整體房地產，該酒店原名為“大廈”，原權利人為公司，該公司從1992年開始投資興建“大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。/后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于1999年12月2

8、3日取得該市建筑工程竣工驗收證書。2002年9月30日通過轉讓方式正式取得產權，轉讓價格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國有土地使用證和房地產權證。至此，我公司認為本次估價對象的產權清晰合法。物業(yè)狀況 表239序號估價對象權屬證書建筑面積（）原建購價（元）房屋用途現(xiàn)狀用途1某酒店粵房地證字第號281053262 000 000綜合樓酒店產權狀況 表240物業(yè)名稱某酒店權利人名稱甲公司土地用途商服土地使用權類型出讓土地使用權性質國有國有土地使用證編號東府國用（2005）第號土地使用年限至2054年12月29日止產權登記日期2006年6月1日房屋

9、所有權來源自建房屋用途綜合樓2006.6.211992【糾錯1】估價對象缺區(qū)位狀況說明?！炯m錯2】估價對象缺建筑物結構、設施設備、裝修、總樓層、成新度、占地面積、有無他項權利等情況介紹?！炯m錯3】表2-40中土地使用年限終止日期與前邊文字交代不符，前邊文字交代從2005年9月6日取得國有土地使用證，綜合出讓年限為50年，終止日期應為2055年9月5日止。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2006年6月21日，此估價時點是估價對象實地查勘之日?！咀⒁狻康盅耗康墓纼r時點應假定為實地查勘之日，如果不是實地查勘之日，要說明理由。六、價值定義房地產抵押價值

10、：抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。公開市場指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。七、估價依據（略）八、估價原則（略）九、估價方法先求取假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，然后減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。1假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值本次估價的估價目的是對已建成的房地產即酒店房地產進行現(xiàn)有價值估價。通過實地查勘和對周邊區(qū)域的調查

11、并分析有關資料后，根據估價對象酒店房地產的特點和實際情況，進行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營性不動產，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級酒店房地產，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價加總，據此我們確定將收益法作為本次某酒店抵押價值評估的基本方法。同時，在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。收益法是運用適當的報酬率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產價格

12、的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產，等于在這個年期內可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產的價格，稱為收益價格。成本法是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產生同等效用的房地產所需投入的合理費用。也應當是估價對象價值的衡量標準，即是一種以建造房地產所需耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應的折舊來確定房地產價格的估價方法。2房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括1）發(fā)包人

13、拖欠承包人的建筑工程價款，2）已抵押擔保的債權數額，3）應補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅費?！炯m錯】預計轉讓稅費不屬于估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。十、估價結果估價對象在估價時點的評估結果如下：市場價值：人民幣220 064 656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟陸佰伍拾陸元整；知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16 571 541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押價值：人民幣203 493 115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整?！炯m錯】估價結果無單價十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略

14、）十三、估價報告使用期限（略）十四、風險提示1估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。2估價對象可能因房地產市場變化、國家宏觀政策和經濟形勢變化、房地產相關稅費和銀行利率調整等因素導致估價對象的抵押價值減損。估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。使用者應定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。十五、變現(xiàn)能力分析房地產變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)

15、金的可能性?！咀⒁狻看瞬糠忠Y合估價理論p65、本書p25一起學習。表241通用性估價對象土地用途為綜合用地，其建筑形式符合一般綜合樓需要，故通用性較強獨立使用性估價對象為某酒店整幢房地產，其使用及經營不受其他房地產的影響，故獨立使用性較強可分割轉讓性根據合法用途和產權狀況，估價對象可分割轉讓較弱，但作為酒店性房地產，對整體價值影響不大快速變現(xiàn)價值假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產生一定的價格減損。根據估價對象的具體情況，預計估價對象可實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值為市場價值的七成變現(xiàn)能力在當前市場條

16、件下，酒店整體轉讓實例較少，但市場仍有一些酒店轉讓實例，本酒店裝修標準為四星級，成新率較高，且獨立性使用較強，預計本酒店變現(xiàn)能力較強清償順序在估價時點本次評估物業(yè)未設定任何抵押權，估價師知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預計轉讓稅費【糾錯】轉讓稅費不是法定優(yōu)先受償款。市鎮(zhèn)港口路某酒店房地產抵押估價技術報告（節(jié)選）一、估價對象實物狀況描述與分析該酒店占地面積3691，總高22層，地下1層，總建筑面積為28105.32，酒店于2003年9月開始營業(yè)，并于2005年4月17日取得中國四星級飯店證書。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務型酒店，目前已成為虎門鎮(zhèn)標志性建筑物之一。該酒店自開業(yè)以來

17、經營收益穩(wěn)定上升，年經營收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的1.38億元。酒店各功能部分經營狀況良好，客房入住率在市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達到85%左右，酒店平均房價在350元左右。通過市場調查，市同檔次酒店平均價格在400450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認為本酒店的客房定價合理，有較強的市場競爭力，加之虎門為中國的服裝之都，該鎮(zhèn)商務型客戶較多，我們預計本酒店的長期發(fā)展前景良好。酒店的功能分布情況如下：1層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務中心、工藝精品店、停車場、發(fā)廊。該層大堂一側約50出租經營工藝精品店，月租金為15 000元。停車場內部

18、分面積出租經營發(fā)廊，月租金為10 000元，停車場內351出租經營士多店，月租金為5 500元。西餐廳設有餐位80個。2層：整層作為海港中餐廳，設有25間不同大小的包房，總餐位數550個，該餐廳的人均消費在100150元之間。3層：該層為ktv俱樂部，共設有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房l7間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。該層的小商品店出租經營，月租金為9200元。4層：櫻之戀康樂部（桑拿中心），該層設有日式按摩房67間，目前有57間正在營業(yè)，其余在裝修中，預計8月

19、可以對外營業(yè)。根據介紹該桑拿房的平均消費在484元左右。5層、722層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數為22l間。其中二十一層為行政樓層客房。6層：設有2個大型會議室，目前正在裝修中，預計在今年8月可以營業(yè)。地下室：該層為設備用房及洗衣房等配套設施用房。該酒店基本裝修情況如下：外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內墻面貼大理石，天花板為藝術吊頂；走廊：地面鋪大理石，內墻貼大理石，天花板為石膏板吊頂；客房：地面鋪實木地板、部分鋪地毯，內墻貼墻紙，天花板石膏板吊頂。酒店設施：中央空調、熱水系統(tǒng)、自動噴淋、煙感報警、網絡接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內及室外共配有100余個停車位。目前酒

20、店服務項目有商場、飲食、娛樂、客房、康體、商務、會議、健身等。其中客房、商務、會議、健身為酒店自主經營項目，商場、飲食、娛樂、康體等為酒店出租經營項目。其基本情況如下：1層：酒店大堂、商場、美容美發(fā)室，營業(yè)面積約1050，其中商場和美容美發(fā)室為出租經營項目；另有一個50個車位的停車場。2層：整體出租，經營中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營業(yè)面積合計約1980。其中中餐大廳可同時容納200人就餐，并有28個包房，每個包房可同時容納15人就餐。西餐廳設有80個座位。3層：整體出租，經營歌舞廳，營業(yè)面積約1980。設有近20個各種中、小包間。4層：整體出租，經營桑拿洗浴，營業(yè)面積約1980。設有豪華房1

21、2間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。58層：酒店客房，營業(yè)面積約7920。設有各類套房146間，其中：標準單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房2l間、商務房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級行政套房1間。9層：酒店會議中心、健身中心、網球場。共有3個會議室：大會議室可以容納300人會議，中、小會議室可分別容納80人、20人會議。10層：為酒店臨時建筑（尚未辦理產權證件），目前為酒店辦公用房?！咀⒁狻繂为毠浪憔频甏筇貌糠謨r值無意義，后面不要計算酒店大堂的收益，因為因為酒店大堂是為其他部分服務的，價值已經包含在其他房地產組成部分中，所以再單獨計算

22、就重復了。同理得出：10層辦公用房是為整個酒店服務，收益含在其他組成部分中，所以不必單獨計算。如果10層不作為辦公用房，而是整體出租，就需要計算收益。【糾錯】p142基本情況介紹和p141基本裝修情況介紹前后不太一致。比如，前邊說一層設西餐廳餐位80個，到了后面又成了二層設有西餐廳80個座位。前邊介紹包房總共42間，又成了20個包間。二、估價對象權益狀況描述與分析本次評估物業(yè)為虎門鎮(zhèn)港口路某酒店整幢物業(yè)，該酒店原名為“大廈”，原權利人為，該公司從1992年開始投資興建“大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于1999年12月23日取得該物業(yè)

23、的東莞市建筑工程竣工驗收證書。2002年9月30日通過轉讓方式正式取得該物業(yè)的產權，轉讓價格為人民幣6，200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國有土地使用證和房地產權證。至此，我司認為本次評估物業(yè)的產權清晰合法。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值1收益法（1）酒店年經營收入的計算a客房部分收入根據市場調查，東莞市四星級以上酒店的客房價格平均折扣率一般在45%65%之間，客房入住率一般在50%80%之間【注意：這些是客

24、觀成本】。根據本酒店管理人員介紹及企業(yè)提供的近三年會計報表，本酒店的折后房價約為350元/間，另外加收10%的客房服務費，平均折扣率在55%60%之間，由于酒店配套齊全，位于虎門鎮(zhèn)的中心區(qū)域，且客房定價合理，本酒店的年平均入住率在80%左右【注意：這些是實際成本】，屬于東莞市酒店行業(yè)中的較高水平。在本次評估中，考慮到酒店成新率、檔次等，我們最終取客房價格平均折扣率為60%，年均入住率為80%?！炯m錯】此處交代本酒店實際平均入住率在80%左右，但前邊p141交代85%左右，前后交代不一致?？头坎糠帜晔找婢唧w計算如下表：表242客房類型間數（間）收費（元/間天）房價折扣率折后價（元/間天）客房服務

25、費率（%）服務費（元/間天）日收入（元）高級房14453060%31810%3l50256豪華房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高級行政房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高級套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%58l292海逸套房1138060%82810%82910總統(tǒng)套房l388060%232810%2322560小計22188106日收入總計（元）88106平均入住率80%年收入總計（萬元）257270注：年經營收益按每年365個經營日計算

26、，以后的計算均取365日。b中餐廳收入考慮到本酒店的中餐廳為海港城，該餐廳定位檔次較高，人均消費一般在100150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我們取酒店中餐廳的每天上座率為120%，人均消費為130元。中餐廳年收益計算見下表：表243項目收費（元/人）座位數上座率日收入（元/天）中餐130550120%85800日收入總計（元）85800年收入總計（萬元）313170c西餐廳收入本酒店佛羅倫薩西餐廳的人均消費在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐廳年收益計算見下表：表244項目收費（元/人）座位數上座率日

27、收入（元/天）西餐12080200%19200日收入總計（元）19200年收入總計（萬元）70080d桑拿收入根據酒店管理人員介紹，本酒店的日式按摩房平均消費在484元，這里我們按照市場平均價格450元計算，每日平均營業(yè)時間為12小時，一般為每雙鐘計費，平均開房率在350%左右。年收益計算見下表：表245客房類型收費（元/房間）間數（間）平均開房率日收入（元/天）日式按摩房45057350%89775日收入總計（元/天）89775年收入總計（萬元）327679【糾錯】正在裝修的10間按摩房有潛在收益，也應計算在內，但表中只計算了正常營業(yè)的57間錯誤，應為67間。ektv俱樂部收入本酒店ktv俱

28、樂部，共設有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。平均開房率為90%，年收益計算見下表：表246項目收費（元/間）間數（間）平均開房率日收入（元/天）包間25004290%94500日收入總計（元）94500年收入總計（萬元）344925【糾錯1】b項人均消費130元、c項上座率20%左右、e項平均開房率90%左右，取值都是實際收益錯誤，應選平均的客觀收益?！炯m錯2】前邊p141交代了商場、飲食、娛樂、康體為出租經營項目，但以上b項中餐廳

29、收入、c項西餐廳收入、d項桑拿收入、e項ktv俱樂部收入都沒有按出租經營算，而是按了酒店自主經營算收益。f鋪位出租收入由于本酒店僅有少量的鋪位進行出租經營，且出租租金收益穩(wěn)定，故本次計算出租鋪位收益時根據租賃合同計算，目前出租鋪位共4個，其中包括一層工藝精品店、停車場內發(fā)廊及士多店、三層ktv俱樂部商品銷售鋪位，年收入合計為4764萬元。 【糾錯】應交代租約期幾年，租約期內按合同價，租約期外按市場價。g會議中心收入目前本酒店會議中心正在裝修中，預計今年8月可投入使用，考慮到從估價時點至預計投入經營日期間隔較短，對酒店長期收益價值影響不大，故本次評估按照正常營業(yè)計算其收益價值。根據酒店管理人員介

30、紹，本會議中心的定價為每天800l000元/間，根據市場調查，該定價合理，會議中心的平均使用率一般在50%左右，則會議中心的年收益計算如表247：表247會議室類型間數（間）收費（元/間天）平均使用率日收入（元）會議室2l00050%l000年收入總計（萬元）3650h其他收入其他收入是指酒店其他配套設施的有償服務，該部分配套設施主要服務于入住酒店的客戶，如大堂吧等設施，這里我們按客房收入10%計算。則年收入為25727萬元。 【糾錯】大堂不應該單獨再算收益，另外其他是哪些部分，應詳細列明其他是哪幾部分以上8部分構成本酒店的全部收益，則本酒店年經營收入為：酒店年經營收入客房部分收入中餐廳收入西

31、餐廳收入桑拿收入ktv俱樂部收入鋪位出租收入會議中心收入其他收入2572703131707008032767934492547643650257271347265（萬元）（2）總營業(yè)支出a營業(yè)成本根據酒店財務分類，營業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；飲料的原材料、調料、配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星級酒店的營業(yè)成本占年經營收入的20%30%，根據酒店近三年會計報表，該項目占年經營收入的18%25%，屬于行業(yè)正常水平，在此我們以經營收入的25%計取。則營業(yè)成本為336816萬元?！炯m錯】不應按實際成本，而應按客觀成本。b營業(yè)費用估算營業(yè)費用包括：工資、

32、福利、燃料費、攤銷低值易耗品、服裝費、洗滌費、水電費、郵電費、保險費、包裝費、運雜費、保管費、展覽費、廣告宣傳費、差旅費、清潔衛(wèi)生費、工作餐費、裝修折舊、其他等。四星級酒店一般的經營費用約為經營收入的25%30%左右，根據本酒店近三年會計報表，該項目占總收入的30%35%，考慮到在估價時不計建筑物折扣費用，我們在此取總經營收入的33%。則營業(yè)費用為444597萬元?！炯m錯】ab選項的費率取值不應實際成本，而應按客觀成本計算。c管理費用及財務費用估算管理費用包括：公司經費、工會經費、培訓教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、開辦費、聘請會計、審計師費用、修理費

33、、交際應酬費、壞賬損失、存貨盤虧、上級管理費、其他費用等。財務費用包括：銀行手續(xù)費、信用卡手續(xù)費及其他。一般酒店的管理費用及財務費用占經營收入的8%10%，我們以經營收入的10%計取。則管理費用及財務費用合計為134726萬元。d有關稅費依照虎門鎮(zhèn)交稅標準，經營酒店物業(yè)每年繳納的相關稅費如下表：表248稅項交稅標準稅率（占經營收入的比例）營業(yè)稅營業(yè)額的5%5%城市維護建設稅營業(yè)稅的5%025%教育費附加營業(yè)稅的3%015%印花稅按實收資本和資本公積兩項合計金額萬分之五貼花005%房產稅原建購價的70%的12%084%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/0314%堤圍防護費按營業(yè)收入的千分之五計算繳納05

34、0%文化事業(yè)建設費娛樂業(yè)按3%征收僅ktv屬于娛樂業(yè)稅費合計約為經營收入的7104%則有關稅費為95704萬元。本次評估酒店的年經營支出由以上4部分構成，合計為10 11844萬元。（3）酒店房地產年凈收益計算酒店年凈收益為酒店年經營總收益扣除酒店年經營支出部分再扣除屬于酒店行業(yè)帶來的商業(yè)利潤后的收益，根據市場調查，酒店旅游行業(yè)的平均利潤率在9%15%之間，考慮到本酒店經營效益良好，我們取商業(yè)利潤為11%，則本酒店屬于房地產帶來的年凈收益為：房地產年凈收益酒店年經營收益酒店年經營支出酒店商業(yè)利潤13472651011844101184411%2241（萬元）【糾錯1】凈收益計算還應扣除無形資產

35、和動產收益。（4）房地產的收益價值房地產年凈收益為2241萬元，土地剩余年期為485年。報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風險系數，并考慮到目前酒店經營收入隨市場變化的不確定性等因素，我們確定房地產綜合報酬率為9%，某酒店的建筑面積共計2810532，則房地產收益價值為：v（ay）1（1y）n22419%ll（19%）48524519（萬元）則，酒店單位面積收益價值為：245191000028105328724（元/）根據評估經驗，本酒店的收益單價取整為8700元/。2006.6.211992【糾錯1】前邊未交代土地使用期限屆滿無償收回土地時，對地上建筑物殘值是否給予補償，所以此處沒有考慮建

36、筑物殘值給予補償的價值?！炯m錯2】選取凈收益每年不變有限期公式無理由?！炯m錯3】報酬率9%確定理由不充分?！炯m錯4】報酬率按銀行一年期貸款利率錯誤，應按存款利率。（相關鏈接：成本法中的投資利息是按貸款利率）【糾錯5】剩余年限48.5年沒有說明理由?！炯m錯6】缺停車場收益的計算。2成本法（1）土地成本由于估價對象土地用途為綜合樓，現(xiàn)狀用途為酒店，遵循最有效利用原則，評估過程中土地用途以酒店用途為前提?？紤]到市目前尚未公布基準地價，無法采用基準地價對土地進行估價，通過查詢市土地交易信息網，2005年至2006年期間，鎮(zhèn)幾乎無酒店用地交易實例，但周邊其他鎮(zhèn)區(qū)范圍內有酒店用地的交易實例，考慮到酒店用地

37、的特殊性，并參考市近幾年來成交的酒店用地，各鎮(zhèn)酒店用地的成交價格差異較小，因此我們通過其他鎮(zhèn)區(qū)的交易實例進行相應修正以求取本宗酒店用地的土地成本。交易實例如下表：表249地塊編號土地位置面積（）用途土地使用期限截止交易時間買方總成交價（萬元）地面地價（元/）2006g009企石舊圍村72735酒店2046年3月22日止（40年）2006322市鉆石半島酒店有限公司730010032005g043中堂東泊村33332酒店2045年6月22日止（40年）2005622市鴻富國際酒店有限公司333510002005g010石排福隆4291酒店2045年（40年）2005310王妙玲4701095【糾

38、錯1】可比實例1、2面積太大，規(guī)模不相當，不具可比性?！炯m錯2】可比實例3成交時間在2005年3月10日，估價時點為06年6月21日，超出一年，不具可比性?！炯m錯3】三個可比實例都是商業(yè)用途40年期，估價對象為50年期綜合用性，不具可比性。相關因素修正：考慮到上述成交實例均為近2年內成交的酒店用地，交易情況正常，考慮到東莞市近兩年土地價格變動不大，且由于酒店用地的特殊性，近幾年東莞市各地成交價格差異不大，因此我們對用地類型、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素不進行修正，僅對土地剩余使用年期進行修正。本宗地剩余使用年期為48年，土地報酬率取6%，則【補充土地估價中年期修正公式】y=1-1/(

39、1+r)m)/1-1/(1+r)nm為待估宗地使用年期，n為該用途土地法定最高出讓年期土地年期修正系數11（16%）4811（16%）40104土地成本單價（1003104l0001041095104）31074（元/）土地成本l07436913964134（元）【糾錯1】土地剩余年限前邊交代是48.5年，這里又成了48年，前后交代不一致?！炯m錯2】土地報酬率6%無取值依據?！炯m錯3】計算公式中法定土地使用權出讓年限為綜合50年，不應為40年?！炯m錯4】最后求取比準價格為什么用簡單算述平均法，沒有給出理由。（2）建造成本建筑物的建造成本包括實地查勘設計和前期工程費、建筑工程費、安裝工程費、公共

40、配套設施費。具體計算見估價計算表。（表2-50）（3）管理費用是用于管理和組織房地產開發(fā)經營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資、差旅費等，一般為建造成本的3%6%，考慮到為四星級酒店，工程復雜，本次取5%。（4）資金利息包括土地取得成本、建造成本和管理費用的利息，利率取現(xiàn)行銀行13年期貸款利率603%?！炯m錯】投資利息計算基數中應包含銷售費用。（5）投資利潤以當地房地產開發(fā)的一般水平為基礎，并參考項目所在區(qū)域房地產營利水平具體情況確定。投資利潤率一般為土地取得成本、建造成本和管理費用的10%25%，考慮到估價對象為酒店，本次取20%?！炯m錯】投資利潤率計算基數中應包含銷售費用。（6）稅費為

41、開發(fā)商銷售房地產應繳納的稅費，包括營業(yè)稅（銷售收入的5%）、城建稅（銷售收入的025%），教育費附加（銷售收入的015%）和堤圍防護費（銷售收入的01%），為總投資的55%?！炯m錯1】缺少交易手續(xù)費和印花稅的計算?！炯m錯2】銷售稅費的計算基數不對，應為估價對象重新購建價格v。（7）計提折舊按年限直線折舊法計算，其建筑物的壽命為經濟壽命。【糾錯】是按建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊的，即60555年，前面應該交代一個前提：即應說明在建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回后建筑物是給予補償的。如果不

42、給予補償，就應該按土地使用年期算折舊。（8）評估測算結果重置成本法計算依據及計算過程詳見下表：通過成本法評估測算，估價對象的評估單價為人民幣5800元/，評估總值為人民幣163 010 856元整。表250估價計算表（1）序號項目內容計算方法及說明建筑面積（）：2810532用地面積（）：369100建筑物經濟壽命：55年建筑物已用年限：6年建筑年期：15年單價（元/）（1）土地成本按市場地價確定地面地價10743964134（2）建造成本（3）（4）（5）（6）27107616541720（3）前期工程費根據建設工程價格信息、市工程造價水平、同類物業(yè)預結算資料和擬估物業(yè)具體情況等綜合確定60

43、1686319（4）建筑工程費11603260217141地基處理同（3）60168631942主體工程同（3）110030915852（5）安裝工程費14304019060851給排水（含潔具，鍋爐房管線）同（3）4001124212852噴淋、氣體消防同（3）100281053253污水處理（含管線）同（3）3084316054空調工程同（3）300843l59655照明、防雷、動力、變配電同（3）5001405266056電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳同（3）100281053257燃氣工程同（3）3084316058電梯同（3）300843159659洗衣房設備同（3）1002810532510廚房設備同（3）2005621064（6）公共配套設施費同（3）601686319（7）管理費用（2）（3%6%），本次取5%136380827l（8）資金利息（1）603%（2